Scope

Scope bewertet Anleihe der Stern Immobilien AG mit A-; Ausblick stabil

 

Gegenstand der Analyse sind die zu 6,25% verzinslichen Inhaberschuldverschreibungen (Stern Anleihe) im Gesamtnennbetrag von bis zu 20 Mio. EUR mit Fälligkeit Mai 2018, die die Stern Immobilien AG aus Grünwald (Emittentin) begeben wird. Die Sicherheitenstruktur sieht eine Verpfändung von Aktien der Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG vor. In dieser Tochtergesellschaft werden Objekte zusammengefasst, welche längerfristig gehalten werden sollen. Weiterhin werden Forderungen von der Stern Immobilien AG gegenüber der Stern Real Estate an die Anleihegläubiger verpfändet.

Die Stern Immobilien AG fokussiert ihre Geschäftstätigkeit auf die Wert- und Ertragsoptimierung sowie die anschließende Veräußerung von qualitativ hochwertigen Wohnobjekten, Geschäftshäusern sowie Grundstücken. Die Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG generiert zudem laufende Einnahmen aus ausgewählten renditestarken Immobilien, die mittelfristig im Bestand sind.

Aus qualitativer Sicht ist neben der langjährigen Branchenerfahrung und einem bestehenden lokalen Netzwerk außerdem die anhaltende positive Markttendenz hervorzuheben. Durch das Outsourcing der Bearbeitung einzelner Auslandsmärkte an etablierte Partner stellt sich die Stern Immobilien AG zudem als flexibler Marktakteur auf. Dennoch ist die Emittentin an sämtlichen Standorten ihrer derzeitigen Geschäftstätigkeit einem intensiven Wettbewerb gegenüber anderen Immobiliengesellschaften ausgesetzt, was aus qualitativen Gesichtspunkten ein Risiko darstellt.

In der quantitativen Betrachtung werden die Ertragswerte in allen drei Jahren der Analyse von 2010 bis 2012 als positiv bewertet. Alle Profitabilitätskennzahlen, die Eigenkapitalrendite, die Gesamtkapitalrendite als auch die Umsatzrendite liegen auf einem sehr hohen Niveau. Das Unternehmen steigerte seinen Gewinn nach Steuern von 2,3 Mio. EUR in 2010 auf knapp 5,8 Mio. EUR im letzten Jahr der Analyse 2012. Negativ bewerten die Scope Analysten hingegen die hohe Umsatzvolatilität, die geringe Diversifikation sowie die überwiegend kurzfristige Verbindlichkeitenstruktur des Unternehmens.

Den Erlös der Anleiheemission will das Unternehmen verwenden, um unabhängiger von Banken und anderen Kreditgebern zu werden und damit flexibler und schneller bei der Durchführung neuer Projekte agieren zu können. Weiterhin soll durch eine deutliche Ausweitung der Kapitalbasis die Stellung des Unternehmens im Wettbewerbsumfeld gestärkt werden.

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