Scope Ratings

Scope Ratings bewertet den geschlossenen AIF Jamestown 29 mit einem Rating von b (AIF)

Das vorliegende Beteiligungsangebot ist ein Publikums-AIF (Alternativer Investmentfonds) im Sinne der Vorschriften des KAGB und unterliegt deutschem Recht. Der Anleger beteiligt sich über den Fonds an einem Immobilienportfolio in den USA. Das angestrebte Eigenkapitalvolumen beträgt bis zu 750 Mio. USD.

Bislang ist die Anbindung von drei Objekten erfolgt, welche durch 193,7 Mio. USD vorrangiges Fremdkapital und den bewerteten 161,2 Mio. USD Eigenkapital finanziert werden. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 54,6 Prozent. Weitere Objektankäufe sind von Seiten des Initiators geplant. Über das Agio von 5 Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 5,4 Prozent an.

Das dominante Mietobjekt im Portfolio ist das Büroobjekt America’s Square, eine Trophy-Immobilie in Washington D.C., welches rund zwei Drittel der Gesamtmieteinnahmen des AIF ausmacht. Der Jamestown 29 hält eine Minderheitsbeteiligung von 47 Prozent am Objekt, die übrigen 53 Prozent liegen bei einem Jamestown Schwesterfonds. Die Immobilie besteht aus zwei im Jahr 1935 (Renovierung 1999) sowie 2009 fertiggestellten Gebäuden mit einer Mietfläche von zusammen 42.873 qm.

Ergänzt wird das Portfolio um zwei in Südflorida gelegene Nahversorgungszentren ähnlicher Größe und Struktur. Hauptmieter in beiden Objekten ist seit über 25 Jahren die Supermarktkette Publix. Die Objekte liegen in rund 40 km Entfernung voneinander und wurden im Januar 2015 erworben.

Als Stärken des AIF identifiziert Scope:
- die hervorragende Qualität von Jamestown als Asset Manager von geschlossenen US-Immobilienfonds
- den bereits erfolgten Eigentumsübergang bei drei Objekten
- die währungskongruente USD-Finanzierung

Schwächen des AIF bestehen gemäß Scope vor allem in:
- dem Risiko, dass die sehr optimistischen Annahmen Jamestowns bezüglich des Mietniveaus und der zu erwartenden Mietpreissteigerung im Objekt America’s Square nicht erreicht werden
- der teilweisen Finanzierung von Ausschüttungen laut Prognoserechnung durch Erhöhungen des Eigen- und Fremdkapitals
- dem Anschlussfinanzierungs- und Zinsänderungsrisiko aufgrund endfälliger Fremdfinanzierung und Auslauf der Zinsbindungen drei Jahre vor den geplanten Objektveräußerungen
- der geringen Diversifikation, da der Hauptteil der Mieteinnahmen dem besonders zyklischen Bürosegment entstammt und beide Nahversorgungszentren sich stark in Struktur, Größe und Lage ähneln

Der AIF verfügt über die folgenden Kennzahlen:
- Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 85,0 Prozent
- Verlustmöglichkeit: 15,0 Prozent
- Value-at-Risk: 31,9 Prozent (Ein Verlust von 31,9 Prozent wird in 99 Prozent aller Simulationen nicht überschritten.)
- Risikoklasse: 5

Bei dem Anbieter handelt es sich um einen sehr erfahrenen Anbieter für US-amerikanische Immobilien. Für diesen liegt ein Scope Issuer Management Rating für das Segment Immobilien von AAA_IMR vor.

Analyst Conference Call (ACC)
Beim Scope Analyst Conference Call können sich Investoren, Produktentscheider und Berater aus Banken, Sparkassen und anderen Vertrieben über die wichtigsten Parameter aktueller Fondsanalysen informieren.

Für den Jamestown 29 findet der ACC am Dienstag 07.07.2015 um 14:30 Uhr statt.

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