Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG)

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TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG veröffentlicht vorläufige Geschäftszahlen für das Geschäftsjahr 2023

Auf Grundlage vorläufiger und noch nicht testierter Zahlen geht der Vorstand der TTL Beteiligungs- und Grundbesitz-AG („TTL“, „TTL AG“) (ISIN DE0007501009) davon aus, dass die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2023 voraussichtlich mit einem Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von -14,0 bis -14,5 Mio. Euro (prognostiziert: -3,3 Mio. Euro bis -3,9 Mio. Euro) basierend auf einem Beteiligungs- und Zinsergebnis von -8,3 bis -8,6 Mio. Euro (prognostiziert: -2,6 Mio. Euro bis -3,1 Mio. Euro) abschließen wird.

Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus dem negativen Ergebnis je Aktie der Branicks Group AG in Höhe von -0,79 Euro (Vorjahr: +0,38 Euro) sowie weiteren Wertberichtigungen von Finanzforderungen und Beteiligungen, deren Vornahme der Vorstand / Aufsichtsrat der TTL aus Gründen der Risikovorsorge heute beschlossen hat, nachdem ihm mit Veröffentlichung der Branicks Geschäftszahlen für das Jahr 2023 neue Informationen zur finanziellen Lage der Branicks vorlagen.

In diesem Zusammenhang hat der Vorstand heute auch entschieden, dem Aufsichtsrat vorzuschlagen, keine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2023 vorzusehen.
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/ttl-beteiligungs-und-…

Da die TTL die "private Vermögensverwaltung" von Prof. Dr. Schmidt ist, dem starken Mann hinter der DIC Gruppe (und Branicks, ehemals DIC Asset AG), dürfen/hätten diese Informationen eigentlich bereits schon länger bei der TTL bekannt sein sollen/müssen. Wenn dort nun heute (!) zusätzlicher Abwertungs- und/oder Risikovorsorgebedarf entstanden ist, spricht das Bände für die reale Lage bei Branicks...

[jkreusch]

SalamadaPanda, keine Sorge, mein Beitrag war für jeden sehr gut verständlich.

Dank erfolgter Gläubigerzustimmung gilt noch die going concern-Prämisse, so dass überhaupt noch zu fortgeführten AHK bilanziert werden kann. Wie hoch die Verkaufserlöse sein werden, wird sich im Laufe des Jahres erst noch zeigen müssen. Was Branicks unter dem fair value vorschwebt, gilt es nun mittels Transaktionen am Markt einzutüten. Bis Anfang Mai 2024 ist dies nicht - abgesehen von konzerninternem Verschieben zur VIB - gelungen. Die VIB wird nicht in der Lage sein, die Branicks so im Alleingang zu entschulden, hierzu sind Objektverkäufe an Dritte nötig.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.542 von lazy_invest am 05.05.24 16:00:20

Das Volumen im Transaktionsmarkt ist deutlich gesunken. Klar, das heißt, dass es zu den geforderten Preisen weniger Käufer gibt. Gleichzeitig heißt es aber auch, dass es zu den angebotenen Preisen weniger Verkäufer gibt. Es funktioniert also beidseitig.

Wenn Branicks weiterhin akut Probleme hat bei den geforderten Marktpreisen Käufer zu finden, dann heißt das einfach, dass der Preis den Branicks fordert nicht dem Marktpreis entspricht. Das „fair value“ müsste also nach unten korrigiert werden.

Das ist zu 2023 schon mit 6% passiert. Wenn es weiterhin passiert bekommt das Unternehmen Probleme mit covenants, Rückzahlung und Refinanzierung und ist halt insolvent.

Ich würde nie behaupten, dass diese Fall unwahrscheinlich ist. Aber er ist halt noch nicht eingetreten, auch wenn einige Nutzer hoffen, dass es bald passiert.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.395 von SalamandaPanda am 05.05.24 14:53:49

Entschuldige, aber weshalb ist der Transaktionsmarkt so dermassen eingebrochen, wenn es doch Käufer gibt zu den angeblich fairen Werten?
Was verstehst du überhaupt unter fair value? Branicks bewertet doch den fair value in seiner Bilanz.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.260 von rabajatis am 05.05.24 13:57:21

Zitat von rabajatis: Man man man ...

