ERWE Immobilien AG -- ehemals DeTeBe Erfreut die Aktionäre! (Seite 11)

[Equitrader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.802.388 von skilningur am 07.05.23 10:39:31

Wenn man von einem realistischen Abschlag von 30 % auf den aktuellen Immobilienwert ausgeht, dann wird das nix mehr. Die 30% wurden z.B. auch in einem Researchpaper der DB Research genannt. Die Bewertung der Immobilien könnte dabei der Knackpunkt für den WP sein und für die Verschiebung des JA

Auch der Zinsaufwand dürfte eher steigen. Aktuelle laut 9 Monatszahlen

https://www.erwe-ag.com/fileadmin/Ablage/03_Investor_Relatio…

5,3 Mio. € Finanzaufwand vs. rund 167 Mio. € Finanzverbindlichkeiten als rund 3,1 %.

Davon entfallen auf die Anleihe rund 2,25 Mio. bei Vollplatzierung und einem Kupon von 7,5 %. Damit dürften die restlichen Finanzverbindlichkeiten erstrangige Kredite bei Banken sein mit einem Zinssatz von rund 2,4 %.

Damit dürfte eine Refinanzierung zu den aktuellen Zinsen (10 % Anleihe, 4 % Darlehen) schlicht nicht darstellbar sein...

Meine Einschätzung: Das war es ohne zusätzliches EK

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.928.063 von Muckelius am 30.05.23 18:46:54

Spricht eigentlich nicht für den Kursanstieg.

[Muckelius]

pta20230530035
Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt
ERWE Immobilien AG: ERWE Immobilien AG verschiebt Veröffentlichung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2022 auf Ende Juni

https://www.pressetext.com/news/20230530035

[Andrija]

Gab es irgendwelche News für den gestrigen Kursanstieg der Anleihe?

[skilningur]

Wir haben uns informiert im letzten Geschäftsbericht (9M/22) und folgende These aufgestellt:

- Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 225.466.983
- Liquide Mittel 2.178.232

Kurzfristige Verbindlichkeiten (Umzuschulden in 2023):
- Finanzschulden 65.649.140
- Kleinkram
insg. 72.348.021

Langfristige Verbindlichkeiten (Umzuschulden in 2024+):
- Finanzschulden 102.270.117
- Kleinkram, überwiegend latente Steuern
insg. 114.555.271

Insgesamt bedeutet das: 227 Mio € "Wert" vs. 187 t€ "Verbindlichkeiten" --> Da gibt es nur 40 Mio € Puffer, es hängt also sehr stark an der Werthaltigkeit der Immobilien bzw. ob deren Wert schöngerechnet ist oder realistisch.

Wenn wir rein auf die "LTV" schauen heißt es 168 / 225 ~ 75 % Beleihung auf den Immobilien.
Wenn man das vergleicht mit soliden Unternehmen (Vonivia, Dt. Euroshop, LEG, ...) --> Die liegen alle irgendwo zwischen 30 % und 40 % LTV.
Ist also ein enormes Risiko aus dieser Sicht, gerade da die Banken vorsichtiger werden was die Eigenkapitalforderungen angeht (müssen sie auch wegen der Regulierung).

Bei einem angenommenen Wertverlust von ca. 20 % (was gar nicht so unrealistisch klingt für diese D-Klasse Immobilien im Portfolio der AG) gäbe es bei Liquidation +/- 0, alles was darüber hinausgeht wird die Anleihegläuber direkt benachteiligen. Typischerweise gehen bei solchen Verfahren aber die Anleihegläubiger gut gerupft aus dem Prozess, da ja auch etliche Prozesskosten anfallen und dank "Insolvenz in Eigenverwaltung" alles schön intransparent bleibt.

Spannend ist die Sache mit der Eigentümerschaft. Elbstein AG und RW selbst sind ja nicht ganz arm. Und bei einem Szenario bei dem die Gläubiger einen Teil vom Kuchen wollen würden sie ihre gerade erst eingebrachten Eigenmittel verlieren. Für beide (Elbstein und RW) ist es eine sehr relevante Vermögensposition (> 30 % ihres privaten Vermögens).
Ich denke also ihre Motivation ist hoch, zahlen zu *wollen*. Ob sie das aber *können* angesichts der Marktlage und der geringen Liquidität der Muttergesellschaften fraglich. Im Gegensatz zu Dt. Euroshop haben sie keinen "Gönner" mit unendlich Kapital im Rücken (Otto Familie, Oaktree/Broofield Konglomerat).

