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Gagfah - ein Sanierungsfall?

eröffnet am 04.02.11 19:56:03 von
Macrocosmonaut [Blogger]

neuester Beitrag 07.04.13 18:55:29 von
deepvalue
Beiträge: 194
ID: 1.163.413
Aufrufe heute: 0
Gesamt: 17.268


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Macrocosmonaut [Blogger]
schrieb am 04.02.11 19:56:03
Beitrag Nr. 1 (40.986.421)
Derzeit liest man viel, dass man in Aktien investieren soll.

Diverse Börsenmagazine pushen geradezu die Immobilienwerte - doch was ist dran an dem Modell von Werten wie Gagfah & Co?

Charttechnisch hat die Aktie einige Kurslücken aufzuweisen - die teifste liegt unterhalb von 3 Euro, weitere gibt es unterhalb von 6 und unterhalb von 7 Euro.

Do ist die charttechnische Betrachtung in Euro überhaupt noch zeitgemäss.

Schauen wir uns mal die Kursentwicklung in einem silberbasierten Wertesystem an, so ist festzustellen, das Gagfah sich im Grunde, trotz des nominalen Euroanstieges quasi gegenüber letztem Jahr im Grunde nicht von der Stelle bewegt hat - sprich in einer Seitwärtsbewegung festhängt.

In 2 Jahren werden 3.6 Milliarden Euro zur Rückzahlung fällig, ein Jahr später weitere 1.6 Milliarden.

Wie das Unternehmen dies bewerkstelligen will steht in den Sternen - eine Refinanzierung über neue Schulden wird wohl kaum gelingen - und falls doch, dann zu desaströsen Konditionen.

Auch der Immobilienbestand von Gagfah ist eher als veraltet und nicht mehr zeitgemäss zu bezeichnen.

Das wohl und Wehe der Gagfah hängt an einem US-Hedgefunds namens Fortress. Wie die Situation in den USA aussieht braucht hier wohl nicht näher erklärt werden.

Angesichts der in Deutschland immer noch historisch betrachtet sehr hohen Immobilienpreise und der Verschuldungslage von Gagfah muss hier mit einem Totalverlust eines Investments gerechnet werden.

Die Schulden dürften wenn, dann nur über massive Verwässerungen des gegenwärtigen Kapitalstocks refinanziert werden können. Was dies für die gegenwärtigen Aktionäre bedeutet muss nicht weiter beschrieben werden.

Das Unternehmen ist mit Blick auf die erdrückende Schuldenlast als Sanierungsfall anzusehen. Die derzeit ansteigenden Zinsen dürften das Problem eher verschlimmern.

Das Aktienrückkaufprogramm der Gagfah dürfte nur einem Zweck dienen: Forttress verkauft auf diesem Weg einen Teil seiner Aktien.

Der Aktienrückkauf im Volumen von 125 Millionen Euro ist mehr als problematisch - löst er auch nicht das enorme Schuldenproblem und den Sanierungsbedarf der zum Teil überalterten Gebäudeanlagen.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000001383/analysten-kritisieren-gagfah-aktienrueckkauf

Vor diesem Hintergrund gehe ich davon aus dass die Aktie von Gagfah in den kommenden 5 Jahren auf 0.003 Silbergramm fallen wird.

Kurs bei Besprechung: 0.38 Silbergramm ~ 8 Euro

Disclosure: keine Position bei Gagfah.

Wichtiger Hinweis für den Thread:

Die gemachten Angaben stellen keine Handelsaufforderung dar. Aktien und Rohstoffe können steigen oder fallen. Jeder Investor handelt auf eigenes Risiko. Die Angaben stellen lediglich die Meinung des Autors dar ohne dass für Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben Gewähr übernommen werden kann. Die Angaben stellen keine Vermögensberatung dar und dienen lediglich zu Informationszewecken.
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Beilagenfresser
schrieb am 04.02.11 20:40:04
Beitrag Nr. 2 (40.986.692)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.986.421 von Macrocosmonaut am 04.02.11 19:56:03Ich danke Dir für Deine kritischen Annahmen, die ich sehr begrüße.

