GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat ? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 21)

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.960.609 von infomi am 10.08.10 18:30:00

das ist kein denkfehler.....

die bewertung war schon einmal eine andere. nur im zuge der subprimekrise sind die immoaktien so nach unten geprügelt worden. damals war das nav eine grösse an dem sich der u-wert orientiert hat. und da war das ganz normal. ist erst seit der krise anders.

das wird sich korrigieren. warts ab.

[gertrude]

ich bin überzeugt, dass wir morgen, spätestens aber übermorgen wieder deutlich über der 6 euro marke stehen.

ich war schon einmal skeptischer ggü. gagfah eingestellt. jetzt sehe ich unternehmerischen ´spielraum für investments in einer spannenden zeit. wer erträge bisher nur ausgeschüttet hat, lies dies vermissen.

diese meinung wird sich durchsetzen.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.961.707 von gertrude am 10.08.10 21:02:38

ich bin überzeugt, dass wir morgen, spätestens aber übermorgen wieder deutlich über der 6 euro marke stehen.


Ich denke eher das Gagfah auf 4 € durchgereicht wird...


jetzt sehe ich unternehmerischen ´spielraum für investments in einer spannenden zeit.

Ich denke bei diesen "spielraum für investments" gehts eher darum Geld einzubehalten um die notwendigsten Reparaturen durchzuführen ( kann man durchaus als Investment bezeichnen ) um die bevorstehenden Finanzierungen zu stemmen. Das war bitter Notwendig , allerdings hat Gagfah als Aktie auch ihr herausragendes Merkmal der hohen Div-Rendite verloren. Wo der Käuferüberhang , der für steigende Kurse notwendig ist , herkommen soll, ist mir schleierhaft....

[Sekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.011 von Push Daddy am 10.08.10 21:43:47

Ich denke eher das Gagfah auf 4 € durchgereicht wird...

Das befürchte ich leider auch! Ich habe heute morgen vorbörslich bei über 6,20 zum Glück die Hälfte meiner Position losschlagen können. Denn ich hasse nichts mehr, als wenn Unternehmen Ihre Anteilseigner mit solchen Nachrichten schocken.

Da bin ich sicherlich nicht der einzige Anleger! Zumal bisher die hohe und konstante Dividende immer als Kaufargument herhalten musste.

Jetzt werden erst mal diejenigen verkaufen, die die Aktie aufgrund der hohen Dividende übergewichtet hatten (so wie ich).

Den Rest habe ich übrigens sofort mit Short-CFDs abgesichert! Ob wir 4 EURO sehen weiß ich nicht, aber die 5 EURO sind durchaus kurzfristig drin!

[Scorpio2002]

Für morgen tippe ich auf eine Gegenbewegung.
Wo die Reise langfristig hingeht hängt im wesentlichen davon ab, wie die Begründung für das einbehalten des Geldes aussieht und auch wann wir diese Begründung endlich bekommen.

Nach dem CC heute mittag, geh ich aber eher davon aus, dass das nicht sobald geschehen wird.

[Push Daddy]

Was versteht ihr alle ungter eine Gegenbewegung? Eine Gegenbewegung ist für mich wenn es mind. über das Vortageshoch hinaus geht? Glaubt da wirklich jemand dran?

[Scorpio2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.359 von Push Daddy am 10.08.10 22:24:46

Gegenbewegung bedeutet lediglich eine Bewegung in die entgegengesetzte Richtung. Über die stärke der Bewegung ist damit nichts gesagt.

Und nein, ich glaube auch nicht, dass wir morgen die 6,50 sehen.

[cathunter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.415 von Scorpio2002 am 10.08.10 22:31:32

Alte Regel besagt, dass am Tag der schlechten Nachrichten in 99% der Fällie nie die Tiefstkurse gesehen werden - Tiefstkurse folgen meist in den Tagen bzw. Wochen danach.

Glaube nicht dass da Gagfah eine Ausnahme bildet.

[Scorpio2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.437 von cathunter am 10.08.10 22:34:15

Ich beobachte es oft, dass bei heftigen Abschlägen am darauffolgenden Tag (vor allem wenn der Gesamtmarkt eher positiv verläuft) die Kurse wieder leicht anziehen. Das ganze wird dann aber sehr gerne zum Ausstieg genutzt von Leuten die die erste Welle verpasst haben.
Es rennen immer genügend Leute dem Markt nach, dennoch gehe ich morgen zunächst von steigenden Kursen aus.

[cathunter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.960.773 von hermann39 am 10.08.10 18:55:50

Hermann, dein Optimismus in Ehren, aber wenn die "Auslutschdivi" nicht mehr gezahlt werden kann, dann brennt bei denen die Luft.

Fortress braucht schliesslich Geld.


...und in bin mir nicht sicher ob die 10 Cent gehalten werden können.


Eine solide BP gegen die Gagfah momentan zu tauschen halte ich für äussert gewagt...

[gertrude]

so, ich wünsche den experten hier eine gute nacht. auf dass sich die gemüter abkühlen.

wenn ich das hier so lese bin ich überzeugt, dass der kurs bald wieder deutlich über 6 euro steht. alte kurse haben wir freitag wieder erreicht.

unternehmerisch ist nämlich nichts zu mäkeln an dem schritt. hallo? 14% dividende waren nicht normal!!! und wenn man dieses geld (das man im übrigen verdient!) nun unternehmerisch sinnvoll investiert, dann werden wir an gagfah mehr freude haben als wenn sie wie bisher weitergemacht hätten.

also: keep cool!

und ärgert euch nicht, wenn ihr heute zu tiefen kursen geschmissen habt. ihr werdet noch dran denken.

[Steinwollsocke]

Also die Schwarzmalerei kann ich auch nicht nachvollziehen.

Über kurz oder lang werden wir bei Gagfah, wie auch bei allen anderen gesunden Unternehmen, bei entsprechend positivem Börsenumfeld Kurse nahe den NAVs sehen.

Dass die Höhe der Dividende nicht gehalten werden kann, ohne dem Unternehmen dauerhaft zu schaden, war doch klar.

Jetzt weiß ich wenigstens, dass mehr Geld im Unternehmen verbleibt. Für welche Zwecke auch immer. Jedenfalls hat Gagfah durch den heutigen Schritt eine Perspektive bekommen.

In die Menge gebrüllte Kursziele von 4 Euro sind völlig unseriös und entbehren jeglichem Bewertungssachverstand. Das Geschäft von Gagfah, Vermietung und Verkauf von Wohnraum, ist bombensicher. Die einzige Gefahr bestand darin, den Bestand verkommern zu lassen. Der Grund weswegen diese Gefahr bestand war, weil man die Dividende möglichst hoch halten wollte bzw. wollen musste. Dies ist jetzt erstmal aus dem Weg.

Auch wenn das einbehaltene Geld nicht in die Instandhaltung fließen sollte, wird es früher oder später, nach Wegfall des Einbehaltungszwecks, wahrscheinlich der Erhöhung des EKs zugunsten der Refinanzierungsbonität, den Aktionären zugeschanzt werden. Vielleicht in Form eines Aktienrückkaufprogramms, vielleicht aber auch als Sonderdividende.

Jedenfalls freue ich mich über kurzfristige Kursrückschläge. Mein Anlagehorizont bei Gagfah beträgt ohnehin 3 bis 5 Jahre bis zum erreichen eines neuen globalen Boomgipfels der Weltwirtschaft mit irrational hohen Bewertungen von Assets. In solchen Zeiten werden die NAVs oftmals um den Faktor 1,5 bis 2 hinsichtlich der Börsenbewertung übertroffen. Insofern, wer unbedingt verkaufen möchte, nur zu.

[schlapperplapper]

ich denke gagfah steht vor einer generellen neuwertung, wer die dividentenzahlungen bislang als real, also wirtschaftlich vertretbar, empfunden hat, der irrte gewaltig. der schritt die dividente zu kürzen ist überfällig, beim mir in dresden hat gagfah einen sehr schlechten ruf, investiert nicht und nimmt mieten so hoch wie es möglich...das dieses gebahren nicht ewig gut geht und man an tafelsilber und filetstücken kaum noch etwas zu bieten hat, dürfte zum umdenken bewogen haben. aber eines sollte jedem klar sein, einzig fortress entscheidet, wie sich die gagfah entwickelt, seit fortress finanziell etwas stabiler da steht, scheint der druck auf auf die gagfah zu sinken, alles finanzielle aus der vorhandenen substanz herauszupressen. die fortress-stützungs-dividentenzeiten sollten zunächst der vergangenheit angehören und haben den unternehmen deutlich geschadet....das dürfte den dividentenlemmingen nun klar werden. jeder dem es bislang um die dividente ging wird kurz- bis mittelfristig aussteigen... der kurs dürfte sich in den herbststürmen der börse auf die 4 zubewegen.....

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.619 von Steinwollsocke am 10.08.10 23:20:31

Dass die Höhe der Dividende nicht gehalten werden kann, ohne dem Unternehmen dauerhaft zu schaden, war doch klar.

Wenn das so klar war bleibt die Frage warum Gagfah dann überhaupt soviel ausgezahlt wurde?


Jetzt weiß ich wenigstens, dass mehr Geld im Unternehmen verbleibt. Für welche Zwecke auch immer.

Für den Werterhalt der vorhandenen Immobilien wäre schon einmal ein guter Ansatz


Das Geschäft von Gagfah, Vermietung und Verkauf von Wohnraum, ist bombensicher. Die einzige Gefahr bestand darin, den Bestand verkommern zu lassen.

Wie bitte? Bombensicher? Geh doch mal zum lokalen Gericht und frage nach wieviele bombensicher vermietete Immobilen versteigert werden? Vergiss nicht das Gagfah sehr hoch verschuldet ist und wenn die Zinsen steigen sollten ( was in einigen Ländern bereits der Fall ist ) dann ist das einzig bombensichere die Tatsache das die Finanzierungskosten steigen und der Gewinn deutlich sinkt. ....

[schlapperplapper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.619 von Steinwollsocke am 10.08.10 23:20:31

was redest du da von aktienrückkaufprogrammen und sonderdividente.... die wurde gerade gekürzt und um ehrlich zu sein, man sollte sie für ein bis zwei jahre ganz aussetzen und wenn du mal dein bombensicheres geschäft anschauen willst gib mal bei google-maps straßen wie otto-reinhold-weg, prohliser allee 33, amalie-dietrich-platz in dresden ein, alles soziale brennpunkte in randlagen, wo wegzieht wer sich es leisten kann ... übrigens die blöcke sind fast alle unsaniert. und wenn du nach einspar potenzialen fragst, für das gesamte wohngebiet otto-reinhold-weg, karl-laux-straße ist ein einziger hausmeister zuständig und der besorgt sich seine ersatzteile zur zeit aus wohnblöcken die abgerissen wurden oder zum abriss stehen....super... hier geht bestimmt was.....

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.662 von Push Daddy am 10.08.10 23:34:07

Wie bitte? Bombensicher? Geh doch mal zum lokalen Gericht und frage nach wieviele bombensicher vermietete Immobilen versteigert werden? Vergiss nicht das Gagfah sehr hoch verschuldet ist und wenn die Zinsen steigen sollten ( was in einigen Ländern bereits der Fall ist ) dann ist das einzig bombensichere die Tatsache das die Finanzierungskosten steigen und der Gewinn deutlich sinkt. ....


Das Eine hat mit dem Anderen erstmal nichts zu tun. Nur weil Immobilien zwangsversteigert werden heißt dies nicht, dass das Vermieten von Immobilien kein sicheres Geschäft sei. Bei den Wenigsten Zwangsversteigerungen von Immobilien liegt der Versteigerungsgrund in der Bewirtschaftung der Immobilie. Insofern ist Deine Aussage lediglich Polemik.

Zweitens, hast Du die FED Rede von Bernanke gehört oder darüber gelesen ? Ich versichere Dir, weder die EZB, noch die FED oder BoE werden die Zinsen in den nächsten 12 bis 18 Monaten anheben. Wie denn auch ? Wer den Haushalt der USA, Spanien, Griechenland, Italien, GB etc. kennt weiß, für Zinserhöhungen gibt es keinen Spielraum.

Zudem wird ein größerer Posten der Verbindlichkeiten Gagfahs ohnehin erst 2013 fällig. Aktuell haben wir eine Tiefzinsphase. Weswegen sollte Gagfah denn mit der Refinanzierung auf steigende Zinsen warten ? Vielmehr wird man die nächsten 12 bis 18 Monate für eine vorzeitige Refinanzierung sorgen um sich die sehr niedrigen Zinsen weiterhin sichern zu können. Aus diesem Grund behält man doch schließlich Teile des FFOs ein.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.459 von cathunter am 10.08.10 22:37:50

Eine solide BP gegen die Gagfah momentan zu tauschen halte ich für äussert gewagt...

BP rennt ja nicht weg, m.E. ist Gagfah OK, solange die Finanzierungskosten (Zinsen) konstant bleiben.

Die Dividendenkürzung ist ein Zugeständnis an die finanzierenden Banken.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.415 von Scorpio2002 am 10.08.10 22:31:32

Und nein, ich glaube auch nicht, dass wir morgen die 6,50 sehen.

Das wird noch dauern, die Dividendenjäger werden erstmal alle rausgehen und eher konservative Kreise werden reingehen. Banken , Versicherungen, Fonds.

Gahgfah hatte mit der Superrendite ja fast schon ein Schmuddelimage.

Alles natürlich Spekulation, für mich ist die wahre Ursache der Divikürzung: Die Banken wollen mehr Solidität.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.731 von Steinwollsocke am 11.08.10 00:01:09

Nur weil Immobilien zwangsversteigert werden heißt dies nicht, dass das Vermieten von Immobilien kein sicheres Geschäft sei. Bei den Wenigsten Zwangsversteigerungen von Immobilien liegt der Versteigerungsgrund in der Bewirtschaftung der Immobilie.

Tatsächlich? Ein zweites Standbein von mir sind Immobilien und demzufolge kenne ich mich bei Zwangsversteigerungen relativ gut aus. Von daher kann ich deine Aussage nicht ganz nachvollziehen, 90 % aller angebotenen Wohnungen werden versteigert weil es Problem bei der Bewirtschaftung gibt, bei Häusern mag das anders , das interessiert hier nicht.

Von daher ist das keine Polemik sondern Erfahrungswerte


Zweitens, hast Du die FED Rede von Bernanke gehört oder darüber gelesen ?

Ja, Bernanke bestimmt aber nicht den Kurs der EZB soviel ich weiss....


Ich versichere Dir, weder die EZB, noch die FED oder BoE werden die Zinsen in den nächsten 12 bis 18 Monaten anheben. Wie denn auch ?

Wenn ich für jede Sache die mir hier versichert wurde 1 € bekommen hätte , wäre ich wohl steinreich...


Zudem wird ein größerer Posten der Verbindlichkeiten Gagfahs ohnehin erst 2013 fällig

Ist auch nicht mehr so lange hin....

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.689 von schlapperplapper am 10.08.10 23:45:22

was redest du da von aktienrückkaufprogrammen und sonderdividente.... die wurde gerade gekürzt

Die reguläre Dividende wurde gekürzt. Dieser Vorgang hat mit einer Sonderdividende nichts zu tun.

Die Dividende wurde wohl gekürzt um den EK Anteil zu erhöhen. Dies soll wohl für günstigere Refinanzierungskosten sorgen. Sobald jedoch die Refinanzierung steht, was wird wohl mit dem bis dahin quartalsmäßig einbehaltenen FFO geschehen ? Wird Fortress dies einfach im Unternehmen belassen wollen damit es auf einem Tagesgeldkonto der Gagfah SA mit 1,2 Prozent verzinst wird ?

Pustekuchen, dieses Geld würde in einem solchen Falle nachträglich ausgeschüttet werden. Oder man würde damit Aktien zurückkaufen und somit dafür sorgen, dass das ausgeschüttete FFO durch weniger Aktien geteilt werden muss und somit die Dividende pro Aktie erhöhen.

und wenn du mal dein bombensicheres geschäft anschauen willst gib mal bei google-maps straßen wie otto-reinhold-weg, prohliser allee 33, amalie-dietrich-platz in dresden ein, alles soziale brennpunkte in randlagen, wo wegzieht wer sich es leisten kann ... übrigens die blöcke sind fast alle unsaniert. und wenn du nach einspar potenzialen fragst, für das gesamte wohngebiet otto-reinhold-weg, karl-laux-straße ist ein einziger hausmeister zuständig und der besorgt sich seine ersatzteile zur zeit aus wohnblöcken die abgerissen wurden oder zum abriss stehen....super... hier geht bestimmt was.....lachen

Nun, Du sagst es doch selbst, scheinbar sogar ohne es bemerkt zu haben: "Wo wegzieht wer es sich leisten kann".

Also bitte, wer glaubt Gagfah sei ein Immobilienkonzern der sein Geld durch das Vermieten von Luxusimmobilien verdient scheint nicht wirklich über das Geschäft von Gagfah Bescheid zu wissen.

Gagfah vermietet hauptsächlich schlechte Immobilien in sozial schwächeren Gebieten an sozial Schwächere. Niemand der sich eine bessere Bleibe leisten "kann" oder "will" zieht in eine Gagfah Wohnung ein. Dies macht man nur, wenn man entweder als Gastarbeiter möglichst billig wohnen möchte um Geld für die Heimat zu sparen oder wenn man lediglich für diese Wohnungen Wohnberechtigungsscheine der Sozialbehörden erhält. Insofern ist das Geschäft von Gagfah als bombensicher zu bezeichnen. Der unterste Rand der Gesellschaft hat keine Ausweichmöglichkeit. So hart sich das auch anhören mag.

Eigentlich hätte ich solche Aussagen wie von Dir aufgrund fehlender Substanz für gewöhnlich generell ignoriert. Nur heute wollte ich das mal nicht so stehen lassen.

Bei allem Respekt, wie hoch darf der Sachverstand einer Person bezüglich der Bewertung des Geschäftmodells eines hochkomplexen Konzerns mit einer Bilanzsumme in der Nähe der 10 mrd Euro wohl sein, wenn diese Person für gewöhnlich Dividende mit "t", also "Dividente", schreibt ?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.751 von Push Daddy am 11.08.10 00:10:22

Selbst 5% Divirendite sind für manche Adressen sehr interessant. Eine LV schafft nicht mal 2%.

Ich jedenfalls halte die Divikürzung für einen harten, aber sinnvollen Schritt, der das Investment langfristig sichert.

Wenn sich meine Meinung erstmal rumspricht, wird der Kurs auch wieder steigen.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.751 von Push Daddy am 11.08.10 00:10:22

Tatsächlich? Ein zweites Standbein von mir sind Immobilien und demzufolge kenne ich mich bei Zwangsversteigerungen relativ gut aus. Von daher kann ich deine Aussage nicht ganz nachvollziehen, 90 % aller angebotenen Wohnungen werden versteigert weil es Problem bei der Bewirtschaftung gibt, bei Häusern mag das anders , das interessiert hier nicht.

Der größte Teil der zwangsversteigerten Immobilien werden zwangsversteigert, weil sich entweder Eheleute trennen und kein Einvernehmen über die Immobilie erzielen lässt bzw. die eine Partei die andere Partei nicht zum Ausgleich ausbezahlen kann oder weil die Eigentümer aufgrund Krankheiten bzw. Jobverlust die Finanzierung nicht mehr stemmen können.

Juristische Personen jedoch, welche ihre Umsätze durch das Vermieten von Immobilien erzielen, sind von diesem Problem ab einer bestimmten Größe nicht betroffen. Schließlich hat Gagfah nicht "einen" arbeitenden Eigentümer der das Portfolio durch sein Erwerbseinkommen bei einer Bank abstottern muss, sondern Gagfah speist sich durch die Differenz von "Kosten des Geschäftsbetriebs" zu "Einnahmen aus Vermietungen".

Ja, Bernanke bestimmt aber nicht den Kurs der EZB soviel ich weiss....

So ? Wenn die USA also weiterhin die Zinsen niedrig halten, Geld drucken und für eine potenzielle Schwächung des Dollars sorgen, wird die EZB also die Zinsen anheben und dafür sorgen, dass der Euro ab 2 Dollar aufwärts zu haben sein wird damit jegliche Waren aus der EU für alle anderen Staaten dieser Welt unerschwinglich werden ? Zudem haben wir in Euroländern wie Griechenland, Spanien, Portugal und Italien sehr schlagkräftige Argumente für die EZB der Fed zu folgen. Über GB mit einer Staatsverschuldung auf beinahe Griechenland Niveau möchte ich jetzt mal gar nicht sprechen.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.768 von hermann39 am 11.08.10 00:21:13

Selbst 5% Divirendite sind für manche Adressen sehr interessant. Eine LV schafft nicht mal 2%.


Nun, auch ich habe mir heute mal kurz überlegt was ich jetzt mit meinem Geld machen soll angesichts der Kürzung der Dividende seitens Gagfah.

Tagesgeld, Festgeld, Sparbriefe oder DAX Konzern mit jährlicher Ausschüttung ? Oder vielleicht Spekulation ?

Nun, bei einem Kurs von 5,80 Euro macht eine Dividende von 0,4 Euro p.a. noch immer etwa 6,8 Prozent brutto. Dies bekomme ich derzeit kaum woanders. Okay, in der Türkei als 30 tägiges Festgeld in türkischer Lira bei Onlinebanking gibts 9 Prozent bei der richtigen Bank. Leider war das keine Alternative für mich.

Insofern bin ich noch immer in Gagfah investiert. Gewinnt das Geschäftsmodell Gagfahs durch den heutigen Schritt an Nachhaltigkei, umso besser.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.787 von Steinwollsocke am 11.08.10 00:29:11

Der größte Teil der zwangsversteigerten Immobilien werden zwangsversteigert, weil sich entweder Eheleute trennen und kein Einvernehmen über die Immobilie erzielen lässt bzw. die eine Partei die andere Partei nicht zum Ausgleich ausbezahlen kann oder weil die Eigentümer aufgrund Krankheiten bzw. Jobverlust die Finanzierung nicht mehr stemmen können.

Sind das tatsächlich deine eigenen Erfahrungen oder gibt es eine sonstige Quelle dafür? Ich kann in diesem Fall leider nur mit meinen Erfahrungen dienen und die sagen das Gegenteil.


Juristische Personen jedoch, welche ihre Umsätze durch das Vermieten von Immobilien erzielen, sind von diesem Problem ab einer bestimmten Größe nicht betroffen. Schließlich hat Gagfah nicht "einen" arbeitenden Eigentümer der das Portfolio durch sein Erwerbseinkommen bei einer Bank abstottern muss, sondern Gagfah speist sich durch die Differenz von "Kosten des Geschäftsbetriebs" zu "Einnahmen aus Vermietungen".


Interessant. Ab welcher Größe kann ein Immounternehmen nicht mehr Pleite gehen?

Übrigens, was passiert wenn die "Kosten des Geschäftsbetriebs" größer als die "Einnahmen aus Vermietungen" werden? ( Mal abgesehen von der Größe des Unternehmens ?)

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.787 von Steinwollsocke am 11.08.10 00:29:11

Ja, Bernanke bestimmt aber nicht den Kurs der EZB soviel ich weiss....

Ich bleib dabei, Bernanke bestimmt nicht den Kurs der EZB, es gab Zeiten da liefen die Zinsen für kurze Zeit sogar in die entgegengesetzte Richtung. Da kannst du spekulieren was du willst....

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.803 von Steinwollsocke am 11.08.10 00:37:19

Nun, bei einem Kurs von 5,80 Euro macht eine Dividende von 0,4 Euro p.a. noch immer etwa 6,8 Prozent brutto. Dies bekomme ich derzeit kaum woanders.

Alleine im Dax gibt es mind. Werte die ähnliche Div-Renditen bringen, im Euro-Stoxx sogar erheblich mehr...

[hasni]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.819 von Push Daddy am 11.08.10 00:47:28

genau richtig, wobei die meisten DAX-Konzerne dieses Jahre hohe Gewinnzuwächse haben, mithin die Divdidende wohl eher steigen werden.
Bei gagfah muss wohl inzwischen zumindestens das Risiko gesehen werden, dass selbst die 40 Cent nicht auf Dauer sicher sind. Jedenfalls sehe ich inzwischen eher das Risiko weiterer Dividendenkürzung als die Rückkehr zu den 20 Cent/Quartal.

Eine andere Frage ist natürlich, ob die genaugenommen viel zu hohe Dividende sinnvoll war. Die Antwort ist eindeutig nein.
Das hat jeder, der investiert war, gerne mitgenommen. Aber als dauerhaften Selbstläufer wird das wohl kaum einer genossen haben.

ME wird die Aktie zunächst mal weiter fallen. Es ist eine unglaubliche Verunsicherung in der Gesellschaft eingetreten, was man ja auch an der wirklich unglaublich hohen Zahl an Postings hier im thread sehen kann.
Es sind aus meiner Sicht auch sehr viele Investoren einfach wegen der extrem hohen Dividende in den Wert reingegangen, und dieses Kalkül stimmt nun eben bestenfalls noch bedingt.
Der Hinweis auf den NAV kann auch nicht so recht locken, denn die hohen Abschläge haben wird ja in ähnlicher Form auch bei Immomwerten wie zB Colonia, und die Aktie läuft auch seit Wochen miserabel.

Wenn die Aktie einen Boden findet, das wird wohl erst in Wochen der Fall sein, dann könnte es wieder sehr interessant werden, in den Wert zu investieren.
Aber der Boden wird wohl noch um einiges niedriger liegen

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.819 von Push Daddy am 11.08.10 00:47:28

ES geht um Netto Dividende da kannste den Stoxx 50 vergessen. wenn du willst kann ich dir mal eine genauere AUfstellung liefern, die Rendite die auf dem Papier steht bekommst du nie da es in den anderen EU starten deutlich höhere Steuern auf Div gibt.
Wenn du eine Gute Aktie suchst die Dividende bringt dann schaue mal bei Sino AG vorbei.
Habe ich auch.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.963.673 von GAGFAHmann am 11.08.10 09:40:07

Ich habe einen Auslandsbroker da bekommer ich Brutto = Netto , also kein Problem....

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.963.673 von GAGFAHmann am 11.08.10 09:40:07

P.s. Gagfah ist auch eine ausländische Gesellschaft....

[Sekko]

Man sieht schön wer noch drin ist, und wer auf tiefere Kurse spekuliert!

Apropo tiefere Kurse!

Gemäß Charttechnik werden wir jetzt erst mal das letzte Zwischentief bei 5,16 EUR testen! Wir sind nämlich seit September 2009 in einem klaren Abwärtstrend!

Halten die 5,16 EUR nicht, dann gehts sicherlich runter bis auf die untere Begrenzung vom Abwärtstrendkanal bei etwa 4,50 EUR (weiter fallend im Zeitverlauf).

Da die Dividende jetzt an Bedeutung verloren hat, wird die Charttechnik sicherlich wieder mehr Bedeutung haben!

Beobachten muss man auch den Gesamtmarkt, wo es jetzt auch nach einer Konsolidierung im DAX bis mindestens 6075 aussieht, danach ggf. auch 5900. Dann muss man weiter sehen!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.963.321 von hasni am 11.08.10 08:49:33

ME wird die Aktie zunächst mal weiter fallen. Es ist eine unglaubliche Verunsicherung in der Gesellschaft eingetreten, was man ja auch an der wirklich unglaublich hohen Zahl an Postings hier im thread sehen kann.

Die Divi-Kürzung um die Hälfte hatte niemand auf dem Radar, schlägt also voll ins Psycho-Kontor. Die meisten posten, weil sie sich darüber im Unklaren sind, wie sie weiter handeln sollen, oder versuchen krampfhaft, ihre Entscheidungen zu rechtfertigen.

Ich finde es ganz gut, wenn sich die Divijäger davonmachen und dafür die langfristig orientierten, seriösen Anleger das Ruder übernehmen.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.963.871 von hermann39 am 11.08.10 09:59:29

Ich finde es ganz gut, wenn sich die Divijäger davonmachen und dafür die langfristig orientierten, seriösen Anleger das Ruder übernehmen.

Hmm, Dividenden"jäger" , oder Dividendenalger sind eigentlich die langfristigst orientierte und konservativste Gruppe die es gibt. Die verprellst du wohl eher mit Dividendenhalbierung

Eine stabibe Dividende stützt den Kurs nach unten meist ab, jetzt fallen hier wohl eher Zocker drüber her...

[hasni]

da nzss ucg push daddy sehr zustimmen. Dividendenfans sind wohl wirklich die langfristigeren Anleger.
Ich bin auch der Meinung, dass sehr viele Gagfah-Investoren dies einfach wegen der Dividende gemacht haben.
Ohne den Vorzug der hohen Dividende haben wir eine Situation wie bei Colonia, wo einfach seit Wochen und Monaten rein gar nichts läuft, die Hinweise des Vorstands auf den hohen NAV, und die nicht berechtigten Abschläge- ähnlich gagfah- werden da vom Kapitalmarkt auch nur noch mitleidig zur Kenntnis gekommen.

Sicher kann es an der Börse temporär mal zu krassen Unterbewertungen kommen, allerdings wenn dies über längere Zeit der fall ist, und auch- wie zuletzt- in sehr starken Börsen- nicht mal annähernd korregiert wird, dann kann man sicher sein, dass die
Unterbwertungen eben auch durchaus gute Gründe haben.

ME wäre es schon ein Erfolg, wenn Gagfah bis zum Jahresende über 6 Euro notieren würde.
Die nächsten Wochen werden für die Aktie mE nicht einfach werden

[R-BgO]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.964.150 von hasni am 11.08.10 10:33:18

Habe meine rausgeworfen und stattdessen andere Divi-Werte gekauft.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.964.302 von R-BgO am 11.08.10 10:48:03

Daddy könntest du mir mal den Namen des Brokers sagen? Interessiert mich mal.
Ja ich überlege auch die ganze Zeit aus zusteigen. Dumm nur das ich es gestern vorbörslich bei 6,20 nicht getan habe oder bei 5,94. Bin mir Momentan überhaupt nicht sicher momentan habe ich noch ein kleines Plus.:O

[gate4share]

Die Frage, was man mit dem Geld machen will, stellt sich wohl kaum bei unter 22,5 Mio im Quartal.
Das ist keine hohe Summe, wenn man über 7 Mrd Verbindlichkeiten hat.
Aber diese 90 Mio bringen im Jahr schon eine ganze Menge zur Erhöhung der Eigenkapitalquote.

Ich bin davon überzeugt, das gagfah grosse Schwierigkeiten bekommen wird, bei der jetztigen EK-Quote von ca 27 %, bei Neufinanzierungen die bisherigen Zinsen wieder erreichen zu können!

Jetzt heisst es eine hohe Eigenkapitalquote aufzubauen, damit man wieder langfristig günstig finanziert ist, und dann können durchaus die Dividenden wieder steigen!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.962.751 von Push Daddy am 11.08.10 00:10:22

weil Immobilien zwangsversteigert werden heißt dies nicht, dass das Vermieten von Immobilien kein Nur sicheres Geschäft sei. Bei den Wenigsten Zwangsversteigerungen von Immobilien liegt der Versteigerungsgrund in der Bewirtschaftung der Immobilie.

Tatsächlich? Ein zweites Standbein von mir sind Immobilien und demzufolge kenne ich mich bei Zwangsversteigerungen relativ gut aus. Von daher kann ich deine Aussage nicht ganz nachvollziehen, 90 % aller angebotenen Wohnungen werden versteigert weil es Problem bei der Bewirtschaftung gibt, bei Häusern mag das anders , das interessiert hier nicht.[/i

Es ist tatsächlich so, dass kann ich ebenfalls aus eigener Anschauung ( und das ist wörtlich gemeint) bestätigen, dass Mehrfamilienhäuser, wohl mindestens in 90% der Fälle zwangsversteigert werden, weil es Probleme bei der Bewirtschaftung gibt. Darunter fällt auch, dass die Zinsen im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu hoch sind. In vielen Häuser in der Zwangsversteigerung stehen Wohnungen leer, auch weil diese mangels Liquidität, nicht mal mit kleinsten MItteln wieder instand gesetzt wurden.
Die Mieten sind eben auch wohl über 90 % nicht markgerecht. Oft unterhalb der mögliches Miete, aber auch teilweise viel zu hoch. Bei zu hohen Mieten, kann man nur spekulieren, dass schon von anfang an die Finanzierung nicht stimmte, und es nur passte, wenn man diese hohen Mieten nimmt.

Auch bei (vermieteten) Eigentumswohnungen erfolgen die meisten Zwangsversteigerungen wegen Problemen bei der Bewirtschaftung. Hier ist jedoch oft das Problem innerhalb der Hausgemeinschaft. Das eben viele nicht bezahlen (können) und dadurch auf den einzelnen sehr hohe Kosten zu kommen, um die Wohnanlage weiterhin einigermassen in Schuss zu halten. Da gibt es eine Fülle von grossen Objekten wo die Hausgelder teilweise doppelt so hoch sind, wie die Nettomieteinnahmen.
Das heisst der Eigentümer muss monat für monat Geld beilegen, und die Darlehen noch zusätzlichen bedienen!

[hasni]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.964.738 von gate4share am 11.08.10 11:29:15

Wenn ich mal aus persönlichen Erfahrungen im Bereich Wohneigentum berichten darf, dann muss ich eindeutig sagen, dass offensichtich gegenwärtig die Nachfrage steigt.

Habe in einem Appartmenthaus schon mal vor ca 12 Jahren ein Appartment in einer eher wirtschlaftlich durchaus kaufkräftigen Stadt in einer Zwangsversteigerung erworben.
Damals war ich überraschenderweise der einzige Interessent. Ein Bekannte von mir hat dann ebenso als einzige Interessentin ein Appartment ebenfalls als einzige Interessentin in der Zwangsversteigerung erworben.
Wir waren beide recht überrascht- man macht sich da ja schon fast Gedanken- aber die Rechtspfegerin meinte, das sei durchaus bei Appartments die Regel.

Vor einigen Wochen wollte ich in den Haus ein anderes Appartment erwerben, und siehe da- sage und schreibe 7 Bieter anwesend, die kaufen wollten.

Für mich ist das doch eine ganz gute Indikation, dass die Finanzkrie, die Diskusssionen um Imflation, Gold-und Sachwerteflucht doch eine Auswirkung auf den Markt haben.

Dies - wie gesagt- mal so als Randnotiz

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.964.805 von hasni am 11.08.10 11:36:27

Interessant hasni!

Meine Erfahrungen in Grossstädten, wo ich mal schauen wollte, decken sich mit deinen Schilderungen. Besonders in Köln, habe ich mehrmals eingefunden, und 6 Interessenten waren schon eher die Ausnahme. Oft werden weit über den Verkehrswert gezahlt.

Schnäppchen von 70% oder noch darunter vom Verkehrswert , sind in guten und normalen Lagen fast unmöglich! Es gibt solche Versteigerungsergebnisse, aber eben unter sehr problematischen Bedingungen. Wo, wie schon geschildert, die monatlichen Mieteinnahmen bei weitem nicht ausreichen, um nur die Hausgelder zu zahlen.
Sicherlich ist damit zu rechnen, wennn alle problematischen Wohnungen versteigert wurden, dass hier mal eine Besserung eintritt- aber auch Erwerber in Zwangsversteigerungen sind nicht immer so Kapitalkräftig.
In Klein- und Mittelstädten, oder auch beispielsweise in Dortmund in bestimmten Gebieten, ist die Lage wieder eine ganz andere! Da gibt es Objekte, die finden selbst bei 30 % vom Verkehrswert keinen Interessanten.

Auch ich habe in einem Appartmenthaus vor einigen Jahren nach einander zwei Appartment gekauft, wo ich der einzige Bieter war. Habe die jeweils zu 50 % gekauft. Heute geht bei etwas gleichen Verkehrswertpreisen nichts mehr unter 85 % - teilweise über 100%.
Glaube der Erwerb aus Zwangsversteigerungen ist auch heute für sehr viele Kaufinteressnten normal und publik geworden.

Bei Einfamilienhäusern, und auch eigengenutzten Eigentumwohungen, mag die Lage eine andere sein. Und da ist es eben wirklich so, dass kein Problem der Bewirtschaftung unbedingt da sein muss, denn das wird in der Tat durche Ehescheidungen, Erbengemeinschaften, oder auch anderer Lebensumstände, die weniger Einkommen mit sich bringen, zwangsversteigert.

Da muss man einfach unterscheiden, zwischen Eigennutzung und reiner Vermietung!

[Scorpio2002]

Kann diese Beobachtungen nur bestätigen. Ich sitze hier im Speckgürtel von Frankfurt und bin derzeit ebenfalls auf der Suche nach einer zur Vermietung bestimmten Immobilie. Der Markt ist aus Käufersicht nicht unbedingt attraktiv. Da ich auch ab und zu in und um München bin, habe ich mich auch dort mal etwas umgesehen. Ich glaub ich verrate jetzt kein Geheimnis, aber das einzige was höher als die Nachfrage ist, sind die Preise .
Habs aber nicht eilig, vielleicht läuft mir ja das Richtige irgendwann mal über den Weg.

Verschleudert werden die Wohnungen/Häuser in diesen Regionen jedenfalls nicht.

[gate4share]

Einige haben verkauft, der Kursrückgang ist schon sehr stark!

Dann Alternativen aufgezeigt, die es bei Dax Unternehmen oder auch anderen geben mag.

Auch andere Immobilienunternehmen, wie Colonia wurden genannt.
Die anderen Immounternehmen die weiter unter NAV notieren, sind zur Zeit gerade dabei erst mal die Gewinnschwelle zu erreichen. Dividende gab es schon länger nicht mehr. Ob da was für 2010 möglich ist, ist fraglich!

Wir haben hier bei Gagfah eine Gesellschaft die rund über das doppelte der Werte verfügt, gemessen am Kurswert! Gleichzeitig werden nachhaltig und ständig Gewinne erwirtschaftet. Eine Dividende von 10 cent, also fast 7% ist voll verdient - sogar noch mehr!
Unter normalen Umständen, eben wenn man einen Grossteil des FFO ausschütten möchte, wären ja 20 cent, oder evtl auch 15 bis 18 cent, durchaus machbar.

Nur, man muss eben jetzt darauf bedacht sein, dass man eine langfristige Finanzierung hinbekommt. Und da sind die Banken schon eine ganz wichtige Grösse, jetzt und hier!
Banken halten eine Geschäftspolitik die den gesamten Gewinn, oder sogar noch mehr ausschütten, für nicht solide, sondern schon für unseriös.

Der Grund wird jetzt da liegen, Teile des FFo zur Erhöhung des Eigenkapitals zu verwenden und gleichzeitig zu zeigen, dass man auch den eigenen cash flow zur teilweise Refinanzierung einsetzten kann.

Wenn ein Grossteil der langfristigen Verbindlichkeiten wieder langfristig vertraglich, auch hinsichtlich der Zinshöhe gesichert ist, ist man wieder sehr viel freier, in der Verwendung.
Dann kann man wirklich wieder frei entscheiden, ob es gute Investmentmöglichkeiten gibt, man u.Umständen Aktien zurück kauft und einzieht, oder aber zur alten Dividende zurückkehrt, evtl auch sogar eine Sonderdividende ausschüttet.

Nur jetzt muss man cash in der Firma halten un die Bilanzrelationen zu verbessern und den Banken zu signalisieren, dass man in deren Augen seriös und nachhaltig wirtschaftet!

[schlapperplapper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.084 von gate4share am 11.08.10 12:09:32

ich will euch ja nicht die euphorie vermiesen, aber ich kann von dresden und zwickau reden und wenn man sich dort die gagfah immobilien anschaut und was dort in die instandhaltung geflossen ist, dann kann einen nur übel werden. hier hat sich durch die fortress- finanzierungs-dividende ein rießiger investionsstau, oder bedarf gebildet. hier muss man erst einmal kräftig die investionsquote erhöhen, um das geschäft zu sichern.. sonderdividende oder aktienrückkauf ...was redet ihr da....gagfah hat keine schloss allee sondern ddr-industrie-plattenbauten....zumindest in dresden hat man einen großteil der immobilien in innenstadtlagen verkauft.....zu preisen die über den durchschnittseinkaufspreis lagen, da man gute substanz verkaufte und den schrott behalten musste (weil den kauft ja keiner)steht eine wertberichtung auf den derzeitigen bestand (zumindest in dresden und zwickau, vermutlich auch berlin) noch aus..ich persönlich glaube, dass die nächsten zwei jahre für gagfah nicht einfach werden....ich denke das wir in einem jahr irgendwo zwischen 2 und 3 euro liegen.... wenns gut läuft...

[schlapperplapper]

ich will euch ja nicht die euphorie vermiesen, aber ich kann von dresden und zwickau reden und wenn man sich dort die gagfah immobilien anschaut und was dort in die instandhaltung geflossen ist, dann kann einen nur übel werden. hier hat sich durch die fortress- finanzierungs-dividende ein rießiger investionsstau, oder bedarf gebildet. hier muss man erst einmal kräftig die investionsquote erhöhen, um das geschäft zu sichern.. sonderdividende oder aktienrückkauf ...was redet ihr da....gagfah hat keine schloss allee sondern ddr-industrie-plattenbauten....zumindest in dresden hat man einen großteil der immobilien in innenstadtlagen verkauft.....zu preisen die über den durchschnittseinkaufspreis lagen, da man gute substanz verkaufte und den schrott behalten musste (weil den kauft ja keiner)steht eine wertberichtung auf den derzeitigen bestand (zumindest in dresden und zwickau, vermutlich auch berlin) noch aus..ich persönlich glaube, dass die nächsten zwei jahre für gagfah nicht einfach werden....ich denke das wir in einem jahr irgendwo zwischen 2 und 3 euro liegen.... wenns gut läuft...

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.371 von schlapperplapper am 11.08.10 12:46:48

In Lübeck ist es ähnlich, Instandhaltungsstau wohin das Auge bei Gagfah-Immo`s schaut. Es rächt sich jetzt das in der letzten Zeit der ganze Gewinn ausgeschüttet wurde. Kursziel 4 ist innerhalb der nächsten 6 Monate realistisch.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.355 von schlapperplapper am 11.08.10 12:44:46

steht eine wertberichtung auf den derzeitigen bestand (zumindest in dresden und zwickau, vermutlich auch berlin) noch aus

Sollte Gagfah die Möglichkeit einer Wertberichtigung haben, erwarte ich vom Management, daß sie hiervon wegen der damit verbundenen Vorzüge bitte Gebrauch machen. Doch scheinen die Voraussetzungen hierfür leider nicht vorzuliegen.

Gruß

Silberpfeil

[GAGFAHmann]

Mann könnte doch auch mal einen Antrag zu Liquidierung der Gagfah auf der nächsten Hauptversammlung stellen. wenn man Alle Immos nach und nach Verkauft wäre allem am besten gedient. Würden die Schulden bezahlt und der Rest in Bar an die Aktionäre ausgeschüttet. ich fände es gut.
Weiß einer wie viel Euro man nach Schuldentilgung pro Aktie bekommen würde?

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.516 von GAGFAHmann am 11.08.10 13:06:10

Da kann Gagfah froh sein wenn die da plus/minus Null rauskommen....

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.516 von GAGFAHmann am 11.08.10 13:06:10

wenn man Alle Immos nach und nach Verkauft wäre allem am besten gedient.

ja, alle Aktienzeichner, die vor 48 Monaten 853 Mio Euro zu 20 Euro pro Aktie gegegen haben, würden sich besonders "freuen"!

[MogD]

Wenn ich mir heute das Massaker an den Märkten anschaue, dann hält sich Gagfah doch sehr gut: unverändert bei Dax fast 2 % im Minus.

Hoffen mal, daß damit die Panik aus dem Wert erst mal raus ist und wir wieder in Richtung 6 gehen!

[divi4me]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.544 von Push Daddy am 11.08.10 13:09:19

Der Immo-Bestand der Gagfah ist sehr inhomogen.Ich glaube,daß man nicht unterstellen darf,das Gagfah nur Schrott im Bestand hält.In Hamburg sind sie stark in Steilshoop
investiert.Das ist kein" Schöner Wohnen"-Umfeld,aber das geht hier noch viel schlimmer.
In Osnabrück,wo ich selber ein 6Whg.MFH besitze,haben sie zum Teil echte Perlen,hätte ich gar nicht gedacht.Im Übrigen ziehen in diesen beiden Städten die Hauspreise an.
Neulich war ich in MVP und Brandenburg unterwegs-auch in Sachen Zinshaus-Suche-und war erstaunt,das selbst in der tiefsten Ost-Provinz bei Neuvermietung unter 4,50€/qm nichts zu finden war.Also eine Bodenbildung auf ähnlichem Niveau wie in der Norddeutschen Pampa.
Ich sehe nicht so schwarz für die Gagfah,kann allerdings nicht beurteilen,wie es sich in
Dresden und Berlin in der letzten Zeit entwickelt hat.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.793 von divi4me am 11.08.10 13:42:22

In Osnabrück, zieht was an?

Was denn, der Wertverfall, und der Leerstand?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.793 von divi4me am 11.08.10 13:42:22

Ich sehe nicht so schwarz für die Gagfah,kann allerdings nicht beurteilen,wie es sich in Dresden und Berlin in der letzten Zeit entwickelt hat.

Also in Berlin hat Gagfah Immobilien, die pro Stück sicher mehr wert sind als fünf Dresdner Bruchbuden.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.965.793 von divi4me am 11.08.10 13:42:22

Ich glaube,daß man nicht unterstellen darf,das Gagfah nur Schrott im Bestand hält.

Das will ja auch keiner.



Im Übrigen ziehen in diesen beiden Städten die Hauspreise an.

Generell hat das Interesse an Immo`s in letzter Zeit zugenommen mangels sicherer Alternativen. Man darf aber nicht vergessen das alles auch stark an der zukünftigen Zinsentwicklung liegt, fangen die Zinsen an zu steigen kann es für Gagfah schnell ungemütlich werden. Ich sage ja nicht das Gagfah ein schlechtes Unternehmen ist aber das finanzielle Ausbluten in den letzten Jahren durch die hohe Dividende rächt sich jetzt. Es fehlt einfach die Perspektive für Gagfah, wenn ich unbedingt investieren will kann ich mir lieber gleich eine Immo kaufen ohne die in die hochverschuldete Gagfah zu investieren.

Ich sehe keinen Grund aktuell in Gagfah zu investieren.

[GAGFAHmann]

Nun ja mir geht es da nicht um die Leute die bei 20 Euro gekauft haben.( Bezweifele das da überhaupt noch jemand drin ist) Es wäre ein Gutes Zeichen das es auch noch den Streubesitz gibt und nicht nur Fortes. Wir haben auch rechte mit den %en

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.966.095 von Push Daddy am 11.08.10 14:23:05

Man darf aber nicht vergessen das alles auch stark an der zukünftigen Zinsentwicklung liegt, fangen die Zinsen an zu steigen kann es für Gagfah schnell ungemütlich werden.

Die deutschen Autobauer z.b. sind alle zu mehr als 60% fremdfinanziert, glaub Daimler sogar zu über 70%. Wenn da die Zinsen anziehen, gnade Gott, dann kannst du alles knicken. Was meinst du warum die Notenbanken die Zinsen unten halten MÜSSEN? Ich könnte mir vorstellen, dass die Zinsen sogar noch fallen werden.

