IPO ADO Properties - 500 Beiträge pro Seite

[Tratsch]

Eine weitere Immobilienaktie strebt an die Börse. Einschließlich der Mehrzuteilungsoption sind bis voraussichtlich 29. Juni 23,2 Millionen Aktien in einer Spanne zwischen 20 und 25 Euro zu zeichnen.

Gelingt Börsengang wie vorgesehen, dann stellen 10 Millionen Stücke das Volumen der KE dar, während 13,2 Millionen Aktien vom Alteigner stammen, womit 60% des Aktienkapitals in neunen Händen sind.

Die spanndende Frage lautet im Falle eines jeden Börsenganges: Wird versucht Kasse zu machen oder in wie weit ist noch Luft für Kursentwicklung zu höheren Kursen?

Der Alteigner hält nach dem Börsengang selber 40 Prozent und schreibt im Prospekt, dass der Portfoliowert sich derzeit auf 1,2 Milliarde Euro belaufe.

Entscheidend ist meines Erachtens, dass sich die Firma, die kürzlich noch unter Swallobird firmierte derzeitig und wohl auch zukünftig ihr Immobilienengagement auf Berlin konzentriert. Dort beabsichtigt sie sich weiterhin vorwiegend auf eher kleine Wohnimmobilien (durchschnittlich 64,5 qm) zu fokusieren.

Da ich Börsengänge hinsichtlich eines möglichen Einstiegs recht spannend finde, aber noch keine Bewertung von Profiseite kenne, habe ich mir folgende Überlegungen zum Firmenwert gemacht. Dabei nutze ich zunächst den Kaufpreis (398 Mio Euro) über die kürzlich vom "Konkurrenten: Deutsche Wohnen" erworbenen 5744 Wohneinheiten und leite daraus ab (Propotion), dass die 6601 im Altbestand befindlichen Wohnungngen mit 450 Mio anzusetzen wären.
Das bedeutet der Gesamtbestand an Wohnimmobilien hätte einen Wert von 840 Mio Euro (unter der Annahme, eines vergleichbaren mittleren Wertes beider Wohnungsgruppen).

Unter Berücksichtigung der im Kaufprospekt genannten mittleren Wohnungsmiete von 5,66 €/qm für die ingesamt 13663 Wohnimmobilien ergibt sich eine Nettojahresmiete von ca 60 Mionnen Euro.

Im nächsten Schritt nutze ich die im Prospekt genannte mittlere Quadratmetermite von 8,16 Eur für die insgesamt 713 Gewerbeobjekte (Gesamtfläche 76459 qm) mit einer Durchschnittsfläche von gut 107 qm je Gewerbeimmobilie. Aus den Angabe berechne ich die Jahresnettomiete von etwa 8,3 Mio Euro.

Meinem Darfürhalten ist es sinnvoll das Verhältnis der Jahresnettomieten der beiden Kategorien (8,3/60 = 0,138) heranzuziehen, um einen aussagekräftigem Wert für die Gewerbeimmobilien zu erhalten, in dem man 846 * 0,138 rechnet: die ca 117 Mio Euro erscheinen mir als eine vertrebare Wertangabe.

Rein rechnerisch verbleiben danach 237 Mio Euro für die insgesamt 3228 Parkplätze, Lagerräume und Antennenaufstellungsorte die im Prospekt aufgeführt sind. Mir zumindest scheint dieser Differenzbetrag zu groß.

Ob mein Vorgehen zur Wertermittlung Zustimmung findet, überlasse ich Ihnen!

Folgender zweiter Ansatz mag geeignet sein zur Einschätzung des Firmenwertes beizutragen.
Im Zusammenhang mit Immobilie hörte ich von folgender Faustregel für die Ermittlung eines Abschätzwertes für den Kauf oder Verkauf: dazu gehe man von der Jahresnettomiete aus und multizipliere diese mit 20. Sofern diese Abschätz-Regel nicht nur für Wohn- sondern auch für Gewerbeimmobilien ihre Berechtigung hat, ergibt sich aus (59,9 + 8,3 )*20 ein Abschätzwert von 1364 Mio. (Auf die Einbeziehung der Leerstandsquote /4 und 4,3%) sowie die der sonstigen Vermietungsobjekte wird verzichte.

Ich hoffe zur Befassung mit ADO Propeties (WKN: A14U78) angeregt zu haben und wünsche ein schönes WE.

