INCITY IMMOBILIEN (Seite 112)

[gate4share]

Interessant.

Zur Zeit, ist aber die Eigenkapitalausstattung von Incity auch sehr mässig, oder doch eher gering.

Das kann sich ja noch ändern, durch KEs und wohl auch einen Teilabverkauf der Bestände.

Nur Lemberg könnte ja theoretisch,das ganze auch auf eigene Rechnung machen und bräuchte doch nicht unbedingt die Incity AG. So wie er ja auch schon Incity ja Kapital damals Projektbezogen zur Verfügung stellte!

[Ruinenpeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.297.607 von gate4share am 11.10.10 10:55:37

Ich denke, jede PE wird indiduell betrachtet werden. Eine Vertragsvereinbarung, die pauschal aus der Schublade gezogen wird, wird es so nicht geben. Erst wenn sich eine win-win-Situation für beide Partner vermeintlich ergibt und beide ins miteinander ins Bett steigen, wird auch für beide (nach individuellen Verhandlungen) ein Schuh draus. In welchem Verhältnis die Erträge schlussendlich verteilt werden, hängt vom Ehevertrag ab, der vorher geschlossen wurde.

Aus der Veröffentlichung auf finanznachrichten.de lese ich heraus, dass (um im Bild des von gate4share entwickelten 10 Mio Beispiel-Modell zu bleiben) das EK mit 20 % verzinst wird (auf zwei Jahre gerechnet = 290tsd) zzgl. ca. 30 % aus 2 Mio. Projektgewinn = 600tsd. Subsummiert 890.000tsd. Also mach aus 2 Mio in 2 - 3 Jahren 2,89 Mio. Macht im Idealfall etwa 25 & Kapitalrendite p.a. Wenn sich der Kurs entsprechend entwickelt, wäre doch nicht schlecht, damit wären wir annähernd bei dem von finanznachrichten.de prognostizierten 7,50.- / Aktie. Aber das ist jetzt wirklich Kaffeesatzleserei. Offen bleibt für mich die Frage wie der Projektgewinn in dieser Zugewinngemeinschaft definiert ist?

Der Hund liegt in der mangelnden EK-Ausstattung der PE begraben, welche die Geschäftsidee dahinter ist. Und merke: Der neue Großaktionär Lemberg denkt schneller als Lucky Luke schiesst...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.297.515 von DJC1971 am 11.10.10 10:39:49

Sehr schön, dass du uns als Fachmann aus der Branche, dazu etwas sagst!

Nur, sorry ist die Antwort auf die Frage von @vonHS noch offen.

Würde mich auch sehr interessieren, ob ich mit der Beschreibung richtig liege! Denn eigentlich kann ich mir auch nicht vorstellen, dass jemand "nur" für die Eigenkapitalstellung zunächst eine hohe ( 8 bis 9%) Verzinsung bekommt, dann wegen dieser Eigenkapitalstellung die 20 bis 40 % Projektgewinnanteile bekommt und letztlich, ja noch mit 51 % beteiligt ist, und somit auch noch 51% des gesamten Projektgewinns bekommt.

Da finde ich es auch schlüssiger, dass man insgesamt eben "nur", trotz 51 % iger Beteiligung, neben der Verzinsung 25 bis 40% vom Projektgewinn erhält.

Andererseits, evtl setzt man in der internen Verrechnung, auch die Arbeit des Projektentwicklers auch mit einem Wert - Betrag - an.

So, dass seine reine Arbeitsleistung, vorab, bevor über noch verbleibende Gewinnanteile gesprochen wird, erhält.

Denn, wenn Incity, 51% der Anteil hält, 90 bis 95 % dees Eigenkapitals einzahlt, tragen sie ja fast das gesamte Risiko.

Daher halte ich es auch wieder nicht, so als aussenstehender Laie nicht für vermessen, wenn man dann ca 75 % des "Rein-"Gewinns , nach kalkulatorischen Beträgen, für die Dienstleistungen, bzw. Arbeitskosten, erhält.

Würde mich sont auch schon mal interessieren, wie so die grobe Kalkulation eines Projektentwicklers aussieht.