[hasni]

Wobei man- glücklicherweise-sagen muss: Nach Inflation mit stark steigenden Zinsen sieht es aktuell wirklich nicht aus

[Sekko]

Wie war das nochmal mit der Gegenbewegung, die wir heute sehen sollten???

Nächstes Ziel wie gesagt: 5,16 EUR !!!

Übrigens schmiert gerader der Gesamtmarkt ab ...

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.966.890 von Sekko am 11.08.10 15:41:25

Das mit der Gegenbewegung war auch eher ein Wunschtraum, in 90 % der Fälle geht es nach einem solchen Kursrutsch mind. für einige Tage , wenn nicht Wochen , in die südliche Richtung. Eine 4 vor dem Komma halte ich sogar noch im August für möglich.

[heinzxxx]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.966.981 von Push Daddy am 11.08.10 15:51:31

!!!!!! Wie schon angesprochen,bei 4,xx Euro bin ich wieder dabei !!!!!!!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.105 von heinzxxx am 11.08.10 16:04:18

!!!!!! Wie schon angesprochen,bei 4,xx Euro bin ich wieder dabei !!!!!!!

Träume sind Schäume.

[Sekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.966.981 von Push Daddy am 11.08.10 15:51:31

Die gestrige, überraschende Halbierung der Dividende war ein Schock für Anleger (für mich auch)! Solche Aktionen zerstören viel Vertrauen! Ich hätte noch verstehen können, wenn man jetzt erst mal die Dividende um 25% kürzt, und dann im nächsten Quartal nochmal um 25%! Aber unangekündigt und direkt um 50%. Das ist doch eine Sauerei!

Irgendwas läuft da (schief) hinter den Kulissen!!!

Wegen 5 % Dividendenrendite muss man nicht in einen Immobilienwert der zweiten Reihe mit ungewissem Geschäftsmodell investieren!

Da kauft man doch lieber eine BASF mit 4,5%, eine E.ON oder RWE mit 7%, eine Allianz mit 5,5% oder eine Deutsche Post oder Telekom mit 7% usw. - alles DAX Werte mit langjährig bewährtem Geschäftsmodell ohne Heuschrecke als Hauptanteilseigner mit zweifelhaften Absichten.

Für mich stand bei GAGFAH ganz klar die hohe Dividende im Vordergrund!!! Ich bin sicherlich nicht der einzige, der so denkt!

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.135 von Sekko am 11.08.10 16:07:56

Schief läuft da schon seit einiger Zeit , war zumindest abzusehen das eine Dividendenkürzung kommt. Aber gleich um 50 % ist schon heftig und zeigt eigentlich wie nötig Gagfah dieses Geld wohl hat.

Ich bleib dabei, 4,XX noch diesen Monat und die 4,00 noch dieses Jahr....

[Sekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.180 von Push Daddy am 11.08.10 16:12:41

Klar! Der Chart ist eh angeschlagen. Wir sind wie gesagt seit September letzten Jahres in einem klaren Abwärtstrend. Nach dem Test des letzten Zwischentiefs bei 5,16 EUR gehts ggf. zügig abwärts bis zur Abwärtstrendlinie bei etwa 4,50!

Zumal der Gesamtmarkt jetzt über den Sommer offensichtlich auch konsolidieren wird!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.135 von Sekko am 11.08.10 16:07:56

Wegen 5 % Dividendenrendite muss man nicht in einen Immobilienwert der zweiten Reihe mit ungewissem Geschäftsmodell investieren!

Für mich stand bei GAGFAH ganz klar die hohe Dividende im Vordergrund!!! Ich bin sicherlich nicht der einzige, der so denkt!

14% Dividende haben dich für das "unsichere Geschäftsmodell" entschädigt, bei 7% ist das "unsichere Geschäftsmodell" für dich wertlos und du steigst aus.

Vielleicht steigst du wieder ein, wenn Gagfah Verluste macht und die Dividende deshalb angehoben wird.

Jeder, wie er es für richtig hält. Bis zur nächsten Blödelei.

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.180 von Push Daddy am 11.08.10 16:12:41

Ja klar,diese Prognosen kommen immer nach einem Kurssturz.
Ist Dir schonmal aufgefallen,dass der Markt bei Immobilienwerten gar nicht darauf schaut,ob Gewinn erziehlt wird? Colonia Real Estate notiert bei ungefähr 40% vom NAV,erzielt aber kaum Gewinn,obwohl die Zahlen morgen sollen ganz gut sein.Das würde bei Gagfah ungefähr 5 Euro entsprechen,Gagfah ist aber hochprofitabel.
Alles Kaffeesatzleserei.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.291 von bernieschach am 11.08.10 16:25:13

ganz ehrlich jetzt steht bei mir zumersten mal ein MInus bei der Gagfah Position überlege gerade ernsthaft das handtuch zuschmeißen was eine scheiße einfach nur gerade läuft

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.303 von GAGFAHmann am 11.08.10 16:27:18

Du hast halt einen sehr grossen Depotanteil in Gagfah.Wenn der Markt abschmiert,kann es schon auf 5 Euro gehen,tiefer halte ich für sehr unwahrscheinlich.
Ich hab mal auf Bill Gross gehört,nur anstatt Staasanleihen hab ich Colonia Real Estate Anleihen gekauft.Das Zeugs rentiert mit über 11% p.a. und läuft nur noch 16 Monate.Lynas und Arafura bist Du ja auch dabei,wird schon werden.

Gruss bernie

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.291 von bernieschach am 11.08.10 16:25:13

Ja klar,diese Prognosen kommen immer nach einem Kurssturz.

Das ist einfach eine Sache der Wahrscheinlichkeiten. Nach so einem Sturz geht es in 90 % der Fälle deutlich weiter nach unten, noch ca. 10-15 % Verlust und es steht eine 4 vorne, da fällt eine solche Prognose leicht.

Das würde bei Gagfah ungefähr 5 Euro entsprechen,Gagfah ist aber hochprofitabel.

Hochprofitabel weil alles aus den Immo`s rausgeholt wurde, wird aber auf die Dauer nicht funktionieren. Der FFO sinkt ja auch seit einiger Zeit...

[Sekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.253 von hermann39 am 11.08.10 16:20:23

14% Dividende haben dich für das "unsichere Geschäftsmodell" entschädigt, bei 7% ist das "unsichere Geschäftsmodell" für dich wertlos und du steigst aus.


Ich bin schon zur Hälfte ausgestiegen - zum Glück! Und der Rest ist mit Short-CFDs abgesichert!!!

Der Punkt ist: Bei nur 5% Rendite kaufe ich als jetzt E.ON, RWE, BASF etc und keine GAGFA!

Der Aufschlag von gut 7% bei der bisherigen GAGFAH-Dividende von 13% war für mich (und ist für viele andere Investoren) der Risikoaufschlag für das "unsichere Geschäftsmodell" der GAGFAH!

Bei gleich hoher Rendite zweier Alternativen ist das Risiko entscheidend für die Wahl!

Kapiert???

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.339 von bernieschach am 11.08.10 16:32:09

Die laufen auch sehr gut. Allerdings war ich von Gagfah immer überzeugt und habe die Dividenden auch immer zum aufstocken der Position genutzt.
Allerdings glaube ich das ich durch das beitreten in dieses Forum nicht mehr so ganz rational bei Gagfah gehandelt habe. Vorbörslich hätte ich gut verkaufen können aber ich habe einfach wie ein Lehminger davor gesessen und zugeguckt wie sich die 15% plus so langsam in Luft aufgelöst haben.
Vorher hatte ich noch davor gewarnt das in dem Forum teilweise der Nötige Abstand zu dem Wert fehlt und nun Habe ich mir selbst einen riesigen Buchverlust vorzuwerfen aus eben diesem Grund.
CH0018062676 Ist sehr interessant müsste mit knappen 9,8% Rentieren
CH0043156311 Der ist etwas Risikoreicher aber Gibt 12% bin bei beiden schön lange drin und sie haben mir viel gebracht. Ich denke das ist sicherer als eine Colonia Anleihe
Grüß NIls

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.377 von Push Daddy am 11.08.10 16:36:59

Was schwierig einzuschätzen ist,sind halt die Zinsen bei einer neuen Finanzierung,4% p.a. sind wohl schwierig wieder zu bekommen.
Soviel ich weiss,war ein Grossteil der Immobilien zum Zeitpunkt des Kaufs in einem sehr guten Zustand,da kann man schonmal einige Jahre sparen.
Ich bin gegenüber dem Management und Fortress nicht so negativ eingestellt,ich denke,die wissen was sie machen.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.475 von bernieschach am 11.08.10 16:49:28

Ich bin gegenüber dem Management und Fortress nicht so negativ eingestellt,ich denke,die wissen was sie machen.

naja, Fotress ist ne Heuschrecke und was Heuschrecken aus soliden Unternehmen machen können kann man sich ja bei Grohe / Villeroy & Bosch oder auch Märklin anschauen. Ich persönlich vertraue da keinen Heuschrecken, anders wäre es wenn Buffet eingestiegen wäre. Fortress ging es wohl nur ums abmelken...

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.502 von Push Daddy am 11.08.10 16:53:02

Villeroy und Boch natürlich...

[jerobeam]

wenn man ihnen laut CC schon 500m EUR bei 2/3 LTV für 7 Jahre zu LIBOR+120bps angeboten hat, sollten die 4% kein Problem sein. Das Volumen muss natürlich insgesamt höher sein aber ich denke die werden schon was sehr angenehmes hinbekommen.

[Steinwollsocke]

GAGFAH kaufen

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein.

GAGFAH habe heute die Q2-Zahlen vorgelegt. Die Mieteinnahmen hätten sich aufgrund des geringeren Portfoliovolumens um 5% auf EUR 238 Mio. verringert. Das EBIT und die FFO hätten etwa im Rahmen der Erwartung und des Konsenses gelegen. Während das Portfolio im 2. Quartal 2009 um EUR 73 Mio. wertberichtigt worden sei, hätten die Abschreibungen im 2. Quartal 2010 bei EUR 8 Mio. (SES Research e: EUR 0 Mio.) gelegen.

Das EBT und der Jahresüberschuss hätten daher unter den Schätzungen gelegen. Das Unternehmen habe einen nahezu unveränderten operativen Cashflow (FFO) von EUR 0,17 je Aktie (EUR 0,16 je Aktie aus der Vermietung und EUR 0,01 je Aktie aus Immobilienverkäufen) erzielt. Im Einzelverkauf habe GAGFAH 190 Wohnungen für EUR 14 Mio. (19% Nettomarge, Mietmultiplikator 18,3) und 2.500 Wohnungen als Pakete für EUR 102 Mio. zum Buchwert verkauft (Multiplikator 11,9).

Erstmals seit Ende 2008 sei der Leerstand im 2. Quartal durch die höhere Nachfrage nach Wohnungen und GAGFAHs verstärkten Vermietungsbemühungen von 5,3% auf 5,0% zurückgegangen (bereinigt um Wohnungsverkäufe). Das Unternehmen bleibe bei seinem Zielwert von 5% beim Leerstand.

GAGFAH habe ihre Quartalsdividende von EUR 0,20 auf EUR 0,10 je Aktie reduziert. Zwar sei eine Dividendenkürzung in 2010 erwartet worden, jedoch nicht um 50% (Konsens EUR 0,73 für 2010) angesichts GAGFAHs unveränderter Leistungsfähigkeit beim operativen Cashflow. In der Vergangenheit sei GAGFAHs aggressive Dividendenpolitik oft kritisiert worden.

In Bezug auf die Finanzierungssituation von GAGFAH sei die reduzierte Dividende jedoch ein Vorteil. Auf die künftigen Refinanzierungsverhandlungen sollte der einbehaltene Cashflow positive Auswirkungen haben. Es werde damit gerechnet, dass GAGFAH ihren LTV von derzeit 67% über Immobilienverkäufe und die deutlich geringere Ausschüttungsquote reduziere (EUR 90 Mio. geringere Dividende pro Jahr). Ein LTV von etwa 60% sollte ein nachhaltiges Niveau darstellen (SES Research e). Wie in der Telefonkonferenz erwähnt, könnte das Unternehmen mit den einbehaltenen Mitteln auch Schulden oder eigene Aktien zurückkaufen.

Angesicht der unveränderten Cash Flow-Stärke (FFO-Rendite höher als 10%) sei der Investment-Case weiter intakt. Der starke Kursrückgang infolge der Dividendenkürzung stelle eine attraktive Einstiegsgelegenheit dar. Mit 6% sei die Dividendenrendite im Peer Group-Vergleich immer noch herausragend. Der kontinuierlich fallende Leverage über Immobilienverkäufe und die Thesaurierung verbessere die Finanzsituation und sollte sukzessive die große Lücke zwischen dem NAV (EUR 12,44) und dem Aktienkurs schließen.

Das Kursziel laute weiter EUR 7,80.

Die Analysten von SES Research bewerten die GAGFAH-Aktie nach wie vor mit "kaufen". (Analyse vom 10.08.2010) (10.08.2010/ac/a/d)

[Zaungast07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.180 von Push Daddy am 11.08.10 16:12:41

Noch vor ein paar Tagen hieß es erst 7-dann 8. Jetzt wird hier schon wieder das das andere Extrem gepuscht. IVG und Deutsche Wohnen zahlen gar keine Divi und ich denke auch Gagfah wird gegen 0 fahren - Negatives gabs bei Gagfah schon immer-aber wenn sie endlich mal was positives machen-wird schon die Insolvenz gespielt. Ich verstehs nicht

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.590 von Zaungast07 am 11.08.10 17:03:01

Du hälst 4,XX für ein Extrem? Das sind etwas über 10 % , wenn das so weitergeht haben wir das noch diese Woche...

[Zaungast07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.604 von Push Daddy am 11.08.10 17:05:10

Ich hab jetzt nicht gerade Mathe studiert ???

[Zaungast07]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.643 von Zaungast07 am 11.08.10 17:11:05

OK,sorry-hab die,xx nicht beachtet. Aber glaub ich nur, wenn der Gesamtmarkt abschmirrrrt.Aber auch bei der doppelten Dividende würde Gagfah dahinterher

[Sekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.672 von Zaungast07 am 11.08.10 17:14:51

OK,sorry-hab die,xx nicht beachtet. Aber glaub ich nur, wenn der Gesamtmarkt abschmirrrrt.

Was glaubst Du denn, was der Gesamtmarkt heute macht??? DAX über 2% im Minus, SP über 2,6% im Minus!

Und das war erst der Auftakt zum Sommerloch!!!

[Lampenhannes]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.604 von Push Daddy am 11.08.10 17:05:10

Push Daddy - ganz ehrlich, ich habe selten einen solchen möchtegern-schlauschwätzer wie dich erlebt.

das interessanteste finde ich, daß du alles mögliche (und alle möglichen!) zusammenschmeisst und am Ende immer irgendeinen Löffel aus deiner eigenen Suppe rauslöffelst, der dann tatsächlich auch halbwegs passt - übrigens würde das, was du so an Quark von dir gibst so ziemlich auf 80% aller Unternehmen/Aktien passen!!!

Fakt ist:
1. Divi wurde nicht überraschend gekürzt!
2. Höhe der Kürzung ist überraschend!
3. Abschläge auf den Kurs seit gestern sind stark übertrieben, da der innere Wert des Unternehmens nun größer wird durch weniger Ausschüttung!
4. EK Quote wird verbessert, dadurch bessere Grundlage zur Neufinanzierung (entweder später oder vorzeitig!)
5. Dividendenrendite ist selbst beim Kurs von 6 € noch attaraktiv
6. Wer keine Lust mehr auf Gagfah hat sollte halt verkaufen (oder hat dies bereits getan)

Insgesamt geht mir dieses ganze getröte von dir die letzten 2 Tage ziemlich auf den Keks da du aussser Spekulationen und Meinungen kaum was sachliches beigetragen hast.

Vielleicht solltest du dich besser um deine ganzen Immobilien kümmern, da scheinst du dich ja super auszukennen.

Träum weiter!

LH

[coolrunning]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.826 von Lampenhannes am 11.08.10 17:33:16

100 % Zustimmung

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.826 von Lampenhannes am 11.08.10 17:33:16

1. Divi wurde nicht überraschend gekürzt!

Das war mir schon vor Monaten klar, die Dividende wurde je teilweise nicht einmal durch die FFO verdient. Das habe ich hier schon vor Monaten geschrieben. Ich habe nichts anderes behauptet.

2. Höhe der Kürzung ist überraschend!

Allerdings, eine Kürzung um 50 % ist schon heftig. Ich habe nichts anderes behauptet.


3. Abschläge auf den Kurs seit gestern sind stark übertrieben, da der innere Wert des Unternehmens nun größer wird durch weniger Ausschüttung!

Ja, ja das mit dem inneren Wert ist so eine Sache. Kennst du eine Börse an der der innere Wert gehandelt wird? Nein, ich auch nicht, für mich ist der Aktienkurs entscheidend und der geht m.E. innerhalb der nächsten Zeit Richtung kleiner als 5.


4. EK Quote wird verbessert, dadurch bessere Grundlage zur Neufinanzierung (entweder später oder vorzeitig!)

WENN das "eingesparte Geld" nicht für Instandhaltungen / Investitionen für den Bestand draufgeht.

5. Dividendenrendite ist selbst beim Kurs von 6 € noch attaraktiv

Da gibts m.E. interessantere Werte.



da du aussser Spekulationen und Meinungen kaum was sachliches beigetragen hast.

Natürlich sind das Spekulationen und Meinungen zur Zukunft, dafür ist dieses Forum ja u.a. auch da

Auch wenn dich der Kursverlauf ankotzt, ich bin der falsche Adressat für deinen Frust...

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.996 von Push Daddy am 11.08.10 17:55:13

Und bei kleiner als 5 Euro kaufst du dann??

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.043 von Sargon8 am 11.08.10 18:01:07

Ich werde das beobachten, evtl. Stop-Buy um die Gegenbewegung mitzunehmen. Werde ich aber genau beobachten...

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.996 von Push Daddy am 11.08.10 17:55:13

Jetzt mal ganz im Ernst Kerlchen, was ist Dein Antrieb über Tage hinweg diesen Thread mit Deinen Meinungen und Spekulationen zuzumüllen wenn Du nicht in Gagfah investiert bist und auch nicht sein wirst ?

Was ist Deine Motivation ?

Warum wechselst Du denn nicht in den Eon, RWE, Telekom oder Telefonica Thread und verbreitest Deine Thesen dort ?

Denkst Du wirklich die Leute haben nicht gerafft, dass Du auf noch niedrigere Kurse für Deinen Einstieg hoffst ? Glaubst Du wirklich diese Kurse durch Deine Thesen bei WO herbeischreiben zu können ?

Wir alle hier durften jetzt über 2 Tage hinweg Deine Meinung über den gesamten Tag verteilt zur Genüge mitlesen und sind Dir wirklich dankbar dafür. Noch dankbarer wären wir allerdings, wenn Du Dich von nun an lediglich an harte Fakten hälst und Deine Spekulationen etwas reduzierst.

[schlapperplapper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.826 von Lampenhannes am 11.08.10 17:33:16

was redest du da von eigenkapital stärken, wenn du der gewinne aus verkäufen wegrechnest wird trotzdem alles ausgeschüttet und das bei einer absolut ungesunden investionsquote und verkäufe sind bilanztechnisch für das eigenkapital neutral zu werten.....richtig wäre 3 jahre lang garkeine dividende zahlen und wieder ordentlich in den bestand durch renovierung zu investieren... (dann würde die aktie auch für mich interessant)...wer nur auf die dividende schaut wird bei diesem wert in den nächsten jahren sein blaues wunder noch erleben.... die aktie hat in den letzten zwei jahren gelder ausgeschüttet, die sie eigentlich für ihr operatives geschäft benötigt hätte, damit hätte man wertschöpfen könnnen...und dem kurs hätte es auch besser getan..

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.084 von Steinwollsocke am 11.08.10 18:05:16

Ich habe, zurecht, auf fallende Kurse gesetzt, ich handel da nach dem kurzfristigen Trend. Und wenn ich meine Chancen sehe nutze ich sie. Auch für dich gilt: Ich bin der falsche Adressat für deinen Frust, nutze lieber die Möglichkeiten und renne ein kleines Stück mit der Herde, besser als sich der Herde entgegenzustellen...


Du Dich von nun an lediglich an harte Fakten hälst und Deine Spekulationen etwas reduzierst.

Soweit ich deine Postings hier in der letzten zeit überblicken konnte waren deine Postings auch eher Spekulation und keine harten Fakten.

[gate4share]

BIn jetzt echt ein wenig am fürchten!

Finde ja die Dividendensenkung gar nicht schlimm eigentlich.

Aber, wenn insgesamt der markt es nicht gut findet und der Kurs dadurch gedrückt wird, dann nützt mir das auch nichts.
Gerade mit meinem kreditfinanzierten Engangment, in Höhe von 100.000 mit Einstand ca. 6,08 - ist das schon nicht so einfach.
Bei 80 cent Dividende war da irgendwie mehr abgesichert als bei eben nur 40 cent. Das für das Unternehmen selber nur 40 mehr Möglichkeiten und damit auch Ertragsperspektiven entstehen, stimmt zwar, aber bringt mir zunächst nichts, wenn ich auf höhere Kurshöhen setzen muss, um mein Kreditengangment zurück zu führen.

[wallstreetmarc]

für mich stellt sich die Frage, warum Gagfah überhaupt noch aussschüttet..
Da die Strategie offensichtlich geändert wurde hin zu einer besseren Bilanz und dadurch besseren Refinanzierungsmöglichkeiten und besserer Chancennutzung für Käufe; dann sollte der Weg doch schon konsequent sein. So ist doch alles weder Fisch noch Fleisch in den Unternehmenszielen.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.163 von gate4share am 11.08.10 18:15:47

Du hast Aktien auf Kredit gekauft und dann auch gleich für 100.000 € ? Bist du den wahnsinnig?

[Steinwollsocke]

Nach wie vor ist es doch so, dass sofern unsere Bilanzierungsregeln nicht völlig für die Katz, die Wirtschaftsprüfer nicht vollständig korrupt und die Finanzbeamten nicht völlig unfähig sind, dürfte die Bilanz von Gagfah im Großen und Ganzen stimmen.

Nach wie vor ist es doch so, dass ich für 5,64 Euro pro Gagfah Aktie einen Gegenwert an Immobilien von 12,44 Euro bekomme.

Nach wie vor ist es doch auch so, dass das Bewirtschaften von Immobilien eines der sichersten Geschäfte der Welt ist. Zumal die Immobilien von Gagfah nicht gerade zum Luxussegment gehören sondern dem einfachen Mann einen Unterschlupf bieten. Der Ausdruck Betongold stammt ja auch nicht von ungefähr und letztendlich entwickelt die Gagfah keine Software oder anderes geistiges Gut sondern hat Ihr Kerngeschäft eben im Vermieten und Verkaufen von besagten Immobilien.

Was hat sich also seit gestern geändert ? Okay, die Dividende verbleibt zunächst einmal zur Hälfte im Unternehmen, vorerst jedenfalls. Und weiter ?

Um ehrlich zu sein interessiert mich bei meinen Investments neben der Solidität und Krisenfestigkeit des Kerngeschäfts vor allem, wieviel Buchwert ich für meinen Euro bekomme. Und wenn der Buchwert deutlich höher ist als die Marktkapitalisierung, umso besser.

Mehr braucht man dazu auch nicht wirklich zu sagen.

Ich bin weder Pusher noch Basher, vielmehr realist. Meine Bewertungen mache ich nicht von der intraday Psychologie an den Märkten abhängig sondern setzte auf ganz klassische und langweilige Instrumente wie Bewertungen nach DCF oder Analysen zum KBV.

Für mich persönlich ist Gagfah noch immer ein sehr interessantes Investment. Wer lediglich in Gagfah investiert war, weil er Quartalsweise eine hohe Dividende bekam dürfte jetzt allmählich kalte Füße bekommen haben und raus aus der Aktie sein.

Wer dagegen etwas mehr auf Makro schaut und sich mal überlegt wie die gigantische Geldmengenausweitung der letzten Jahre wohl auf Sachwerte aller Art wirken wird sobald die Industrie wieder an die Auslastungsgrenze kommt, weiß weswegen er in Aktien und speziell in Unternehmen mit (stein)harten Assets investieren sollte.

So what ? Kursziel 4,xx Euro ? Na, da setz ich noch einen drauf und rufe Kursziel 2,49 Euro auf 6 Monate Sicht aus. Alles natürlich nur meine Meinung. Glaubt Ihr mir das jetzt ? Dann solltet Ihr aber schnellstmöglich verkaufen. Umso billiger kann ich nachkaufen. Es soll auch Leute geben, die anderen Leuten regelmäßig erzählen wie wenig Wert ein bestimmtes Unternehmen sei, um sich anschließend selbst billig mit Anteilen an diesem Unternehmen einzudecken.

Bei Goldman Sachs mag dies wohl funktionieren, bei Pushdaddy on WO wohl eher nicht.

Also, Ball flach halten, Hirn einschalten und sich nicht von Bauernfängern verunsichern lassen.

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.195 von Push Daddy am 11.08.10 18:18:54

Bitte, dieses Thema hatten wir schon vor einiger Zeit. Er hatte glaube ich kaum Zinsen bezahlt dafür.
Ich denke und hoffe, daß der Kurs bald wieder dreht. Ob der Kurs wirklch unter 5 geht, wir werden sehen. Alles Spekulation.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.134 von Push Daddy am 11.08.10 18:12:11

uch für dich gilt: Ich bin der falsche Adressat für deinen Frust, nutze lieber die Möglichkeiten und renne ein kleines Stück mit der Herde, besser als sich der Herde entgegenzustellen...

Ich bin definitiv nicht gefrustet. Auch ich habe am Vorabend der Zahlen 75 Prozent meiner Gagfah Aktien verkauft und 2 Tage zuvor mein gesamtes Paket an Deutsche Bank Aktien beim Stand von 55,95 Euro aufgelöst.

Mit Wohlwollen habe ich also die Kursverluste gestern und heute beobachtet und würde mich über weitere Kursverluste die nächsten Tage sehr freuen.

Dennoch bin ich nicht so charakterlos und erzähle hier in diesem Forum wider besseren Wissens Müll und verunsichere damit die paar hundert Leser hier nur um mir meine eigenen Taschen im Anschluss ein paar Pips besser füllen zu können. Das gehört sich nicht.

Auch wenn ich auf weiter fallende Kurse setze und mein üppiges Liquiditätspolster möglichst weit unten wieder in Aktien stecken möchte, werde ich niemals wider besseren Wissens Unternehmen schlechter reden als sie tatsächlich sind.

Und nichts anderes machst Du hier ! Das weißt Du aber selbst und auch die meisten User hier dürften nicht so einfach gestrickt sein um nicht zu durchblicken was genau Du eigentlich treibst.

Insofern, einfach mal locker bleiben und nicht weiter fundamentalen Müll erzählen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.537 von jerobeam am 11.08.10 16:56:25

wenn man ihnen laut CC schon 500m EUR bei 2/3 LTV für 7 Jahre zu LIBOR+120bps angeboten hat, sollten die 4% kein Problem sein

Jerobeam, woher hast du das, das Gagfah dieses Angebot hat?

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.256 von Steinwollsocke am 11.08.10 18:29:08

Dennoch bin ich nicht so charakterlos und erzähle hier in diesem Forum wider besseren Wissens Müll und verunsichere damit die paar hundert Leser hier nur um mir meine eigenen Taschen im Anschluss ein paar Pips besser füllen zu können. Das gehört sich nicht.

Auch wenn ich auf weiter fallende Kurse setze und mein üppiges Liquiditätspolster möglichst weit unten wieder in Aktien stecken möchte, werde ich niemals wider besseren Wissens Unternehmen schlechter reden als sie tatsächlich sind.

Und nichts anderes machst Du hier ! Das weißt Du aber selbst und auch die meisten User hier dürften nicht so einfach gestrickt sein um nicht zu durchblicken was genau Du eigentlich treibst.

Du musst langsam vorsichtig werden, du kommst in den Bereich der Unterstellungen. Nenne mir bitte eine Stelle an der ich Müll erzählt habe?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.163 von gate4share am 11.08.10 18:15:47

Immer mit der Ruhe. Sieben Millionen Aktien in zwei Tagen, so viel wurde noch nie gekauft. Die Käufer halten die Preise für fair, außerdem ist so ein reinigendes Gewitter gut für eine Bodenbildung.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.303 von hermann39 am 11.08.10 18:34:58

Sieben Millionen Aktien in zwei Tagen, so viel wurde noch nie gekauft.

Vielleicht sollte man sagen "gehandelt". Die Aktien die gekauft wurden wurden logischerweise auch verkauft


Die Käufer halten die Preise für fair

Absolut richtig, und die Verkaufer für zu teuer....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.195 von Push Daddy am 11.08.10 18:18:54

Komisch überall sagst du was zu, aber dazu hast du bisher nichts gesagt.

Habe das hier mehrmals kommuniziert, und es gab schon leute die mit mir geschimmpft haben, weil ich das so oft hier erzählte.
War so in den letzten 4 MOnaten.

Und du hast dazu nichts gesagt!
Und nun meinste es wäre wahnsinnig !

Stelle das mal nur einfach so fest!

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.384 von gate4share am 11.08.10 18:45:48

Nunja ich verzocke mein Studium auch nicht viel besser gate4share^^ also cool bleiben. Normalerweise kaufe ich immer wenn das Blut fließt aktuell würde ich es machen wenn ich nicht noch andere Tolle sachen gefunden hätte

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.384 von gate4share am 11.08.10 18:45:48

Das hast du gut festgestellt, ich war in der letzten Zeit hier bei Gagfah nur sporadisch aktiv daher habe ich das nicht mitbekommen.

Aber muss ja jeder selbst wissen was er macht, es wird aber seinen Grund haben das dauerhaft erfolgreiche Trader es ablehnen auf Kredit zu spekulieren, warum sieht man hier...

[hasni]

also ich erwarte keine Kurse unter 5 E, vielleicht mal ein kurzes Abtauchen unter diese Marke, aber ich muss push-daddy doch insoweit in Schutz nehmen, als ich seine Postings durchaus noch im Rahmen des möglichen Szeaarios sehe.

mal ganz abgesehen davon, dass Kurse unter 5 Euro nur noch gut 10 Prozent von den aktuelen Kursen entfernt sind, aber wir haben in den letzten 2 Jahren schon derartige Übertreibungen gesehen- ich kann mich an mehrere frühere Baissen mit ähnlich dramatischen Kursverlusten erinnern- da sind die Prognosen von push daddy ja wirklich noch harmlos.

Übrigens der allgemein bekannte H. Prior hat Telekom schon vor Jahren auf Kursziel Null gesetzt, und mit all dem Hokuspokus hat er unter seinem Namen sogar seine Aktiengesellschaft an die Börse gebracht.

Und da ich auch für Steinwollsocke und seine oft herausragenden Postings grössten Respekt habe, erlaube ich mir diese Anmerkung. Mir persönlich käme es nie in den Sinn, bei w.o. zum besten zu geben, dass ich Aktien in nicht unerheblichem Umfang auf Kredit gekauft habe.
Einfach deswegen weil das wirklich bei unbedarferen Usern zu Nachahmungen führen kann mit im Einzelfall vielleicht wirklich schlimmsten Wirkungen. Ich kenne genügend Leute, die sich mit kreditfinanzierten Investments von " billigen" Aktien ruiniert haben.
Ich frage mich ehrlich, warum man gerade diese Information im Rahmen eines Börsenforums wie w.o. überhaupt plazieren will.
Und m.E. ist es noch gefährlicher, wenn man es auf der Basis ernst zu nehmender Postings hier zum besten gibt.
Übrigens, das ist- ich sage das losgelöst von gagfah- das ausgeprägteste Pushing in einem Forum, das ich mir vorstellen kann. Denn es vermittelt ja schein die Idee eines wirklich so gut wie sicheren Investments.

Also soll keine Kritik sein, an niemanden, aber ich dachte, ich setzte es hier mal rein, weil ich persönlich- da stimme ich Socke voll zu- schon denke, das man eine gewisse Verantwortung auch gegenüber anderen usern hat, vor allem denjenigen, die sich mit dem Thema Börse erst seit kurzem beschäftigen, und gerne- zu gerne - willig sind " gute Ratschläge einzuholen.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.437 von hasni am 11.08.10 18:52:42

Also soll keine Kritik sein, an niemanden, aber ich dachte, ich setzte es hier mal rein, weil ich persönlich- da stimme ich Socke voll zu- schon denke, das man eine gewisse Verantwortung auch gegenüber anderen usern hat, vor allem denjenigen, die sich mit dem Thema Börse erst seit kurzem beschäftigen, und gerne- zu gerne - willig sind " gute Ratschläge einzuholen.

Absolut !

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.218 von Steinwollsocke am 11.08.10 18:23:02

Na, wenn wir gerade so verantwortungsbewusst an newbies denken, dann nochmal, obwohl Wiederholung:

Steinwollsocke schreibt: Nach wie vor ist es doch so, dass ich für 5,64 Euro pro Gagfah Aktie einen Gegenwert an Immobilien von 12,44 Euro bekomme.

Wird wie gesagt öfter so dahingeschrieben, ist aber zumindest nicht das vollständige Bild.

Vielmehr investiertst Du - überschlägig berechnet - je Aktie in Immobilien, die von Gagfah mit etwa 39 Euro bilanziert sind, und auf denen etwa 27 Euro Schulden lasten.

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.276 von gate4share am 11.08.10 18:31:53

hat Brennan wie gesagt im CC gestern erwähnt. Kannst ja gerne reinhören wenn du mir nicht glaubst.

[R-BgO]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.578 von jerobeam am 11.08.10 19:13:25

hab' das gleiche wie Du gehört...

[GAGFAHmann]

Also ich muss sagen so wie ich es am Anfang gesagt habe. Das Forum beeinflusst und Pusht vorallem. Und das sage ich nicht als NewBEE ich ernähre mich mit Aktienhandel. Aber ich kann sagen das mich das Forum als solches Beeinflusst hat und ich gesteren ziemlich Irrational gehandelt habe.
Aber ich Gebe auch zu bedenken das zu Beeinflussung immer 2 gehören. Also jemanden der es macht und einer der drauf hört und der ist dann selbst schuld!!!

[Schleef]

Wenn wir schon dabei sind noch was zum vielbeschworenen bombensicheren Geschäftsmodell.

Es ist sicher richtig, dass Umsatz (Miete) und operative Kosten (Verwaltungsaufwand und Instandhaltung) bei Gagfah sich wahrscheinlich nur langsam ändern werden. Also kein Absatzeinbruch um 20% binnen einem halben Jahr, wie es z.B. ein Autohersteller befürchten muss. Auch kein nennenswerter Einfluss von z.B. Rohstoffkosten (Flugzeugsprit bei Airlines etc.). Gilt nach unten wie nach oben - also auch keine kurzfristigen positiven Überraschungen von der Seite zu erwarten.

Aber: Den Hauptkostenblock machen die Kreditzinsen für die Fremdmittel aus. Völlig anders als bei typischen Industrieunternehmen oder Dienstleistern.

2009 sah das etwa so aus:
Nettomieten (ohne umlegbare NK): 669 Mio
Kosten Verwaltung und Instandh.: 180 Mio
Rohgewinn: 486 Mio
Zinsen: 310 Mio
FFO aus Vermietung: 166 Mio

Die Schattenseite des stetigen Geschäftes ist, dass aus über 9 Mrd. Kapital in den Wohnungen nur ein Rohgewinn aus der Vermietung von 486 Mio oder 5,2% erwirtschaftet wurde. Und das trotz der eher knapp bemessenen Instandhaltung und der Kostenvorteile als grösster Wohnungsbestandsverwalter.

Vorsorglich erwähne ich, dass ich selbst reichlich Gagfah Aktien habe. Sogar grösste Position im Depot (durch Zuwachs ;-) - ich streue aber generell, daher ~10% Depotanteil.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.559 von Schleef am 11.08.10 19:09:30

Nach wie vor ist es doch so, dass ich für 5,64 Euro pro Gagfah Aktie einen Gegenwert an Immobilien von 12,44 Euro bekomme.

das ist blanker Unsinn - ein Denkfehler.
Ein Investor in die Gesellschaft hat keineswegs direkte Anteile an eine Immobilie sondern nur an der Gesellschaft.
Wer das nicht auseinander halten kann, sollte keine Aktien erwerben.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.698 von infomi am 11.08.10 19:29:52

Nach wie vor ist es doch so, dass ich für 5,64 Euro pro Gagfah Aktie einen Gegenwert an Immobilien von 12,44 Euro bekomme.

das ist blanker Unsinn - ein Denkfehler.
Ein Investor in die Gesellschaft hat keineswegs direkte Anteile an eine Immobilie sondern nur an der Gesellschaft.
Wer das nicht auseinander halten kann, sollte keine Aktien erwerben.

Na, ich denke, dass ist Steinwollsocke - den ich da zitiert habe - schon klar. Es ging ersichtlich darum, wie man die Vermögenswerte der AG - fiktiv zu Analysezwecken - auf einzelne Aktien herungerrechnet.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.437 von hasni am 11.08.10 18:52:42

Das Problem der "guten Ratschläge" liegt in ihrer Kostenlosigkeit begründet.

Anders ausgedrückt: Grundsätzlich treffen gegen Entgelt tätige Berater belastbare Aussagen.
Unentgeltliches "Geschwätz von gestern" - ein historisch geprägtes und leider auch heute tagesaktuelles beflügeltes Wort - kümmert morgen niemanden mehr.

Was wird da alles ins Feld geführt... Verkäufe seien eigenkapitalneutral, nur um mal ein Beispiel zu nennen (Beitrag 39.968.095). Oder erst wird ausgerufen "4,00 Euro noch in diesem Jahr" (Beitrag 39.967.180) und wenige Augenblicke später relativiert auf "4,xx Euro", was auch bei 4,99 Euro zutrifft. Bei Lesen dieses haarspalterischen Hickhacks empfinde ich Frust.

Gruß

Silberpfeil

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.750 von Silberpfeil1 am 11.08.10 19:38:05

Oder erst wird ausgerufen "4,00 Euro noch in diesem Jahr" (Beitrag 39.967.180) und wenige Augenblicke später relativiert auf "4,xx Euro", was auch bei 4,99 Euro zutrifft. Bei Lesen dieses haarspalterischen Hickhacks empfinde ich Frust.


Vielleicht war der Frust auch schon vorher da und du hast daher folgende Aussage nicht verstanden:


Ich bleib dabei, 4,XX noch diesen Monat und die 4,00 noch dieses Jahr....

Eigentlich sollte das jeder so verstehen das ich 4,XX , was auch 4,99 sein kann noch in diesem Monat , also August sehe und 4,00 noch dieses Jahr, also in den verbleibenden Monaten bis 31.12.2010

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.437 von hasni am 11.08.10 18:52:42

Erst mal vielen dank an die drei netten Gefährten die mir Mut zusprachen - das war jetzt auch nötig für mich.

Ehrich gesagt, nervt mich Push Daddy auch total jetzt. Es mag sein, dass nicht alles folgerichtig ist, dennoch ist das ein klares Statement, wenn auch biweilen dürftig begründet und dadurch aber kraftvoller kommuniniert.

Also ich würde auch jetzt am Liebsten auf seine Stellungnahmen verzichten. Aber warum wollen wir? Weil er eben die andere Seite unserer Investitionsannahmen darstellt, und wir können dem kaum etwas entgegensetzen. Unternehmerische Fakten mögen auf unser Seite, der Markt indes folgt oft anderen Argumenten.

So sind solche Stellungnahmen, die eher einen negativen Kursverlauf beschreiben, in jedem threat immer unbeliebt. Man wird angegangen, man soll doch den Mund halten oder was man überhaupt als Nichtinvestierter hier mache.

Tatsächlich sind jedoch solche leute sehr wichtig, damit man zu einer einigermassen objektiven Meinungsbildung kommt. Denn in der Regel sind in enem thread nur Leute die schon investiert sind, aber zumindest grosses Interesse haben.
Diese sind von Natur aus, der Ansicht, oder hoffen zumindest, dass der Kurs steigt.

Und in diesem Umfeld sind mahnende Stellungnahme, wenn diese denn fundiert begründet sind, sehr wichtig.
Trotztdem hört man es nicht gern.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.578 von jerobeam am 11.08.10 19:13:25

Jerobeam, glaube ich habe dir immer alles geglaubt, oder?


Interssierte mich eben, wie sich die Quelle ist, wo du es her hast!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.750 von Silberpfeil1 am 11.08.10 19:38:05

Sind denn Verkäufe zum Buchwert nicht eigenkapitalneutral?

Warum denn nicht?

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.559 von Schleef am 11.08.10 19:09:30

Wird wie gesagt öfter so dahingeschrieben, ist aber zumindest nicht das vollständige Bild.

Vielmehr investiertst Du - überschlägig berechnet - je Aktie in Immobilien, die von Gagfah mit etwa 39 Euro bilanziert sind, und auf denen etwa 27 Euro Schulden lasten.


Richtig, allerdings bekomme ich summa summarum pro investiertem Euro einen Gegenwert von ca 2,20 Euro.

In dem Moment, in dem ich in Gagfah investiere, bekomme ich für jeden Euro genau den Gegenwert, welcher verbleibt wenn man vom gesamten Vermögen die gesamten Schulden abzieht.

Also 2,20 für 1 Euro.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.777 von Push Daddy am 11.08.10 19:43:32

Ich meinte die Anschluß"diskussion" mit Zaungast. Das weißt Du aber auch.

Ansich habe ich keinen Frust. Ich habe den Begriff gewählt, weil er hier oft genannt wurde.

Wenn die Diskussion wieder in Richtung "Immobilien" (fundiert) zurückfindet, haben Du und ich und alle mehr davon.

Gruß

Silberpfeil

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.867 von Silberpfeil1 am 11.08.10 19:58:01

Ich meinte die Anschluß"diskussion" mit Zaungast. Das weißt Du aber auch.

Nein, das weiss ich nicht. Ich habe meine Meinung nicht geändert , so wie du es dargestellt hast.


Wenn die Diskussion wieder in Richtung "Immobilien" (fundiert) zurückfindet, haben Du und ich und alle mehr davon.

Allerdings, dann wäre es aber hilfreich wenn du nicht solche Aussagen tätigst..

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.866 von Steinwollsocke am 11.08.10 19:57:54

Also 2,20 für 1 Euro.

das gilt nur für den Augeblick und in der Annahme, das die Zinsen niemals steigen werden. Wenn die Gesellschaft bis 2013 ca. 6 Mrd. € umschulden muss (was der Fall sein wird und wenn es überhaupt gelingt) und höhere Zinsen als heute anfallen, dann können aus dem investierten 1 € ganz schnell 50 cts. werden.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.779 von gate4share am 11.08.10 19:43:42

So sind solche Stellungnahmen, die eher einen negativen Kursverlauf beschreiben, in jedem threat immer unbeliebt. Man wird angegangen, man soll doch den Mund halten oder was man überhaupt als Nichtinvestierter hier mache.

Nun, natürlich muss man jedes zweiseitige Problem immer von beiden Seiten beleuchten.

Was ich aber überhaupt nicht akzeptieren kann, sind Personen, die zwar an die Seite 1 der Münze glauben, dennoch möglichst vielen anderen die Seite 2 Schmackhaft machen möchte um maximal aus der Angelegenheit profitieren zu können.

Wer meine Posts verfolgt, weiß, dass ich diese Masche generell immer anprangere. Egal ob es sich dabei um Analysten oder Hobbytrader handelt.

[Silberpfeil1]

Gate4Share,

damit ein Verkauf eigenkapitalneutral erfolgt, muß man den Nagel exakt auf den Kopf treffen und genau zum Buchwert verkaufen. Grundsätzlich geschieht dies in den seltensten Fällen. Überlege bitte selbst einmal, wie oft Du in Deinem privaten Bereich schon eigenkapitalneutral veräußert hast. Deinen Beiträgen zufolge kann dies - so Du schon mal verkauft hast (manche kaufen und halten ja) - nicht der Fall sein. Denn in einem Deiner vorangegangenen Beiträge schilderst Du das Heben stiller Reserven beim Objektverkauf als einen Teil des Investitionskalküls in eine Immobilie.

Steinwollsocke und Schleef,

ich denke, es ist eine gute Zusammenfassung, wenn wir festhalten, daß man den Eigenkapitalanteil, den Gagfah in der Bilanz ausweist, für rund die Hälfte erwerben kann und sich dabei aber des Risikos bewußt sein muß, daß dieses ausgewiesene Eigenkapital durch zusätzlich im großen Umfang aufgenommenes Fremdkapital stark gehebelt ist, und sich daher Veränderungen der Einnahmen- und/oder Ausgabenseite in besonderem Maße multiplikativ auf das Eigenkapital auswirken.

Gruß

Silberpfeil

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.849 von gate4share am 11.08.10 19:55:21

Nun, es kommt darauf an.

Im Fall Gagfah ist es so, dass man teilweise die Erlöse aus dem Verkauf zum Tilgen der Verbindlichkeiten verwenden muss, welche der Höhe nach anteilig auf der verkauften Immobilie gelastet haben.

Wenn Gagfah also eine Wohnung mit Buchwert 100 Euro für 100 Euro verkauft, und von diesen 100 Euro etwa 66 Euro geliehen waren und 33 Euro eigenes Geld sind, gibt Gagfah die 66 Euro an den Gläubiger weiter und vermindert damit die Gesamtverbindlichkeiten um eben 66 Euro. Die eigenen 33 Euro dagegen bleiben im Unternehmen. Wenn Dein EK absolut betrachtet also gleich bleibt, Deine Verbindlichkeiten jedoch geringer werden, wird somit Deine EK Quote höher. Folglich war der Verkauf zum Buchwert nicht EK neutral sondern EK mehrend.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.939 von Silberpfeil1 am 11.08.10 20:09:54

ich denke, es ist eine gute Zusammenfassung, wenn wir festhalten, daß man den Eigenkapitalanteil, den Gagfah in der Bilanz ausweist, für rund die Hälfte erwerben kann und sich dabei aber des Risikos bewußt sein muß, daß dieses ausgewiesene Eigenkapital durch zusätzlich im großen Umfang aufgenommenes Fremdkapital stark gehebelt ist, und sich daher Veränderungen der Einnahmen- und/oder Ausgabenseite in besonderem Maße multiplikativ auf das Eigenkapital auswirken.

So ist es.

Ergänzend: Dieser Hebel durch hohe Fremdkapitalquote ist nicht nur Risiko, sondern auch Chance, wenn es nämlich gut läuft (Zinsen runter, Immopreise rauf).
Und: Es wird ja gerne verglichen mit eigenem direkten Immobilienkauf. Üblicherweise haftet man da persönlich, nicht nur mit dem investierten Eigenkapital. Finde ich einen erheblichen Vorteil eines Investments in Gagfah vs. eigene vermietete Immobilie.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.906 von infomi am 11.08.10 20:04:01

das gilt nur für den Augeblick und in der Annahme, das die Zinsen niemals steigen werden. Wenn die Gesellschaft bis 2013 ca. 6 Mrd. € umschulden muss (was der Fall sein wird und wenn es überhaupt gelingt) und höhere Zinsen als heute anfallen, dann können aus dem investierten 1 € ganz schnell 50 cts. werden.