Ich würde Dich aber auch bitten den Wert der Gagfah-Immobilien zu schätzen. "Nicht mehr zeitgemäß" kann alles oder nichts bedeuten - auch Burgen sind nicht mehr zeitgemäß, dennoch haben sie oftmals einen erheblichen nachhaltigen/stabilen Wert.
Weiterhin würde mich interessieren wie Du zu dem Eindruck kommst, dass die Immobilienpreise in Deutschland historisch betrachtet sehr hoch sind? Ich habe eher den Eindruck, dass die Immobilienpreise nicht ansatzweise mit der Inflation Schritt halten. Hier würde ich mich über ein paar erläuternde Worte freuen.

Die Aussage "Das Aktienrückkaufprogramm der Gagfah dürfte nur einem Zweck dienen: Forttress verkauft auf diesem Weg einen Teil seiner Aktien." halte ich für spekulativ.

Warum hälst Du es nicht für möglich, dass Gagfah erneut eine gute Finanzierung der 2013 und 2014 fälligen Kredite schafft? Laut Dir "wird das wohl kaum gelingen" - warum???

Ich bin Gagfah-Aktionär, wenn auch mit einem gemittelten Kaufkurs von 5,30€ (~ 0,25g Silber) in einer komfortableren Lage, als die (möglichen) Neuaktionäre.

Aber vielleicht kannst Du mir erklären, warum ich Aktien, des meiner Meinung nach noch unterbewerteten Unternehmens, schnellst möglich verkaufen soll.

Vielen Dank

Beilagenfresser
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Macrocosmonaut [Blogger]
schrieb am 04.02.11 20:59:26
Beitrag Nr. 3 (40.986.787)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.986.692 von Beilagenfresser am 04.02.11 20:40:04Ich gehe davon aus, dass das gesamte Immobiolienvermögen als Sicherheit für die Banken hinterlegt worden ist - ähnlich wie seinerzeit bei Acandor die Warenhäuser, Cook usw.

Im Rahmen einer Insolvenz, weil die Kredite nicht zurückgezahlt werden können dürften diese an die Banken fallen - der Aktionäre zieht dafür die Insolvenzkarte.

Wenn Banker wäre hätte ich mir Kredite in diesem Volumen so besichern lassen.

Die Zinsen für die Schulden zahlen die Aktionäre und am Ende werden die Kredite zur Zahlung fällig gestellt und im Rahmen eines Insolvenzverfahrens die Masse an die Banken übereignet.

Ich gehe davon aus, dass die Immobilien der Gagfah bei diesen Dimensionen an Schulden de facto den Banken gehören.

Im Rahmen einer Insolvenz dürften die Aktionäre leer ausgehen. Allerdings dürft der US-Hedgefunds vor einer Insolvenz noch aus dem Wert verabschieden. Das Aktienrückkaufprogramm dient meiner Meinung nach nur dazu den unbedarften Kleinaktionär hinters Licht zu führen. Abzukassieren - und ihm total überteurte Aktien ohne intrinsischen Wert aufs Auge zu drücken.

Ein Unternehmen wie Gagfah mit solchen Schuldenbergen muss erstmal die Kapitalkosten verdienen. Dafür wird der grösste Teil der Mieteinnahmen drauf gehen - der Rest für Instandhaltung und Wartung - ob da noch was zur Tilgung oder Erneuerung übrig bleibt wage ich zu bezweifeln.

Bei ca. 5.50 Euro lag der Kurs in Silbgramm ebenfalls bei rund 0.38 Silbergramm.

Die Schulden in Silberäquivalente umzurechnen dürfte in etwa bei 250 Millionen Unzen Silber liegen - das ist mehr als die gesamte Silberjahresproduktion.

Kurzum - Gagfah ist Insolvenzgefährdet - der Immobilienwert dürfte gegenwärtig noch nicht einmal ausreichen um die Schulden zu bedienen. Ich glaube auch nicht, dass nach einer Währungsreform, die Schulden weg sein werden - die werden wahrscheinlich ebenfalls weiterlaufen.

Ich gehe davon aus, dass die Banken sich alles unter den Nagel reissen werden wollen. Dazu werden die Aktionäre vorher nochmal für die Kredite blechen müssen - und zwar gewaltig. Die Finanzbranche kassier dann wahrscheinlich zweimal ab.

