alstria office REIT hohe Rendite u profitieren bei Immobillien Wertsteigerungen (Seite 12)

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.647.742 von Valhedda2021 am 17.10.23 17:04:51

OK, dann habe ich jedenfalls in #305 ganz falsch geschrieben.
Zuerst muss der ausschüttbare Gewinn verwendet werden, dann erst kann die Einlage nach §27 ausgeschüttet werden. Aber es muss dann im Geschäftsjahr 2022 ausschüttbarer Gewinn angefallen sein, wenn die letzte reguläre Dividende besteuert wurde, wir wissen nur nicht, in welcher Höhe.

Hier eine gute Darstellung:
https://www.juhn.com/fachwissen/gmbh-steuerrecht/steuerliche…

"Umqualifizieren" oder so kann man auch nicht, das gab es wohl höchstens früher, vor langer Zeit, als noch zwischen Gewinnrücklagen und Kapitalrücklagen unterschieden wurde und man da etwas veranlassen konnte.

Laut HGB Abschluss 2022 gab es 2022 30.553.523 Euro Jahresüberschuss und außerdem enthielt der Gewinnvortrag 303.359.762 Euro Gewinnvortrag aus 2022, der Restbetrag nach den Ausschüttungen im Jahr 2022. Obwohl es Gewinnvortrag heißt, stammt dieser Teil des Bilanzgewinns aus §27 Rücklagen, denn alle normalen Gewinne wurden ja 2022 ausgeschüttet.

Direktlink HGB Bilanz 2022:
https://alstria.de/wp-content/uploads/2023/02/Jahresabschlus…

Regulär wurden dann 2023 10.697.476 Euro ausgeschüttet, so dass bei der nächsten ausschüttung noch weitere 30.553.523 - 10.697.476 = 19.856.047 steuerpflichtig sein müsste, der Rest der geplanten 250 Mio aber steuerfreie §27 Ausschüttung sein sollte.

[Valhedda2021]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.646.998 von Fullhouse1 am 17.10.23 15:28:30

Würde ich gerne mehr dazu erfahren.

Ich bin Steuerberater und das geht eigentlich nicht. Weil die Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln (zB Gewinnvortrag) regelmäßig nicht zu einer Erhöhung des verfügbaren Einlagekontos (Sonderausweis beachten) führen kann und im Übrigen eine Kapitalerhöhung zu einer Änderung des sogenannten ausschüttbaren Gewinns führen kann. Die Höhe des ausschüttbaren Gewinns ist aber maßgeblich für die Frage, ob ein Kapitalertrag oder eine Einlagenrückgewähr vorliegt, dh wenn vor einer KE ausschüttbarer Gewinn vorhanden ist, dann ist er es auch danach und dann handelt es sich in dieser Höhe jedenfalls um einen Kapitalertrag, wenn in der Höhe auch ausgeschüttet wird.

[Fullhouse1]

Mir ist ein Beispiel bekannt bei der eine KE aus Gesellschaftsmittel durchgeführt wurde um damit das Einlagekonto wieder aufzufüllen. Ob das hier Sinn macht ist fraglich, da man die steuerliche Einstufung des Mehrheitsaktionärs nicht kennt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.646.101 von Valhedda2021 am 17.10.23 13:03:45

Ich weiß nicht.

Richtig, die letzte Sonderdividende wurde ganz überwiegend aus dem Einlagekonto gezahlt, die letzte reguläre Dividende war danach aber voll zu versteuern. Und eigentlich muss man ja umgekehrt fragen, woher sollen neue ausschüttbare §27 Kapitalrücklagen kommen, wenn sie schon anlässlich der letzten Sonderdividende aufgebraucht wurden.

Aber vielleicht kann man es auch nicht vorhersagen, indem die AG Bilanz entscheidend ist und vorhandene Kapitalrücklagen erst durch Umqualifizierung in ausschüttbares Kapital umgewandelt werden. Alstria IR wird hoffentlich rechtzeitig zur HV über die steuerliche Behandlung informieren.

Dass bei einer verschuldeten Immobiliengesellschaft normalerweise kein steuerpflichtiger Gewinn anfallen muss, ist zutreffend. Zinsen und Abschreibungen mindern den steuerlichen Gewinn und Veräußerungsgewinne können durch Wiederanlage oder 6b Rückstellung neutralisiert werden.

