GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat ? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 31)

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.882.072 von gate4share am 10.03.12 14:13:03

Das jat nichts mit wirtschaftlichem Sachverstand zu tun, sondern mit politischem. Und ananach müssen die LINKE / SPD auch sich als jemand positionieren, der etwas für seine bürger tut. Wenn die den Vergleich kippen wollten, hätten diese nicht bei den Instandhaltungskosten angefangen sondern bei der Entschädigung (also den 40 Mio).

... m.E. eher viel Lärm um nichts.

[imo2012]

dresden hat mir sehr geholfen bei der politischen meinungsbildung
da die cdu + spd keinerlei rücksicht auf eigentum genommen hat habe ich die beiden einfach aus meiner liste gestrichen

komischerweise haben sich die grünen noch am besten verhalten

[imo2012]

NEUER IMMOBILIEN-ATLAS
Wohnen in Dresden so teuer wie nie!
24.05.2011 — 00:13 Uhr
Von WIEBKE MÜLLER
Dresden – Nix mehr Mieter-Paradies! Dresden ist einer der teuersten Wohnstandorte im Osten geworden.
Vergrößern

Diese Karte zeigt, wo die Dresdner Mieten und Immo-Preise am höchsten sind: dunkelrot = Top-Lage, hellrot = gute Lage, orange = mittlere, gelb = einfache Lage
Foto: Capital Immobilien-Kompass 2011
WOHNEN IN DRESDEN

RUINEN-SANIERUNG
Wohnungs-Not macht Dresden schön

ES WIRD ZU ENG!
Familie findet keine größere Wohnung

Mit Mieten bis zu 13 Euro pro Quadratmeter schloss die Stadt zum Ost-Spitzenreiter Potsdam auf. Das zeigt der neue Immobilien-Atlas der Zeitschrift „Capital“.



also ich denke das bald aufwertubngen kommen müssen

berlin und dresden sind doch start steigend

[atze50]

Dank Soli, sieht Dresden super aus, zumindest die Altstadt, da ist alles tip top u. neu renoviert. Da wär so manche Westdeutsche Stadt neidisch drauf...

[TorstenKlier]

Zitat von 5002: Die Klage gegen die Gagfah entspringt meiner Meinung der CDU-Fraktion

Weniger. Getrieben wurde das Ganze von rot-rot-grün. Die CDU-Abgeordneten waren eher zurückhaltend. Aber die Chance einen Batzen Geld zu kassieren konnten die nicht boykottieren.

Wie das weiter geht, ist noch nicht vorhersehbar. Fest steht schon mal, SPD und Linke lehnen Vergleich mit Gagfah ab.
Von der Grünen-Fraktion wird ein Teil zustimmen.
Die CDU muss zustimmen, weil sonst die Lügen des Vorjohann (der wusste höchstwahrscheinlich seit 2009 von der Vertragsverletzung) thematisiert werden könnten.

Die dresdner Zeitungen trommeln gegen die Einigung.

SZ vom 06.03., Eine totale Niederlage, ist nur für Abonnenten zugänglich. Kurze Zusammenfassung:
Gagfah wird mehr Geld für die Wohnungserhaltung ausgeben. Da es sich dabei auch um Maßnahmen zur Wohnwerterhöhung geht, kann die Gagfah das ganz legal auf die Miete umlegen. Gut für die Gagfah, Dresden hat letztlich nichts davon.
Dresden hat die Belegungsrechte für 10000 Gagfah-Wohnungen. Belegrechte, keine vergünstigten Mieten. In diesen Wohnungen leben Mieter, die die Miete selbst nicht aufbringen können. Die vereinbarten Mehraufwendungen zahlt wer?
Fazit:
„Dass diese Überzeugung im Rathaus keine Mehrheit mehr hat, zeigt noch eins: Die Stadt hat sich jetzt mit der Gagfah auf einen Deal verständigt, der finanziell und nachhaltig gesehen schlechter ist als das Angebot, das die Gagfah Dresden vor einem Jahr unterbreitet hatte, um die Klage damals abzuwenden. Damals standen über 50 Millionen Euro für die Stadtkasse und unter anderem 150 neue Arbeitsplätze für Dresden auf dem Papier.“

SZ 09.03, Neue Fallen im Gagfah-Deal, (auch nur für Abonnenten zugänglich) wird moniert, dass die Gagfah erst ab 2016 mehr Geld für die Werterhaltung ausgeben muss.
Außerdem wird die Verzichtserklärung kritisiert. Dresden soll sich im Voraus bereit erklären, auch heute noch unbekannte Vertragsverstöße künftig nicht mehr zu ahnden. Das wäre ein Blankoscheck von 2006 bis zum 2. März 2012.

Es bleibt spannend. Mein Gefühl sagt mir, es wird eine Zielfotoentscheidung geben. Gagfah gewinnt.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.882.948 von TorstenKlier am 10.03.12 22:18:42

Die SZ ist mehrheitlich in den Händen der Lingen oder SPD (weis es nicht mehr ganz genau) ! Was soll man da anders erwarten als ... pressefreiheit

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.883.432 von 007coolinvestor am 11.03.12 10:40:21

Die Süddeutsche wurde vor ein paar Jahren von der WAZ Gruppe übernommen. Vorher gehörte sie fünf Familien. Zumindest der Wirtschaftsbereich (Heribert Prantl) kommt mir sehr SPD-lastig vor. Bisher konnte Bericht und Meinung relativ gut auseinandergehalten werden.
Dresden steht so gut da, weil sie eine gute Industrie hat, unsere Silicon City. Zum anderen durch den Verkauf der Wohnungen, womit wir wieder bei Gagfah wären.
In anderen Städten halten die städtischen Wohnungsunternehmen den Mietpreis und damit den Mietspiegel künstlich unten. Diese Möglichkeit hat Dresden nicht mehr. Das funktioniert aber nur, wenn ausreichend Wohnraum da ist.
Soweit ich mich erinnere, war mit der Gagfah auch ein Rückbau von Gebäuden vereinbart, um nicht zu viele Wohnungen zu haben. Dass dann die Mieten steigen, ist Marktwirtschaft.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.883.568 von Paral am 11.03.12 11:35:26

Die SZ ist ein Beteiligungsunternehmen der SPD (40%) und von Gruner und Jahr (60%). Sie gilt deshalb als SPD nah. Im Gegensatz dazu gelten die Dresdner Neueste Nachrichten als eher bürgerlich (Quelle: Wickipedia)http://de.wikipedia.org/wiki/S%C3%A4chsische_Zeitung.

