Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 295)

[dogstar]

Ich glaube, man muss zwischen den Denkmalobjekten und solchen, wo ein grosses Objekt in kleine umgewandelt wird, unterscheiden.

Bei Denkmalobjekten muss der Verkauf vor dem Baubeginn vollzogen sein, da nur dann die steuerliche Förderung greift. Nach meinem Verständnis müsste dann auch schon die Finanzierung stehen.

Anders ist es aus meiner Sicht, wenn man grosse Objekte in kleine Einheiten umwandelt. Ich denke, dass man in den Fällen erstmal kauft und umbaut und erst am Ende verkauft.

[gate4share]

Sorry ich weiss es nicht genau., oder vielleicht verstehe ich es auch nicht........und das lässt mir doch keine Ruhe!

Nehmen wir an, man möchte nun ein grosses Objekt in einzelne Wohnungen umbauen. Dann wird man doch erst mal das Objekt ankaufen müssen. Und der Preis für das Altobjekt - sicher weniger als die Hälfte der späteren Verkaufserlöse- muss zunächst voll bezahlt werden, bzw. schon finanziert werden.
Dann macht man die genau Planung. Wie die Wohnungen genau aussehn, wie gross und wo, und welche Arbeiten wo und wann dafür erforderlich sind und was sie kosten.
Und dann verkaut man das doch an die Anleger oder Selbstnutzer.

Und dann wenn alles verkauft ist, beginnt erst mit den Bauarbeiten......das ist mir schon klar......muss denn der Käufer offiziell selber die Bauarbeiten zahlen? Oder zahlt er eine Summe inkl. der Baukosten?
Von der Summe wäre das gleich, nur hätte dann Estavis wohl nicht mehr viel mit der Finanzierung zu tun und könnte wohl schon , so nehme ich mal an, wenn das Haus komplett verkauft ist, ihren Erfolg buchen.
Die Kosten für die Umbauten sind ja wohl klar und wenn dann jeder Käfuer für sich dieses zahlen muss, um diese dann auch steuerlich geltend zu machen, dann bräuchte Estavis ja wohl nocht so überwachend und beratend tätig sein, aber eben wäre nicht mehr gross mit Geld engagiert.

Morimori, magst du mir das bitte nochmals sagen, damit ich endlich kapiere wie es abläuft, bitte!

[Orgue]

Danke morimori für die hilfreichen Recherchen!
Wenn ich mir den heutigen Artikel in "DIE WELT" auf S. 15 "Anleger flüchten in Wohnimmobilien" ansehe, dürften Immobilienaktien mit Kurs deutlich unter NAV wie die Estavis aussichtsreich sein. Außerdem ist TAG bestimmt nicht eingestiegen, ohne dass deren Profis sich das Geschäftsmodell der Estavis genau angesehen haben.

[morimori]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.935.808 von gate4share am 11.08.11 10:35:03

So wie ich dass verstanden habe sind dei 1-1,5 Jahre ab Renovierungsanfang. Dann wird zu ende gemacht. dann wird das bei den Notaren hinterlegte Geld angefordert und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt . Nach dem Grundbucheintrag kommt dann das Geld.
Begründung : Es gibt eine Sonder- Abschreibung (AFA) für alle Anteile der Renovierung
(http://ratgeber.immowelt.de/anlage/steuern-sparen/artikel/ar… da ist es ganz nett erklärt.
oder
http://ratgeber.immowelt.de/anlage/steuern-sparen/artikel/ar…
Derzeit gibt es Anleger und Privatnutzer - die Privatnutzer sind derzeit noch nicht so stark vertreten

[gate4share]

Gute Erklärung morimori.

Würde, soweit ich das mitbekommen habe, noch von einer längeren Zeit , als 1,5 Jahre ausgehen, für die Objekte die komplett renoviert werden.


Man kauft doch zunächst, dann plant man, macht die Sache vertriebsfertig und dann wird verkauft. Wenn komplett verkauft ist, fängt man erst mit dem Bau bzw. Umbau an. Das allein sind doch oft schon mehr als 1,5 Jahre, oder?

Und wohl erst nachdem der Bau komplett fertig ist und die Wohnung an den jeweiligen Käufer übergeben wurde, dieser gezahlt hat und alle Nutzen und lasten auf diesen übergehen, wird zu dem Zeitpunkt der Verkauf gebucht und somit auch erst Gewinn realisiert.

Zum Optimierungportfolio. Wie wird denn dort optimiert? Hier wird man doch wohl nur Objeket ankaufen und so komplett weiter verkaufen.. Die Aufteilung macht man ja im anderen Geschäftsbereich, oder?

Es wäre wirklich schön, wenn man so mal komplett so das Geschäftsprinzip und der Lauf der Handlungen, vom kauf über die Optimierung bis hin zum Verkauf und der Realisierung dder Gewinne, exemplarisch aufzeigen wärde.