Wie genau wird aus dem investierten 1 Euro denn 0,50 Euro ? Was genau meinst Du ? Meinst Du die gekaufte Aktie in Höhe von einem Euro sinkt auf 0,50 Euro oder Möchtest Du damit aussagen, für einen Euro Investition bekomme ich nur noch 0,5 Euro Buchwert heraus ?

Da musst Du schon sehr viel präziser werden.

Nun, aus einem Euro Aktieninvestition können sogar ganz schnell 0,20 Euro werden, nämlich dann, wenn der Kurs von 5 auf 1 Euro sinkt.

Wie aber bei steigenden Zinsen sich das Verhältnis von 1 Euro Investition zu 2,20 Buchwert auf das Verhältnis 1 zu 0,5 mindert, sprich umgerechnet der NAV in diesem konkreten Fall um 75 Prozent oder gut 9,30 Euro aufgrund steigender Zinsen rückläufig ist, musst Du mir bitte genau vorrechnen.

Das wäre dann der Fall, wenn aufgrund steigender Zinsen bei gleichbleibendem Kurs von 5,60 Euro pro Aktie die Mehraufwendungen für die Zinsen den NAV von 12,44 auf 3,11 Euro drücken würden.

Möchtest Du diese Aussage nochmal überdenken oder stehst Du wirklich dahinter ?

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.956 von Steinwollsocke am 11.08.10 20:12:57

Da stimme ich ebenfalls zu, wenn man es so betrachten möchte, daß man einem Objekt quotal Refinanzierungsvolumen zuordnen möchte. Das hatte ich unberücksichtigt gelassen, weil die Rückführung des anteiligen Finanzierungsrahmens nicht zwingend bei einem konkreten Objektverkauf gegeben sein muß.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.343 von Push Daddy am 11.08.10 18:39:22

Vielleicht sollte man sagen "gehandelt". Die Aktien die gekauft wurden wurden logischerweise auch verkauft

Danke, wußte ich noch nicht.

[hermann39]

WSJ:
The demand for Treasury debt stayed strong at the government's 10-year note auction, which came at the lowest yield since January 2009.

Die Anleger kaufen gierig T-Bills, fast ohne dafür Zinsen zu bekommen. Was will man mehr. Wenn Gagfah 3% anbietet, wäre das für manche Bank doch ein gutes Geschäft.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.369 von hermann39 am 11.08.10 21:17:20

Dann ruf doch mal da an und erzähl denen das sie der Bank mal 3 % bieten sollen, die Banken können damit ja zufrieden sein weil es für die T-Bills sehr wenig gibt.


Je später der Abend desto besser die Vorschläge.....


Erzähl uns aber bitte wie die bei gagfah auf deinen Vorschlag reagiert haben...

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.406 von Push Daddy am 11.08.10 21:24:32

Ich sage nur, dass die Zinsen niedrig bleiben.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.442 von hermann39 am 11.08.10 21:31:44

Abwarten...

[Zahlen]

Im 3. Quartal 2008 hat Gagfah im Durchschnitt eine Kaltmiete von 4,92 EUR/qm erzielt.

Im 2. Quartal 2010 hat Gagfah im Durchschnitt eine Kaltmiete von 5,05 EUR/qm erzielt.

Der Leerstand ist im gleichen Zeitraum von 3,8% auf 5,0% gestiegen (jeweils ohne zwecks Verkaufs als EW entmietete Einheiten).

Wir berechnen nun die Effektivmiete als Mietertrag auf den gesamten Bestand (ohne zwecks Verkaufs als EW entmietete Einheiten) indem wir den Leerstand von der Quadratmetermiete anteilig abziehen:

Im 3. Quartal 2008 hat Gagfah im Durchschnitt eine Effektivmiete von 4,73 EUR/qm erzielt.

Im 2. Quartal 2010 hat Gagfah im Durchschnitt eine Effektivmiete von 4,80 EUR/qm erzielt.

Das heißt also daß die Miete pro qm vom 3. Quartal 2008 bis zum 2. Quartal 2010 um 2,6% gestiegen ist, während die Effektivmiete pro qm um 1,4% gestiegen ist.

Das ist sicher kein rauschendes Vermietfest. Aber Anzeichen für weitverbreiteten Verfall kann ich hier auch nicht erkennen.

In dem betrachteten Zeitraum hat Gagfah etwa 8,2% seiner Wohnflächen verloren, und zwar in erster Linie durch Blockverkäufe, in zweiter Linie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und schließlich auch hier und da durch Abriß. Erfreulicherweise weisen die hier ermittelten Zahlen nicht auf eine Verschlechterung des Gesamtbestands durch die Verkäufe hin.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.968.956 von Steinwollsocke am 11.08.10 20:12:57

Meine dein Beispiel zeigt deutlich, dass dieser Verkauf sehr wohl Eigenkapitalneutral ist!

Denn, ob das Eigenkapital, wie hier zunächst in der Wohnung gebunden war, oder nach dem Verkauf ja bar zur Verfügund steht, ändern ja am Eigenkapital nichts.

Allerdings, da Silberpfeil recht, es wird wohl fast nie zum Buchwert verkauft. Wenn wird Berichte von AGs sehen, dann kann erkennen, dass du auch gern mit den Massstäben schon mal gespielt wird. "Kein Objekt unter Buchwert" - oder "immer mehr als der Ankaufspreis" - beides muss nicht heissen, dass man nicht doch Verluste machte.


Aber im Beispiel von Steinwollsocke - verstehe ich nicht, warum sich da etwas verändert haben sollte. Das Eigenkapital in Euro bleibt vollkommen gleich, egal wie gebunden oder frei das Eigenkapital ist. Wenn Fremdkapital zurückgeht, und das tut es ja, wenn man Darlehen tilgt, durch Teile der Verkaufserlöse, dann steigt der Anteil in % des Eigenkapitals , aber in Euro bleibt er gleich. Ein Verkauf zum Buchwert wäre auch Erfolgsneutral - hat also grundsätzlich - bis auf evtl Kosten die mit enem Verkauf anfallen -keinen Einfluss auf die Ertragsbilanz, bzw. den Gewinn.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.634 von Zahlen am 11.08.10 22:00:53

Interssante Aufstellung!

In der Tat sieht man an dieser Aufstellung keine grosse Verschlechterung der Bestände in der Hinsicht, dass nur noch schlechtere, also weniger Miete bringende Wohnungen übrigs bleiben.
Allerdings ist der Anteil der abgegebenen Bestände auch nur unter 5 %, und die allgemeine Mietsteigerung, bzw. auch die Gagfah ständig kommuniziert ist sicherlich höher in diesem 1,5 Jahren als nur 1,2 %!
Somit liegen die noch behaltenden Objekt tatsächlich wohl etwas- geringfügig - in der Miete pro Quadratmeter unter dem vorherigen Gesamtbestand.

Aber ganz bestimmt kann nicht davon gesprochen werden, dass nur gute Bestände verkauft wurden und vermehrt die schlechteren, unvermietbaren Wohnungen bestehen bleiben.

Überraschend fand ich aber, dass man mit dem Leerstand von jetzt 5 % wohl schon am ende der Ziele angelangt sein will. Das Ziel soll auch 5 % sein. Grundsätzlich ist das ein sehr hohe Leerstand, allerdings bezogen auf den Bestand von Gagfah, kann es auch eine gute Zahl sein.

[BigDaddyRich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.764 von Sekko am 11.08.10 17:25:45

das war nicht der Auftakt zum Sommerloch, sondern das Ende desselben, in dem mit wenigen Umsätzen neue Höchststände erreicht wurden...

[Silberpfeil1]

Zu später Stunde in Kurzform und bewußt einfach gehalten:

01.01.2000: Geburtsstunde der ImmoAG mit 500.000 GK:

Aktiva...........I.................Passiva

Bank.....500.000.I.Grundkapital....500.000



01.01.2000 Kauf einer Immobilie für 1.000.000



Aktiva...........I.................Passiva

Boden....200.000.I.Grundkapital....500.000

Gebäude..800.000.I.Grundschuld.....500.000



31.12.2010 10 Jahre Abschreibungen = 20 Prozent auf 800.000 = 160.000

Mieteinnahmen entsprechen Schuldzinsen. Keine Tilgung.



Aktiva...........I.................Passiva

Boden....200.000.I.Grundkapital....500.000

Gebäude..640.000.I.Verlustvortrag.-160.000

.................I.Grundschuld.....500.000



EK per 31.12.2010: 340.000



01.01.2011 Verkauf der Immobilie für 900.000 (entspricht 10 Prozent Abschlag auf AK)

Vollständige Rückführung der Grundschuld.



Aktiva...........I.................Passiva

Bank.....400.000.I.Grundkapital....500.000

.................I.Verlustvortrag.-100.000



EK per 01.01.2011: 400.000

Gruß

Silberpfeil

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.970.110 von Silberpfeil1 am 11.08.10 23:15:43

Ein wunderbares Kurzbeispiel einer HGB Bilanzierung mit linearer AfA.

Aber was willst Du damit sagen bezüglich Gagfah???

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.970.110 von Silberpfeil1 am 11.08.10 23:15:43

Allerdings umfaßt der Zeitraum von 2000 bis 2010 11 Jahre und nicht 10.

Ändert aber nichts grundsätzliches an dem Beispiel.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.970.110 von Silberpfeil1 am 11.08.10 23:15:43

Schön, dass du es klar stellen willst.

Doch meine ich, es ist nach wie vor falsch!

Gagfah macht doch überhaupt keine Abschreibungen, in den Zahlen die für den AG Abschluss/Geschäftsbericht massgeblich sind!

Es wird jährlich bewertet, die Abschreibungen sind vielleicht in der Steuerlichen Bilanz von Interesse , aber nicht unserer.

Ich muss darauf bestehen, das Eigenkapital bleibt exakte das Gleiche, wenn eine Wohnung, oder sonst ein gut zu Buchwerten verkauft wird.
Die Eigenkapitalquote kann sich ändern, nur wie das Eigenkapital angelegt ist, ob in Immoblien, Wertpapieren ,oder Waren, zb.Eier, oder Rohstoffe......etc, oder eben Bar oder in Kontoguthaben, hat keinerlei Einfluss auf den Wert.
Der Wert bleibt immer gleich, wenn Geld in Ware tauscht, die zum gleichen Betrag bewwertet wird, oder umgekehr!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.757 von gate4share am 11.08.10 22:15:32

Allerdings ist der Anteil der abgegebenen Bestände auch nur unter 5 %,

Nein, es wurden 8,12 % des Bestandes abgegeben:

Residential core portfolio Q3 2008 : 10.544.867 qm
Residential core portfolio Q2 2010 : 9.687.681 qm

und die allgemeine Mietsteigerung, bzw. auch die Gagfah ständig kommuniziert ist sicherlich höher in diesem 1,5 Jahren als nur 1,2 %!


(1) Von Ende Q3 2008 bis Ende Q2 2010 sind es 1,75 Jahre.
(2) Die "allgemeine Mietsteigerung" war wohl schon höher als nur 1,2 %.
(2.1) Aber wir haben 2,6 % Mietsteigerung im Gagfah Portfolio.
(2.2) 1,2% kommen in meinem Beitrag überhaupt nicht vor. Solltest Du die 1.4% Steigerung der Effektivmiete meinen, vergleichst Du Äpfel (Mietpreissteigerung) mit Birnen (Effektivmietpreissteigerung)
(2.3) Um die allgemeine Effektivmietsteigerung ausrechnen zu können bräuchte man auch die allgemeine Leerstandsentwicklung.
(2.4) Auch kann man die allgemeine Mietsteigerung (ganz Deutschland) nicht ohne weiteres mit der Mietenentwicklung in einem geographisch ungleichmäßig verteilten Portfolio - wie es Gagfah hat - vergleichen.


Somit liegen die noch behaltenden Objekt tatsächlich wohl etwas- geringfügig - in der Miete pro Quadratmeter unter dem vorherigen Gesamtbestand.


Wegen der Unzulässigkeit der von Dir angestellten Vergleiche kannst Du so Deine Schlußfolgerung nicht begründen.

Aber ganz bestimmt kann nicht davon gesprochen werden, dass nur gute Bestände verkauft wurden und vermehrt die schlechteren, unvermietbaren Wohnungen bestehen bleiben.

Hier sind wir uns einig.

Überraschend fand ich aber, dass man mit dem Leerstand von jetzt 5 % wohl schon am ende der Ziele angelangt sein will. Das Ziel soll auch 5 % sein. Grundsätzlich ist das ein sehr hohe Leerstand, allerdings bezogen auf den Bestand von Gagfah, kann es auch eine gute Zahl sein.


Ein Teil der Leerstandssteigerung ist wohl schon auf die Blockverkäufe zurückführbar. Gut vermietete Objekte sind eben besser zu verkaufen. Im vorletzten Quartal sind etwa 2000 Wohnungen in Berlin en bloc verkauft worden. Da in Berlin der Leerstand niedrig ist (2,7%), hat das natürlich den Leerstand im Restportfolio erhöht.

Außerdem muß man berücksichtigen, daß eine niedrigere Leerstandsquate als 5% natürlich mit Aufwand verbunden ist:

Man muß entweder sein Angebot mehr bewerben, oder Mietzugeständnisse machen, oder mehr in die allgemeine Instandhaltung der Häuser oder in die Renovierung der Wohnungen stecken. Oder ein bißchen von allem. Ob diese Kosten durch den etwas geringeren Leerstand wieder hereinkommen darf bezweifelt werden.

'Mal so als Beispiel: Gagfah gibt etwa 8 Euro pro qm und Jahr für Instandhaltungsarbeiten aus. Bei der Konkurrenz ist es mehr - z.B. 12 Euro. Das ist ein Unterschiedsbetrag von 4 Euro pro qm und Jahr oder 0,33 Euro pro qm und Monat. 0,33 Euro sind aber 6,5% von den 5,05 Euro Miete pro qm und Monat. Also müßte sich der Leerstand um 6,5% auf -1,5% verringern damit sich das rechnet. Das ist aber offensichtlich nicht möglich.

All das ist hier für den durschnittlichen Fall durchgerechnet worden. In Frankfurt (0,3%) ist der Leerstand extrem niedrig und in Zwickau (16,6%) extrem hoch. In Gegenden in denen bessere Mieten erzielt werden können lohnt es sich natürlich auch entsprechend mehr in die Instandhaltung zu stecken.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.969.004 von Steinwollsocke am 11.08.10 20:20:14

Das wäre dann der Fall, wenn aufgrund steigender Zinsen bei gleichbleibendem Kurs von 5,60 Euro pro Aktie die Mehraufwendungen für die Zinsen den NAV von 12,44 auf 3,11 Euro drücken würden.

so war´s gemeint ohne dies an einem rechenbeispiel vorführen zu wollen (es geht dabei auch nicht um rechnerische Exaktheit).

Der NAV einer Immobilienaktie ist ein `nice to know´ aber hat zunächst überhaupt nichts mit dem `Wert´der Aktie der Gesellschaft zu tun, die von sehr viel mehr Einflüssen abhängt (z.B. Zinsen für das Fremdkapital).

[Sargon8]

http://prde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-pressAr…

[Silberpfeil1]

Guten Morgen (gilt auch für mich),

ja, man sollte öfters die Finger benutzen. Mein Beispiel umfaßt 11 (statt der gewollten 10) Jahre, also nehmen wir einen Verkauf 01.01.2010 an. Danke für die Aufmerksamkeit!

Gut, Gagfah ist eine Gesellschaft nach luxemburgischem Recht. Gagfah weist 2 wesentliche Positionen aus: "Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert." Für mich sind das grundsätzlich die um jedwede Abschreibungen fortgeführten Anschaffungskosten. Zusätzlich wird "Gewinn aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten" ausgewiesen. Hier gehe ich davon aus, daß Veräußerungserlöse über Buchwert erfaßt werden. Andernfalls bitte gerne korrigieren!

Unstrittig ist, daß wenn ein Objekt zum steuerlich maßgeblichen(!) Buchwert von 500.000 geführt wird und dieses zu diesem Buchwert verkauft wird, der Vorgang steuerlich neutral bewertet wird. Würde der gesamte Verkaufserlös in die Tilgung von Verbindlichkeiten gehen, dann würde sich auch das Eigenkapital nicht ändern. Verkürzter Buchungssatz: Grundschuld an Objekt. Aber wann trifft das schon so kumulativ zu? Das meinte ich mit "den Nagel exakt auf den Kopf treffen." Sobald die Steuern ins Spiel kommen, dann sehen wir bereits eine Auswirkuung auf das Eigenkapital.

Gruß

Silberpfeil

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.967.764 von Sekko am 11.08.10 17:25:45

Ich meine, wir sollten das Sommerloch ganz entspannt durchstehen, kassieren für dieses Jahr 0.50 Eu/aktie = ca 10 % und warten auf bessere Zeiten, die bei niedrigen Zinsen zwangsläufig kommen.

Ich sehe die Entwicklung nicht negativ.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.971.012 von Silberpfeil1 am 12.08.10 09:07:29

Das passt schon, wirst ja die Finger genommen haben aber die waren bei 10 am Ende

[Sargon8]

Nicht das wir statt der "angekündigten" 4,xx bald wieder 6,xx haben...

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.971.341 von Sargon8 am 12.08.10 09:42:51

Nicht das wir statt der "angekündigten" 4,xx bald wieder 6,xx haben...

Wo denkst du hin. Experten irren nicht, sonst wären es ja keine Experten.

Deswegen gehe ich auch nicht in die Kirche.

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.971.673 von hermann39 am 12.08.10 10:18:10

Ich gehe schon, aber Glaube hat an der Börse nichts verloren

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.970.470 von Zahlen am 12.08.10 01:37:05

Gebe dir komplett Recht!

Aus Flüchtigkeit stellte ich teilweise falsche Vergleiche an, bzw. sind meine Aussagen, wie du schon sagst, nicht durch meinen Zahlenvergleich belegbar!

Auch der Überlegungen bezüglich des Leerstandsabbaus kann ich mich wohl angschliessen.
Man empfindest es eben grundsätzlich als Positivum wenn eine geringe Leerstandsrate erzielt werden kann. Grundsätzlich verursacht ein hoher Leerstand, ja auch Kosten und vermindert die Mieteinnahmen gegenüber dem Soll.
Doch, wenn ein zu grosser Aufwand betrieben werden muss, um eine höhere Vermietungsquote zu erreichen, dann kann es in der Tat sinnvoll sein, auch eine 5 % ige Leerstandsquote zu akzeptieren.
Und in der Tat, ist es wohl der Mix, der Standorte, die zu diesen 5 % führen. In westdeutschen Metropolen wären solche Leerstandsraten eine Katastrophe, jedoch für schlechte ostdeutsche Gebiete sicher schon gute Zahlen!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.971.012 von Silberpfeil1 am 12.08.10 09:07:29

""Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert." Für mich sind das grundsätzlich die um jedwede Abschreibungen fortgeführten Anschaffungskosten."

Das ist grundsätzlich verkehrt:

Gagfah bilanziert nach IFRS, nicht nach HGB. Das heißt hier, daß Objekte bei ihrem Erwerb (oder bei ihrer Fertigstellung oder bei Bilanzeröffnung) zu nach DCF ermittelten Werten eingewertet werden. Anschaffungskosten (b.z.w. Herstellungskosten) spielen hier keine Rolle. Dabei können 'bargain purchase' Gewinne in der GuV entstehen. Grundsätzlich können natürlich auch genauso gut 'bargain purchase' Verluste entstehen. Aber seltsamerweise kommt das so gut wie nie vor.

Weiterhin werden (bei Gagfah - das ist keine IFRS Vorschrift) die Immobilien alle 4 Jahre jahreschargenweise* neu nach DCF bewertet (CC Q2 2009). Außerdem werden natürlich (hoffentlich ) die in IFRS vorgeschriebenen 'impairment tests' (Beeinträchtigungstests) vorgenommen.

*jahreschargenweise heißt:
Dieses Jahr werden also diejenigen Immobilien neubewertet, die 2006 zuletzt bewertet wurden und die nicht zwischenzeitlich bereits neubewertet wurden. Nächstes Jahr werden diejenigen neubewertet, die 2007 zuletzt neubewertet wurden. Etc.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.970.470 von Zahlen am 12.08.10 01:37:05

Also wenn du schon was Falsches bei mir entdeckst will ich das aber auch bei dir!

Es ist nicht so, dass ein Leerstand bedeutet, dass man die Miete nicht als Einnahmen verbuchen kann. Sondern ein Leerstand verursacht auch, zumindest die Kosten der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Wie das beispielsweise sind: Grundsteuer, Versicherungsprämien, Hausmeister- und Gartenpflege etc. sowie auch Grundkosten in Bezug Heiz- und Wasserkosten.
Nur ein ganz geringer Anteil wird durch Minderkosten dieser Grundnebenkosten, die sich durch den Leerstand ergeben, durch einen Leerstand gesenkt. So könnte man weniger Ausgaben für den Hausmeister haben, einen "Rabatt" auf die Grundsteuer bei einigen Gemeinden bei Leerstand erreichen.
Dagegen steht aber wieder, dass durchaus eine gewisse, sonst Mieterseits zu erfüllende Verpflichtung, von Abnutzung der Schönheitsreparaturen, nun der Vermieter dafür aufkommen muss.

Also nur der Abgleich, mögliche erzielbare Mieteinnahmen der Leerstandes ist falsch. Leerstand verursacht auch Kosten!
Somit ist bei weit weniger als den von dir genannten Sätzen, eine Verringerung des Leerstandes sinnvoll, auch wenn dadurch zunächst höhere Kosten akzeptiert werden müssen.

Dennoch sehr interesant, dass es in der Tat auch mal sinnvoll sein kann, bewusst auch einen Leerstand in Kauf zu nehmen.

[Kostnix69]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.971.018 von hermie01 am 12.08.10 09:08:44

ich habe leider, wie wohl die meisten Aktionäre, keine Einblicke in die Unternehmensdetails aus dem Tagesgeschäft etc.
Meine Investmentüberlegung in Gagfah war/ ist wie folgt:

Darlehen iHv von ca. 6.000 mEUR zu ca. 4% p.a. = Zinsaufwand p.a. 240 mEUR
Netto-Cashflow aus Vermietung ca. 480 mEUR p.a. (aktuell)

Das ergibt ein Cashflow Überschuss aus Vermietungsgeschäft von ca. 240 mEUR p.a. (natürlich vor Fixkosten wie Personal, Verwaltung, Wartung etc.), setzen wir für die Fixkosten ca. 40 mEUR p.a. an, so verbleiben ca. 200 mEUR p.a.. diese können nun entweder zur Tilgung eingesetzt werden, was dann den EK-Anteil automatisch erhöht, da ja die Aktivseite dadurch nicht berührt ist, also konstant bleibt.
Oder es wird überwiegend ausgeschüttet wie bisher, was zu einem direkten Zufluss beim Gesellschafter führt.
In beiden o.g. Fällen wird jedoch immer eine gleich große Wertsteigerung zugunsten des Gesellschafters erreicht, einmal in Cash, einmal in Zuwachs des buchhalterischen Anteilwertes.

Bezogen auf die Marktkapitalisierung (Marktwert des EK)von 1,25 Mrd EUR (heute) würde eine ungefähre Mietrendite von 200/1250 = 16% p.a. erreicht werden. Und das ist doch nun wirklich nicht schlecht, oder??

EIn echtes Problem würde für Gagfah und seine Aktionäre m.E. eigentlich erst entstehen, wenn die Zinslast die Mieteinnahmen übersteigt, was ungefähr in der Größenordnung von 7 - 7,5% p.a. Soll-Zinsen/Kreditkosten erreicht wäre.
Wenn Gagfah in der andauernden Niederigzinsphase einer Verlängerung der Kredite zu ähnlichen Konditionen wie zuvor umsetzt, sehe ich auf absehbare Zeit keine Gefahr für das Geschäftsmodell.

Zusätzlich zu diesem Grundmodell ergeben sich natürlich noch Chancen durch den profitablen Verkauf von Wohnungsbeständen ... und zZt boomt der Immobilienmarkt, und nicht nur der für Luxusobjekte. Also am Ende des Jahres wird man m.E. auch diesen Effekt in der Bilanz erkennen können. Entscheidend ist dabei, ob Objekte nachhaltig über Buchwert (ca. 850 EUR/qm) abgesetzt werden können. Z.Zt. dürfte das deutlich der Fall sein.
Ergo, nach dem Kurseinbruch von vorgestern, habe ich nochmals moderat nachgekauft ...

[GAGFAHmann]

Scheinbar fängt der Markt an das mittlerweile auch mal zu verstehen. Ich würde jetzt gerne ein Zitat aus "Die Geheimnisse der Wertpapieranalyse" geben aber ich bin zu schreibfaul.
Hoffen wir mal das die 5,7 halten dann habe wir keine Probleme. Der Markt neigt halt zu Übertreibungen wie in diesem Forum.
Mal sind es 7-8 dann mal wieder

4,XX

oder doch


4,00

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.076 von gate4share am 12.08.10 10:58:02

"Also wenn du schon was Falsches bei mir entdeckst will ich das aber auch bei dir!
"

Bei Dir ist überhaupt nichts falsch. Nur deine Beiträge enthalten gelegentlich Fehler.

Meine aber auch.

"Es ist nicht so, dass ein Leerstand bedeutet, dass man die Miete nicht als Einnahmen verbuchen kann. Sondern ein Leerstand verursacht auch, zumindest die Kosten der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Wie das beispielsweise sind: Grundsteuer, Versicherungsprämien, Hausmeister- und Gartenpflege etc. sowie auch Grundkosten in Bezug Heiz- und Wasserkosten."

Da hast Du natürlich vollkommen recht. Den Nebenkosteneffekt des Leerstands habe ich absichtlich weggelassen um die Argumentation einfach und verständlich zu machen.

Die Frage ist ja auch, wie hoch der Nebenkosteneffekt wohl durchschnittlich ist. Schätzungen zwischen 15% und 25% (als Prozentsatz von der Kaltmiete) erscheinen mir realistisch.

Es wäre schön wenn Du 'mal Deine letzte Nebenkostenabrechnung nehmen würdest und da rausrechnen würdest was bei einem Leerstand noch zu zahlen wäre. Das dann als Prozentsatz von der Kaltmiete ausdrücken, und schließlich meine Berechnung der Effektivmiete um diesen Anteil berichtigen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.610 von Zahlen am 12.08.10 11:54:40

Erstelle für meine eigene Wohnung keine Nebenkostenabrechnung!
Wohl für einige andere......

Wenn du mit 15 bis 25 % die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten meinst, die auch noch anfallen, wenn eine Wohnung leer steht, dann ist das tendenziell hoch.

Allerdings wenn damit die gesamten Nebenkosten gemeint sind, ist das zu gering!

Das gilt umso mehr, als wir ja hier von Mieten von "nur" netto 5 Euro ausgehen!

Man muss auch sehen, dass nicht alle Nebenkostenabrechnungen vergleichbar sind, denn teilweise, wie bei den Heizkosten, werden eben die Kosten direkt vom Mieter an die Versorgungsunternehmen gezahlt.

Unter 10 % der Nettomiete liegen die Kosten, die bei einem Leerstand weiter anfallen, mit Sicherheit nicht. An Ansatz von 15 % würde ich mal so (geschätzt) als zutreffend bezeichnen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.744 von gate4share am 12.08.10 12:09:35

Nur ein ganz kleines Kostenbeispiel, wo sogar Nebenkosten durch Leerstand anfallen, die sonst nicht da wären.

Die Stromversorgung für die leere Wohnung!
Klar man kann den Strom abstellen, dann wird nichts verbraucht - man hat aber auch ein Licht bei Besichtigungen oder evtl Arbeiten.

Aber für den Zähler fallen in den allermeisten Fällen doch "Zählergebühren" an. Hier mit meine Mittelstand sind das 4,50 Euro - und die werden sofort , ab dem ersten Monat, unnachgiebig eingetrieben. In Köln habe ich erlebt, das wohl die Stadtwerke vor Ort, da dafür , soweit es sie gibt, immer zuständig sind, auch Leerstände von 6 Monaten einfach hinnehmen, ohne dafür den Hausbesitzer zur Kasse zu bitten. Das ist aber die absolute Ausnahme - ob gewollt, oder nur bei mir durchgerutsch, lassen wir mal dahin gestellt.
In Düsseldorf, hat man mir ab dem zweiten Monate 7,50 Euro berechnet - das alles ohne einen Watt Verbrauch.

Jetzt könnte man den Zähler ausbauen lassen. Kostet nichts. Doch der Einbau, wird nur auch nur teilweise von den örtlichen Versorgern selber vorgenommen, teilweise muss dazu zusätzlich eine Fachfirme beauftragt werden.
Egal ob alles die Versorger machen oder man noch einen Dritten braucht, wohl nie unter 280 Euro zu bekommen.

Tja, dann kann so die Zählergebühr, bei kleineren Wohnungen schon mal locker allein bis zu 4 % betragen!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.744 von gate4share am 12.08.10 12:09:35

"Wenn du mit 15 bis 25 % die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten meinst, die auch noch anfallen, wenn eine Wohnung leer steht, dann ist das tendenziell hoch."

Natürlich meine ich die verbrausunabhängigen Kosten, da nur dies bei einem Leerstand weiterhin anfallen. Wenn Du meine Schätzung zu hoch findest, dann um so besser: es ergibt sich durch die Berücksichtigung des Nebenkosteneffekts auch nur eine geringfügige Änderung meiner Berechnung der Effektivmiete.

"Allerdings wenn damit die gesamten Nebenkosten gemeint sind, ist das zu gering!

Das gilt umso mehr, als wir ja hier von Mieten von "nur" netto 5 Euro ausgehen!"

Natürlich meine ich nicht die gesamten Nebenkosten - die fallen bei einem Leerstand schließlich nicht mehr an. Und können deshalb auch beim Nebenkosteneffekt des Leerstands nicht berücksichtigt werden.

"Man muss auch sehen, dass nicht alle Nebenkostenabrechnungen vergleichbar sind, denn teilweise, wie bei den Heizkosten, werden eben die Kosten direkt vom Mieter an die Versorgungsunternehmen gezahlt.
"

Wenn man nur diejenigen Nebenkosten berücksichtigt die bei einem Leerstand noch anfallen sind die Heizkosten des Mieters unerheblich. Sie werden in keinem Fall berücksichtigt - ob sie nun über Nebenkosten oder direkt bezahlt werden.

"Unter 10 % der Nettomiete liegen die Kosten, die bei einem Leerstand weiter anfallen, mit Sicherheit nicht. An Ansatz von 15 % würde ich mal so (geschätzt) als zutreffend bezeichnen."

Also 15% - das untere Ende meines Schätzbereichs.

Bei Ansatz eines Nebenkosteneffekts des Leerstands von 15% ergibt sich:

Effektivmiete Q3 2008 = 4,70 EUR/qm
Effektivmiete Q2 2010 = 4,76 EUR/qm

Zuwachs der Effektivmiete dann also 1,2% statt 1,4%.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.811 von gate4share am 12.08.10 12:17:19

Scheint ja umfangreich zu sein, so eine Immo-Kostenrechnung.

Wahrscheinlich gibt`s da ganze Bilbliotheken drüber.

[hermann39]

Solange gate4share in Gagfah investiert ist, bleibe ich auch drin
Trotz ideologischer Differenzen.

[Zahlen]

!

Dieser Beitrag wurde moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.055 von hermann39 am 12.08.10 12:47:41

http://de.wikipedia.org/wiki/Zweite_Berechnungsverordnung

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.000 von Zahlen am 12.08.10 10:49:47

Vielen Dank für Deine ergänzenden Erläuterungen!

Am liebsten wäre mir ja die Steuerbilanz. Am zweitliebsten wäre mir dann die Handelsbilanz vor IFRS. Ob die Bewertung nach DCF "der Segen" ist, weiß ich (noch) nicht. In welcher Form können hierbei steuerliche Gestaltungsspielräume (insbesondere Stundungseffekte) ausgeschöpft werden? Vielleicht gelingt es Dir oder jemand anderem ja, mich zu überzeugen.

Schade, sollte ich mit meiner Darstellung und der erhofften angleichenden Interpretation der IFRS-Ausweise hin zu HGB-Handhabung falschliegen. Gagfah hat wohl keine Verpflichtung(?), neben dem IFRS-Abschluß auch einen HGB-Abschluß zu erstellen (vermutlich, weil in Luxemburg nicht obligatorisch).

Welchen Nutzen mag die jahrgangschargenweise (Neu)Bewertung, sprich das Einfrieren von Bewertungen für einen Zeitraum von 4 Jahren, haben? Kosteneinsparung? Glättungseffekte? Refinanzierungsvorteile?

Gruß

Silberpfeil

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.054 von Zahlen am 12.08.10 12:47:40

Wenn man nur diejenigen Nebenkosten berücksichtigt die bei einem Leerstand noch anfallen sind die Heizkosten des Mieters unerheblich. Sie werden in keinem Fall berücksichtigt - ob sie nun über Nebenkosten oder direkt bezahlt werden.

Bei einem Leerstand kann es sein, daß man dennoch an den Heizkosten beteiligt ist, wenn auch nicht in voller Höhe. Meistens werden die Heizkosten quotal zu 30 (bzw. 50) Prozent nach Wohnfläche und 70 (bzw. 50) Prozent nach Verbrauch aufgeteilt.

Gruß

Silberpfeil

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.054 von Zahlen am 12.08.10 12:47:40

Siehste, deshalb hatte ich ja von 1,2 % Zuwachs der Miete gesprochen!

Hatte das schon gleich eingerechnet

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.416 von gate4share am 12.08.10 13:30:34

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.313 von Silberpfeil1 am 12.08.10 13:16:37

Wenn man nur diejenigen Nebenkosten berücksichtigt die bei einem Leerstand noch anfallen sind die Heizkosten des Mieters unerheblich. Sie werden in keinem Fall berücksichtigt - ob sie nun über Nebenkosten oder direkt bezahlt werden.

Bei einem Leerstand kann es sein, daß man dennoch an den Heizkosten beteiligt ist, wenn auch nicht in voller Höhe. Meistens werden die Heizkosten quotal zu 30 (bzw. 50) Prozent nach Wohnfläche und 70 (bzw. 50) Prozent nach Verbrauch aufgeteilt.Gruß

Richtig!

Aber eben nicht, wenn ein Mieter über eine Gasetagenheizung (je Wohnung) verfügt, und die Kosten direkt mit dem Versorger abrechnet. Nur dann kommt wieder die "Zählergebühr" zum tragen.........

Was ich mich schon über diese Zählergebühr aufgeregt habe und zig Auseinandersetzungen.. und doch nichts erreicht....
Aber es ist ja ehrlich gesagt doch nur eine vergleichsweise Kleinigkeit!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.313 von Silberpfeil1 am 12.08.10 13:16:37

"Bei einem Leerstand kann es sein, daß man dennoch an den Heizkosten beteiligt ist, wenn auch nicht in voller Höhe. Meistens werden die Heizkosten quotal zu 30 (bzw. 50) Prozent nach Wohnfläche und 70 (bzw. 50) Prozent nach Verbrauch aufgeteilt."

Vielen Dank für den Hinweis.

[Schleef]

Unten reinkopiert Pressemitteilung vom 11.08.2010.

44 Wohnungen, meist 50qm werden für über 1 Mio renoviert. Selbst wenn ich mal 55qm Durchschittsgröße annehme sind das > 400€/qm. Halt ein mühsames Geschäft.



GAGFAH modernisiert Wohnungen in Duisburg
11.08.2010

* Investitionen von über einer Million Euro
* Gute Zusammenarbeit mit heimischen Firmen
* Zentrale Lage und Nähe zum Innenhafen

Die GAGFAH GROUP hat mit Modernisierungsarbeiten in Duisburg-Duissern begonnen. Es werden insgesamt 44 Wohnungen aus dem Baujahr 1953 für über eine Million EURO an der Schreiberstraße, Hansa- und Wallensteinstraße modernisiert. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um zwei Zimmer Wohnun-gen mit ca. 50 Quadratmetern. Ab Mitte August wird eine Musterwohnung für Interessenten fertig gestellt sein.

Die Wohnungen werden alle mit neuen modernen Bädern ausgestattet. Zudem werden die Elektroanlagen auf den neuesten Stand gebracht. Es erfolgt eine Sanierung der Treppenhäuser und eine komplette Fassadenrenovierung.
Diese Modernisierungsmaßnahmen werden voraussichtlich im November 2010 beendet sein. „Die Aufträge wurden unter anderem an die regionalen Un-ternehmen vergeben. Damit stärken wir in erheblichem Maß das heimische Handwerk“, betont die Leiterin des Kundencenters, Marion Beier.

Bereits 2005 hat die GAGFAH GROUP zahlreiche Wohnungen auf der gegen-überliegenden Seite Schreiberstraße/Wallensteinstraße in Duisburg moderni-siert. Es sind 18 Komfortwohnungen mit aufwendigen Glaswintergärten ent-standen. „Diese fertig gestellten und modern gestalteten Wohnungen prägen das Stadtbild von Duisburg-Duissern und werden von den Mietern gern ange-nommen“, so die Kundencenterleiterin, Marion Beier.
„Damit sich unsere Mieter in ihren Wohnungen und ihren Quartieren wohlfühlen und lange bei uns wohnen, passen wir zahlreiche Wohnungen entsprechend den heutigen Ansprüchen an Wohnkomfort an“, betont Frau Beier.
Mietinteressenten können sich melden unter:

* Kundencenter Rhein-Ruhr: 0201 - 89 06 22 00
* Mailadresse: [e-mail]

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.452 von gate4share am 12.08.10 13:35:22

Wenn Gagfah überwiegend und auch bei den "Sorgenkindern" Gasetagenheizungen unterhält, mache ich mir um die Werthaltigkeit im Großen und Ganzen keine Sorgen mehr!

Gruß

Silberpfeil

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.287 von Silberpfeil1 am 12.08.10 13:12:02

"Am zweitliebsten wäre mir dann die Handelsbilanz vor IFRS."

Ich würde HGB Bilanzierung auch vorziehen. Da Gagfah - und auch alle im 'Primestandard' der Deutschen Börse notierten Unternehmen - müssen wir uns leider damit auseinandersetzen was diese Zahlen wirklich bedeuten.

"Ob die Bewertung nach DCF "der Segen" ist, weiß ich (noch) nicht."

Ein Segen ist es sicher nicht. Theoretisch sind die per DCF ermittelten 'Zeitwerte' Marktwerte. Denn die der Berechnung zugrundegelegten Diskontsätze werden angeblich von den durch Markttransaktionen für vergleichbare Objekte implizierten Diskontsätze ermittelt. Der Haken dabei liegt natürlich in dem Wörtchen "vergleichbar". Was vergleichbar ist, das ist bis zu einem gewissen Grade subjektiv. Und diese Ermessensspielräume werden durch die handelnden Wirtschftsprüfer erfahrungsgemäß eher zugunsten der Prüflinge genutzt.

Bei Gagfah scheinen die Bewertungen allerdings realistischer zu sein als im allgemeinen. So wurden z.B. im 2. Quartal 2009 Immobilien im Wert von 529,2 MEUR als zum Verkauf bestimmt umgebucht. Diese wurden dann um 18,4 MEUR abgewertet, was 3,5% entspricht. Der Verkauf der Objekte erfolgte später sehr nahe am Buchwert. Die Abwertungserfordernis von mäßigen 3,5% würde ich auch eher als durch die durchschnittlich 2 Jahre alten Bewertungen verursacht ansehen, und nicht durch eine anfängliche Fehlbewertung.

"In welcher Form können hierbei steuerliche Gestaltungsspielräume (insbesondere Stundungseffekte) ausgeschöpft werden?"

Der Luxemburgische Steuersatz für Verbriefungsgesellschaften ist 10%. Ob die luxemburgische Steuerbilanz eine IFRS Bilanz ist, ist mir allerdings nicht bekannt. Daß man in Luxemburg Steuern auf nichtrealisierte Bewertungsgewinne zahlen muß kann ich mir allerdings kaum vorstellen. Dann wäre Luxemburg nämlich nicht wettbewerbsfähig als Standort für Kapitalgesellschaften.

Der Hauptsteuertrick bei Gagfah ist, daß die Gewinne im wesentlichen bei der Mutter in Luxemburg und nicht bei den Untergesellschaften in Deutschland anfallen. Die müssen der Mutter nämlich hohe Zinsen für Darlehen zahlen, aus denen sie das Eigenkapital für den ursprünglichen Objekterwerb bestritten haben. Und schließlich kann Gagfah als Verbriefungsgesellschaft die Dividenden quellensteuerfrei an seine Aktionäre auszahlen.

"Welchen Nutzen mag die jahrgangschargenweise (Neu)Bewertung, sprich das Einfrieren von Bewertungen für einen Zeitraum von 4 Jahren, haben? Kosteneinsparung? Glättungseffekte? Refinanzierungsvorteile?"

Die jahreschargenweise Neubewertung spart natürlich Kosten, was auf jeden Fall ein Vorteil ist. Ob ein Glättungseffekt wünschenswert ist kann man wohl als Geschmacksache betrachten. Ich sehe darin jedenfalls keinen Vorteil. Refinanzierungsvorteile ergeben sich nicht - die Banken machen ihre eigenen Bewertungen b.z.w. interpretieren die vorliegenden Bewertungsgutachten gemäß ihrer Plausibilität und der seitherigen Marktentwicklung.

[Sekko]

Colonia hat heute auch ziemlich schlechte Zahlen vorgelegt! Eine Verschärfung der strukturellen Probleme in der Immobilienbranche???

Jedenfalls schützt auch der NAV von 10 EUR im Vergleich zum Aktienkurs von 4 EUR auch eine Colonia nicht vor weiteren Abschlägen!!!



Do, 12.08.10 12:04
Colonia Real Estate legt Halbjahreszahlen vor

Köln (aktiencheck.de AG) - Die Colonia Real Estate AG (ISIN DE0006338007/ WKN 633800) musste im ersten Halbjahr mit einem leicht negativen Ergebnis abschließen.

Wie der Immobilienkonzern am Donnerstag verkündete lag der Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Berichtszeitraum mit 15,8 Mio. Euro leicht unter dem Vorjahreswert von 16,6 Mio. Euro. Unter dem Strich wurde beim Periodenergebnis im ersten Halbjahr ein Verlust von 0,2 Mio. Euro ausgewiesen, nachdem man im Vorjahreszeitraum einen Gewinn von 6,3 Mio. Euro verbucht hatte.

Wie der Konzern weiter ausführte, hat sich der Wert der Immobilien aufgrund der Umsetzung wertsteigernder Maßnahmen im Vergleich zum Geschäftsjahresende 2009 um 4,0 Mio. Euro erhöht. Dies entspricht auf das gesamte Wohnportfolio gerechnet einer Werterhöhung von ca. 0,5 Prozent. Der NAV (Nettoinventarwert) der Gesellschaft blieb nahezu konstant bei 10,10 Euro je Aktie, so der Konzern weiter.

"Unser umfangreiches Investitionsprogramm zur Verbesserung unserer nachhaltigen Mieteinnahmen und zum Abbau der Leerstände führt zwar kurzfristig zu erhöhten Belastungen beim Vermietungsergebnis, wird allerdings langfristig den Cash Flow aus unseren Immobilien erhöhen und den Wert unserer Immobilien steigern. Die positive Tendenz unserer Maßnahmen zeigen sich bereits an der deutlichen Reduktion der Leerstandsquote im ersten Halbjahr 2010 und sollte sich auch im zweiten Halbjahr fortsetzen", erklärte der Vorstandsvorsitzende Stephan Rind.

Die Aktie von Colonia Real Estate notiert aktuell mit einem Minus von 1,22 Prozent bei 4,05 Euro. (12.08.2010/ac/n/nw)

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.665 von Schleef am 12.08.10 14:03:01

"44 Wohnungen, meist 50qm werden für über 1 Mio renoviert. Selbst wenn ich mal 55qm Durchschittsgröße annehme sind das > 400€/qm. Halt ein mühsames Geschäft.

GAGFAH modernisiert Wohnungen in Duisburg"

Gagfahs Portfolio in Duisburg hat einen Leerstand von derzeit 19,3%. Das ist wohl darauf zurückzuführen daß viele Wohnungen aufgrund ihres veralteten Ausbauzustandes kaum noch vermietbar sind. Wenn man für 400 bis 500 EUR/qm unvermietbare Wohnungen in gut vermietbare verwandeln kann, ist das sicherlich ein sehr gutes Geschäft. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für die Duisburger Gagfahwohnungen beträgt 4,44 EUR pro Monat. Man kann wohl davon ausgehen daß für vollmodernisierten Wohnraum mit vollrenovierten Treppenhäusern und Fassaden deutlich mehr erzielbar ist. Nach 57 Jahren ist eben ein "großer Sprung" nötig. Das ist wesentlich wirtschaftlicher als viele kleine Schritte alle 5 Jahre. Und es schont die Nerven der Mieter - wer will schon pausenlos die Handwerker im Haus haben.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.452 von gate4share am 12.08.10 13:35:22

Fakt ist doch, dass ich eine Wohnunhg auch bei Leerstand temperieren muss.

Meiner Erfahrung nach kommen locker 20% an Leerkosten in Bezug auf die Kaltmiete zusammen.

Reparaturen und ähnl. fallen weiterhin an.

Finde, die Diskussion führt auf ein Nebengleis. Der Lerstand von 5% ist nicht die Bedrohung.

[Steinwollsocke]

Nun, jedenfalls ist jetzt wohl ansatzweise zu erkennen, weswegen Gagfah nun wirklich einen Teil des FFOs einbehalten wird.

Es geht wohl um die Modernisierung des Bestandes.

Hätte man dies so auch kommuniziert, hätte man damit indirekt zugegeben was ohnehin jeder wusste, nämlich die Dividende in den Vorquartalen aus der Substanz des Unternehmens zu lasten der Geschäftsgrundlage ausgeschüttet zu haben.

Wenn jetzt weiterhin der nicht ausgeschüttete Teil des FFOs in den Erhalt des Bestandes fließt, könnte mittelfristig richtig viel Fantasie in die Aktie kommen.

Jedenfalls sind mir 10 Cent pro Quartal lieber wenn dafür der Bestand erhalten bleibt und gar modernisiert wird als 20 Cent pro Quartal wenn das Unternehmen auf Dauer vor die Hunde geht.

Insofern kann man die Dividendenkürzung wohl mit einem lachenden und einem weinenden Auge sehen. Kurzfristig überwiegen vielleicht beim ein oder anderen die Tränen, mittel- bis Langfristig dann doch das Lachen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.972.241 von Kostnix69 am 12.08.10 11:13:48

"Meine Investmentüberlegung in Gagfah war/ ist wie folgt:"

Deine Überlegung ist grundsätzlich richtig. Deine Zahlen weichen aber leider sehr stark von der Realität ab. Ich stelle Deinen Zahlen hier die Zahlen für das Geschäftsjahr 2009 gegenüber:

"Darlehen iHv von ca. 6.000 mEUR zu ca. 4% p.a. = Zinsaufwand p.a. 240 mEUR"

Financial liabilities 6.525 MEUR, Net interest expenses 301,4 MEUR. Das ergibt einen durchschnittlichen Zinssatz von 4,6%. Die Zinskosten sind immerhin schon 60 Millionen mehr als von Dir veranschlagt.