[kampfhundstreichler]

sagt mal, ist die Stadtratssitzung am 15. öffentlich? Und die Abstimmung auch? Falls ja, könnte man sich doch mit einem Laptop hineinsetzen und dann, je nach Ergebnis, als erster kaufen oder verkaufen.

[imo2012]

Zitat von kampfhundstreichler: sagt mal, ist die Stadtratssitzung am 15. öffentlich? Und die Abstimmung auch? Falls ja, könnte man sich doch mit einem Laptop hineinsetzen und dann, je nach Ergebnis, als erster kaufen oder verkaufen.

haha gute frage

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.883.648 von kampfhundstreichler am 11.03.12 12:10:56

in der Regel wird die Tagesordnung einige Tage vorher in der örtlichen Presse veröffentlicht. Dabei wird nach Tagesordnungspunkten der öffentlichen und nicht öffentlichen Sitzung unterschieden.
Ich gehe mal davon aus, dass Gagfah in der nicht öffentlichen behandelt wird.

[Paral]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.883.614 von deepvalue am 11.03.12 11:56:09

Da irrt Wikipedia, aber egal.

[imo2012]

Zitat von Paral: Da irrt Wikipedia, aber egal.

wie immer im leben wer lesen kann ist klar im vorteil

sächsische zeitung vs süddeutsche zeitung

[5002]

Gut, ich meinte auch mehr, da die CDU in Dresden die "entscheidenten" Ämter inne hat, hat diese auch die "Fakten" gesammelt und mit ihren Anwälten eine Pro-Klage Werbeshow im Stadtrat gehalten. Sicher vorher mit den einzelnen Fraktionen eine Tendenz besprochen.
Das dann die Linken-SPD-Grünen ihre Hände gehoben haben, damit es zur Klage kommt, wundert einen dann nicht wirklich.
Ich tippe aber zu dieser Versammlung wird eine Mehrheit pro Einigung kommen. Nicht aber ohne Nebengeräusche, ob offiziell oder über Medien. Diese Grüppchen werden versuchen ein politisches Manöver abzuhalten. Zum einen sollen mindestens die "Verantwortlichen" deutlich gemacht werden und zum anderen sollen diese beim Wähler haften bleiben, wer diese Klage angestrengt hat und jetzt so eingeknickt ist. Es ist doch ein Paradies für die Linken, entweder man hat die Klage dilletantisch angegangen oder man hat mit den Heuschrecken geklungelt und die Mieter sträflich im Stich gelassen.
Das sind aber nur Nebengeräusche, weil bisher und in Zukunft, keinem Mieter ein Schaden entstanden ist, man jetzt lediglich ein paar "Verbesserungen" eingebaut hat und ein paar unterschiedliche Sichtweisen auf Klauseln im Vertrag geklärt hat.
Gagfah ist übrigens in Aktionär TSI-Musterdepot gelandet. TSI ist die relative Stärke einer Aktie und gagfah liegt dort auf Platz 1 der ganzen DAX-Familie. Die Theorie zu dem TSI ist, man geht davon aus, was steigt, steigt weiter.

[deepvalue]

Zitat von Paral: Da irrt Wikipedia, aber egal.

Wickipedia irrt sich nicht. Die SPD ist über die DDVG 40%-Gesellschafter (siehe link: http://www.ddvg.de/wirueberuns/unserebeteiligungen/). Wie Imo schreibt handelt es sich in Dresden natürlich um die Sächsische, nicht um die Süddeutsche Zeitung.

[handyweb]

Laut Mitteilung ist zzumindest dieser Teil der Sitzung nicht öffentlich, wenn dann kann man nach Bekanntgabe vielleicht noch über L&S oder Tradegate was amchen ...

[Herbert H]

Zitat von 5002: Gagfah ist übrigens in Aktionär TSI-Musterdepot gelandet. TSI ist die relative Stärke einer Aktie und gagfah liegt dort auf Platz 1 der ganzen DAX-Familie. Die Theorie zu dem TSI ist, man geht davon aus, was steigt, steigt weiter.

... und was hilft Dir der TSI, wenn die Einigung in Dresden nicht zustande kommt?

[5002]

Die Frage ist nicht, ob es was hilft oder der Aktionàr im allgemeinen gut oder nicht gut ist.
Sehr viele schauen da hin oder handeln im allgemeinen nach dem TSI. Auch grosse Investoren.

[gate4share]

Tja, man kann sagen was man will, der Aktienkurs der Gagfah hängt an dieser Einigung!

Wenn das die Linken auch noch so genau spitz kriegen, sind die ganz bestimmt dagegen. Das Aktionäre auch noch von dieser Vereinbarung profitieren, will sicher grundsätzlich kein Politiker!

Glaube es würde auch nichts bringen, wenn die Woba nochmals mit dem Fraktionschef der SPD oder Linken spricht. Sicher könnte die Gagfah noch was drauflegen, aber das wird man so schnell nicht hinbekommen.


Selbst der Vergleich jetzt scheitern sollte, ist doch die Marschrichtung klar. Der Vergleich wird kommen und wichtig ist den Parteien, dass es den Mietern besser geht!
Vielleicht kann man doch für ein paar Jahre - ist ja interessant, dass die höhere Instandhaltung erst ab 2016 gilt- auf 10 Euro im Schnitt gehen! Man könnte ja, jetzt ein Täuschungsvorschlag, einzelen Häuser extrem aufwerten und diese dann als Eigentumswohnungen verkaufen. So hätte man einen Teil wieder drin.

VOm Grundsatz her, will wohl keine Partei mehr die Klage! Man will eine Einigung und diese muss so aussehen, dass es den Mietern besser geht!!

