Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 128)

[Latinl]

Ad hoc: PATRIZIA Immobilien AG
08:02 11.11.08

Ad-hoc-Meldung nach §15 WpHG

Quartalsergebnis

PATRIZIA Immobilien AG erwirtschaftet im 3. Quartal ein bereinigtes operatives Ergebnis vor Steuern von 9,2 Mio. Euro

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Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG –

PATRIZIA erwirtschaftet im 3. Quartal 2008 ein bereinigtes operatives
Ergebnis vor Steuern von 9,2 Mio. Euro

- Marktbewertung der Zinssicherungsgeschäfte beeinflusst Ergebnis in Höhe
von -10,0 Mio. Euro negativ

- Das nach IFRS ausgewiesene Ergebnis vor Steuern beträgt somit nach neun
Monaten 1,8 Mio. Euro

- Blockverkäufe etablieren sich zu einen ertragsstarken Vertriebskanal

Augsburg, 11. November 2008: Die PATRIZIA Immobilien AG (ISIN DE000PAT1AG3)
hat in den ersten neun Monaten 2008 einen Periodenüberschuss nach Steuern
gemäß IFRS von 1,3 Mio. Euro erwirtschaftet, im 3. Quartal jedoch einen
Periodenverlust von -0,6 Mio. Euro zu verzeichnen. Das Ergebnis des 3.
Quartals wurde durch die aktualisierte Marktbewertung der
Zinssicherungsinstrumente in Höhe von -10,0 Mio. Euro negativ beeinflusst.
Das um alle nicht liquiditätswirksamen Einflüsse bereinigte operative
Vorsteuerergebnis der ersten neun Monate 2008, das EBT (adjusted), betrug
7,2 Mio. Euro.

Somit konnte die Gesellschaft in den ersten drei Quartalen 2008
schrittweise die operative Leistungsstärke wieder erhöhen und zunehmend
wieder positive liquide Erträge aus dem operativen Geschäft erzielen. War
das operative Ergebnis des 1. Quartals bereinigt um alle nicht liquiden
Sondereffekte mit -2,3 Mio. Euro noch negativ, so wurde im 2. Quartal ein
leicht positives EBT (adjusted) von 0,2 Mio. Euro erzielt. Trotz des
anhaltend schwierigen Marktumfeldes betrug das operative EBT (adjusted) im
3. Quartal bereits 9,2 Mio. Euro.

Der Umsatz ging trotz des Blockverkaufs Dresden Altmartkarree 1 im
Quartalsvergleich auf 41,4 Mio. Euro zurück. Weil dieses Projekt im
Anlagevermögen unter 'Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien'
bilanziert wurde, wird der Kaufpreis in Höhe von 70,0 Mio. Euro nicht als
Umsatz, sondern der Gewinn aus dem Abgang des Anlagevermögens unter der
Position 'Erträge aus dem Abverkauf von als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien' ausgewiesen. Der Umsatz der ersten drei Quartale 2008 betrug
139,7 Mio. Euro und liegt damit deutlich über Vorjahr (99,8 Mio. Euro). Die
Mieteinnahmen von 18,5 Mio. Euro decken weiterhin die Zinsaufwendungen für
Bankverbindlichkeiten von -17,7 Mio. Euro.

Auf der Nachfrageseite spüren wir eine zunehmende Zurückhaltung der
Investitionsbereitschaft privater Wohnungskäufer. Die Anzahl privatisierter
Einheiten ging von Juli bis September auf 83 Einheiten zurück (2. Quartal:
103 Einheiten). In den ersten drei Quartalen konnten insgesamt 330
Einheiten privatisiert werden. Der durchschnittlich erzielte
Quadratmeterpreis im Einzelverkauf von 2.230 Euro blieb im Vergleich zu den
realisierten Quadratmeterpreisen des Vorquartals auf hohem Niveau konstant.
Dem Gegenüber etablieren sich die Blockverkäufe zunehmend als
ertragsstarker Vertriebskanal: In den ersten neun Monaten 2008 ist es uns
gelungen, vier Blockverkäufe mit insgesamt 518 Wohn- und Gewerbeeinheiten
zu beurkunden.

Durch die Mittelzuflüsse aus den Immobilienverkäufen konnten wir unsere
Darlehenstilgung weiter vorantreiben. Die Eigenkapitalquote im Konzern
verbesserte sich leicht auf 21,7 %. Zum 30. September 2008 beliefen sich
die Bankdarlehen insgesamt auf 1.189,1 Mio. Euro und konnten somit im
Vergleich zum 31. Dezember 2007 um 72,9 Mio. Euro reduziert werden. Die
Bankdarlehen mit einer Laufzeit unter zwölf Monaten betrugen zum Ende des
3. Quartals 2008 598 Mio. Euro. Diese wurden trotz der Finanzmarktkrise im
Laufe des Quartals in Höhe von rund 530 Mio. Euro bis 31. März 2009
prolongiert, eine zweite Tranche von rund 50 Mio. Euro bis 30. Juni 2009.

