Schrottimmobilien: Betrügerbanden schädigen Hunderttausende

2008 waren es Schrottimmobilienkredite, die in den USA die große Finanzmarktkrise auslösten. Doch nicht nur auf der anderen Seite des Atlantiks sorgen Immobilien für großes Kopfzerbrechen. In Deutschland sind Hunderttausende Opfer windiger Immobilienberater geworden, die Schrottimmobilien überteuert an Anleger verkauft haben – diese Immobilienbesitzer stehen nun vor einem finanziellen Scherbenhaufen, vielen droht die Privatinsolvenz. Die Masche, mit der die betrügerischen Anbieter vorgehen, weist oftmals ein typisches Muster auf. Darauf weisen auch die Ermittlungsbehörden mittlerweile hin, zum Beispiel die Polizei Berlin. Es beginnt oft mit einer telefonischen Kontaktaufnahme. Meistens wird im Rahmen einer Umfrage versucht, Informationen über die Einkünfte der betreffenden Person zu erhalten. Passt diese zur „Zielgruppe“, läuft die Maschinerie erst richtig an. Man bekommt mit vielen blumigen Worten und Hochglanzbroschüren Immobilien schmackhaft gemacht. Oder besser: Es werden Steuersparmodelle angepriesen. Steuerersparnisse sind in der Regel das mit Abstand wichtigste Argument der windigen Abzocker. Die Immobilie ist dagegen, wenn überhaupt, nur am Rande das Thema. Spätestens hier sollten bereits die Alarmglocken läuten. Immobilien als Steuersparmodell rechnen sich ohnehin erst ab einer großen Einkommenshöhe – meist erreichen die Opfer der Immobilienbetrüger solche Grenzen nicht einmal im Ansatz.

Beim Immobilienkauf nicht unter Zeitdruck setzen lassen

Ein weiterer Trick der Betrüger, um ihre Opfer zum Abschluss zu drängen: Man setzt diese unter enormen Zeitdruck. Die Ruhe, um zum Beispiel die Immobilie zu besichtigen, wird nicht gewährt. Das hat Gründe, denn die Gebäude entsprechen keinesfalls den Kriterien, mit denen sie in den Hochglanzprospekten und von den Betrügern vor dem Kauf beschrieben werden. Das soll das potenzielle Opfer aber erst merken, wenn es zu spät ist und die Verkäufer hohe Provisionen und Gewinne kassiert haben. Obwohl der Kauf einer Eigentumswohnung oder gar eines ganzen Hauses als Kapitalanlage wohl überlegt sein und man sich eigentlich länger Zeit lassen sollte, wird man stattdessen auf einen Abschluss binnen weniger Tage gedrängt. Meist wird Druck aufgebaut, indem der Verkäufer auf zahlreiche Interessenten für diese Immobilie verweist, die alle lieber heute als morgen kaufen würden. Hinzu kommen Dinge, die wie guter Service aussehen: Ein Kredit, oft kommt dieser via Finanzvermittler von einer Direktbank, wird organisiert. „Zufälligerweise“ hat zudem ein Notar, mit dem die Betrüger mehr oder weniger eng zusammen arbeiten, meist gerade noch einen Termin frei. Das Opfer wird oftmals direkt zum Notar chauffiert und dort mit dem Hinweis auf „reine Formalia“ zu einer Falschaussage verleitet - man soll behaupten, das Kaufangebot mindestens schon vor 14 Tagen vorgelegt bekommen zu haben, was in der Regel nicht zutrifft. Die Falle hat zugeschnappt.

