Scope Ratings

Scope Ratings bewertet die Vermögensanlage TSO-DNL Active Property, LP mit A (AIF)

Scope Ratings bewertet die Vermögensanlage TSO-DNL Active Property, LP mit A_AIF. Die Beteiligung weist damit ein gutes Rendite-Risiko-Profil auf.

Die als Semi-Blindpool konzipierte Limited Partnership investiert als unternehmerische Beteiligung über Objektgesellschaften in Gewerbeimmobilien im Südosten der USA, die aus Sicht des Initiators deutliches Aufholpotenzial in Hinblick auf Leerstand, Mietniveau sowie Wert aufweisen. Neben Investments in Bestandsimmobilien sieht die operativ tätige Beteiligungsgesellschaft auch Projektentwicklungen vor.

Die Beteiligungsgesellschaft hat aktuell drei Investitionen mit einem Volumen von 12,5 Mio. USD getätigt. Diese sind im Einzelnen Büroimmobilien in Memphis, TN und Greensboro, NC sowie eine Projektentwicklung im Self-Storage-Bereich in Jacksonville, FL.

Das Gesamtzielinvestitionsvolumen beträgt 125 Mio. USD bei einer Laufzeit von zehn Jahren, maximal kann das Volumen auf 225 Mio. USD ansteigen. Aufgrund des operativen Charakters werden Immobilien- und Immobilienentwicklungen über vergleichsweise kurze Planzeiträume von fünf Jahren entwickelt, bewirtschaftet und im Anschluss optimiert am Markt veräußert.

Die Investitionen der Objektgesellschaften, an denen die Beteiligungsgesellschaft über Tochtergesellschaften Mehrheiten erwirbt, werden mit Fremdkapital gehebelt. Insgesamt ist vorgesehen, auf Objektebene Darlehen mit einem Beleihungswert von maximal 60% aufzunehmen, für die die Limited Partner der Beteiligungsgesellschaft nicht haften. Laut Angaben des Initiators besteht kein Rückabwicklungsrisiko, da die im Prospekt vorgesehene Eigenkapitalgrenze von 3,00 Mio. USD, die bis zum 31.3.2015 zwingend platziert sein müssen, bereits überschritten wurde.

Die quantitative Analyse zeigt in diesem Zusammenhang insbesondere ein Risikopotenzial hinsichtlich der erzielbaren Vermietungsquoten, der Verkaufserlöse sowie des Inflationsniveaus.

Positiv im Rating berücksichtigt wurde die regionale sowie nutzungsartenübergreifende Diversifikation der Immobilieninvestments. Weiterhin wurde im Rating der langjährige durchweg positive Track Record des Asset Managers sowie dessen ausgewiesene Immobilieninvestment- und -managementkompetenz in der Investmentregion berücksichtigt. Für den Asset Manager TSO Europe Funds, Inc. liegt ein aktuelles AMR durch Scope (A+_AMR) vor.

Aus Sicht von Scope besteht ein partielles Blind-Pool-Risiko, da bei einer weiteren etwaigen Ausweitung des Fondsvolumens (welches von bisher 12,5 Mio. USD bis auf max. 125 Mio. USD möglich, aber nicht erforderlich ist) die zusätzlich anzubindenden Immobilienobjekte noch nicht bekannt sind; auch sind die Investitionskriterien vergleichsweise weit gefasst und schränken die Beteiligungsgesellschaft nur regional und bzgl. bestimmter eher wohnwirtschaftlichen Charakter aufweisender Liegenschaften ein.

Aufgrund des deutlich opportunistischen Charakters der Investmentstrategie bestehen inhärente Leerstands-, Mietzins-, Entwicklungs- und Marktpreisrisiken, die sich aber in der avisierten hohen Zielrendite entsprechend widerspiegeln. Ein etwaiges Betreiberrisiko ist bei der Self-Storage Entwicklung in Jacksonville zu unterstellen. Hier wirkt sich aber die enge Kooperation mit einem der Top-5 Self-Storage Anbieter in den USA risikomindernd aus.

 

Wichtige Hinweise 
Angaben gemäß Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der
Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013

Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Verbreitung der vorliegenden Finanzanalyse ist die Scope Ratings AG, Berlin, Amtsgericht Berlin-Charlottenburg HRB 161306, Vorstand: Torsten Hinrichs.

Dies Rating wurde von Gökhan Aydinli, Lead Analyst, erstellt. Verantwortlich für die Genehmigung des Ratings:

Harald Berlinicke, Committee Chair

Ratinghistorie
12.01.2015 Initial Rating A_AIF

Dieses Rating stellt ein Initial Rating dar. Es ist daher keine Aktualisierung innerhalb der letzten zwölf Monate erfolgt.

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