IMMOVARIA INV.FD MGM -- Eigenkapitalquote von 99,2%! (Seite 61)

[carnificem]

Der JanEricsen lag auch seit 2011 tot im Vorratskeller. Kiek mal staun...da schaut einer jahrelang zu und wacht erst bei unserer Perle wieder auf. Ist natürlich direkt voll im Thema. Das ist doch toll, oder?

[carnificem]

Welch Zufall

[carnificem]

!

Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: unterstellender Inhalt, kein Beleg

[carnificem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.961.122 von JanEricsen am 11.05.14 21:00:38

Du hast nur eine Kleinigkeit bei der Konfiguration Deines Jubelsturmes und Triumphzuges vergessen!

Wie will die AG jemals Profit mit diesem Schrott machen, wenn bereits überteuert, oder halt am oberen Limit gekauft wurde?

Das was Du aufzeigst ist sicherlich der Vater des Wunschgedankens beim Verkauf...mir sind diese Beispiele durchaus bekannt, da von mir selbst aufgezeigt...allerdings wäre ein Einkauf zu anderen Konditionen wünschenswert gewesen...und nicht ein Einkauf zum Endkundenpreis...DAS KANN JEDER....DAFÜR BRAUCHE ICH KEINEN HOCHDOTIERTEN VORSTAND UND AR!!!!!

Die Bude ist nicht Kapitaldienstfähig! Komm jetzt nicht, das brauchen die nicht, weil die genügend EK haben! Das ausgewiesene EK ist nur Buchgeld...vergiss also die Jubelstürme!

[JanEricsen]

Zitat von JanEricsen:

Zitat von carnificem: Nüchtern? Na schön!

Folgende Vorgabe stammt von der HP der Immovaria, als Quellenbezug:

1) Die Immovaria Real Estate AG ist aktuell mit 94 % an der IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt.
Die IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Eigentümer von 77 Einheiten an sieben Standorten in Plauen.

Diese umfassen:
52 Wohnungen mit 3.209,70 m² Wohnfläche
25 gewerbliche Einheiten mit 3.308,12 m² Nutzfläche
77 Garagenplätze und 6 Stellplätze.

Die Beteiligung erfolgte auf dem Wege der Sachkapitalerhöhung der Axtmann Holding AG gegen Ausgabe von 2.491.000 neuen Aktien. Diese hält weiterhin 6 % des Kommanditkapitals.

Bei einem durchschnittlichen Erlös im Verkaufsfall von 550 Euro pro Quadratmeter, siehe dazu nächsten Link,

http://www.immobilienscout24.de/wohnen/sachsen,plauen/immobi…

würde ich den Wert für Aktionäre wie folgt real ansetzen:

3.210 Wfl. mal 550 Euro je Quadratmeter
3.309 gewerbl. Flächen mal 480 Euro je Quadratmeter
77 Garagen mal 7.500 Euro je Stück
6 Stellplätze mal 3.500 Euro je Stück

Nach Adamriese macht das insgesamt = 1.765.500.- Euro plus 1.588.320.- Euro plus 577.500.- Euro plus 21.000 Euro = 3.374.320 Euro

Bei meiner Rechnung ist keineswegs sichergestellt, dass diese Immobilie überhaupt zu solchen Kursen verkauft werden kann, denn ein Markt ist so gut wie nicht vorhanden. D.h., in meiner Rechnung habe ich den bestmöglichen Fall dokumentiert. Das wissen auch die Immobilienprofis aus Nürnberg. Darum übergab man vermutlich auch das Paket gegen Ausgabe von 2,491 Mio. Aktien und hält entspannt weiterhin 6% an der Kommanditgesellschaft, um steuerliche Effekte zu vermeiden. Laut Gutachten und HP der Immovraria wurde der Wert dieses Immobilienpaktes mit knapp 5 Mio. Euro beziffert.

Wie soll unter den aufgezeigten Voraussetzungen ein Aktionär jemals Gewinne erzielen können und wie soll der Vorstand jemals Dritte finden, welche ihre Immobilien im Vertrauen auf eine Werthaltigkeit der Gesellschaft gegen Aktienausgabe einlegen würden? Es riecht doch förmlich danach, das dieses Geschäftsmodell auf das Immobilienpaket der Axtmann Holding zugeschneidert wurde. Man versucht durch eine extrem sportliche Bewertung auf diesen Weg die gewünschten Ergebnisse auf dem Rücken von Kleinaktionären zu erzielen. Ich wiederhole mich gerne, aber die Bilanzzahlen zum 31.12.2013 lassen ebenfalls keinen anderen Schluss zu, als dass diese Gesellschaft unter der Last der überteuert erworbenen Immobilien niemals die prognostizierten Erträge erwirtschaften kann. Aus meiner Sicht hat sich das gesamte Geschäftsmodell mit der Einbringung dieser überteuerten Immobilien erledigt! Aus meiner Sicht sind signifikante Wertberichtigungen erforderlich, um dem gewünschten Geschäftsmodell gerecht zu werden!

Diesen Beitrag kann man dann getrost überlesen,wären dann nicht die Preise für die Garagen und die Stellplätze

http://www.immobilienscout24.de/wohnen/sachsen,plauen/garage…

Hast du etwas zu hoch angesetzt,wobei hier werden Bretterbuden als Garagen angepriesen http://kleinanzeigen.ebay.de/anzeigen/s-anzeige/kleiner-gara…

Woher hast du die Preise?

Und hier bitte auch carni

Gracias

[JanEricsen]

Zitat von JanEricsen:

Zitat von carnificem: http://www.immobilienscout24.de/expose/70768298?referrer=RES…

Ich habe mir die Mühe gemacht, eine vergleichbare Immobilie in Plauen zu verlinken.
Lage, Baujahr und Modernisierungsstand ist absolut identisch und somit gleich bewertbar.