[morimori]

1. Berichtigung : es heißt Kastaniengärten und nicht Klostergärten

Zum Bericht q3 :
Dort steht dass mann für 3,6 Mio in Pfortsheim verkauft habe ( Q1) und für 3,4 Mio in Stuttgart ( Q3) und für 6,9 Mio in Leipzig gekauft habe (Q3)
Das klingt für mich, wie ein vollständiger Ersatz der Objekte

Auch erklärt sich für mich der 2. Bauabschnitt ( verkauft/ nicht verkauft)- das wird wohl der gesonderte Globalverkauf von 2 Häusern der Kodak

[morimori]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.929.211 von sdaktien am 10.08.11 12:45:38

"Kerngeschäft der Estavis ist der Verkauf von Wohnungen, zusammengefasst im Retailhandel."
Nein !
Bisher gibt es 2 Kerngeschäfte
1. Retailhandel
2. Optimierungsportfolio
zukünftig wohl noch zusätzlich :3. der Verkauf von fremden Immobilien

Nachweis : HP von Estavis und HV Bericht von mir

Teil 1. alte Objekte kaufen - entwickeln - dann veräußern - Renovieren - dann mit Abstand von 1-1,5 Jahren Gewinn in die Bücher
Beispiele - Klostergarten ( läuft derzeit) - Kodakfabrik ( Abschnitte 1 läuft - Rest in Vermarktung)
Brauerei ( neu in diesem Jahr - wird marktsreif gemacht)
Dieser Bereich schwankt stark und ist ca 1-1,5 Jahre nachlaufend, sowie AfA abhängig/ für die Objekte Klostergarten und Kodak werden ca 14 Mio Gewinn angestrebt

Teil 2. Da würde ich mich auch mehr Infos wünschen über die Bestandsimmoblien
Dort wird angekauft , Miete kassiert, optimiert und dann exit
Neukauf : das Objekt in Leipzig kurz vor der HV mit Präsentation auf der HV
Aus diesem Bereich wird ca 1 ct pro Quartal Gewinn gemacht und er deckt alle Kosten
Durch den Zukauf von Adeccio wurden für ca 10 Mio Objekte hinzugenommen.
Nachweis: Estavis HP neue Aktienemmisionen.

Q 3 schaue ich mit nochmal an - dort würde ich die Übernahme mit den Verlusten der Adeccio vermuten

[sdaktien]

@gate4share:

Ich denke nicht, dass ich falsch liege.

Kerngeschäft der Estavis ist der Verkauf von Wohnungen, zusammengefasst im Retailhandel.
In dem Segment Retailhandel hakt es aber immer wieder, was auch immer wieder zu Verlusten
führt. Auf Sicht von 9Monaten fiel beispielsweise ein Verlust von knapp 900 000€ an, wobei
der Verlust in Q3 alleine auf 1,3Mio€ belief und damit die positiven Ergebnisse der
Vorquartale auffraß. Diese Verluste haben ihren Ursprung im Geschäftsmodell von Estavis,
die die Wohnungen erst "veräussern", dann sanieren und erst bei Übergabe der Wohnung als
Umsatz ausweisen. Das bedeutet, dass Estavis erstmal in finanzielle Vorleistung geht und
dann darauf hoffen müssen, dass bei der Übergabe Geld fliesst. Ist das nicht der Fall,
macht man einen Verlust. Das Geld fliesst, laut Estavis, derzeit deswegen oft nicht, weil
die Kunden zur Finanzierung Kredite aufnehmen (müssen), bei denen sich die Banken oftmals
querstellen. Estavis selbst sieht dies ja als problematisch an.
Um diese Verluste auszugleichen und am Ende ein positives Ergebnis für Estavis insgesamt zu
erzielen, verkauft man nun Objekte aus dem Optimierungsportfolio. Und somit ist das für
mich schon ein Verlust an Substanz, denn die Verkäufe finden in einer Zeit statt in dem das
andere Segment Verluste macht

Ich mach das jetzt auch ganz plastisch:
In Q3 erwirtschaftete der Retailhandel einen Verlust von 1,3Mio€. Im gleichen Zeitraum
veräusserte man eine Gewerbeimmobilie in Stuttgart für 3,4Mio€. Das heisst unter dem
Strich, dass Estavis nicht die 3,4Mio€ vereinnahmt hat sondern nur 2,1Mio€. Also bedeuten
diese Verkäufe aus dem Optimierungsportfolio sehr wohl einen Verlust an Substanz.
Man könnte im Grunde die Immobilien im Grunde nicht verkaufen, und dafür insgesamt einen Verlust ausweisen, auch das würde die Substanz angreifen, denn mit irgendwas muss dieser Verlust ausgeglichen
werden.

Dass das Optimierungsportfolio aufgefüllt wird, habe ich nirgendwo gelesen. So weit ich das
verstehe, sind diesem Portfolio Objekte zugeordnet, die weder geografisch (z.B Stuttgart),
noch geschäftlich (Gewerbeimmobilien) zum Kern der Estavis gehören und aus einer Zeit
stammen, in der Estavis noch mit dieser Art Immobilien gehandelt hat.

@dogstar. Die Zahl lässt sich aus dem letzten GB errechnen -also aus dem Gj 2010/11- Wenn
gewünscht kann ich es ja nochmal detaillierter nachreichen

[morimori]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.910.555 von Orgue am 08.08.11 08:39:06

Ruf doch bei der Börse in Stuttgart an , die prüfen das dann kostenlos.
Zeitpunkt und menge nennen und die WKN
Wenn du kurz nach der Kursfeststellung das Angebot angenommen hast, haste vielleicht Glück

[endover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.910.466 von Urbi am 08.08.11 08:24:46

Frankfurt als Börsenplatz ist der reinste Beschiss, die sollten endlich ganz dicht machen, teilweise unerträglich diese Abzocke.