INCITY IMMOBILIEN (Seite 111)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.349.165 von Raymond_James am 19.10.10 14:20:23

Und meinste das wäre gut für Incity oder eher nachteiligt , wegen Konkurrenz?

[Raymond_James]

KFW-INDIKATOR: Wohnungsbau in Deutschland zieht an, http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/kfw-indikato…

[Baldei]

Ich habe für den Kurs nur eine Erklärung. Der von Euch so hochgeschätzte Lemberg, der harte Kerl, hat wenig Interesse an lästigen Kleinaktionären und zieht daher den Kurs runter, vielleicht auf 5,20. Dann kommt die KE zu einem Kurs von 6,50 und natürlich wird kein Kleinaktionär mitziehen.
Nur meine Vermutung, aber welcher Grund spricht sonst für den Kursverfall, wenn doch alles Negative gelöscht sein soll und nun die prominenten Macher an die Arbeit gegangen sind?

[Raymond_James]

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Frankfurt-intern-Gu…

18.10.2010 Günstige Immoaktien mit Aufwärtspotenzial

Das Umfeld für Immobilien stimmt derzeitDas Umfeld für Immobilien stimmt derzeit, doch Immobilienaktien konnten bislang noch nicht davon profitieren. Für Werte wie VIB Vermögen, KWG Kommunale Wohnen oder Westgrund könnte sich dies aber demnächst ändern.

Georg Pröbstl, Euro am Sonntag

Das zieht nach oben: Die Wirtschaft wächst – Ökonomen versprechen uns 3,5 Prozent Plus in 2010 und zwei Prozent im kommenden Jahr. Die Arbeitslosigkeit ist auf dem niedrigsten Stand der vergangenen 20 Jahre. Die Zinsen verharren auf Rekordtief. Und dann sind auch die Verbraucher in guter Laune.

All das ist ein gutes Gemisch für steigende Immobilienpreise. Und wenn nicht gleich Preisaufschläge zu erwarten sind, dann sollten die Werte stabil bleiben. Das gute Umfeld macht sich bei vielen börsennotierten Immobiliengesellschaften aber noch nicht bezahlt. Denn den Portfolios werden immer noch hohe Risikoprämien – etwa für mögliche Abschreibungen oder Finanzierungsprobleme – abverlangt. So notiert etwa VIB Vermögen derzeit 40 Prozent unter dem ausgewiesenen Nettovermögen NAV von 12,33 Euro je Aktie. Bei KWG Kommunale Wohnen ist der Abschlag zum NAV von 6,63 Euro genauso hoch.
Immerhin konnten mit Deutsche Wohnen und TAG Immobilien zwei andere Gesellschaften den Discount zum Immobilienport folio seit September durch Kursgewinne von über 20 Prozent bereits auf jeweils rund zehn Prozent verringern.

Es sollte nicht verwundern, wenn auch Nachzügler wie VIB oder KWG hier schon bald zum Sprung ansetzen. Anleger sollten sich auch einmal die Westgrund AG ansehen. In diesem Fall allerdings nicht in erster Linie wegen des NAV, sondern vielmehr wegen des operativen Geschäfts. Denn wie aus Börsenkreisen zu hören ist, soll die Immobilienfirma vor dem Verkauf eines größeren Immopakets stehen. Sollte dies der Fall sein, könnte das der Aktie einen kräftigen Schub geben.

von Incity Immobilien ist nicht mehr die rede ...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.330.990 von clownfisch am 15.10.10 16:36:14

Mit dem aktuellen Eigenkapital kann man auf jeden Fall keine 10 durchschnittlichen Objekte finanzieren, wie man das für 2011 vorhat!

Also eine Eigenakpital was nicht dazu ausreicht, die Geschäftsplanungen für das nächste Jahr, die nächsten 15 Monaten abzudecken, ist eigentlich noch nicht mal "mässig", sondern ausserordentlich knapp.
Man kann und wird wohl eine KE rechtzeitig machen, davon gehe ich aus.

Aber dennoch ist meine Aussage genau richtig, und ich meine auch jetzt hier notwendig, wenn wir uns hier näher über die einzelheitne des neuen Geschäftskonzeptes unterhalten haben.

[clownfisch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.302.405 von gate4share am 12.10.10 04:19:30

"zur zeit ist die ek-ausstattung der incity auch sehr mässig...."

wieder diese latente kritik, ohne fundament.
inm verhältnis wozu ist die ek-ausstattung denn mässig?
im verhälnis zur bilanz und bilanz-relation?? wohl kaum.
im verhältnis zu dem was incity vorhat? vielleicht.
aber hat incity nicht bestands-immos im dreistelligen millionen-bereich?
wenn davon auch nur ein teil verkauft wird, und das wird schnell der fall sein, ist die kasse voll.
selbst für größere projekte.
wenn lemberg allerdings das ganz große rad drehen will, braucht er weitere frische millionen.

die beste meldung für incity kommt derzeit vom dt. wirtschafts-institut,das einen langen aufschwung in deutschland vorhersagt.
das ist das, was immo-firmen brauchen.
cf

[Ruinenpeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.316.993 von gate4share am 13.10.10 21:53:37

Danke für die gemeinsame Meinung

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.316.422 von Ruinenpeter am 13.10.10 20:48:47

Also nur weil du jetzt ausgiebig gefragt hast.
Sehe das nicht als sehr grosse Gefahr mehr.
Aber diese Geschäftsform, was Incity jetzt vorhat ist im Grunde was ähnliches, was Lemberg selber bei Incity mal machte.
Denn Lemberg stand ja wohl immer mit Eigenkapital zur Seite, bei den Projektfinnazierungen und wohl ja auch beim Kauf der Tochter.

