VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage (Seite 8)

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.497.289 von jkreusch am 21.03.24 20:22:46

Lass mich meine Aussage korrigieren zu:

“Logistikimmobilien sind deutlich Preisstabiler als andere”.

Der Punkt, dass die Sacheinlage aus heutiger Sicht positiv für die VIB und negativ für Branicks war steht trotzdem.

Hätte Branicks die Einlage nicht gemacht könnte sie heute leichter an Liquidität kommen indem man die Logistikimmobilien verkauft (evtl. sogar an die VIB), oder mit einer Sacheinlage in die VIB deutlich mehr Aktien einheimst.

VIB freefloat hat stark von der Sacheinlage profitiert. Aus heutiger Sicht zumindest.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.493.884 von jkreusch am 21.03.24 12:54:31

Zitat von jkreusch: Ja, aber die mögliche unterschiedliche Höhe der Abschreibungsraten sorgt für höhere Bilanzansätze nach IFRS.

Eines der Hauptprobleme der VIB ist, dass ihr Logistikimmobilien der DIC mit Sachverständigengutachten "untergeschoben" worden sind und so Cash upstream geleitet worden ist. Diese Gefahr ist solange dieser Vorstand und AR präsidiert immer noch nicht gebannt. Deswegen wird es in 2024 voraussichtlich auch keine spektakuläre Kurserholung geben. Wie mahnt ein sehr erfolgreicher US-Investor stets an, die Analyse der Finanzen und Abschlüsse steht stets am Beginn der Unternehmensbewertung. Was er stets sucht, ist ein ehrliches und verlässliches Management. Das ist die Achillesferse der VIB.

Sehr guter Punkt.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.494.676 von SalamandaPanda am 21.03.24 14:29:26

Mir ist schleierhaft wie man annehmen kann, dass Logistikimmobilien nicht auch an Wert verloren hätten...den Zinsanstieg habe ich im €-Raum nur geträumt...

Das Segment der Logistikimmobilien hat sich im direkten Vergleich mit Bürogebäuden und Einzelhandelsflächen relativ gut geschlagen, jedoch sank das Transaktionsvolumen in 2023 ggü. dem VJ um ca. 40 % (Quelle: BNP Paribas Real Estate, was Konkurrenten bestätigen) und die Nettospitzenrenditen sind seit 2021 um ca. 125 bps angestiegen, für Q4 2023 vermeldete BNP Paribas einen kleinen Anstieg von 15 bps. Mithin ist die geäußerte Annahme widerlegt.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.494.475 von jkreusch am 21.03.24 14:02:16

Positiv aus heutiger Sicht, weil die ausgegebenen Aktien heute deutlich weniger Wert sind, als die eingelegten Immobilien. Logistikimmobilien haben nicht an Wert verloren, also sollte der Marktwert sehr nach am angesetztem Wert zur Einlage liegen.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.494.127 von SalamandaPanda am 21.03.24 13:23:28

In dieser Transaktion gab's "bloß" Aktien, aber wieso sollten solche Transkationen positiv für den freefloat sein? Ich würde nicht gerne verwässert werden und die beiden ehemaligen DIC-Managementgesellschaften, die Logistikimmobilien für fremde Dritte managen, sind damals mit über € 43 Mio. bewertet worden.

Quizfrage: Ist die Höhe des GFW in dieser Höhe angemessen?

___________
Lt. GB 2022, S. 96, beträgt der Bilanzansatz € 43,008 Mio. für die Managementverträge. Ist dies wirklich in dieser Höhe werthaltig? Nun, es dürfen Zweifel angemeldet werden:
Wie heißt es bereits im HJ-Bericht 2023 "[d]ie Beendigung eines größeren Property Management Mandats (jährliche Fees in Höhe von ca. 0,4 Mio. Euro)" müsste c.p. im GJ 2023 zu einer Abschreibung auf diese Managementverträge führen.