"Netto-Cashflow aus Vermietung ca. 480 mEUR p.a. (aktuell)"

Stimmt - es sind 486,3 MEUR. Dazu können wir ruhig auch noch die Verkaufsgewinne von 21,2 MEUR zählen - macht 507,5 MEUR.

"Das ergibt ein Cashflow Überschuss aus Vermietungsgeschäft von ca. 240 mEUR p.a. (natürlich vor Fixkosten wie Personal, Verwaltung, Wartung etc.), setzen wir für die Fixkosten ca. 40 mEUR p.a. an, so verbleiben ca. 200 mEUR p.a.."

Außer den Zinsen von 301,4 MEUR und den allgemeinen und Verwaltungskosten von 41,9 MEUR müssen noch andere Kosten berücksichtigt werden:

Reorganisationskosten 21,4 MEUR.
Abschreibungen - nicht auf Immobilien sondern auf sonstige Wirtschaftsgüter wie Fahrzeuge, Handwerkszeug, Büroeinrichtungen - 4,3 MEUR.
Steuern - 10,8 MEUR
Sonstige Kosten 12,5 MEUR
Projektentwicklungskosten 4,4 MEUR
Blockverkaufskosten 5,8 MEUR

Bleiben 105,8 MEUR. Oder 0,47 EUR pro Aktie. Das ist der nachhaltige (ohne Bewertungsgewinne/verluste) Gewinn pro Aktie. Was bei einem Kurs von 5,70 EUR immerhin noch eine innerer Verzinsung von 8,2 % ergibt. Oder ein KGV von 12,2.

"Bezogen auf die Marktkapitalisierung (Marktwert des EK)von 1,25 Mrd EUR (heute) würde eine ungefähre Mietrendite von 200/1250 = 16% p.a. erreicht werden. Und das ist doch nun wirklich nicht schlecht, oder??"

Wäre in der Tat nicht schlecht. Es sind aber nur 8,2% - was ja immer noch sehr ordentlich ist aber nur die Hälfte von dem Wert den Du errechnet hast.

Gagfah ist eine Wette auf steigende Wohnungsmieten in Deutschland mit einem Hebel von etwa 1:4. Daß man noch eine sehr ordentliche laufende Verzinsung für seinen "Wettschein" bekommt macht es zu einer attraktiven Anlage.

Ansonsten stimme ich Deinen Überlegungen weitgehend zu.

[hasni]

Colonia heute nach nicht gerade erquicklichen Zahlen gut 60 % unter NAV

[GAGFAHmann]

Ob sich dort ein Einstieg lohnt weis ich allerdings nicht.
Negativ ist das es des öfteren Negative Quartale gegeben hat.
Colonia ist vielleicht im besseren zustand aber sie zahlen weder Dividende noch machen sie Gewinne.
Bei steigendem Mietpreis und konstanten Zinsen wäre sie vielleicht allerdings attraktiver als Ga.. da bei einem besseren Bestand höhere Mieterhöhungen durchgesetzt werden könnten.
LG Nils

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.157 von Zahlen am 12.08.10 16:43:36

Aktuelle Konditionen für eine Sanierung Miet- und Gewerbeobjekt im Bereich 100 000 Euro,
2. Rang.

10 Jahre fest 3,66 % p.a effektiv.

Die Gagfah hat da bestimmt noch andere Möglichkeiten.
Falls diese Konditionen ansatzweise laufen braucht man sich keine Gedanken zu machen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.861 von hermie01 am 12.08.10 18:10:27

Stimmt.

Ich mach mir über die Refinanzierung auch inzwischen keine großen Sorgen mehr.

Es könnte sogar zu einer Verringerung der Zinskosten kommen.

Die Finanzpanik scheint aber unter Anlegern noch weit verbreitet zu sein.

Bloß wenn die Banken kein Geld für Wohnungsvermieter mehr bereitstellen, für wen dann?

[Zockus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.157 von Zahlen am 12.08.10 16:43:36

wenn man jetzt aber annimmt das die 40 cent dividendekürzung gebraucht werden um die nächsten jahre die wohnungen in einen zustand zu bringen der dem buchwert entspricht dann bleiben noch 7 cent gewinn pro jahr oder eine verzinsung von 1,2 % oder ein kgv von 81 bei einem kurs von 5,7.
die frage ist für was die gagfah das geld aus der gekürzten dividende braucht. um die eigenkapitalquote zu erhöhen für die refinazierung 2013? halte ich für mehr als unwahrscheinlich.
die summe ist dazu viel zu klein. unterstellt man das die dividende voll verdient worden wäre hätte die gagfah ihr eigenkapital um ca 300 millionen bis 2013 erhöht, damit hätte sich die ekquote von ca 30 auf stolze 32,x prozent erhöht. dafür wirft man die gesammte planung über den haufen, ebenso den unternehmenszweck und stösst die aktionäre vor den kopf? würde ich auschliessen.
zusätzliche wohnungsverkäufe von 1 milliarde in 3 jahren zum buchwert und rückführung der verkaufserträge an die gläubiger bei einbehalten der gewinne hätte die ekquote auf ca 37,x prozent steigen lassen und das ohne dividenkürzung.
warum macht man das nicht? sind verkäufe in dieser größenordnung über diesen zeitraum nicht möglich? warum nicht? stimmen die buchwerte?
wenn die eingesparten mittel aber nicht zur bilanzstärkung verwendet werden, für was dann?
sollten das für renovierung gebraucht werden dann siehe oben.

das szenario das der großaktionär die gesellschaft ausgesaugt hat, der nav nicht stimmt und nun dringends renoviert werden muss in hinsicht auf die refinanzierung ist zumindest wahrscheinlicher geworden.

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.827 von GAGFAHmann am 12.08.10 18:07:14

wieso attraktiver?
hast du die leerstandsquote gesehen?

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.976.103 von Zockus am 12.08.10 18:46:10

vielleicht macht man ja beides..... und akquiriert noch interessante bestände in einem derzeit gutem umfeld.....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.157 von Zahlen am 12.08.10 16:43:36

Möche jetzt gern mal den Unterschied deutlich erkennen:

Verbindlichkeiten 6 mrd 4 % 240 Mio

versus 6,5 mrd 4,6 % 300 Mio


Mieteinnahme inkl Bewertung 480

versus 510

Kosten 40
versus summa 101

Gewinn 200

versus 105


Tja, daran sieht man, dass nur so "überschlägig" und das "Vergessen" vieler Kostenblöcke zu erheblichen Unterschieden führen kann.

Ein privater Investor würde genauso Kostnix69 kalkulieren, wenn er ein Mehrfamilienhaus erwerben und finanzieren will. Das es aber so nichts werden kann, sieht man an dem grossen Unterschied!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.974.181 von Sekko am 12.08.10 15:03:19

Colonia hat heute auch ziemlich schlechte Zahlen vorgelegt! Eine Verschärfung der strukturellen Probleme in der Immobilienbranche???

..........Auch ziemlich schlechte Zahlen......

Wer hatte denn noch schlechte Zahlen?

Gagfah jedenfalls nicht!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.976.103 von Zockus am 12.08.10 18:46:10

"wenn man jetzt aber annimmt das die 40 cent dividendekürzung gebraucht werden um die nächsten jahre die wohnungen in einen zustand zu bringen der dem buchwert entspricht"

Die Wohnungen sind im allgenmeinen in einem Zustand der dem Buchwert entspricht. Sonst könnte Gagfah wohl kaum langsam aber beständig die Mieten erhöhen. Siehe hierzu meinen Beitrag http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10041-100….

"dann bleiben noch 7 cent gewinn pro jahr oder eine verzinsung von 1,2 % oder ein kgv von 81 bei einem kurs von 5,7."

Eine Erhöhung der Ausgaben für Instandhaltung um 40 Cent pro Aktie würde zu exorbitant hohen Bestandhaltungsausgaben von 17,33 EUR pro Jahr und qm führen. Davon hat niemand irgendetwas gesagt und es wäre außerordentlich unwirtschaftlich. Im Gegenteil hat Herr Brennan auf dem conference call ausdrücklich gesagt, daß die Ausgaben für Instandhaltung bei 7 bis 8 Euro pro qm liegen sollen. Derartige Großrenovierungen wie sie hier aus Duisburg berichtet werden sind dann angebracht wenn eine Liegenschaft sich nicht mehr anderweitig bewirtschaften läßt. In einem Bestand von über 150.000 Wohnungen ist das aber immer die Ausnahme - aber einmal in 30 bis 60 Jahren muß man halt ran.

"die frage ist für was die gagfah das geld aus der gekürzten dividende braucht"

Die Frage stellt sich so nicht. Wenn Du noch einmal den Beitrag auf den Du Dich beziehst durchliest wirst Du feststellen, daß Gagfah im Jahr 2009 0,47 Cent pro Aktie operativ verdient hat, aber eine Dividende von 0,80 Cent gezahlt hat. Durch die Kürzung der Dividende wird lediglich die bisherige Abschmelzung des Eigenkapitals beendet. Und das war langsam Zeit.


"unterstellt man das die dividende voll verdient worden wäre"

Das darf man eben nicht unterstellen.

Wer Haare spalten will kann natürlich sagen daß die Dividende schließlich aus dem FFO ausgeschüttet wurde. Bloß müssen dann 'haltdie im FFO nicht berücksichtigten Kosten aus der Substanz ausgeschüttet werden. Ist Jacke wie Hose.

"hätte die gagfah ihr eigenkapital um ca 300 millionen bis 2013 erhöht, damit hätte sich die ekquote von ca 30 auf stolze 32,x prozent erhöht."

Durch die Dividendenkürzung wird das Eigenkapital zwar nicht um 270 Millionen erhöht, aber es vermindert sich nicht um 223 Millionen.

"dafür wirft man die gesammte planung über den haufen, ebenso den unternehmenszweck"

Die Planung war bisher den Aktionären durch überhöhte Dividenden eine höhere Rentabilität vorzugauckeln als tatsächlich vorhanden ist, um dann die restlichen Aktien zu Mondpreisen an dieselben verscherbeln zu können. Das scheint aber auf absehbare Zeit nicht zu funktionieren - siehe geplatzter GSW-Börsengang und Gagfah Aktienkursentwicklung. Also ist Fortress nun gezwungenermaßen zum langfristigen Halter von Gagfahaktien geworden, und hat demzufolge ein stärkeres Interesse am langfristigen Wohlergehen der Gagfah. Also wurde die Ausblutungspolitik beendet, da es zunehmend wahrscheinlich ist daß die von Fortress verwalteten Fonds und damit auch Fortress selbst die Folgen einer Fortsetzung dieser Politik mit auszubaden hätten. Eine Rolle mag auch der Führungswechsel bei Fortress von Gründer Eden zum AIG-Mann gespielt haben.

" und stösst die aktionäre vor den kopf? würde ich auschliessen."

Natürlich fühlen sich diejenigen Aktionäre die glaubten die Dividende wäre voll erwirtschaftet worden jetzt vor den Kopf gestoßen. Hier liegt aber eigenes Mitverschulden vor, denn wer Geld investiert sollte auch mal die Nase in die Bilanz stecken. An diesbezüglichen Warnungen hat es - auch in diesem Forum - nicht gefehlt.

"zusätzliche wohnungsverkäufe von 1 milliarde in 3 jahren zum buchwert und rückführung der verkaufserträge an die gläubiger bei einbehalten der gewinne hätte die ekquote auf ca 37,x prozent steigen lassen und das ohne dividenkürzung."

Das wird man wohl trotzdem machen, solange sich die Lage im Kreditwesen nicht bessert. Man hat aber gut daran getan sich nicht festzulegen und die Entscheidung jedes Jahr neu zu treffen. Immobilienpreise können nämlich nicht nur fallen, sondern auch steigen. Es erscheint mir durchaus möglich daß innerhalb der nächsten drei Jahre sich das LTV Problem - so es überhaupt noch existiert - durch Verbesserungen beim V gelöst wird.

"stimmen die buchwerte?"

Bis auf den Bewertungsnachlauf von durchschnittlich 2 Jahren stimmen die meineserachtens.

"das szenario das der großaktionär die gesellschaft ausgesaugt hat,"

Alle Aktionäre haben die Gesellschaft ausgesaugt. Für die ersten Jahre hat der von der IPO zu 19 EUR übriggelassene cash ja auch gereicht.

" der nav nicht stimmt"

Der NAV stimmt schon bloß weiß anscheinend nicht jeder was der NAV bedeutet. Es werden zur Ermittlung desselben hier nämlich lediglich die Finanzschulden (Kredite) von den Werten der Immobilien abgezogen. Andere Verbindlichkeiten und Vermögensgegenstände werden nicht berücksichtigt.

So beträgt der NAV bei Gagfah per 30.6.2010 12,44 EUR pro Aktie. Das Eigenkapital pro Aktie ist aber nur 10,57 EUR pro Aktie. Leider gibt es bei Gagfah eben mehr sonstige Verbindlichkeiten als sonstige Vermögenswerte.

Der NAV ist eine Anlegerverarschungskennzahl genauso wie das FFO, bei dem einfach gewisse Kosten unter den Tisch fallen.

"und nun dringends renoviert werden muss in hinsicht auf die refinanzierung ist zumindest wahrscheinlicher geworden."

Die Dringlichkeit von Renovierungen halte ich - von möglichen Ausnahmen abgesehen - für eine Fabel. Siehe oben und meine vorhergegangenen Beiträge. Macht sich aber gut für den kleinbürgerlichen Kleinsensationsjournalismus.

Ich war übrigens im Juli in Berlin. Dort habe ich der aus dem Weltnetzangebot der Gagfah sieben Wohnungen willkürlich herausgenommen und - von außen - besichtigt. Ich habe nicht einen unzufriedenen Mieter gefunden. Dann habe ich jeweils eine Außen- und Treppenhausinspektion vorgenommen. Die Häuser waren teilweise in wirklich gutem Zustand, und teilweise in durchaus noch befriedigendem. Irgendwo in den einhundertfünfzigtausend Wohnungen wird es eben auch welche geben, die am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer angekommen sind und auf Leerzug gefolgt von Totalsanierung oder Abriß warten.

Beste Grüße allerseits

Zahlen

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.827 von GAGFAHmann am 12.08.10 18:07:14

"Bei steigendem Mietpreis und konstanten Zinsen wäre sie vielleicht allerdings attraktiver als Ga.. da bei einem besseren Bestand höhere Mieterhöhungen durchgesetzt werden könnten"

Attraktiver?

In Salzgitter??

Mit 12,4% Leerstand???

Bei 4,59 EUR durchschnittlicher Kaltmiete????



Warum nicht gleich Detroit Real Estate?

Im übrigen hat es CRE nach meiner Erinnerung noch nie geschafft einen Ertrag aus der Bewirtschaftung von Immobilien zu erzielen. Deren Geschäftsmodell war kaufen und verkaufen. Until the music stopped.

[Zockus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.122 von Zahlen am 12.08.10 21:46:41

Eine Erhöhung der Ausgaben für Instandhaltung um 40 Cent pro Aktie würde zu exorbitant hohen Bestandhaltungsausgaben von 17,33 EUR pro Jahr und qm führen. Davon hat niemand irgendetwas gesagt und es wäre außerordentlich unwirtschaftlich. Im Gegenteil hat Herr Brennan auf dem conference call ausdrücklich gesagt, daß die Ausgaben für Instandhaltung bei 7 bis 8 Euro pro qm liegen sollen.

sagen kann man viel. wissen tut man es als aktionär nicht. wenn ich den mittelwert aus 17,33 und 7-8 euro bilde bin ich um die 12 euro pro qm, das ist dann in etwa der betrag den vergleichbare unternehmen aufwenden. ist jetzt zwar zufall, gibt aber schon zu denken.


Die Frage stellt sich so nicht. Wenn Du noch einmal den Beitrag auf den Du Dich beziehst durchliest wirst Du feststellen, daß Gagfah im Jahr 2009 0,47 Cent pro Aktie operativ verdient hat, aber eine Dividende von 0,80 Cent gezahlt hat.

das stimmt so nicht. der verkauf von wohnungen ist auch operatives geschäft. die dividende wurde schon erwirtschaftet, jedenfalls fast, bisschen was ging ja auf die kappe von ffo bilanzspielerein, aber im wesentlich wurde der ffo aus mieteinnahmen und verkaufsgewinnen erwirtschaftet.
sollte die dividenenkürzung wirklich für renovierungen gebraucht werden und das mal ein paar jahre so bleiben (kann ja auch noch weitergekürzt werden, weiss ja keiner) dann sieht es doch so aus dass die gesamten mieteinnahmen für die renovierung drauf gehen, von was soll dann bitte die dividende gezahlt werden? kann ja dann nur noch aus verkaufsgewinnen kommen.
dann ist aber die so oft als argument ins feld geführte sicherheit der gewinne weg, dann ist der bestandhalter eigentlich zum händler mutiert, mit dem entsprechenden risko. sollte man sich drüber klar sein.
ist nur ein mögliches szenario, unwahrscheinlich ist es aber nicht.


mfg

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.500 von Zockus am 12.08.10 22:50:56

sagen kann man viel. wissen tut man es als aktionär nicht. wenn ich den mittelwert aus 17,33 und 7-8 euro bilde bin ich um die 12 euro pro qm, das ist dann in etwa der betrag den vergleichbare unternehmen aufwenden. ist jetzt zwar zufall, gibt aber schon zu denken.

Die schaffen 7-8€, glaub`s mir. Die Reno-Trupps bekommen große Aufträge und verdienen wenig, Subunternehmer, keine "Gute Bekannte", keine "alteingesessenen deutschen Handwerksbetriebe". Habe das mal in Berlin beobachtet, ratzfatz waren neue Fenster drin, neue Aufgänge, neu gestrichen und die Miete erhöht.

[hermann39]

Angesicht der unveränderten Cash Flow-Stärke (FFO-Rendite höher als 10%) sei der Investment-Case weiter intakt. Der starke Kursrückgang infolge der Dividendenkürzung stelle eine attraktive Einstiegsgelegenheit dar. Mit 6% sei die Dividendenrendite im Peer Group-Vergleich immer noch herausragend. Der kontinuierlich fallende Leverage über Immobilienverkäufe und die Thesaurierung verbessere die Finanzsituation und sollte sukzessive die große Lücke zwischen dem NAV (EUR 12,44) und dem Aktienkurs schließen.

Das Kursziel laute weiter EUR 7,80.

(SES Research)

[hermann39]

Gefährlich wird`s nur wenn Orlandus auftaucht.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.500 von Zockus am 12.08.10 22:50:56

"das stimmt so nicht."

Doch, das stimmt.

"der verkauf von wohnungen ist auch operatives geschäft."

Unbestritten. Deshalb schreibe ich ja auch 'Dazu können wir ruhig auch noch die Verkaufsgewinne von 21,2 MEUR zählen - macht 507,5 MEUR.' Die Verkaufsgewinne sind in meiner Bereccnung enthalten. Siehe http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10081-100….

"die dividende wurde schon erwirtschaftet, jedenfalls fast."

Bitte beachte die Berechnung in http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10081-100…. Die zeigt, daß von der Dividende lediglich 47 Cent in 2009 erwirtschaftet wurden.

" bisschen was ging ja auf die kappe von ffo bilanzspielerein, aber im wesentlich wurde der ffo aus mieteinnahmen und verkaufsgewinnen erwirtschaftet."

Der FFO wurde in der Tat aus Mieteinnahmen und Verkaufsgewinn erwirtschaftet. Bloß sind wesentliche Kosten - siehe http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10081-100… eben im FFO außeracht gelassen worden. Siehe auch hierzu wieder http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10081-100…

Pauschale Gegenbehauptungen führen nicht weiter. Das einzige Argument das Du bisher vorgetragen hast ist, das "der verkauf von wohnungen auch operatives geschäft ist".
Das habe ich aber berücksichtigt.

Ist sonst irgendetwas an meiner Berechnung verkehrt? Was bitte?

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.815 von hermann39 am 13.08.10 00:50:51

Das Kursziel sehe ich auch als realistisch an. Jedenfalls wenn der Dax neue Höhen erklimmen sollte. Deshalb bin ich jetzt auch mit 2 Teilkäufen dabei. Bin ich noch gerade so zu niedrigen Preis reingerutscht.
Am Donnerstag scheint der Panikverkauf sein Ende gefunden zu haben.
Sollte der Dax heute nicht im Minus enden, wird auch bei Gagfah ein Aufwärtstrend zu sehen sein. Oder eventuell erst am Montag (wegen WE).

Aber reines Bauchgefühl.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.381 von Zahlen am 12.08.10 22:26:36

Habe ja gesagt das es Aktuell nicht der Fall ist. ABer es durchaus noch so werden könnte

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.890 von Zahlen am 13.08.10 03:01:33

Bitte beachte die Berechnung in http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1117445-10081-100…. Die zeigt, daß von der Dividende lediglich 47 Cent in 2009 erwirtschaftet wurden.

Reorganisationskosten 21,4 MEUR.
Abschreibungen - nicht auf Immobilien sondern auf sonstige Wirtschaftsgüter wie Fahrzeuge, Handwerkszeug, Büroeinrichtungen - 4,3 MEUR.
Steuern - 10,8 MEUR
Sonstige Kosten 12,5 MEUR
Projektentwicklungskosten 4,4 MEUR
Blockverkaufskosten 5,8 MEUR


Kann mir nicht vorstellen, dass die Analysten und Researchabteilungen der Banken diese Zahlen einfach weglassen bei der Berechnung des FF0, das sind doch reale Kosten der "Operations" und kein fiktives Nirwana.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.978.581 von hermann39 am 13.08.10 09:28:00

Analysten und Banken berechnen kein FFO.

Das Gagfah FFO wird ausschließlich von Gagfah berechnet.

Das FFO ist nicht bindend definiert durch IFRS odgl.

Normalerweise wird es einfach durch Entfernung von Bewertungseffekten aus dem Gewinn berechnet. Bei Gagfah werden aber noch weitere Kosten herausgenommen. Obwohl die ja von der Firma tatsächlich bezahlt werden müssen.

Es darf sich eben jeder sein eigenes FFO und seinen eigenen NAV erfinden. Und Gagfah hat von dieser Freiheit ausgiebig Gebrauch gemacht.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.978.889 von Zahlen am 13.08.10 10:05:16

Das FFO ist nicht bindend definiert durch IFRS odgl.

Und womit rechtfertigt ein Analyst dann sein Gehalt? Scheinbar glauben die ja blind den FFO Zahlen der Unternehmen!?
Wäre dasselbe, wenn ein Autotester den werkseitig genannten Spritverbrauch nicht selbst nachmessen würde.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.979.272 von hermann39 am 13.08.10 10:53:18

Gibt es eigentlich Links, wo "kritische Aktionäre" o.ä. sich speziell mit solchen Tricksereien beschäftigen?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.979.294 von hermann39 am 13.08.10 10:56:14

Google.

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=newsarchive&sid=ahub…

"FFO is a measure of cash flow that doesn’t comply with generally accepted accounting principles."

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.973.973 von Zahlen am 12.08.10 14:42:52

Vielen Dank für Deine ausführlichen Erläuterungen!

Nur so am Rande: Zum Thema FFO schrieb Gagfah (zuletzt im Q1-Bericht 2010) folgendes:

"'Funds from Operations' (FFO) ist eine nicht nach IFRS ermittelte Finanzkennzahl, die vom Management zur Darstellung der in den Geschäftsbereichen erwirtschafteten Finanzmittel verwendet wird. FFO wird als Kennzahl für den Konzern zur Verfügung stehende Finanzmittel für Investitionen und Dividendenausschüttungen an Aktionäre verwendet.

Bei dieser Darstellung winken einige Handlungs- und Interpretationsspielräume. Beim Lesen des ersten Satzes könnte man noch den Eindruck haben, es handele sich um die in der betrachteten (Berichts?)Periode erwirtschafteten Finanzmittel. Zumindest wird der FFO immer mit Vorperioden verglichen. Im zweiten Satz liest es sich jedoch so, als ob es sich um die aktuelle (insgesamt) zur Verfügung stehenden Finanzmittel handelt. Erwirtschaftet wurden sie ja alle irgendwann einmal, abgesehen vom IPO. Aktuell hatten wir zeitweise den Umstand, daß signifikante FFO-beeinflussende Größen an Ein- und Auszahlungen auf Mietzuflüsse und Dividendenausschüttungen entfielen, was sich aber - wie nun zu sehen - auch mal ändern kann.

Gruß

Silberpfeil

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.979.620 von Zahlen am 13.08.10 11:35:04

Zahlen, möchte mich auch gern bei dir bedanken!

Das sind echt so Zahlen die mich immer schon interessiert haben.
Weiss ich auch nicht, ob ich selber zu dumm odere nur zu bequem war, dass ich mir das selber nicht so zusammen suchte, jedenfalls wusste ich es bisher nie SO genau!

Genau solche klaren Zahlen haben hier gefehlt. Stattdessen, wurde hier, auch von mir,mehr "simuliert", "gedacht" und angenommen. Jeder sagte seine Meinung, damit waren aber nie die wirklichen , direkten Fakten ausgedrückt!

Ich gehe mal davon aus, dass das was du sagst, auch fundiert ist. Hier besonders, dass es keine einheitliche Berechnungsweise für das NAV gäbe!
Dann ist ja in der Tat eine Angabe des NAVs völlig gleichgültig.
Nur wohl das Eigenkapital ist dann noch Aussagekräftig wenn man sich ein Bild über die Werthaltigkeit machen will.

@ Zahlen, darf man fragen was du beruflich so machst? Meine bist du beruflich auch mit Zahlen befasst, dass du es so gekonnte und schnell aufbereiten kannst?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.983.094 von gate4share am 13.08.10 19:10:11

Ich hatte schon den Vermutung, dass Kollege Zahlen (Nomen est Omen?) irgendwie für Gagfah tätig ist.....!?

Legt man das "Zahlen"werk zugrunde, wären Kurse zwischen 5 und 9 "Zahlen"mäßig richtig.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.985.756 von hermann39 am 14.08.10 18:41:29

den Verdacht
die Vermutung

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.985.756 von hermann39 am 14.08.10 18:41:29

"Legt man das "Zahlen"werk zugrunde, wären Kurse zwischen 5 und 9 "Zahlen"mäßig richtig."

Der Buchwert pro Aktie beträgt 10,57 EUR, der Kurs Schluß Freitag 5,83 EUR.

Abschlag auf Buchwert 4,74 EUR.

4,74 EUR * 226 Millionen Aktien = 1.071,24 MEUR.

Gagfah hat seine Immobilien zur Zeit mit 9.036 MEUR bewertet. Ein Abschlag von 1.071,24 MEUR darauf enspricht prozentual 11,85 %.

Das erscheint mit exorbitant - aufgrund der vorliegenden Informationen gehe ich davon aus daß der im Bestand aufgrund des Bewertungsnachlaufs vorhandene latente Abwertungsbedarf 3% nicht übersteigt. Das würde einem Abwertungsbedarf von 271 MEUR entsprechen, und somit einen Abschlag von 1,20 EUR auf den ausgewiesenen Buchwert rechtfertigen.

Das ergäbe unter Substanzgesichtspunkten einen inneren Wert von 9,27 EUR pro Aktie.

Natürlich ist die Substanz nur dann 'was Wert wenn sie auch ordnungsgemäß bewirtschaftet wird und angemessene laufende Erträge abwirft. Das scheint mir Gagfah aber gegeben zu sein, und zwar deutlich mehr als bei allen sonstigen mir bekannten börsennotierten Wohnimmobilienbestandshaltern in Deutschland. Aufgrund der guten Bewirtschaftung scheint mir eher ein Zuschlag auf den Substanzwert angebracht als ein Abschlag.

Schließlich wird an der Börse ja angeblich die Zukunft gehandelt. Jahrzehntelang - bis etwa 1995 - ist in Deutschland zuviel Kapital in den Sektor Wohnimmobilien geflossen. Deswegen hat es für dieses Kapital nie akzeptable Renditen gegeben, und deshalb ist der Wohnimmobilienboom inzwischen Geschichte. Seit 15 Jahren kann man eher eine zunehmende Unterversorgung dieses Marktsegments mit Kapital beobachten.

Die Gründe liegen auf der Hand:

- Jahrzehntelang hat niemand mit Wohnungen 'was verdient, weil es zuviele gab und deshalb keine Mieten erzielt werden konnten die in einem vernünftigen Verhältnis zu den Baukosten stehen.

- Der Mieterschutz ist vielen Investoren zuwider - deshalb ist bis vor kurzem das Kapital noch übermäßig in den Büroimmobiliensektor gedrängt.

- Mittlere und einfache Wohnungen sind einfach nicht schick - viel toller ein Scheibchen an einem glitzernden Büroturm zu besitzen.

Die zunehmende Unterversorgung des Wohnimmobiliensektors mit Kapital wird in Zukunft in steigendem Maße zu einem Mietniveau führen daß wieder mit derzeitigen Bau- und Unterhaltskosten verträglich ist.

Natürlich beginnt diese Entwicklung in den Metropolregionen bevor sie auch aufmittlere und kleine Städte übergreift.

Das eröffnet die Aussicht auf erhebliche zukünftige Einnahmeverbesserungen bei Gagfah.

Ich bleibe investiert.

[36510]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.977.122 von Zahlen am 12.08.10 21:46:41

"Der NAV ist eine Anlegerverarschungskennzahl genauso wie das FFO, bei dem einfach gewisse Kosten unter den Tisch fallen."

Auf welchen Wert sollte an denn stattdessen achten? Gibt es eine Kennzahl die den "wirklichen NAV" wiedergibt"? Und gibt es eine, die den "wirklichen FFO" wiedergibt?

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.986.253 von 36510 am 15.08.10 09:39:28

* Eigenkapital ohne Goodwill und ähnnliches
* Free cash flow

kommen dem wohl am nächsten.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.986.253 von 36510 am 15.08.10 09:39:28

Natürlich ist NAV ein Problem.

Aber für mich ist die Bewertung der Wohnungen zu einem Marktpreis der ent-
scheidende Punkt.

Das Problem für mich ist, dass einerseits immer Wohnungen über Buchwert verkauft werden können.

Auf der anderen Seite ist der Wert der restlichen Immobilien für niemanden richtig nachvollziehbar.

Für mich ist NAV - 40% Abschlag ca 12,4 x 0,6 = 7,44 ein solider Wert.

Beim derzeitigen Kurs und Seitwärtsrendite von ca 7% ei Haltewert.
Bei guter Börse können wir wieder mal die 8 sehen.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.986.503 von hermie01 am 15.08.10 11:52:46

Ich habe vor kurzem von Gagfah für Investoren einen Blockkauf durchgezogen.
Der Verkäufer hat auch eingeräumt, dass es von der Bausubstanz schlechte Gebäude gibt.
Andererseits sind die von der historischen GAGFAH in Westdeutschlan gekauften Objekte meist in guter innenstadtlage.
Der NAV wird mit etwas über 12 Euro angegeben; 10 Euro halte ich für problemlos darstellbar; immerhin werden entsprechende Erträge generiert, weshalb es so schlimm nihct sen kann.

[pasteur]

Also für mich hat die Gagfah ihr stärkstes Argument, die herausragende Dividende, verloren, vor 4 Wochen wollte ich noch mit einem 6 stelligen Betrag einsteigen, das hat sich jetzt definitiv erledigt...

Betreffend Divindenrendite gibt es jetzt bessere Titel, die auch noch aufgrund der fehlenden Abhängigkeit von genau einem Grossinvestor stabiler erscheinen.

Mich wundert ja nur, das der Kurs nicht mehr abgekackt ist, offensichtlich gibt es nur wenige Aktionäre die den Fokus auf die Dividende legen.

Die Dividendensenkung mag ja wirtschaftlich das Beste für das Unternehmen sein, damit wird die Aktie (zumindest für mich) aber ziemlich "farblos".

Ob die Aktie jetzt im Hoch auf 8,- Euro steigt, ist wirklich nicht die Fanatasie.....

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.975.157 von Zahlen am 12.08.10 16:43:36

Gagfah ist eine Wette auf steigende Wohnungsmieten in Deutschland mit einem Hebel von etwa 1:4.

völlig richtig; und da die Wohnungsmieten hoch positiv mit den Einkommen korreliert sind kann in deflationären Phasen absolut keine Fantasie auf steigende Kurse aufkommen.

Ich bin auf absehbare Zeit raus aus dem Titel.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.340 von pasteur am 15.08.10 18:12:46

Wäre ich völlig mit zufrieden.

Steigerung von 1,20 Euro stellt die Differenz von 3 x 0,40 Euro/Aktie an Dividende dar.
Es ist mir lieber eine vernünftige, gesunde Firma mit mittelfrtsig vielleicht auch 8,5-9,0
als 0,80 Eu/a Dividende teilweise aus der Substanz.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.352 von infomi am 15.08.10 18:18:51

"und da die Wohnungsmieten hoch positiv mit den Einkommen korreliert sind"

Sie sind aber auch mit der Wohnungsknappheit korreliert. Und da 15 Jahre lang zu wenig in Wohnungsbau investiert wurde, wird eine Metropolregion nach der anderen Münchner Verhältnisse kriegen. Meine Meinung/Erwartung jedenfalls.

"kann in deflationären Phasen absolut keine Fantasie auf steigende Kurse aufkommen."

Bloß wo steht geschrieben, daß eine deflationäre Phase bevorsteht?

Im Moment (Euro/Dollar/Pfund) ist die Gemengelage äußerst widersprüchlich. Einerseits geht's bei M3 nicht richtig voran, weil die Banken nichts (zu wenig) ausleihen. Andrerseits wird massenweise M1 von den Notenbanken gedruckt - Fed, EZB, BoE haben alle Schrottanleihen ihrer jeweiligen Idiotenpleiteregierungen für Zilliarden aufgekauft. Um die Rettung der Bankster gegenzufinanzieren (Herrliche Zeiten - ist das Verbrechen nur groß genug, wirst Du von Papa Staat auf Kosten der Steuerzahler gerettet).

Ich glaube, die (Er-)Lösung wird mE aus Asien kommen. Dort existiert ein selbsttragender Aufschwung. Der ist selbsttragend, weil die Jungs nämlich etwas haben, dem es dem Westen und speziell USA/UK fehlt: ready cash.

Sollte China/Indien mal etwas zu stottern anfangen, können die nämlich einfach in die Sparbüchse fassen und locker ein paar Milliarden unter's Volk streuen.

Aus Ersparnissen - nicht auf Pump wie MerkelObamaCameron

Natürlich werden die Superpleitiers USUK mehr Probleme haben als das Bundesmerkel, weil (1.) in Deutschland die Staatsverschuldung noch nicht ganz so exorbitant ist wie in USUK, und weil Deutschland halt zufällig die Sachen macht die BRIC kaufen will.

Also sehe ich in Deutschland die Chancen mehr für Expansion als im Westen (nichts neues).

Aber - zugegeben - all das ist bei weitem nicht 100% sicher. Ein exogener Schock, z.B. Angriffskrieg der Verbrecherstaaten gegen Iran - könnte alle Annahmen zunichte machen.

Auch geht in D ordnungspolitisch nichts mehr voran. Die letzte Reform die den Namen verdient hat war die Agenda 2010 von weiland Schröder. Seit dem wird nur noch von Amateuren hier und da herumgedocktert. Das muß man sich 'mal auf der Zunge zergehen lassen: der einzige deutsche Politiker der seit Ludwig Erhardt die Rahmenbedingungen für die Wirtschaft nennenswert verbessert hat anstatt sie zu verschlechtern (scheint für die Kasper in Bonn - äh Berlin - der Standard zu sein) war ein Sozi!

Genug geschimpft für heute.

Gruß an alle

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.340 von pasteur am 15.08.10 18:12:46

Mich wundert ja nur, das der Kurs nicht mehr abgekackt ist, offensichtlich gibt es nur wenige Aktionäre die den Fokus auf die Dividende legen.

Das braucht dich nicht zu wundern: An einem Tag wurden 5 Millionen Stück von Gier nach Rationalität umverteilt.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.792 von Zahlen am 15.08.10 22:28:19

Gewohnt werden muss immer.
Wohnraum wird kaum nachproduziert.
Gagfah bietet relativ billigen Wohnraum.

Wenn`s also noch mal dicker kommen sollte, wird die Mittelschicht bluten und nach billigem Wohnraum suchen, der dadurch seltener und teurer wird.

[son_of_schlock]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.792 von Zahlen am 15.08.10 22:28:19

Herzlichen Dank für die sehr fundierten Postings.
Bleibe auch weiter investiert.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.891 von hermann39 am 15.08.10 23:23:58

Gewohnt werden muss immer.
Wohnraum wird kaum nachproduziert.
Gagfah bietet relativ billigen Wohnraum.

Wenn`s also noch mal dicker kommen sollte, wird die Mittelschicht bluten und nach billigem Wohnraum suchen, der dadurch seltener und teurer wird.

Die Betrachtung ist glaube ich zu vordergründig.

Was ist "billiger Wohnraum"?
Kleine Wohnung?
Schlechte Lage?
Schlechte Komfort-ausstattung?
Schlechte Isolierung/Heizung (= hohe Nebenkosten)?

Wenn durch Rezession die Haushalte an den Wohnkosten sparen müssen, dann kann ein Vermieter/Verkäufer für eine Wohnung in guter Lage dennoch mehr erzielen, als für schlechte Lage. Obwohl beide vielleicht weniger bekommen, als in prosperierenden Zeiten. Aber die schlechte Lage steht als erstes leer. Ebenso schlechte vs. gute Ausstattung. Erst recht schlechte vs. gute Isolierung/Heizung, denn der sparwillige Haushalt wird Warmmieten vergleichen.
Bleiben die kleinen Grundrisse. Ob das wirklich reicht, um die anderen Effekte zu kompensieren?
Bzgl. Lage weiss ich btw. gar nicht, wie Gagfah da "im Mittel" einzustufen ist.

[infomi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.987.891 von hermann39 am 15.08.10 23:23:58

Gewohnt werden muss immer.
Wohnraum wird kaum nachproduziert.
Gagfah bietet relativ billigen Wohnraum.

das sind alles sehr langfristige und plausible Gedanken - leider haben sie mit dem Kurs der Aktie herzlich wenig zu tun.

kurzfristig ging es erst mal gegen Süden und dieser Trend dürfte auch noch nicht vorbei sein

[dogstar]

Ich rechne kurzfristig mit einer weiteren Reduzierung der Dividende. Die aktuelle Kürzung habe ich schon lange vorhergesehen - nur schon früher. Gagfah braucht das Geld, um den Ende 2010 fälligen Kredit zu tilgen.
Bis Ende 2013 braucht Gagfah weitere € 3 Mrd. Ich unterstelle hierbei, dass die Banken max 50% des dann vorhandenen EKs umfinanzieren werden. Das Geld kann aus meiner Sicht nur durch die massive Veräußerung von Immobilien sowie durch die vollständige Streichung der Dividende generiert werden.
Mir fällt es schwer einzuschätzen, in wie weit der Aktienkurs durch die Dividende getrieben ist. Steht die Unterbewertung im Fokus, wird die Aktie stagnieren oder steigen. Sofern jedoch die Dividendenrendite maßgebend ist, wird der Kurs mE sinken.

[hasni]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.989.196 von dogstar am 16.08.10 10:53:14

bei Immowerten wie Colonia, die ja einen noch höheren Abschlag auf den NAV hat, und Gagfah ist es auf jeden Fall mit grossn Unsicherheiten verbunden, ob und wann es gelingt, den Abschlag auf den NAV zu reduzieren. Manchmal reduziert sich der NAV ja auch in nicht gewünschter und erhoffter Konsequenz.

Wenn man sich dessen bewusst sind, dass das beides sehr spekulative Investments sind, sind beide Werte auf aktuellem Niveau nicht uninteressant. Wobei ich persönlich gerade bei den Immowerten nie nur auf ein Pferd setzen würde.

Bei Gagfah kommt hinzu, dass es charttechnisch durchaus wahrscheinlich ist, dass der Kurs erst noch mal tiefer geht. Ich gehe ohnehin davon aus, dass die nächsten Wochen nicht ganz einfach werden. ABer auch das ist eben nur eine-meine-Meinung.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.989.196 von dogstar am 16.08.10 10:53:14

Ich rechne kurzfristig mit einer weiteren Reduzierung der Dividende.

Ich vermute innerhalb der nächsten 24 Monate wird das der Fall sein.


Das Geld kann aus meiner Sicht nur durch die massive Veräußerung von Immobilien sowie durch die vollständige Streichung der Dividende generiert werden.

Yep, woher auch sonst, Gagfah wurde ja schon ausgequetscht...


Sofern jedoch die Dividendenrendite maßgebend ist, wird der Kurs mE sinken.

Du musst nur mal im Thread zurücklesen, bei gagfah stand die Div-Rendite im Vordergrund. Von daher kann ich mir auch vorstellen das sich noch viele Leute von der Aktie trennen. Ein wenig Panik reicht und der Kurs schmiert noch einmal stark ab.

Meine Prognose:
4,XX noch diesen Monat, 4,00 € noch dieses Jahr....

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.989.595 von Push Daddy am 16.08.10 11:49:46

Meine Prognose:
4,XX noch diesen Monat, 4,00 € noch dieses Jahr....

Das gute an Prognosen, sie verpflichten zu nichts.

[Push Daddy]

Fast 5 % Minus heute.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.989.595 von Push Daddy am 16.08.10 11:49:46

Quatsch!

Gagfah wird nicht weiter die Dividende reduzieren!

Sobald die grosse Finanzierung komplett ausgehandelt ist und feststeht, also allerspätestesns in 2 bis 3 Jahren wird die Dividende wieder eher erhöht, als gesenkt!

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.990.865 von gate4share am 16.08.10 15:05:57

Das ist doch eine vermutung von Dir, vor Monaten wurde hier schon vermutet das die Dividende auf kurz oder lang gesenkt werden muss.

Auch das wurde als Quatsch abgetan, nun haben wir den Salat. Gagfah hat offenbar eine Auschüttung auf Kosten der Substanz gemacht und das rächt sich jetzt.

Das FFO ist in der letzten Zeit gesunken, warum sollte es jetzt steigen?

Bleibt also abzuwarten....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.986.140 von Zahlen am 15.08.10 01:30:00

Es ist sicherlich richtig, dass in den letzten Jahren weit weniger in Immobilien investiert wurde.
Glaube aber nicht, dass dieses so stark von den von dir genannten Fakten abhängig ist.

Das Zuviel an Immobilien ist einfach zunächst auch auf die damaligen hohen Abschreibungsmöglichkeiten von Neubauten zurück zu führen.
Dazu gab es , bis vielleicht eben vor 15 jahren, ständig und eine gross angelegte Preisteigerung. Es war fast unmöglich ein Haus 10 Jahre zu besitzen und keine Wertsteigerung zu erfahren. Auch die Inflation war hoch und selten unter 2 bis 3 %.

Dann kam die Ost-Öffnung und diese Steuerspargeschichte, um vernünftige Wohnungen aufzubauen. Der Bedarf interesierte gar nicht, man wollte nur Steuern sparen, bzw. die Initiatoren verdienen.
Als dann das Fest zuende war, und die Überbestände rumlagen, setzte Ernüchterung ein.
Die Einwohnerzahlt stieg auch nicht mehr. Die eigene Bevölkerung ging zurück und die Zuwanderungen wurden auch immer weniger.
Als dann noch die Abschreibung für neubauten wegfiel, wurde kaum noch gebaut, jedenfalls nicht um Steuern zu sparen oder langfristig eine Wertsteigerung zu erzielen.
Auch gab es ja kaum noch eine Inflation.. also die Objekte stiegen auch nicht mehr im Preis, sondern sanken auch an vielen Orten.
Im Osten ist immer noch , nach wie vor, teilweise ein erheblicher überbestand da.

Nun so langsam jetzt, wird sich wohl ein normaler markt entwickeln. Wo eben ganz normal, wie es sein sollte Angebot und Nachfrage, nache einer Versteigerung des Angebots schreit, wenn viel Nachfrage da ist.
In berlin hatten wir ja bisher massive Überbestände.
Es ist sogar so gewesen, heute noch teilweise so, dass selbst die günstigsten, bis zu 12 Euro je qm subventioierten Sozialmieten, von keinem Mieter gezahlt werden - nur sehr viel niedrigere Mieten.
Man redete da von Leerstandsraten über 10%.
Nun so langsam geht es in vielen gebieten hin zur Vollvermietung. Einige gebäude fallen wweg, und es erfolgt ein gemässigter Bevölkerungszuwachs.

Neubauten sind auch bei sparsamster Bauweise , auch im geschosswohnungsbau , wohl nicht unter 1.600 Euro zu errichten

Deshalb kann man, meiner Meinung nach, durchaus davon ausgehen, dass der Altbaubestand, da wo mehr Nachfrage ist, sowohl im Wert steigt, als auch das Mietniveau sich erhöht.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.990.929 von Push Daddy am 16.08.10 15:13:04

Das es eine erneute Senkung geben sollte ,ist doch auch nur so "dahingesagt".

Es stimmt wohl, dass ich nicht mit dieser Dividendensenkung gerechnet hätte - hätte da 99 zu 1 gegen gewettet.

Aber nun ist auch erst mal gut - 10 cent, wird locker ständig verdient - sogar mehr!

Glaube auch, dass es darum gehen wird, dass man doch "ein wenig" das Eigenkapital stärkt.

Alllerdings auf 50 % ist ja völliger Unfug! Das wird keine grosse Immogesellschafte erreichen oder machen. Das würde einfach die mögliche Rentabilität zu stark herabsetzen, weil eben zu hohe Eigenmittel gebunden sind.
Schon 40 % ist eine sehr sehr hohe Quote.

[gate4share]

Gibt es denn irgendwie eine besondere Bewandnis für den heutigen massiven Rückgang, gegen 10 / 11 Uhr?

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.141 von gate4share am 16.08.10 15:38:07

Aber nun ist auch erst mal gut - 10 cent, wird locker ständig verdient - sogar mehr!

"Locker" mehr? Nun, der FFO ist beständig gesunken und zu guter letzt wurde nicht einmal die Dividende verdient ( 0,38 € für das erste Halbjahr ). Da wurde also nicht "locker" was verdient. Es wurde vielmehr etwas gekürzt was man sich ohnehin nicht mehr leisten konnte. Dein Kreditkauf ist in meinen Augen absoluter Wahnisnn und ich hoffe du versteifst dich nicht zu sehr auf die Aktie und die Ausschüttungen nur weil du so fett mit Kredit drin bist....

