Bafoeg und Immofinanzierung?! Studentenapartment... - 500 Beiträge pro Seite

[demon-trader]

Hallo,

mein Bruder möchte gerne eine Immobilie erwerben (Studentenapartement). Kaufpreis liegt bei 22.000 €. Rechnet man die Nebenkosten dazu, würde das so aussehen:

22.000
+ 792 MAklerprovision
+ 660 Grunderwerbssteuer (fällt die auch an???)
+ 220 Umschreibekosten
-------------------------------------------------
+ 1.500 Investitionen (Renovierung)
-------------------------------------------------
=25.000 Gesamtaufwand (in etwa...)

(Bitte macht mich darauf aufmerksam, wenn ihr nen Denkfehler seht...)

25.000 Gesamtkosten
-15.000 Eigenkapital
--------------------
=10.000 Finanzierungsbedarf

Der Finanzierungsbedarf wird über ein privates Darlehen gedeckt.

Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 200,00€ kalt pro Monat. Das Privatdarlehen wird jeweils jährlich mit 2.100,00 € getilgt, dass sind p. Monat 175 €.

1. Jahr 10.500,00 € - 2.100 = 8.400,00 €
2. Jahr 8.820,00 € - 2.100 = 6.720,00 €
3. Jahr 7.056,00 € - 2.100 = 4.956,00 €
4. Jahr 5.203,80 € - 2.100 = 3.103,80 €
5. Jahr 3.258,99 € - 2.100 = 1.158,99 €
5,5. Jahr 1.187,96 € - 1.188 = ---------€

Die monatliche Finanzierungslast läge also bei 175 €. 25 € werden für Mietausfall/Reperatur zurückgestellt und bleiben erst einmal außen vor.

Aus den 15.000,00 € würden so in 5,5 Jahren sage und schreibe 25.000,00 €. DFas entsrpicht einer Rendite von 66,67 %. Die jährliche Rendite würde bei 10% liegen.

Ist diese Rechnung realistisch? Gibt es noch verteckte Kosten, welche ich jetzt nicht aufgeführt habe (Versicherungen, Abgaben oder ähnliches?).

Dann noch eine Frage:

Kann man beim Bafög-Antrag Vermögen und Verbindlichkeiten verrechnen? In diesem Falle das Darlehen mit dem Eigenkapital?

Freue mich auf interessante Stellungnahmen und Antworten auf mein Fragen

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.868.467 von demon-trader am 26.07.07 22:51:41

In welcher Stadt?

Wie groß ist die Butze?
(Bei 25.000 EUR zahlt dein Bruder ja 1000 EUR/ m² ... das ist kein Schnäppchen)

Also nach 5,5 Jahren hat er im besten Fall das Darlehn wieder raus, bleiben immer noch 15.000 die an Eigenkapital reingesteckt wurden ... ich kann da keine Rendite erkennen )

Wohnt da schon so ein fauler Nichtsnutz drin oder müßt ihr euch noch darum kümmern?

Viel Glück, die Idee an sich ist gut, aber bei den Beträgen macht das doch nur mit 100% EK Sinn ...

[AlterMann]

Keine gute Idee. Das fängt schon damit an, das das Darlehen zinslos ist. Mit einem zinlosen Darlehen kann ich schon beim Anleihekauf mehrere 1000000 ... % Rendite machen, da sind 66,67% lächerlich.

Ansonsten zu komliziert gerechnet, einfacher:

Kaufpreis 25.000
Bruttoertrag: 2.400 p.a.
-------------------------------
Bruttorendite von ~ 10%
=====================

Davon eine normale Verzinsung für das EK und das Fremdkapital abziehen , also minus 5-6%. Mietausfallwagnis minus 1-2%. Reperaturkostenrücklage minus 1-2%. Verwaltungskosten minus 0,5%. Die größte Unbekannte ist jedoch das WEG. Was ist wenn die Wohneigentümerversammlung beschließt das Dach, die Fassade, die Außenanlagen, oder sonst was zu machen und dafür eine Sonderumlage von z.B. 5.000 oder 10.000 fällig wird? Dann bricht das ganze Kartenhaus zusammen. Vermietung ist nebenbei bemerkt ein schwieriges Geschäft, das massig Fallstricke bereithält. Ich weis nicht ob es nur hundertausende oder schon millionen sind, die damit auf die Fresse gefallen sind. Sicher gibts auch zehntausende die damit gute Kohle machen, mich eingeschlossen, nur muß man sich dann ernsthaft damit beschäftigen und wesentlich mehr Geld und Zeit investieren.