Geld für die Stadt scheint, zumindest nach aussen, nicht so entscheidend zu sein.

Allerdings die Instandhaltung kostet viel mehr Geld.

Wenn wir mal davon ausgehen, dass die Woba noch 36,000 Wohnungen ab dem frraglichen Jahr im schnitt halten werden ( es sind aktuell 38,000) und jede Wohnung im Schnitt 58 qm hat, dann sind das rund 2,1 Mio qm. Jeder Euro mehr je qm kostet gut 2 Mio euro im Jahr.

[kampfhundstreichler]

Zitat von handyweb: Laut Mitteilung ist zzumindest dieser Teil der Sitzung nicht öffentlich, wenn dann kann man nach Bekanntgabe vielleicht noch über L&S oder Tradegate was amchen ...

wo hast du die Mitteilung her? Hast du einen Link?

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.885.710 von gate4share am 12.03.12 08:40:11

Ich kann persönlich das Thema vernachlässigte Instandhaltung in Dresden ohnehin nicht ganz nachvollziehen. Zwar rechnet man im Schnitt, je nach Altersgruppe mit ca. 10 Euro pro qm und Jahr. Allerdings handelt es sich in Dresnen um weitgehend nach der Wende modernisierte Bestände. Bei diesen würde ich ohnehin keine/nur geringe Aufwendungen an der Außenhülle (Fassade, Dach, Fenster etc.) erwarten. Es verbleiben also bei diesen Häusern lediglich Wohnungen (bei Mieterauszug) und Treppenhäuser. Hier würde ich anfänglich 3 bis 5 Euro pro qm und Jahr an IH-Aufwand erwarten (wird m.E. auch von großen Wohungsgesellschaften so in die Wirtschaftlichkeitsanalysen angesetzt). Da in 2015/2010 die Sanierung etwas länger zurückliegt, könnte ich mir auch geringfügig höhere Kosten vorstallen, allerdings fallen die großen Kostentreiber (Dach, Fassadendämmung etc.) wohl die nächsten 20 Jahre aus.

Größere Instandhaltungsnotwendigkeiten würde ich lediglich bei noch nicht/nur teilweise modernisierten Häusern erwarten. Allerdings führen solche Modernisierungen i.d.R. zu deutlich höheren Mieten, da die Kosten mit 11% p.a. (mit Einschränkungen) auf die Mieter umlegbar sind (ich konnte bei einem Objekt - mit Zustimmung der Mieter - in der Spitze die Miete um ca. 2,5 Euro pro qm erhöhen durch Einbau einer Innentoillette, Wärmedämmung, neue Fenster und eine neue Heizung). Da solche Mietsteigerungen sicherlich politisch nicht gewünscht sind, verstehe ich das Drängen der um die ärmeren Mieter besorgten Linksparteien auf erhöhte Instandhaltung nicht ganz.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.885.950 von kampfhundstreichler am 12.03.12 09:33:20

in der öffentl.Sitzuing li.TO nicht vorgesehen, dann wohl in der nicht öffentlichen

http://ratsinfo.dresden.de/to0040.php?__ksinr=1881

[atze50]

also der Börse nach zu urteilen, macht man sich keine Sorgen über den Ausgang des Stadtratentscheides…

man könnte auch einfach mal bei Gagfah nachfragen wie "sicher" der Deal ist?

[gate4share]

Glaube sehr wohl ,dass man am Kurs sehen kann, das mman sich Sorgen macht, ob die Einigung zustande kommt !

Wir hatten letzte Woche als man von der Einigung hört sofort schon ab den ersten Stunden Börsenöffnung kurse bis 5,50 später bis fast 5,60.

Dann kam aber wohl schon der zweifel auf, der dann am Dienstag richtig ruchbar wurde, und am Mittwoch noch stärker!

Also ich bin eigentlich davon überzeugt, dass der Kurs am Dienstag spätestens letzten Mittwoch viel höher gestiegen wäre.
Dsa ist eigentlich immer so, bei positiven Ereignissen, wird nicht sofort am gleichen Börsentag das Hoch erreicht, sondern erst ein paar Tage steigt es weiter.

Genauso im Gegenteiligen Fall, wenn schlimme Nachrichten kommen. Dann geht auch sofort der Kurs runter... mag auch mal wieder sich entgegen entwickeln, aber insgesamt ist der tiefsttand nie in den ersten beiden tagen der Nachricht.

Ob wir jetzt ohne den Zweifel bei über 6,00 stehen würden, oder doch eher bei 8,50 oder nur 5,65 weiss ich jezt auch nicht....

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.886.364 von atze50 am 12.03.12 10:50:02

Das klingt mal nicht so positiv:

Grüne gegen Gagfah-Vergleich

Am Donnerstag stimmt der Stadtrat über den Vergleich zu den Vertragsstrafen bei der Privatisierung der Woba ab. Eine Mehrheit dafür könnte knapp werden.+++

Nach SPD und Linken wollen auch die Grünen dem Vergleich nicht zustimmen.

Für die Grünen gehen die Zugeständnisse der Gagfah nicht weit genug.

So könne die Einhaltung der Sozialcharta auch bei einer Verlängerung nur schlecht kontrolliert werden. Die Grünen setzen sich stattdessen für eine Clearingstelle ein.

Weiterhin sagt die Gagfah 2000 Belegwohnungen mehr zu. Das nutze aber nichts bei Problemfällen wie Suchtkranken oder Mietschuldnern, die die Gagfah ablehnen kann, so die Grünen.

Die Partei kritisiert außerdem, dass der Vergleich nun unter großem Zeitdruck abgesegnet werden soll. Bis 25. März müssen Stadtrat und Landesdirektion ihr OK geben.

Nachbesserungen an dem Vergleich sind nicht möglich. Lehnt der Stadtrat ab, muss ganz neu verhandelt werden.


... am Ende braucht man die Stimmen der CDU/FDP Fraktion + eine der freien Wähler und man kann die Abstimmung durchdrücken wie gemeldet - wird schon klappen .