Bei rund 5 Milliarden Schulden wird man demnächst wahrscheinlich noch nicht einmal eine Umschuldung finanzieren können. Bei griechischen Verhältnissen erst recht nicht. Bei Zinsätzen im zweistelligen Bereich wird Gagfah wahrscheinlich direkt in den Konkurs gehen. Wären die Schulden nicht so hoch, würde ich eine andere Sicht der Dinge vertreten - aber da wie gesagt wahrscheinlich der Immobilienbestand als Sicherheit dient wird dies ein Problem für Gagfahaktionäre sein, die glauben sie hielten entsprechende Anteile an den Immobilien, was ich aber bezweifle. Ich denke nicht, dass die Banken ohne Sicherheiten agieren werden - und die Sicherheiten werden eingezogen, wenn Gagfah nicht zurückzahlen kann. Ein gutes Geschäft für die Kreditgeber ein sehr riskantes für die Aktionäre.

Viel Glück.

M.

Die gemachten Angaben stellen keine Handelsaufforderung dar. Aktien und Rohstoffe können steigen oder fallen. Jeder Investor handelt auf eigenes Risiko. Die Angaben stellen lediglich die Meinung des Autors dar ohne dass für Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben Gewähr übernommen werden kann. Die Angaben stellen keine Vermögensberatung dar und dienen lediglich zu Informationszewecken.

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fopc
schrieb am 04.02.11 22:06:42
Beitrag Nr. 4 (40.987.101)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.986.787 von Macrocosmonaut am 04.02.11 20:59:26Hi Macro,

bei einem NAV von über 12 EUR sehe ich einer Liquidierung als Aktionär gelassen entgegen!!!

Warum betrachtest du deine Charts mit Basis Silber? Beim Chart Gagfah gegen Kaffee gibt es viel mehr Gaps. Da werden wir auch nochmal korrigieren müssen. Es geht doch nichts über eine Tasse Kaffee. Ich weiß aber gerade nicht, ob Gagfah mehr Schulden hat als die Jahreskaffeeproduktion und also im Kaffeewertesystem schon pleite ist.:confused:

Auf jeden Fall sind alle DAX-Firmen schon so super pleite, die haben alle Schulden, die höher sind als der Wert der Jahresproduktion heiße Luft. Deutschland ist in diesem Wertesystem auch schon pleite...

Achtung: Dieser Beitrag ist ironisch gemeint und es wird keine Garantie übernommen, dass er witzig rüberkommt.

fopc
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lassevegas
schrieb am 04.02.11 22:17:43
Beitrag Nr. 5 (40.987.140)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.986.787 von Macrocosmonaut am 04.02.11 20:59:26Och komm, das ist doch jetzt nicht ernst gemeint, oder ?
Das ist so schlecht recherchiert bzw. analysiert, auch wenn diese Worte hier unangebracht erscheinen, darüber kann man nur schmunzeln.
Ich bitte ausdrücklich um Erlaubnis, diesen Text weiterverwenden zu dürfen.
Wäre das ok ?
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handyweb
schrieb am 05.02.11 01:10:15
Beitrag Nr. 6 (40.987.493)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.987.140 von lassevegas am 04.02.11 22:17:43Bevor ich mich jetzt in den anderen Gagfah Thread wieder verabschiede, würde mich doch mal interessieren woher die Quellen für derzeit historisch hohe Immobilienpreise derzeit in Deutschland stammt ???

Die Immos von Gagfah stehen mit ca. 800Euro/m² in der Bilanz, was mir eigentlich eher niedrig erscheint.
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hannes24
schrieb am 05.02.11 12:24:51
Beitrag Nr. 7 (40.988.146)
Zitat von MacrocosmonautIch gehe davon aus, dass das gesamte Immobiolienvermögen als Sicherheit für die Banken hinterlegt worden ist - ähnlich wie seinerzeit bei Acandor die Warenhäuser, Cook usw.

Im Rahmen einer Insolvenz, weil die Kredite nicht zurückgezahlt werden können dürften diese an die Banken fallen - der Aktionäre zieht dafür die Insolvenzkarte.



Wenn Banker wäre hätte ich mir Kredite in diesem Volumen so besichern lassen.

