Fonds-Check

Immobilienfonds speziell für Stiftungen

Die Anbieter offener Immobilienfonds haben eine neue Kundengruppe entdeckt: Stiftungen. Erst vor wenigen Tagen stellte SEB-Chefin Barbara Knoflach auf der Immobilienmesse Expo Real ein speziell für Stiftungen konzipiertes Angebot vor.

 

Von üblichen Publikumsfonds unterscheidet sich das Vehikel für die Stiftungen unter anderem durch die Ausschüttungspolitik und das speziell auf die Kunden zugeschnittene Berichtswesen. Einen ähnlichen Weg ist der Münchner Initiator Catella Real Estate bereits gegangen. Er hat kürzlich für seinen offenen Spezialfonds „Catella Multitenant Stiftungsfonds“ das erste Investitionsobjekt erworben.

 

Besonderheit: Schon längst haben die Stiftungen erkannt, dass sie mit Betongold die Minirenditen zum Beispiel aus Bonds und anderen festverzinslichen Wertpapieren ausgleichen können. Allerdings sind in der Regel nur die großen gemeinnützigen Organisationen in der Lage, Wohnanlagen und Gewerbeimmobilien selbst zu verwalten. Der typische Immobilienfonds hilft oft nicht weiter, denn er ist nicht für eine Stiftung geeignet. Zu riskant, zu teuer, die falsche Anlageperspektive. Und auch das Thema Nachhaltigkeit fällt bei zahlreichen Immobilienfonds unter den Tisch.

 

Anleger: Der Fonds nimmt Kapital ausschließlich von Stiftungen und an Gemeinwohl orientierten Anlegern entgegen. Darunter fallen Privatstiftungen, aber auch Einrichtungen für wissenschaftliche, soziale und religiöse Zwecke. Die Anleger zahlen mindestens 100.000 Euro in den offenen Fonds ein. Das Eigenkapitalvolumen soll maximal 150 Millionen Euro erreichen. Halten die Anleger eine Kündigungsfrist von 23 Monaten ein, entfällt ein Rücknahmeabschlag. Kündigen sie mit einer Frist von elf Monaten, beträgt der Abschlag fünf Prozent.

 

Markt: Der Anlagebedarf der Stiftungen ist gewaltig. Mehr als jede dritte Organisation möchte in den kommen- den Jahren in Immobilien investieren. Das geht aus einer Studie der Deutschen Fonds Holding hervor. Zwar finden direkte Investitionen mit rund 28 Prozent ein stärkeres Interesse als indirekte Immobilienanlagen, doch der Abstand ist gering. Für jede fünfte Stiftung kommen auch Immobilienfonds und ähnliche Modelle in Frage.

 

Objekte: Erste Immobilie im Catella-Fonds ist ein Gebäude im Frankfurter Westend. Es wurde 1963 gebaut und 2002 modernisiert und aufgestockt. Seit- dem bietet die Immobilie rund 2.500 Quadratmeter Fläche und kann so aufgeteilt werden, dass sich zwei Nutzer jeweils eine Etage teilen. Aktuell ist das Objekt langfristig an die Deutsche Familienversicherung AG vermietet. Zur Finanzierung des Gebäudes hat Catella ein Darlehen in Höhe von 45 Prozent des Kaufpreises aufgenommen. Anders als die offenen Publikumsfonds darf ein offener Spezialfonds einen Fremdkapitalanteil von 50 Prozent bezogen auf den Immobilienverkehrswert ausweisen und nicht nur 30 Prozent.

 

Investitionskriterien: Das Frankfurter Objekt steht beispielhaft für die Strategie des Fondsanbieters. In Frage kommen Immobilien in zentraler Innenstadtlage. Voraussetzung ist ein Standort mit langfristig positiver, demografischer Entwicklung. Zweites, bedeutendes Kriterium ist das Thema Nachhaltigkeit. Der Fonds kauft ausschließlich Immobilien, die so- wohl in Sachen Energie und Wirtschaftlichkeit punkten, als auch bei den Faktoren Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, flexible Flächenaufteilung und Mieter-Komfort.

 

Partner: Die potenziellen Fondsimmobilien müssen nicht alleine dem Catella-Management gefallen. Ihren Segen geben muss auch die Bank Safra Sarasin AG: Sie unterwirft alle Objekte einer systematischen Evaluation. Die Bank ist seit 20 Jahren in der nachhaltigen Vermögensverwaltung aktiv und verwaltet mehr als zehn Milliarden Euro unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien. Im Anlageausschuss sitzen neben Catella-Chef Andreas Kneip die Anleger. Deren Stimme ist umso lauter, je höher ihr Anteil am Immobilien-Sondervermögen ist. Der Fachbeirat ist mit dem früheren Vorstandsvorsitzenden der Sparkasse München, Alfred Lehner, und dem Vorstand der Bank im Bistum Essen (BIB), Manfred Sonnenschein, besetzt.

 

Rentabilität: Der Catella-Stiftungsfonds will jährliche Ausschüttungen von vier bis fünf Prozent leisten. Ist das nicht möglich, zahlt der Fondsmanager drauf. Fallen die Ausschüttungen unter die Grenze von 3,5 Prozent, reduziert sich für dieses Geschäftsjahr die Verwaltungsgebühr von 0,75 Prozent der verwalteten Immobilienwerte auf bis zu 0,1 Prozent. Im Gegenzug verdient der Initiator, sollte es besser laufen als kalkuliert. Bekommen die Stiftungen drei Jahre lang hintereinander Ausschüttungen von sechs Prozent oder mehr, darf Catella jeweils 20 Prozent der Überschüsse für sich beanspruchen.

 

Anbieter: Catella Real Estate KAG ist ein Unternehmen unter dem Dach der skandinavischen Catella-Gruppe, eine der führenden Investmentgesellschaften Nordeuropas. Die Manager waren zuvor zum Großteil für die offenen Immobilienfonds der Siemens KAG und für die UBS Real Estate KAG tätig. Langjährige Immobilienerfahrung ist daher zweifellos vorhanden. Catella hat unter anderem offene Immobilienfonds mit Fokus Skandinavien und Gesundheits-Immobilien für institutionelle und vermögende Anleger aufgelegt.

 

Fazit: Stiftungen steht der Sinn nach Immobilien. Beleg dafür ist unter anderem eine Studie der Deutschen Fonds Holding. Umfangreiche Direktinvestitionen können nur große Stiftungen stemmen. Aber auch kleine und mittlere Einrichtungen möchten gestreut in Immobilien investieren. Speziell für diese Kundengruppe hat Catella den „Multitenant Stiftungsfonds“ emittiert. Dabei bleiben die Sonderkunden unter sich, andere Zeichner kommen nicht hinein. Das Management ist erfahren und arbeitet erfolgsabhängig, die Renditeprognose ist zurückhaltend. Ein Angebot mit realistischen Erfolgsaussichten.