[jogibaerle3000]

Wenn aber der REst der freien Wähler dagegen stimmt?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.888.753 von jogibaerle3000 am 12.03.12 17:20:04

... dann wäre das schlecht, es gibt dann auch noch einige parteilose Städträte soweit ich weiß.

Insgesamt ist aber unabhängig von der Abstimmung am Donnerstag eine Einigung in der genannten Kostenhöhe relativ sicher, sollten die Instandhaltungskosten wirklich noch hochgeschraubt werden, kommt das ja nur der Substanz zugute und fliesst dann indirekt wieder zurück an Gagfah in Form höher zu bewertender Immos.

[gate4share]

Das mit den Belegungsrechten und der Sache mit Süchtigen und Mietschuldern kapiere ich nicht ganz.

Ist das wohl so zu verstehen, dass wenn die stadt ja auch solche Leute unterbringen will, dann die gagfah auch bestimmte Leute ablehnen kann?

Tja, will man denn jetzt vermieter dazu zwingen bestimmte Mieter zu nehmen?
Andererseits wäre es ja kein problem für Gagfah extra für solche problemfälle ein paar Häuser zur Verfügung zu stellen. Aber das will man dann wohl auch nicht, wegen der Getthosierung.

man kann wohl von keinem Vermieter erwarten, dass er grosse Problemklientel in seine Häuser nimmt, die den anderen Mietern nicht nur das Leben schwer machen, sondern sogar noch dafür sorgen könnten, dass die anderen Mieter, mit Recht die Miete mindern wegen der Störungen!

Allerdings glaube ich schon, dass es teurer werden wird, wenn man sich nun nicht einigt.

Meine die Gagfah sollte viel mehr anbieten, was nichts oder wenig kostet.
So die Einstellung ein oder zwei Sozialarbeiter (Arbeitsbeschaffunjgsmassnahmen - evtl auch noch umsonst) damit den Problemmietern geholfen wird, die nicht zahlen können, oder sonst in Schwierigkeiten kommen.
Tagesstätte, Ausflug oder sonstige kleine Zugaben für die Mieter!

Und dann könnte man auch wunderbar vielleicht anbieten, für alle Wohungen jetzt 3 Jahre keine Mieterhöhungen!
Gehe ja mal davon aus, dass die gagfah , gerade wegen dieser Auseinadnersetzung überall dort wo möglich ist, die Mieter erhöht hat.
Oder man muss es jetzt ganz schnell noch machen!
Notfalls leiharbeiter nehmen und überstunden anordnen und Leute aus anderen verwaltungen für ein paar Wochden abkommandieren!

Dann würde man eigentlich nur das verlieren, für die Wohnungen die man jetzt nicht erhöht hat und das auch nur wenn der Mietspiegel in der Zeit entsprechend steigt. Und da kann man wohl eher maximal von 2 % im Jahr ausgehen .
Bei Neuvermietungen darf man nehmen was man will.

Und 3 Jahre keine Mieterhöhungen, und vielleicht 500 Wohnungen extra für Problemfälle , natürlich zu normalen mieten, damit könnte ma sicher punkte!
Und kostet weit weniger als nur 50 cent mehr Aufwand im Jahr an Instandhaltung.

[imo2012]

ich glaube nicht das der Vergleich wackelt
Der Stadtrat hat ja nun selber rausgefunden das die rechtiche Position von Dresden auf ganz dünnem Eis steht.
Der Rechtsstreit mit Gagfah könnte in einem Waterloo für Dresden enden also gehts da eher darum den Kopf aus der Schlinge zu ziehen.

[atze50]

Also dass der Stadtrat Dresden irrational u. f. uns Anleger unverständliche Entscheidungen trifft, hat er ja schon überhaupt mit der Klage bewiesen, hilft uns aber nicht weiter...

mit Linke, SPD u. Grünen steht es nun theoretisch unentschieden gegenüber FDP u. CDU, 32:32! (aber: kommt bei CDU nicht noch die Bürgermeisterin hinzu, od. ist die schon in den 32 enthalten?)

Daneben gibt es noch das "Bürgerbündnis / Freie Bürger-Fraktion" mit 4 Stadträten u. 2 "Fraktionslose". Wie deren Position ist, ist nicht offiziell bekannt. Man könnte dort mal anrufen od. eine e-mail hinschreiben u. fragen wie sie zu Gagfah stehen.

Aber, jeder der sich mit Kommunalpolitik ein bisschen auskennt, weiß wie solche Stadtratssitzungen ablaufen. Von allen potentiellen Stadträten nehmen nicht alle an den Abstimmungen teil, aus welchen Gründen auch immer. Je nachdem ob einer Partei od. Fraktion ein bestimmtes Anliegen sehr wichtig ist, kommen viele od. wenige zur Abstimmung. Unschlüssige enthalten sich.

Nachdem die ursprüngliche Klage aber von der CDU ausging u. initiert wurde, wäre ich mir gar nicht sicher ob die CDU am Donnerstag überhaupt geschlossen für den Vergleich stimmt.?

Öffentlich geäußert haben sich bisher ja nur Linke, SPD u. Grüne. Die wollen dagegen stimmen. Eine Mehrheit ist also wirklich fragwürdig u. äußerst knapp.

ich frage mich wieso dann Gagfah überhaupt mit der Ad-hoc Meldung an die Öffentlichkeit gegangen ist u. ein "sicheres" Ergebnis versprochen hat. Vermutlich wollten sie aus taktischen Gründen die Stadt Dresden unter Druck bringen. Leider ist dies nach hinten los gegangen. Also wie bei der Klage schon verhalten sich nun wieder beide Parteien, Gagfah u. Dresden äußerst ungeschickt.

[5002]

Die Grünen-Linke-SPD hat den Kopf als "Betroffene" nicht in der Schlinge. Wenn mal später der Prozeß hypothetisch für die Stadt sang und klanglos verloren wird, werden die Wähler aber hoffentlich keinen Unterschied machen und dies wird hoffentlich den Verantwortlichen so vorher bewußt. Ich glaube auch nicht, das der Vergleich als solches wackelt. Nachbesserungen oder eine Aufschiebung sind jedoch nicht auszuschließen.

