Immobilien

Immobilien als Alternative zur Unternehmensanleihe

Von Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH

Da private und institutionelle Anleger nach höheren Renditen suchen, wichen diese in den vergangenen Jahren auf schlechter oder gar nicht geratete Unternehmen aus. Die höheren Renditen solcher Unternehmensanleihen spiegeln jedoch ein nicht unerhebliches Risiko wider. 2009, im Jahr nach der Finanzkrise, fiel jede zehnte Hochzinsanleihe aus. Auch Mittelstandsanleihen sind für konservative Investoren keine Alternative, da das Risiko hier meist nicht angemessen eingepreist ist. Allein im Jahr 2014 gab es zehn Pleiten bei Emittenten von Mittelstandsanleihen.

Zunehmend setzen institutionelle Investoren daher auf Immobilien als Alternative zu Unternehmensanleihen. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien bieten sich hier an, da diese in der Regel über lang laufende Mietverträge verfügen und - im Vergleich zu Büroimmobilien - weniger abhängig von der Konjunktur sind. Schuldner ist in beiden Fällen, also bei einer Gewerbeimmobilie wie auch bei einer Unternehmensanleihe, das Unternehmen. Es gibt jedoch - außer der deutlich höheren Rendite - mehrere weitere Vorteile von Immobilien im Vergleich zu Unternehmensanleihen.

Unternehmensanleihen sind häufig mit Kündigungsklauseln versehen, die es dem Unternehmen erlauben, die Anleihen nach einer bestimmten Zeit zu einem im Voraus bestimmten Preis zurückzukaufen. Unternehmen üben diese Option gerade dann aus, wenn es für sie vorteilhaft und für den Anleger von Nachteil ist, wenn nämlich die Zinsen gefallen sind oder sich die Bonität des Unternehmens verbessert hat. Vergleichbare Regelungen gibt es bei Immobilien nicht.

Zudem haben Immobilien den Vorteil, dass selbst im Fall der Insolvenz des Unternehmens ein Substanzwert erhalten bleibt. Geht ein Unternehmen in Konkurs, so geht der Investor der Unternehmensanleihe leer aus, er verliert sein gesamtes Kapital. Besitzt er hingegen eine Immobilie, dann ist diese selbst dann werthaltig, wenn der Mieter in Insolvenz gehen sollte. Dies gilt besonders bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien, bei denen der Standort - wegen der restriktiven Genehmigungsvorschriften - das attraktive und nicht reproduzierbare Investitionsgut ist.

Schließlich verfügen Gewerbeimmobilien-Mietverträge in der Regel über Wertsicherungsklauseln. Dies mag aus Investorensicht in Zeiten sehr niedriger Inflationsraten nicht von so hoher Bedeutung sein, doch gerade bei langfristigen Mietverträgen ist dieser Punkt nicht zu unterschätzen. Niemand weiß schließlich, ob die Inflationsrate dauerhaft so niedrig bleiben wird, zumal die Politik der Zentralbanken erhebliche Risiken birgt. In der Regel sind bei Einzelhandels-Mietverträgen etwa 60 Prozent inflationsgesichert, während bei Unternehmensanleihen das volle Inflationsrisiko besteht.

Beim Vergleich zwischen Unternehmensanleihen und Immobilien schneiden also Immobilien in mehrfacher Hinsicht deutlich besser ab. Und zwar nicht nur deshalb, weil die Rendite oberhalb der von Anleihen bei Unternehmen gleicher Bonität liegt.