Scope

Immobilienfonds mit moderaten Kreditquoten

Ab Juli dürfen bei neu aufgelegten geschlossenen Fonds die Kredite 60 Prozent des Fondsobjektwertes nicht übersteigen. Scope hat eine repräsentative Auswahl von 24 in Emission befindlichen Immobilienfonds betrachtet. Davon erfüllen 15 bereits heute diese Vorgabe. Bei den verbleibenden 9 Fonds liegt die Fremdkapitalquote nur geringfügig darüber. Ein Hauptgrund für die bereits heute moderaten Kreditquoten ist die zurückhaltende Kreditvergabepraxis der Banken.

Die Fremdfinanzierungsquote der betrachteten Fondsangebote beträgt durchschnittlich rund 51 Prozent bezogen auf das Fondsvolumen und rund 58 Prozent bezogen auf die Anschaffungskosten der jeweiligen Immobilie. Da im Fondsvolumen neben der Investitionssumme auch Kosten enthalten sind, die grundsätzlich nicht langfristig durch Darlehen finanziert werden können (z. B. Konzeptions- und Vertriebskosten), ist der Fremdfinanzierungsanteil eines Fonds bezogen auf das Gesamtvolumen des Fonds geringer als bezogen auf die Objektinvestition. Für die Regulierungsvorgabe ausschlaggebend ist jedoch die Relation Fremdkapital / Objektwert.

Mit der Begrenzung des Fremdkapitals wird eine tendenzielle Risikoreduzierung des Investments angestrebt. Aufgrund des im historischen Vergleich zurzeit sehr niedrigen Zinsniveaus reduziert diese Begrenzung allerdings auch den möglichen Einfluss eines positiven Leverage-Effektes und kann sich daher auf einzelne Fondsangebote renditemindernd auswirken.

Aufgrund der heute bereits vergleichsweise konservativen Finanzierungsstruktur der betrachteten Fonds erwartet Scope für geschlossene Immobilienfonds keine signifikante Veränderung des Investitionsverhaltens.

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