Der Immobilienmotor dreht sich weiter

Deutschlands Bevölkerung ist 2014 aufgrund von Zuwanderung um 300.000 auf knapp 81,8 Millionen Einwohner gewachsen. Von allen 39,9 Millionen Haushalten sind rund 41 Prozent inzwischen Einpersonenhaushalte, Tendenz steigend. Einer aktuellen Studie von ImmobilienScout24 zufolge konzentriert sich die Wohnraumnachfrage auf die Metropolregionen und sorgt für einen weiteren Preisanstieg bei Eigentumswohnungen.

 

Trotz hoher Mietpreise zieht es Immobiliensuchende in die Metropolen. Eine überdurchschnittlich große Nachfrage verzeichnet ImmobilienScout24 vor allem in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Die von außerhalb für diese Städte erfassten Suchanfragen nach einer Mietwohnung sind wesentlich höher, als Suchanfragen, die von dort aus für eine andere Region initiiert werden. Auffällig ist, dass sich über 40 Prozent der Suchenden aus ländlichen Regionen für die Metropolregionen und Großstädte interessieren. Dieser Trend zur Urbanisierung wird auch in der Projektion der Einwohnerentwicklung der Großstädte deutlich, die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln durchgeführt hat (vgl. Abbildung). Demnach gehören insbesondere die größten Metropolregionen Deutschlands zu den langfristigen Gewinnern des demographischen Wandels. Wen es einmal in die Großstadt gezogen hat, bleibt mit großer Wahrscheinlichkeit auch dort, wie ImmobilienScout24 auf Basis von rund zwei Millionen gespeicherten Suchanfragen zwischen 2010 und 2014 ermittelt hat: Innerhalb der Großstädte kommt der größte Anteil der Nachfrage – bis zu 78 Prozent – aus der jeweiligen Stadt. Menschen, die innerhalb ihres derzeitigen Wohnortes nach einer Wohnung suchen, tun dies überwiegend in ihrem derzeitigen Wohnbezirk (bis zu 70 Prozent). Besonders häufig werden zentrale, innenstadtnahe Lagen bei der Suche nachgefragt. In Berlin beispielsweise Mitte oder Prenzlauer Berg. In München die Maxvorstadt oder Schwabing. In Hamburg Eimsbüttel oder Winterhude.

 

ZAHLUNGSBEREITSCHAFT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN STEIGT

 

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist noch stärker auf Metropolen und Ballungszentren konzentriert als die Mietwohnungsnachfrage. In den deutschen A-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf ist die Nachfrage nach Kaufwohnungen gemäß ImmobilienScout24 besonders groß (vgl. Deutschlandkarte zur Suchbilanz). Darüber hinaus verzeichnen Ferienregionen wie die Nordseeinseln, die Ostseeküste, die gesamte Bodenseeregion und das Alpenvorland einen besonders hohen Nachfrageüberschuss. In den Metropolen suchen vor allem die eigenen Bewohner nach einer Eigentumswohnung (bis zu 71 Prozent). Durchschnittlich 60 Prozent suchen sogar innerhalb ihres aktuellen Wohnbezirks. Die Herkunft der Suchenden entscheidet dabei über die Zahlungsbereitschaft: So waren beispielsweise die Berliner im vergangenen Jahr bereit, im Schnitt etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung zu zahlen. Bei Suchenden aus anderen Metropolen lag die maximale Zahlungsbereitschaft mit einem Quadratmeterpreis von fast 4.300 Euro deutlich höher. Damit ist sowohl bei den Eigengesuchen, als auch bei Suchenden aus anderen Metropolen die maximale Zahlungsbereitschaft um rund 30 Prozent gestiegen.

 

EIGENTUM VERPFLICHTET

 

Die erhöhte Zahlungsbereitschaft zeigt, dass sich Kaufinteressenten, darunter Eigennutzer wie Kapitalanleger, ein Kopf-an-Kopf-Rennen um die heiß begehrten Eigentumswohnungen in den Metropolregionen liefern. Dafür verantwortlich ist die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die kaum noch Investmentalternativen offenlässt, um Geld vermögensbildend anzulegen. Insofern ist der Wunsch nach Betongold nachvollziehbar, jedoch sollte eine Direktinvestition gerade aus Sicht von Kapitalanlegern wohl überlegt sein. Während Eigennutzer weniger die Werterzielungsabsicht als vielmehr den Wunsch in den Vordergrund stellen, attraktiven Wohnraum zu bewohnen, spielt bei Kapitalanlegern die Mietrendite eine entscheidende Rolle. Die hohen Anfangsinvestitionen beim Wohnungskauf in den Metropolregionen einschließlich Notarkosten, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer sowie laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten belasten die Mietrendite, die vielfach deutlich unter vier Prozent im Jahr liegt. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin hat in einer viel beachteten Studie untersucht, wie rentabel solche Anlagen wirklich sind. Von den knapp sieben Millionen Eigentümern vermieteter Immobilien verdienen demnach ohne Berücksichtigung der Inflation rund drei Millionen keinen Cent. Fast eine halbe Million davon erwirtschaftet sogar eine negative Rendite. Im Schnitt erzielen die Eigentümer laut der Studie eine Bruttorendite zwischen zwei und drei Prozent.

 

ALTERNATIVE: INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN

 

Eine Möglichkeit, den Verwaltungsaufwand einer vermieteten Immobilie zu vermeiden und trotzdem am hohen Wertschöpfungspotential des deutschen Immobilienmarktes teilzuhaben, ist die Investition in eine professionell gemanagte Immobilienbeteiligung mit Konzentration auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Mit einer Rendite von sechs Prozent pro Jahr und mehr nach Kosten gehört das rein eigenkapitalbasierte Angebot »Wohnen 14« der Bamberger PROJECT Investment Gruppe zu den erfolgreichsten Immobilienfonds nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch. Privatanleger haben inzwischen mehr als 30 Millionen Euro in das Beteiligungsangebot des Fonds-initiators des Jahres 2014 investiert. Der auf hochwertige Wohnimmobilien-entwicklungen in guten bis sehr guten Lagen spezialisierte Immobilienfonds investiert in die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg und München und streut das Anlegerkapital in mindestens zehn Objektentwicklungen, was das Risiko nachhaltig verringert. Seine Mindestdiversifikationsquote hat der ursprüngliche Blind Pool-Fonds bereits nach neun Monaten Platzierungszeit erreicht und Investitionen in zehn Objekte getätigt, die sich zum Teil bereits in der Verkaufsphase befinden. Der Verkauf der entwickelten Wohnungen zielt vornehmlich auf Eigennutzer ab. Aktuell entwickeln die Franken Immobilien im Wert von über einer Milliarde Euro. In der 20-jährigen Unternehmensgeschichte wurde noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen. Eine Beteiligung am aktuellen Publikumsangebot ist ab einer Einmalanlagesumme in Höhe von 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Ausgabeaufschlag möglich.