Tratsch

[Tratsch]

Noch eine Überlegung zu IPO von ADO Properties

Nach gelungenem Börsengang wären 23.2 Millionen Anteilscheine neu gezeichnet und die Alteigentümer halten weitere 40 Prozent (15,66).

Um die Aktien einer Gesellschaft auch fundamental einzuordnen, hat es sich bewährt einen Blick auf die potentielle Konkurrenz, d.h. in unserem Fall die Immobilienbranche in Deutschland zu richten.

Eine interessante Fundamentalgröße ist meiner Ansicht nach das Kurs-Buchwert-Verhältnis, das bei der Bewertung Buchbildungsspanne helfen sollte .
Als Peer-Gruoup ziehe ich die in den deutschen Indices aufgeführten Immobilienaktien heran, für die ich zum Zeitpunkt Ende Mai dieses Jahres ~ 1,9 als Mittelert feststele (aus den Tabellen von BörseOnline). => Berücksichtigt man den mit 3.0 deutlich nach oben abweichenden Wert für Partizia Immobilien nicht, ergibt sich zu ~1,7 // der eingehende kleinste Wert 1,27 ist Alstria Office Reit zugeordnet.

Um eine Bewertung der Angebotsspanne vorzunehmen, berechne ich aus den Grenzbeträgen der Angebotsspanne 20 und 25 EURO und der Gesamtzahl Aktien jeweils einen "fiktiven Börsenwert" und teile diesen mit dem im ( vorangehenden Beitrag) genannten Portfoliowert von ca 1.2 Mrd Euro, dann ergibt sich folgendes Bild: Beide sind deutlich kleiner als eins und decken eine KBV-Spanne von etwa 0,6 bis 0,85 ab.

Sofern meine Ausgangsdaten zutreffen, wovon ich zumindest ausgehe- wäre die Kennzahl ein positiver Hinweis für eine Zeichnung. Würde man seine Erwartungen nur an dieser Betrachtung festmachen, bestünde geradezu Zeichnungspflicht.

Eine Einbeziehung weiterer Fundamental wäre allerdings notwendig, um nicht einer voreiligen Euphorie zu unterliegen, weil ich zu der Vergleichgruppe einen so auffälliger Unterschied berechnet
Hoffe dabei auf die Mitwirkung Interessierter.

Tratsch
Dennoch wissen alle die sich einbischen mit
Die von mir im ersten

[Tratsch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.018.562 von Tratsch am 21.06.15 14:51:05

Vergelichsweise interessant?

Wengleich im Forum den Immobilienwerten wenig Aufmerksamkeit zuteil wird, so finde ich keinen "thread" zu Deutsche Annington [Obwohl diese Firma z.Zeit als möglicher DAX-Aufsteiger genannt wird.].

Ungeachtet dieses Defizits finde ich folgenden Vergleich zu den Aktivitäten der Immmobiliengröße aufschlussreich. Kürzlich über wurde der DEAL mit der Patrizia-Immobilien-Tochter Südewo bekannt: 19800 Wohnungen sollen für ~ 1,9 Mrd. Euro übernommmen werden,die u.a. mit der jüngsten KE finanziert werden soll.

Dieser Geschäft stelle ich den jüngsten Kauf der ADO Properties gegenüber: 5744 Wohnungen in Berlin von der Deutsche Wohnen zu einem Kaufpreis von 396 Millionen Euro, wobei ich nichts von beispielweise zusätzlichen Aufwendungen für übernommenen Schulden geelesen habe. Nimmt man aufgrund der Angaben zu den Quadratmetermieten und unabhängig von den Paketgrößen eine grundsätzliche grobe Vergeleichbarkeit beider Immobilienpakete an, dann wäre der Erwerb durch die ADO Properties deutlich günstiger erfolgt.

Zugegeben eine Reihe von Annahmen, die ggf. tasächlich vorhandene Wohnwertunterschiede in Unkenntnis der konkreten Objekte ausblendet.

Wer skich dieser Tage für Immobilienaktien interessiert, steht vielleicht vor der Entscheidung zwischen dem Erwerb von Bezugsrechten (z.Zt. ~ 1,2 EURO) und 20,90Euro für die neuen Aktien die im Zuge der KE zu erwerben sind und dem Einstieg bei ADO Properties deren IPO mit einer anteiligen KE einhergeht.

Wobei man die Differenz zwischen Summe aus tatsächlichem Bezugsrechtkurs und Ausgabe Kurs 20,90 zum aktuellen Kurs für Dt. Annington [am Freitag 19.6.15 bei 24,5 Euro] einerseits und die Angebotsspanne 20 bis 25 Euro für ADO Properties in die Überlegungen im Hinblick auf ein Zeichnungslimit einbezogen werden.