[5002]

atze, wie hätte man sich vorher das Abstimmungsverhalten der Parteien bestätigen lassen können? Mal abgesehen, das es eine Informationspflicht für alle Aktionäre gibt, wenn grundlegende Informationen vorliegen und ein verhandelnder vergleich sollte eine solche Information sein. Da hatten ja durch das Insiderwissen die Stadträte zum Millionär werden können!

[atze50]

ich hoffe es auch nicht, aber wenn man sich das Sitzeverhältnis anschaut muss man kein Hellseher sein...

Positionen der "Freien Bürger Dresden:
- Eigenverantwortung der Bürger
- Klassischen Liberalität bei Anerkennung des Leistungsgedankens und des Schutzes der Schwachen
(also eher liberal eingestellt)

Positionen des "Bürgerbündnis Dresden":
- Bezahlbare Kinderbetreuung
- Erhaltung und barrierefreier Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs
(eher sozial eingestellt)

wie die nun aber im Falle Dresden abstimmen werden, od. ob sie sich enthalten od. überhaupt an der Abstimmung teilnehmen ist m.M.n. völlig offen.

[atze50]

und Gagfah ist ja besonders gegen CDU-Mann Vorjohann vorgegangen, also könnten bei der CDU einige schon allein aus Frust dagegen stimmen!

[atze50]

hab mir gerade nochmal die Ad-hoc Meldung durchgelesen.

…"Dazu haben die WOBA-Gesellschaften und die Landeshauptstadt Dresden heute
eine notarielle Vergleichsvereinbarung geschlossen, die zu ihrer
Wirksamkeit noch der Zustimmung des Stadtrats der Landeshauptstadt Dresden
und der Freigabe durch die Rechtsaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt
Dresden bedarf."…

Also die Vereinbarung ist schonmal notariell abgesegnet, somit ist die Freigabe der Rechtsaufsichtsbehörde m.M.n. nur noch Formsache, aber es hängt wohl alles an der Zustimmung des Stadtrates.

ich glaube zwar, dass man sich irgendwann einigen wird, wenn Gagfah noch ein bisschen was drauf legt, aber wenn die Abstimmung zunächst scheitert wird die Aktie abstürzen. - Genau darauf könnte man jetzt setzen, mit Hebelprodukten.

[atze50]

sieht doch gar nicht so schlecht aus:

…"Es sei jedoch noch nicht klar, ob sie sich im Stadtrat am Donnerstag ihrer Stimme enthalten, oder den Vergleich ablehnen."…

http://www.dnn-online.de/dresden/web/regional/politik/detail…

[imo2012]

Tagesumsatz Xetra -0,016
-0,29 % 55.624


warten wieder alle?

[5002]

Na da tippe ich eher drauf, das die CDU-Leute für den Vergleich stimmen, um eben den Vorjohann wieder ruhig schlafen zu lassen. Wenn er wirklich verklagt wird und verliert, dann ist er ja faktisch ruiniert.
Mehr Sorgen macht mir da eher, ob die Abnstimmung geheim ist und manch einer von den CDU#ern noch ne offne rechnung mit ihm hat. Wenn aber geheim abgestimmt wird, gibt eventuell aber auch Abweichler von den Contra-Fraktionen.

[imo2012]

Dresden kann kein vergleich aushandeln mit Notar und dann 2 Wochen später wieder im Stadtrat abzulehnen
die machen Sich ja komplett lächerlich

[atze50]

Zitat von 5002: Na da tippe ich eher drauf, das die CDU-Leute für den Vergleich stimmen, um eben den Vorjohann wieder ruhig schlafen zu lassen. Wenn er wirklich verklagt wird und verliert, dann ist er ja faktisch ruiniert.
Mehr Sorgen macht mir da eher, ob die Abnstimmung geheim ist und manch einer von den CDU#ern noch ne offne rechnung mit ihm hat. Wenn aber geheim abgestimmt wird, gibt eventuell aber auch Abweichler von den Contra-Fraktionen.

ja das hab ich mich auch gefragt. - sind solche Abstimmungen geheim, also jeder für sich, ohne dass es die anderen sehen, od.heben die da die Hände, so dass es jeder mitbekommt?

falls die Abstimmung geheim ist, könnten einige aus Frust dagegen stimmen, auch wenn die eigene Fraktion mehrheitlich dafür stimmt...

[5002]

oder aus ganz anderem Frust gegen seine Fraktion und damit DAFÜR, wie hieß es immer so schon, auf See oder im Gericht ist man in Gottes Hand

[Erdman]

Zitat von 5002: Na da tippe ich eher drauf, das die CDU-Leute für den Vergleich stimmen, um eben den Vorjohann wieder ruhig schlafen zu lassen. Wenn er wirklich verklagt wird und verliert, dann ist er ja faktisch ruiniert.

Nachdem der Gagfah Vorstand den Vergleich mit dem Geld der Aktionäre (für uns ist das ein Sonder-Verlust von rund 50 Mio €)abgeschlossen hat, sollte man ihn dafür nicht entlasten.
Und gegen den "Vorjohann" sollte auch die Bafin ermitteln, in-wie-weit er zur Marktmanipulation beigetragen hat. Ebenso sollten, ähnlich der Verfahren gegen Breuer und Wulff, Klagen wegen Rufschädigung und Verleumdung etc gecheckt werden.

Vielleicht finden sich auch ein paar Aktionäre, die ihn wegen Vermögens-schädigung verklagen.

Auch Aktionâre, die wirklichen Eigentümer der Gagfah SA, sollten sich nichts gefallen lassen, weder vom Vorstand noch von "grossmäuligen" Politikern.

[imo2012]

nächste woche kommen die zahlen 20.3

[handyweb]

Zitat von atze50: Also dass der Stadtrat Dresden irrational u. f. uns Anleger unverständliche Entscheidungen trifft, hat er ja schon überhaupt mit der Klage bewiesen, hilft uns aber nicht weiter...

mit Linke, SPD u. Grünen steht es nun theoretisch unentschieden gegenüber FDP u. CDU, 32:32! (aber: kommt bei CDU nicht noch die Bürgermeisterin hinzu, od. ist die schon in den 32 enthalten?)