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.188 von Push Daddy am 16.08.10 15:44:23

Im ersten Halbjahr wurden aber auch nur 30 Cent ausgeschüttet (ffo 38 Cent). Zudem wird die Gesamtjahresausschüttung für das Geschäftsjahr 2010 voraussichtlich bei 50 Cent und 2011 bei 40 Cent liegen. Ein ffo von 15 bis 18 Cent pro Quartal bzw. 60 bis 72 Cent pro Jahr sollten schon machbar sein. Jedenfalls ist nicht ersichtlich weswegen der ffo plötzlich von konstant 75 bis 95 Cent p.a. auf unter 40 Cent sinken sollte.

Alles andere sind vage Andeutungen von Dir die keinesfalls mit Fakten unterfüttert werden können.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.188 von Push Daddy am 16.08.10 15:44:23

Da kann man sagen was man will - meine Entscheidung für 100 Tsd auf Kredit zu kaufen, ist von jetztigen Standpunkt aus gesehen völlig falsch gewesen!

Ja und die Gefahr besteht, durchaus, dass man an einem Engangment festhält, eben weil man das finanziert hat, und da speziell nicht mit hohen Verlusten raus will.

Dennoch ich bin noch sehr überzeugt von Gagfah.

Das FFO im ersten Halbjahr ist 38 cent ! Auf das Jahr gerechnet sind dann 76 - vielleicht auch wieder 81 möglich.

Meine, die Mietrückgänge durch Bestandsabbau sind bereits sichtbar und wirken sich in den Ertragszahlen aus, doch die Zinsersparnisse, vielleicht auch wegen Vorfällilgkeitsentschädigungen, sind noch nicht da, bzw. zeigen sich noch nicht in den Zahlen.
Doch dauerhaft werden auch weniger Zinsen zu zahlen sein - eben in dem Umfang wie man Bestände verkauft hat und auch dadurch auf Mieten verzichten muss.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.178 von gate4share am 16.08.10 15:43:27

Habe nur im Marktbericht folgendes gelesen:

"Schlechter erging es dagegen den Gagfah-Papieren , die von der australischen Bank Macquarie abgestuft wurden und mit minus 4,85 Prozent auf 5,551 Euro größter Verlierer im MDax waren."

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.287 von handyweb am 16.08.10 15:56:33

Macquarie hat Gagfah nach Quartalszahlen von "Outperform" auf "Underperform" abgestuft und das Kursziel von 8,00 auf 4,50 Euro gesenkt. Mit der Halbierung der Quartalsdividende auf 0,10 Euro sei der Hauptgrund für die positive Beurteilung weggefallen: die hohe Dividendenrendite, schrieb Analyst Sven Janssen in einer am Montag vorgelegten Studie. Zudem hätten sich die Gewinne aus Immobilienverkäufen schwach entwickelt. Daher habe er seine Prognosen für 2010 und 2011 deutlich gesenkt.

AFA0078 2010-08-16/15:37

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.287 von handyweb am 16.08.10 15:56:33

Macquarie stuft Gagfah von Outperform auf Underperform ab und senkt Kursziel von €8,00 auf €4,50.



Die Aussies haben ein Riß in der Schüssel, sollen lieber Känguruhs hüten statt sich im Analysieren versuchen

[Steinwollsocke]

Naja, der Gedanke ist klar, ne... Halbe Dividende halber Firmenwert

Sorry, aber für jemanden der Unternehmen nach DCF und KBV bewertet, wie eben auch alle Banker dieser Welt in allen Banken dieser Welt für interne Zwecke, ist die Aussage dieses Mannes Nepperei und für das leicht beeinflussbare Publikum gedacht.

Also wirklich, ich bin der Meinung, dass man sämtliche Unternehmen die Ratings bzw. Anlageempfehlungen herausgeben auch dafür haftbar machen können sollte. Dann würde uns ein derartiger geistiger Erguss erspart bleiben.

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.252 von Steinwollsocke am 16.08.10 15:52:22

Natürlich wird der ffo weiter über 50 Cent liegen. Trotzdem wird die Dividende weiter sinken - deutlich unter 40 Cent. Man wird das Geld brauchen um die Schulden Ende 2013 zu tilgen. Ich halte es für Träumerei, wenn man davon ausgeht, dass zukünftig die EK-Quote deutlich unter 50% liegen wird.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.416 von Steinwollsocke am 16.08.10 16:09:26

>>der Hauptgrund für die positive Beurteilung weggefallen: die hohe Dividendenrendite,<<

Und die scheinen Recht zu behalten, der Kurs macht sich wohl eher in Richtung 4,5 als 8,00 € auf den Weg.

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.535 von dogstar am 16.08.10 16:23:03

Sie wird zumindest unter 40% liegen. Es kommt natürlich beim LTV auch immer auf das "V" an, aber 1/3 EK und 2/3 FK sind absolut normal, und in dem Rahmen bewegt man sich ja aktuell auch. Man bedenke, dass auch dieses Jahr wieder die Bilanz 500 millionen "leichter" wird, und das 4. Quartal insbesondere war hier immer sehr stark.

[wallstreetmarc]

Vor ein paar Tagen war wenigstens die Strategie noch klar (Ausschüttung vom Großteil des FFOs). Aber inzwischen schreckt mich ein erneutes Investment in Gagfah ab.
Wir haben ja jetzt gelernt, das auf NAV und FFO kein Verlass ist.. Der FFO sinkt sogar tendenziell leicht. Und leider fällt jetzt ein wesentlicher Teil des Unternehmens weg, der signalisiert, dass das Unternehmen auf einem wertsteigernden Weg für die Aktionäre ist, nämlich eine konstante bzw. steigende Dividende. Und das schafft bei mir Unischerheit. Für mich ist das ein erstes Warnzeichen; was natürlich noch nichts heissen muss für die zukünftige Entwicklung.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.563 von Push Daddy am 16.08.10 16:26:37

solltest deinen Nick mal ändern in Bash Daddy

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.701 von wallstreetmarc am 16.08.10 16:43:19

Vor ein paar Tagen war wenigstens die Strategie noch klar (Ausschüttung vom Großteil des FFOs). Aber inzwischen schreckt mich ein erneutes Investment in Gagfah ab.
Wir haben ja jetzt gelernt, das auf NAV und FFO kein Verlass ist.. Der FFO sinkt sogar tendenziell leicht. Und leider fällt jetzt ein wesentlicher Teil des Unternehmens weg, der signalisiert, dass das Unternehmen auf einem wertsteigernden Weg für die Aktionäre ist, nämlich eine konstante bzw. steigende Dividende. Und das schafft bei mir Unischerheit. Für mich ist das ein erstes Warnzeichen; was natürlich noch nichts heissen muss für die zukünftige Entwicklung.

Ich verstehe das nicht.
Bei CRE z.B. wird ständig moniert, dass keine Strategie bzw. Weichen bzgl. der schon sehr bald anstehenden refinanzierung gestellt werden.
Bei Gagfah unternimmt man bereits jetzt (2-3 Jahre im Voraus) die richtigen Schritte. Mit der reduzierten Ausschüttung und den bereits seit einem Jahr betriebenem deleveraging wird man den zu refinanzierenden Betrag um über EINE MILLIARDE drücken können, und dabei trotz allem noch Ausschüttungen leisten können.

Die progressive Entschuldung kann man sehr gut durch Zahlen belegen.

Total liabilities:
Q4 2007: 7.856 Mrd EUR
Q4 2008: 7.598 Mrd EUR
dann ging's los mit deleveraging:
Q1 2009: 7.569 Mrd EUR
Q2 2009: 7.420 Mrd EUR
Q3 2009: 7.410 Mrd EUR
Q4 2009: 7.320 Mrd EUR
Q1 2010: 7.154 Mrd EUR
Q2 2010: 6.980 Mrd EUR
Im Durchschnitt etwas mehr als 100 Millionen EUR Reduzierung der Schulden pro Quartal.

Die grosse Refinanzierung steht für Q2 & Q3 2013 an (1.1 Mrd und 2.4 Mrd). Bis dahin sind es noch 12 Quartale. Wenn der Trend so fortgesetzt werden kann und zusätzliche Mittel einbehalten werden können dank der Dividendenkürzung (halten oder sogar Verbesserung des Eigekapitals) dann stehen in Q2 2013 nur noch 5.8 Mrd EUR Schulden an. Selbst wenn das Eigenkapital dann NICHT zugenommen hat (was ich für unwahrscheinlich halte) und beim heutigen Stand von ca 2.4 Mrd bleibt, und dabei 1.5 Mrd an Assets verkauft wurden, steht man bei über 30% EK-Quote, im Vergleich zu den jetzigen 25% (Auf Konzern-Ebene).
Wenn man bedenkt dass auf Immobilienebene der LTV auch jetzt schon bei 67.5% liegt (siehe Q2 supplement information) sollten die Banken da wahrlich keine Kopfschmerzen bekommen.

Ich finde das hat alles Hand und Fuß was hier gemacht wird und vor allem macht es im Vergleich zum Dilettantismus anderer Immo-AGs einen wesentlich besseren Eindruck.

[Sargon8]

Gibt es eigentlich noch andere deutsche (!) Aktien, die vierteljährlich Dividende
ausschütten ?

[GAGFAHmann]

Also der Kursrutsch war nicht allein auf die Ausis zurückzuführen.
Anfänglich waren extrem wenig umsetze und durch die tolle Meldung ging der Kurs dann bei schwachem Handel nach unten. Als die Unterstützungszonen gebrochen sind Wurden Stopps Aktiviert--> siehe Umsatz das hat dem ganzen dann die Eigendynamik geben um 25cents runter zugehen

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.188 von Sargon8 am 16.08.10 18:00:14

Weiss keine und Gagfah ist auch keine

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.208 von 1erhart am 16.08.10 18:02:12

Das Gagfah keine ist ist mir schon klar.

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.256 von Sargon8 am 16.08.10 18:10:37

Dann musst du aber auch anders fragen im Gagfahthread.

Nein es gibt überhaupt keine deutschen Aktien die mehr als einmal pro Jahr Dividende ausschütten.

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.394 von 1erhart am 16.08.10 18:33:33

Ist ja gut, sorry...

So besser (?) :
"Gibt es eigentlich noch andere Aktien (aber deutsche Firmen), die vierteljährlich Dividende ausschütten?"

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.433 von Sargon8 am 16.08.10 18:41:15

Antwort steht in meinem letzten Posting

[Zahlen]

Fortress kauft American General Finance Inc. von AIG

AGF bonds fallen...

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=ahS08jT…

[Zahlen]

Refinanzierung

Der revolvierende Kredit der usprünglich dieses Jahr fällig war und usprünglich auf 300 Millionen ausgelegt war valutierte zum 30.6. noch mit 150 Millionen. Er ist bis Ende 2011 verlängert worden und soll dann zurückgezahlt werden (Siehe CC Q2 2010). Dafür werden also 150 Millonen benötigt.

Das Verkaufsprogramm 2010, das (wie 2009) einen Umfang von 500 Millionen hat, und sich bisher noch nicht in nennenswertem Cashflow niedergeschlagen hat, sollte sicher diese 150 Millionen an Cashüberschuß erbringen.

Dieser Cashbedarf ist also durch den Status Quo voll gedeckt.

Bei den dinglich besicherten Verbindlichkeiten, die 2012 - 13 fällig werden, ist ein LTV von 67% zur Zeit gegeben. Eine Refinanzierung sollte hier also bei heutigem Stand unproblematisch sein. Derzeit liegt Gagfah z.B. ein Angebot von 500 Millionen für LIBOR + 120 bp über 7 Jahre vor (Siehe CC Q2 2010). Bei Zinsfixierung wären das etwa 3,7 % p.a.

Die einzige Unbekannte ist, ob und in welchem Ausmaß sich aus dem Bewertungsnachlauf noch weiterer Abschreibungsbedarf ergeben wird. Allerdings sind bereits 76% des Bestands (Q4. 2008 31%, 2009 45%) post Lehmann abgeschrieben worden. Auf die verbleibenden 24% würde ich etwa 150 Millionen erwarten, aber allerhöchstens 300 Millionen.

Dieses ließe sich aber durch eine Verlängerung des Verkaufsprogramms um ein b.z.w. zwei Jahre aufbringen.

Ansonsten darf ich auch zustimmend auf den Beitrag von 'jerobeam' verweisen.

Wenn man sich vergegenwärtigt daß selbst Chaotenläden wie Patrizia post Lehman Refinanzierungen bekommen haben, kann man sich Sorgen über die Gagfah Refinanzierung wohl schenken.

Es wäre nett wenn sich die Vermuter und Vorhersager (Push Daddy, dougstar) in Zukunft mehr mit den Fakten befassen würden bevor sie posten.

[Steinwollsocke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.993.134 von Zahlen am 16.08.10 20:30:24

Absolut !


Schön recherchiert !

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.993.134 von Zahlen am 16.08.10 20:30:24

Danke für die Blumen!

Ich habe nicht die Zeit, die CCs mitzuhören und hätte erwartet, dass Gagfah die dort gemachten Aussagen im QB darstellt. Wenn dies nicht erfolgt, muss man sich über überholte Annahmen nicht wundern... Merkwürdig das Gagfah dieser Fehler unterläuft, handelt es sich dann ja offensichtlich um eine Fehlinformation an die Investoren...

Zu deinen Ausführungen:

Ganz so einfach sehe ich die Tilgung des revolvierenden Kredits nicht. Gut, dass dieser bis Ende 2011 verlängert wurde. Aus den Immobilienverkäufen dürfte allerdings kein wesentlicher Cashbeitrag für die Tilgung erfolgen, da damit vorrangig die Hypotheken auf die jeweilige Immobilien bedient werden dürften. Ich nehme an, dass aus diesem Grunde ein Teil der LB Fonds veräußert werden sollen. Diese sind offensichtlich nicht besichert.

Im Übrigen ist die Bewertung der Immobilien auch von der Entwicklung der Zinsen abhängig. Damit beträgt das Bewertungsrisiko nicht nur "allerhöchstens 300 Millionen", sondern es kann auch noch höher sein. Unterlässt Gagfah weiterhin zwingend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen (wie es einigen Quellen zu entnehmen ist), dann droht auch von dieser Seite Abwertungsbedarf, da Mietminderungen in Anspruch genommen werden.

Alles nicht so einfach...

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.993.626 von dogstar am 16.08.10 21:38:49

"Ich habe nicht die Zeit, die CCs mitzuhören und hätte erwartet, dass Gagfah die dort gemachten Aussagen im QB darstellt."

Der jeweils letzte CC ist auf der Gagfah Webseite drei Monate lang vorhanden. Wozu gibt es deineserachtens conferernce calls wenn alles inm Quartalsbericht steht? Im CC wird auf Fragen von Investoren und Analysten eingegangen, die nach der Vorlage des Quartalsberichts gestellt wurden.


"ja offensichtlich um eine Fehlinformation an die Investoren..."

Offensichtlicher Unsinn. Die Zusatzinformationen widersprechen den im QB gemachten schließlich nicht im geringsten.

"Aus den Immobilienverkäufen dürfte allerdings kein wesentlicher Cashbeitrag für die Tilgung erfolgen, da damit vorrangig die Hypotheken auf die jeweilige Immobilien bedient werden dürften."

Wenn man für 500 Millionen Immobilien verkauft die zu 67% beliehen sind muß man 335 Millionen besicherte Kredite zurückzahlen und hat dann 165 Millionen übrig. Und von 165 millionen kann man doch wohl 150 Millionen bestreiten - oder etwa nicht?

"Ich nehme an, dass aus diesem Grunde ein Teil der LB Fonds veräußert werden sollen. Diese sind offensichtlich nicht besichert."

LB Fonds gibt es nicht - Du meinst wohl HB Fonds. Und worum es sich dabei handelt weißt Du anscheined auch nicht, denn sonst kämst Du nicht auf die Idee daß die besichert sein könnten. Es sind aber keine Kredite, sonder Bruchteilsgemeinschaften die Wohnimmobilien besitzen und an denen Gagfah die Mehrheit hat. Die zugehörigen Kredite müssen bei einem Verkauf natürlich auch zurückgezahlt werden. Steht alles im Quartalsbericht, den zu lesen Du wohl auch keine Zeit hast.


"Im Übrigen ist die Bewertung der Immobilien auch von der Entwicklung der Zinsen abhängig."

Selten so einen Unsinn gehört. Auch das angewendetet DCF Model ist übrigens im Quartalsbericht beschrieben.

"Damit beträgt das Bewertungsrisiko nicht nur "allerhöchstens 300 Millionen", sondern es kann auch noch höher sein."

Abgesehen davon daß Deine Voraussetzung verkehrt ist, nimm' doch bitte zur Kenntnis daß ich nicht vom allgemeinen Bewertungsrisiko gesprochen habe sondern von dem sich aus dem Bewertungsnachlauf ergebenden.

Ein allgemeines Bewertungsrisiko gibt es natürlich immer, und zwar in beide Richtungen. Es kann sogesehen nämlich genausogut sein daß sich die ganze LTV Diskussion schon dadurch in Luft auflöst daß Preise von Wohnimmobilien steigen.


"Unterlässt Gagfah weiterhin zwingend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen (wie es einigen Quellen zu entnehmen ist), dann droht auch von dieser Seite Abwertungsbedarf, da Mietminderungen in Anspruch genommen werden.
"

Oh Je! Jetzt kommt auch noch diese alte Kamelle wieder.

Für Dich persönlich dann eben noch einmal:

Gagfah hat in den letzten 21 Monaten die Mieten pro qm um 2,6 % gesteigert. Bei verfallenden Wohnungen wäre das wohl kaum möglich gewesen.

Es wäre empfehlenswert wenn Du 'mal den Thread lesen würdest, damit Du Dich auf den Stand der Diskussion bringen kannst.

"Alles nicht so einfach."

So schwer ist es nun auch wieder nicht. Zur Meinungsbildung sind Fakten aber unerlässlich.

Beste Grüße

Zahlen

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.179 von Zahlen am 16.08.10 23:32:42

Sehe das eigentlich alles ähnlich, allerdings denke ich schon, dass es bei der zukünftigen Bewertung der Immobilien die Zinsen eine Rolle spielen.

Wenn diese steigen ist es meines Erachtens weniger lukrativ zu kaufen, da die Finanzierungskosten höher sind -> Nachfrage sinkt -> Preisniveau fällt.

Die 848 Euro/m² mit denen die Immobilien in den Bilanzen stehen im Durchschnitt sind im übrigen etwa die Hälfte vom Preis eines kostenoptimierten Neubaus - sollte also die Leerstandquote nicht wesentlich nach oben gehen ist hier das Risiko recht begrenzt.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.282 von handyweb am 17.08.10 00:20:06

"allerdings denke ich schon, dass es bei der zukünftigen Bewertung der Immobilien die Zinsen eine Rolle spielen.

Wenn diese steigen ist es meines Erachtens weniger lukrativ zu kaufen, da die Finanzierungskosten höher sind -> Nachfrage sinkt -> Preisniveau fällt."

Im Prinzip ist das sicher richtig - kann meine Behauptung in ihrer Absolutheit also nicht aufrecht erhalten.

Bloß steigen Zinsen ja nicht einfach so. Sondern, weil's in der Wirtschaft brummt und hohe Kapitalerträge erzielt werden können. Und weil die Notenbank den inflationären Überschwang bremsen möchte. Und genau das heißt daß die Marktmieten bereits gestiegen sind. Was ich also durch die Zinserhöhung verliere habe ich vorher normalerweise schon durch den Bewertungseffekt der Mietpreissteigerungen doppelt und dreifach gewonnen. Jedenfalls war's bisher immer so.

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.179 von Zahlen am 16.08.10 23:32:42

Natürlich muss ich mir nicht den CC anhören, auch wenn dieser x Monate auf der Webseite ist. Nochmal,
ich lese die Quartals- und Geschäftsberichte, weil diese sämtliche - zumindest nur richtige - Informationen enthalten sollten und das hauptsächliche Informationsmedium sind. Immerhin sind diese auch Bestandteil der KAP durch den WP (der GB).

Im Quartalsbericht steht auf Seite 34, dass der revolvierende Kredit in 2010 fällig ist - offensichtlich habe nicht ich, sondern Du den nicht gelesen. Somit besteht ein Widerspruch zu den Aussagen im CC. Was richtig ist, lasse ich jetzt bewusst offen. Für mich zählen die Angaben im QB.

Per 06/2010 werden Verkäufe von € 142 Mio geplant. Nach deiner Rechnung stehen also ca. € 50 Mio zur Tilgung des revolvierenden Kredits zur Verfügung.

Bzgl. der HB Fonds ist mir ein Tippfehler unterlaufen. Erzähle mir aber mal, warum man Kredite mit Bruchanteilsgemeinschaften gleichsetzen sollte? Das eine ist Vermögen, das andere eine Verbindlichkeit. Und natürlich kann ich das Bruchteileigentum auch in irgendeiner Form der Bank als Sicherheit anbieten.

Natürlich ist auch die Bewertung der Immobilien von der Entwicklung der Zinsen abhängig. Deine Einschätzung, dass bei einer DCF Bewertung die Zinsen keinen Einfluss haben, hast Du wohl exklusiv für dich. Im übrigen steht auf Seite 87 des GB, dass eine Aenderung des Abzinsungssatzes um 10 Basispunkten (0,1%) den Gesamtwert des Portfolios um € 140 Mio ändert. Lesen lohnt sich!!!

Beste Grüsse

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.368 von dogstar am 17.08.10 01:52:56

"Natürlich muss ich mir nicht den CC anhören, auch wenn dieser x Monate auf der Webseite ist. Nochmal,
ich lese die Quartals- und Geschäftsberichte, weil diese sämtliche - zumindest nur richtige - Informationen enthalten sollten und das hauptsächliche Informationsmedium sind."

Nein - mußt Du nicht anhören. Bloß sind sie Bestandteil der Information der Investoren, enthalten Zusatzinformationen und Informationen die sich nach Berichtsfertigstellung ergeben haben.

Wer diese nicht zur Kenntnis nimmt darf sich dann nicht über mangelnde Information beklagen.

"Im Quartalsbericht steht auf Seite 34, dass der revolvierende Kredit in 2010 fällig ist - offensichtlich habe nicht ich, sondern Du den nicht gelesen."

Das war 'halt der Stand bei der Fertigstellung des Berichts. Inzwischen ist dieser Stand aber überholt. Siehe CC. Hellsehen können die Berichtsverfasser nicht.

"Somit besteht ein Widerspruch zu den Aussagen im CC. Was richtig ist, lasse ich jetzt bewusst offen. Für mich zählen die Angaben im QB."

Wenn Du vorsätzlich Teile der offiziellen Firmenberichterstattung ignorierst tust Du das auf eigene Gefahr. Ich gründe meine Anlageentscheidungen jedenfalls auf möglichst vollständige Information.

"Per 06/2010 werden Verkäufe von € 142 Mio geplant. Nach deiner Rechnung stehen also ca. € 50 Mio zur Tilgung des revolvierenden Kredits zur Verfügung."

Verkaufsplanungen per 6/2010 gibt es nicht. Was es gibt sind Verkaufsprogramme 2009 und 2010 im Umfang von je etwa 500 Millionen. Man beachte aber, daß die Abwicklung der Programme sich bis ins jeweils nächste Jahr hineinzieht.

"Bzgl. der HB Fonds ist mir ein Tippfehler unterlaufen. Erzähle mir aber mal, warum man Kredite mit Bruchanteilsgemeinschaften gleichsetzen sollte? Das eine ist Vermögen, das andere eine Verbindlichkeit."

Das erzähl ich nicht, sondern Du. Du sagst doch daß .. "Diese sind offensichtlich nicht besichert." Was besichert man? Kredite, nicht wahr?

"Und natürlich kann ich das Bruchteileigentum auch in irgendeiner Form der Bank als Sicherheit anbieten."

Klar - kann man. Wenn man das tut dann hat man aber wiederum die Kredite besichert, und nicht das Bruchteilseigentum.

Bitte 100 mal schreiben:

Sicherheiten besichern Kredite. Nichts besichert Sicherheiten.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.368 von dogstar am 17.08.10 01:52:56

"Deine Einschätzung, dass bei einer DCF Bewertung die Zinsen keinen Einfluss haben, hast Du wohl exklusiv für dich. Im übrigen steht auf Seite 87 des GB, dass eine Aenderung des Abzinsungssatzes um 10 Basispunkten (0,1%) den Gesamtwert des Portfolios um € 140 Mio ändert."

Der Abzinsungssatz hat abe leider - auch wenn sich das so ähnlich anhört - nichts mit 'den Zinsen' zu tun. Der Diskontierungssatz wird vielmehr vom Diskontierungssatz abgeleitet der von vergleichbaren Transaktionen impliziert wird. Und der kann sich ganz anders entwickeln als 'die Zinsen'. Seite 12 des Gagfah Quartalsberichts kann man beispielsweise entnehmen, daß die angewandte 'discount rate' vom ersten Halbjahr 2009 bis zum ersten Halbjahr 2010 von 5,45% auf 5,53% gestiegen ist. Die Zinsen für Bundesanleihen sind aber im gleichen Zeitraum von etwa 3% auf etwa 2,5% gefallen. Also:

(1) Rechnerische Diskontierungssätze für DCF Modelle sind ganz andere als die allgemeinen Zinssätze.

(2) Letztere sind nicht nur nicht von 'den Zinsen' abhängig, sie korrelieren nicht einmal notwendigerweise mit ihnen.

"Lesen lohnt sich!!!"

Stimmt. Wichtig ist natürlich auch daß man das gelesene auch versteht.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.995.133 von Zahlen am 17.08.10 09:54:59

Wie steht es eigentlich um die Bewertungspraxis bei Gagfah? Ist die eher konservativ-pessimistisch oder sportlich-optimistisch?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.995.604 von hermann39 am 17.08.10 10:46:23

Was bisher im Blockverkauf verkauft wurde ist etwa zu Buchwerten umgegangen.

Beim Übergang der Immobilien von Anlagegütern zu 'held for sale' wurde allerdings um etwa 3% abgewertet, was wohl mindestens teilweise mit dem schon öfter angesprochenen Bewertungsnachlauf erklärt werden kann.

Eine Bestandsverschlechterung - durch Verkauf der besten Stücke - ist aufgrund der stetig steigenden Quadratmetermieten auch nicht sichtbar.

Also würde ich deutlich in Richtung konservativ-realistisch tendieren.

Haargenau weiß man das leider nie.

Die Bewertungen werden von CB Ellis vorgenommen.

Einen gewissen bias in Richtung freundlich würde ich allerdings bei allen Bewertungen unterstellen. Bloß eben mal mehr und mal weniger, und hier eben eher weniger.

[Zahlen]

Mortgage Bonds Slump on ‘Mega-Refi’ Concern: Credit Markets

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aAVa4oJ…

Die ganze Refinanzierungspanik schien mir ein Billig-Import aus den USA zu sein.

Zum Verzehr nicht geeignet.

[Zahlen]

IFO: Deutsche Investorenzuversicht RUNTER!

DAX: Deutsche Aktienkurse 'RAUF!



Vielleicht ist es doch OK mehr denjenigen zu verkaufen die Geld haben (BRIC), und weniger an diejenigen die es sich von uns pumpen um es dann nicht zurückzuzahlen (USA & PIGS)?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.991.315 von handyweb am 16.08.10 15:59:30

Also solche "Analysten müssen doch nen Ratsch im Kabbes haben"!

Vorher meinte er, Gagfah würde besser als der markt verlaufen und meinte ein Kurs von 8 Euro wäre gerechtfertigt.
Nun, nachdem die Dividende bei kaum weniger Gewinn, bzw. sogar gestiegenem Ebit, auf 10 cent gesetzt wird, meint er korrekt wäre ein Kurs von 4,50!

Eigentlich rein rechnerisch ist es ja genau umgekehrt. Denn je weniger ausgezahlt wird, desto mehr Substanz bleibt im Unternehmen. Die ausgezahlten Dividenden, sind aus der Aktie raus..........Theoretsich.
Somit wäre allein wegen dieser Dividendenkürzung der logische Kurs - ohne sonstige Einflüsse, wenn man heutige Masstaäbe zu Grund legt, in 3 Jahren bei 6,80- also je Jahr 40 cent mehr.

Wenn man von einer Senkung des Kursziel, hier nach einer Dividendenkürzung ausgeht, dann kann das nur reine psychologische bez. Marktgründe haben.
Fundamental, müsste der Kurs höher jetzt werden!

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.996.714 von gate4share am 17.08.10 12:58:30

Grundsätzlich ja.

Es sind aber natürlich viele an Bord, die auf die hohe Dividende abfahren und jetzt eine leichte bis massive Enttäuschung erfahren haben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.992.027 von jerobeam am 16.08.10 17:29:48

Schön, vielen Dank, dass die Gedanken einiger hier, so gut in Zahlen ausdrücken kannst!

Das ist in der Tat der richtige Weg in die Zukunft, der bei allen möglichen Verläufen der Weltwirtschaft, der Arbeitslosenzahlen, der Bankenlandschaft, der Inflation, der deutschen Gesetzgebung etc etc. nur positiv für das Unternehemn sein kann.

Mehr Geld, weniger Fremdkapital erhöht immer nachhaltig die Sicherheit und Unabhängigkeit des Unternehmens.
Schon jetzt, eben fast 3 Jahren vor der Notwendigkeit einer Refinanzierung beginnt man, durch die Kappung der Auschüttung für eine massive Steigerung des Eigenkapitals zu sorgen. Auch durch die Verkäufe wird der Eigenkapitalanteil erhöht!
Aber nicht ausgeschüttete Beträge sind ja nicht für den Aktionär verloren. Nur sind diese Beträge nicht direkt in seiner Tasche, sondenr liegen im Unternehmen, an dem er beteiligt ist.

Es sieht ja alles nicht so aus - aber wer weiss, evtl. das behaupten ja einige, wird es noch zu einer schlimmeren Bankkrise kommen. Und da muss man Mittel haben, und ein Eigenkapital von über 30 % - damit man noch Kredite bekommt.

Nachdem dann eine Festschreibung, wohlmöglich wieder langfristig zu geringen Zinsen erfolgen kann, dann geht es erst richtig los mit den Gewinnen!
Denn dann hat man eine grosse Sicherheit an der Zinsfront, die Mieten steigen, und man verdient ohne ende, und die Ausschüttungen könnten evtl von Quartal zu Quartal steigen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.282 von handyweb am 17.08.10 00:20:06

Die grosse Vergangenheit zeigt in Deutschland eher das Gegenteil!

Jetzt in diesen letzten 5 Jahren, wo wir die niedrigsten Zinsen überhaupt haben, die vor 15 Jahre keiner für möglich gehalten hätte, haben wir kaum noch Wertsteigerungen. Zwar geringen in einigen Regionen, aber genauso auch Wertabschreibungen.

In den 60iger bis 80igern, auch noch bis mitte der 90iger, waren die Zinsen immer relativ hoch, aus heutiger Sicht. Unter 5 % Darlehenszinsen gab es praktisch nicht.
Langristige Zisnen bis zu 11 % waren üblich, Der langristige Schnitt wurde 1995 mit 8,5 % angegeben.
Und diesen Zeiten erlebten wir die grössten Wertsteigerungen überhaupt.

Es ist nicht die Ausnahme, dass Häuser sich in 20 bis 30 Jahren, trotz Abnutzung, sich im Preis verdoppelt bis verdreifacht haben.

Vom Grund her spricht vieles dafür, dass bei hohen Zinsen auch eher die Kosten für eine Finanzierung steigen.
Aber hohe Zinsen , bedeutet auch oft- eine erhöhte Inflation. Und höhere Preise würden schlieslich auch irgendwann, wenn auch mit Verzögerung höhere Mieten und damit letztenlich auch höhere Verkaufspreise für Immobilien bedeuten.

Also so ganz klar, ist der Bezug da nicht!

[Zahlen]

"und man verdient ohne ende, und die Ausschüttungen könnten evtl von Quartal zu Quartal steigen."



'Mal langsam mit den jungen Pferden!

Von Jahr zu Jahr wäre doch auch schon nicht schlecht.

Auf dem conference call hat Mr Brennan übrigens - auf eine entsprechende Anfrage des Commerzbankanalysten Sawatzki - gesagt daß gagfah seine Dividendenhöhe normalerweise nicht allzu oft ändern möchte.

Ohne erhebliche Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld sollte man also mit einer bis auf weiteres festen Dividende rechnen. Der Fahrplan bis zur Refinanzierung würde so jedenfalls stimmen.

Bei günstigen Veränderungen - langsame Mieterhöhungen und/oder günstigere Refinanzierung - würde ich eher mit kleinen jährlichen Steigerungen der Ausschüttung rechnen.

Wenn überhaupt. Auch zukünftiges Wachstum durch Zukauf ist nicht ausgeschlossen. Wer gut wirtschaftet sollte ja auch wachsen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.996.758 von hermie01 am 17.08.10 13:04:04

Grundsätzlich ja.

Es sind aber natürlich viele an Bord, die auf die hohe Dividende abfahren und jetzt eine leichte bis massive Enttäuschung erfahren haben.

Genau! Aber das heisst ja nicht, dass sie recht haben!

Diese "Anleger", wollten nur hohe Ausschüttungen. Wenn es diese jetzt nicht gibt, dann verkaufen sie wieder - hier wohl oft mit Verlust.
Doch rein logisch, wirde die Aktie mehr wert.

Deshalb nun, ja fast 1 Euro, weniger an Kurswret zuzubilligen ist doch Unfug! Früher oder später, wird die Substanz und die Ertragsstärke von Gagfah wieder eine Rolle spielen und nicht nur eine eher zu hohe Ausschüttung.
Zur zeit, haben wir eben Kurs, die dadurch zu stark beeinflusst sind, weil Dividendenjäger, schnell raus wollten.
Aber noch keine konservativen Substanzkäufer auf diese Aktie aufmerksam wurden.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.996.984 von gate4share am 17.08.10 13:35:55

"Aber noch keine konservativen Substanzkäufer auf diese Aktie aufmerksam wurden."

Doch, ein paar schon.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.996.939 von Zahlen am 17.08.10 13:30:34

na klar, nicht von Quartal zu Quartal!

Nur, ist es doch logisch, wenn der Eigenkapitalanteil höher ist, ist nicht nur die Zinshöhe niedriger, eben wegen der höheren Sicherheit, sondern auch absoluten Zinsen gleich zweifach niedriger.
Zum einen wegen des niedrigeren Zinssatz und dann gleichzeitig, weil man ja weniger Anteil finaziert - auf Eigenkapital braucht man ja keine Fremdfinnazierungszinsen zahlen.

Wenn man weiter nur 10 cent Auschüttet, aber dann wegen geringer Zinssätze und geringerer Zinszahlungen in Euro, erhöht sich jedes Quartal automatisch das Eigenkapital und der Geldzufluss. Ständig steigt das Eigenkapital, was dann noch mehr dazu beiträgt, dass weniger Zinsen zu zahlen sind.

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.015 von Zahlen am 17.08.10 13:40:35

oh ja

[Zahlen]

Wer übrigens eine wirklich böse Heuschrecke angucken möchte, sollte 'mal einen Blick auf Permira werfen.

Wie die die Prosieben Vorzugsaktionäre vor ein paar Jahren gefi...lmt haben indem sie Prosieben ihren schwedischen Schrotthaufen zu einem toral überhöhten Preis angedreht haben spottet jeder Beschreibung.

Bei Prosieben Vorzügen ist also trotz des überirdisch schönen cashflows Vorsicht geboten.

Man beachte das derartiges hier kaum möglich wäre. Unsere Mitaktionäre sind nämlich die von Fortress gemangten Fonds, die dann genauso betroffen wären.

Fortress hat zwar mit seinen Investitionen nicht überall so eine glückliche Hand gehabt wie bei Gagfah - siehe Intrawest und Eurocastle - eine Übervorteilung von Anlegern hat es sich aber noch nie zuschulden kommen lassen. Jedenfalls wenn man das kleingedruckte auch wirklich liest (Gagfah IPO war mE überhöht - aber der Markt hat's halt hergegeben).

Nicht alle Heuschrecken sind gleich.

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.994.876 von Zahlen am 17.08.10 09:21:02

"Nein - mußt Du nicht anhören. Bloß sind sie Bestandteil der Information der Investoren, enthalten Zusatzinformationen und Informationen die sich nach Berichtsfertigstellung ergeben haben.

Wer diese nicht zur Kenntnis nimmt darf sich dann nicht über mangelnde Information beklagen"

Aha, und weil alles gleichzusetzen ist, wird der CC auch im Bundesanzeiger veröffentlicht??

"Das war 'halt der Stand bei der Fertigstellung des Berichts. Inzwischen ist dieser Stand aber überholt. Siehe CC. Hellsehen können die Berichtsverfasser nicht."

Der QB trägt als Datum den 9. August. Am 10. August wurde der Bericht vor Börsenbeginn veröffentlicht. Welche Daten sollen da bitteschön überholt gewesen sein. Hat man mit den Banken nachts um 3 Uhr verhandelt??

"Verkaufsplanungen per 6/2010 gibt es nicht. Was es gibt sind Verkaufsprogramme 2009 und 2010 im Umfang von je etwa 500 Millionen. Man beachte aber, daß die Abwicklung der Programme sich bis ins jeweils nächste Jahr hineinzieht."

Aha, aber an anderer Stelle erwähnst Du doch die Assets held for sale... Ich empfehle die Lektüre des IFRS 5. Eben dort werden solche VG ausgewiesen, für die das Management einen Verkauf innerhalb der nächsten 12 Monate beschlossen hat und der Verkauf hinreichend wahrscheinlich ist. Und was wird dort per Juni 2010 ausgewiesen? Die von mir genannten 142 Mio!! Ich empfehle auch mal darüber nachzudenken, was andere schreiben...

"Das erzähl ich nicht, sondern Du. Du sagst doch daß .. "Diese sind offensichtlich nicht besichert." Was besichert man? Kredite, nicht wahr?"

Zitiere mich doch vollständig und nicht aus dem Zusammenhang. Ich schrieb: "Ich nehme an, dass aus diesem Grunde ein Teil der LB Fonds veräußert werden sollen. Diese sind offensichtlich nicht besichert."
Vielleicht hättest Du mal ein bisschen interpretieren können, anstatt absichtlich (?) alles falsch auszulegen. Das "Diese" bezog sich auf die LB bzw HB Fonds. Wie sollen diese den Kredite darstellen? Du hättest auch einfach besichert durch belastet tauschen können, anstatt ne grosse Welle zu machen.

"Der Abzinsungssatz hat abe leider - auch wenn sich das so ähnlich anhört - nichts mit 'den Zinsen' zu tun. Der Diskontierungssatz wird vielmehr vom Diskontierungssatz abgeleitet der von vergleichbaren Transaktionen impliziert wird. Und der kann sich ganz anders entwickeln als 'die Zinsen'. Seite 12 des Gagfah Quartalsberichts kann man beispielsweise entnehmen, daß die angewandte 'discount rate' vom ersten Halbjahr 2009 bis zum ersten Halbjahr 2010 von 5,45% auf 5,53% gestiegen ist. Die Zinsen für Bundesanleihen sind aber im gleichen Zeitraum von etwa 3% auf etwa 2,5% gefallen. Also:

(1) Rechnerische Diskontierungssätze für DCF Modelle sind ganz andere als die allgemeinen Zinssätze.

(2) Letztere sind nicht nur nicht von 'den Zinsen' abhängig, sie korrelieren nicht einmal notwendigerweise mit ihnen."

Aha, und wie berechnet sich dieser von vergleichbaren Transaktionen abgeleitete Zinssatz? Der wird wohl kaum gewürfelt... Die Tatasche, dass der Diskontierungsfaktor natürlich auch vom beta-Faktor abhängig ist und dieser wohl gestiegen ist, hat zum Anstieg des Diskontierungsfaktor geführt. Sofern sich also die Zinsen auf Bundesanleihen wieder erhöhen, bin ich gespannt was mit dem beta-Faktor und dem Diskontierungszinssatz passiert...


Und jetzt unterlasse bitte die Unterstellungen, ich würde Dinge nicht verstehen und nur unnützes Zeug reden. Ich bewerte halt die Situation der Gesellschaft anders als Du. Das gibt Dir aber noch lange nicht das Recht, in diesem Ton mir mir zu reden!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.032 von gate4share am 17.08.10 13:43:45

"Wenn man weiter nur 10 cent Auschüttet, aber dann wegen geringer Zinssätze und geringerer Zinszahlungen in Euro, erhöht sich jedes Quartal automatisch das Eigenkapital und der Geldzufluss. Ständig steigt das Eigenkapital, was dann noch mehr dazu beiträgt, dass weniger Zinsen zu zahlen sind"

Das muß das Ende der Refinanzierungspanik sein:

Gate4Share im Rückzahlungsrausch!

Bedenke abe bitte die eigenkapitalrenditesteigernden Eigenschaften eine schönen großen HEBELS!

Size matters.

Aber meinetwegen - etwas weniger Hebel und etwas mehr Sicherheit ist auch OK. Aber alles in Maßen.

[Steinwollsocke]

Nur um mich mal zur Refinanzierungsthematik zu äussern, möchte ich an dieser Stelle erwähnen, dass ich derzeit mit diversen Kreditvermittlern Zwecks Finanzierung einer Immobilie in Kontakt stehe.

Dabei sind die aktuellen Konditionen so, dass mit 20 Prozent EK und 80 Prozent Finanzierung auf den Kaufpreis bezogen, die günstigsten Konditionen um 3,46 Prozent ohne KFW bei 10 jähriger Zinsbindung und 2 Prozentiger Tilgung liegen.

Weswegen Gagfah, bei bisher 25,5 Prozent EK Quote und durch Verkürzen der Bilanz sowie durch Kürzen der Dividende bis 2012/2013 voraussichtlich mit der EK Quote über 30 Prozent, unbedingt höhere Zinsen für die Refinanzierung wird aufbringen sollen müssen, erschließt sich mir nicht. Möglicherweise, ja sehr wahrscheinlich sogar, wird man sich das derzeit niedrige Zinsniveau frühzeitig sichern und die Zinsaufwendungen sogar noch drücken können.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.368 von Steinwollsocke am 17.08.10 14:24:13

Steinwollsocke, das ist eine Sache, die ich bisher nie kapiert habe.

Es gibt diese Konditionen wohl, und wie Du schreibst, ist das wohl auch ein verbindliches Angebot und nicht, wie die oft veröffentlichten günstigsten KOnditionen, mehr ein Lockangebot.

Aber, wenn man von Abschlüssen, der grossen ImmoAGs etwas erfährt zahlen die immer weit höhere Zinsen!
Auch aktuell zahlt ja Gafah mehr Zinsen,für ihre varibalelen Finanzierungsanteile, als ich, wie ich noch nicht mal mit der Bank verhandelt hatte.

Vielleicht weiss ja einer , woran das liegt, dass die grossen sogar, ganz anders als man ja annimmt, sogar noch schlechtere Konditionen hinnehmen muss.

Bei geschlossenen Fonds ist das auch immer so. Und da wird sogar noch was berechnet für die Kreditvermittlung. Da wird es aber so sein, dass der Fondsentwickler, wohl einen Kick back von der Bank erhält.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.577 von gate4share am 17.08.10 14:59:08

Vielleicht weiss ja einer , woran das liegt, dass die grossen sogar, ganz anders als man ja annimmt, sogar noch schlechtere Konditionen hinnehmen muss.

Bei Dir als "kleine" Privatperson kann man evtl. noch den Lohn pfänden, wenn eine große Immo AG vor die Hunde geht bleiben ja nur die beliehenen Immo`s....

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.247 von dogstar am 17.08.10 14:09:25

"Aha, und weil alles gleichzusetzen ist, wird der CC auch im Bundesanzeiger veröffentlicht??"

Was heißt da 'auch'? Die Quartalsberichte werden ebensowenig im Bundesanzeiger veröffentlicht wie der conference call. Wenn Du Dich doch wenigsten einmal an die Fakten halten könntest!

"Der QB trägt als Datum den 9. August. Am 10. August wurde der Bericht vor Börsenbeginn veröffentlicht. Welche Daten sollen da bitteschön überholt gewesen sein. Hat man mit den Banken nachts um 3 Uhr verhandelt??"

Sehr witzig.

Anscheinend ist Dir unbekannt daß der Veröffentlichung eines Quartalsberichts ein umfangreicher Editions- und Redaktionsprozeß vorangeht. Da kann man nicht mit heißer Nadel am letzten Tag noch schnell 'was einflicken. Die Verlängerung des Revolvers bis Ende 2011 kann durchaus schon einige Tage vor dem Berichtsdatum erfolgt sein.

"Aha, aber an anderer Stelle erwähnst Du doch die Assets held for sale... Ich empfehle die Lektüre des IFRS 5. Eben dort werden solche VG ausgewiesen, für die das Management einen Verkauf innerhalb der nächsten 12 Monate beschlossen hat und der Verkauf hinreichend wahrscheinlich ist. Und was wird dort per Juni 2010 ausgewiesen?
Die von mir genannten 142 Mio!! "

Anfang 2009 hat Gagfah ein Verkaufsprogramm im Umfang von 500 Millionen für 2009 verkündet. Dann sind die Objekte für dieses Programm identifiziert worden. Im 3. Quartal 2009 sind die Bewertungen der dem Verkaufsprogramm zugeordneten Objekte aktualisiert worden, und die Verkaufsobjekte sind in 'assets held for sale' umgebucht worden. Die Abwicklung des Verkaufsprogramms hat sich weit bis in dieses Jahr hineingezogen und ist selbst jetzt noch nicht vollständig abgeschlossen. Der Aufstellung auf Seite 3 der 'Supplemental data' kann man entnehmen, daß erst knapp 470 Millionen voll abgewickelt sind, 30 Millionen stehen noch aus.

Inzwischen ist ein weiteres Verkaufsprogramm für 2010 beschlossen worden. Die Umbuchung der Objekte hat aber noch nicht stattgefunden, wohl weil die Aktualisierung der Bewertung noch nicht abgeschlossen ist. Wie im letzten Jahr rechne ich mit der Umbuchung im 3. Quartal.

Die 142 Millionen die Du da siehst sind Reste des 2009 Programms, Eigentumswohnungen die leergezogen worden sind und im Einzelverkauf stehen, und bestenfalls ein kleiner Teil des 2010 Programms.

"Ich empfehle auch mal darüber nachzudenken, was andere schreiben..."

Da solltest Du Dich wohl 'mal an die eigene Nase fassen.

"Zitiere mich doch vollständig und nicht aus dem Zusammenhang. Ich schrieb: "Ich nehme an, dass aus diesem Grunde ein Teil der LB Fonds veräußert werden sollen. Diese sind offensichtlich nicht besichert."
Vielleicht hättest Du mal ein bisschen interpretieren können, anstatt absichtlich (?) alles falsch auszulegen. Das "Diese" bezog sich auf die LB bzw HB Fonds. Wie sollen diese den Kredite darstellen? Du hättest auch einfach besichert durch belastet tauschen können, anstatt ne grosse Welle zu machen."

Ursprünglich nahm ich tatsächlich an, daß Du wie ansonsten bei Dir üblich, einem Faktenirrtum unterliegst.

In meiner Erwiderung auf Deinen Protest habe ich dann aber klargemacht, daß ich nunmehr von mangelndem Sprachvermögen ausgehe. Zur Übung desselben habe ich Dir deshalb aufgetragen 100 mal 'Sicherheiten besichern Kredite' zu schreiben.