15.000 gehören in den Aktien- oder Anleihenbereich. Der Student soll sich auf sein Studium konzentieren und nicht auf die Probleme des Mietrechts. Es sei denn, er studiert in die Richtung. Ansonsten gleicht das ganze einem Roulettspiel, da bei nur 1 WE keine Risikostreueung vorhanden ist, kann es gut gehen und eine bescheidene Rendite herauskommen oder es kann schon bei nur einem Mietnomaden völlig den Bach runter gehen.

[Ray_j]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.869.296 von Gammelfleischer am 27.07.07 00:00:51

Bei 25.000 EUR zahlt dein Bruder ja 1000 EUR/ m² ... das ist kein Schnäppchen


Da merkt man schon, das du keine Ahnung von Immos hast. Bist wahrscheinlich ein Ossi

[obus]

Alle Hintergründe und Zusammenhänge siehe:

Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?
Thread: Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?

[demon-trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.870.362 von Ray_j am 27.07.07 08:43:54

Es handelt sich um univesritätsnahe Lage (deswegen Studentenapartment). Stadt liegt in NRW. Einwohnerzahl der Stadt etwas über 100.000, Kreisgebiet etwas über 220.000 Einwohner.Es handelt sich um eine Wohnung in einer Studentenwohnanlage. Die Stadt ist dafür bekannt, dass Studeten dort regelmäßig nach adequatem Wohnraum suchen.

Ich finde jetzt nicht, dass 1000/m² besonders teuer ist. Es sind übrigens in der Tat 25 m² - also haut das hin. Es gibt im gesamten Stadtgebiet keine Wohnung (egal welcher Größe), die vom €/m² Verhältnis wesentlich billiger ist.

Und die Rendite ist für eine Immobilie bestimmt nicht schlecht?! Selbst wenn die Immobilie nachher komplett bezahlt ist, also 25.000 investiert sind, ist der Jahresertrag fast 10 %. Das ist ordentlich.

[Ray_j]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.871.115 von demon-trader am 27.07.07 09:32:28

ist der Jahresertrag fast 10 %

Rendite meinst du? Du liest aber schon mit oder? Das ist die Bruttorendite, netto sieht das ganze dann nicht mehr so dolle aus, vor allem wenn du mal deine Rückflüsse als unsicher annimmst (was ja auch der realität entspricht,auch und gerade wenn es eine Studentenstadt ist) und davon dann noch die abzüge vornimmst um auf die nettorendite zu kommen. Und dann rechnest du noch deine Opportunitätskosten ein verbunden mit dem organisatorischen Mehraufwand.
Schliesse mich da meinem Vorredner an...solange der Betrag so gering ist, du keine risikostreuung ereichst und das Objekt nicht sensationell unterbewertet ist empfehle ich dir den gang zum kapitalmarkt. Da erzielst du eine Nettorendite, die deutlich höher liegt und mit deutlich geringeren Kopfschmerzen verbunden ist.

[Ray_j]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.871.664 von Ray_j am 27.07.07 09:58:40

Aus den 15.000,00 € würden so in 5,5 Jahren sage und schreibe 25.000,00 €.


Der Preis der Immo liegt doch bei 22.000 Euro.Du nimmst also an, dass der Wert nach 5,5 Jahren bei 25.000 Euro steht, da die angeführten Kosten ja kaum wertsteigernd sind. Also nochmal eine Unsicherheit.

[schlier]

Servus,
also lass idh hier von den ganzen Unken Rufern nicht verunsichern. Sicher deine Rechnung ist nicht unbedungt realitätsnah, da bei immos immer zusätzliche kosten kommen. Aber ich denke wenn di eimmo einen guten Zustand hat und die weg in Ordnung ist also keine großen Schulden usw, dann sind 1000 €/m² für Uninähe und kleines Appartment sicher allgemein keins chlechter Preis. Obwohl diese Aussage bei einer immobilie so was von falsch ist, da selbst 400 €/m² ind er alschen Lage und bei falschem Zustand zu teuer sein könnten.
Aber ich finde die idee gut und denke das Risiko ist überschaubar (sollte da finanziller huntergrund da sein wenn jemnad das privatdarlehen gibt) und lieber in jungen jahren mit spielgeld lernen als dann richtif auf die fresse zu fallen.
Servus

[oreganogold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.870.362 von Ray_j am 27.07.07 08:43:54

Hallo, viele liebe Ossi-Grüße,


stimmt, in der Zwangsversteigerung und bei Bankenverwertungen sind derzeit Studentenbuden in Chemnitz und Mittweida für ca. 600 €/qm zu bekommen, und dasd bei steigenden Studentenzahlen. (Mal bei Immobilienscout suchen). Die Buden stammen fast alle von immobiliensachverständigen Wessis (oder von Ossis, die von Wessi-Beratern beschiseen wurden).

