Wohnimmobilien

GEG und die Folgen - ist mit einem Preisverfall bei Wohnimmobilien zu rechnen?

Die Klimaziele der Bundesregierung machen auch vor den eigenen vier Wänden nicht halt. Seit die Bundesregierung im April die 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen hat, herrscht bei vielen Bestandshaltern und Asset Managern in der Wohnungswirtschaft Verunsicherung. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht hat die Abstimmung über das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) gestoppt. Damit kann das Gesetz nun frühestens im September beschlossen werden, wenn der Bundestag wieder regulär zusammenkommt. Aber die Stoßrichtung ist klar: Der verpflichtende Übergang auf Heizen mit erneuerbaren Energien kommt.

Beschleunigter Gasausstieg
Im Kern sieht der Entwurf vor, die Klimaschutzziele und einen beschleunigten Gasausstieg dadurch zu erreichen, dass ab 2024 neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Bestehende Heizungen sind davon nicht betroffen. Sie können weiter betrieben werden. Auch Reparaturen sind weiterhin möglich. Stichtag für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31. Dezember 2044. Ab 2045 sollen dem Entwurf zufolge fossile Brennstoffe ausgeschlossen werden.

Damit will die Bundesregierung die im Klimaschutzgesetz 2021 verschärften Klimaschutzvorgaben umsetzen und die CO₂-Minderungsziele erreichen. Das Minderungsziel für 2030 steigt um zehn Prozentpunkte auf mindestens 65 Prozent und hat entsprechende Auswirkungen auf die Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Verkehr, Gebäude und Landwirtschaft. Bis 2045 soll die Bundesrepublik klimaneutral werden, ab der zweiten Hälfte des 21. Jahrhunderts strebt die Regierung negative Emissionen an. Entsprechend soll der deutsche Gebäudebestand bis 2050 nahezu klimaneutral sein.

Handlungsbedarf auf breiter Front
Auch wenn die Übergangsfristen auf den ersten Blick lang erscheinen, besteht Handlungsbedarf auf breiter Front. Denn für die privaten Haushalte ist Erdgas der mit Abstand wichtigste Energieträger. 52,1 Prozent aller bewohnten Wohnungen in Deutschland werden überwiegend mit Gas beheizt, zeigen Daten das Statistischen Bundesamts für 2018. Etwa jede vierte bewohnte Wohnung wird überwiegend mit Heizöl (23,5 Prozent) und jede siebte Wohnung mit Fernwärme (14,3 Prozent) beheizt. Nach Angaben des Umweltbundesamts verursacht der Betrieb der Gebäude in Deutschland etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO₂-Emissionen.

Folgen für die Wertentwicklung
Hinsichtlich der Wertentwicklung von Wohnimmobilien gehen wir davon aus, dass Bestandshalter, deren Objekte die absehbaren Klimaschutzziele verfehlen bzw. die daraus resultierenden Marktanforderungen nicht erfüllen, mit negativen Wertentwicklungen rechnen müssen. In Einzelfällen sind entsprechende Entwicklungen bereits zu beobachten. Am Markt ist die Rede von sogenannten "Stranded Assets". Hier gilt es zu prüfen, welche Optionen für den Austausch von Heizungsanlagen vor Ort zur Verfügung stehen und welche Kosten für die energetische Modernisierung unter Berücksichtigung der Einsparpotenziale in den weiteren Bereichen wie Dämmung, Wasseraufbereitung und Lüftung insgesamt zu erwarten sind.

Sind die Kosten ermittelt, kann im nächsten Schritt entschieden werden, ob entsprechende Investitionen getätigt werden sollen. Damit kann nicht nur der Werterhalt der Immobilie gesichert werden. Mit sinkenden Betriebskosten - infolge realisierter Energieeinsparungen - steigt auch die Attraktivität aus Mietersicht. Langfristig agierende Bestandshalter, die über entsprechende Kapazitäten im Asset- und Propertymanagement verfügen, werden daher auch im aktuellen Markt, der noch von einer gewissen Unsicherheit hinsichtlich der gesetzlichen Rahmenbedingungen geprägt ist, Wertsteigerungspotenziale in ihren Beständen realisieren können.

Ausblick
Phasen der Unsicherheit schaffen aus Investorensicht erfahrungsgemäß Opportunitäten. Das zeigen auch die jüngsten Daten zur Entwicklung der Baugenehmigung von Wohnungen. Diese sank im März um 29,6 Prozent oder 10.300 Baugenehmigungen auf 24.500 Wohnungen - verglichen mit dem Vorjahreswert. Dabei ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist angesichts der strukturellen Angebotsknappheit eine der Konstanten auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Wer hier attraktive Angebote schafft, wird auch in Zukunft auf einem Verkäufermarkt agieren.