Es ist weder
o die "Bewertung zu fortgeführten AHK" noch
o der Buchwert
o noch der "faire" Wert
der Immobilien im Moment wichtig.

Einzig wichtig ist, ob Branicks Immobilien im Bestand hat, für die es potentielle Käufer gibt. Und welchen Preis die nach ihrer Einschätzung bereit sind zu zahlen.

Es müssen nach meiner Sicht der Dinge in den nächsten Monaten bis zum Jahresende ganz optimistisch betrachtet mindestens für 400 Millionen Euro Immobilien verkauft werden. Branicks nennt Verkäufe im Volumen von 500 - 600 Millionen Euro bis Jahrsende. Das ist ca. das Doppelte bis Dreifache von dem was man im Jahr 2023 geschafft hat und fast 20 % des gesamten Immobilienbesitzes. Man sollte da auf keinen Fall auf Zeit spielen und meinen, noch zwischen Weihnachten und Neujahr gerichtliche Eintragungen hinzubekommen. Wir haben Anfang Mai - mehr als ein Drittel des Jahres ist bereits um. Mit der Dauer für die Durchführung wohl schon fast das halbe Jahr. Und 2025 müssen die Verkäufe weiter gehen.

Es ist also bei einem LTV von dann doch über 60 % (!) zum Jahresende 2023 und damit weit weg vom ausgegebenen Ziel zum Jahresanfang 2023 ein massives Gesundschrumpfen angesagt. Und viele Immobilien im Bestand werden schlicht unverkäuflich sein - selbst mit 10 % Preisabschlag auf den Buchwert. Es muss wieder Vertrauen in die Gesellschaft aufgebaut werden, damit die 400 Mio. große 2026er-Anleihe refinanziert werden kann. Und damit sollte man sofort anfangen und zügig die Cashposition durch Verkäufe aufbauen. Je eher man den Brückenkredit zurückzahlt, desto besser ist es doch.

Ich hatte erwartet, das nach der Einigung mit den Gläubigern ein Feurwerk an Verkäufen mitgeteilt wird, weil man in dem Rahmen ja auch mitgeteilt hat, das man bereits in entsprechend fortgeschrittenen Verhandlungsstadien sei. Jede Woche wo das nicht passiert, wird die Aktie riskanter.

Man man man ...

"Der faire Wert ist nicht wichtig" ... "Es ist wichtig welchen Preis Käufer bereit sind zu zahlen", du widersprichst dir in deinen ersten Sätzen direkt selbst.

Der faire Wert ist Marktpreis sein. Also der Preis, zu dem es Käufer gibt. Du hast also korrekt beschrieben, dass der faire Wert der Immobilien, also der Marktpreis, momentan wichtig ist.

[rabajatis]

Man man man ...

Es ist weder
o die "Bewertung zu fortgeführten AHK" noch
o der Buchwert
o noch der "faire" Wert
der Immobilien im Moment wichtig.

Einzig wichtig ist, ob Branicks Immobilien im Bestand hat, für die es potentielle Käufer gibt. Und welchen Preis die nach ihrer Einschätzung bereit sind zu zahlen.

Es müssen nach meiner Sicht der Dinge in den nächsten Monaten bis zum Jahresende ganz optimistisch betrachtet mindestens für 400 Millionen Euro Immobilien verkauft werden. Branicks nennt Verkäufe im Volumen von 500 - 600 Millionen Euro bis Jahrsende. Das ist ca. das Doppelte bis Dreifache von dem was man im Jahr 2023 geschafft hat und fast 20 % des gesamten Immobilienbesitzes. Man sollte da auf keinen Fall auf Zeit spielen und meinen, noch zwischen Weihnachten und Neujahr gerichtliche Eintragungen hinzubekommen. Wir haben Anfang Mai - mehr als ein Drittel des Jahres ist bereits um. Mit der Dauer für die Durchführung wohl schon fast das halbe Jahr. Und 2025 müssen die Verkäufe weiter gehen.