Also rein theoretisch könnte ein Grossaktionär die attraktivsten Projekte mit dem kleinsten Risiko und den höchsten Gewinnchancen für sich nutzen, also da wird er persönlich Partner, die anderen bleiben bei der Firma.

Wie gesagt, ich sehe es hier nicht mehr als Gefahr, aber wie es sein könnte, weil du ständig gefragt hast.

[Ruinenpeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.302.405 von gate4share am 12.10.10 04:19:30

Na, da haben wir es doch schon. Die nächste KE wird wohl kommen, Restbestände "geprüft"... Selbst die 24 Monate Horizont stehen drin.

Wieso sollte Lemberg denn jetzt auf eigene Faust machen? Als akkreditierter Partner von Incity? Das er als Initiator hinter dem Umbau steckt, dürfte wohl unbestritten sein. An steigenden Kursen dürfte er als 30 % shareholder ein fundamentales Interesse haben. Kann er hier doch wesentlich bessere Renditen einfahren. Im Gegensatz würde er als "Quasi-Dienstleister" nur ins Obligo gehen. Oder habe ich dich da falsch verstanden? Wie sollte er denn auf eigene Rechnung machen?

Was mich interessieren würde, ist wie Chartanalysten diese aktuelle Seitwärtsbewegung deuten würden. Vielleicht hat ja hier jmd. eine Meinung dazu? Ich sehe die Aktionäre, die auf schnelle Gewinne aus sind von Bord gehen. Weiter gibt es, so glaube ich, einen ziemlichen Vertrauensverlust in Incity. Allgemeine Verunsicherung allenthalben, keiner weiß so Recht und traut sich so Recht. Ich jedenfalls sitze - noch - relativ entspannt und harre der Dinge. Wenn die Aktie auf 5 Euro geht (was ich nicht glaube) empfiehlt sich für mich ein Nachkauf.

[Raymond_James]

nachlese ...

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Immo-Aktie-InCitys-…

30.09.2010

InCitys Enthüllung - Raus aus der "Black Box"

Das Immobilienunternehmen, von Anlegern lange als „Black Box“ geschmäht, stellt sich neu auf und verspricht von nun an Transparenz.

Der Mann hat was vor. „Die derzeitigen Marktverhältnisse“, sagt Heiko C. Frantzen, „stellen für uns den optimalen Zeitpunkt dar, um unser Geschäftsmodell als Beteiligungskapitalgeber und Projektcontroller im Rahmen von hochwertigen Immobilienprojektentwicklungen zu positionieren.“ Seit August ist er Finanzchef des Immobilienunternehmens InCity, und er versprüht Elan. Im Oktober tritt neben Frantzen, der von der GAFGFAH kam, noch der neue Vorstandssprecher Jürgen Oppelt an. Noch ist Frantzen allein auf Tour und stellt die neue InCity vor. Sie soll mehr sein als ein kleiner, aber feiner Entwickler und Vermarkter von Luxusbauten in Innenstadtlagen. Vor allem aber soll sie nicht mehr das sein, was Investoren oft an dem Kölner Unternehmen kritisiert haben und letztlich den Kurs des eigentlich viel versprechenden Wertes in den Keller getrieben hat – unkommunikativ und undurchsichtig.

„Wir werden uns nicht nur um größtmögliche Transparenz bemühen, sondern unsere Kapitalmarktaktivitäten kontinuierlich ausbauen“, verspricht Frantzen. Dazu gehört die klare Kommunikation sowohl guter als auch schlechter Nachrichten, beteuert er. So ist denn auch die Veröffentlichung der Halbjahreszahlen am Donnerstag so etwas wie ein Schlussstrich. Die Umsatzerlöse stiegen zum 30. Juni von 26,1 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 40 Millionen, die Gesamtleistung reduzierte sich von 17 auf 12,1 Millionen. Gründe für den Rückgang sind der Verkauf des Renommierobjekts Breite Straße 100 in Köln, abgearbeitete Aufträge und ein geringeres Neuprojektvolumen. Unterm Strich steht ein Bilanzverlust von 2,4 Millionen Euro (nach 6,2 Millionen im Vorjahr). Die Aktie ging erst mal auf Talfahrt.

