Immobilien

Immobilienmarkt Deutschland - Keine Anzeichen für Blasenbildung

Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen
Ein wichtiger Gradmesser für die Stabilität des Immobilienmarktes ist das Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen. Steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, droht die Gefahr einer Überhitzung. Der umgekehrte Fall – die Mieten nehmen deutlich stärker zu als die Kaufpreise – bietet Investitionschancen und Renditen. Insbesondere auf die Ballungszentren trifft diese Entwicklung zu. So verzeichneten Metropolstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main innerhalb von fünf Jahren einen Kaufpreis-Anstieg von 6,8 %, während die Mieten im gleiche Zeitraum um rund 10 % zulegten.

Wohnkosten im internationalen Vergleich
Gegen eine Überhitzung sprechen zudem die moderaten Wohnkosten deutscher Metropolen im internationalen Vergleich – bei gleichzeitig vergleichsweise hohen Pro-Kopf-Einnahmen in Deutschland. „München bspw. ist mit den durchschnittlich höchsten Immobilienpreisen in Deutschland deutlich günstiger als Paris, London oder Madrid“, so Lahcen Knapp, Geschäftsführer der Hamburger One Group. Städte wie Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main und Köln fallen gegenüber anderen internationalen Metropolen sogar noch stärker ab. „Die Betrachtung der Zahlen verdeutlicht, dass selbst bei im Vergleich zum Einkommen schneller steigenden Preisen nicht zwangsläufig von einer Blasenbildung auszugehen ist“, erklärt Knapp.

Hohe Wohnraum-Nachfrage
Ein weiteres Indiz, das gegen eine Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes spricht, ist die konstant hohe Wohnraum-Nachfrage. Insbesondere in den großen Städten sind Wohnungen Mangelware. Allein für München rechnen Experten mit einer Zunahme der Einwohnerzahl um 15 % bis 2030. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) müssen zwischen 2016 und 2020 so mindestens 155.000 neue Wohneinheiten jährlich entstehen, um Angebot und Nachfrage in Einklang zu bringen – und das trotz sinkender Geburtenraten und zunehmender Überalterung, wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln bestätigt.

Moderate Kreditvergabe
Länder, die mit einer Immobilienblase zu kämpfen haben, eint grundsätzlich eine verstärkte Kreditvergabe seitens der Banken. In Deutschland allerdings kann davon keine Rede sein. Während so bspw. die Kreditbestände für Wohnungskäufe in den Immobilien-Krisenländern Spanien und Irland um 150 % zulegten, stiegen diese in Deutschland in den vergangenen neun Jahren gerade einmal um 7 %. Statt neu zu investieren, nutzten die Deutschen niedrige Zinsen vielmehr, um ihre Kredite schneller zu tilgen und sich somit längerfristig abzusichern. Die Eigenkapitalanteile bei der Finanzierung bleiben konstant oder steigen sogar. „Diese Art der Immobilienfinanzierung wirkt sich stabilisierend auf den Markt aus und bietet ein attraktives Investitionsumfeld“, so Knapp.

Fazit
Marktexperten sehen demzufolge für den deutschen Immobilienmarkt keine akute Crash-Gefahr. Denn bei steigenden Zinsen – und davon ist mittelfristig auszugehen – sei auch von einer abnehmenden Preisdynamik auszugehen, da höhere Finanzierungskosten letztlich die Kaufkraft aller Interessenten schmälert. „Preisrückgänge bei innerstädtischen Wohnanlagen insbesondere in Ballungszentren wie Hamburg und München sind aufgrund der konstant hohen Nachfrage allerdings nicht zu erwarten“, resümiert Lahcen Knapp ab.