Daneben gibt es noch das "Bürgerbündnis / Freie Bürger-Fraktion" mit 4 Stadträten u. 2 "Fraktionslose". Wie deren Position ist, ist nicht offiziell bekannt. Man könnte dort mal anrufen od. eine e-mail hinschreiben u. fragen wie sie zu Gagfah stehen.

Aber, jeder der sich mit Kommunalpolitik ein bisschen auskennt, weiß wie solche Stadtratssitzungen ablaufen. Von allen potentiellen Stadträten nehmen nicht alle an den Abstimmungen teil, aus welchen Gründen auch immer. Je nachdem ob einer Partei od. Fraktion ein bestimmtes Anliegen sehr wichtig ist, kommen viele od. wenige zur Abstimmung. Unschlüssige enthalten sich.

Nachdem die ursprüngliche Klage aber von der CDU ausging u. initiert wurde, wäre ich mir gar nicht sicher ob die CDU am Donnerstag überhaupt geschlossen für den Vergleich stimmt.?

Öffentlich geäußert haben sich bisher ja nur Linke, SPD u. Grüne. Die wollen dagegen stimmen. Eine Mehrheit ist also wirklich fragwürdig u. äußerst knapp.

ich frage mich wieso dann Gagfah überhaupt mit der Ad-hoc Meldung an die Öffentlichkeit gegangen ist u. ein "sicheres" Ergebnis versprochen hat. Vermutlich wollten sie aus taktischen Gründen die Stadt Dresden unter Druck bringen. Leider ist dies nach hinten los gegangen. Also wie bei der Klage schon verhalten sich nun wieder beide Parteien, Gagfah u. Dresden äußerst ungeschickt.

Die Stadt Dresden selbst hat eine gleichlautene Pressemittelung am selben Tag wie Gagfah raus gegeben - also wird man sich da auch über eine Mehrheit im Stadtrat sicher sein.

[DJHLS]

Zitat von imo2012: Dresden kann kein vergleich aushandeln mit Notar und dann 2 Wochen später wieder im Stadtrat abzulehnen
die machen Sich ja komplett lächerlich

Aber selbstverständlich können die das. Ist ja sogar notariell beurkundet, dass der Vergleich zu seiner Wirksamkeit eines Beschlusses des Stadtrats un der genehmigung durch die Rechtsaufsicht bedarf.

Offensichtlich hat das Verhandlungsteam den Vergleich ausgehandelt, ohne sich die vorherige Zustimmung seitens der SPD abzuholen und damit ist die Mehrheit im Stadtrat wackelig.

Die Stadträte sehen im übrigen die Stimmung bzw. das Bild der Stimmung, welches die Medien publizieren. Bei einem Plebiszit würde der Vergleich anscheinend durchfallen. Deswgen gehören Sach- und Rechtskenntnis, Vernunft und Mut dazu für den Vergleich zu stimmen. Niedere Reflexe wie Populismus, Neid und Gier führen zu Ablehnung.

Ich fürchte, dass die niederen Triebe stärker sind.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.894.431 von DJHLS am 13.03.12 16:07:22

Luxemburg, 13. März 2012 - Die GAGFAH S.A. (Börse Frankfurt: GFJ) wird am 20. März 2012 die Ergebnisse für das vierte Quartal und das Geschäftsjahr 2011 veröffentlichen. Die Veröffentlichung ist nach Handelsbeginn an der Frankfurter Börse und vor der vom Management für 14:00 Uhr Luxemburger Zeit (13:00 Londoner Zeit, 9:00 Uhr New Yorker Zeit) angesetzten Telefonkonferenz zu den Ergebnissen geplant. Alle interessierten Personen sind eingeladen, an dieser Telefonkonferenz teilzunehmen.

Bitte wählen Sie dazu zehn Minuten vor Beginn der Telefonkonferenz

[imo2012]

Zitat von handyweb: Luxemburg, 13. März 2012 - Die GAGFAH S.A. (Börse Frankfurt: GFJ) wird am 20. März 2012 die Ergebnisse für das vierte Quartal und das Geschäftsjahr 2011 veröffentlichen. Die Veröffentlichung ist nach Handelsbeginn an der Frankfurter Börse und vor der vom Management für 14:00 Uhr Luxemburger Zeit (13:00 Londoner Zeit, 9:00 Uhr New Yorker Zeit) angesetzten Telefonkonferenz zu den Ergebnissen geplant. Alle interessierten Personen sind eingeladen, an dieser Telefonkonferenz teilzunehmen.

Bitte wählen Sie dazu zehn Minuten vor Beginn der Telefonkonferenz

lol lol lol
die veröffebntlichen die zahlen während xetra?
wer macht denn sowas?

[imo2012]

bei 5,50 ist der deckel drauf

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.894.783 von imo2012 am 13.03.12 16:58:23

Ist ungewöhnlich die Zahlen während des Handels zu veröffentlichen, aber Katastrophenmeldungen gabs in der Vergangenheit immer außerhalb der Handelszeiten - also vielleicht ein gutes Zeichen für positive Nachrichten?

[Magictrader]

5,48 und Dax rennt nordwärts auf 7000, leider etwas träge die gute alte Gagfah

Weiterhin etwas Unsicherheit bis Donnerstag

[imo2012]

Zitat von handyweb: Ist ungewöhnlich die Zahlen während des Handels zu veröffentlichen, aber Katastrophenmeldungen gabs in der Vergangenheit immer außerhalb der Handelszeiten - also vielleicht ein gutes Zeichen für positive Nachrichten?

rein technisch muss man am 20.3 ab 9.00 am rechner sitzen um auf die zahlen zu warten
sehr ungewöhnlich
normal ist immer vor oder nach der börse wegen chancengleichheit

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.894.946 von Magictrader am 13.03.12 17:20:36

Ja war heute auch kaum Umsatz da im Vergleich zu den Vortagen - und die große Verkaufsorder bei 5,50 Euro hat da wie ein Deckel gewirkt. Mal sehen wohin morgen die Reise geht ...

