GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben? (Seite 102)

[Joschka Schröder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.315.797 von zeltsysteme am 27.03.13 16:34:55

Ein führender deutscher Aktienrechtler, Ordinarius für Wirtschaftsrecht. Hat wesentliche Kommentare zum AktG mitverfaßt. Ich bitte um Verständnis, dass weitere Details nichts in einem öffentlichen Forum verloren haben.

[zeltsysteme]

Joschka, bitte teile uns doch mit wer diese "kompetenten Stellungsnahme" denn erstellt hat.

[Joschka Schröder]

Im Finanzkalender der GAG wird als Termin für den Jahresabschluss der 28.3.2013 genannt. In der Meldung vom 22.3.2013 heißt es hingegen, der Jahresabschluss werde am 26.3.2013 veröffentlicht.

Auf der Unternehmenshomepage bislang ... Fehlanzeige.

PS: Gestern ist das Rückkaufprogramm beendet worden.

[Joschka Schröder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.299.117 von SAFE1 am 25.03.13 21:29:04

Zur Frage nach der herrschenden Meinung -> Kölner Kommentar zum AktG, Münchner Kommentar zum AktG, diverse Aufsätze in den einschlägigen Fachzeitschriften usw.

[SAFE1]

Vorab herzlichen Dank für die gute Ausarbeitung dieses Rechtsthemas. Trotzdem eine Frage und eine Anmerkung von meiner Seite:

Auf welche Kommentare zum AktG bezieht sich der Ersteller der kompetenten Stellungnahme? Irgendwo muss die herrschende Meinung doch auch nachzulesen sein.

Für mich als Nichtjuristen ist zudem nicht einsichtig, warum ein § 58 zur "Verwendung des Jahresüberschusses" hier den §271 "Verteilung des Vermögens" overrulen soll, wo doch gerade die Satzungsregel auf die Verteilung des Vermögens in der Abwicklung abstellt.

[Joschka Schröder]

Zitat von Joschka Schröder: Von Käufen der frappierend unterbewerteten GAG-Aktien hat mich lange Zeit die "Enteignungsklausel" in § 21 der GAG-Satzung abgehalten. Dort heißt es:

§ 21 Auflösung der Gesellschaft
(1) Bei Auflösung der Gesellschaft erhalten die Aktionäre nach Befriedigung sämtlicher Gläubiger nicht mehr als ihre Einzahlungen auf die übernommenen Aktien ausbezahlt.
(2) Ein etwa verbleibender Rest des Gesellschaftsvermögens ist ausschließlich für den in § 2 Abs. 1 dieser Satzung bezeichneten Zweck zu verwenden.

Und § 2 Abs. 1 lautet:
Gegenstand des Unternehmens ist die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit sicherem Wohnraum zu sozial angemessenen Bedingungen.


Zu prüfen wäre, ob § 21 der Satzung gegen § 271 AktG verstößt.

§ 271 Verteilung des Vermögens
(1) Das nach der Berichtigung der Verbindlichkeiten verbleibende Vermögen der Gesellschaft wird unter die Aktionäre verteilt.
(2) Das Vermögen ist nach den Anteilen am Grundkapital zu verteilen, wenn nicht Aktien mit verschiedenen Rechten bei der Verteilung des Gesellschaftsvermögens vorhanden sind.
(3) Sind die Einlagen auf das Grundkapital nicht auf alle Aktien in demselben Verhältnis geleistet, so werden die geleisteten Einlagen erstattet und ein Überschuß nach den Anteilen am Grundkapital verteilt. Reicht das Vermögen zur Erstattung der Einlagen nicht aus, so haben die Aktionäre den Verlust nach ihren Anteilen am Grundkapital zu tragen; die noch ausstehenden Einlagen sind, soweit nötig, einzuziehen.



Ich habe mir deshalb die Mühe gemacht, in die aktuelle Ausgabe des Kommentars zum Aktiengesetz (Hüffer, 10. Auflage, 2012) zu schauen. Dort ist zu lesen:


Recht auf den Abwicklungsüberschuß.