Wer anstatt 'belasten' das antonym 'besichern' verwendet darf sich über Mißverständnisse nicht wundern.


"Aha, und wie berechnet sich dieser von vergleichbaren Transaktionen abgeleitete Zinssatz? Der wird wohl kaum gewürfelt..."

Vielleicht verstehst Du das Wort 'impliziert' in meiner Erklärung wie das berechnet wird nicht. Der Diskontierungssatz wird so gesetzt, daß sich aus diesem angenommenen Diskontierungssatz bei Anwendung von DCF der tatsächliche Transaktionspreis ergibt.

"Die Tatasche, dass der Diskontierungsfaktor natürlich auch vom beta-Faktor abhängig ist und dieser wohl gestiegen ist, hat zum Anstieg des Diskontierungsfaktor geführt."

Jetzt machst Du mich echt neugierig. Was ist denn der Betafaktor? Mit einer Diskontierungssatzberrechnung aus tatsächlichen Transaktionen vergleichbarer Objekte hat er jedenfalls nichts zu tun


"Sofern sich also die Zinsen auf Bundesanleihen wieder erhöhen, bin ich gespannt was mit dem beta-Faktor und dem Diskontierungszinssatz passiert..."

Tja, auf die Zukunft sind wir alle gespannt. Und natürlich auch auf den beta-Faktor.

"Und jetzt unterlasse bitte die Unterstellungen, ich würde Dinge nicht verstehen und nur unnützes Zeug reden."

Das habe ich zwar nirgendwo gesagt, aber wenn Du das Thema schon selbst ansprichst, dann muß ich Dir leider sagen daß genau das der Fall ist.


"Ich bewerte halt die Situation der Gesellschaft anders als Du. Das gibt Dir aber noch lange nicht das Recht, in diesem Ton mir mir zu reden!"

Wer großspurig dummes Zeug redet, auf Richtigstellung mit faulen Ausreden kommt - keine Zeit CC zu hören; Hund hat die Hausaufgaben gefressen; etc - Lektionen über die Nützlichkeit des Lesens austeilt und so fort darf sich nicht wundern wenn es aus dem Wald schallt so wie er hineingerufen hat.

Da ich diese Diskussion aber als unersprießlich und offensichtlich auch fruchtlos erachte beende ich sie hiermit.

Ich werde Dich nicht mehr ansprechen und ersuche um gleiches.

[jerobeam]

canis qui mordet mordetur

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.932 von Zahlen am 17.08.10 15:40:21

Zum Thema, wer hier dummes Zeug schreibt:

"Was heißt da 'auch'? Die Quartalsberichte werden ebensowenig im Bundesanzeiger veröffentlicht wie der conference call. Wenn Du Dich doch wenigsten einmal an die Fakten halten könntest!"

https://www.unternehmensregister.de/ureg/result.html;jsessio…

Fass Dir mal lieber an die eigene Nase, als dir Gedanken über mich zu machen...

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.368 von Steinwollsocke am 17.08.10 14:24:13

Banken sind ja nun auch gebrannt.

Eine der regionalen Bank xy bekannte Familie, die seit Jahrzehnten hinter ihren Geschäften steht und die ihre Immobilien mit dem Kredit in Schuß bringt erhält lieber Kredit als ein großer Brocken mit laufend wechselnden Geschäftsführern.Vor allem wenn jeder Euro, der verfügbar ist ausgekehrt wird.

Im Mrd-Bereich muss dies auch noch abgesichert und verteilt werden.

Bei 250 Mio spucken im Moment auch mittelgroße Banken.

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.998.215 von dogstar am 17.08.10 16:12:02

wenn man schon Spitzfindig sein möchte : Der Bundesanzeiger und das Unternehmensregister sind nicht dasselbe.

[dogstar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.998.485 von jerobeam am 17.08.10 16:40:53

Meinetwegen. Einen Mitschnitt des Conference Call finde ich dort dennoch nicht.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.997.749 von Push Daddy am 17.08.10 15:22:46

Sehe ich auch so, bei den Immo AGs handelt es sich größtenteils um reine Objektfinanzierungen, einzige Sicherheit ist also die zu finanzierende Immobilie. Wenn man nun als Privatmann ein Haus kauft, haftet man auch immer persönlich mit sonstigem Vermögen und Einkommen.

Würde man eine GmbH Gründen und die 25K gezeichnetes Kapital als Eigenkapital für ein Haus im WErt von 100.000 Euro nehmen, wäre der Zinsatz auch höher als wenn ein Privatmann mit 25K Eigenkapital das gleiche Haus kauft und darüber hinaus auch noch uneingeschränkt haftet.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.998.485 von jerobeam am 17.08.10 16:40:53

"Der Bundesanzeiger und das Unternehmensregister sind nicht dasselbe."

Stimmt.

Und im Bundesanzeiger konnte ich leider kein Gagfah Quartalsberichte finden.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.999.119 von handyweb am 17.08.10 17:45:46

"Sehe ich auch so, bei den Immo AGs handelt es sich größtenteils um reine Objektfinanzierungen"

Genau.

Bei Gagfah sind das elf "ring-fenced non-recourse facilities".

Daß heißt elf Untergesellschaften die nicht füreinander bürgen und für die auch die Mutter - Gagfah SA - nicht bürgt. Im Extremfall kann also eine dieser Gesellschaften mit ihren Krediten pleite gehen ohne daß das die anderen Gesellschaften betrifft. Selbst wenn alle Pleite gehen würden, könnte theoretisch Gagfah SA als - weitgehend leere und wertlose - Hülle übrig bleiben.

Genau diese passiert seit etwa 2 Jahren bei der Vivacon AG - ob dieselbe aber jemals wieder zu erträglicher Geschäftstätigkeit aufleben wird bezweifele ich. Berichterstattung - im Sinne von Bilanzen udgl. - ist so gut wie nicht mehr vorhanden.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.998.133 von jerobeam am 17.08.10 16:03:57

"canis qui mordet mordetur"

[petro001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.999.410 von Zahlen am 17.08.10 18:15:52

hey - ihr 2 seid die buchverluste echt wert, die ich jüngst durch gagfah erlitten habe :-)

im gegensatz zu den meisten auseinandersetzungen in anderen threads hat euer duell wirklich stil - und vertieft meinen bis dahin eher bescheidenen einblick in den wert erheblich.

danke - und: bitte weiter machen!

[petro001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.998.133 von jerobeam am 17.08.10 16:03:57

oder - wie wir franzosen auch gern sagen: cave canem!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.999.542 von petro001 am 17.08.10 18:28:37

"die buchverluste ..., die ich jüngst durch Gagfah erlitten habe"

caveat emptor.

[5002]

ohh Bitte in deutsch, allerdings von den vorherigen Zeilen verstehe ich auch nicht viel...und ich könnt mir vorstellen, das noch mehr an ihre Leistungdgrenze kommen, das alles zu verstehen

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.000.220 von 5002 am 17.08.10 19:39:37

ohh Bitte in deutsch, allerdings von den vorherigen Zeilen verstehe ich auch nicht viel...und ich könnt mir vorstellen, das noch mehr an ihre Leistungdgrenze kommen, das alles zu verstehen

Sind wahrscheinlich zwei Banker, die Blut geleckt haben, Herr "Zahlen" hat sich schon weiter durchgebissen als sein Kollege.

Ich bin in solchen Sachen eher pragmatisch, schaue mir mal so eine Gagfah Siedlung an und zähle dann eins und eins zusammen. Das Ergebnis ist eine saubere zwei, ich bleibe investiert, habe sogar nachgekauft.
Andere kaufen Gold und hoffen, ich kaufe Gagfah und hoffe auch und bekomme sogar noch Dividende für`s hoffen.

Übrigens haben andere AGs auch FK Anteile von über 60%. Warum meckert da niemand, die sind viel anfälliger für Marktturbulenzen als die lahme Ente Gagfah.

[Zahlen]

IMX Bestandswohnungen Juli 2010 99,1 (Vorjahr 97,8).

http://preisindex.immobilienscout24.de/pdf/IMX-August-2010.p…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.999.410 von Zahlen am 17.08.10 18:15:52

Diese Logik hatte ich mir auch zusammen "gedacht".

Das eben nur die Objekte da ist, also bei 30 % Eigenkapitalanteil, eben nur dieser Puffer da ist, der auch im Laufe der zeit, durch die unterschiedlichsten Widrigkeiten, die aber nicht so wahrscheinlich sind, und sonst keinerlei Sicherheiten.

Nicht umsonst werden die 1 a Konditionen auch mit dem Zusatz versehen, "bei bester Bonität". Denn wenn ein Schuldner eine "beste Bonität" hat, dann ist er in der Regel in guter und fester Stellung und kann nicht nur die Belastung gut und locker aufbringen, sondern auch die locker die Hausnebenkosten, gedanliche Rückstellungen für Reparaturen und Instandsetzungen und vor allen auch den eigenen Lebensführung decken.

Sollte nun, auch bei nur 20 % Eigenkapital durch Widrigkeiten, der Wert des Hauses verlieren, so würde der Schuldner ja immer noch selber haften. Und bei einem "mit bester Bonität" lässt sich schon noch eine ganze Mengen in den ersten Jahren holen.

Andererseits gibt es doch bei den kleinen Häuslebauern auch Geschehnisse bzw. Ereignisse, die ein grosses Risiko für die Bank darstellen, die bei reinen Objektdarlehen nicht da sind.
So eben Arbeitslosigkeit und Ehescheidung.
Beides, oft erwächst ja die Ehescheidung auch daraus, dass kein Geld mehr da ist -"Geld weg - Liebe weg"! wird dazu führen, dass unter Umständen schnell der Kredit notleidend ist.
Wenn man nur ein Eigenkapital von 20 % inkl. kaufnebenkosten selber aufgebracht hat, dann wird man nach auch 3 Jahren Zins- und Tilgungszahlung, wohl noch nicht mal die Restschuld, für sein Einfamilienhaus wieder bekommen können.

Also insgesamt kann man sagen, dass eben die Risikoeinschätzung und Konditionsberechnung für grosse und grösste Wohnungsbestandshalter, völlig unterschiedlich ist,als diese bei privaten Einfamilienhausbesitzern.

Somit ist es auch ein völlig falsche Darstellung wie man oft in Gesprächen über Darlehen der Immobiliengesellschaften findet, dass diese wegen ihrer Grösse ja noch bessere Konditonen bekommen, als die besten, die man jeweils in den Medien sieht.
Der zu zahlende Zinssatz wird für die Institutionellen tendenziell höher sein, als der beste Zinssatz für Private.

Das heisst jetzt aber nicht, dass Gagfah nicht auch jetzt Geld mit 10 jähriger zu 3,6 % bekommen kann. Aber wenn man jetzt noch den Eigenkapitalanteil erhöht, so wirkt sich das weit mehr auf den Zinssatz aus, als bei den Privaten.
Wenn dann noch ganz unwesentlich die Zinsen allgemein in den nächsten 2 Jahren etwas sinken, dann könnte man vielleicht sogar in 2,5 Jahren für 3 % oder sagen wir mal 3,25 % - oder 3,3 % abschliessen.
Das wären dann rund 0,75 weniger als heute.
Bei einem Darlehn von zum Beispiel 5 Mrd wären das dann etwa 40 Mio weniger Zinsen - das allein würde schon eine dividende nur aus dieser Zinsersparnis von ca 20 cent im Jahr ermöglichen - das nur durch die Zinsersparnis!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.001.840 von Zahlen am 18.08.10 00:11:04

Komisch!

Man hört doch ständig, dass in der Berlin die Preise angezogen haben.

Da sind die gebrauchten Wohnhäuser innerhalb eines Jahres, ja geradezu eingebrochen !
Auch der Wohnungspreisen sollen sich nach unten entwickelt haben.
Da gab es eine Untersuchung im Auftrag der "Landesförderungsanstalt" oder so ähnlich, also die Berliner Behörde die Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau zahlt, dass hier gerade die Mieten um rund 5 % sich auf Jahresfrist erhöht haben und die Werte für Mehrfamilienhaus noch stärker um ca 8 %.

Auch das Köln in dieser Darstellung so stark ermässigte Preise hat, kann ich nicht glauben! Dagegen kommt mir Frankfurt wieder sehr hoch angestiegen vor. Und das wo doch die Banken so massiv Personal eingespart haben.

Wie kommt denn wohl diese Darstellung zustande?
Sind das Aufstellung aufgrund von reinen Angeboten?

[hasni]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.001.972 von gate4share am 18.08.10 02:15:04

häufig gibt es ja ein sehr differenziertes Bild, wenn man sich über Preise "vor Ort" informiert. ich wohne nur ein paar Schritte vom Rhein entfernt, aber leider eben nicht erste Reihe. Bekannte von mir haben vor Jahren ein Haus direkt Uferlinie Rhein gekauft im noch städtischen Bereich.
Da überschlagen sich die Angebote, der Wert dieses gebrauchten Hauses steigt Jahr für Jahr, und das wird sich auch nicht ändern. Unverbaubar, nicht beliebig verfügbar.

Ansonsten würde ich den Immobilienmarkt inzwischen als mindestens stabil beschreiben, im Wohnimmobilienmarkt aber auch ohne allzu grosse Perspektiven, da dem wohl unter dem Hintergrund von Inflaitonsängsten gegebenenn Positivimpuls eben auch die demographische Entwicklung in Deutschland gegenübersteht. Das sollte man im negativen nicht unterschätzen

[36510]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.001.963 von gate4share am 18.08.10 02:02:27

Welchen Zinssatz zahlt Gagfah denn auf die in 2013 auslaufenden Darlehen?

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.002.181 von 36510 am 18.08.10 08:05:42

zu faul zum nachlesen ? steht im Quartalsbericht.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.001.972 von gate4share am 18.08.10 02:15:04

"Wie kommt denn wohl diese Darstellung zustande?
Sind das Aufstellung aufgrund von reinen Angeboten?"

Auf Seite 8 der Quelle steht daß es sich um reine Angebotsdaten handelt.

"Man hört doch ständig, dass in der Berlin die Preise angezogen haben.

Da sind die gebrauchten Wohnhäuser innerhalb eines Jahres, ja geradezu eingebrochen !
Auch der Wohnungspreisen sollen sich nach unten entwickelt haben.
Da gab es eine Untersuchung im Auftrag der "Landesförderungsanstalt" oder so ähnlich, also die Berliner Behörde die Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau zahlt, dass hier gerade die Mieten um rund 5 % sich auf Jahresfrist erhöht haben und die Werte für Mehrfamilienhaus noch stärker um ca 8 %.

Auch das Köln in dieser Darstellung so stark ermässigte Preise hat, kann ich nicht glauben! Dagegen kommt mir Frankfurt wieder sehr hoch angestiegen vor. Und das wo doch die Banken so massiv Personal eingespart haben."

Informational overload?

Bei den "gebrauchten Wohnhäusern" handelt es sich um Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Dieser Markt hat für Gagfah allenfalls indirekt Relevanz (Substitution).

Die regionalen Märkte sind mE zu klein (Bei immoscout) und zu lokal diversifiziert um statistisch zuverlässige Monatsdaten liefern zu können.

Aus diesen Gründen beachte ich von den IMX Daten nur die Wohnungen bundesweit.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.002.868 von Zahlen am 18.08.10 09:49:15

Ach ja es sind reine Angebotsdaten!

Aber warum sollten Angebotsdaten, sich im Verlauf im Verhältnis zu den realen Verkaufspreisen, stark differenzieren? Also, der Preis, der nachher beurkundet wird, ist ja im Schnitt niedriger, aber diese Differenz, könnte auch immer gleich sein. Warum auch nicht?

Aber Berliner gebrauchte Einfamilienhäuser über 20 % im Minus auf Jahressicht, ist schon unvorstellbar!

Also sind die Zahlen, zumindest regional wohl nicht so ganz korrekt bzw. unterscheiden sich stark von anderen Darstellungen!

[Zahlen]

Germany Ignores Soros as Exports Boom at Consumers’ Expense

“Anybody who believes China is a problem has to believe Germany is a problem,” Nobel Prize-winning economist Joseph Stiglitz said in an interview in Sydney on Aug. 5.

Na, wie wär's 'mal wieder mit 'nem Krieg gegen Deutschland?

So verlogen das Geschrei der Ostküstenpleitiers über die Schuld Deutschlands an ihrer Gier und Verschwendungssucht auch ist, Deutschland macht auch nicht alles richtig:

Das Problem liegt im Versagen der deutschen Investoren. Die sind - in ihrer überwiegenden Mehrzahl - von dem Wahn besessen daß man Kapital tausendprozentig sicher und risikolos anlegen müßte. Deshalb tragen sie es seit Jahrzehnten auf die Bank, oder finanzieren die Schuldenrepublik mit angeblich sicheren Staatsanleihen.

Und was macht die Bank mit all dem Geld? Sie kauft amerikanische Ramschanleihen oder leiht es griechischen Banken.

Und was macht der Staat mit dem Geld? Subventioniert die PIGS, importiert Soziallasten aus aller Welt und rettet schließlich die Banken, die das geliehene von US&PIGS nicht mehr zurückkriegen.

So können sich die US&PIGS dann BMWs kaufen. Der Export boomt, der deutsche Michel kann mehr Geld auf die Bank schleppen und ... BUMM.

Und die Moral von der Geschicht'?

Wer Geld 1000 Prozent sicher anlegen will verliert es.

Als Geldanlagen sind nur Sachwerte geeignet - hier vor allem Produktivvermögen. Damit handelt man sich natürlich eine gewisse Volatilität ein, die aber langfristig besser ist als die Katastrophenanlage Bundeanleihe oder festverzinslich.

Denn die Zinsen werden in einer Ramschwährung bezahlt, die mit griechischen Staatsanleihen gedeckt ist.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.243 von Zahlen am 18.08.10 10:30:46

"Das Problem liegt im Versagen der deutschen Investoren. Die sind - in ihrer überwiegenden Mehrzahl - von dem Wahn besessen daß man Kapital tausendprozentig sicher und risikolos anlegen müßte. Deshalb tragen sie es seit Jahrzehnten auf die Bank, oder finanzieren die Schuldenrepublik mit angeblich sicheren Staatsanleihen.

...

So können sich die US&PIGS dann BMWs kaufen. Der Export boomt, der deutsche Michel kann mehr Geld auf die Bank schleppen und ... BUMM"

Als auf dem Gebiet der BRD noch eine halbwegs vernünftige Währung gesetzliches Zahlungsmittel war, hat sich das Problem durch die beständige Aufwertung der DM immer wieder entschärft.

Leider haben die deutschen Investoren überwiegend nicht berücksichtigt, daß der EURO nicht die DM ist.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.243 von Zahlen am 18.08.10 10:30:46

Germany Ignores Soros as Exports Boom at Consumers’ Expense

Der vergessene Link:

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aREs0l7…

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.243 von Zahlen am 18.08.10 10:30:46

Wer Geld 1000 Prozent sicher anlegen will verliert es.

Na gut, aber die erste Anlegerregel lautet nun mal: "Kapitalerhalt!"

Bei Staatsanleihen hast du immer den Vorteil, dass dein Schuldner ein Staat ist und Staaten können zwar Pleite gehen, werden aber nicht existenzlos.

Letztendlich entsteht Geld nur durch Arbeit und wenn`s mal nicht so läuft wie erhofft, müssen Fritzchen, Georgos, Yin Lin oder Vladimir eben mehr rackern.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.830 von hermann39 am 18.08.10 11:32:39

"Bei Staatsanleihen hast du immer den Vorteil, dass dein Schuldner ein Staat ist und Staaten können zwar Pleite gehen,"

Mir unklar, worin der Vorteil bestehen soll. Das Geld ist 'halt weg, und Deine Regel vom 'Kapitalerhalt' 100% verletzt.

Und übrigens wenn eine natürliche Person Pleite geht verschwindet die ja auch nicht im Müllschlucker. Das Geld ist aber ebenso weg.

Aber, so wie die Dinge im Moment geregelt sind, wird in Zukunft niemand mehr Pleite gehen. Wann immer eine Bank- oder Staatspleite droht, druckt helicoptere-Jean Claude ein paar Milliarden mehr Euros.

Mit dem Resultat daß sich zwar Dein Geld erhält, aber nicht Dein Kapital.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.830 von hermann39 am 18.08.10 11:32:39

"Letztendlich entsteht Geld nur durch Arbeit"

Leider ist dem nicht so. Geld - oder was heutzutage dafür gilt - wird von den Notenbanken gedruckt.

"und wenn`s mal nicht so läuft wie erhofft, müssen Fritzchen, Georgos, Yin Lin oder Vladimir eben mehr rackern."

Fritzchen wird vielleicht noch eine Weile blöd genug sein um die Porsches, Audis und BMWs für die Ganoven dieser Welt zusammenzuschrauben.

Georgos wird Dir wohl eher zwei Finger zeigen oder Dir garantiert echte antike Skulpturen zum Kauf anbieten.

Lin Yin rackert eh schon genug. Und er und sein Staat haben Ersparnisse.

Vladimir wird bestenfalls seine Bienchen auf dem Kreuzberger Strich mehr rackern lassen.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.003.243 von Zahlen am 18.08.10 10:30:46

Als Geldanlagen sind nur Sachwerte geeignet
Wer Geld 1000 Prozent sicher anlegen will verliert es
Was soll den dann nach deiner Definiton kurz- oder mittelfristig; wahrscheinlich sogar über Jahre, sicherer sein als deutsche oder US Saatsanleihen oder dt. Pfandbriefe?
Bis zu deinem BUMM fliesst noch viel Wasser den Nil rauf.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.005.149 von wallstreetmarc am 18.08.10 14:31:58

"Was soll den dann nach deiner Definiton kurz- oder mittelfristig; wahrscheinlich sogar über Jahre, sicherer sein als deutsche oder US Saatsanleihen oder dt. Pfandbriefe?"

Sachwerte. Kurz-, mittel- und langfristig verlieren die nicht durch Inflation.

"Bis zu deinem BUMM fliesst noch viel Wasser den Nil rauf."

Auch im Nil fließt das Wasser 'runter - dem Gesetz der Schwerkraft gehorchend.

Und wieviel noch 'runterfließt bis zum BUMM weiß keiner. Das haben katastrophale Ereignisse so an sich.

Kann auch sein daß durch - sagen wir 'mal - 6 % inflation über 15 Jahre - die Staatsverschuldung real hinreichend reduziert wird so daß keine Währungsreform (BUMM) notwendig ist.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.005.426 von Zahlen am 18.08.10 15:11:26

Ich würde euch mal das Buch "Dieses mal ist alles Anders" empfehlen das thematisiert genau das.
http://www.amazon.de/Dieses-alles-anders-Jahrhunderte-Finanz…

Hilft euch wenigstens den BUMM kommen zu sehen.
LG
P.S. ich weiß noch immer nicht was Zahl für einen Beruf ausübt schade!!!

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.005.426 von Zahlen am 18.08.10 15:11:26

Sachwerte. Kurz-, mittel- und langfristig verlieren die nicht durch Inflation

aber eben womöglich durch Spekulation. Kann in Rohöl, Immo-Aktien, Weizen oder Gold etc. viel mehr ausmachen

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.006.210 von wallstreetmarc am 18.08.10 16:31:10

.. und unsere schönens Immobilienwerte in platzenden Immobilienblasen (als nächstes China?) nicht zu vergessen..

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.006.210 von wallstreetmarc am 18.08.10 16:31:10

"aber eben womöglich durch Spekulation. Kann in Rohöl , Immo- Aktien , Weizen oder Gold etc. viel mehr ausmachen"

Sicher - relative Bewertung von Sachwerten sollte man sich natürlich auch angucken. Und Eigentumswohnungen in Shanghai würde ich zur Zeit auch nicht empfehlen.

Wer das nicht will oder kann: Ein Rohstoff Korb ETF + ein DAX ETF + ein emerging markets ETF und fertig. Vielleicht noch ein Minenfonds.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.006.210 von wallstreetmarc am 18.08.10 16:31:10

"aber eben womöglich durch Spekulation. Kann in Rohöl , Immo- Aktien , Weizen oder Gold etc. viel mehr ausmachen"

Kann - Volatilität ist eben höher in Sachwerten.

Aber langfristige Wertentwicklung auch.

Um die Volatilität kommt man eben nicht herum, wenn man langfristige Wertsicherung will.

Die Alternative ist der stetige und sichere Wertverfall in AAA Anleihen/Geldforderungen.

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.006.325 von Zahlen am 18.08.10 16:44:04

Wer das nicht will oder kann: Ein Rohstoff Korb ETF + ein DAX ETF + ein emerging markets ETF und fertig. Vielleicht noch ein Minenfonds.

Ein DAX ETF kann ja wohl nicht dein Ernst sein. Dann schon hundertmal lieber S&P500 oder Stoxx50 (evtl auch Nikkei225 oder FTSE100). Der DAX ist doch ein Witz, gerade mal 30 Werte, nicht wirklich die besten, und einige davon absoluter Schrott (Infineon).
Rohstoff-ETF ist auch nicht so das wahre, Rollen frisst die Rendite meist voll auf.

[woadraider]

Hier: http://www.de.sharewise.com/aktien/LU0269583422-gagfah-s-a-n… gibt es mehrere Empfehlungen und Analysen zu GAGFAH unter anderem von Merril Lynch und Sal. Oppenheim, aber auch von privaten Anlegern.

[Zahlen]

Gagfah bekommt Anschluß

Die Verfügbarkeit von modernen Telekommunikationsdiensten ist für Mietinteressenten zunehmend ein wichtiges Kriterium bei der Wohnungswahl. Gagfah hat diesen Trend erkannt und eine für einen Großvermieter angemessene Lösung gefunden:

Tele Columbus Gruppe übernimmt die Kabel-Versorgung von 50.000 Wohnungen der GAGFAH / Fernsehen, Internet und Telefon über einen Anschluss

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2010-08/17714089…

[pasteur]

eine EOn zahlt 6,1% Dividende, bei einem KGV von 8, wie seht ihr diese Aktie (und ähnliche) im Vergleich zu Gagfah??

Also ich sehe hier ein ähnlich solides Investment, wie in das Betongold....

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.019.382 von pasteur am 20.08.10 11:29:35

EON hängt sehr stark an den aktuellen politischen Entwicklungen. Mit der Gefahr, das die FDJ-Sekretärin sich bei denen bedient. Darum ist der Kurs ja aktuell so tief.

An der Mietpolitikfront herscht hingegen zur Zeit Ruhe bzw. ist eine stärkere Einmischung ziemlich unwahrscheinlich, da der Wohnungsneubau von einem historischen Tiefpunkt zum nächsten fällt.

In so fern also schlecht vergleichbar.

[GAGFAHmann]

Können wir mal nur Hoffen das die LiebeGagfah auch endlich mal wieder steigt und nicht nur fällt wie ein stein ohne Flügel

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.019.572 von AlterMann am 20.08.10 11:59:54

Stimmt schon die Energiekonzerne sind abhängig von den politischen Rahmenbedingungen. Und nicht umsonst kritisieren die Grünen, wohl wieder neuerdings, die ungehören Milliarden an Reingewinn bei den Versorgern.

Nur, diese Konzerne wird es immer geben und sie werden wohl immer Erfolg haben - mehr oder weniger. Auch wenn noch mehr die alternative Energieversorgung an Boden gewinnt, wird man immer noch auf die konventionellen Unternehmen angewiesen sein.
Auch glaube ich, dass so gut wie kein Wettbewerb dort herrscht.
Ein wenig vielleicht um den Endkunden, aber glaube, dass die EInkaufspreise, für die Stromverkäufer schon von den Grössten der Branche mitbestimmt werden.

Wenn eben diese hohe Gewinne weiterhin in die Kritik geraten, oder diese einen Grund dafür liefern um diese Konzerne weiter abzukassiern, dann werden die bestimmt, Möglichkeiten haben, die Gewinne zu verstecken und auch mal ein Jahr mit Verlust zu fahren, wenn es die Politik übertreibt.
Nicht umsonst haben die ja überall iin der Politik , in der Verwaltung etc, ihre Mannen sitzen. Sie schicke Ihre Leute in die Ministerämter und holen andere Politiker wieder zu sich.
Da wird schon eine Menge nach dem Gusto der Vorsorgungskonzerne laufen - und da ist die Regierung fast vollständig gleichgültig!

[gate4share]

Allerdings halte ich Gagfah für langfristig aussichtsreicher!

Denn hier entstehen ja ständig Wertsteigerungen. Ich weiss, dass es viele hier bestreiten. Doch werden die niedrigpreisigen Wohnungen an Wert gewinnen!

Es gibt einen Mietanstieg in Deutschland je Jahr, bei vielleicht 1 bis 2,5 % liegt.
Gagfah erreicht bisher immer über 2 % und das bei etwa gleichen Werten der Häuser.

Gleichzeitig ist Gagfah solide finanziert und finanziert sich aktuell noch besser -verkauft Wohnungen und spart durch einbehaltene Gewinne und noch mehr FFO Eigenkapital an.
Es werden ständig Monat für Monat Gewinne erwirtschaftet - mehr als die 10 cent die an Dividende ausgeschüttet werden.

Der NAV soll bei über 12 liegen, jetzt hörten wir, es sind wohl eher nur 10 Euro - oki.
Doch dieser NAV wird dauerhaft steigen!

Diese Finanzkrise gab einen kleinen Aufenthalt mit tendenz nach unten, nachdem ja ein paar Jahre die grossen Blöcke ständig im Preis gestiegen sind und nachher schon eigentlihc zu teuer gehandelt wurden.

Nun, nach gewissen Wertabscchreibugnen ist wieder eine Basis da, wo man sicher mit Werterhöhungen von im Schnitt mind 1 bis 3 % rechnen kann.

Wenn solche Erwartunge, sagen wir 2 % Anstieg des Vermögens und 1,5 % Anstieg der Mietpreise mal nur 10 Jahre hochrechnen und dazu noch die eingehaltenen Gewinne addieren, zuzüglich der eben auch einbehaltenen höheren Gewinne, eben durch die Erhöhungen der Erträge, dann wird sich in 10 jahre eine ganz andere Darstellung ergeben.
Dann kann man sicher von einer Verdoppelung des NAV ausgehen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.020.533 von gate4share am 20.08.10 14:16:14

"Gagfah erreicht bisher immer über 2 %"

Nein.

Es sind zwischen 1% und 1,5% pro Jahr.

[Zahlen]

"Wenn solche Erwartunge, sagen wir 2 % Anstieg des Vermögens und 1,5 % Anstieg der Mietpreise mal nur 10 Jahre hochrechnen und dazu noch die eingehaltenen Gewinne addieren, zuzüglich der eben auch einbehaltenen höheren Gewinne, eben durch die Erhöhungen der Erträge, dann wird sich in 10 jahre eine ganz andere Darstellung ergeben.
Dann kann man sicher von einer Verdoppelung des NAV ausgehen."

Sicher ist in der Wirtschaft garnix.

Auch ist Deine Schätzung etwas optimistisch.

Die einbehaltenen Gewinne sind etwa 7 Cent pro Aktie.

7 mal 10 ist 70 Cent pro Aktie.

2% auf zehn Jahre ist 12,44 * (1,012) Hoch 10 = 15,16.

1,5% Erhöhung der Kaltmieten von 650 Millionen macht etwa 10 Millionen im ersten Jahr, 20 Millionen im 2. etc... 550 Millionen durch 226 M1llionen Aktien macht etwa 2 Euro pro Aktie.

15,16 + 2 + 0,70 = 17,86 pro Aktie.

17,86 ist gewiß nicht das doppelte von 12,44.

Außerdem ist es eine Milchmädchenrechnung anzunehmen, daß man die Erhöhungen der Kaltmieten einfach so vereinnahmen kann. Wenn es zu Erhöhungen des Mietpreisniveaus kommt, steigen nämlich normalerweise auch die Preise für Bauleistungen udgl. D.h. daß etwa die Hälfte der Kaltmieterhöhungen für Kostensteigerungen wieder 'drauf geht.

Um sorgfältigen Umgang mit Zahlen wird gebeten.

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.020.533 von gate4share am 20.08.10 14:16:14

bisher ist das nav aber eher kontinuierlich gefallen.....

[arbeiterundbauer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.020.810 von Zahlen am 20.08.10 15:02:29

Wieso ist Dein Nick eigentlich "Zahlen"

Schönen Gruß, aub

[arbeiterundbauer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.020.810 von Zahlen am 20.08.10 15:02:29

Nee, ernsthaft, habe selten in irgendeinem Thread derartig fundierte Berechnungen gesehen. Respekt. Bist wirklich eine Bereicherung für das Brett hier.

Schönen Gruß, aub

[36510]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.019.382 von pasteur am 20.08.10 11:29:35

"eine EOn zahlt 6,1% Dividende, bei einem KGV von 8, wie seht ihr diese Aktie (und ähnliche) im Vergleich zu Gagfah??"

Das sehe ich anders. Bei EOn kann man das politische Risiko nicht wirklich einschaetzen. Wer weiss denn schon zu welchen Belastungen kurzfristig die Brennelementesteuer und langfristig fuehren wird. Oder wie langfristig eine moeglicherweise politsch neu geregelte Umlage der Atommuellentsorgungskosten aussehen wird?

Da scheinen mir Versorger ohne Aomstrom weniger riskant, bei vergleichbaren Dividendenrenditen (z. B. ENEL oder Cemig).

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.021.742 von 36510 am 20.08.10 17:08:37

z.B. Enel ???

http://www.enel.com/en-GB/group/production/nuclear_power/ind…

[camaro77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.021.742 von 36510 am 20.08.10 17:08:37

Was bei dem einen das politische Risiko,ist bei dem anderen
die Refinanzierung.
Ich finde man kann auch beide im Depot haben.
Splittbereinigt lag der Kurs von Eon vor 20Jahren bei
ca. 1 Euro das bedeutet wer damals kaufte bekommt bei
einer Div von 1,5 Euro heute ca. 100% Netto Dividende.

[hasni]

irgenswie scheinen sich viele User doch mit ganz ählichen Investments zu beschäftigen, e-on habe ich auch einen ersten Fuss reingesetzt, da sollte m.E. die 22 unter normalen Bedingungen halten

bei gagfah fällt doch an einem so schwachen Tag wie heute auf ,dass die Aktie doch nicht recht weiterfallen will, könnte also sein, dass auf der aktuellen Basis + - eine Bodenbildung stattfindet.
wenn sich allerdings nächtste Woche der allgmeine Kursverfall weltweit fortsetzt, was durchaus möglich erscheint, dann wirds wohl sowohl eine gagfah wie auch eine e-on weiter drücken.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.020.533 von gate4share am 20.08.10 14:16:14

"Wenn solche Erwartunge, sagen wir 2 % Anstieg des Vermögens... "

Solltest damit Anstieg der Immobilienpreise meinen und nicht Anstieg des Buchwerts b.z.w. NAV, dann käme Deine Schätzung annäherungsweise hin (Hebeleffekt!).

In diesem Falle hätte es Deinem Beitrag nicht an Sorgfalt im Umgang mit Zahlen, sondern an sorgfältigem Spachgebrauch gemangelt.



Übrigens kann es mE durchaus zu einer Verdoppelung oder Verdreifachung des NAV innert 10 Jahren kommen. Und zwar dann wenn aufgrund des langsam aber stetig zunehmenden Wohnungsmangels die Mieten stärker steigen als von Dir angenommen. Einen Mietpreisanstieg von 50% in 10 Jahren halte ich für duchaus möglich. Bei gleichen Kaltmietmultiplikatoren würde sich dann z.B. der Immobilienbestand von derzeit 9 Milliarden um 4,5 Milliarden aufwerten, was einer Erhöhung des NAV um fast 20 Euro pro Aktie entspräche.

Und erst bei einer derartigen Steigerung des allgemeinen Mietpreisniveaus wäre Wohnungsneubau wieder wirtschaftlich geworden und würde einen weiteren Mietpreisanstieg abbremsen.

Das ist mein 'investment case'.

[Zahlen]

Energieversorger

Die Stromkosten in Deutschland sind im europäischen Vergleich sehr hoch.

Für 2006:

17,18 C/kWh Deutschland
11,56 C/kWh Frankreich
8,21 C/kWh Großbritannien

http://www.udo-leuschner.de/energie-chronik/060314.htm

Für 2006 dürfte nur etwa 1 Cent des Unterschieds auf das EEG zurückzuführen sein.

Der Rest ist unverschämte Abzocke durch die Energiekonzerne, gedeckt durch mit der Aussicht auf Aufsichtsratsposten korrumpierte Systempolitiker.

'Mal sehen, wie lange sich der deutsche Michel dieses schamlose Selbsberreicherung der staatsmonopolistischen Kapitalisten noch bieten läßt.

Deutsche Energieversorger tragen ein hohes politisches Risiko. Die Brennelementesteuer als solches ist allerdings nur politisches Sommertheater.

[camaro77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.170 von hasni am 20.08.10 17:57:46

Naja viele stellen sich halt breit auf und am
besten mit Div Titeln.
Da sind beide erste Wahl.
Man hört auch in den Medien das viele Versicherer
zu Dividenden Titeln greifen (ich hoffe Gagfah) um überhaupt
noch ihre garantierten Zinsen auf Lebensversicherungen usw.
zahlen zu können.
Man könnte es ja auch mit Griechenland Anleihen propieren.

[camaro77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.377 von Zahlen am 20.08.10 18:23:27

true true
Muß mich mal einigen Vorrednern anschliessen die
Qualität der Beiträge und die Arbeit die sich einige
hier machen sucht in allen von mir gelesenen Threads
seines gleichen.
DANKESCHÖN

[gertrude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.380 von camaro77 am 20.08.10 18:24:01

versicherer greifen nicht zu gagfah.
zum einen wegen der aktionärsstruktur und zum anderen wegen der zu geringen (freien) marktkapitalisierung.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.932 von gertrude am 20.08.10 20:11:42

Letztens hat die Allianz Immobilien von ALDI gekauft. Warum sollte die Allianz nicht auch z.b. eine Gagfah komplett übernehmen wollen? 15€ pro Aktie und Fortress würde sich verabschieden. So könnte die Allianz zum einen Zinsen einstreichen und zum anderen die Dividenden. Nur mal so als Überlegung, wird natürlich nicht passieren....

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.377 von Zahlen am 20.08.10 18:23:27

Dann sind ja wohl unterbewertete Energieversorger wie EON.
Dividende 1,50 Eu/Aktie bei unter 23,00 das Mittel der Wahl.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.023.906 von hermann39 am 20.08.10 23:14:10

15€ pro Aktie und Fortress würde sich verabschieden

[36510]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.021.867 von jerobeam am 20.08.10 17:24:37

"z.B. Enel ???

http://www.enel.com/en-GB/group/production/nuclear_power/ind… "

Okay, trifft fuer Enel nicht ganz zu. Aber zumindest ist Atomkraft fuer Enel nur eine untergoerdnete Rolle und die Reaktoren stehen in Laendern (oder werden dort gebaut), in denen die Gruene Bewegung nicht so einflussreich ist, dass Enel sich ihretwegen grosse Sorgen machen muesste. Denke ich mir jedenfalls so.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.022.175 von Zahlen am 20.08.10 17:59:02

Na da bin ich aber mal skeptisch.

Klar kann die Miete in Ballungsräumen etwas hochgehen. (Nicht alle Wohnungen liegen in bevotzugten Lagen !!)

Meiner Einschätzung nach wird ein massiver Anteil der Gagfah-Mieten über Renten,
Hartz4 Arbeitslosengeld oder eine einfache Erwerbstätigkeit bezahlt.

Eine massive Steigerung ist hier gar nicht darstellbar.

Nach den Zahlen, die hier für meine Begriffe sorgfältig bearbeitet wurden finde sind die Zukunfstaussichten völlig überzogen dargestellt.

Gagfah ist solide, langweilig und wird in absehbarer Zukunft etwas abwerfen.
Wenn die Aktie auf 10 (bis 2014) steigt geb ich in Lux bei der HV einen aus.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.312 von hermie01 am 21.08.10 19:25:36

"Meiner Einschätzung nach wird ein massiver Anteil der Gagfah-Mieten über Renten,
Hartz4 Arbeitslosengeld oder eine einfache Erwerbstätigkeit bezahlt.

Eine massive Steigerung ist hier gar nicht darstellbar."

Der Anteil der Mieten am Einkommen ist in Deutschland im europäischen Vergleich sehr niedrig. Auch sind die Mieten absolut sehr niedrig.

(Habe darüber zwar keine Zahlen zur Hand, kenne aber die Wohnungsmärkte in FR und GB).

Google selbst 'mal nach Wohnungsmieten in Birmingham oder Lyon!

Ich halte deshalb einen Anstieg von 50% in 10 Jahren für durchaus möglich.

Sonst wird der Wohnungsbestand mangels Neubau bald so aussehen wie 1990 in der Ostzone.

Insofern als Wohngeld gezahlt wird, muß und kann das eben der Miete entsprechend steigen. Siehe München.

Zugegeben - Aussagen über die Zukunft enthalten stets ein spekulatives Element.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.312 von hermie01 am 21.08.10 19:25:36

"Wenn die Aktie auf 10 (bis 2014) steigt geb ich in Lux bei der HV einen aus."

Betrachte Dich darauf festgenagelt!

(Damit meinst Du doch hoffentlich 10 oder drüber - oder bist Du Rechtsanwalt?)

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.337 von Zahlen am 21.08.10 19:50:31

Ich hab das mal grob überschlagen - 50% in 10 Jahren klingt zwar erstmal viel, aber allein 3% Steigerung pro Jahr und man landet bei insgesamt knapp 40% Mietsteigerung in 10 Jahren.

Da gerade die sehr günstigen Mieten unter 4 Euro meines Erachtens mit Neubau nicht machbar sind, werden die Bestandsimmobilien mangels alternative stärker nachgefragt werden. Vorausgesetzt natürlich die Bevölkerungsdichte bleibt einigermaßen gleich, aber die großen Wegzugswellen bspw. aus DD liegen nach meiner Meinung auch hinter uns.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.337 von Zahlen am 21.08.10 19:50:31

Soeben gefunden - Das sind die Grenzen die die britische Regierung für Wohngeld (housing benefit) einführen will. Damit will sie im Jahr 1,8 Milliarden £ sparen - müssen also viele Wohngeldempfänger drüber liegen|

Housing benefit: New maximum limit of £400 a week for properties with more than three bedrooms, £250 a week for a one-bedroom flat, £290 for a two-bedroom property and £340 for a three-bed property, to save £1.8bn a year by the end of the Parliament.

300 Euro Kaltmiete pro Woche für eine ein-Schlafzimmer-Wohnung (wäre in Deutschland eine zwei Zimmer Wohnung) - für Wohngeldempfänger.

Das heißt daß in Großbritannien viele Wohnungen - bei im allgemeinen schlechterem Ausbaustandard und allgemein schäbigem Zustand - pro Woche eine Kaltmiete erzielen die Gagfah im Monat nimmt.

http://www.bbc.co.uk/news/10374475

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.367 von handyweb am 21.08.10 20:16:56

Dresden schaffte dieses Jahr den Sprung zur bevölkerungsreichsten Stadt im Osten (natürlich nach Berlin) und hat somit Leipzig überrundet. Das Wachstum kommt nicht nur durch Zuzüge, sondern inzwischen auch über die positive Differenz zwischen Geburten und Sterbefälle...

http://www.l-iz.de/Politik/Kassensturz/2010/08/Seit-Maerz-20…

Nicht alle Dresdner wohnen in Gagfah Wohnungen, aber die Tendenz wird sich für Gagfah zumindest dort nicht negativ auswirken...

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.360 von Zahlen am 21.08.10 20:11:59

Ich bin nicht Rechtsanwalt und meine Zusage gilt natürlich bei über 10,00 €/Aktie.

Zusagen von Bauhandwerkern gelten auch heute noch.

Ich werde aber noch keine Rückstellungen bilden.


Bezüglich GB:

Ich kenne mich dort nicht aus. London soll seht teuer sein.

Fakt ist aber, dassunsere Erntehelfer aus Polen usw. zeitweise nicht mehr bereit waren, bei uns zu arbeiten. Grund: Mindestlohn in GB ca 10 Euro/h.

Im einfachen Bereich kann ich mir dann sehr hohe Mieten in der Fläche nicht vorstellen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.026.060 von hermie01 am 22.08.10 11:54:46

"Fakt ist aber, dassunsere Erntehelfer aus Polen usw. zeitweise nicht mehr bereit waren, bei uns zu arbeiten. Grund: Mindestlohn in GB ca 10 Euro/h"

Da haben Dir die polnischen Erntehelfer wohl einen Bären aufgebunden.

Minimum wage GB 5,80 £/h = 7 EUR/h.

Wird auch - und grade im Bereich eingewanderte Arbeitskräfte - häufig umgangen.

Scheinselbstständigkeit gibt es auch in GB, z.B. selbstständige Kirschenpflücker.

Die müssen dem Bauern die selbstgepflückten Kirschen bezahlen, bevor sie die an den Großhändler weiterverkaufen können.

Wenn die Erntehelfer angestellt sind, dann meistens bei einem polnischen Sklavenhändler. Der Ihnen die Hälfte des Lohns dann wieder für Kost und Logis und sonstige Dienstleistungen abzieht. Soll's ja auch in Deutschland geben.

Auch im Bereich einheimische Arbeitskräfte wird die minimum wage gerne umgangen - es werden z.B. einfach weniger Stunden abgerechnet.

Die Schattenwirtschaft in ihren vielfältigen Ausprägungen wächst überall im gleichen Ausmaß in dem staatliche Regulierung wächst.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.026.158 von Zahlen am 22.08.10 12:43:05

Ich habe meine Infos nicht von polnischen Erntehelfern sondern aus der Süddeutschen Zeitung.

Ich habe keinen Überblick über momentane Minimum-wages. Fakt ist aber, dass diese Zahlen damals in etwa so waren. Ein Blick auf die geänderten Wechselkurse hilft hier weiter.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.026.789 von hermie01 am 22.08.10 19:09:56

"Ein Blick auf die geänderten Wechselkurse hilft hier weiter."

Dann muß man wohl auch die geänderten minumum wage Sätze mit in Betracht ziehen:

Datum/minimum wage/Pfundkurs/minimum wage in Euro

1.1.2010 5,80 1,23 7,13
1.1.2009 5,73 1,03 5,90
1.1.2008 5,52 1,36 7,51
1.1.2007 5,35 1,49 7,97
1.1.2006 5,05 1,46 7,37
1.1.2005 4,85 1,41 6,84

"Ich habe meine Infos nicht von polnischen Erntehelfern sondern aus der Süddeutschen Zeitung."

Auch hier keine Spur von 10 Euro.

Die 'Süddeutsche Zeitung' nimmt es mit Zahlen 'halt nicht so genau.

[Zahlen]

Bund future 132,76 heute morgen.

Implizierter Jahreszins 2,3%.

Bei 120bp spread Refinanzierung zu 3,5%.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.026.158 von Zahlen am 22.08.10 12:43:05

Sorry, ich wusste gar niucht, dass die Kirschenernte in GB so eine Bedeutung hat.

