Fonds-Check

LHI Immobilienfonds Deutschland - Technische Universität Berlin

Wette auf TU Berlin - LHI-Fonds finanziert Unigebäude: Hochschulgebäude sind die aktuelle Mode unter den Immobilien-Segmenten. Wohnheime hatten den Trend eingeläutet, der sich inzwischen auf andere Bereiche ausgeweitet hat, denn institutionelle Großanleger und private Zeichner investieren auch in Verwaltungsgebäude und Hörsäle. Beispiel dafür ist der „LHI Immobilienfonds Deutschland – Technische Universität Berlin.“ Ein Angebot mit Alleinstellungsmerkmalen.

 

Objekt: Anleger beteiligen sich an einem Neubau im Berliner Stadtteil Charlottenburg. Wenige Meter vom Ernst Reuter Platz entfernt entsteht ein Büro- und Dienstleistungsgebäude mit knapp 20.500 Quadratmetern Mietfläche und rund 150 Fahrradstellplätzen. LHI hat 58 Millionen Euro für die Projektentwicklung gezahlt, die Ende des Jahres fertig gestellt und an den Mieter über- geben werden soll. Das entspricht dem 13,65-fachen der vereinbarten Netto- miete. Als Basis für den Kaufpreisfaktor geht LHI jedoch von 65,2 Millionen Euro aus und definiert diesen Betrag als Verkehrswert für ein Szenario, bei dem die Immobilie sofort vermietet werden könnte. Auf dieser Grundlage kommt der Initiator auf einen Faktor von 15,34 Jahresmieten. Das macht LHI, weil der Nutzer als Incentive eine mietfreie Zeit ausgehandelt hat: Die erste Zahlung ist erst im März 2014 fällig (siehe Erstattungsbetrag).

 

Standort/Lage: Charlottenburg befindet sich in zentraler Lage Berlins. Der Stadtteil ist als Wohnviertel sehr gefragt. Rund 30.000 Studenten besuchen hier außerdem die Technische Universität und die Universität der Künste. Das Fondsobjekt mit Büro-, Seminar- und Laborräumen entsteht in der Nähe bereits bestehender Universitätsgebäude auf dem Campus Charlottenburg. Berliner Unternehmer zahlen üblicherweise rund zwölf Euro pro Quadratmeter Bürofläche, die Spitzen- miete liegt bei 20 bis 22 Euro. Im Fondsobjekt sind im Schnitt über alle Flächen rund 17,30 Euro fällig, mehr als am Standort üblich. Der Bebauungsplan für das Grundstück weist ein Sondergebiet zur Nutzung für Forschung und Lehre aus. Sollte ein Nachmieter das Gebäude als reines Verwaltungsgebäude nutzen wollen, muss er einen Antrag stellen, die Einschränkung aufzuheben.

 

Mieter: Das Gebäude ist 20 Jahre lang an die Technische Universität Berlin vermietet, ein Nutzer nach dem Geschmack typischer Immobilieninvestoren, denn dabei handelt es sich um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Die TU Berlin zählt zu den Bildungseinrichtungen, die in der Exzellenzinitiative der Deutschen Forschungsgemeinschaft besonders gefördert werden. Creditreform unter- stellt eine sehr gute Bonität und vergibt 186 Punkte auf einer Skala von 100 (top) bis 600 (ungenügend). Der Vertrag weist eine Besonderheit auf: Er ist nicht indexiert, also nicht, wie sonst bei Gewerbeimmobilien üblich, an die Inflationsrate gekoppelt. Die Miete bleibt 20 Jahre lang unverändert. Nicht das einzige Ausnahme-Merkmal des Fonds.

 

Erstattungsbetrag: So bezeichnet LHI die Summe von knapp 5,5 Millionen Euro in der Investitionsrechnung. Obwohl die Uni ihre erste Miete erst im März 2014 überweist, bekommen Anleger schon ab dem 1. Januar 2013 Ausschüttungen, und zwar aus dieser Position. Für die Zeichner bedeutet das gewechseltes Geld, denn sie selbst haben den Erstattungs- betrag zumindest zur Hälfte eingezahlt - der Eigenkapitalanteil liegt inklusive Agio bei gut 54 Prozent. Das Darlehen in Höhe von 33,7 Millionen Euro hat ein Versicherer zur Verfügung gestellt. Er kassiert dafür zehn Jahre lang inklusive Marge rund 3,8 Prozent Zinsen. Die Tilgung ist überschaubar, nach Ablauf der zehn Jahre sind gerade einmal 14,5 Prozent der ursprünglichen Hypothek getilgt. Das ist aber bei dem von Beginn an niedrigen Fremdkapitalanteil kein Drama.

 

Kalkulation: Anleger bekommen Ausschüttungen von sechs Prozent. Beim Verkauf im Jahr 2024 rechnet LHI mit einem Faktor von knapp 15 Jahresmieten, die unverändert 4,25 Millionen Euro beträgt. Abzüglich des restlichen Darlehens bleiben vom Verkaufserlös 93 Prozent des eingezahlten Eigenkapitals inklusive Agio für die Anleger übrig. Zuzüglich der Ausschüttungen kommen sie so auf einen Gewinn von rund 55 Prozent vor Steuern. Kann die Immobilie nur zu 14 Jahresmieten verkauft werden, würde sich das Plus auf rund 45 Prozent reduzieren.

 

Weiche Kosten: Die Gesamtinvestition kommt auf eine Summe von 73,7 Millionen Euro. Provisionen und Vergütungen machen inklusive Agio knapp 6,7 Millionen Euro aus – gut neun Prozent der Gesamtinvestition oder 17,6 Prozent bezogen auf das Kapital der privaten Anleger inklusive Agio.

 

Anbieter: LHI ist eine Tochter zweier Landesbanken, der Landesbank Baden-Württemberg und der Norddeutschen Landesbank. Das Fondsvolumen hat 7,3 Milliarden Euro erreicht, private und professionelle Anleger beteiligten sich daran mit knapp drei Milliarden Euro. Die Leistungsbilanz um- fasst 28 Publikumsfonds und 79 Private Placements. LHI-Chef Oliver Porr ist Vorstandsvorsitzender des Verbands Geschlossene Fonds VGF.

 

Fazit: Beteiligung an einer Trend-Immobilie. Zeichner des LHI-Fonds finanzieren ein Campusgebäude der Technischen Universität Berlin. Die eingeschränkte Nutzung für Forschung und Lehre sollte für Anleger ein theoretisches Problem sein, denn sie müssen sich eh darauf verlassen, dass die Uni das Gebäude dauerhaft mietet. Die Einnahmen liegen aktuell über dem Marktniveau, bleiben aber über 20 Jahre unverändert. Die Uni überweist die Miete erstmals im Frühjahr 2014. Mehr als eine Ausschüttung zahlen sich die Anleger daher aus eigenem Kapital, verklausuliert als Erstattungsbetrag. Offenbar ein Eingeständnis an den Vertrieb, der Immobilienfonds mit laufendem Cash-Flow von Beginn an fordert.