Aus § 271 folgt, daß die Aktionäre ein Recht auf den Abwicklungsüberschuß haben. Rechtsnatur: Aus der Mitgliedschaft folgendes, zunächst nicht selbständig durchsetzbares Vermögensrecht, das sich mit Eintritt der ges Verteilungsvoraussetzungen in ein auf Zahlung gerichtetes Gläubigerrecht umwandelt (ROHGE 3, 336; ROHGE 17, 44, 46; KG AG 2009, 905, 906 reSp; unstr). Nicht frei von Schwierigkeiten ist die Frage, ob und ggf wie das Recht auf den Abwicklungsüberschuß ausgeschlossen werden kann. Jedenfalls unentziehbar ist das Recht, wenn es sich in ein Gläubigerrecht umgewandelt hat (RGZ 62, 56, 60 f; BGHZ 23, 150, 152 ff = NJW 1957, 588 zur Dividende). Iü läßt hM den Ausschluß in der ursprünglichen Satzung zu; nachträglich soll er dagegen nur mit Zustimmung aller betroffenen Aktionäre möglich sein (Kraft in Kölner Komm 4; Wiedemann in Großkomm AktG 1). Dem zweiten ist beizupflichten, weil es sich um ein Individualrecht handelt. Das erste ist für den praktischen Hauptfall eines gemeinnützigen Zwecks wegen §§ 51 ff, 55 I Nr 4 AO iE richtig (näher Hüffer in MünchKomm AktG 6). Nicht zu folgen ist weitergehender Annahme, Satzung könne mitgliedschaftliches Recht auf Abwicklungsüberschuß schlechthin ausschließen (dafür namentlich SetheZHR 162 [1998], 474, 483 ff; dersZIP 1998, 770, 772). Mit derart entrechtendem Satzungsinhalt müssen Aktionäre nämlich grdsl nicht rechnen, so daß Schutzzweck des § 23V zentral betroffen ist (anders bei Verfahrensmodalitäten, s Rn 4). Selbst Ausnahme bei Gemeinnützigkeit ist nur mühsam begründbar, weil § 23V aktienrechtliche Normen voraussetzt (§ 23 Rn 34; darin zutr Sethe aaO S 484 f). Um Gemeinnützigkeit auch im Hinblick auf steuerrechtliche Regelung überhaupt zu ermöglichen, ist § 271I insoweit einschränkend auszulegen.



Fazit: Laut neuester Auflage des Hüffer´schen Standardkommentars zum Aktiengesetz wäre § 21 der GAG-Satzung mit den Bestimmungen des Aktiengesetzes nur dann vereinbar, wenn GAG eine gemeinnützige Gesellschaft wäre. Dies ist jedoch seit mehr als 20 Jahren nicht mehr der Fall*! Nach Einschätzung Hüffers ist § 21 der Unternehmenssatzung somit nichtig.



* siehe -> http://www.gag-koeln.de/die-gag/100-jahre-gag/geschichte/. Dort ist zu lesen:

"Das Ende der Gemeinnützigkeit – Börsengang und Fusion

Am 1. Januar 1990 wird in Deutschland die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen abgeschafft. Für die GAG bringt dies grundlegende Veränderungen mit sich, so erfolgt u. a. 1993 ihr Börsengang. Die Stadt verfügt mit ihr und der GRUBO nun über zwei Gesellschaften, deren Geschäftsgrundlagen nahezu identisch sind. Um Konsolidierungs- und Synergieeffekte zu erzielen, beschließt sie eine Fusion von GRUBO und GAG, die 2000 unter dem neuen Namen GAG Immobilien AG vollzogen wird."

Mittlerweile habe ich eine kompetente Stellungnahme eingeholt:

Die Situation ist komplizierter, als sich dies nach Durchsicht des Hüffer´schen Kommentar zum Aktiengesetz darstellt. Offensichtlich vertritt Hüffer eine Mindermeinung.

Die herrschende Mehrheit hält unter Verweis auf § 58 Abs. 3 AktG einen Ausschluß der Aktionäre vom Abwicklungsüberschuss für rechtmäßig.