[DJC1971]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.295.913 von vonHS am 10.10.10 18:33:54

Moin,

also ich kann aus erfahrung dazu folgendes beitragen:

das für eine PE benötigte EK wird direkt am anfang der massnahme, nämlich beim grundstückserwerb eingesetzt. die bis dahin relativ überschaubaren vorleistungen (planung, abstimmung mit der stadt etc.) sind ohnehin aus EK zu legen.

viele projektentwickler haben zur zeit probleme, die sich geänderten EK-anforderungen der banken zu erfüllen. wenn man als mittelgroßer PE im jahr fünf neuprpjekte à € 20 Mio. realisiert, benötigt man hierfür mindestens € 20 Mio. EK. das haben viele PE nicht mal eben so auf dem konto zur freien verfügung.

daher gehe ich davon aus, dass viele PE zumindest mittlerweile versuchen, über private equity ihr geschäftsmodell zu finanzieren. hierfür sind am markt je nach renditeaussichten und risiko zwischen 15% und 20% zu zahlen.

bei einer ergebnisbeteilung des PE-gebers fällt die verzinsung natürlich geringer aus.

grüße

[vonHS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.295.773 von DJC1971 am 10.10.10 17:02:41

...und wenn Du gerade vom Fach bist:

Wie verstehst Du die Meldung zur INCITY-Aktie? So wie "gate4share" in #1386 oder so wie #1387? Was ist (markt-)üblich?

[DJC1971]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.293.145 von gate4share am 09.10.10 08:23:38

hi,

"Da fragt man sich, warum sollte man Incity ins Boot nehmen?

Deshalb denke ich, wird das wohl nur für die Projektentwickler zutreffen, die sonst keine Kredite von den Banken bekommen und Eigenkapitalschwach sind.

Da man aber nur mit den gut beleumundeten Projektentwicklern zusammen arbeiten möchte, leuchtet mir nicht ganz ein, wie diese, für so weniger Gegenleistung, eigentlich ja nur die Eigenkapitalstellung- den Grossteil des Gewinns an Incity abtreten sollten."

Das kann ich Dir beantworten (ich bin selber seit Jahren im Finanzbereich eines bundesweit tätigen PE täig).

Wir haben bis vor zwei Jahren, nahezu alle PE ohne EK finanzieren können, sind u.a. aufgrund unserer Gesllschafterstruktur bestens beleumundet, haben bilanziell allerdings in 2009 gelitten.

Erstens gibt es zur Zeit nur noch um die zehn Banken, die das PE-Geschäft aktiv betreiben, d.h. die grundsätzlich bereit sind, hierfür Kredite zur Verfügung zu stellen. Zweitens verlangen diese Banken durch die Bank mittlerweile mindestens 20% EK.

Das bedeutet, dass bei einem durchschnittlichen Projektvolumen von € 150 Mio. p.a. plötzlich € 30 Mio. EK für die Projektfinanzierungen einzubringen sind. Und die muss man erst mal cash bringen können.

Ich glaube daher, dass die Idee der Firma, in diesem Segment als EK-Geber aufzutreten, durchaus auf Interesse bei einigen PE stossen wird.

Grüße

[vonHS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.293.145 von gate4share am 09.10.10 08:23:38

Wieso bekommt in Deiner Planrechnung der Eigenkapitalgeber vorab 25%?

Dass sich mit der geschilderten Konstellation kein seriöser Projektentwickler auf INCITY einlassen würde, wäre fast sicher...

Könnte man die Meldung von DER AKTIONÄR nicht auch so verstehen, dass zusätzlich zu den Zinseinnahmen mit 8% bis 10% der erwirtschaftete Gewinn der Projektgesellschaft unabhängig von der 51-zu-49%-Beteiligung (damit hat man i.d.R. sowieso weitestgehend das Sagen in der Projetgesellschaft) zu "ungunsten" von Incity und zu Gunsten des Projektentwicklers mit mindestens 60% bis 80% vom Gewinn der Projektgesellschaft verteilt und abgerechnet wird?

Dann klingt die Sache "fairer", die Angabe "20% bis 40%" am Projektgewinn würde mehr Sinn machen und vermutlich würden mehr Projektentwickler auf das INCITY-Angebot eingehen...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.288.097 von Baldei am 08.10.10 11:59:02

Ja hört sich echt toll an.

Wenn ich das dann richtig verstehe - ist dann Incity zunächst mit 51 % beteiligt und gibt dann 90 % bis 95 % des Eigenkapitals. Nur für die zur Verfügung Stellung des Eigenakpitals bekommt man 8 % bis 9% Verzinsung. Diese hohe Verzinsung ist wohl sonst auch zur Zeit üblich für unbesicherte Gelder, teilweise verlangen die Banken noch mehr.

Und man bekommt noch 20 bis 40 % vom Projektgewinn.

