Null-Zins-Immobilie

Auf dem Weg zur Null-Zins-Immobilie?

Von Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung der FERI EuroRating Services AG

Die Kompression der Renditen ist inzwischen bereits weit vorangeschritten. Dennoch ist auch im kommenden Jahr ein, wenn auch geringeres, weiteres Nachgeben der Renditen durchaus möglich. Dies gilt für alle Nutzungsarten, keineswegs nur für Wohnimmobilien. Auch für Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und andere Nutzungsarten werden inzwischen teilweise Kaufpreisfaktoren verlangt, die eine Bewegung in Richtung "Null-Zins-Immobilie" signalisieren - und damit eine Annäherung an das, was wir im Bereich von Staats-, aber auch Unternehmensanleihen höchster Bonität schon seit einigen Jahren beobachten.

Freilich, noch ist es nicht soweit. Und da wegen der geringeren Fungibilität von Immobilien immer ein Renditeaufschlag gegenüber Staatsanleihen gefordert wird, ist es auch unwahrscheinlich, dass insgesamt eine Null-Rendite erreicht wird. Aber auf der anderen Seite sollte man sich durch Bruttorenditen nicht täuschen lassen. Unlängst sollten wir eine Büroimmobilie an einem der Top-7-Standorte bewerten, für die der Verkäufer einen Faktor von 33 realisieren wollte. Jeder Immobilienkäufer weiß jedoch, dass die Bruttoanfangsrendite und die tatsächliche Nettorendite weit auseinander liegen. Insofern sind auch die Bruttoanfangsrenditen, die bei Immobilientransaktionen üblicherweise genannt werden, sowie die Renditen von Staatsanleihen gar nicht vergleichbar, was jedoch in der Argumentation oft übersehen wird.

Systematisch werden meist die notwendigen Instandhaltungsausgaben sowie größere Ausgaben für die Revitalisierung nach Auslauf der Mietverträge unterschätzt. Zudem zeigt sich, dass die Entwicklungs- und Lebenszyklen von Immobilien immer kürzer werden. Dass in den vergangenen zehn Jahren nur ein Total Return von 2,4 Prozent p. a. für deutsche Büroobjekte erzielt wurde, spiegelt dies wider. Seinerzeit wurden Büroobjekte in sehr guten Lagen jedoch zu Anfangsrenditen von fünf Prozent und mehr eingekauft. Daher ist es nicht übertrieben, wenn bei Bruttoanfangsrenditen von drei Prozent ein Null-Ertrag nicht unwahrscheinlich ist.

Wer nur auf den aktuellen Spread zwischen Immobilienrendite und Staatsanleihe schaut, muss sich nicht wundern, wenn die Rechnung spätestens beim ersten großen Mieterwechsel nicht mehr aufgeht.