Als erstes stößt bei mir natürlich der Kaufpreis ins Auge. Die Immobilie liegt bei etwa 390 Euro je Quadratmeter. Der Faktor liegt bei 6,8.

Ich habe natürlich den Makler angerufen und ihn gefragt, ob es verrückt sei, eine Immobilie in Plauen zum Faktor von 16,3 ins Buch zu nehmen. Er hat sich vor Lachen fast in die Hose gemacht! Mir wird dabei eher Angst und Bange.

Fakt ist, dass aus meiner Sicht die beherrschende Alleinstellung des Großaktionärs bei der Immovaria zu Lasten seiner freien Aktionäre schamlos ausgenutzt wird. Sollten die vorliegenden Bewertungen tatsächlich einem realen Wert nur von 6-8 entsprechen, dann gelangt man in den Bereich von Untreuetatbeständen, denn die Auskehr ging zu Lasten des Gesellschaftskapitales unter Mitwirkung des Aufsichtsrates und des Vorstandes. Ferner wird unter der Einbringungslast niemals der prognostizierte Ertrag zu erzielen sein.

Aus meiner Sicht liegt der faire Wert bei 30 Cent je Aktie. Alles andere ist definitiv überwertet und entspricht keineswegs der versprochenen sicheren Sachwertanlage laut HP des Unternehmens.

Ich habe mir auch mal die Mühe gemacht und ein paar vergleichbare Immobilien in Plauen herauszufischen

Nr 1:

http://www.immonet.de/angebot/23345150?drop=lp

Lage, Baujahr und Modernisierungsstand auch hier absolut identisch und somit ein guter Vergleich

Die Immobilie liegt bei ca 771€ pro m²

Nr 2:

http://www.immonet.de/angebot/21586281?drop=lp

Eine Wohn und Gewerbeimmobilie die sich ebenfalls sehr gut für einen Vergleich heranziehen lässt

der m² Preis liegt hier bei 1194€

Nr 3

http://www.immobilienscout24.de/expose/64752754

Auch hier eine Wohn und Gewerbeimmobilie die sich mit denen der Immovaria vergleichen lässt

m² Preis hier 883m²,hier sollte man mal auf die Miete achten,Faktor 16!

Der preis den du bei den Immobilien der Immovaria ermittelt hast stimmt auch nicht

Die Immovaria Real Estate AG ist aktuell mit 94 % an der IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt.
Die IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Eigentümer von 77 Einheiten an sieben Standorten in Plauen.

Diese umfassen:
52 Wohnungen mit 3.209,70 m² Wohnfläche
25 gewerbliche Einheiten mit 3.308,12 m² Nutzfläche
77 Garagenplätze und 6 Stellplätze.

Der Buchwert dieser Beteiligung entspricht den Anschaffungskosten und beträgt (zum 31.12.2012) 4.985.771,- EUR.

http://www.immovaria-real-estate.de/portfolio.de.html

Lasse ich die 77 Garagen und 6 Stellplätze mal raus dann komme ich auf auf ca 767€ pro m², halte ich für angemessen wenn ich die das mit den obigen Immobilien vergleiche

Wie wäre es mal mit einer Antwort carni? Netiquette ist dir doch sicherlich kein Fremdwort

[carnificem]

Mit dem schwachen Portfolio braucht man halt billige Pusherbriefe von Fladenhofer und Konsorten. Immoaktien.com!! Wie peinlich Familie Axtmann...

[carnificem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.960.932 von Beimi am 11.05.14 19:54:36

Jaja, der Haus und Hof Gutachter! Hatten wir schon alles erlebt!! Siehe mal Greta Immobilien...da war es auch so!!! Jubeln bis der Arzt kommt...und dann kleinlaut 90er Meldung raus!!!

Wer in Plauen einen Realwert von über 400 Euro je Quadratmeter bei den Anschaffungskosten ansetzt, gehört nicht in die Immobilienwirtschaft. Ich frage mich, was die Frau Kostinek von den Einkaufswerten hält. Sie hat doch mindestens ein Jahrzehnt in der Immowirtschaft rumgeturnt...verstehe so ein leichtfertiges Handeln nicht! Das kann schnell Konsequenzen nach sich ziehen! Das kommt einem Griff in die Kasse gleich...

[carnificem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.960.700 von sinaken am 11.05.14 18:00:59

Das ist doch scheissegal bei 420 Tsd. Personalkosten! Die Kohle ist in acht Monaten mit Nebenkosten verknallt!!!

Die Rücklagen bestehen doch nur aus Buchgeld...nix davon ist realisierbar!! Schon gar nicht bei den überteuerd eingeworbenen Immobilien...Blei im Keller! Wenns mal feucht wird gjt denen eh die Puste aus!! Die Bilanz ist nicht einmal für den Kapitaldienst bei Beleihung tauglich!!!

Alles Helden...wollen ihre Schrottimmobilien in blühende Bilanzlandschaften verwandeln! 70 Jahre Restlaufzeit...das ich nicht lache!!!

[Beimi]

In der Trockentalerstraße 85,87,89 hat der Gutachter auch Murks gemacht.
Die Mieter zahlen eine durchschnittliche NKM von vielleicht 3,20 €/m².
Wie kommt der Gutachter darauf mit 5 € zu rechnen?
Dem Gutachten liegt auch eine Mieterliste (inkl. Mieten) für dieses Objekt bei wonach 3 von 4 Gewerbe leerstehen und ein paar Wohnungen ebenso. Der Gutachter rechnet mit einem Mietausfallwagnis von 2,50 %.

Maßlos übertrieben.
Und sowas findet Eingang in eine Bilanz.