Jetzt geht es für InCity letztlich darum, sich gut mit den Playern am Kapitalmarkt zu stellen, denn das Unternehmen will dort noch eine Menge Geld einsammeln. Dabei ist eine erste Kapitalerhöhung erst wenige Wochen her, bei der fünf Millionen Euro in den Topf wanderten. Es wird nicht die letzte sein. „Auf der Hauptversammlung wurde mit großer Mehrheit ein genehmigtes Kapital in Höhe von 50 Prozent des Grundkapitals beschlossen. Eine Entscheidung, wann und in welcher Form dieses genehmigte Kapital in Anspruch genommen wird, ist noch nicht gefallen“, so Frantzen. Die nächste Kapitalerhöhung, so glauben Insider, dürfte aber noch im Herbst kommen.

Das liegt am erweiterten Geschäftsfeld des Konzerns, das laut Frantzen „eine neue Klasse des Real-Estate-Investments“ darstellen soll. InCity wird zu einer Art Bindeglied zwischen Kapital und Projektentwicklern, zum „Beteiligungskapitalgeber mit angeschlossenem Projekt- beziehungsweise Qualitätscontrolling“, wie es der Finanzvorstand nennt.

Den Projektentwicklern steht das Unternehmen zum Einen mit seinem fachlichen Know-how aus 250 abgewickelten Bauvorhaben der Spitzenklasse zur Verfügung, im Wesentlichen aber mit Geld, das den Eigenkapitalstock für ein Projekt bilden soll. Hintergrund ist die deutlich restriktiver gewordene Kreditvergabe der Banken.

Wird ein Projektentwickler nun Partner von InCity, bekommt er von dort das Eigenkapital, schont somit sein eigenes Geld und erhält ein besseres Entrée bei den Banken. InCity beansprucht dafür einen Teil des Verkaufserlöses. Das Geld wollen sich die Kölner wiederum durch regelmäßige Kapitalmaßnahmen besorgen. Ein Pilotprojekt, das nach dem neuen Schema läuft, gibt es bereits – acht Luxuswohnungen in Frankfurt gegenüber der Alten Oper. Acht bis zehn Projekte mit einem durchschnittlichen Volumen von 15 Millionen Euro strebt InCity für 2011 an. Danach soll es stetig nach oben gehen.

Bei Investoren, so Frantzen, stoße die Erweiterung des Geschäftsmodells auf positive Resonanz. Wesentlich sei dabei, dass der Ertragszyklus eines klassischen Projektentwicklungsgeschäftes in Kombination mit der neuen Konzernstruktur zu verstehen sei. Während auf AG-Basis bereits von Beginn an Erträge ausgewiesen werden, werden in der Konzernbilanz aufgrund von Konsolidierungseffekten erst Erträge mit dem Abverkauf des jeweiligen Einzelprojektes bilanziert. Dies werde im Schnitt einen Zeitrahmen von 24 Monate in Anspruch nehmen. Für 2011 ist ein Projektentwicklungsvolumens im hohen zweistelligen Millionenbereich geplant, die Wachstumspläne in den Folgejahren sind ambitioniert. Daher kann sich Frantzen vorstellen, dass der Aufbau des Neugeschäfts klar Vorrang vor kurzfristigen Dividendenausschüttungen hat. Was mit den Bestandsimmobilien im InCity-Portfolio geschieht, werde derzeit geprüft. Eine Entscheidung, so der Finanzvorstand, werde zeitnah fallen.

InCity soll laut Frantzen ein Unternehmen werden, das „ mittel- bis langfristig orientierten Anlegern“ sowohl Sicherheit als auch Ertragskraft biete. Dass es tatsächlich um Langfristigkeit geht, dafür spricht der Einstieg der Dyva Holding, die sich knapp 30 Prozent der Aktien gesichert hat. „Die Neuausrichtung des Konzerns wird von ihr mitgetragen“, bekräftigt Finanzchef Frantzen. Hinter der Dyva steht der rheinische Immobilienkaufmann Jörg Lemberg, der als hochgradig seriös und erfahren gilt. Anleger können davon ausgehen, dass er bei der Neuausrichtung des Konzerns ein gewichtiges Wort mitgeredet hat. Es wird spekuliert, dass Lemberg einen Teil seines eigenen Geschäfts in InCity einbringt. Einen Schaden wäre das wohl nicht.

So ist denn auch der neue Aufsichtsrat mit Personen von Lembergs Vertrauen besetzt. Da treffen sich etwa Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, ehemals Aufsichtsratschef der Concordia-Versicherung und Bundestagsabgeordneter, Hanns-Eberhard Schleyer, bis 2009 Generalsekretär des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks oder Franz-Georg Rips, Präsident des Mieterbundes und Bürgermeister von Lembergs Heimat Erftstadt. Die Besetzung könnte auch einem MDAX-Konzern genügen – und die Herrschaften haben einen Ruf zu verlieren. Mit einem unkommunikativen, undurchsichtigen Unternehmen jedenfalls.

Offenbar hat man wirklich Großes vor bei InCity. (pil)