Spaß beiseite: In 2007 haben wohl wenige, die handwerklich etwas draufhatten unter 10 Euro gearbietet. Der gesetzliche Mindestlohn ist hier nur ein Punkt.

Im übrigen kann ich dann ja mal ganz entspannt die enormen Steigerungen abwarten.

Würde mir bestimmt guttun. Ich plane aber besser mal nicht allzuviel ein.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.028.661 von hermie01 am 23.08.10 11:56:39

"Sorry, ich wusste gar niucht, dass die Kirschenernte in GB so eine Bedeutung hat."

Naja - Du hast doch selbst die nach England abgewanderten polnischen Erntearbeiter ins Spiel gebracht.

Das milde Klima der Grafschaft Kent ist eben genauso wie das in unserem Baden hervorragend für den Obstanbau im allgemeinen und den Kirschanbau im besonderen geeignet.

[Zahlen]

comdirect Umfrage: Interesse der Deutschen an Immobilien steigt

Das Interesse der Deutschen an Immobilien steigt: Mehr als die Hälfte (56,4 Prozent) ist der Meinung, momentan sei ein guter Zeitpunkt, um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren (Mai: 53,5 Prozent). Zudem sind 51 Prozent der Deutschen der Ansicht, eine Immobilie schütze am besten vor einer möglichen Inflation ... das geht aus einer repräsentativen Forsa-Umfrage im Auftrag der comdirect bank hervor. Auf Basis der Umfrageergebnisse wird der comdirect Stimmungsindex Baufinanzierung berechnet:

Juni 2010 108,4
Juni 2009 106,0

http://www.bauzentrale.com/news/2010/1170.php4

[Zahlen]

LBS: Immobiliennachfrage zieht in Deutschland weiter an

(22.8.2010) Immobiliennachfrage, Immobilien, Wohn-Riester, Wohnungsnachfrage, Gebrauchtimmobilie, Eigenheime, gebrauchte Eigentumswohnungen, Bestandsimmobilien, Wohnungsbau, ImmobilienpreiseGünstige Preise und Zinsen sowie die Förderung durch "Wohn-Riester" haben im ersten Halbjahr 2010 nach Auskunft der LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) für eine lebhafte Wohnungsnachfrage gesorgt. Wie die größte Maklergruppe Deutschlands berichtet, stieg ihr Vermittlungsergebnis im ersten Halbjahr 2010 auf knapp 15.000 Objekte (plus 9 Prozent) mit einem Volumen von 2,15 Milliarden Euro (plus 17 Prozent). "Der größte Anteil entfällt auf preisgünstige gebrauchte Eigenheime und Eigentumswohnungen", erläuterte LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm.

http://www.bauzentrale.com/news/2010/1395.php4

[coolrunning]

23.08.2010 16:52
HSBC belässt Gagfah auf 'Overweight' - Ziel 8 Euro

Die britische Investmentbank HSBC hat die Einstufung für Gagfah auf "Overweight" mit einem Kursziel von 8,00 Euro belassen. Die Ankündigung einer Dividendenkürzung von 50 Prozent habe die soliden Quartalszahlen der Immobiliengesellschaft überschattet, schrieb Analyst Thomas Martin in einer Studie vom Montag. Allerdings sei der Dividenden-Schock mittlerweile bereits mehr als eingepreist und die Aktie - gemessen Wert des Immobilienportfolios - derzeit unterbewertet.

AFA0067 2010-08-23/16:52

[Zahlen]

Baupreisindex Mai 2010: Wohngebäude + 1,0% gegenüber Vorjahr

Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) stieg in Deutschland im Mai 2010 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um 1,0%.

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…

Der Baupreisindex hat sich damit im Mai 2010 gegenüber dem Jahresdurchschnitt 2005 um 13,7% erhöht.

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…

[Zahlen]

Berlin will Zehntausende Wohnungen verkaufen

Berlin plant, sich in großem Stil von landeseigenen Immobilien zu trennen. Die Stadt will die Immobilienfonds aus dem Bankenskandal verkaufen und damit rund 40 000 Wohnungen aus der Hand geben.

Das Bundesland Berlin will die Immobilienfonds, die den Bankenskandal auslösten, an einen Londoner Investor verkaufen. Laut „Tagesspiegel“ vom Freitag steht ein Abschluss mit der Firma Altyon Partners bevor. Die Senatsverwaltung für Finanzen bestätigte Verhandlungen mit Investoren.

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilien-berlin-will…

[Zahlen]

Dresden liegt auf Platz vier unter den beliebtesten deutschen Wohnorten hinter Aachen, Potsdam und Wiesbaden aber noch hauchdünn vor München.

Die ergibt sich aus einer Umfrage von Focus online vom 22.06.2009.

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/staedte-ranking-wo-leb…

[Zahlen]

Die Baupreise für Bauleistungen im Mehrfamilienhausbau betrugen laut LBS im Jahre 2005 1197 Euro pro qm.

http://www.baulinks.de/webplugin/2006/0684.php4?url1=http://…

Wir schlagen 13,7% Baupreissteigerungen seitdem hinzu: 1361 Euro / qm

Wir schlagen 150 EUR/qm für Grundstücks- und Erschließungskosten hinzu: 1511 Euro / qm

Wir schlagen 10% für Planungs, Genehmigungs- und Bauaufsichtskosten hinzu: 1662 Euro / qm.

Das kostet es 2010 im Durschschnitt einen qm Wohnung zu bauen.

Bewertung in der Gagfah Bilanz: 848 Euro / qm.

Durch Kurs implizierte Bewertung: 737 Euro / qm.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.484 von Zahlen am 23.08.10 22:10:28

Durch Kurs implizierte Bewertung: 737 Euro/qm

Ist das jetzt schlecht oder gut für eine gebrauchte?

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.484 von Zahlen am 23.08.10 22:10:28

Wir schlagen 10% für Planungs, Genehmigungs- und Bauaufsichtskosten hinzu: 1662 Euro / qm.

Das kostet es 2010 im Durschschnitt einen qm Wohnung zu bauen.

Mag sein, aber die Gagfah Wohnungen sind leider keine Neubauten aus 2010.

Also:
Wir ziehen vom Gebäudewert 50% ab dafür dass die Gagfah Wohungen im Durchschnitt ca 50 Jahre alt sind (Abschreibung). (Substanzwertbetrachtung)

Oder wir betrachten den Ertragswert und ziehen zunächst 30% ab dafür dass die meisten Gagfah Wohnungen veraltet ausgestattet sind (Heizkosten, Bäder, Fussböden etc. alles weniger gefragt als ein heutiger Neubau). Grund: Mieter zahlen für heutigen Neubau höhere Kaltmieten als für (teils unsanierte) 50er / 60er Jahre Sozialwohnungsbau. Dann ziehen wir nochmal 15% ab, weil wir höhere Unterhaltskosten haben als ein Neubau.

In beiden Fällen landen wir nahe bei den 848€/qm. Immerhin.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.587 von Schleef am 23.08.10 22:25:51

"Mag sein, aber die Gagfah Wohnungen sind leider keine Neubauten aus 2010."

Stimmt.

"Also:

Wir ziehen vom Gebäudewert 50% ab dafür dass die Gagfah Wohungen im Durchschnitt ca 50 Jahre alt sind (Abschreibung). (Substanzwertbetrachtung)"

Seite 16 2009 GB:

"The majority of our buildings were built between 1950 and 1979"

Würde auf ein durchschnittliches Alter von 45 Jahren hinweisen.

Seite 14 2009 GB:

"Our apartments have undergone substantial renovations over the last years."

Zumindestens für den Berliner Bestand kann ich das aus eigener Anschauung bestätigen. Auch der Dresdner Bestand ist - so wurde berichtet - nach 1990 in großen Teilen modernisiert worden.

Überall wird das vielleicht nicht zutreffen, aber im Westen sind Wohnungen aus den 50er/60er Jahren die nicht zwischenzeitlich modernisiert wurden ja kaum noch vermietbar.

Der hohe Vermietungsgrad - 95% - und die erzielten Mieten - 5,05 EUR/qm - lassen darauf schließen, daß die allermeisten Wohnungen, Treppenhäuser und Fassaden vor nicht mehr als 30 Jahren modernisiert wurden.

Nichtsdestotrotz muß ich Dir jedoch in soweit Recht geben, als daß die Marktpreise für die Gagfah Wohnhäuser momentan tatsächlich in der Nähe der Bilanzwerte liegen.

Und Deine Betrachtung über den Einfluß von Heizkosten auf die erzielbare Kaltmiete ist selbstverständlich auch nicht von der Hand zu weisen.

Nur bin ich der Auffassung, daß unter der Bedingung zunehmender Wohnungsknappheit in den Metropolregionen sich die Mieten für Wohnungen in 'B-Zustand' denjenigen in 'A-Zustand' annähern werden. Und dem werden die Marktbewertungen für Mehrfamilienwohnhäuser mE folgen. Natürlich nicht übermorgen, aber innerhalb der nächsten 10 Jahre.

Darauf spekuliere ich jedenfalls.

Andernfalls ist mir 7,x % Dividendenrendite (Jetzt sogar echt verdient ) und der status quo bei den Bewertungen ein gutes Ruhekissen.

Beste Grüße

Zahlen

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.563 von hermann39 am 23.08.10 22:20:58

'Durch Kurs implizierte Bewertung: 737 Euro/qm'

"Ist das jetzt schlecht oder gut für eine gebrauchte?"

Kommt auf die 'gebrauchte' an.

Für den Bestand von Gagfah mE viel zu billig.

Bei der durchschnittlichen Kaltmiete von 5,05 EUR/qm ist das ein Multiplikator von 12,16.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.587 von Schleef am 23.08.10 22:25:51

Um's 'mal anders zu sagen:

Mit meiner Gegenüberstellung der Neubaukosten für Wohnungen und den Bilanz- und implizierten Marktbewertungen des Gagfahbstandes wollte ich nicht zum Ausdruck bringen daß die Börse ab morgen gefälligst den Gagfah-qm mit 1662 Euro zu bewerten hat.

Es scheint mir aber trotzdem daß der Vermietungsmarkt die Gagfah-Wohnungen zur Zeit unterbewertet, und daß die Börse die aus den Bewertungen des Vermietungsmarktes sich für das Gagfah-Portfolio ergebende Ertragsbewertung noch einmal unterbewertet.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.852 von Zahlen am 23.08.10 23:19:02

Der hohe Vermietungsgrad - 95% - und die erzielten Mieten - 5,05 EUR/qm - lassen darauf schließen, daß die allermeisten Wohnungen, Treppenhäuser und Fassaden vor nicht mehr als 30 Jahren modernisiert wurden.

Oh, das habe ich auch angenommen. Klar haben die keine Kohleöfen mehr in den Wohnungen stehen. Nur macht ne Sanierung halt kein Neubauniveau - nicht aus den üblichen Sozialwohnungsblocks.

Nur bin ich der Auffassung, daß unter der Bedingung zunehmender Wohnungsknappheit in den Metropolregionen sich die Mieten für Wohnungen in 'B-Zustand' denjenigen in 'A-Zustand' annähern werden. Und dem werden die Marktbewertungen für Mehrfamilienwohnhäuser mE folgen. Natürlich nicht übermorgen, aber innerhalb der nächsten 10 Jahre.

Bin zwar Gagfah-Aktionär, aber auch das sehe ich kaum.

Erstmal zur Präzisierung: "Mieten für B-Zustand dem für A-Zustand annähern", das hiesse die Differenz sinkt? Oder meinst Du B-Zustand steigt auf heutiges A-Niveau? Der Unterschied ist ja heute schon nicht soo gewaltig - das jedenfalls meine (recht intensive) Beobachtung. Aber die Einschätzung des Wohnwerts ist ja auch immer subjektiv.

Wichtigster Punkt, warum ich nicht an grosse Steigerungen glaube:

In den allermeisten Städten gibt es reichlich Baulandreserven durch unternutzte Grundstücke (meist Gewerbe). Ausnahmen eigentlich nur das schon lange außergewöhnlich boomende und teure München und lagebedingt Stuttgart; Hamburg und Ffm schon eingeschränkt, NRW (Köln und Düsseldorf?) kenne ich nicht.

Sonst sehe ich überall Brachflächen und leerstehende oder billig vermietete alte Gewerbeanwesen auch in durchaus sehr anständigen Lagen (jedenfalls stehen im Umfeld bewohnte Wohnbauten in schlechterer Mikrolage z.B. an Hauptstrassen oder weiter ab vom ÖPNV). Der Unterschied zu München ist da eklatant.

Für mich heisst das: Wenn die Preise steigen, werden diese Flächen bebaut bzw. zu Wohnungen umgebaut werden. Und das geschieht ja auch bereits heute. Auffälligst an vielen Orten die Großprojekte wo Kasernengelände zu Wohn"parks" umgenutzt werden. Da entstehen teilweise ganze Stadtteile mit tausenden von Wohnungen. Auch diese Projekte sind nach meiner Beobachtung noch längst nicht abgeschlossen.

Btw: Wenn von den wenigen Neubauwohnungen die Rede ist, frage ich mich immer, ob die Umbauten überhaupt mitzählen?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.033.818 von Schleef am 24.08.10 09:39:30

"Erstmal zur Präzisierung: "Mieten für B-Zustand dem für A-Zustand annähern", das hiesse die Differenz sinkt? Oder meinst Du B-Zustand steigt auf heutiges A-Niveau?"

Ich meine daß unter der Bedingung steigender Wohnungsknappheit die Mieten für B-Wohnungen stärker steigen werden als die für A-Wohnungen.

"Wenn die Preise steigen, werden diese Flächen bebaut bzw. zu Wohnungen umgebaut werden."

Klar - Frage ist eben nur um wieviel die Mieten steigen müssen damit sich das lohnt.

Wir rechnen:

Kapitalkosten für 1662 EUR 4% auf 50 Jahre 66,48 EUR/Jahr.
Instandhaltung 8 EUR/Jahr.
Verwaltungskosten 8 EUR/Jahr.

Macht 82.48 EUR/Jahr oder 6.87 pro qm und Monat.

Dazu Leerstandskosten 2% macht 7 EUR pro qm und Monat.

Allgemeine Verwaltungskosten - nicht pro Wohnung - und moderater Risikozuschlag => 8 EUR pro qm und Monat.

Es gibt aber nur ein relativ kleiner Teil der Mieter ist bereit das für neuen Wohnraum zu zahlen solange es ein verfügbares Angebot an "fast modernen" Wohnungen für 5 bis 6 EUR pro qm gibt. Solange der Preis für die 'Normalwohnung' nicht auf mindestens 7 EUR pro qm und Monat steigt, sind zusätzlich gebaute neue A-Wohnungen nicht zu kostendeckenden Preisen vermietbar. Und werden deshalb auch nicht gebaut.

"Und das geschieht ja auch bereits heute. Auffälligst an vielen Orten die Großprojekte wo Kasernengelände zu Wohn"parks" umgenutzt werden. Da entstehen teilweise ganze Stadtteile mit tausenden von Wohnungen. Auch diese Projekte sind nach meiner Beobachtung noch längst nicht abgeschlossen."

Soweit mir erinnerlich geben die Bestandsveränderungszahlen des Statistischen Bundesamts ein noch deutlicheres Bild als die reinen Neubauzahlen.

D.h. Die positive Bestandsveränderung ist geringer als der Neubau, da der Sadlo aus Zugängen (Um- und Neubau) und Abgängen im Wohnungsbestand niedriger ist als der Neubau.

[Zahlen]

Wohnungsbestand steigt nur sehr langsam

Jahr/Wohnungsbestand in Tsd.

2006 39.753,7
2007 39.918,2
2008 40.057,3
2009 40.183,6

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/In…

Ein höherer Bedarf besteht vor allem für kleinere Wohnungen wegen des zunehmenden Trends zum Ein- und Zweipersonenhaushalt.

Gerade in diesem Bereich ist die Zunahme aber ungenügend.

Auch sind Wohnungen in strukturschwachen Gebieten im Überfluß vorhanden, in den Metropolregionen aber zunehmend Mangelware.

Gagfah vermietet nur in Groß- und Mittelstädten. Der Anteil der strukturschwachen Städte - Zwickau, Duisburg z.B. - oder derjenigen mit Wohnungsüberhang - Leipzig z.B. - ist recht klein.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.919 von Zahlen am 23.08.10 23:41:02

"Nur macht ne Sanierung halt kein Neubauniveau - nicht aus den üblichen Sozialwohnungsblocks."

Möchte mir den Hinweis erlauben daß c.a. die Hälfte des Gagfah Wohnungsbestands von der BfA übernommen wurde.

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/0,2828,308…

Diese Wohnungen liegen teiweise deutlich über Sozialwohnungsblockstandard, auch hinsichtlich der Lage. Schließlich haben sie im Allgemeinen auch Mieter die pfleglich mit der Mietsache und den Gemeinschaftsflächen umgehen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.033.818 von Schleef am 24.08.10 09:39:30

"Nur macht ne Sanierung halt kein Neubauniveau - nicht aus den üblichen Sozialwohnungsblocks."

Kommt darauf an, wie man saniert. Zugegeben - an den Raumhöhen wird man sicher nichts ändern und an der raumaufteilung normalerweise auch nicht.

Allerdings ist auch das kein so großes Thema für Gagfah:

Stadt/Wohnungen angeboten/davon Sozialwohnungen/Anteil der Sozialwohnungen am Angebot

Dresden 839 219 26,1%
Berlin 250 40 16,0%
Hamburg 9 6 66,7% (wohl nicht sehr representativ, da nur 0,5% Leerstand)
Hannover 59 6 15,3%
Heidenheim 96 14 14,6%
Bielefeld 28 12 42,8%
Osnabrück 34 16 47,0%
Braunschweig 53 0 0,0%

SUMME 1368 313 22,8%

Nach dieser Stichprobe der am 24.8.2010 angebotenen Wohnungen an den 8 größten Gagfah Standorten sind lediglich 22,8% der Gagfah Wohnungen Sozialwohnungen.

[Zahlen]

Im Moment steigt Gagfah gegen den Markt.

Balsam für meine Sammlung von gehebelten Longpositionen.

Lohnt sich das ganze Geschreibsel wenigsten heute 'mal.

Hoffentlich diesmal nicht nur die gagfahtypische Morgenlatte.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.035.279 von Zahlen am 24.08.10 13:00:56

Hoffentlich diesmal nicht nur die gagfahtypische Morgenlatte

Spät aufgestanden?

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.035.222 von Zahlen am 24.08.10 12:54:19

Nach dieser Stichprobe der am 24.8.2010 angebotenen Wohnungen an den 8 größten Gagfah Standorten sind lediglich 22,8% der Gagfah Wohnungen Sozialwohnungen.

Das ist IMHO zu kurz gedacht.

Was Du da in der Gagfah Datenbank abgefragt hast, ist das Merkmal "Wohnberechtigungsschein erforderlich". Viele (alle? Kenne mich da nicht 100% aus) geförderten Wohnungen werden jedoch nach einer gewissen Zeit (Ablauf der Förderung, z.B. Zinsverbilligung) "frei", d.h. können beliebig vermietet werden. Baulich sind es nach Auslauf der Förderung / Sozialbindung natürlich noch die gleichen Standards, denn es sind ja die selben Wohnungen.

Gerade Dresden dürfte meine These stützen, denn in der DDR wurde (ausserhalb von Wandlitz ;-) ja gar nichts anderes als Sozialwohnungsstandard gebaut. Abgesehen von Vorkriegsaltbauten sollte Gagfah in Dresden so gesehen ausschliesslich Wohnungen besitzen, die als Sozialwohnungen kostengünstig gebaut wurden.

Klar hat Gagfah auch gerade aus den BFA Beständen mittlere Qualitäten in Portfolio, will ich gar nicht bestreiten. Aber an die Bausubstanz von Häusern so ab Mitte der 80er oder gut sanierte Gründerzeitbauten kommen auch diese Blocks halt nicht ran. Raumhöhe hast Du schon erwähnt, andere Punkte wären Hellhörigkeit (Decken, Treppenhäuser), Grundrisse ohne Badezimmerfenster (und ohne technische Kompensation über gute Abzugslösungen => Schimmel!) etc..
Immerhin aber typischerweise Balkone vorhanden oder gut nachrüstbar - um mal einen Pluspunkt zu nennen.

Kein Vergleich aber mit heutigem Neubau, der schon wenn er nur "Normgerecht" nach (heutigem) Minimalstandard erfolgt sehr viel hochwertiger ist, in der Praxis aber zudem im MfH Bereich ohnehin das Luxussegment adressiert (eben weil der günstig vorhandene Bestand Billigkonzepte im Vergleich unrentabel macht).

Immerhin zeigen die überschlägigen Rechnungen aber doch, dass im Moment aus Kostensicht für die Vermietbarkeit keine Gefahr von konkurrierenden Neubauten ausgeht. Darauf sollten wir uns mindestens einigen können :-)

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.035.578 von Schleef am 24.08.10 13:47:13

"Was Du da in der Gagfah Datenbank abgefragt hast, ist das Merkmal "Wohnberechtigungsschein erforderlich". Viele (alle? Kenne mich da nicht 100% aus) geförderten Wohnungen werden jedoch nach einer gewissen Zeit (Ablauf der Förderung, z.B. Zinsverbilligung) "frei", d.h. können beliebig vermietet werden."

Ich bin bisher davon ausgegangen, daß die Gagfahwohnungen bei Erwerb vollständig umfinanziert wurden - nach Heuschreckenart - und Sozialbindungen auf Vergatterungen in den Kaufverträgen beruhen, die ewige Laufzeit haben.

Da ich mir da aber nicht hundertprozentig sicher bin, habe ich eine diesbezügliche Anfrage an die IR gerichet.

Wozu mir noch folgende Idee gekommen ist:

Nachdem der vorherige Amtsinhaber - Heiko Frantzen - einen Schritt vorwärts in seiner Karriere gemacht hat und nun bei einer großen Immobilienfirma als CFO eine neue Wirkungsstätte gefunden hat, ist seine bisherige Nummer 2, Rene Hoffmann, zur Nummer 1 geworden.

Da Gagfah ja die Stelle seit dem letztem Jahr offene Stelle eines CFO bisher unbesetzt gelassen hat, hatte ich befürchtet daß es auch keine neue IR Nummer 2 mehr geben würde.

Weit gefehlt!

Es gibt nun sogar zwei bezaubernde Damen die dem Herrn Hoffman bei der Investorenbetreuung behilflich sind.

Nun gibt Mr Kauffman (Vorsitzender des Verwaltungsrats der Gagfah) sicher keinen Cent aus ohne sich gut überlegt zu haben ob er dafür irgendwann einmal zwei Cent zurückbekommt.

Daraus schließe ich, da man von deutschen Investoren außer Geld nur selten etwas nützliches bekommt, daß das Thema einer Veräußerung der restlichen von den Fortress-Fonds gehaltenen Gagfah-Aktien an den free-float für Fortress nicht vom Tisch ist!

Demzufolge kann man damit rechnen das Fortress alles tut um den Laden in Schuß zu halten - keine Ausblutung oder Zerschlagung.

[GAGFAHmann]

Eine völlige Zerschlagung ist NICHT unbedingt schädlich. Wenn man ein Unternehmen in Einzelteile zerlegt bekommt man weit mehr dafür. So gesehen würde jeder Shareholder mehr Geld bekommen. Sobald sie wieder über 6,69 geht verkaufe ich die hälfte.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.036.093 von Zahlen am 24.08.10 14:59:13

Es gibt nun sogar zwei bezaubernde Damen die dem Herrn Hoffman bei der Investorenbetreuung behilflich sind.


Woher willst du denn wissen, dass die beiden Damen so bezaubernd sind? Schon manche bezaubernde Stimme entpuppte sich bei näherem Kennenlernen als normaler Hausdrachen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.037.617 von GAGFAHmann am 24.08.10 17:50:42

"Wenn man ein Unternehmen in Einzelteile zerlegt bekommt man weit mehr dafür"

Stimmt in dieser Allgemeinheit sicher nicht. Die meisten Untenehmen notieren über ihrem Zerschlagungswert.

Bei Gagfah stimmt's zwar im Moment.

Bloß ist die Umsetzung einer Zerschlagung auch mit Verlusten verbunden.

Gagfah schafft es zur Zeit, für etwa 500 Millionen Immobilien pro Jahr zu Buchwerten zu verkaufen. Der Abstand der Börsenbewertung zur Bilanzbewertung ist aber lediglich 100 Euro/qm. Wenn man beim Verkauf stärker auf die Tube drücken würde wären die bald weg.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.037.845 von hermann39 am 24.08.10 18:23:28

"Woher willst du denn wissen, dass die beiden Damen so bezaubernd sind?"

Daher, daß es Damen sind.

[Zahlen]

Das Sonderangebot der Woche (des Monats, Jahres, Jahrhunderts ...)

An den Börsen Frankfurt, Stuttgart, Berlin und XETRA bekommen Sie für 120 Euronen (21 Aktien) einen Quadratmeter* Gagfah Wohnraum nebst 619 Euronen Verbindlichkeiten.

Im Preis enthalten ist eine effiziente Immobilienverwaltung, die zur Zeit eine Rendite auf ihr angelegtes Kapital von etwa 8,3% p.a. erwirtschaftet.

Bei günstiger Entwicklung des Wohnungsmarktes ist diese Rendite erheblich steigerungsfähig.

*Genau genommen sind es 0,9 qm Wohnraum und 0,1 qm sonstige Flächen, die z.B. Garagen, Parkplätze und Ladengeschäfte im Erdgeschoß von Gagfah's Häusern beinhalten

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.038.353 von Zahlen am 24.08.10 19:43:16

Weiter zu:

Das Sonderangebot der Woche (des Monats, Jahres, Jahrhunderts ...)

Die angegebene Rendite bezieht sich auf das Geschäftsjahr 2009.

Bei den Verbindlichkeiten handelt es sich um Nettoverbindlichkeiten per 30.06.2010, will meinen Verbindlichkeiten abzüglich sonstige Aktiva.

[Zahlen]

GAGFAH kaufen

Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) von "halten" auf "kaufen" herauf.
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Nach der Kürzung der Dividende sei der Aktienkurs des Unternehmens unter Druck gekommen. Aus Sicht der Analysten sei der Rückgang des Aktienkurses übertrieben ausgefallen. Auf folgende positive Aspekte des Unternehmens möchten die Analysten nochmals verweisen:

Der NAV (Net Asset Value) liege bei 12,44 EUR und damit weit über dem aktuellen Aktienkurs. Selbst wenn das Unternehmen die Immobilien um 10% (ca. 900 Mio. EUR) abschreiben würde (aus Sicht der Analysten ein unrealistisches Szenario), würde der NAV je Aktie (dann ca. 8,45 EUR) noch leicht über dem Aktienkurs liegen.

Finanzierung eines Teils der bis 2013 fälligen Kredite (ca. 5,7 Mrd. EUR) sollte nach Erachten der Analysten noch in diesem Jahr erfolgen. Die Analysten seien der Ansicht, dass eine Refinanzierung in mehreren Tranchen das wahrscheinlichste Szenario sei. Die Finanzierung sollte zudem im aktuellen Umfeld für das Unternehmen zu stemmen sein und zu weiterhin attraktiven Konditionen (Zinssatz weniger als 4,5%) geschehen.

Aus Sicht der Analysten schätze der Markt die Refinanzierungsmöglichkeiten der GAGFAH als zu gering ein, was sich negativ auf den Aktienkurs auswirke. Der größte Kredit (5,3 Mrd. EUR) werde momentan mit 4,09% verzinst, eine Erhöhung der Zinslast um 10 bps verringere den FFO (ohne steuerliche Auswirkungen) um 5,3 Mio. EUR bzw. 0,023 EUR je Aktie.

Einnahmenseitig könne das Unternehmen auf stabile Cash-flows aus der Vermietung setzen, mit der Chance weitere Erträge und Gelder aus dem Verkauf von Wohnimmobilien zu ziehen.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe behalten ihr Kursziel 6,50 EUR bei, stufen die GAGFAH-Aktie aber wegen des starken Kursrückgangs von "halten" auf "kaufen" hoch. Treiber der Kursentwicklung sollte ihres Erachtens der News-flow in den nächsten Quartalen über die Refinanzierung der Kredite darstellen. (Analyse vom 24.08.2010) (24.08.2010/ac/a/d)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten: Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.

http://www.finanzen.net/analyse/GAGFAH_kaufen-Bankhaus_Lampe…

Dem kann ich mich im großen und ganzen anschließen. Das niedrige Kursziel von 6,50 ist wohl auf den in vielen Bewertungsmodellen übliche Peer-group Vergleich zurückzuführen.

Ein fairer Kurs wäre mE sicherlich zweistellig.

[Zahlen]

Solingen

Hasseldelle: Kein Asbest in der Außenluft

zuletzt aktualisiert: 25.08.2010

Solingen (RP) Die Messungen der Außenluft in der Gagfah-Siedlung Hasseldelle haben keine Asbestbelastung ergeben.

...

http://www.rp-online.de/bergischesland/solingen/nachrichten/…

Wie so oft - Hysterie und heiße Luft.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.044.970 von Zahlen am 25.08.10 19:45:33

Treiber der Kursentwicklung sollte ... der News-flow in den nächsten Quartalen über die Refinanzierung der Kredite darstellen.

Genau, das isses!

[hermann39]

Sagen wir`s mal so:

Positiver News-flow über die Refinanzierung der Kredite PLUS 20 Cent Dividende pro Quartal wäre einfach zu viel gewesen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.046.090 von hermann39 am 25.08.10 22:29:22

"Treiber der Kursentwicklung sollte ... der News-flow in den nächsten Quartalen über die Refinanzierung der Kredite darstellen."

Also ehrlich, die Kredite haben mE bis 2012 Zeit. Die Sache wird von vielen zu kritisch gesehen. Selbst die Münchner Hypo steigt wieder ins Aktivgeschäft ein.

Allerdings könnte man sich langsam 'mal 'nen kleinen Zinsswap für die Zeit ab 2012 hinlegen - so 2 Milliarden vielleicht. der Bund future steht inzwischen bei 133,84, was eine Rendite für zehn Jahre von 2,2% impliziert! Plus 120bp spread macht Refinanzierung zu 3,4%. Spart etwa 0,6% pro Jahr gegenüber dem status quo. 0,6% aus 2 Milliarden wären immerhin schon mal 12 Millionen oder 5,3 Cent pro Aktie und Jahr. Wenn man die ganzen 5,7 Milliarden jetzt fixen würde, hätte man eine Zinsersparnis von fast 14 Cent pro Aktie und Jahr.

Bei ansonsten gleichbleibenden Mieten, Kosten etc. hätte man einen nachhaltigen Gewinn von 61 Cent pro Aktie. Das entspricht einem KGV von 9,2.

Aber meinethalben kann man auch mit 1 oder 2 Milliarden anfangen, und dann jedes Jahr bis 2012 ein bißchen nachlegen. Vielleicht fällt's ja sogar noch mehr.

[WIMP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.046.211 von Zahlen am 25.08.10 22:51:24

"Allerdings könnte man sich langsam 'mal 'nen kleinen Zinsswap für die Zeit ab 2012 hinlegen - so 2 Milliarden vielleicht. der Bund future steht inzwischen bei 133,84, was eine Rendite für zehn Jahre von 2,2% impliziert!..."

Die gegenwärtige Zinsentwicklung kann man leider nicht in die Zukunft fortschreiben. Der Bund Future geht aktuell in eine Fahnenstange. Solche Fahnenstangen treten am Ende von markanten Kursbewegungen auf. Es gibt also Hinweise darauf, dass die Zinswende nahe ist.

Ob die Verantwortlichen bei GAGFAH so vorausschauend sind, um dies rechtzeitig zu erkennen und entsprechend zu handeln, dafür würde ich meine Hand nicht ins Feuer legen. Investoren und Investitionswilligen ist zu raten, nicht auf eine Zinssicherung zu hoffen, sondern eine diesbezügliche Meldung abzuwarten.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.046.615 von WIMP am 26.08.10 03:07:19

"Die gegenwärtige Zinsentwicklung kann man leider nicht in die Zukunft fortschreiben."

Seit gestern sind die Bund renditen von 2,2% auf 2,18% gefallen/

"Der Bund Future geht aktuell in eine Fahnenstange. Solche Fahnenstangen treten am Ende von markanten Kursbewegungen auf."

Stimmt häufig. Bloß weiß man erst erst hinterher wie lange die Fahnenstange geworden ist.

"Es gibt also Hinweise darauf, dass die Zinswende nahe ist."

Auch dem würde ich zustimmen. Bloß ist zeitliche Nähe nicht unbedingt auch preisliche Nähe. Und wo das ganze demnächst zur Ruhe kommt ist mE auch schwer vorhersagbar. Im Moment spielen die Zinsen Japan. Es kann also auch noch weiter 'runter gehen.

Außer "zwischen eins und drei Prozent" trau ich mir nichts zu sagen.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.048.567 von Zahlen am 26.08.10 11:58:12

Also ich habe heute eine kleine Position abgestoßen. Warten wir mal was Morgen passiert.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.050.391 von GAGFAHmann am 26.08.10 16:15:45

Was soll morgen passieren?

[GAGFAHmann]

Gibt es da nicht den Dividenenstichtag? Bin gespannt ob sich der Kurs nach der Ex-Dividende gut entwickelt

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.051.035 von GAGFAHmann am 26.08.10 17:40:47

Stichtag ist morgen, ex-Tag demzufolge am Montag.

Am Montag sollte der Kurs also rein rechnerisch 10 Cent unter dem Schlußkurs vom Freitag eröffnen.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.051.242 von Zahlen am 26.08.10 18:08:37

Jo, also hoffe ich mal das ich die Div mitnehmen kann und dann in 10 Tagen wieder die 10Cent auf dem Kurs drauf sind und dann werde ich weiter abverkaufen

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.051.797 von GAGFAHmann am 26.08.10 19:40:48

Man stößt vor der Divizahlung ab und hofft dann auf steigende Kurse. Darauf muß man erstmal kommen.

[GAGFAHmann]

Einen kleinen Teil das bringt mich nicht um^^
Brauchte das Geld für einen meiner sehr achtens besseren Trade.
Und werde auch weiter umschichten

[mikkki123]

@gagfahmann

Musst du deinen Namen dann nicht auch an die neue Aktie anpassen.
Ich meine der Duffman geht auch nicht fremd.

[teppichprofi]

Gagfah : Stichtag 27. 8. 10
Ex -tag 30. 8. 10
Zahltag 9. 9. 10

[GAGFAHmann]

Noch gibt es genug Gagfah aktien bei mir^^
Aber ich werde es machen wenn es soweit ist Wahr halt lange Zeit sehr überzeugt von dem Titel.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.052.895 von mikkki123 am 26.08.10 22:41:51

Bist du naiv!

Man ändert hier nicht seinen Namen, was glaube ich auch gar nicht geht, man macht ein neues Profil auf!

[GAGFAHmann]

Oh ich bin Naiv^^ und das fällst du alleine über die aussage des Namen wechselns, Glück auf würde ich behaupten
Die Aktie ist heute gefallen vielleicht könnte man ja heute nochmal was kaufen. Abgerechnet wird ja erst am Abend,oder?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.054.998 von GAGFAHmann am 27.08.10 11:44:08

Habe nicht gesagt, dass du naiv bist, sondern derjenige, der annimmt, dass du dich getreut den Regeln und Bedingeungen von Wallstreet online hälst und hier immer nur mit einem Profil agierst.

In diesem Zusammenhang mag es unter Umständen die Möglichkeit geben, den Namen zu wechseln.

Aber, "solche Leute wie Du" , die wechseln weder den Namen , noch wollen sie dauerhaft hier agieren, sondern machen einen neuen Namen auf, täglich, oder wie es ihnen gerade einfällt.

Das war die Aussage.

Naiv ist derjenige, der meint alle würden sich so, wie er und ich beispielsweise an Regeln und Bedingungen halten!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.055.433 von gate4share am 27.08.10 12:40:02

Naiv ist derjenige, der meint alle würden sich so, wie er und ich beispielsweise an Regeln und Bedingungen halten!

Ach was, g4s, du bist doch nicht naiv, du kennst deine Pappenheimer.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.035.222 von Zahlen am 24.08.10 12:54:19

"Nach dieser Stichprobe der am 24.8.2010 angebotenen Wohnungen an den 8 größten Gagfah Standorten sind lediglich 22,8% der Gagfah Wohnungen Sozialwohnungen."

Laut Auskunft der IR unterliegen momentan 23,000 Wohnungen einer Sozialbindung. Das sind 14,4%.

Die Beobachtung des Anteils der Sozialwohnungen von 22,8% an den Leerständen in den 8 größten Gagfahstandorten ist aber dennoch nicht ohne Interesse:

Erlaubte Sozialwohnungsmieten werden ja nach sehr rigide ermittelten Kostenmieten festgesetzt. Diese liegen inzwischen - wegen des lachhaft niedrigen allgemeinen Mietpreisniveaus aber - in manchen Fällen über oder in der Nähe der erzielbaren Marktmieten.

Sofern der Vermieter nicht zu einem Mietpreis unterhalb der genehmigten Miete anbietet, hat er es dann wirklich schwer Mieter zu finden die nicht nur bereit sind die genehmigte Miete zu zahlen, sondern auch noch einen Wohnberechtigungsschein bekommen kann.

Das ist eine ganz andere Situation als in den 60er, 70er und 80er Jahren des letzten jahrhunderts, als die Ministerialdirektoren wie festgeklebt in ihren spottbilligen Sozialwohnungen hocken blieben, die sie als bedürftige Referendare einst angemietet hatten.

Ein weiteres Indiz dafür, daß das derzeitige Mietpreisniveau im allgemeinen unter den Kostenmieten liegt. Und dafür daß solange sich das nicht ändert keine nennenswerte Wohnungsbautätigkeit zu erwarten ist, was die Mieten in der mittleren Zukunft erheblich steigerungsfähig macht.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.036.093 von Zahlen am 24.08.10 14:59:13

"Ich bin bisher davon ausgegangen, daß die Gagfahwohnungen bei Erwerb vollständig umfinanziert wurden - nach Heuschreckenart - und Sozialbindungen auf Vergatterungen in den Kaufverträgen beruhen, die ewige Laufzeit haben.

Da ich mir da aber nicht hundertprozentig sicher bin, habe ich eine diesbezügliche Anfrage an die IR gerichet."

Tja, so kann man sich irren.

Laut Auskunft der IR beruht die Sozialbindung der betroffenen 23.000 Gagfah Wohnungen auf öffentlicher Förderung und läuft peu a peu aus.

Das übliche Modell des sozialen Wohnungsbaus bei freien Trägern gilt also auch für die Gagfah.

[GAGFAHmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.055.433 von gate4share am 27.08.10 12:40:02

Oh mein Gott, hörst du dich eigentlich manchmal selbst reden?
Du stellst hier Vermutungen über andere Leute auf: Nicht an Regeln halten usw.
Du solltest vielleicht mal zu einem Physiater gehen und dich dort behandeln lassen. Nicht jeder will dir irgendwas Böses.


at Zahl: Ist es gut, dass Sozialwohnungen auslaufen wegen einer möglichen Mieterhöhung oder sind sie in einem schlechten Zustand das dies gar nicht möglich wäre?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.056.101 von GAGFAHmann am 27.08.10 13:58:15

Auslauf er Sozialbindung ist gut - jedenfalls für den Vermieter - weil dann die Begrenzung der Mieten durch "Sozial-Kostenmieten" wegfällt.

Der Zustand der Wohnungen bei Gagfah ist im allgemeinen so wie es die erzielbare Miete wirtschaftlich erlaubt.

Wenn man für Wohnungen nur geringe Mieterträge erzielen kann, z.B. wegen Lage, niedriger Zimmerdecken oder eben Sozialbindung, dann wird natürlich entsprechend wenig in die Instandhaltung investiert so daß nicht viel mehr als die Bewohnbarkeit sichergestellt ist. Wenn nun die Mietbeschränkung wegfällt, dann wird soweit erforderlich auch mehr investiert um den Standard der Wohnung der nunmehr erzielbaren höheren Miete anzupassen.

So funktioniert gewerbliche Wohnungswirtschaft.

[jerobeam]

Auslauf er Sozialbindung ist gut - jedenfalls für den Vermieter - weil dann die Begrenzung der Mieten durch "Sozial-Kostenmieten" wegfällt.

Allerdings fallen dann auch Subventionierte Kredite weg. Hat alles Vor- und Nachteile. Man muss halt wissen was man sein möchte. Wenn ich mich recht erinnere hatte (hat?) Gagfah ein paar Extrem günstige Förderkredite (zwischen 1% und 2%).

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.056.892 von jerobeam am 27.08.10 15:26:15

"Allerdings fallen dann auch Subventionierte Kredite weg"

Also die "Senior loans" valutieren noch mit 480 Millionen und kosten 2,41% p.a. Bestandteil derselben sind die subventionierten Kredite. Der Vorteil der Zinssubventionierung wird bei diesen Krediten durch die aufgrund der planmäßigen Tilgung sich Jahr für Jahr verringernden Restschuld immer geringer. Außer in den Fällen in denen man die Miete sowieso nicht erhöhen kann ist man dann also froh wenn die ausgelaufen sind.

480 Millionen sind etwa 7,4% des Gagfah Kreditvolumens, binden aber 14,4 des Wohnungsbestands.

Allerdings darf man wohl auch annehmen daß die Qualität dieser Wohnungen unter dem Gagfah-Durchschnitt liegt. Das relativiert die vorangegangenen Überlegungen möglicherweise erheblich.

[Zahlen]

HPX Index für Eigentumswohnungspreise steigt im Juli weiter an

Der Index ist mit 98,4 im Jahresvergleich um 2,92% gestiegen (Juli 2009: 95,61).

Im Vormonat stand der Index bei 97,95.

http://www.hypoport.de/fileadmin/Dokumente/Presse/Pressemitt…

[Zahlen]

Wohnungsmieten sind im Juli weiter gestiegen

Der bundesweite Preisindex für Wohnungsmieten inkl. Nebenkosten ist im Juli auf 106 von 104,7 im Vorjahr gestiegen.

Das ist ein Anstieg um 1,2% in einem Jahr.

Im Vormonat stand der Index bei 105,9.

http://www.gug-aktuell.de/Aktuelle_Daten/Verbraucherpreisind…

[Zahlen]

Comme ci, comme ca

Wohnungsmieten in Frankreich:

Die Mieten teilen das Land entzwei: Auf der einen Seite finden sich Paris und die die Stadt umgebenden Départements, auf der anderen steht der weitaus günstigere Rest des Landes. Dies wird an den durchschnittlichen Quadratmeter-Mietpreisen deutlich, die für Paris etwa 20 € betragen und für ganz Frankreich dagegen nur 11,60 €. Im Ratgeber finden sich die durchschnittlichen Preise für 20 Regionen und 40 Städte, die bei der preislichen Orientierung helfen sollen.

http://www.monetos.de/service/mieten/frankreich/

Nur 11,60 pro qm und Monat.

[Zahlen]

Belastung durch Mieten sehr gering

Die Haushaltsbelastung durch Nettokaltmieten in ausgewählten deutschen Großstädten im Jahr 2010 liegt zwischen 11% und 18%.

http://de.statista.com/statistik/daten/studie/154968/umfrage…

[bertens]

wenn diese Zahlen mal stimmen..., für die meisten sollte es deutlich mehr sein.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.062.936 von bertens am 29.08.10 12:20:21

"wenn diese Zahlen mal stimmen..., für die meisten sollte es deutlich mehr sein. "

Vermutungen, Vermutungen...

Hier die Werte für ganz Deutschland und alle Haushalte:

Durchschnittseinkommen pro Haushalt (Netto, nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben): 2700 Euro

http://de.statista.com/themen/293/durchschnittseinkommen/

Der Mietpreis für eine durchschnittliche Wohnung mit drei Zimmern, etwa 70 Quadratmetern Wohnfläche, in mittlerer Lage und mittlerer Qualität aus der Nachkriegsära beträgt heute bei Vertragsabschluss rund 5,12 Euro monatlich nettokalt je Quadratmeter.

http://www.welt.de/finanzen/article3098936/Wohnen-in-Deutsch…

Kaltmiete für Durchschnittswohnung also 5,12 * 70 = 358,40 Euro.

358,40 von 2700 ist 13,3 %.

Liegt im unteren Drittel des Bereichs von 11% bis 18%.

Daß München teurer ist als Hintertupfing wußten wir ja im Prinzip schon vorher.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.059 von Zahlen am 29.08.10 13:18:35

Durchschnittseinkommen pro Haushalt (Netto, nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben): 2700 Euro

10% der Haushalte beziehen 63% aller Einkommen, 2700€ sind also Utopie

Ich tippe mal so auf 1500€ netto

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.376 von hermann39 am 29.08.10 15:55:02

"10% der Haushalte beziehen 63% aller Einkommen, 2700€ sind also Utopie"

Ein Durchschnitt wird gebildet indem alle Einzelgrößen addiert werden und das Resultat durch die Anzahl der Einzelgrößen dividiert wird. Hat mit der Einkommensverteilung nicht das geringste zu tun, weswegen Deine Schlußfolgerung völlig unbegründet ist.


Nichtsdestotrotz - "10% der Haushalte beziehen 63% aller Einkommen"

Was?

Echt?

Wo???

In Nordkorea?

Im Vatikanstaat?

Erscheint mir für Deutschland nicht realistisch.

Hast Du eine Quelle für diese Angabe? Bitte nicht die 'Rote Fahne', den 'Roten Morgen' oder das 'Neue Deutschland'.


"Ich tippe mal so auf 1500€ netto "

Als was?

Zeitwert Deines PKWs?

Deine Ausbildungskosten als Statistiker?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.535 von Zahlen am 29.08.10 17:22:47

Als was?

Zeitwert Deines PKWs?

Deine Ausbildungskosten als Statistiker

Mach hier mal nicht den dicken Larry.

Ich schätze das Durchschnittseinkommen der Gagfah Mieter auf 1500€ netto. Punkt, aus.

In Deutschland.

Vielleicht lebst du ja in Richistan.

[Push Daddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.631 von hermann39 am 29.08.10 18:12:29

In einigen Dresdner Wohnungen dürfte das nicht einmal stimmen wenn die Zahl brutto wäre...

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.631 von hermann39 am 29.08.10 18:12:29

Mit den 1500 Euro dürftest du recht haben.

Man sieht was man mit Zahlen und Statistik alles treiben kann.

Bei den üblichen Einkünften der Gagfah-Mieter dürften sich dann auch die Diskussionen über die üppigen Mietpreissteigerungen relativieren.

[Zahlen]

@ Hermann39

"Ich schätze das Durchschnittseinkommen der Gagfah Mieter auf 1500€ netto. Punkt, aus."

Ach das Durchschnittseinkommen der Gagfah Mieter!

Davon war aber garnicht die Rede - sondern vom Durchschnittseinkommen der Haushalte in Deutschland.

Tja - für das Durchschnittseinkommen der Gagfah Mieter wird es wohl keine Statistiken geben. Da darf dann natürlich jeder schätzen was er lustig ist.