Abzocker sind gut organisiert und gehen professionell vor

Bei der Täuschung ihrer Opfer gehen die Abzocker mit hoher krimineller Energie vor. Sie sind enorm gut organisiert, denn die Masche funktioniert nur dann, wenn sie sich binnen weniger Tage durchziehen lässt. Der Schaden, der dem gutgläubigen Betrugsopfer droht, ist immens und kann ohne weiteres den finanziellen Ruin oder den Verlust der Altersvorsorge bedeuten. Gleich von mehreren Seiten wird der Anleger, der den Abzockern auf den Leim gegangen ist, nun in die finanzielle Zange genommen. So ist die erworbene Immobilie ihr Geld schlicht nicht wert, sie wird im Vergleich zum eigentlichen Marktwert völlig überteuert verkauft. Dabei täuschen die Verkäufer ihre Opfer mit falschen Angaben. Oftmals wird zum Beispiel von sanierten Bauten gesprochen. Tatsächlich wurde an den Immobilien aber alles andere als saniert. Selten fachgerecht ausgeführte, nur notdürftige Flickschustereien, die die erheblichen Mängel und katastrophalen Zustände von Gebäude und Wohnungen lediglich kaschieren und nicht beheben, sind die Regel. Diese sogenannten „Pinselsanierungen“ schlagen in den späteren Jahren teuer auf den Eigentümer durch, wenn wirklich repariert werden muss, um dem Verfall Einhalt zu gebieten. Will man die Immobilie wieder verkaufen, weil man die Reparaturen nicht zahlen kann, ist dies, falls überhaupt, nur mit horrenden Abschlägen zum Kaufpreis möglich.

Eine weitere Finanzfalle sind die Mieteinnahmen. Gelingt es, die Wohnung oder das Haus zu vermieten, bleiben die Einnahmen hieraus in der Regel weit unter den Werten, die in den Hochglanzprospekten der Abzocker versprochen werden. Das hat Folgen, denn eigentlich sollten diese Mieteinnahmen die Kreditraten tragen, zumindest zum weitaus überwiegenden Teil. Als Konsequenz hieraus können viele Zins und Tilgung des Kredits nicht mehr bedienen. Wird die Immobilie als Sicherheit des Darlehens schließlich zu niedrigsten Preisen zwangsverkauft, bleibt der Anleger auf der Restkreditsumme sitzen – der Schritt in die Insolvenz ist dann meist der einzige Ausweg.

So können Sie sich verlorenes Geld zurück holen

Wer dennoch auf die professionell und eloquent auftretenden Immobilien-Abzocker des grauen Kapitalmarktes hereingefallen ist, der kann sich wehren. Sich persönlich an den Verkäufer zu wenden, hat keine Aussicht auf Erfolg, meist sind diese ohnehin plötzlich über Nacht nicht mehr erreichbar. Geschädigte sollten sich daher Unterstützung von fachlich versierten Anwälten sichern, die im Bereich der Schrottimmobilien bereits Erfahrungen haben. Es gibt diverse Anspruchsgrundlagen, auf deren Basis man sein Geld zurück bekommen kann. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zum Beispiel der Vertrag nichtig, wenn die Immobilie sittenwidrig überteuert verkauft wurde. Die Grenze zur Sittenwidrigkeit ist überschritten, wenn der Verkaufspreis um mehr als 90 Prozent über dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt.

Greift diese Anspruchsgrundlage nicht, dann dürften andere Vorschriften zum Tragen kommen. Typisch ist, dass die windigen Immobilienverkäufer ihre Opfer nicht über die für sie anfallenden Provisionen aufklären. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge müssten sie das aber, wenn die Immobilie für die Kapitalanlage gedacht ist, was bei Schrottimmobilien in der Regel zutrifft. Entfällt die Aufklärung, macht sich der Verkäufer schadenersatzpflichtig, der Immobilienkauf kann rückabgewickelt werden. Zudem nehmen die Bundesrichter auch die Banken, die die Immobilienkredite zum Kauf solcher Schrottimmobilien vergeben, vermehrt in die Pflicht. Diese können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls für Schäden haftbar gemacht werden. Ob man tatsächlich einen Anspruch auf Rückabwicklung oder Schadenersatz hat, sollte angesichts der komplizierten Materie ein Rechtsanwalt prüfen.