§ 58 Verwendung des Jahresüberschusses
(1) Die Satzung kann nur für den Fall, daß die Hauptversammlung den Jahresabschluß feststellt, bestimmen, daß Beträge aus dem Jahresüberschuß in andere Gewinnrücklagen einzustellen sind. Auf Grund einer solchen Satzungsbestimmung kann höchstens die Hälfte des Jahresüberschusses in andere Gewinnrücklagen eingestellt werden. Dabei sind Beträge, die in die gesetzliche Rücklage einzustellen sind, und ein Verlustvortrag vorab vom Jahresüberschuß abzuziehen.
(2) Stellen Vorstand und Aufsichtsrat den Jahresabschluß fest, so können sie einen Teil des Jahresüberschusses, höchstens jedoch die Hälfte, in andere Gewinnrücklagen einstellen. Die Satzung kann Vorstand und Aufsichtsrat zur Einstellung eines größeren oder kleineren Teils des Jahresüberschusses ermächtigen. Auf Grund einer solchen Satzungsbestimmung dürfen Vorstand und Aufsichtsrat keine Beträge in andere Gewinnrücklagen einstellen, wenn die andere Gewinnrücklagen die Hälfte des Grundkapitals übersteigen oder soweit sie nach der Einstellung die Hälfte übersteigen würden. Absatz 1 Satz 3 gilt sinngemäß.
(2a) Unbeschadet der Absätze 1 und 2 können Vorstand und Aufsichtsrat den Eigenkapitalanteil von Wertaufholungen bei Vermögensgegenständen des Anlage- und Umlaufvermögens und von bei der steuerrechtlichen Gewinnermittlung gebildeten Passivposten, die nicht im Sonderposten mit Rücklageanteil ausgewiesen werden dürfen, in andere Gewinnrücklagen einstellen. Der Betrag dieser Rücklagen ist entweder in der Bilanz gesondert auszuweisen oder im Anhang anzugeben.
(3) Die Hauptversammlung kann im Beschluß über die Verwendung des Bilanzgewinns weitere Beträge in Gewinnrücklagen einstellen oder als Gewinn vortragen. Sie kann ferner, wenn die Satzung sie hierzu ermächtigt, auch eine andere Verwendung als nach Satz 1 oder als die Verteilung unter die Aktionäre beschließen.
(4) Die Aktionäre haben Anspruch auf den Bilanzgewinn, soweit er nicht nach Gesetz oder Satzung, durch Hauptversammlungsbeschluß nach Absatz 3 oder als zusätzlicher Aufwand auf Grund des Gewinnverwendungsbeschlusses von der Verteilung unter die Aktionäre ausgeschlossen ist.
(5) Sofern die Satzung dies vorsieht, kann die Hauptversammlung auch eine Sachausschüttung beschließen.



Die herrschende Mehrheit argumentiert, wenn das Aktiengesetz eine andere Verwendung des Bilanzgewinns toleriere, so müsse dies auch für eine alternative Verwendung des kumulierten Bilanzgewinns (z.B. in Form eines Liquidationsüberschusses) gelten.

Mithin dürfte die herrschende Mehrheit § 21 der GAG-Satzung - unabhängig von der Gemeinnützigkeitsfrage - für rechtmäßig halten.

Im Fall eines Squeeze-Outs/Spruchstellenverfahrens ist somit völlig ungewiss, in welcher Form diese "Enteignungsklausel" in die Preisfindung Eingang fände.



Ein weiterer Punkt, die zur Vorsicht mahnt, sind Gutachten aus vergangenen SO-Verfahren. Ich hatte zwischenzeitlich die Gelegenheit, zwei Bewertungsgutachten zum Bau-Verein HH zu lesen. Dort wird dem NAV mit fragwürdiger Argumentation keine große Bedeutung beigemessen. Stattdessen wird auf Basis einen (fast beliebig manipulierbaren) Ertragswertverfahrens ein deutlich niedrigerer Abfindungspreis berechnet. Meine Sympathie für klagende Aktionäre hat nach Durchsicht der beiden Gutachten deutlich zugenommen.


Fazit:
1. Es sieht ganz so aus, als sollte GAG von der Börse genommen werden.
2. Völlig ungewiss ist jedoch, in welchem Zeitrahmen und zu welchem Kurs/Preis dies geschehen wird.
3. § 21 der GAG-Satzung könnte zu einem unerwartet hohen Bewertungsabschlag führen.
4. Gutachter orientieren sich - mit aus meiner Sicht wenig überzeugender Argumentation - im Regelfall an Ertragswertverfahren, die auf (manipulierbaren) internen Unternehmensplanungen beruhen.
5. Ich werde mich wieder anderen Unternehmen zuwenden.



PS: Interessant ist, dass im Übertragungsgutachten zum Bauverein HH der von RoeverBroennerSusat nach EPRA berechnete NAV der GAG zum 31.12.2011 mit 52,8 € je Aktie beziffert wird (Vergleich: NAV nach der von GAG bevorzugten Methode zum 31.12.2011: 87,5 €). Dies zeigt einmal mehr, mit welchen Sonderbarkeiten im Immobilienmarkt zu rechnen ist.

[retro87]

ups entschuldigt fuer doppelten beitrag

[retro87]

sind bei der gag nicht auch angelsächsische Investoren inv.

[retro87]

frage " sind bei der gag auch angelsächsische Investoren inv.

[Muckelius]

anbei Link zu einem Video zum Festakt "100 Jahre GAG"

http://www.ksta.de/videos/15189544,15189544.html?bclid=21368…