Mietpreisbremse

Mietpreisbremse-IgnorantenSo verrechnen sich viele Wohnungs-Investoren

Ich möchte Ihnen von einem Fall berichten, der sich tatsächlich so ereignet hat: Ein mir bekannter Berliner Investor hat eine 152 qm große Wohnung, nachdem der Vormieter auszog, für 1500 Euro/Monat vermietet. Das war in der Tat die realistisch mögliche Marktmiete. Aber ein Jahr, nachdem er den Mietvertrag abgeschlossen hatte, flatterte ein Schreiben bei seiner Hausverwaltung ein. Das Schreiben war ganz offensichtlich mit dem Mieterverein oder einem Anwalt abgestimmt.

Ein Brief, der 196.304 Euro kostet

In dem Schreiben wurde argumentiert: Die Nettokaltmiete liege bei 9,87 Euro/qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel betrage indes nur 5,71 Euro/qm. Schlage man 10 Prozent dazu - wie dies laut Mietpreisbremsen-Gesetz möglich ist - dann ergebe sich, so der Mieter, eine zulässige Höchstmiete von 6,28 Euro/qm bzw. 954,71 Euro.

In dem Brief hieß es weiter: "Die von Ihnen geforderte Miete übersteigt die höchst zulässige Miete um 545,29 Euro nettokalt. Ich fordere Sie zur Vermeidung einer gerichtlichen Klärung auf, mir bis zum … schriftlich mitzuteilen, ob Sie der hier ermittelten Reduzierung der Nettokaltmiete zustimmen… Die überhöhte Miete zahle ich ab sofort ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung."

Der Investor wusste, dass er vor Gericht keine Chance hat und reduzierte die Miete. Das bedeutet, dass er künftig jährlich 6543,48 Euro weniger Mieteinnahmen hat als kalkuliert. Setzt man beim Verkauf des Objektes einen Faktor von 30 an (was bei der Lage realistisch ist), dann bedeutet dies einen Verlust von 196.304 Euro.

Das betrifft jedoch wohlgemerkt nur diese eine Wohnung. Nehmen wir zur Vereinfachung mal folgendes an: Wenn ein Investor ein Haus mit einer Wohnfläche von 2000 qm erwirbt und bei jeder Neuvermietung statt 9,87 Euro nur 6,28 Euro nehmen darf, dann ist sein Haus 2,58 Millionen Euro weniger wert als er beim Erwerb kalkuliert hat.

Warum Investoren zu hohe Preise zahlen

Viele Investoren sind beim Kauf nur deshalb bereit, sehr hohe Faktoren zu akzeptieren, weil sie bei der Neuvermietung ohne Berücksichtigung der Begrenzungen durch die Mietpreisbremse kalkulieren. Nehmen wir noch einmal das Beispiel und führen es mit oben genannter Annahme fort: Wenn das Haus derzeit zu einer Miete von 5,71 Euro/qm vermietet wäre, dann bedeutete dies 137.040 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Es gibt viele Investoren, die würden ein solches Haus sofort zum 30fachen kaufen, also für ca. 4,1 Mio. Euro.