Es ist also bei einem LTV von dann doch über 60 % (!) zum Jahresende 2023 und damit weit weg vom ausgegebenen Ziel zum Jahresanfang 2023 ein massives Gesundschrumpfen angesagt. Und viele Immobilien im Bestand werden schlicht unverkäuflich sein - selbst mit 10 % Preisabschlag auf den Buchwert. Es muss wieder Vertrauen in die Gesellschaft aufgebaut werden, damit die 400 Mio. große 2026er-Anleihe refinanziert werden kann. Und damit sollte man sofort anfangen und zügig die Cashposition durch Verkäufe aufbauen. Je eher man den Brückenkredit zurückzahlt, desto besser ist es doch.

Ich hatte erwartet, das nach der Einigung mit den Gläubigern ein Feurwerk an Verkäufen mitgeteilt wird, weil man in dem Rahmen ja auch mitgeteilt hat, das man bereits in entsprechend fortgeschrittenen Verhandlungsstadien sei. Jede Woche wo das nicht passiert, wird die Aktie riskanter.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.731.931 von lazy_invest am 05.05.24 00:06:00

Zitat von lazy_invest: Naja Taktik... Man kann das Geld schlicht derzeit zu 3-4% quasi risikofrei anlegen - wieso sollte sich jemand mit dieser Alternative Immobilien mit einer Bruttomietrendite von 5% ans Bein binden und davon dann noch die Verwaltung, Bewirtschaftung, sämtliche Risiken, Stress mit den Mietverträgen und Regulatorik, Finanzierung usw. stemmen?

Weil ab der ersten Zinssenkung klar ist, dass der risikofreie Zins nur kurzzeitig bei 3-4% liegt. Langfristig wird man sich bei knapp unter 2% einordnen. Die großen Player am Markt orientieren sich langfristig. Da sind 5% Bruttomietrendite schon gut genug.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.080 von jkreusch am 05.05.24 12:50:17

Zwischen den "Kängurus" und dem "Sauerrahm" von den Sie schreiben fällt es mir wirklich schwer Ihre Nachrichten zu verstehen. Es ist immer witzig wie Leute bei fallenden Kursen schnell Wirecard oder Benko erwähnen und versuchen alle schwächelnden Unternehmen in den gleichen Topf zu werfen.

Laut dem Unternehmen und den unabhängigen Beratern ist bei Branicks aktuell der "faire" Wert der Immobilien nur minimal höher (weniger als 5%) als der Buchwert. Bei diesem winzigen Unterschied kann man ja gerne meinen, dass der "faire" Wert in Echt geringer als der Buchwert sei. Der Buchwert ist aber an sich aber einfach für die Diskussion irrelevant, also weiß ich nicht warum Sie sich an dem Wert aufhängen.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.732.993 von SalamandaPanda am 05.05.24 12:26:49

Also ich habe mich bereits sehr über Ihre damaligen Beiträge zum "restricted cash" amüsiert und frage mich welche Kängurus hier aktiv sind...

Nur um es klarzustellen, ich habe hier in diesem Forum nichts zuzugeben, da ich weder auf der payroll des Branicks Konzerns stehe, noch für diesen beratend tätig bin und hier im Forum lediglich meine Beobachtungen teile.

Des Weiteren bin ich beruhigt, dass Sie sich um die Bewertung zu fortgeführten AHK keine Sorgen machen, geht mir als reinem Beobachter der Branicks Group (weder long, noch short investiert in dieser Aktie oder deren Anleihe) genauso, nur so viel: Bei Benko's Signa Holding hatte es auch die Finanzierer nur am Rande interessiert, bis es dann plötzlich doch alle zu interessieren schien, wie die Immobilien bewertet werden. Da war's dann aber zu spät...

P.S.: Lassen Sie mich mit einer rhetorischen Frage schließen: Was denken Sie welcher Wert vorliegend höher ist, der Bilanzansatz zu fortgeführten AHK oder der fair value?