Bevor VIB in den Dunstkreis der DIC geriet, war die Konzernbilanz "sauber". Es gab keine Managementverträge für Dritte unter den Aktiva. Die Qualität der Aktiva hat objektiv betrachtet abgenommen.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.493.884 von jkreusch am 21.03.24 12:54:31

wurde wirklich Cash upstream geleitet? Es wurde doch eine Sachanlage vorgenommen, also es wurden neue Aktien vergeben im Gegenzug für die eingelegten Logistikimmobilien, siehe: https://branicks.com/dic-asset-ag-konzentriert-ihr-logistikg…

Bei den relativ hohen Aktienpreisen zu der Zeit eigentlich als positiv für den Freefloat anzusehen.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.493.245 von Auditor2000 am 21.03.24 11:52:59

Ja, aber die mögliche unterschiedliche Höhe der Abschreibungsraten sorgt für höhere Bilanzansätze nach IFRS.

Eines der Hauptprobleme der VIB ist, dass ihr Logistikimmobilien der DIC mit Sachverständigengutachten "untergeschoben" worden sind und so Cash upstream geleitet worden ist. Diese Gefahr ist solange dieser Vorstand und AR präsidiert immer noch nicht gebannt. Deswegen wird es in 2024 voraussichtlich auch keine spektakuläre Kurserholung geben. Wie mahnt ein sehr erfolgreicher US-Investor stets an, die Analyse der Finanzen und Abschlüsse steht stets am Beginn der Unternehmensbewertung. Was er stets sucht, ist ein ehrliches und verlässliches Management. Das ist die Achillesferse der VIB.

[Auditor2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.492.834 von jkreusch am 21.03.24 10:56:41

Das ist ein berechtigter Hinweis, danke für die Richtigstellung.
Trotzdem noch einmal die Frage, woraus die in praxi deutlich höheren Bilanzansätze nach IAS 40.56 vs. § 253 HGB resultieren. In beiden Fällen wird doch planmäßig abgeschrieben?
Im GB 2022 auf S. 91 lässt sich ja deutlich die Diskrepanz zwischen dem beizulegenden Zeitwert nach IFRS und dem AK-Modell nachlesen. Dem angeblich sachverständig ermittelten Zeitwert von 2,29 Mrd. € steht der bilanzierte Wert nach AK-Modell mit 1,15 Mrd. € gegenüber. Letzterer erscheint bei Bruttomieten von 82 - 88 Mio. € auch deutlich realistischer, das meinte ich mit "passt in etwa".

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.491.619 von Auditor2000 am 21.03.24 09:01:34

Mein Beitrag bezog sich auf Benkos Signa und sollte nur die grundlegenden Auswirkungen der IFRS-Bilanzierung auf als Finanzinvestitionen gehaltener Immobilien verdeutlichen.

Ihr Einwand, dass VIB nach HGB bilanziere ist nachweislich falsch, was ich mit einem Zitat aus dem GB 2022 von S. 91 widerlege:
"Die VIB AG hat das Bewertungsmodell für die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
(Investment Properties) umgestellt. Im Geschäftsjahr 2022 wurde von dem bisher angewendeten Modell des
beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40.33 auf das Anschaffungskostenmodell nach IAS 40.56 umgestellt. Die
Schlussbilanzwerte der beiden Geschäftsjahre vor dem Jahr der Umstellung (2020 und 2021) wurden entspre-
chend neu berechnet und angepasst."

Das Anschaffungskostenmodell nach IAS 40.56 ist nicht dasselbe wie nach HGB (hierzu empfehle ich im Klassiker von Prof. Adolf Moxter nachzulesen und mit IAS 40.56 zu vergleichen), da gibt es einige sehr beachtenswerte Abweichungen im Detail, die in praxi zu deutlich höheren Bilanzansätzen nach IAS 40.56 führen. Im GB 2022 der VIB Vermögen wird es aber auch beschrieben (s. S. 91ff.), wie die Bilanzwerte hergeleitet worden sind.

Ihr Einwand, dass die Buchwerte in etwa den tatsächlichen Werten entsprechen dürften, verdeutlicht, dass nicht nach § 253 I HGB bilanziert wird und somit keine stillen Reserven gelegt sind. Stille Reserven werden aber bei der Bilanzierung nach dem Anschaffungswertprinzip automatisch durch die jährlichen Abschreibungen gelegt.

[Auditor2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.488.319 von jkreusch am 20.03.24 17:45:01

Das ist korrekt. Bei aller berechtigten Kritik muss man aber festhalten, dass VIB gerade nicht nach IFRS bilanziert, sondern nach HGB und damit die Buchwerte in etwa den tatsächlichen Werten entsprechen dürften.