Die Zinsen für die Schulden zahlen die Aktionäre und am Ende werden die Kredite zur Zahlung fällig gestellt und im Rahmen eines Insolvenzverfahrens die Masse an die Banken übereignet.

Ich gehe davon aus, dass die Immobilien der Gagfah bei diesen Dimensionen an Schulden de facto den Banken gehören.

Im Rahmen einer Insolvenz dürften die Aktionäre leer ausgehen. Allerdings dürft der US-Hedgefunds vor einer Insolvenz noch aus dem Wert verabschieden. Das Aktienrückkaufprogramm dient meiner Meinung nach nur dazu den unbedarften Kleinaktionär hinters Licht zu führen. Abzukassieren - und ihm total überteurte Aktien ohne intrinsischen Wert aufs Auge zu drücken.

Ein Unternehmen wie Gagfah mit solchen Schuldenbergen muss erstmal die Kapitalkosten verdienen. Dafür wird der grösste Teil der Mieteinnahmen drauf gehen - der Rest für Instandhaltung und Wartung - ob da noch was zur Tilgung oder Erneuerung übrig bleibt wage ich zu bezweifeln.

Bei ca. 5.50 Euro lag der Kurs in Silbgramm ebenfalls bei rund 0.38 Silbergramm.

Die Schulden in Silberäquivalente umzurechnen dürfte in etwa bei 250 Millionen Unzen Silber liegen - das ist mehr als die gesamte Silberjahresproduktion.

Kurzum - Gagfah ist Insolvenzgefährdet - der Immobilienwert dürfte gegenwärtig noch nicht einmal ausreichen um die Schulden zu bedienen. Ich glaube auch nicht, dass nach einer Währungsreform, die Schulden weg sein werden - die werden wahrscheinlich ebenfalls weiterlaufen.

Ich gehe davon aus, dass die Banken sich alles unter den Nagel reissen werden wollen. Dazu werden die Aktionäre vorher nochmal für die Kredite blechen müssen - und zwar gewaltig. Die Finanzbranche kassier dann wahrscheinlich zweimal ab.

Bei rund 5 Milliarden Schulden wird man demnächst wahrscheinlich noch nicht einmal eine Umschuldung finanzieren können. Bei griechischen Verhältnissen erst recht nicht. Bei Zinsätzen im zweistelligen Bereich wird Gagfah wahrscheinlich direkt in den Konkurs gehen. Wären die Schulden nicht so hoch, würde ich eine andere Sicht der Dinge vertreten - aber da wie gesagt wahrscheinlich der Immobilienbestand als Sicherheit dient wird dies ein Problem für Gagfahaktionäre sein, die glauben sie hielten entsprechende Anteile an den Immobilien, was ich aber bezweifle. Ich denke nicht, dass die Banken ohne Sicherheiten agieren werden - und die Sicherheiten werden eingezogen, wenn Gagfah nicht zurückzahlen kann. Ein gutes Geschäft für die Kreditgeber ein sehr riskantes für die Aktionäre.

Viel Glück.

M.

Die gemachten Angaben stellen keine Handelsaufforderung dar. Aktien und Rohstoffe können steigen oder fallen. Jeder Investor handelt auf eigenes Risiko. Die Angaben stellen lediglich die Meinung des Autors dar ohne dass für Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben Gewähr übernommen werden kann. Die Angaben stellen keine Vermögensberatung dar und dienen lediglich zu Informationszewecken.


Lieber Kollege!

deine Ängste verstehe ich - ok, dann gehe halt short bei GAGFAH!!:confused:

aber deine Fakten verstehe ich nicht!

Hintergrund ich selbst besitze 45 Eigentumswohnungen und Häusser die weitgehend fremdfinanziert sind.
Mit Banken und Sicherheiten kenne ich mich bestens aus , dass kannst du mir glauben.
Es gibt keine Immobilienblase in D. die Preise sind durchweg noch als günstig einzustufen.
Die 800€ pro qm der Gagfah sind als realistisch einzustufen.
Die Renditen dieser Objekte sind im Bereich von 7-8% und steigen weiter durch Mietanpassungen.
Also wo ist dein Problem.
Das was die Gagfah im Grossen macht gibt s beim mir im Kleinen übrigens seit 10 Jahren.