Also nehmen wir mal an man plant und verwirklicht ein Projekt mit einem Volumen von 10 Mio Euro. An Eigenkapital müssten wohl mindestens 20% - 2 Mio - eingesetzt werden.
Also stellt Incity 90% dieses 1.8 Mio zur Verfügung. Gleichzeitig bekommt Incity 51 % der Geschäftsnateile. Zwar müssen für die Geschäftsanteile auch Gelder eingezahlt werden, da aber Incity schon hohe Darlehen gibt - wird man wohl nur eine 25 tsd GmbH aufmachen und hier wird wohl auch nicht mehr Geld fliessen.
Nun bekommt man - 8% Zinsen- gehen wir davon aus, dass das Projket 2 bis 3 Jahre dauert. Rechnen wir , dass 2 Jahre lang, das gesamte Eigenkapital zur Verfügung stehen muss, da zu anfang in der Planungsphase, ja nur geringe Teile des EK zur Verfügung stehen müssen, rechnen wir 2 voll Jahre Verzinsung des Gesamtbetrages 8% - ca 290 Tsd.

Weiter nehmen wir an, man erzielt nach allen Kosten und auch der Verzinsung des Fremdkapitals und des von Incity gegebenen Eigenkapitals einen Gewinn von 2 Mio - also man kann das Projekt nachher für 12 Mio verkaufen. Das ist wohl so eine "Traum"vorstellung von Projektentwicklern, was auch meistens die Bestmögliche Kalkulationsgrundlage darstellt.
Dann hat man 2 Mio Gewinn- davon bekommt Incity erstmal, als Eigenkapitalgeber 25 % Beteiligung- also 0,5 Mio. Bleiben 1,5 Mio . Da ja Incity an der Projektgesellschaft wiederrum 51 % hält, bekommt man auch gut die Hälfte des restlichen Gewinns, also 0,75.
Somit hat Incity insgesamt 290 Zinsen und ^1,25 Mio Projektgewinnanteil mit seiner Kapitaleinlage von 2 Mio innerhalb von 2 Jahren erwirtschaftet - klingt sehr gut!

Der Projektentwickler jedoch , hat so aber 1,25 Mio weniger Ertrag - jetzt nur noch 0,75 Mio. also weniger als die Hälfte, als er hätte, wenn er es ganz allein gemacht hätte.

Da fragt man sich, warum sollte man Incity ins Boot nehmen?

Deshalb denke ich, wird das wohl nur für die Projektentwickler zutreffen, die sonst keine Kredite von den Banken bekommen und Eigenkapitalschwach sind.

Da man aber nur mit den gut beleumundeten Projektentwicklern zusammen arbeiten möchte, leuchtet mir nicht ganz ein, wie diese, für so weniger Gegenleistung, eigentlich ja nur die Eigenkapitalstellung- den Grossteil des Gewinns an Incity abtreten sollten.

Allerdings machen die Leute ja so eine Geschäftskonzept ja nicht nur aus Jux und Tollerei! Da sind ja in der Tat hochkarätige Leute im Vorstand, besonders aus dem Bereich Finanzierung, und auch der Aufsichtsrat ist fachlich, wie Vernetzungsmässig extrem gut besetzt.

Die werden wohl wissen, ob da ein Markt besteht.

Es ist ja auch so, dass ja viele Immo AGs, in den letzten 2 bis 3 Jahren beschlossen haben, ganz aus dem Projektgeschäfts sich zurück zu ziehen. Einige, wie auch viacom sind ja auch pleite. Und die Banken wolllen so wenig Risiko wie möglich finanzieren, und dafür noch höhere Zinsen als jemals zu vor haben, obwohl die Refinanzierung teilweise kaum noch was kostet.

[vonHS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.287.962 von Raymond_James am 08.10.10 11:43:54

...und jetzt testet der Markt vermutlich auch noch die 4,50 €, oder?

[Baldei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.287.962 von Raymond_James am 08.10.10 11:43:54

Danke für den Hinweis, James.
Die Rechnung "Auf Basis dieser Schätzungen käme Incity bei einem
Marktanteil von 2,5 Prozent auf ein kumuliertes Projektvolumen von 725
Millionen Euro. " halte ich allerdings für sehr gewagt. Es sei denn, wir machen jetzt monatlich Kapitalerhöhiungen. Wenn "dem Partner ferner 90 bis 95 des erforderlichen Eigenkapitals zur Verfügung" gestellt werden sollen.
Und ob "die in der Region gut beleumundeten" Projektgesellschaften das zur Verfügung gestellte wirklich mit acht bis zehn Prozent auf Dauer - bis zum Verkauf, dann gibt es ja schon wieder 20 bis 40 % - verzinsen können, halte ich auch für fraglich.