[imo2012]

Zitat von Magictrader: 5,48 und Dax rennt nordwärts auf 7000, leider etwas träge die gute alte Gagfah

Weiterhin etwas Unsicherheit bis Donnerstag

wenn der stadtrat am 15.3 das ok gibt werden wir am 16.3 die 6 euro sehen

wenn die heidenheim refi zusage kommt 6,50
wenn dresden zusage kommt 8,50
das kann jetzt alles sehr schnell gehen


der wohnungsmarkt läuft super im moment
ich habe schon wartelisten für meinen bestand

alles was ich an wohnraum zu vermieten habe ist vor dem ausug quasi ungesehen schon vermietet kaltmiete spielt kaum noch einen rolle

[deepvalue]

Zitat von imo2012:

Zitat von Magictrader: 5,48 u
der wohnungsmarkt läuft super im moment
ich habe schon wartelisten für meinen bestand

alles was ich an wohnraum zu vermieten habe ist vor dem ausug quasi ungesehen schon vermietet kaltmiete spielt kaum noch einen rolle

Diesen magischen Ort würde ich gerne kennen lernen. Imo, aber Du sagst Ihn ja nicht.
In Berlin direkt an der Grenze zum Prenzelberg habe ich keine Warteliste, Verwandte von mir in HH Winterhude (beste Gegend, Grenze zu Harvestehude) auch keine (wir versuchen in der Neuvermietung die Miete zu maximieren). Aber irgendwo im Imoland gibt es diesen magischen Ort.. (oder auch nicht?)

[2plus3]

Dresdner Vergleich mit Gagfah steht auf der Kippe

Quelle: http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=3011207

[imo2012]

die banken machen alle wieder kursraketen
die ezb haut map 1 trillion euro raus zum verballern zu 1%
gafah wird sicher nächste woche was nettes meden zwecks refi
am besten die machen gleich 15 jahre fest das gibt ruhe im karton

bei gagfah können bald die schnäpchenjäger auftauchen die noch auf viel cash sitzen und nun der rally nachsehen müssen

gagfah ist da noch ein wert aus der 2. reihe zusammen mit kco welche man noch relativ günstig einkaufen kann

[imo2012]

mit warteliste meine ich halt ich könnte so ca. 10-20 wohnungen vermieten wenn ich nur etwas hätte
keine ahnung ob das normal ist

die soziale dienste und betreuer rufen mich schon an und fragen ob ich noch was zum vermieten habe

[imo2012]

schon geil wenn gagfah als tagesverlierer auf dem minus sitzen bleibt wo alle anderen werte heute silvester party machen

zum glück hab ich noch 11000 kco um meine laune etwas zu heben

[Herbert H]

Zitat von imo2012: alles was ich an wohnraum zu vermieten habe ist vor dem ausug quasi ungesehen schon vermietet kaltmiete spielt kaum noch einen rolle

Das ist aber nur in bestimmten Regionen und guten Lagen so. Deuschlandweit führt der angstgetriebene Bauboom der letzten Jahr zu wachsenden Leerständen - und mittelfristig wird sich daraus eine veritable Wohnimmobilienkrise entwickeln...

[imo2012]

gerade kamen schon wieder neue anrufe rein wegen wohnraum
echt crazy

ich denke ich muss mir nochmal 1-2 häuser "3.2.1. meins" schiessen den nächsten monat

[deepvalue]

Zitat von imo2012: gerade kamen schon wieder neue anrufe rein wegen wohnraum
echt crazy

ich denke ich muss mir nochmal 1-2 häuser "3.2.1. meins" schiessen den nächsten monat

Hattest Du nicht vor ein paar Tagen von den Kosten der Heizung von 20.000 Euro berichtet und das als Problem dargestellt. Wie kannst Du Dir dann die neuen Häuser leisten?

[imo2012]

Zitat von deepvalue:

Zitat von imo2012: gerade kamen schon wieder neue anrufe rein wegen wohnraum
echt crazy

ich denke ich muss mir nochmal 1-2 häuser "3.2.1. meins" schiessen den nächsten monat

Hattest Du nicht vor ein paar Tagen von den Kosten der Heizung von 20.000 Euro berichtet und das als Problem dargestellt. Wie kannst Du Dir dann die neuen Häuser leisten?

bank?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.892.437 von atze50 am 13.03.12 11:09:07

ich frage mich wieso dann Gagfah überhaupt mit der Ad-hoc Meldung an die Öffentlichkeit gegangen ist u. ein "sicheres" Ergebnis versprochen hat. Vermutlich wollten sie aus taktischen Gründen die Stadt Dresden unter Druck bringen. Leider ist dies nach hinten los gegangen. Also wie bei der Klage schon verhalten sich nun wieder beide Parteien, Gagfah u. Dresden äußerst ungeschickt

Am letzten Montag wurde entschieden, ob gagfah im M-dax bleibt. Weiss nicht wie knapp es für gagfah war. Aber dieser Kursanstieg, auch wenn er vielleicht sachlich nicht direkt in die Entscheidung mit eingehen sollte, hat sicherlich etwas dann dafür getan, dass Gagfah doch nicht absteigt!

[gate4share]

Kann man hier wallstreet online im chart nicht die 200 Tage Linie bzw. andere Trend-Tageslinien einzeichnen lassen?

Weiss das einer von Euch?

Früher ging das ganz sicher und jetzt finde ich keine Möglichkeit wo man das eingeben sollte.

[atze50]

...Der Ausgang der Abstimmung hängt somit von der vierköpfigen Bürgerfraktion und zwei fraktionslosen Ratsmitgliedern oder gar von Oberbürgermeisterin Helma Orosz (CDU) ab. Ihr Votum entscheidet bei Stimmengleichheit...

[atze50]

Die Bürgerfraktion wollte am Dienstagabend über ihr Vorgehen beraten. „Wir sehen auch offene Forderungen“, sagte deren Sprecher Christoph Hille. Es müsse aber zunächst ausgelotet werden, welche Möglichkeiten es gebe, den jetzigen Vergleich nachzuverhandeln. (dpa)

also wenn heute keine Nachverhandlungen bekannt gegeben werden ist der Vergleich wohl gescheitert. Vor allem müsste ja die notarielle Vereinbarung geändert werden u. das dauert bestimmt sehr lange...

