Newsletter

Jetzt noch besser informiert!

Abonnieren auch Sie unseren kostenlosen Nachrichten-Newsletter und verpassen Sie nichts mehr aus der wallstreet:online Redaktion!

  • Das Wichtigste für Sie zusammengefasst
  • Ausgewählte Artikel unserer Gastautoren
  • Eilmeldungen zu wichtigen Marktgeschehnissen

Wir respektieren Ihre Privatsphäre, es werden keine Daten an Dritte weitergegeben!

Jetzt abonnieren
Später
Push-Kurse an | Registrieren | Login
DAX-0,69 % EUR/USD+0,04 % Gold-0,07 % Öl (Brent)+1,74 %

Immobilienkredite kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen

Ein großer Teil der Kreditverträge in Deutschland enthält unwirksame Klauseln. 

Immobilienbesitzer können viele tausend Euro sparen indem sie ihre Verträge kündigen. Die Rechtslage dazu ist eindeutig und höchstrichterlich geklärt. 


Sogar die in den letzten Jahren zuviel gezahlten Zinsen können von den Kreditnehmern zurückgefordet werden. 

Januar 2014 

Die Entscheidung, sich eine Immobilie zu kaufen, ist eine Entscheidung mit langjährigen Auswirkungen. Nicht nur weil sich im Fall der selbstgenutzten Immobilie der Lebensmittelpunkt für viele Jahre verändert, sondern weil ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziell erheblich in die Budgetplanung eingreift. Zwar entfallen monatliche Mietzahlungen, dafür kommen laufende Kosten der Wohnung und insbesondere die Zahlungen aus der Finanzierung der Immobilie hinzu – Zinsen wie Tilgung.

Nur wenige Immobilien werden komplett aus dem Ersparten gezahlt, meistens hilft eine Bankfinanzierung oder ein Kredit der Bausparkasse beim Kauf der neuen Bleibe. Ein typischer Finanzierungsweg für den Immobilienkauf besteht aus einem Kreditanteil von 60 Prozent am Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten, die weiteren 40 Prozent kommen aus dem Eigenkapital des Kaufenden.

Solche Finanzierungen führen zu erheblichen monatlichen Zinsbelastungen, insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie – vor allem wenn die Finanzierung in Hochzinsphasen stattfindet. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies: 200.000 Euro zu 6 Prozent finanziert bedeuten, die unterjährige Tilgung außer Acht gelassen, eine Belastung von 12.000 Euro pro Jahr und damit 1.000 Euro pro Monat. Wird zu 3 Prozent finanziert, bedeutet dies für den Kreditnehmer eine Entlastung in Höhe von 500 Euro im Monat bzw. 6.000 Euro im Jahr – ein hübsches Sümmchen.


Günstige Finanzierung spart enorm viel Geld


Nun sind Zinsbewegungen in Höhe von 3 Prozent im Laufe der vielen Jahre, für die ein Immobilienkredit festgeschrieben wird, keine Unmöglichkeit. Aufschluss hierüber gibt zum Beispiel die Entwicklung der Verzinsung von Pfandbriefen, mit denen Immobilienkredite durch die Kreditinstitute refinanziert werden. Die DGZF-Pfandbriefkurve weist für den Zeitraum der letzten fünf Jahr massiv fallende Renditen aus. Für die Zehnjahres-Laufzeit ging es von 2008 in der Spitze erreichten 5,05 Prozent im Tief bis auf 1,62 Prozent nach unten, erreicht im Jahr 2013. Für Fünfjahrestitel zeigt die Pfandbriefkurve in diesem Zeitraum im Extrem einen Rückgang von 5,12 Prozent auf 0,77 Prozent auf.

Die Zinssätze geben natürlich nur einen Orientierungspunkt wieder, wie viel Immobilienbesitzer tatsächlich für ihre Kredite zahlen müssen – solche Konditionen sind letztlich von Bank zu Bank sehr verschieden. Doch sie geben eine Orientierung für das, was in den vergangenen Jahren passiert ist. Wer das Pech hatte, zum Beispiel in einer Zwischenspitze bei den Zinsen im Jahr 2011 seine auslaufende Zinsbindung mit der Bank neu verhandeln zu müssen, schaut 2013 mit gemischten Gefühlen auf die Zinsentwicklung. Heute neu abschließen zu können, würde deutliche Entlastungen bei den monatlichen Kosten für einen Immobilienbesitzer bedeuten.


Wege aus dem Kreditvertrag – ohne Gebühren


Doch so einfach können Bankkunden aus einem Immobilienkreditvertrag nicht aussteigen. Für den, der kündigt, haben die Banken ein „Folterinstrument“ parat: Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die ist, grob gesagt, der Schadenersatz für die Bank, wenn ein Kreditnehmer während der Laufzeit der Zinsfestschreibung aus seinem Vertrag aussteigen will und dem Kreditinstitut so Gewinne aus dem Vertrag entgehen.

Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von diversen Faktoren ab. Zu nennen ist hier neben der Höhe des Restkredites vor allem die Restlaufzeit der Zinsfestschreibung und vor allem die Entwicklung der Zinsen seit der Neufestschreibung der Kreditkonditionen. So können schnell viele tausend Euro zusammen kommen. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Immobilienkreditvertrag wird vor diesem Hintergrund meistens sinnlos.

Bei der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung enden allerdings die Chancen von Kreditnehmern nicht, aus Verträgen heraus zu kommen. Der Grund: Ein großer Teil der Kreditverträge enthält unwirksame Klauseln. Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Hamburg von mehr als 1.000 Verträgen unterschiedlicher Banken hat ans Tageslicht befördert, dass besonders im Bereich der Widerrufsbelehrungen viele Fehler zu finden sind. Diese öffnen den Bankkunden Möglichkeiten zum gebührenfreien Ausstieg aus dem Kreditvertrag.


Rechtlichen Rat bei Kreditkündigung einholen


In der Regel umfasst eine solche Widerrufsklausel im Kreditvertrag einen Zeitraum von zwei Wochen, in denen der Vertrag widerrufen werden kann. Das macht Sinn, wenn zum Beispiel ein Immobilienkauf in letzter Sekunde platzt und der Kredit dann doch nicht benötigt wird. Doch der Gesetzgeber und die Rechtssprechung haben für diese Klauseln eine Reihe von Voraussetzungen festgelegt. So müssen zum Beispiel diverse Formvorschriften eingehalten werden, werden diese nicht erfüllt, sind die Vereinbarungen unwirksam. Die Rechtsprechung kommt den Verbrauchern zu Hilfe. So haben Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof verbraucherfreundliche Urteile erlassen. Dabei wurde bereits entschieden, dass formale Mängel ausreichen, um den Vertrag widerrufen zu können.


Vorfälligkeitsentschädigung: Holen sie sich gezahlte Beträge zurück


Vorgeschrieben ist die Widerrufsbelehrung seit dem Jahr 2002. Verstöße gegen die – im Laufe der Jahre immer wieder geänderten – Vorschriften finden sich in vielen Standardverträgen von Banken quer durch die Branche. Die Mängel haben Folgen, wenn die Widerrufsbelehrung betroffen ist: In einem solchen Fall gilt die Frist von zwei Wochen nicht mehr. Der Kreditnehmer kann den Vertrag jederzeit widerrufen, auch noch Jahre nach dem Abschluss. Entscheidet sich der Kreditnehmer zum Widerruf, wird der Vertrag rückabgewickelt. Das Darlehen muss zurückgezahlt werden, zudem schuldet man der Bank für die bisherige Darlehenslaufzeit ein Nutzungsentgelt für den Kreditbetrag. Dieses Entgelt ist allerdings mit den ohnehin geleisteten Zinszahlungen vergleichbar.

Ob ein Widerruf aufgrund von unwirksamen Vertragsklauseln möglich ist, hängt vom jeweiligen Kreditvertrag ab und muss von einem fachlich versierten Rechtsanwalt geprüft werden. Für Bankkunden, die in den letzten Jahren hohe Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt haben, lohnt es sich ebenfalls, das Vertragswerk prüfen zu lassen. Sofern die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann man diese Beträge von der Bank zurückfordern. Wer diesen Weg beschreiten will, muss sich allerdings auf harten Widerstand des Kreditinstituts einstellen. Juristische Hilfe in der Auseinandersetzung mit der Bank ist daher auch aus dieser Sicht sinnvoll.

Jetzt kostenlose Informationen und Erstberatung anfordern

Immobilienkredite kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
 
Formular absenden

 

Häufigster Fall:

 

Falsche Wiederrufsbelehrungen bietet Möglichkeit zum Ausstieg

 

Vorgeschrieben ist die Widerrufsbelehrung seit dem Jahr 2002. Verstöße gegen die – im Laufe der Jahre immer wieder geänderten – Vorschriften finden sich in vielen Standardverträgen von Banken quer durch die Branche.
 
Die Mängel haben Folgen, wenn die Widerrufsbelehrung betroffen ist: In einem solchen Fall gilt die Frist von zwei Wochen nicht mehr.
 

Der Kreditnehmer kann den Vertrag jederzeit widerrufen, auch noch Jahre nach dem Abschluss.

Konkret heisst das: haben Sie einen Kreditvertrag mit einer falsch formulierten Wiederrufsbelehrung, so können Sie jederzeit aus dem Vertrag aussteigen. 

Sie haben damit schlicht und einfach eine Möglichkeit, zu teure Kreditverträge zu kündgen und die jetzt deutlich niedrigeren Zinsen zu nutzen. 

Entscheidet sich der Kreditnehmer zum Widerruf, wird der Vertrag rückabgewickelt. Das Darlehen muss zurückgezahlt werden, zudem schuldet man der Bank für die bisherige Darlehenslaufzeit ein Nutzungsentgelt für den Kreditbetrag. Dieses Entgelt ist allerdings mit den ohnehin geleisteten Zinszahlungen vergleichbar bzw. deutlich niedriger.