Wundert mich dann allerdings schon daß die Gagfah-Mieter in so teuren Wohnungen wohnen. Denn die Gagfah Quadratmetermieten liegen mit 5,05 Euro pro qm nur geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt von 5,12.

Und wo bleibt denn bitte Deine Quelle für die Einkommensverteilung von 63% der Einkommen für 10% der Haushalte?

Wohl Deiner Phantasie entsprungen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.722 von Push Daddy am 29.08.10 18:48:04

"In einigen Dresdner Wohnungen dürfte das nicht einmal stimmen wenn die Zahl brutto wäre... "

Schon möglich. Das haben Durchschnitte eben so an sich: Einige liegen drüber, andere liegen drunter.

[GAGFAHmann]

http://grundgesetz.wordpress.com/politik/die-ministerien/wir…
http://www.deutschland-debatte.de/2009/03/06/einkommensverte…
http://www.zeit.de/2004/48/Kasten_Einkommensverteilung
http://www.bpb.de/wissen/LVDBA4,0,0,Einkommensverteilung.htm…
Bitte her Zahlen^^^^ ich helfe immer gerne

[Zahlen]

Sensationsmeldung

Entnehme den Google-Ads auf dieser Seite:

"Jetzt Vorbereiten & so ein Vermögen machen wenn Silber explodiert."



Offensichtlich hat jemand eine Verfahren zur Herstellung von Sprengstoff aus Silber entwickelt.

Vorbereitung = Schutzraumbau?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.994 von GAGFAHmann am 29.08.10 20:17:11

Herzlichen Dank!

Laut dieser Statistik, die vom Bundesministerium für Arbeit und Soziales herausgegeben wurde, lag im Jahre 2007 der Anteil der 'reichsten' 10% aller Einkommensbezieher in Deutschland am Gesamteinkommen bei 24,9%.

http://www.bpb.de/wissen/S4LO2Q,0,0,Verteilung_der_Netto%E4q…

Aufgrund der Finanzkrise dürfte das seitdem wohl wieder auf die Werte von 2005,6 von 23,3% zurückgegangen sein.

Von Hermann39's 63% aber weit und breit keine Spur.

Offensichtlich eine reine Phantasiezahl.

Oder er hat eben doch die Statistik für Deutschland mit der für Mozambique verwechselt.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.063.933 von Zahlen am 29.08.10 19:55:12

Schon möglich. Das haben Durchschnitte eben so an sich: Einige liegen drüber, andere liegen drunter.

Wenn 10 Oberbauern zusammen 100.000 "verdienen" und 90 Unterbauern ebenso 100.000, verdienen alle Bauern im Durchschnitt 2000.

Der 10er-Bauer hat dabei 10 mal so viel in der Tasche wie der 90er Bauer. Der 90er Bauer hat real nicht 2000 sondern 1111.

Da der 90er-Bauer dabei relativ schlecht aussieht, ist die Relativtätstheorie numehr endgültig bewiesen. QED

Aber mal zum Thema Gagfah: Die Kapital- und Einkommenskonzentration auf immer weniger "Mitbürger" (gegen die ich persönlich nichts habe, von ein paar Ausnahmen mal abgesehen) führt zu einer Ausdünnung der Mittelschicht. Denn wo mehr ist, ist irgendwo weniger. Gagfah hat genau den Wohnraum, der in Zukunft auch vermehrt von der Mittelschicht nachgefragt wird.

Also: Long !!!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.085 von Zahlen am 29.08.10 21:00:13

Von Hermann39's 63% aber weit und breit keine Spur.

War`s das Vermögen? Du bist doch hier der Zahlenmeister.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.085 von Zahlen am 29.08.10 21:00:13

Oder er hat eben doch die Statistik für Deutschland mit der für Mozambique verwechselt

Wir sind auf dem Weg dorthin. Der Tag ist nicht mehr fern, da wird unser Highpriest der Marktradikalen, Prof. Sinn, stolz verkünden, dass 1 Deutscher 100% der gesamten deutschen Einkommensteuer zahlt.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.139 von hermann39 am 29.08.10 21:30:24

hermann!

Woher soll ich wissen was Du verwechselt hast.

Es gibt viele Fragen, auf die 63 die Antwort ist.

z.B:

"US troop death tally of 63 makes for deadliest month in Afghanistan"

"Equal pay for women in IT is 63 years away"

"Cyber warfare: 63 per cent think it's acceptable, says survey "

"63 Prozent sind gegen Hartz-IV Kürzungen"

"American Express: Gewinne brechen um 63 Prozent ein"

"63 Prozent der Deutschen würden ihre Heimatwegen einer anderen Arbeitsstelle verlassen"

"63 Prozent definitiv Papierhandtücher vorziehen"

"63 Prozent gehen davon aus, dass an unseren Schulen wesentliche Bildungsziele verfehlt werden"

"63 Prozent der Ackerflächen für den Getreideanbau genutzt"

[GAGFAHmann]

Übrigens gibt es keinen Mittelschichts abbau war mall ein riesen Artikel in der FAS (FRANKFURTERALLGEMEINESONNTAGSZEITUN) sogesehen stimmt das nicht so ganz was Herman gesagt hat. Auch Profitieren die sogenannte Mitte am meisten Von den Steuern. Und das Prozentual^^^.
Vielleicht sucht diesmal Zahl die Belege raus. aber nicht die, dass es nicht stimmt^^

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.178 von Zahlen am 29.08.10 21:52:13

Woher soll ich wissen was Du verwechselt hast

Vergeben wir uns!

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.193 von GAGFAHmann am 29.08.10 21:58:49

Übrigens gibt es keinen Mittelschichtsabbau

Vielleicht verdient die Mittelschicht nur weniger?

Mein Ansatz pro Gagfah ist halt, dass Wohn-Immobilien gut als Sachwert taugen und die gesellschaftliche Entwicklung eher Richtung "Reiche werden reicher" geht und die Mittelschicht abnimmt.

Problem: Bevölkerungsrückgang?

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.318 von hermann39 am 29.08.10 23:00:04

Das dürfte wohl wieder ein Problem mit der Statistik sein.

Vor einigen Wochen ging durch die Presse, ab welchen bescheidenen Súmmen man zur Mittelschicht gehört. Da bleibt kein Euro übrig.

Mittelschicht heißt für mich gefühlsmäßig folgendes:

Man arbeitet in einem vernünftigen Job als Handwerker oder Techniker und kann davon locker leben und kriegt ein paar Kröten gespart.

Diese Schicht zum Beispiel ein Maurer als gehobener Facharbeiter, der früher mit seinem Geld und einem kleinen Nebeberwerb der Frau noch ein Haus für die familie bauen konnte ist Vergangenheit. Da muss er schon noch was erben oder sonstwoher dazubekommen.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.339 von hermie01 am 29.08.10 23:08:21

Diese Schicht zum Beispiel ein Maurer als gehobener Facharbeiter, der früher mit seinem Geld und einem kleinen Nebenerwerb der Frau noch ein Haus für die familie bauen konnte ist Vergangenheit.

So meinte ich das auch.

[GAGFAHmann]

Guten Morgen alle zusammen, der Kurs der lieben Gagfah hat in Frankfurt bei 5,677 geöffnet ist das nicht schön?

[Zahlen]

Analysten haben Angst => Zahlen ist bullish

For the first time since at least 1997, fewer than 29 percent of ratings for stocks covered by brokerages worldwide are “buys,”

“When I go and talk to our equity analysts, they look at the companies and say, ‘Boy these companies look pretty good, earnings are OK, they have plenty of cash. What if there’s a double dip?’”

http://noir.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=atAHMd3…

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.064.339 von hermie01 am 29.08.10 23:08:21

Vor einigen Wochen ging durch die Presse, ab welchen bescheidenen Súmmen man zur Mittelschicht gehört. Da bleibt kein Euro übrig.

Mittelschicht heißt für mich gefühlsmäßig folgendes:

Man arbeitet in einem vernünftigen Job als Handwerker oder Techniker und kann davon locker leben und kriegt ein paar Kröten gespart.

Diese Schicht zum Beispiel ein Maurer als gehobener Facharbeiter, der früher mit seinem Geld und einem kleinen Nebeberwerb der Frau noch ein Haus für die familie bauen konnte ist Vergangenheit. Da muss er schon noch was erben oder sonstwoher dazubekommen.

Wohneigentumsquoten 2003 (ändern sich sicher nur langsam):
Deutschland: 43% (West 44,5%)
Schweiz: 36%
Spanien: 86%
Portugal: 64%

Hat die Schweiz also ein Unterschichtsproblem, während in Spanien fast schon paradisiesich-sozialistische Verhältnisse herrschen?

Wohneigentumsquote Deutschland 1968 übrigens: 36%

Ach ja:
1967 wurde in Hessen (hab auf die schnelle keine BRD Zahl gefunden) die Millionengrenze im PKW Bestand überschritten, 1978 die zwei Millionen, 1991 drei Millionen, 2006 3,6 Millionen.
Es könnte natürlich theoretisch sein, dass wenige Superreiche je 50 Ferraris und Porsches in ihren Garagen horten.
Eine naheliegendere Erklärung wäre allerdings ansteigender realer Wohlstand der Masse.

Doch nicht so toll die gute alte Zeit?
Verarmung der Massen nur gefühlt?
Gefühle geschürt von der Propaganda der Linken (ob Partei oder Denkrichtung)?

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.066.391 von Schleef am 30.08.10 12:24:52

Wahrscheinlich hat der Malocher in Spanien tatsächlich bessere Möglichkeiten, sich ein Häuschen zu bauen als der Deutsche oder Schweizer.

Ausserdem, der KFZ Bestand sagt garnix. Sowas wie Armenversorgung über "Tafeln" und dergleichen gab es in den KFZ-armen Zeiten eher weniger.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.066.539 von hermann39 am 30.08.10 12:42:20

Möchtest Du also behaupten, dass "zum Beispiel ein Maurer als gehobener Facharbeiter, der früher mit seinem Geld und einem kleinen Nebeberwerb der Frau noch ein Haus für die familie bauen konnte" heute ohne Tafeln die Münder nicht mehr gestopft bekommt?

Oder möchtest Du einfach mal so eben nebenbei Deine These "Vielleicht verdient die Mittelschicht nur weniger?" aufgeben, das aber nicht zugeben und daher auf das Thema "Lage der Unterschicht" ablenken?

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.066.775 von Schleef am 30.08.10 13:12:49

Natürlich verhungert bei einem Tariflohn keiner. Aber dass die Leute sich noch ein Haus bauen können ist ja wohl durch.

Bei einem natürlich auch anderen Niveau an Grundkosten für Soziales, Müllentsorgung und solche Kleinigkeiten wie Handy.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.067.900 von hermie01 am 30.08.10 15:42:47

"Aber dass die Leute sich noch ein Haus bauen können ist ja wohl durch."

Meines Wissens hängen die Baukosten von den Maurerlöhnen ab. Also sollte der von Dir zitierte Maurer genausogut heute sein Haus bauen können wie vor 50 Jahren.

Daß er es nicht mehr tut, hat vor allem zwei Gründe:

1. Bei den zur Zeit billigen Mieten lohnt es sich nicht besonders.

2. Zweitwagen und Zweiturlaub sind vielen Maurern eben wichtiger.

Abgesehen davon verwendest Du - und Herrman - mE den Begriff Mittelschicht verkehrt.

Die von Dir angeführten Beispiele sind Arbeiteraristokratie.

Mittelschicht sind Rechtsanwälte, Zahnärzte, Bauern und Metzger. Vielleicht noch höhere Beamte.

Es ist auch mehr ein soziologischer Begriff als ein einkommensdefinierter.

[Schleef]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.068.345 von Zahlen am 30.08.10 16:37:11

Der Begriff Mittelschicht wird nicht einheitlich verwendet, aber in den letzen Jahren taucht er meist in der Definition auf:

"die Bevölkerungsgruppe mit einem Nettoäquivalenzeinkommen zwischen 70 und 150 Prozent des Medians der privaten Haushaltsrealeinkommen."

Das DIW und das Finanzministerium definieren jedenfalls so.

2006 gehörten 56% zur Mittelschicht, 23% Unterschicht (oder p.c. "Armutsgefährdet"),
20% Oberschicht (p.c. "Einkommensstark").

http://www.diw.de/documents/publikationen/73/79586/08-10-1.p…

Ich denke Hermann und Hermie haben den Begriff durchaus in diesem Sinne korrekt verwendet.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.068.730 von Schleef am 30.08.10 17:25:15

"Das DIW und das Finanzministerium definieren jedenfalls so."

Achja - Begriffe werden einfach so 'mal umdefiniert. Weil es das FM so macht.

O tempora, o mores

Orwell läßt grüßen.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.069.208 von Zahlen am 30.08.10 18:24:55

Das liegt wohl nicht am Finanzministerium, wenn das heute so gebraucht wird.

Da grüßt auch kein Orwell.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.070.099 von hermie01 am 30.08.10 20:40:08

Da grüßt auch kein Orwell.

Ist der nicht schon tot und kann seine Zukunft garnicht mehr begutachten?

[Zahlen]

Fortress Boss verkauft 150.000 Fortress Aktien - Fortress fällt 8,65%

Seit Jahresbeginn ist Fortress um 27% gefallen.

Der größte Teil des Absturzes - etwa 5% hat sich bereits zu Anfang der Sitzung zugetragen, die späteren fast 4% dürften der allgemein schwachen Verfassung der Wallstreet zuzuschreiben sein.

Die ab Börseneröffnung New York einsetzenden Schwingungen der Gagfahaktie mit negativer Tendenz sollten darauf zurückzuführen sein.

Profesionelle shorter habe möglicherweise Handelsprogramme laufen die virtuelle Arbitrage zwischen Fortress und Fortress-Investments betreiben.

Aussichten für morgen: Weiter unklar.

http://online.wsj.com/article/BT-CO-20100830-709171.html

[KingKong2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.070.745 von Zahlen am 30.08.10 22:10:10

Profesionelle shorter habe möglicherweise Handelsprogramme laufen die virtuelle Arbitrage zwischen Fortress und Fortress-Investments betreiben.

Ähm...wie soll das denn gehen
Bitte um professionelle Aufklärung...

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.071.117 von KingKong2 am 30.08.10 23:20:55

Was ich damit meine ist:

Fortress ist als Co-investor an den meisten der Investments der Fortress Funds beteiligt. Wenn es Fortress schlecht geht, dann steigt die Wahrscheinlichkeit daß Fortress Investments die es hält verkaufen muß. Entweder um Liquidität zu beschaffen oder weil es einige seiner Investments auf margin hält und jetzt margin calls bekommt. Das bringt natürlich den Kurs dieser Investments unter Druck.

Professionelle shorter - meistens Hedgefunds - wissen das, und berücksichtigen solche Effekte in ihren Handelsstrategien. Und diese Handelsstrategien werden üblicherweise von entsprechend programmierten Handelsprogrammen durchgeführt.

Die Zeiten des zigarrerauchenden Tycoons, der KAUFEN, KAUFEN, ..., VERKAUFEN, VERKAUFEN ins Telefon schreit sind vorbei.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.071.229 von Zahlen am 31.08.10 00:12:23

Hat FIG letztens nicht eine AIG Private-Finanzbude gekauft? Vielleicht wird da nur umgeschichtet.

Das ein Milliardär 150.000 Shares à ~ 4 verkauft ist eigentlich ein Nonevent. Aber vielleicht braucht seine Angetraute neue Schuhe und sein Vermögen ist zur Zeit etwas festgefahren.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.071.295 von hermann39 am 31.08.10 00:52:15

"Hat FIG letztens nicht eine AIG Private-Finanzbude gekauft? Vielleicht wird da nur umgeschichtet."

FIG hat in der Tat eine ehemalige AIG-Beteiligung gekauft. Aber was hat das mit Mr. Mudds Privatvermögen zu tun?

"Das ein Milliardär breites Grinsen 150.000 Shares à ~ 4 verkauft ist eigentlich ein Nonevent."

Mr. Mudd ist kein Milliardär. Nur Multimillionär.

Verkäufe durch das Management werden nunmal von der Börse kritisch gesehen.

[GAGFAHmann]

Ist das ein Grund warum die Aktie immer weiter fällt? Irgendwie ist hier kein Ende mehr zusehen. Hatte Glück das ich gestern Abend in Frankfurt nochmal einen Teil zu 5,65 los geworden bin.

[jerobeam]

immer weiter fällt

kann diese Beobachtung nicht teilen. Kurs ist inkl. Dividende genauso wie vor 10 Tagen. Läuft Seitwärts.
Der 4 EUR-Marktschreier hat inzwischen auch Aufgegeben.

[GAGFAHmann]

Nun ja ich denke da eher so an die Formel das Gagfah meistens nach 20 Tagen ihr vordiv Kurs wieder hat. Leider entwickelt sie sich die letzen 3 Tage schlechter als der Dax.
Zu den 4 Euro Schreiern habe ich nie gehört. Trotzdessen interessiert es mich warum die Aktie selbst am Tag der Dividenenfeststellung gesunken ist.
Lg

[jerobeam]

warum die Aktie selbst am Tag der Dividenenfeststellung gesunken ist.

ist sie nicht

[jerobeam]

Schlusskurse
27.08.2010 5,654
30.08.2010 5,592 (+ 0,10 Dividende) = 5,692

[GAGFAHmann]

Und am Tag davor war sie bei 5,70

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.073.624 von GAGFAHmann am 31.08.10 13:03:12

Was hat der Tag davor damit zu tun ?
und von 5,70 auf 5,692 ist wahrlich ein tiefer Fall

[Zahlen]

Es ist schon schlimm - inzwischen korrelieren Immobileinaktien mit dem Gesamtmarkt fast 100%.

Und der Gesamtmarkt korreliert mit Gold, Weizen, Kupfer etc. Jedenfalls meistens.

Es gibt nur noch Dollars und Nicht-Dollars - sogenannte 'risky assets'.

Lächerlicher haben sich die Märkte in meiner Erinnerung noch nie aufgeführt.

Eine meiner Gründe für Immobilienaktien war natürlich daß sie traditionell ihr Eigenleben hatten. Halb immo, halb Industrie/Finanz/Technologie etc. Hat immer für einen gewissen Ausgleich gesorgt.

War wohl nix.

Dow steigt - Gagfah steigt. Und umgekehrt, natürlich.

Man braucht eigentlich gar keine Aktien mehr - ein MSCI-world Zertifikat genügt. Weniger Arbeit, gleiches Resultat.

Bloß ewig kann das nicht so weitergehen. Irgendwann muß sich das Fundamentale wieder durchsetzen.

Hier ist Geduld erforderlich - 'mal sehen wie viel.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.076.376 von Zahlen am 31.08.10 18:09:54

inzwischen korrelieren Immobileinaktien mit dem Gesamtmarkt fast 100%

das ist doch nichts neues. Immo-Aktien mit hohem Fremdkapital-Anteil sind eher sogar ein Hebel auf den Gesamtmarkt..
Gagfah läuft übrigens in den letzten 3 Jahren fast gleich wie dein anderer "Liebling", die Commerzbank..

[teppichprofi]

Na hoffentlich hat sich der "Liebling" an dem Happen nicht überfressen.
Der Versicherung war nach dem Fras jahrelang schlecht.

Gagfah hällt sich nach der Divi-Ausschüttung jedenfalls nicht schlecht. Sollte der DAX endlich mal steigen wird Gagfah jedenfalls auch mindest etwas steigen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.076.541 von wallstreetmarc am 31.08.10 18:32:37

"Gagfah läuft übrigens in den letzten 3 Jahren fast gleich wie dein anderer "Liebling", die Commerzbank .. "



Die Ähnlichkeit ist mir auch schon aufgefallen.

Allerdings machen die guten Dividenden einen sehr erheblichen Unterschied aus.

Einige meiner Gagfahs habe ich nach Abzug der auf sie bis jetzt vereinnahmten Dividenden für etwa 1,20 gekauft.

Die meisten waren zugegebenermaßen etwas teurer.

Mein letzter Kauf im April für 6,70 oder so sieht im Moment sogar etwas ungeschickt aus.

Aber was soll's - für mich ist das eine langfristiges Anlage, die ich unter 15 wohl kaum hergeben werde - selbst wenn sich meine Hoffnungen auf stärkere Zunahmen bei den Mieten in den nächsten Jahren nicht erfüllen sollten.

Wenns aber 'mal richtig brummt im Wohnimmobiliengeschäft sehe ich Kurse von 30 bis 50 in fünf bis zehn Jahren, und das bei einer ebenfalls steigenden Dividende.

Auch wenn das jetzt keiner glaubt.

[expensive2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.076.887 von Zahlen am 31.08.10 19:22:27

mal ne "blöde" Frage:

die 0,10€ sind übermorgen auf dem Konto ?

expensive

[teppichprofi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.078.552 von expensive2 am 31.08.10 23:10:26

Nochmal: Zahltag ist der 9.9. 10

Wielange deine Bank braucht weiß ich nicht.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.078.552 von expensive2 am 31.08.10 23:10:26

mal ne "blöde" Frage:

die 0,10€ sind übermorgen auf dem Konto

Du hast nur eine Aktie? Lohnt sich das übehaupt?

[DIE_GERECHTIGKEIT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.079.357 von hermann39 am 01.09.10 09:09:31

der denkt langfristig und spekuliert auf den Zinseszins-Effekt

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.076.887 von Zahlen am 31.08.10 19:22:27

sehe ich Kurse von 30 bis 50 in fünf bis zehn Jahren

klar, bei einer Mega-Inflation wären auch Kurse von 500 Billiarden Euro; ala 1923, drin

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.079.983 von wallstreetmarc am 01.09.10 10:17:37

Megainflation ist dafür nicht erforderlich.

Sondern lediglich ein Anstieg des Mietpreisniveaus auf das in Frankreich, Belgien, der Schweiz und Großbritannien übliche.

Ein solcher Anstieg wird zwangsläufig erfolgen solange kein nennenswerter Neubau erfolgt aufgrund von Mieten die zu niedrig sind um Baukosten und Baunebenkosten, Zinsen für Fremdkapital, Unterhaltungs- und Verwaltungskosten sowie eine angemessene Verzinsung des Risikokapitals zu erwirtschaften.

Und der Staat ist inzwischen viel zu pleite um daran mit großen Wohnungsbauförderungsprogrammen im Stil der 50er bis 80er Jahre oedr des Wiedervereinigungsbooms noch was ändern zu können. Da können die Interessentengruppen von Mieterverein bis Bauwirtschaft noch so viel schreien.

Bitte auch den hohen Hebel von Gagfah beachten!

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.076.376 von Zahlen am 31.08.10 18:09:54

"Es ist schon schlimm - inzwischen korrelieren Immobileinaktien mit dem Gesamtmarkt fast 100%."

Gagfah + 1%.
Dow Futures + 1%.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.080.909 von Zahlen am 01.09.10 12:03:19

deine Szenarien (ein wieder auflodern der Bankenkrise bei einigen Instituten durch Abschreibungsbedarf) und gleichzeitig Kursspünge bei Gagfah; das ist aus meiner Sicht unrealtisch.
Darf ich fragen wo dann der DAX steht, wenn Gagfah in einigen Jahren bei 30 stehen sollte?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.133 von wallstreetmarc am 01.09.10 12:34:13

"deine Szenarien (ein wieder auflodern der Bankenkrise bei einigen Instituten durch Abschreibungsbedarf) und gleichzeitig Kursspünge bei Gagfah; das ist aus meiner Sicht unrealtisch."

Die Bankkrise wird ja bein ersten Aufflackern wieder erstickt. Durch noch mehr Staatshilfen. Bloß daß dabei die Coba-Aktionäre in die Röhre gucken. Die Last der stillen Beteiligungen ist doch jetzt schon kaum zu bewältigen.

Die Coba ist eine Zombie-Bank, und wird noch viele Jahre dahinsiechen. Selbst ohne neue Krise.

Was das aber an der realwirtschaftlichen Wohnungsverknappung ändern sollte ist mir nicht klar.


"Darf ich fragen wo dann der DAX steht, wenn Gagfah in einigen Jahren bei 30 stehen sollte?"

Du darfst fragen.

Von 5 bis 10 Jahren war die Rede.

Vielleicht bei 12.000? Oder 15.000? Aber nicht über 20.000.

Meine These ist also, daß ein stark gehebelter und hocheffizienter Wohnungswirtschaftler erheblich höheres Steigerungspotential hat als andere Firmen.

Und deshalb habe ich Gagfah und kein DAX Zertifikat.

(Na gut - ein bißchen Diversifikation auserhalb von Immobilien hab' ich schon).

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.534 von Zahlen am 01.09.10 13:31:34

danke. alles klar.
Bei realwirtschaftlichen Krisen ändert sich die Wohnungsverknappung natürlich nicht.
Ich stelle nur infrage und bezweifel, dass es zu so einer Abkopplung von Realwirtschaft / Weltbörsen zum Gagfah Aktienkurs kommen kann.
Bei NAV von aktuell ca.12 hab ich nicht so viel Phantasie um mir ein Kurs von 30 gerechtfertigt erscheinen zu lassen. Die Häuserpreise hier in D müssten ja explodieren.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.817 von wallstreetmarc am 01.09.10 14:18:14

.. auch wenn Gagfah mit hohem Hebel arbeitet.

[Zahlen]

Wer mag kann sich ja 'mal die Mieten in Frankreich aus dem Jahr 2009 zu Gemüte führen:

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/03/04/05002-20090304A…

In den Groß- und Mittelstädten von 7,50 (Besancon - der absolute Ausreißer nach unten obwohl ein bezauberndes Fleckchen) und 9,10 (Limoges) bis 13,50 (Montpellier) und 21,30 (Paris).

Dagegen Deutschland 5,12, Gagfah 5,00 (2009 Jahresmittel).

Nebenkosten fallen in Frankreich nicht an, außer einer obligatorischen Feuer/Wasserschadenversicherung die der Mieter bezahlen muß. Heizung und Warmwassser sind manchmal in der Miete enthalten und manchmal nicht.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.826 von wallstreetmarc am 01.09.10 14:19:15

".. auch wenn Gagfah mit hohem Hebel arbeitet. "

Eigenkapitalquote 2009 25,14%.

Wenn sich die Preise für die Assets um 50% erhöhen, dann hat sich der Buchwert pro Aktie verdreifacht - liegt also bei etwa 32 Euro pro Aktie.

Sind Preissteigerungen für Immobilien von 50% in 10 Jahren utopisch?

Ist die Hebelwirkung denn wirklich so schwer zu verstehen?

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.817 von wallstreetmarc am 01.09.10 14:18:14

"Ich stelle nur infrage und bezweifel, dass es zu so einer Abkopplung von Realwirtschaft / Weltbörsen zum Gagfah Aktienkurs kommen kann"

Abgesehen davon, daß ich die Finanzkrise der realwirtschftlichen Wohnungsknappheit gegenübergestellt habe.

Den Kurs kann man natürlich schwer vorhersagen. Siehe Kostolani über die Aktien und die Idioten.

Der Kurs kann einem aber auch relativ egal sein. Wenn nämlich in 10 Jahren z.B. die Mieten um 50% (real) steigen sollten, dann würde das zusätzliche Einnahmen von 1,32 pro Aktie ausmachen. Selbst in dem unwahrscheinlichen Fall daß Gagfah dann immer noch bei 5,65 notiert - eine Dividende von 1,70 pro Jahr wäre doch schon ein hinreichender Grund investiert zu sein.

Wer für langfristige Wert- und Ertragssteigerungen kein Verständnis hat, der muß allerdings sein Glück bei Rohstoffexplorern, Prozeßspekulationen (WaMu) oder hochgehebelten Finanzwerten (Commerzbank, Eigenkapitalquote 1,1%) suchen.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.081.817 von wallstreetmarc am 01.09.10 14:18:14

Diese phänomenalen Steigerungen lassen wir mal ganz entspannt auf uns zukommen.

[Zahlen]

Jeder darf glauben, keiner muß.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.082.258 von Zahlen am 01.09.10 15:21:02

Jeder darf glauben, keiner muß

Es sei denn, du willst in den Himmel kommen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.084.024 von hermann39 am 01.09.10 18:41:15

Keine Lust den ganzen Tag 'lujia zu singen.

Da geh' ich doch lieber in's Hofbräuhaus.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.085.084 von Zahlen am 01.09.10 21:19:55

Da geh' ich doch lieber in's Hofbräuhaus

Hopfen und Malz, Gott erhalt`s.

[Steinwollsocke]

Private Wohnobjekte: Anleger stürzen sich auf Immobilien

In Krisenzeiten steigt das Interesse an Wohnimmobilien steil an. Seit der Lehman-Pleite ist die Nachfrage nach Kaufobjekten um das Vierfache gestiegen, das zeigt eine exklusive Untersuchung. Niedrige Zinsen und der Schutz vor Wertverlust treiben die Käufer an. In einigen Regionen übersteigt die Nachfrage bereits deutlich das Angebot. Preise und Mieten steigen.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/private-wohn…

[Der_Liebling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.088.789 von Steinwollsocke am 02.09.10 14:20:57

Wenn meine Gagfah`s im Wert "mal" zunehmen, dann kauf ich mir auch ein Eigenheim !!

[Zahlen]

Unzufriedene Mieter in Baunatal

Baunatal. Bauschäden, Schimmel, falsch berechnete Nebenkosten, marode Außenanlagen und mangelnder Service, das sind die Vorwürfe der Mieter:

Laut Werhahn haben viele Mieter der 490 Wohnungen zumindest in Sachen Nebenkosten gute Karten im Kampf gegen den Wohnungskonzern. Denn zahlreiche alte Mietverträge, die seinerzeit mit dem früheren Eigentümer, der gemeinnützigen VW-Wohnungsbau GmbH, geschlossen wurden, enthielten überhaupt keine Verpflichtung zur Zahlung solcher Kosten.

Er wolle nicht in einem Wohnviertel leben, das nach und nach herunterkomme. Andere versuchen es mit Mietkürzungen. Ahmet Adas hat die defekten Rollläden seiner Wohnung schließlich selbst reparieren lassen. Die Gagfah habe auf den Mangel einfach nicht reagiert.

...

Der Gagfah-Hausmeister schaue bei allen Missständen weg, Sperrmüll werde aus dem Fenster geworfen und bleibe wochenlang liegen, kritisiert Mieter Rüdiger Moehrke.

http://www.hna.de/nachrichten/kreis-kassel/baunatal/gagfah-w…

Offensichtlich eine problematische Siedlung.

Und verkehrte Nebenkostenabrechnungen sind natärlich unakzeptabel.

Allerdings darf man sich wohl auch Fragen, wer denn den Sperrmüll aus dem Fenster wirft.

Vielleicht hat Gagfah hier teilweise die verkehrten Mieter.

[wallstreetmarc]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.089.348 von Der_Liebling am 02.09.10 15:29:46

Wenn meine Gagfah`s im Wert "mal" zunehmen, dann kauf ich mir auch ein Eigenheim !!

Hier dann schon mal der passende link:
http://www.gagfah.de/de/immobilienkaeufer/eigentumswohnung.h…

[Zahlen]

Nach dem Brand: In der Roßdörfer Straße 84 sieht es noch genauso aus wie vor drei Monaten: demoliert und verrußt

http://www.echo-online.de/suedhessen/darmstadt/Noch-nach-Mon…

Derartige Schäden passen wohl nicht mehr in das knappe Instandhaltungsbudget von Gagfah, und müssen bis zum nächsten Jahr warten.

Auffällig ist allerdings auch, daß es gemäß Bericht in dieser Gegend anscheinend öfter 'mal zu Bränden in Läden kommt. Derartige Brände werden oft von Einbrechern gelegt, um Spuren zu verwischen. Vielleicht sollte die Darmstädter Kripo hier mal was sinnvolles tun, und mehr Zivilstreifen in der Gegend einsetzen.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.090.897 von Zahlen am 02.09.10 18:28:30

Bis man bei einem Brandfall mit dem SV der Versicherung einig ist und etwas läuft sind 3 Monate noch gar nichts.

Das kann ohne weiteres auch 6 und noch mehr Monate dauern.

Schön ist der Anblick natürlich nicht.

[Zahlen]

Idyllisches in Essen

An der Weserstraße war die Heimstatt vieler Postler - und der dortigen Gagfah-Siedlung, in der Lehrer und Finanzbeamte unterkamen. „Da kam auch niemand anderes in die Wohnungen herein“, so Welp. Viele sind bereits restauriert worden und die Wohnungsbaugesellschaften bieten sie zum Kauf an. Die Gärten hinter den Häuserblöcken sind grüne Oasen. Spechte, Eichhörnchen und Co. haben die Flächen für sich entdeckt.

http://www.derwesten.de/staedte/essen/Der-Wandel-in-Bergerha…

[Zahlen]

Teure Antiwerbung in Heidenheim

Der FC Heidenheim empfängt am Samstag um 15.30 Uhr den VfB Stuttgart zur Einweihung der Gagfah-Arena. Vor dem Highlight gab’s jedoch Zoff – mit einer Fangruppierung. Die „Fanatico Boys“, eine gerade mal zwei Jahre alte Ultra-Gruppierung, rief auf ihrer Homepage zum Boykott auf. Die Argumente in Kurzversion: zu viele Sponsorenbanden im Stadion, der verkaufte Name des ehemaligen Albstadions, die Preise für das VfB-Spiel.

http://www.schwaebische-post.de/507500/

Die 2 Millionen für die Namensrechte hätte man wohl besser im Instandhaltungsbudget angelegt.

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.091.184 von Zahlen am 02.09.10 19:13:08

Die 2 Millionen für die Namensrechte hätte man wohl besser im Instandhaltungsbudget angelegt.

Der Lizenzvertrag wurde vom Bruder des Schwagers (oder war`s die eigene Ehefrau?) eines AR-Mitglieds entworfen

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.091.116 von hermie01 am 02.09.10 19:03:30

"Bis man bei einem Brandfall mit dem SV der Versicherung einig ist und etwas läuft sind 3 Monate noch gar nichts."

Das mag durchaus so sein.

Dennoch würde ich von einer profesionellen Wohnungsverwaltung erwarten, daß sie den Versicherungsfritzen Fristen setzt.

Wenn der SV nicht spurt, kann man sein eigenes Sachverständigengutachten einholen.

Schließlich hat sie ein berechtigtes Interesse daran, notwendige Reparaturmaßnahmen zügig in Angriff zu nehmen.

Zahlungsunwillige Versicherungen kann man auch verklagen.

Warten bis die Versicherung gezahlt hat bzw. eine Kostenübernahmeerklärung abgegeben hat mag für den kleinen privaten Hausbesitzer notwendig sein - für Deutschlands größten Vermieter fände ich es unakzeptabel.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.091.281 von Zahlen am 02.09.10 19:28:54

Ich war schon als SV beim OLG wegen einem Brandschaden.. Der Fall war mind. 4 Jahre alt und die Versicherung hat offensichtliche Zusammenhänge bestritten. Haben die offensichtlich mit System gemacht. Kann alles vorkommen.

[expensive2]

Hat von den hier schreibenden usern schon einer die Divi eingebucht bekommen ???

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.092.645 von expensive2 am 02.09.10 23:19:23

Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht!!!!

[Zahlen]

GAGFAH modernisiert Wohnungen in Hannover und Seelze

Die GAGFAH GROUP hat mit einer umfangreichen Modernisierung von mehreren Beständen für über zwei Millionen EURO in Hannover und Seelze begonnen. Es handelt sich dabei um 194 Wohneinheiten in der Günther- Riepe-, Daimler- und Fichtestraße sowie im Borsigweg und in der Fuldaer Wende. Bei der Modernisierung der 194 Wohneinheiten, die zwischen 1950 bis 1965 er-richtet wurden, werden insbesondere energetische Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Angefangen von Fassaden- über Dachboden- bis hin zur Kellerdeckendämmung. „Unsere Wohneinheiten werden unter Berücksichtigung der Vorgabe Energieeinsparungsverordnung 2009 modernisiert.
„Diese Arbeiten werden sich sicherlich auch positiv in der Heizkostenabrechnung widerspiegeln“, so GAGFAH Kundencenterleiterin Inge Lohmann, in Hannover.
Darüber hinaus werden Arbeiten an Balkonen und im Eingangsbereich vorgenommen. Insgesamt werden circa 12.000m² Fassadenfläche und jeweils circa 2.300m² Dachboden- bzw. Kellerdeckenflächen gedämmt. Diese Modernisierungsmaßnahmen werden voraussichtlich Mitte November 2010 beendet sein. „Wir haben einen relativ eng gesteckten Terminplan, da wir vor Wintereinbruch die meisten Arbeiten abgeschlossen haben wollen“, betont die Leiterin des Kundencenters, Inge Lohmann. „Die Resonanz unserer Kunden zu den Modernisierungsmaßnahmen ist großartig. Wir freuen uns mit der Modernisierung der 194 Wohnungen einen positiven Beitrag zu dem Stadtbild von Hannover beizutragen“, so Lohmann.

http://www.gagfah.de/de/unternehmen/presse/pressemitteilunge…

[Sargon8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.092.645 von expensive2 am 02.09.10 23:19:23

http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-di…

[terber2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.092.645 von expensive2 am 02.09.10 23:19:23

"Hat von den hier schreibenden usern schon einer die Divi eingebucht bekommen ??? "

Diese Fragen kommen wieder und wieder und wieder....

Was ist so schwierig daran, zwei Begriffe in Google einzugeben? Und direkt bei Gagfah nachzulesen - die Dividende kann ja schließlich schwerlich ankommen bevor Gagfah sie ausgezahlt hat. Das geht unter Garantie schneller, als sich in w-o einzuloggen, und einen Beitrag ohne jeden Mehrwert zu posten.

Siehe hier: http://irde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-dividen…

Auszahlungsdatum der Quartalsdividende ist der 09.09.2010!

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.094.053 von terber2 am 03.09.10 10:43:26

word.
Die Zahl der Gehirnamputationen in Deutschland scheint zugenommen zu haben.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.094.513 von jerobeam am 03.09.10 11:46:40

[hermann39]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.094.513 von jerobeam am 03.09.10 11:46:40

Die Zahl der Gehirnamputationen in Deutschland scheint zugenommen zu haben.

Selbst in höchsten Kreisen ist dieses Phänomen zu beobachten, z.B. bei einem gewissen Herrn Sarrazin. Liest man, was "Volkes Stimme" zu den "Thesen" Sarrazins absondert, könnte der Verdacht aufkommen, das Volk als Ganzes sei gehirnamputiert.

Ein paar Gagfah Aktionäre natürlich ausgenommen.

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.094.653 von hermann39 am 03.09.10 12:06:25

"Selbst in höchsten Kreisen ist dieses Phänomen zu beobachten, z.B. bei einem gewissen Herrn Sarrazin"

Ich würde diese Erscheinung eher anderweitig verorten.

Z.B. bei einem Bundespräsidenten, der erst von der Bundesbank die Bearbeitung des "Falls" fordert, um sich nach gehorsamer Auftragserfüllung durch die Bundesbank scheinheilig zur "sorgfältigen Prüfung" zurückzuziehen.

Wie in Deutschland Systemkritiker seit Jahren ihrer bürgerlichen Existenz beraubt werden ist widerlich.

Die BRD entlarvt sich einmal mehr als Unrechtsstaat.

[gate4share]

Es ist ja insgesamt nicht unser Thema!

Doch wo es hier schon mal begonnen hat, möchte ich gern auch etwas zu Herrn Dr. Sarrazin sagen.
Er hat ein Buch geschrieben, was eine sozialkritische Abhandlung sein soll, die sich vornehmlich auf empirisch erhobene Daten stützt.

Grundsätzlich kann ich da nichts Schlimmes dran erkennen. Nun kann es aber durchaus sein, dass dort schon Aussagen und Schlussfolgerungen gemacht werden, die "unschön" sind- Rassistisch glaube ich einfach nicht. Weil hier nicht eine Passage bisher ihm in Diskusisonen vorgehalten wurde, sondern die gesammelten Angreifer konnten bisher eigentlich nur behaupten, dass es "teilweise" anders sei, und es "auch nicht um ALLE ging". Das hatte auch keiner anders gesagt. Alles klingt wie Abschwächung, Erklärung und als eine Entschuldigung der Fakten die von Sarrazin dargelegt werden - meine das ist schon eher eine indirekte Bestätigung.

Das allerschlimmste aber, was hier passiert, ist die Missachtung von demokratischen Grundrechten. Jemand der seine eigene Meinung vertritt, die er nachgewiesen, aufgrund staatliche erhobener Daten sich gebildet hat, wird drangsaliert und verfolgt.
Und das von Leuten und Mandatsträgern in hohen Ämtern, die doch eigentlihc die Demokratie verkörpern sollten.
Wenn schon eine demokratische Partei keine Meinungsaussage in ihren Reihen eines langjährigen Mitglieds und Exministers, nicht aushalten kann, wie soll das dann mit der freien Meinungsäusserung überhaupt noch in unserem Staat laufen?

Kann es sein, dass jemand wegen seiner Aussagen, aus einem Amt entfernt werden soll? Seinen Job verlieren soll?
Wird einer Lehrerin jetzt auch gekündigt, wenn sie ähnliche Meinungen wie Herr Sarranzin vertritt?

Es ist eine Schande für unseren demokratischen Staat, wie die herschende politische Kaste mit Menschen anderer Meinung in den eigenen Reihen umgeht.

Hier werden Grundrechte und die Grundpfeiler eines demokratischen Staates klar missachtet und mit Füssen getreten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.080.198 von Zahlen am 01.09.10 10:43:07

Muss da widersprechen, dass keine Neubauten erfolgen, weil sich das Bauen und vermieten nicht rechnen würde.

Es ist schon so, dass eigentlich immer Neubauten im Mehrfamilienhausbereich entstehen. Es mögen weniger sein, als noch vor vielen Jahren - aber es wird gebaut, wohl unabhängig davon ob es sich rechnen kann.

Es gibt da wohl Ansichten, und auch eine Schichte von Interessenten, die es anders sehen, als sich die Fakten darstellen. So soll es auch durchaus üblich sein, dass Wohnungsgesellschaften im Eigentum von Kommunen, oder ähnlichen, auch Objekte kaufen, die eine aktuelle Rendite von nur 3 % abwerfen. Da kann ein Neubau micht viel schlechter sein.

In der Tat ist es ja so, dass auch für ein Wirtschaftlichkeitsrechnung für die Finanzbehörden, eine sehr lange Laufzeit zur Grundlage genommen wird.

Es gibt auf jeden Fall immer , nach wie vor, private Bauherren, die wollen einfach ihr Geld in vermietenten Wohnraum anlegen. Sie gilt dieses auch als sicher, was es auch wohl ist.

Nur, und davon bin ich überzeugt, wird das Ausmass von Neubauten wohl nicht den steigenden Bedarf in den Gebieten mit hoher nachfrage decken, Gleichzeitig ist damit zu rechnen, dass in den Gebieten wo schon jetzt Überangebot ist, kaum noch gebaut wird.

So ist die Schlussfolgerung sicher richtig, dass eine erhöhte Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen erfolgen wird. Hier sind mit Sicherheit in Zukunft auch höhere Mieten durchsetzbar. 50 % in 10 Jahren hört sich viel an, aber dazu wären gerade mal jährichen Steigerungen von ca 3,5 % erforderlich. Eine durchaus realistische Vorstellung, gerade für Wohnungen, die im unterenen Preissegment liegen.

[Steinwollsocke]

Naja, also jetzt mal langsam zu Sarrazin.

Ich habe zwar keine Sammlung zusammengetragen, dennoch bin ich bisher auf 10 oder 12 von Sarrazins statistischen Wahrheiten gestoßen die erwiesenermaßen falsch sind.

Selbst die Intelligenzforscherin Stern aus der Schweiz, auf die sich Sarrazin als Quelle gestützt hat, sagte aus, dass Sarrazin ihre Arbeit nicht verstanden hat und sie falsch wiedergibt. Sarrazins Behauptungen könnten mit ihrer wissenschaftlichen Arbeit nicht belegt werden.

Was aber belegt werden kann ist, dass Sarrazin Volksteile pauschal abkanzelt.

Die Popularität Sarrazins sagt rein gar nichts über den Wahrheitsgehalt seines Werkes aus. Auch Adolf Hitler war seinerzeit unglaublich populär im Reich. War er desshalb der Wahrheit und Gerechtigkeit verpflichtet ? Wohl kaum.

Immer wieder erlebe ich, dass Menschen über Sarrazin sagen oder schreiben: "Der sagt ja nur was eh alle denken" bzw. "Wo er recht hat, hat er recht". Interessant dabei ist, dass sich kaum ein Befürworter Sarrazins auch wirklich mit den vorgelegten "Fakten" und "Studien" auseinandersetzt. Denn wer dies tut erkennt sehr sehr schnell, dass Sarrazin zu großen Teilen Behauptungen aufstellt, die so einfach nicht stimmen.

Selbstverständlich gibt es Defizite bei der Integration. Das darf wohl niemand bestreiten und ich kenne auch niemanden der dies bestreitet. Auch nicht die Merkel, Wulff, Gabriel oder Künast.
Nur, wir blenden dabei die überwältigende Mehrheit der bestens integrierten Türken und Araber aus indem wir jedes Mal auf Neukölln zeigen und dies als generellen Zustand stilisieren.
Nicht vergessen werden darf auch, dass man diesen Menschen schlichtweg keine Integrationsleistungen abverlangte bzw. diese überhaupt anbot. Sie sollten kommen um zu zu Arbeiten. Kommunalpolitisch haben wir sie dann über Jahrzehnte schön in eigens für sie gedachte Stadtteile abgeschoben wo wir sie nicht als unsere Nachbarn haben wollten.

Jetzt zu sagen, sie würden sich mit Absicht in diesen Vierteln zusammenrotten um sich jeglicher Verpflichtungen zu entziehen ist schlichtweg gelogen.

[gate4share]

Quartalsdividende Stichtag Ex-Tag Auszahlungsdatum
Q2 2010: €0.10 27.08.2010 30.08.2010 09.09.2010


Der aktuelle Kurs ist dann schon ex Dividende

[Zahlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.095.123 von Steinwollsocke am 03.09.10 13:12:08

"Ich habe zwar keine Sammlung zusammengetragen, dennoch bin ich bisher auf 10 oder 12 von Sarrazins statistischen Wahrheiten gestoßen die erwiesenermaßen falsch sind."

Wenn Du das nicht belegst, bleibt es eine unbewiesene Behauptung.

Und außer unbelegten und pauschalen Behauptungen konnte ich in der Systemhetze gegen Sarrazin auch bisher nichts finden.

Im übrigen geht es inzwischen wohl weniger darum ob in Sarrazins Thesen Fehler sind, oder ob sie gar gänzlich verkehrt sind, sondern darum daß einmal mehr Systemkritiker mundtot gemacht und aus dem öffentlichen Diskurs entfernt werden sollen.

Das hat mit Demokratie nun wirklich nicht mehr das geringste zu tun - es ist bestenfalls noch Demokratur.

Ansonsten würde ich vorschlagen, daß diejenigen die Sarrazin diskutieren möchten dafür einen eigenen Thread gründen.

Das Thema hier ist Gagfah.

Ich werde mich auch weiterhin zu diesem Thema hier nur äußern, wenn mir eine Erwiderung geboten erscheint.