Wie ist das eingentlich genau in Japan in der Deflation? - 500 Beiträge pro Seite

[MagickSigns]

Mich beschäftigt ein für viele wie ich denke äußerst spannender Sachverhalt, ich hoffe, jemand von Euch hat in Japan ein wenig beobachtet, was dort seit 10 Jahren genau passiert. Es ist möglich, daß die dort stattfindende Deflation bald nach USA und/oder nach Europa kommt mit ähnlichen Auswirkungen. Wohl dem, der weiß, was dann passiert!
Nach dem Immobilienboom in den 80ern brachen die Immopreise mit der Rezession ein und dümpeln seitdem vor sich hin. Die Hypothekenzinsen befinden sich nahe 1 % (Wo eigentlich genau?)
Was machen denn die Mieten? Theoretisch müßte doch jeder sofort versuchen, einen solchen Billigkredit aufzunehmen um damit ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Die Zinszahlungen könnte man ja locker begleichen + Gewinn.
Wo ist da der Haken? Bekommen die Leute vielleicht einfach kein Darlehen (Kreditklemme?), obwohl sie gerne eins hätten?
Oder hat keiner mehr das erforderliche Eigenkapital, weil alle pleite sind?
Wie sehen denn die Mietrenditen aus?
Hoffe ehrlich auf ein paar evtl. geldpolitische Ansätze!

[R.Deutsch]

Hallo Magic Signs,

Das Haus bringt heute 100.000 p.a. Miete, vor 10 Jahren hat es 200.000 gebracht und er hat es für 8 Mio gekauft, auf die er jetzt 200.000 Zinsen zahlt. Rechnerisch könnte er es heute vielleicht für 4 Mio verkaufen, aber dafür nimmt es keiner, weil sich jeder ausrechnen kann, wenn in 3 Jahren der Hypothekenzins bei 6% steht, ist das Haus nur noch 1,6 Mio wert.

Die Bank hat das Haus aber noch mit 8 Mio in den Büchern und sie müsste den Einlegern eigentlich sagen, dass sie pleite ist und die Einlagen weg sind, aber das traut sie sich nicht. Wenn der Staat alle Häuser zu 8 Mio übernimmt, ist den Japanern auch nicht viel geholfen. Also muss man warten, bis alle wieder zur Vernunft kommen und kann in 5Jahren für 1Mio. das Haus kaufen.

Diese Entwicklung fängt jetzt in Amerika an und steht uns noch bevor. Fazit: alle Häuser verkaufen, weil die jetzt anfangen zu fallen - und in Gold und Silber gehen - die stehen schon bei ½ Mio und fangen gerade an zu steigen.

Gruß
R.Deutsch

[soebenda]

Hallo!

Die Situation in Japan ist wirklich traurig. Viele hart arbeitende Familien haben zu vollkommenen Mondpreisen Immos erworben, das Gelände der Mitsubishi Zentrale soll damals angeblich mehr als der ganze Grund und Boden von Kalifornien zusammen Wert gewesen sein. Interessanter Text in diesem Kontext aus dem juekue.de Board von Dottore (PC Martin):

"Inzwischen läuft der japanische Immobilienmarkt (bis zu 80 % Preisverfall seit 1992) weiter in die Krise. Goldman Sachs hat eben erst die Plazierung seines REIT (real estate investment trust) gecancelled, womit die Amerikaner auf ihrem Immobilienbestand (insgesamt 350 Objekte, bewertet zu 6,4 Mrd. DM, wovon 36 Objekte, ca. 1,8 Mrd DM, in dem REIT erscheinen sollten) weiter sitzen bleiben und ihn nicht an Anleger weiterreichen können. Der Goldman/Sachs-REIT wäre übrigens erst der dritte in Japan gewesen, die beiden anderen sind von Mitsubishi und Mitsui Fudosan. REITs sind in den USA seit langem gang und gäbe.

Ein Sprecher: "Given the present market conditions ... we decided to postpone the listing."

Die beiden anderen Japan-REITs sind in diesem Jahr scharf eingebrochen, was die FT auf "signs that the property market is deteriorating rapidly" zurückführt. "


Beste Grüße, Philipp Steinhauer
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