Was kann man daraus lernen ? Wer in diesem Geschäft Erfolg haben will, muss sich intensiv um seine Anlage kümmern und sich intensiv selber informieren (Binsenweisheit). Also Objekt gründlich studieren.

Ich habe den Eindruck, dass Demon-Trader die Lage gut einschätzen kann (und besonders die Vermietbarkeit, die ich als größtes Risiko neben einem eventuell bestehenden Reparaturstau und damit drohenden Sonderumlagen sehe - also die letzten Protokolle der WEG einsehen, Verwslter und Bewohner interviewen.)

Dann kann sich das Ganze wirklich lohnen. Übrigens: Den Effekt einer hohen Eigenkapitalrendite bei teilweiser Fremdfinanzierung bezeichnet man meines Wissens als "Leverage-Effekt" (Mal danach googeln).

Ob in D eine Immobilienkrise droht ? Dazu fehlt es m.E. an der vorhergehenden Blase wie in USA und Spanien, Immos sind derzeit eher aus der Mode (bei deutschen Kleininvestoren), also für antizyklische Investoren eher positiv zu sehen. ich erwarte sogar, dass Immos wieder mal "in Mode" kommen werden und dann selbst unsere schlechtbeleumdeten Ost-Immos, mit denen ich bis jetzt positive Investitionserfahrungen habe, wieder im Wert steigen sollten.

Die schlechte Stimmung merkt man z.B. bei Kreditnachfragen,hier hat meine Bank mir kürzlich ein schönes Zwangsversteigerungs-Schnäppchen versaut mit dem Argument "kritische Vermietbarkeit", ohne überhaupt den von mir zugrundegelegten Business-Plan und die konkrete Lage irgendwie in Betracht zu tziehen.

[benny_m]

Ich glaube bei der Rechnung wurde der wesentliche Aspekt "Abschreibung" vergessen. Die Abschreibungen sorgen doch erst für die richtige Rendite.

Deswegen halte ich so Ost-Studentenwohnungen garnicht für uninteressant. Billig kaufen... 3 Jahre Miete kassieren... renovieren und die Renovierung dann innerhalb von kurzer Zeit abschreiben können.

Und natürlich den Kaufpreis mit 2% 50 Jahre lang abschreiben.

[oreganogold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.932.133 von benny_m am 30.07.07 09:47:49

Hallo, allerseits,

meiner Meinung nach sind die Abschreibungen in der Modellrechnung in ungefährer Höhe schon implizit berücksichtigt, indem keine Besteuerung der Mieteinnahmen angenommen wurde. Bei der Finanzierung kann man schließlich nur den Zinsanteil absetzen. Die 2% jährliche Abschreibung reicht asnn etwa gerade hin, um die Miete steuerfrei einkassierren zu können.

Aber Warnung: eine Immobilie sollte sich langfristig auch ohne Steuersparen (insbesondere aus Einmalinvestitionen wie Renovierung oder frühere Sonderabschreibungen) rentieren. Gerade die versprochenen Sonderabschreibungen Ost hatte z.B. viele Investoren in den Ruin "gelockt". Gier frißt Hirn. Typischer Fall von Fehlallokationen der Förtderung Aufbau Ost.
Dadurch haben wir jetzt hier wenigstens viiiel Plartz, um uns in preiswerten Wohnungen und Büroräumen so richtig auszustrecken!

Was ich als Kriterium unten noch vergessen hatte: Prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft "gesund" zusammengesetzt ist. (Also keine Mehrheit von einem oder zwei Einzeleigentümern und keine "Fraktionsbildung", kann man in den Versammlungsprotokollen herausfinden. Erfahrung: von Vorteil ist auch eine engagierte, erfahrene und kompetente Hausverwaltung. Früher hätte ich noch geschrieben: möglichst vor Ort, abrer gerade hat uns unsere in München ansässige Verwaltung einig hunderttausend Euronen Reparaturkosten erspart (Wurde durch Gläubigerbank bestritten, vorrangig aus Kulanz zur Ruferhaltung. Ein Bravo unserer Verwaltung und der CoBank!).

Viele Grüße, erzähl dann mal, was daaus geworden ist

Oreganogold (Chemnitz, Sachsen)

[benny_m]

Die Frage ist was du unter rentieren verstehst. Rentabel ist was Erträge bringt. Meine Auffassung ist aber, dass diese Erträge höher liegen müssen als bei der Anlage in Anleihen oder in einem Immo-Fonds.

Und da kommst du nur mit Miete derzeit kaum hin. Nur die Kombination aus Miete + Abschreibung machen einen Wohnungskauf sinnvoll.