Vor dem Hintergrund der Entwicklungen der Finanzmarktkrise in den letzten
Wochen sowie der bestehenden Unsicherheit auf der Investorenseite gehen wir
für das 4. Quartal 2008 entgegen der üblichen Saisonalität nicht von einer
Belebung des Transaktionsgeschäftes aus. Ob und in welchem Zeitrahmen
bereits in Verhandlung befindliche Blockverkäufe realisiert werden, können
wir derzeit nur schwer einschätzen. Zum jetzigen Zeitpunkt gehen wir davon
aus, dass unsere Prognose für 2008 mit einem operativen Ergebnis vor
Steuern von 25 bis 30 Mio. Euro nicht zu erreichen sein wird. Wir können
heute noch nicht absehen, in welchem Umfang unsere Prognose für ein
positives liquides Ergebnis angepasst werden muss. Sollte die allgemeine
Unsicherheit der Investoren wieder abnehmen, gehen wir hingegen von einer
raschen Erholung des Transaktionsmarktes für kleine, hochwertige
Wohnimmobilienportfolien aus.

Der vollständige Zwischenbericht für das 3. Quartal 2008 kann unter
www.patrizia.ag eingesehen werden.

Kennzahlen 3. Quartal 2008 im Überblick:

3. Quartal 2008 3. Quartal 2007
(in TEUR)
Umsatz 41.410 41.387
EBITDA 26.556 77.651
EBIT 26.416 77.458
EBIT (bereinigt) 26.416 10.433
EBT -811 53.998
EBT (bereinigt) 9.229 -6.557

Der Vorstand

Augsburg, 11. November 2008
PATRIZIA Immobilien AG
PATRIZIA Bürohaus
Fuggerstraße 26
D – 86150 Augsburg

Zulassung: Amtlicher Markt Frankfurt am Main (Prime Standard)
ISIN: DE000PAT1AG3
WKN: PAT1AG

Kontakt
Investor Relations
Claudia Kellert
Tel.: [phone]
Fax: [phone]
[e-mail]

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.902.704 von Graustark am 10.11.08 15:04:33

Vertrauensfördernd ist das Ganze nun wahrlich nicht.

Da verlässt jetzt innerhalb nur 12 Monaten der zweite Vorstand kurzfristig und außerplanmäßig das Unternehmen.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.902.704 von Graustark am 10.11.08 15:04:33

Die Ratten verlassen das sinkende Schiff.
Morgen werden wir ja sehen, wieviel Handbreit Wasser noch unterm Kiel ist.

[Graustark]

So so, der CIO (Chief Investment Officer, der Mann, der die "Schnäppchen", sprich die überteuerten Ladenhüter ausgesucht hat) will sich also in Zukunft seiner privaten Lebensplanung widmen. Dafür wollen wir ihm mal alles Gute wünschen.

Allerdings stellt sich die Frage, wie viel Geld die Patrizia diesem Totalversager noch hinterherwerfen will.

[Graustark]

So lange die Pat ihre laufenden Kosten und Zinsen bezahlen kann, stellt sich die Frage der Überschuldung zum Glück nicht.
Sollte es allerdings jemand schaffen, die DPR von der Notwendigkeit einer Prüfung zu überzeugen, wie sähe es dann aus?

Wenn der Markt überzeugt wäre, dass da keine Probleme liegen könnten, wäre der Kurs nicht da, wo er momentan ist.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.872.439 von StillhalterTrader am 07.11.08 16:34:25

So können die Meinugen auseinandergehen. Ich möchte Dir ja auch nicht unbedingt widersprechen und der aktuelle Kurs von 1,60 € ist nun wirklich unter Berücksichtigung der Immobilienportfolios von Patrizia nicht allzu teuer.

Doch der Egger hat im letzten Jahr sehr sehr viel Vertrauen verloren und Vertrauen gehört halt nun mal zu einem der höchsten Güter einer Aktie. Ich denke mal dass Egger dieses Vertrauen nicht mehr zurückgewinnen kann, außer er präsentiert in den nächsten Monaten erstklassige Zahlen. Aber danach sieht es nicht aus.

