Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 47)

[ollerkeim]

Seht ihr den Kurs zum jetzigen Zeitpunkt gerechtfertigt? Ist er unterbewertet oder wo schätzt ihr ihn aktuell als realistisch ein?

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.487.080 von SalamandaPanda am 20.03.24 15:01:51

Das stimmt soweit. Der Gewinn ist allerdings gering und den würde man, wenn man einen ausweisen möchte, um damit die Werthaltigkeit zu demonstrieren, auch mit vorherigen unterjährigen Abschreibungen hinbekommen.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.486.711 von rabajatis am 20.03.24 14:02:54

Branicks weist für 2023 einen "Gewinne aus Immobilienverkauf" aus. Die Verkäufe sollten also selbst nach allen Gebühren noch über dem Buchwert liegen. Im Durchschnitt liegt der "faire" Wert Stand Q3 2023 der Immobilien nur knapp 11% über dem Buchwert. Selbst wenn die Immobilien also nur ganz knapp über dem Buchwert verkauft werden (nach allen Gebühren), liegen sie nur maximal 11% unter dem Buchwert.

Sollte Branicks weitere Immobilien mit ähnlichen Umständen verkaufen können, dann ist alles gut.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.485.583 von Pleitegeier-HAR am 20.03.24 11:18:36

Zitat von Pleitegeier-HAR: Pete: 118 Mio. Euro Verkaufspreis und nur 38 Mio. Euro Zufluss.

Nein.
Denn es werden Kosten für den Verkauf angefallen sein. Und es könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Hyptothekengeber zu zahlen gewesen sein, wie sie auch bei allen anderen Verkäufen möglich wäre, wenn der neue Käufer die Finanzierung nicht übernehmen sollte bzw. überhaupt aus Sicht des Hypothekengebers darf.

Der Hautpgrund könnte (!) aber darin liegen, das der Verkaufspreis erheblich geringer war als der Beleihungswert angenommen hat. Beispiel: Man hat eine Immobilie mit 10 Millionen Euro Wert mit 45 % Hypothek bzw. 4,5 Millionen Euro belastet. Ergo würde man - o.g. Kosten ausgeblendet - bei einem Verkauf 5,5 Mio. Euro bzw. 55 % des Erlöses für sich haben. Verkauft man die Immobilie jetzt aber nur für 7 Millionen Euro - Wertverlust plus Notverkaufstatus - dann hätte man nur 2,5 Millionen Euro für sich. Also nicht 55 %, sondern nur noch knapp 36 % ds Verkaufserlöses.

Diesen Fakt hast Du bisher nicht ausreichend beachtet denke ich. Branicks muss im ganz erheblichen Umfang in den nächsten Jahren Immobilien verkaufen. Das wissen eben auch die potentiellen Käufer. Und auch neue Logistikimmobilien gibt es immer noch sehr viele. Es ist kein Knappheitsgut was Branicks zu verkaufen hat.

[Himbeergeist]

@gnuldi dein DRE 'Tip' war ein Volltreffer

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.485.523 von SalamandaPanda am 20.03.24 11:13:15

Stimmt wahrscheinlich. Man ist halt in der Zwickmühle, und die SSD-Gläubiger werden auch nichts zu verschenken haben. So wird das SSD (fast) zu einer neuen Brücke.

[Pleitegeier-HAR]

Pete: 118 Mio. Euro Verkaufspreis und nur 38 Mio. Euro Zufluss. Das wäre ja eine Beleihung beim Verkauf von 66%. Dazu wurde über Buchwert verkauft und üblicherweise werden Hypothekendarlehen auch teilweise getilgt, insb. bei eher hoher Beleihung. Das macht wenig Sinn. Evtl. muss man den Verkauf mit der erheblichen Umstrukturierung der Darlehen in Q2 sehen oder es waren mehrere Objekte beliehen und es wurden nur 2 verkauft.
Darauf zu schließen, dass die Beleihung immer bei 66% liegt ist aber vollkommen abwegig.

Panada:
1) Richtig, ich glaube aber unter Buchwert wird i.A. der faire Wert gemeint.
2) Der LTV Covenant ist 60%, der ICR- Covenant 1,8. Aber sie haben Recht, dass der LTV Covenant nicht das Problem ist.
3) Richtig. In Sachen Covenants geht es um den ICR. Ein Verkauf einer Immobilie mit 4,5% Mietrendite, die zu einem Zins von 1,5% zu 100% beliehen ist, wäre kontraproduktiv. Allerdings ist das ein gekünzteltes Beispiel und die nächsten Verkäufe werden zu Rückführung der BF führen und das wird den ICR entlasten.

Es geht nachdem die Neustrukturierung Ende März durch ist, darum mal 100-200 Mio. Euro Immobilein zu verkaufen, natürlich möglichst wenig belastet. Dann kann die Brückenfinanzierung abgelöst werden und damit dürfte sich das ICR Thema erledigt haben.
Bsp, wobei ich jetzt nicht geschaut habe ob die Zahlen genau stimmen.
ICR=2 Verkauf 200 Mio Euro zu Mietrendite 5% und damit Tilgung der Brückenfinanzierung.EBITDA davor 120 Mio, Zinszahlungen 60 Mio.
Danach: 110/40 = 2,75

Sollte also wirklich bald das Retail-Portfolio im Bereich 150Mio. euro verkauft werden, könnte das den gordischen Knoten zerschlagen.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.485.349 von babbelino am 20.03.24 10:47:22

Durch den Restrukturierungsplan werden die Zinsen für die SSD auch stark erhöht.

@Republikflucht - Es geht darum, welches der Darlehen höhere Zinsen hat. Ich denke das wird selbst nach der Erhöhung der SSD-Zinsen weiterhin der Brückenkredit sein.

[Republikflucht]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.485.349 von babbelino am 20.03.24 10:47:22

Sind nicht SSD und Bridge hinsichtlich ICR gleich zu bewerten?

[babbelino]

@SalamandaPanda

In Ergänzung zu Deinem guten Posting würde ich noch anmerken wollen, dass der Bridge-Loan eine starke Belastung für den ICR darstellt. Wenn dieser getilgt oder abgebaut werden könnte, wäre schon einiges erreicht. Meines Erachtens zielen die Maßnahmen bezüglich der Schuldscheindarlehen genau darauf ab. Durch die Verlängerung werden Mittel frei, den Bridge aus der Welt zu schaffen.