CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 101)

[chiro]

So,langsam nähern wir uns den Abschlägen eines Axa etc an...stetig runter.Nun bereits deutlich über 40%

[didi_doedel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.926.385 von Herbert H am 26.06.13 15:22:50

Sehe ich nicht grad so schlimm.

Die Vermietungsquote in NL ist 94,2%, teilweise mit exzellenten Mietern. Der letzte Verkauf Vinoly war auch auf Verkehrswert.

Vielleicht ist das Problem doch eher bei AXA ...

Das Euroreal-Management hat auch die Schwäche in den NL offen angesprochen im Halbjahresbericht.

Hätte ich Geld zum langfristig Investieren würde ich mir wieder die CHF-Tranche kaufen, weil
- die Mietausfallrate gesunken ist,
- die Anteilspreise sind schon extrem gefallen,
- und EUR/CHF wird auch nicht in den Himmel wachsen solange in der Eurozone Rezession ist und die Schweizer ein gutlaufende Wirtschaft und Deflation haben
- für die WTG-Gewinne evtl. in Zukunft weniger Steuern zu zahlen sind (wenn ich mich recht an eine Aussage des Fondsmanagements erinnere)

Da ich aber Privatmensch bin und wir gerade ein Haus gekauft haben, schau ich nur ab und zu mal rein.

[fungofortunato]

Tatsächlich!

So einen Fonds kann man wirklicvh nur mit mindestens 50% Abschlag kaufen

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.933.359 von fungofortunato am 27.06.13 10:53:09

Mein Auszug stammt aus dem Verkaufsprospekt:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/verkaufsprospekt.pdf
Seite 4

[fungofortunato]

Gebühren werden im allgemeinen nicht auf den NAV am Quartalsende, sondern auf den durchschnittlichen NAV im Quartal gerechnet.
Steht da im Prospekt was anderes ?

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.933.289 von Cocodrillo am 27.06.13 10:47:17

ich schreibe die AXA mal an und warte ab
Und verlasse jetzt den falschen Thread...;-)

[Cocodrillo]

"Die Fondsgesellschaften sind gezwungen, sich an Fakten zu halten, die einer Nachprüfung standhalten, für den gesamten Restbestand."
Das Vorliegen eines Gutachtens ist ein Fakt, an den sich die FG zu halten hat. Da muß man nicht erst den Verkauf abwarten.

Wenn das so abgelaufen ist, würde ich bei der FG um Aufklärung bitten.

[Lisaman]

Also zumindest beim AXA bin ich der Meinung, dass er bei der Bewertung des NAVs auch Fakten ignoriert werden:

Nehmen wir doch mal den aktuellen Fall mit dem Verkauf in den Niederlanden:

Mit eindeutigen Fakten:
- Die Immobilien gehen Stand heute immer noch mit einer Bewertung von ca 270 Mio in die Berechnung des NAV ein, es wurde noch keine Abwertung vorgenommen (die ca. 2,70 Eur rechnen wir immer noch im Kopf mit ein)
- Es gibt seit dem 31.5. ein in Gutachten der AXA, das den Portfolio nur noch einen Wert von rund 142,6 Millionen zumisst. (Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent. ... Die Methodik des Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book ist ein anerkannter internationaler Standard zur Bewertung von Immobilien.)
- Spätestens am 21.06. wurden Verträge über einen Verkaufspreis von 140 Millionen Euro unterzeichnet.

Und was macht die AXA? Nichts! Sie belässt die Bewertung einfach bis zum Eigentümerübergang Anfang Juli bei 270 Mio. ("...Der Kaufpreis beträgt
140 Millionen Euro und die Eigentumsübertragung findet voraussichtlich Anfang Juli 2013 statt... Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird sich das Fondsvermögen daher um rund 130 Millionen Euro verringern...")

Ja, man könnte sagen, das sind ja nur ein paar Tage und die Fakten sind doch informierten Anlegern trotzdem bekannt.
Aber jetzt schauen wir uns dazu auch nochmal die Gebührenregelung des Fonds an:

"...Die Gesellschaft erhält für die Verwaltung
des Sondervermögens eine
vierteljährliche Vergütung von bis zu
0,15 %1 des zum Schluss des jeweiligen
Quartals vorhandenen Wertes
des Sondervermögens...."

Aha. Dann rechnen wir mal nach: Das bedeutet, wenn die Abwertung nicht im Juni, sondern im Juli vorgenommen wird, dann bringt alleine das dem Fond ca. 195.000 Euro mehr an Gebühren, da ein Quartalsende dazwischenliegt.

Wer mir jetzt logisch erklärt, warum das genau so bilanziert werden muss und warum die Axa damit keine Chance hat auf die ca. 195.000 Euro zu verzichten bekommt ein Bier von mir.

[Espada]

Wenn ich so die augenblicklichen Börsenabschläge von Euroreal und Immoinvest vergleiche frage ich mich schon,welcher von den beiden im Moment wohl realistischer bewertet ist.

Oder steckt beim Immoinvest etwa immernoch ein Rest Katar-Phantasie im Kurs?

[Cocodrillo]

das geht eben nur zum Teil, auch und gerade bei OIF i.A.. Die Fondsgesellschaften sind gezwungen, sich an Fakten zu halten, die einer Nachprüfung standhalten, für den gesamten Restbestand. Das ist nicht wenig Arbeit und setzt im Idealfall feste Verkaufszeitpunkte und zumindest bekannte Interessenten voraus. Jede Bewertung bezieht sich konkret auf ein Szenario. Wir können jedoch die Erfahrung mit Verkäufen aus der Vergangenheit in der jeweiligen Region schon einmal pauschal auf den noch zu verkaufenden Rest übertragen und vom veröffentlichten NAV in Abzug bringen. So zumindest kommen meine Zahlen zustande. Die Bandbreite dürfte recht breit sein, liegt wegen der Einbeziehung jedoch deutlich unter den NAV-Werten der FGen und wie ich meine näher an der Wahrheit. Regelmäßige Bewertungen bringen wenig, wenn kein Verkaufsszenario dahintersteht.