Wohnimmobilien

Warnung: Irrationaler Überschwang bei Wohnimmobilien - Seite 2

Die Multiplikatoren für den Einkauf von neu errichteten Wohnimmobilien, etwa bei Forward-Deals, sind auf Faktoren zwischen 20 und 25 gestiegen. Damit sind sie meist nicht mehr teurer als Bestandsimmobilien. So manches in die Jahre gekommene "Zinshaus" wird zu höheren Multiplikatoren verkauft als eine nagelneue Wohnimmobilie, die auf dem modernsten energetischen Standard entwickelt wurde. Und das ist selbst dann der Fall, wenn es kein Mietsteigerungspotenzial mehr bei dem Zinshaus gibt. Faktoren von 25 und darüber gelten in Berlin inzwischen als normal. Die gleiche Immobilie, die ich 2004 in Berlin-Neukölln zum 6,8fachen gekauft hatte, habe ich vor einem Jahr zum 25fachen verkauft.

Besonders bei Bestands-Wohnimmobilien ist der Markt wie leergefegt. Alle wollen kaufen, kaum einer will verkaufen. Das ist die Marktsituation, die zu einer Preisüberhitzung führt.

Wie bei jeder Preisüberhitzung kann man täglich lesen, warum es angeblich keine Blase gibt, warum die fundamentalen Daten stimmen, warum alle Warnungen unberechtigt sind. Und in der Tat: Der Bedarf an Wohnraum ist nach wie vor enorm. Der Neubau ist zu schwach, um den steigenden Bedarf zu decken. All dies ist richtig, jedoch sind diese Erkenntnisse längst schon in den Preisen eskomptiert. Genau dies wird übersehen.

Ein anderer Indikator bei jedem irrationalen Überschwang ist die Verdrängung aller negativen Nachrichten. Der Staat greift massiv in die deutsche Wohnungswirtschaft ein. Der FDP-Politiker Hermann Otto Solms überschrieb einen Gastbeitrag für das HANDELSBLATT vom 20.April zu Recht mit der Überschrift "reine Planwirtschaft". Das von Justizminister Maas geplante neue Mietspiegelrecht sei, so Solms, ein "planwirtschaftliches Instrument staatlicher Mietfestsetzung".

Ich zweifle nicht daran, dass die Pläne des sozialdemokratischen Ideologen Maas umgesetzt werden. Die CDU wird - wie immer - erst ein wenig Widerstand leisten und dann zu 100% auf die sozialdemokratische Linie einschwenken. Die Kombination von Mietpreisbremse und dem geplanten Mietspiegel-Manipulationsgesetz wird jedoch vor allem für Anleger, die in Bestands-Wohnimmobilien investiert sind, ein Riesenproblem werden. Dass die Investoren dieses Problem leugnen, verdrängen und beschönigen, bestätigt mich nur in meiner These vom irrationalen Überschwang. Bei einer Veranstaltung der BERLINER IMMOBILIENRUNDE am 6. Juni wird deutlich werden, wie groß die Gefahr ist, die von dem geplanten Mietspiegel-Manipulationsgesetz ausgeht (fordern Sie das Programm bitte unter [e-mail] an).

Rechne ich damit, dass die Preise bald fallen? Nein. Sie werden noch weiter steigen. Keiner weiß, bis wohin. Was heißt dies für Investoren? Ich würde heute noch eher in Neubau-Projektentwicklungen investieren als in Bestandsimmobilien. Wobei man auch hier sehr vorsichtig sein muss: Im Münchner Markt, der besonders überhitzt ist, rechnen sich, so sagen mir die dortigen Projektentwickler, wegen der stark gestiegenen Bodenpreise Investitionen nur noch dann, wenn man daran glaubt, dass die Preise weiter mit der gleichen ungebremsten Dynamik steigen wie in den vergangenen Jahren.

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