[Valhedda2021]

Die letzte Sonderdividende stammte aus dem steuerlichen Einlagekonto und war unterlag damit nur mit einem geringen Anteil der Kapitalertragsteuer. Ich gehe davon aus, dass die Situation dieses Jahr gleich sein wird - wo soll denn angesichts gestiegener Zinsen ausschüttbarer Gewinn in grösserem Umfang entstanden sein.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.645.138 von MrEstate am 17.10.23 09:52:49

Die Dividende wird ja vermutlich regulär steuerpflichtig sein, so dass sich die Realisierung von Veräußerungsverlusten aufdrängt um einen gegenteiligen Steuereffekt zu realisieren. Man muss dazu ja nur börslich verkaufen und wieder zurückkaufen. Ich würde da nicht zu viel in die Orderbuchlage hineininterpretieren. Dividendenjäger werden durch Sonderausschüttungen auch angelockt, in der Erwartung, dass der Kursdiscount nach der ausschüttung geringer ausfällt, als die ggfs im Rahmen der Freibeträge steuerfrei bleibende Zahlung.

Zuletzt gab es da aber bei anderen Firmen Enttäuschungen, Kurs geht vorher rauf in Erwartung der Ausschüttung und hinterher auch wieder deutlich runter, weil die Dividendenjäger ja auch wieder raus müssen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.645.138 von MrEstate am 17.10.23 09:52:49

Die Bewertung beim Squeeze-out erfolgt nach der Discounted Cashflow Methode, künftige Erträge werden anhand der Planrechnung geschätzt und mit einem branchenüblichen und risikogewichteten Zinssatz auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert. Der durchschnittliche Börsenkurs bei Ankündigung der Maßnahme ist eine zusätzliche Untergrenze für die anzubietende Abfindung.

Der NAV dürfte nicht ausschlaggebend sein, bei Adler Real Estate läuft ein Squeeze-out Verfahren. Man kann dort neben dem Übertragungsbericht auf der Homepage unter außerordentlicheHV 2023 auch den Prüfungsbericht abrufen, in dem bei Randziffer 274 und 275 steht:

"... Der NAV wurde als Wertmaßstab für vermögensverwaltende Gesellschaften respektive Immobiliengesellschaften grundsätzlich auch im Zusammenhang mit aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen diskutiert, wobei diese Diskussion insbesondere in dem Zeitraum vor Beginn des Krieges in der Ukraine geführt wurde.
Randziffer 275 Zum jetzigen Zeitpunkt lässt sich jedoch eine signifikante Entkoppelung des NAV-Wertes von
der Börsenkapitalisierung bestandshaltender Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland beobachten, makroökonomische Ereignisse, wie die Zinswende sowie die steigende Inflation, führten dazu, dass das für die Vergleichsgruppe beobachtbare Verhältnis zwischen NAV und Börsenkapitalisierung, welches zuvor nahezu beständig bei einem Wert von ca. 1,0 lag, auseinanderbrach. Vor diesem Hintergrund ist ein Abstellen auf den NAV als Basis zur Ermittlung von Unternehmenswerten bestandshaltender Wohnimmobiliengesellschafen derzeit nicht sachgerecht, da die Kapitalmärkte Risiken antizipieren, die in der NAV Betrachtung nicht angemessen abgebildet werden."

Auf Seite 133 ist auch eine Grafik, die die Entwicklung der Börsenkurse relativ zum NAV zeigt, derzufolge Wohnimmobilienbestandshalter Ende 2022 mit dem 0,37fachen NAV an der Börse gehandelt wurden.

Ist ein Vergleichsmaßstab, ob man nicht völlig mit der Bewertung daneben liegt, aber eher kein Bewertungsmaßstab und bei Gewerbeimmobilien dürfte es nicht besser aussehen.

[MrEstate]

Wenn ich mir das Orderbuch ansehe, dann sehe ich größere Positionen im Verkauf. Und die drücken auch früh immer den Kurs. Ich frage mich, woher der Verkaufsdruck noch kommt. Könnt ihr euch das erklären? Irgendjemand kauft die auch, aber halt niedrigeren Kursen. Haltet ihr es für möglich, dass Brookfield die Aktien schmeißt und unten wieder aufsammelt? Habe mal geschaut, beim Squeeze Out spielt die Bewertung eines Gutachters die maßgebliche Rolle, der Kurs ist nur die Untergrenze. Wenn man auf einen Squeeze out spekuliert, dann sind ca. 10 € pro Aktie Gewinn zu holen.

[MrEstate]

Habt ihr schon mal einen Squezze Out mit gemacht? Wird sich der Abfindungswert eher nach dem inneren Wert, also NAV pro Aktie oder nur nach Aktienkurs oder beides richten?

[MrEstate]

Werden nicht auch 1,40 pro Aktie ausgeschüttet?