Die Gagfah täte gut daran Forward-Darlehen bei günstigsten Zins jetzt zu fixieren.
4-5% Zins

Gagfah ist mit Sicherheit ein weiterer steigender Wert.

so long

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Beilagenfresser
schrieb am 05.02.11 12:57:22
Beitrag Nr. 8 (40.988.236)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.986.787 von Macrocosmonaut am 04.02.11 20:59:26Ich fasse Deinen Beitrag kurz zusammen - Du glaubst nicht, dass sich Gagfah refinanzieren kann. Ist bei Dir so ein Gefühl. Fortress ist böse und will nur den Aktionär übers Ohr hauen... Nur eine Kapitalanlage in Silber ist sicher...

Schade, ich hätte mir mehr erwartet. z.B. belastbare Daten, nach denen ich gefragt hatte - z.B. bezüglich dem achso aufgeblasenen deutschen Immobilien-Markt.

Ist Dir schon aufgefallen, dass seit Beginn des Aktienrückkaufs die anderen Immo-Firmen im gleichen Maße gestiegen sind? Soviel zu Deiner Kenntnis bezüglich der Aktienrückkauf soll die armen kleinen privaten Investoren anlocken. Viel mehr sieht der Markt (der leider nicht immer recht hat) Immo-Aktien im allgemeinen als unterbewertet an. Bei dem aktuell durchgeführten Aktienrückkauf kann im übrigen jeder Kleinaktionär seine Aktien verkaufen wenn er denn möchte und meines Wissens hat sich Fortress so geäußert, dass diese keine Aktien verkaufen - Quelle habe ich jetzt aber nicht zur Hand.
Bei einem Aktienrückkauf steigt der Anteil von Fortress an Gagfah, ohne dass sie dafür auch nur einen Cent investieren müssten - spricht also auch dafür, dass Fortress (und die übrigen Aktionäre) Ihre Aktien nicht rausrücken.

Dir noch weiterhin viel Erfolg mit Silber! Wenn Du mal belegbare Begründungen für Deine Befürchtungen hast, bin ich dafür gern zu haben. Das Gagfah verschuldet ist, ist aber schon allgemein bekannt...

Gruß
Beilagenfresser
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Beilagenfresser
schrieb am 05.02.11 13:07:55
Beitrag Nr. 9 (40.988.266)
Alles hier spekulativ angesprochene wurde bereits mehrfach und ausführlich in diesem Thread durchdiskutiert:

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-1-10/gagf…

Einfach mal kurz überfliegen ;)

Gruß
Beilagenfresser
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Macrocosmonaut [Blogger]
schrieb am 06.02.11 21:00:28
Beitrag Nr. 10 (40.991.550)
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.987.493 von handyweb am 05.02.11 01:10:15800 Euro oder 1 Kilo Silber je Quadratmeter für eine Immobilie ist definitiv überteuert.

Historisch betrachtet sind Immobilien erst kaufenswert, wenn sie in einer Toplage für ein freistehens Einfamilienhaus ca. 30 kg Silber oder 1-2 kg Gold bezahlen.

Derzeit kosten in Deutschland in bevorzugten mittleren Lagen die Objekte rund 250-350 kg Silber - also etwa das zehnfache der historischen Tiefpunkte in anderen Krisen.

Diese massive Überbewertung kommt zustande, weil die meisten Menschen auf Pump - sprich auf Kredit kaufen - ein Umstand der den meisten später das Genick brechen wird - vor allem dann wenn refinanziert werden muss.

Nach einer Währungsreform wird es für die Schuldfinanzierten Immobilienbesitzer wahrscheinlich eine böse Überraschung geben. Sie werden nicht entschuldet, sondern enteignet, weil sie ihre Schulden mangels Arbeit und Einkommen dann wahrscheinlich nicht mehr bedienen können.

M.

Die gemachten Angaben stellen keine Handelsaufforderung dar. Aktien und Rohstoffe können steigen oder fallen. Jeder Investor handelt auf eigenes Risiko. Die Angaben stellen lediglich die Meinung des Autors dar ohne dass für Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben Gewähr übernommen werden kann. Die Angaben stellen keine Vermögensberatung dar und dienen lediglich zu Informationszewecken.