Immobilienfonds

Der Wert einer Immobilie wird neu verhandelt

Wertstabile Immobilien für die tägliche Bedarfsdeckung: Läuft! Foto: Kwon Junho

Mit steigenden Liegenschaftszinsen reagieren die Gutachterausschüsse auf die deutlich gestiegenen Erwartungen der Investoren an die Ertragssituation von Immobilien. Da der Liegenschaftszins gleichzeitig eine wichtige Rechengröße bei der Bewertung von Immobilien darstellt, sind deren Werte in kurzer Zeit zum Teil erheblich unter Druck geraten. Selbst sehr erfolgreiche Investments wie Lebensmittelmärkte, die langfristig von krisenfesten Mietern angemietet wurden und zuverlässige Cash-Flows erzeugen, können sich dem Bewertungsdruck nicht entziehen. Die Nahversorgungsimmobilien in den Habona Publikums- wie auch Spezialfonds zeigen allerdings, wie durch Mieterhöhungen zinsbedingte Abwertungen kompensiert werden können.

Hohe Kunst des Asset Managements: Indexierte Mieten und vorzeitige Erneuerung von Mietverträgen

Mieterhöhungen in Bestandsportfolien der auf den Sektor Nahversorgung spezialisierten Habona Invest ergeben sich zum einen aus indexierten Mietverträgen und zum anderen aus der Leistung des Asset Managements. Durch die übliche Kopplung von Gewerbemieten an den Verbraucherpreisindex folgen die Erträge in der Regel der Inflation – vorausgesetzt, die Mieter sind dazu in der Lage, höhere Mieten auch zu erwirtschaften. Mietverträge mit den vier großen Gruppen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels – Aldi, Edeka,  Lidl & Schwarz, Rewe – zeigen allerdings selten Indexanpassungen zu 100 %, sondern im Durchschnitt von rund 70 %. Damit wird verhindert, dass der Mieter wirtschaftlich überfordert wird, folglich die ohnehin hohe Sicherheit der Mieteingänge über die Laufzeit des Mietvertrages noch wächst. Um das Portfolio gänzlich inflationssicher zu bekommen, betreiben die Habona-Manager ein pro-aktives Asset Management. Darunter fallen mit dem Mieter eng abgestimmte Optimierungsmaßnahmen am oder im Gebäude, die zu einer vorzeitigen Mietvertragsverlängerung bei oftmals höherer Miete führen.

Gnadenlose Finanzmathematik: Ohne Mietsteigerungspotenziale massive Abwertungsrisiken

Die Immobilienbewerter konnten im Jahre 2023 in den meisten Fällen die Mietsteigerungen in den Habona-Portfolios nutzen, um die Bewertungsfaktoren zu senken, ohne die absoluten Immobilienwerte angreifen zu müssen. In Immobilienklassen, die im aktuellen Rezessionsumfeld keine Mieterhöhungen erlauben, man denke an Standardbüros, Geschäftshäuser im Fußgängerzonen, Shoppingcentern oder preisgebundene Wohnungen, haben die Gutachter keine andere Möglichkeit, als die Bestände abzuwerten. Presse- und Unternehmensmeldungen zufolge waren in Deutschland bisher Abwertungen von bis zu 30 % bei Büro- und rund 10 % bei Wohnportfolien zu verzeichnen.