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.732.813 von jkreusch am 05.05.24 11:37:11

Zitat von jkreusch: Das "Warum" lässt sich den GBs der Branick entnehmen, das frägt kein Analyst mehr... Aber ich möchte gerne helfen etwas Licht ins Dunkel zu bringen: Unter restricted cash fallen bspw. Kontoguthaben, die für Tilgungsraten lfd. Bankdarlehen vorgesehen sind. Auf diese Guthaben setzt sich bildlich gesehen die finanzierende Bank bzw. das finanzierende Bankenkonsortium drauf und sammelt dafür auf einem speziellen Konto Guthaben an. Aus disem Guthaben werden dann planmäßigen die Zins- und Tilgungsraten geleistet. Das ist im Prinzip vergleichbar mit der Finanzsituation einer natürlichen Person gegen die eine Lohnpfändung läuft (dann ist aus Sicht der Bank in D die Thematik P-Konto, Pfändungsfreigrenze etc. zu überwachen). Über das Guthaben, das den planmäßigen jährlichen Zins- und Tilgungsbedarf übersteigt, darf der Kunde Branicks dann frei verfügen und es bspw. umbuchen auf ein anderes Konto und davon LuG oder Gebühren des StaRUG-Verfahrens etc. begleichen. Ferner darf Branicks natürlich nicht auf die von Kunden geleisteten Barkautionen zugreifen und damit einfach den eigenen Finanzbedarf stillen, das wäre in D strafrechtlich als Unterschlagung zu werten. Sollte man sich also zweimal überlegen...

Nun aber zur eigentlichen Frage: Wieso konnte im CC - wie Sie so schön schreiben - nicht beantwortet werden wieviel "unrestricted cash" verfügbar ist?
Auf der S. 2 der Präsentation wird auch vom "Major milestone for refinancing achieved end of Q1 2024" berichtet und auf S. 3 widmet man eine ganze Folie dem "Breakthrough in corporate financing - strong commitment to keep financial covenants" bevor dann auf der folgenden Folie die FK-Übersicht gegeben wird. Das FY 2023 interessiert doch nur noch insofern wie hoch die Wertberichtigungen ausgefallen waren, ansonsten verhält es sich damit genauso wie mit sauer gewordener Milch. Kann man zu Sauerrahm verarbeiten oder es sein lassen...

Branicks-pushern möchte ich dringend empfehlen sich mit der Bewertung zu fortgeführten AHK zu befassen, um zu verstehen wieso es Leerverkäufer gibt, die auf dem aktuellen Niveau ihre Short-Position erhöhen.

Du nennst hier wieder nur einige Theorien, wofür das "restricted Cash" genau sein könnte. Als einer der Möglichkeiten nennst du selbst "Tilgungsraten lfd. Bankdarlehen" - bestätigst also den Punkt, dass das restricted Cash evtl. zur Rückzahlung von Darlehen genutzt wird bzw. wurde. Vor einigen Kommentaren hast du dich ja noch über diese Möglichkeit amüsiert. Komisch, dass du es jetzt anscheinend selbst zugibst.

Fakt bleibt immer noch, dass weder im Call noch im GB 2023 klar wird wofür genau das "restricted Cash" ist. Im Call geht hervor, dass es schon "zurückgezahlt" worden ist, die Frage ist nur wofür. Die Rückzahlung muss sich auf irgendeine Verbindlichkeit auswirken. Ob das dann Bankdarlehen oder andere Verbindlichkeiten sind, bleibt offen. Durch den Q1 2024 Bericht werden wir hoffentlich mehr erfahren.

Außerdem kann man noch anmerken, dass die "Bewertung zu fortgeführten AHK" niemanden interessiert. Der Buchwert der Immobilien ist irrelevant für alle Beteiligten außer Buchhaltern und dem Finanzamt. Viel wichtiger ist der "faire" Wert der Immobilien. Das gilt für alle Covenants und ist der zentrale Wert für den sich Stakeholder interessieren.