Ich sehe die Verschiebung des Geschäftsberichts auf jeden Fall als deutliches Warnsignal, so haben ja auch die letzten Immobilieninsolvenzen allesamt angefangen (Eyemaxx, Adler, ...).

Positiv zu bewerten ist, dass hier keine speziellen Insolvenztricks ("Insolvenz in Österreich", ...) geltend gemacht werden können weil es einfach nur eine deutsche AG ist.

Gesamturteil: Spekulation pur, aber wenn es gut ausgeht natürlich sehr lukrativ. Wer ein paar Euro über hat für "Special Situations" und eine geringe Verlustaversion darf sich gerne daran versuchen.

Mir tun die Leute leid die das zu Kursen nahe 100 % gekauft haben. Aber da waren ja alle verzweifelt auf der Suche nach ein paar Prozentchen yield

[Andrija]

Anleihe rutscht heute erstmalig unter 50%. Da spielt der Markt schon ein Insolvenzszenario durch. Dafür ist der Aktienkurs noch richtig stabil.

Hat jemand eine Einschätzung wie sich neben der Anleihe die anderen Bankverbindlichkeiten darstellen? Die werden ja wohl all erstrangig bedient werden. Bleibt die Frage was für die Mittelstandsanleihe im Insolvenzfall übrig bleibt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.773.315 von gate4share am 02.05.23 22:55:23

Mit Zustimmung der Gläubiger kann man sowas schon machen, aber sieht natürlich nicht gut aus und kommt auch teuer, man muss dann meist einen noch höheren Zins anbieten.

Also ist es schon besser, wenn man eine andere Lösung findet, also Banken oder Zeichner einer neuen Anleihe, die dem Unetrnehmen Kredite bereitstellen oder die Hauptaktionäre müssen ihre finanziellen Spielräume nutzen, um vielleicht weitere Aktien zu zeichnen oder Garantien zu geben.

Immobilienverkäufe sind im derzeit schwierigen Immobilienmarkt auch keine gute Lösung, man hatte ja 2022 erst noch Zukäufe vorgenommen und jetzt ist es schwierig geworden, Käufer zu finden. Es kann natürlich auch immer mal einzelne Objekte geben, die man sowieso verkaufen wollte. Aber die Strategie ist natürlich immer, in einem guten und liquiden Immobilienmarkt zu verkaufen, nicht wenn alle knapp bei Kasse sind und die Finanzierungen für Immobilienkäufe teuer sind.

[gate4share]

Also das Unternehmen kann so schnell nur Geld durch Verkäufe hereinbekommen, und dieses stellt die langfristigen Ziele in Frage.......kann man denn einfach so eine Laufzeitveränderung machen? Hat das dann keine negative Einfluss auf die Bonität?

[Malecon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.773.189 von honigbaer am 02.05.23 22:30:35

Zitat von honigbaer: es sei denn, Du meintest im Kontext zum damaligen Zeitpunkt, ERWE sei noch harmlois im Vergleich zu R-Logitech.

Genau, wollte an dem Beispiel bloß zeigen, dass es noch schlimmeres gibt.

Ich persönlich besitze zum Glück keine der beiden Anleihen, durchsuche aber den Markt regelmäßig nach High-Yields und wollte eure Meinungen hier im Thread hören.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.771.872 von Malecon am 02.05.23 19:30:06

Ja, das ist schon richtig, den Kurs der Anleihe hier zu diskutieren, ich nehme mal an, dass wie bei Accentro eine Laufzeitverlängerung oder sonst eine Lösung ausgehandelt werden muss. Ich sehe nur keinen Zusammenhang mit der R-Logitech Anleihe, die Du erwähnst, es sei denn, Du meintest im Kontext zum damaligen Zeitpunkt, ERWE sei noch harmlois im Vergleich zu R-Logitech.

Ist aber glaub nicht so gut vergleichbar, die Immobilienunternehmen finden im Vergleich zu den Industrieunternehmen schon leichter eine Lösung, wegen der gegebenen Substanz. Wenn deren Werthaltigkeit auch in Frage gestellt wird, aber es ist natürlich leicht zu vermitteln, dass so langlebige Wirtschaftsgüter wie Immobilien auch langfristige Finanzierungen brauchen und die Finanzierungskrisen der Immobilienfirmen meist eher ein Liquiditätsproblem sind, als ein Bonitätsproblem.