Scope Ratings

Scope Ratings bewertet den geschlossenen AIF Hannover Leasing "Die Direktion, Münster" mit a- (AIF)

Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an einem Büro- und Geschäftshaus in der Innenstadt Münsters, Nordrhein-Westfalen. Die in den Jahren 1956 und 1957 erbaute und von 2011 bis 2013 modernisierte Immobilie umfasst eine Mietfläche von ca. 24.091 m² und weist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung einen Vermietungsstand von rund 97,5% auf.

Die Hauptmieter der Immobilie sind die Deutsche Bahn AG, die ibau GmbH sowie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, welche zusammen ca. 53,1% der Mieteinnahmen repräsentieren. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 50,9 Mio. Euro wird in Höhe von 21,3 Mio. Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 41,9 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 16,6% bezogen auf das Eigenkapital an.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
- die Multi-Tenant-Struktur: Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten und diverse Mieter mit teilweiser sehr hoher Bonität
- die jüngst modernisierte Bestandsimmobilie in etablierter Zentrumslage
- einen Grundstückswert von rund 21,4 Mio. Euro und folglich einen hohen Substanzanteil in der Immobilienbewertung
- eine BREEAM DE Zertifizierung der Immobilie von „Sehr Gut“
- den erfahrenen Anbieter im Bereich geschlossener Immobilienfonds
- den bereits erfolgten Eigentumsübergang der Immobilie

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
- das Anschlussvermietungsrisiko, da sämtliche Mietverträge während der Fondslaufzeit auslaufen
- die Fokussierung auf einen Standort
- die ausstehende Einlage des Co-Investors über 1,5 Mio. Euro welche gleichrangig zum Emissionskapital bedient wird
- das Refinanzierungsrisiko, da Tilgungsschwerpunkt zum Laufzeitende
- die teilweise eingeschränkte Indexierung der Mietverträge
- das Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung im Jahr 2024

Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
- Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 96,1%
- Verlustmöglichkeit: 3,9%
- Value-at-Risk: 9,7% (Ein Verlust von 9,7% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten.)
- Risikoklasse: 4

Bei dem Initiator handelt es sich um einen etablierten Anbieter im Bereich geschlossener Fonds im Segment Immobilien. Mit 96 Beteiligungen in diesem Segment weist Hannover Leasing eine starke Fokussierung und hohe Erfahrung aus.

Analyst Conference Call (ACC)
Beim Scope Analyst Conference Call können sich Investoren, Produktentscheider und Berater aus Banken, Sparkassen und anderen Vertrieben über die wichtigsten Parameter aktueller Fondsanalysen informieren.

Für den Hannover Leasing "Die Direktion, Münster" findet der ACC am Donnerstag 09.07.2015 um 14:30 Uhr statt.

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