Bis zu einem weiteren Beitrag. Zumindest sollte in diesen Tagen die lähmende Ungewissheit hinsichtlich der Poltikentscheidungen Griechenland betreffend ein Ende haben (Ausgang ungewiss!!).

Tratsch

[Tratsch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.022.246 von Tratsch am 22.06.15 11:01:46

Eine weitere unzulässige Ableitung?

Bekanntlich entspricht das Verhältnis von Börsenwert zu Aktienanzahl dem jeweiligen Kurs. Im Falle von Dt. Annington befand der sich am Freitag (29.6.) bei 24,5 Euro.

Der auf nur wenige Kauf- und Verkaufgebote sich stützende "Kurs per Erscheinen des Anbieters L&S" notiert bei 23.5 € für ADO Properties, einem Wert der noch dem mittleren Segment der Buchbildungsspanne (20 - 25) zuordenbar wäre. Für diesen Kurs ergäbe sich ein Börsenwert von ca 791 Millionen, während man für den aus dem Kurs der Deutsche Annington abgeleiteten zu ca 825 Millionen käme.

Beide angenommenen Börsenwerte befänden sich damit unterhalb des Betrags, der für den Portfoliewert von ADO Properties bekannt gemacht wird.
Eigentlich eindeutig, oder steckt in dem vermeintlichen riesiegen Kurspotential ein Risiko durch erheblichen Sanierungsaufwand oder andere Einflüsse deren Umfang ich nicht erkenne noch kenne.

Für alle Neugieriegen ein Anlass sich mit diem Börsengang zu beschäftigen.


Wünsche dazu allen Erkenntnis und richtige Entscheidung.

Tratsch

[Tratsch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.022.246 von Tratsch am 22.06.15 11:01:46

Branchen Vergelichskandidat Dt. Annington

Bedauere so schlecht recherschiert zu haben: hier im Forum gibt es einen thread zu Deutsche Annington Beginn des Titels "Wohnungsgigant vor IPO -.... ", der letzte beitrag stammt vom 22.dieses Monats!

Dafür Entschuldigung!

Tratsch

[Tratsch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.024.196 von Tratsch am 22.06.15 15:00:05

IPO verschoben

Einen Tag vor dem beabsichtigtem Börsendebut verschiebt die ADO Properties bis auf weiteres die Emission.

Man liest bei 4investors, bei denen ich diese Information heute Vormittag zuerst fand, dass der Aufschub wohl der Börsenschwäche infolge der Griechenlandverunsicherung geschuldet sei.
Im Klartext bedeutet dass für mich, man hätte den Ausgabepreis womöglich unter die Buchbildungsspanne legen müssen, um Investoren in ausreichender Zahl zu gewinnen.
Mir scheint, dass die institutionellen Investoren eher kritischer reagierten als die Privatanleger, weil man noch heute Abend in der Pre-IPO Rubrik von Schnigge gegenüber den Vortagen höhere Geld-Briefkurse per Erscheinen fand (Die hatten offensichtlich die Verschiebung des Börsenauftritts garnicht realisiert).

Warten wir ab, ob es in absehbarer Zeit einen neuen Anlauf geben wird.

Tratsch

[Tratsch]

Ätsch!

Was gibt es an Neuigkeiten:
Ab heute (20.7.) ist das Book Building zwei Tage lang bei gleicher Spanne wieder aufgenommen.
Wie bei ARD zu lesen: gibt es vorab eine erhebliche Einschränkung: Wenn am 23. Juli der Börseneintritt erfolgt waren ausschließlich institutionelle Bieter berücksichtigt.

Tratsch

[Tratsch]

Aktien zuteilung erfolgte an der unteren Grenze der aufrecht erhaltenen Buchbildungspanne.
Die Institutionellen- nur diese durften an der neuen verkürzten Angebotszeit (20. bis 22.7.15) teilnehmen. Die Zuteilung erfolgte zu 20 Euro je Anteilsschein.
Ich kann wegen mussten je Aktie 20 Euronen zahlen.
Ob wegen des Rausschmisses der interessierten Kleinanleger, diese Konsequenzen im Hinblick auf ein künftiges Engagement ziehen, kann ich nicht vorhersagen.
Aus der Behandlung von Kleinanlegern schließe ich: das Management ist wohl nicht an Privtanlegern interessiert.

Tratsch