Immofonds mit Restrisiko

Die Offenen Immobilienfonds, deren Anteilscheinrücknahme weiter ausgesetzt ist, könnten weitere Immobilien-Dachfonds in Liquiditätsnöte bringensagt die neueste Studie von Scope Analysis zu Offenen Immobilienfonds.

Von 3,1 Milliarden Euro Fondsvermögen der von Scope untersuchten Immobilien-Dachfonds stecken derzeit knapp 60 Prozent in Offenen Immobilienfonds. Bei drei Dachfonds, die die Anteilscheinrücknahme aussetzen mussten oder bei denen eine Rückabwicklung ansteht, beträgt der Anteil sogar zwischen 70 und 90 Prozent.

Sämtliche Dachfonds, die Renditekennziffern veröffentlichen, weisen eine auf Jahresbasis berechnete negative Performance aus. Der Hauptgrund hierfür sind die von den Offenen Immobilienfonds vorgenommenen Wertkorrekturen auf ihre Immobilienbestände mit dem Effekt, dass die Einjahres- Performance dieser Assetklasse nach BVI-Angaben im Branchenschnitt derzeit nur bei 1,1 Prozent liegt. Dachfonds waren häufig in den besonders renditestarken Offenen Immobilienfonds investiert. In dieser Gruppe finden sich vor allem kleinvolumige Offene Immobilienfonds mit risikoreichem, teilweise aggressivem Ankaufsverhalten und weniger konservativen Wertansätzen bei ihren Objekten, so dass hier in Zeiten von Marktturbulenzen die erforderlichen Wertberichtigungen nach unten am stärksten durchschlugen. Gleichzeitig haben diese Offenen Immobilienfonds vor der Krise besonders intensiv um das Anlagekapital der Dachfonds geworben, um dadurch wesentlich schneller wachsen zu können.

Diese gegenseitige Abhängigkeit trifft nach Angaben von Scope nicht für die gesamte Branche der Offenen Immobilienfonds zu. Nur bei sechs Offenen Immobilienfonds werden Anteile von mehr als 15 Prozent am Fondsvermögen von den untersuchten Dachfonds gehalten. Fünf dieser sechs Fonds sind bereits „geschlossen“ oder werden liquidiert. In Relation zum gesamten Fondsvermögen der Offenen Immobilienfonds beträgt der Anteil, der von Immobilien-Dachfonds gehalten wird, nur 2,2 Prozent. In der Anlegerstruktur der großvolumigen Fonds, die sich an Privatanleger richten, sind Dachfonds so gut wie nicht präsent.

Entgegen den Entwicklungen in den Vorjahren beobachtete Scope Analysis 2011 eine verstärkte Veräußerung von Objekten durch die Offenen Immobilienfonds mit Rücknahmeaussetzung. Scope registrierte im laufenden Jahr bislang 24 Verkäufe mit einem Volumen von insgesamt 1,1 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anteil am gesamten Verkaufsvolumen der Branche in diesem Jahr von rund 38 Prozent. Die aktivsten Verkäufer waren der CS EUROREAL, der DEGI INTERNATIONAL sowie der SEB ImmoInvest, die sich um eine Wiederöffnung zum Jahresende oder im kommenden Frühjahr bemühen. Aufgrund der weiter schwelenden Dachfondsproblematik, des gesunkenen Vertrauens weiterer Anlegergruppen sowie des generellen Liquiditätsbedarfs müssen nach Auffassung von Scope Analysis allerdings weitere Verkäufe in beträchtlichem Umfang durchgeführt werden. Die Erfolgschancen sind bei den Fonds am größten, die großvolumige Verkäufe ohne Ausverkauf ihrer attraktivsten Objekte realisieren können.

Scope Analysis erwartet, dass sich das Renditeniveau der Offenen Immobilienfonds sukzessive verbessern wird. Mittlerweile werden fünf Fonds abgewickelt und scheiden aus dem Markt aus, deren hohe Abschreibungen auf ihre Immobilienbestände die durchschnittliche Branchenperformance nach unten gedrückt haben.

Gleichzeitig dürfte sich der Bedarf an Wertkorrekturen in Zukunft verringern. Die Netto-Mietrenditen der gehaltenen Objekte befinden sich im positiven Bereich; sie liegen bei durchschnittlich fünf Prozent. Einer Renditeverbesserung entgegen wirken allerdings die hohen, aktuell niedrig verzinsten Liquiditätsbestände bei einem Teil der Branche. Bei einigen Fonds mache die Liquidität derzeit mehr als ein Drittel des Fondsvermögens aus. Allein die fünf Fonds mit den höchsten Nettozuflüssen – allen voran der hausInvest und der UniImmo: Deutschland – sammelten insgesamt 0,8 Milliarden Euro ein. „Diese Zuflüsse belegen“, erklärt Sonja Knorr, Leiterin Real  Estate bei Scope Analysis, „dass das grundsätzliche Vertrauen der Anleger in den Offenen Immobilienfonds wiederkommt.“

(pool)