Fonds-Check

Fondshaus Hamburg FHH Immobilien 14

 

Vor genau drei Jahren erlangte der Kölner Waidmarkt bundesweit traurige Berühmtheit. Hier stürzte das Stadtarchiv zusammen und begrub tausende wertvolle Dokumente unter sich. Derzeit entsteht hier Neues.

 

Der Projektentwickler Fay schafft 60.000 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche, unter anderem auch ein Aparthotel der Adagio-Kette. Gekauft hat es das Fondshaus Hamburg (FHH). Anleger des Fonds „Immobilien 14“ können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio daran beteiligen.

 

Lage: Offiziell war in protokollierten Baustellenbesprechungen zunächst von einem „kleinen hydraulischen Grundbruch“ die Rede. Wenige Wochen später stürzte Anfang März 2009 das sechsgeschossige Kölner Stadtarchiv in die Baugrube der U-Bahn am Kölner Waidmarkt und begrub zwei Männer und einzigartige, historische Papiere unter den Trümmern. Inzwischen zeigt die Webcam des Entwicklers Fay, wie sich hier, nur wenige Gehminuten vom Dom entfernt, die Baukräne drehen. Waid hat übrigens nichts mit Wild oder Jagd zu tun, sondern meint eine spezielle Pflanze, den wichtigsten Grundstoff für das Blaufärben. Straßen in der Nachbarschaft erinnern ebenfalls an das Färberviertel: Am Blaubach und Rothgerberbach.

 

Markt: Der Verkaufsprospekt listet die Entwicklung der Übernachtungszahlen in Köln bis einschließlich 2010 auf: 4,6 Millionen. Mehr als die Hälfte davon entfielen auf die rund 90 Hotels der Stadt. Trotz Dom, Altstadt, Karneval und Weihnachtsmärkten stellen Geschäftsreisende und nicht Touristen mit 75 Prozent den überwiegenden Anteil der Gäste. Obwohl die Stadt im Oktober 2010 eine Bettensteuer in Höhe von fünf Prozent des Übernachtungspreises eingeführt hat, ging die Zahl auch im ersten Halbjahr 2011 nicht zurück, sondern kletterte im Gegenteil nach einer Studie des Statistischen Landesamtes für Information und Technik Nordrhein-Westfalen um 16 Prozent.

 

Objekt: Auf dem Entwicklungsgelände entsteht unter anderem das Fondsobjekt: Ein Hotel mit 115 Apartments. Der Fonds hat 13,5 Millionen Euro dafür gezahlt, das entspricht auf Basis der erwarteten Miete einen Faktor von 15,24 Jahreseinnahmen. Derzeit stellen die Aparthotels lediglich ein Prozent aller Übernachtungsbetriebe in Deutschland. Der Hotel- verband Deutschland IHA und die Wirtschaftsberatung Deloitte erwarten daher in diesem Bereich Wachstumspotenzial.

 

Mieter: Adagio Deutschland GmbH hat einen Vertrag über 20 Jahre unterschrieben. Abgesichert ist die Miete über eine Patronatserklärung von ACCOR und Pierre & Vacances. Adagio S.A.S. ist ein Joint Venture der beiden Hotelkonzerne mit Gesellschafts- kapital in Höhe von einer Million Euro. Der Vertrag sieht eine Umsatzmiete vor. Das bedeutet: Die Anleger sind davon abhängig, ob das Haus gut ausgelastet ist oder nicht. Die Umsatzmiete macht 30 Prozent der Nettoerlöse aus der Zimmervermietung und dem Verkauf von Speisen und Getränken aus. Bleiben viele Zimmer leer, gleicht eine vereinbarte Mindestmiete die Differenz aus. Allerdings ist dieser Topf auf 1,5 Millionen Euro begrenzt.

 

Kalkulation: Fondshaus Hamburg geht in seiner Prognose davon aus, dass die Mindestmiete spätestens 2016 übertroffen wird. Anleger sollen Ausschüttungen von durchgehend 5,5 Prozent bekommen. Insgesamt stellen Anleger rund 64 Prozent der Gesamtinvestition von 17,3 Millionen Euro. Beim Darlehen der DZ Bank hat Fondshaus Hamburg ein fünfprozentiges Damnum aufgenommen und sich somit zehn Jahre lang niedrige Zinsen von 3,6 Prozent inklusive Bankmarge gesichert. Anschließend rechnet der Initiator mit 5,5 Prozent weiter. Das erscheint realistisch, da FHH den Fonds 2026 liquidieren will. Die Tilgung ist mit 0,5 Prozent mager.

 

Exit: Beim Verkauf rechnet FHH erneut mit einem Faktor von 15,24. Die Einnahmen sind gemäß der Prognose bis dahin um rund 30 Prozent gestiegen, so dass Anleger alleine aus dem Verkaufserlös auf 108 Prozent ihrer Kommanditeinlage kommen. Zuzüglich der Ausschüttungen sollen sie so bis 2026 ein Plus von 80 Prozent vor Steuern kommen machen.

 

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach Steuern sollen sie einen Gewinn von 69 Prozent erzielen.

 

Anbieter: Bis 2005 war das Fondhaus Hamburg ein reiner Anbieter von Schiffsbeteiligungen. Verantwortlich für das Immobiliengeschäft ist Angelika Kunath, zuvor unter anderem bei HGA Capital tätig. Gemäß der Leistungsbilanz haben sich die Fonds weitgehend entwickelt wie geplant.

 

Weiche Kosten: Vergütungen und Gebühren kommen auf rund zehn Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio.

 

Fazit: Hotelfonds, bei dem Anleger unternehmerisch an den Umsatzerlösen beteiligt sind. Sollte das Aparthotel nicht bei Touristen und Geschäftsreisenden ankommen, bekommen die Zeichner die Mindestmiete, die aber bei 1,5 Millionen Euro gedeckelt ist. Die Lage ist in Ordnung. Allerdings sind die Hotels in Köln trotz steigender Übernachtungszahlen längst nicht ausgelastet. Die Quote für 2009 liegt nach einer Auswertung der Daten der Statistischen Landesämter bei knapp unter 50 Prozent. Der Exit mit einem angenommenen rund 30 Prozent höheren Immobilienpreis als beim Neubau mit länger laufendem Mietvertrag erscheint etwas optimistisch. Auch wenn Fondshaus Hamburg betont, das Plus würde sich lediglich aus dem Inflationsausgleich ergeben. Dass Immobilien die Inflation automatisch ausgleichen, ist in der Praxis mehrfach widerlegt worden.