[StillhalterTrader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.868.615 von juergendoll am 07.11.08 12:24:04

Das Patrizia zu teuer gekauft hat, glaube ich weniger. Die Wohnungen liegen in begehrten Stadtgegenden (wie in München) mit qm-Preisen von ca 2000 Euro und die werden auch bezahlt und nachgefragt. Für eine Wohnung in der Nähe des Viktualienmarktes wird es immer eine zahlungskräftige Käuferschicht geben. Preisrücgänge in begehrten Wohngegenden habe ich noch nie erlebt, sondern nur Preisteigerungen.
Zur Zeit legen die Notenbanken, Regierungen die Grundlagen für eine kommende Inflation, die kommen wird und dann wird Patrizia mit ihrem hochwertigen Immobilienbestand besonders profitieren.
Bis dahin wird Patrizia wahrscheinlich überleben; die niedrigen Zinsen für die kurzfristigen Kredite wurden langfristig durch Zinsderivate abgesichert. Mit den Mieteinnahmen und den Verkaufserlösen kann der Schuldendienst (Zinsen, Tilgung) bezahlt werden. Ich gehe davon aus, dass wir den Höhepunkt der Finanzkrise in Deutschland gesehen haben und wieder bessere Zeiten für die Immos anbrechen.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.867.815 von StillhalterTrader am 07.11.08 11:33:20

Es geht aber auch nicht unbedingt um sinkenden Immopreise (steigen tun sie aber auch nicht), sondern zu welchem Preis Patrizia seine Immobilien Ende 2006 im totalen Immohype gekauft hat, denn diese Preise stehen letztendlich in den Büchern.
Dazu hat Patrizia im letzten Jahr um seine angegebene Jahresziele überhaupt noch erreichen zu können eine Wertsteigerung von fast 70 Mio. € oder rd. 1,20 € je Aktie vorgenommen.
Meines Erachtens nach sind da schon große Zweilfel angebracht ob die die Wohnungspreise, die in den Büchern von Patrizia stehen, wirklich noch reel sind. Ich glaube das nicht. Deshalb gehe ich in den nächsten Monaten zwangsläufig von Abschreibungen aus, da Patrizia viele Wohnungen einfach zu teuer gekauft hat (deshalb ist die Abverkaufsquote so miserabel) und im letzten Jahr hat Patrizia mit der Wertzuschreibung einiger Wohnportfolios von fast 70 Mio. € schon einen gehörigen Schluck aus der Gewinnpulle vorweg genommen. Schona alleine deshalb kann der Kurs nicht mit dem NAV verglichen werden.

Da Patrizia seine Wohnungen zu teuer eingekauft hat muiert Patrizia zu einem reinrassigen Immbolienverwalter.
Die besitzen zur Zeit etwa 13.000 Wohnungen und haben im 1.Halbjahr rd. 300 Wohnungen verkauft. Im 3.Quartal dürften es wegen dem Blockverkaufes in Dresden (ca. 360) etwa 550 Wohnungen gewesen sein und im 4.Quartal könnten sie rund 150 Wohnungen verkaufen. Das ergibt dann 1.000 Wohnungsverkäufe von 13.000 im Bestand. Das ist doch wirklich lächerlich.

In dem Punkt dass Patrizia zu schnell gewachsen ist da gebe ich Dir völlig recht. Aber das ist dann doch ein großer Managementfehler.
Meiner Meinung nach wollte Patrizia durch die Immokäufe Ende 2006 vom damaligen Immonhype profitieren (wurde ja dann schnell eine Kapitalerhöhung vorgenommen) und da hat sich dann, im nach hinein gesehen, Patrizia gewaltig verzockt.
Außerdem entschuldigt das nicht, dass Vorstand Egger noch im Herbst 2007 gebetmühlenartig seine Unternehmensziele immer weiter bestätigte, obwohl es klar war, dass die nie und nimmer gehalten werden können. Das nenne ich ein riesengroßes Vertrauensproblem.

Alles in Allem ist die Börsengeschichte von Patrizia und Herr Egger nicht nur wegen des Aktienkurses alles andere als ruhmreich.

[StillhalterTrader]

Patrizia ist in 2007 zu schnell gewachsen; kurz bevor die Finanz/Immobilienkrise begonnen hat. Insofern konnten manche Projekte nicht so schnell realisiert werden wie zunächst geplant.
Das die Immobilenpreise (wie in München) sinken, ist mir nicht bekannt; am 11.11. werden wir ja sehen wie das dritte Quartal gelaufen ist. Das vierte Quartal ist aber bei Immofirmen bekanntlich immer das stärkste Quartal

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.857.038 von Graustark am 06.11.08 18:05:03

Deine Aussagen kann ich nur noch bekräftigen. Viel mehr gibt zu Patrizia und dem überforderten Egger nichts zu sagen.

Wie gesagt die Patrizia-Aktie ist ein reines Zockerpapier.