[5002]

gate, das ist so einfach wie früher, heißt nur leider anders. Seit min 12 Monaten rege ich mich auf, das der Chart hier dies nicht mehr ermöglicht, bis ich VORIGE Woche merkte, das er es doch kann.
Unter Chart und Indikatoren die beiden obigen SMA EMA auswählen und dort gegebenenfalls auf 38, 50 oder 200 Tage einstellen.
Purer Zufall, das ich so drauf gekommen bin.

[5002]

Habs gerade mal ausprobiert, bei anderen Werten zeigte er mir da ne plausible Kurve an. jetzt bei Gagfha nicht, mmhh? jemand "wirklich" ne Solution?

[Herbert H]

Naja, vielleicht hat die Bürgerfraktion sich ja auch für den Vergleich entschieden und kauft jetzt noch schnell ein paar Gagfah-Aktien ...

[gate4share]

Boah Ey

über 5,60 !

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.898.930 von 5002 am 14.03.12 11:10:04

Danke 5002, klappt doch gut!

Jetzt wo du das sagst, habe ich schon mal irgendwie in einem anderen Board oder Börse auch so eine ähnliche Änderung gesehen. Da hatte ich auch alles durchgesucht. Hier wurde ich ja deshalb nicht fündig, weil man ja auch noch die Tage selber eintragen soll. Also ob 30 , 90 oder 200 tage.
Bei dem anderen waren die vorgegeben, und dann ist es klar.

Geht aber prima wenn man es weiss.

[5002]

Wieso Boah Ey, da wollen wir doch hin und noch mehr....
übrigens, ich hab es wieder getan, an dem Tag wo wir den Tagesverlust von ca. 5% minus hatten, kaufte ich wieder dieses Zerti mit 5% Diskount zu 5,01€. Gap ist 6€, wenn als Gagfah bis zum 16.06. unter 6€ notiert, bekomme ich Gagfahaktien und ab dann ca. 6,30 wäre das Direktinvestment besser gewesen. Hätte dann trotzdem 20% Gewinn gemacht.

[5002]

Sorry, man neigt dazu, die positivere Zahl zu nehmen, natürlich kaufte ich zu 5,06, beim spread nahm ich die bid und nicht meine ausgeführte ask! hatte an dem Tag fälschlich was anders gesehen und bin deswegen da schon gedanklich mehrmals falsch gelegen

[imo2012]

biste noch investiert?

[imo2012]

Zitat von 5002: Wieso Boah Ey, da wollen wir doch hin und noch mehr....
übrigens, ich hab es wieder getan, an dem Tag wo wir den Tagesverlust von ca. 5% minus hatten, kaufte ich wieder dieses Zerti mit 5% Diskount zu 5,01€. Gap ist 6€, wenn als Gagfah bis zum 16.06. unter 6€ notiert, bekomme ich Gagfahaktien und ab dann ca. 6,30 wäre das Direktinvestment besser gewesen. Hätte dann trotzdem 20% Gewinn gemacht.

gagfah wird juni auf 8 oder auf 4 stehen
eher 8

[5002]

Klar bin ich drinne, zum einen per Aktien per EK4,90 seit laengerem.
Dann hab ich noch zweimal Zertis, cap 4 und 6€. Die 4 werden am Freitag mit10% faellig.

[atze50]

was ist jetzt morgen mit der Abstimmung? - heute gehts ja gut rauf...

[Emmerdeur]

Verständnisfrage:

Ist nicht das finanzielle risiko für Gagfah bei einer Ablehnung des Vergleichs durch den Dresdner Stadtrat nicht überschaubar?

Wollen die nicht einfach nur eine Erhöhung der Instandhaltungspauschale pro qm um 50%? also 60 Mio Gagfah Beitrag statt 40?

Danke

[gate4share]

Ich glaube es bald nicht.....

Es läuft ja wahnsinnig gut.

Man und ich hatte schon gedacht, dass ich die Einsätze wo ich letzten Dienstag bei ca 5,56 kaufte, bekäme ich nicht mehr raus.
Ein Zertifikat, schon echt viel geld.. was ich mit basis 5,00 für 0,54 kauft, was mit Bewertung von heute,,, gestern war letzter Handelstag, ausgezahlt wird. Wenn also heute die Gagfah bei 6,70 bekomme 70 cent je stück bei 5,40 nur 40 cent.

Und tatsächlich hatte ich ja auch noch 12.000 Zertifikate Basis 4 - die ichh damals für 35 cent gekauft habe.. die sind jetzt fast 20,000 wert. Also habe ich schon doch profitiert.. nnur dachte , weil ja hhier nur soviel drin ist, wie in 1,000 Aktien an Gegenwert, dass ich davon nicht soo viel Gewinn haben könnte.....
Ja dann lohnen erst mal richtig diese Zertifikate, wenn es richtig gross steigt.

[Nissie]

mittlerweile gibt es hier im thread immer mehr Teilnehmer, die sich selbst auf die Schulter klopfen, scheint ansteckend zu sein.

Bei aller Freude über den schönen Kursanstieg: cool bleiben.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.900.121 von Emmerdeur am 14.03.12 14:09:33

Glaube du hast die Zahlen nicht so ganz im Kopf, oder falsch gelesen?

Also einmal bekommt die Stadt ja über 9 Jahre verteilt insgesamt 36 Mio + Gerichtskosten. Davon sollen 40 % für soziale Sachen ausgegeben werden, in einem anderen Bericht ist die Rede davon für soziale Sachen die hauptsächlich den Gagfah Mietern zu gute kommen.

Bisher hatte Gagfah rund 6 Euro für instandhaltung verwendet . In der Einigung hatte man sich dann auf 7,56 je qm und Jahr geeinigt. Aber wohl erst ab 2016, wie wieder irgendwo, aber woanders nicht, zu lesen war.
Also das ist zuästzlich.

Wenn wir jetzt davon ausgehen, dass die Gagfah im Schnitt der Nächsten Jahr etwa 36,000 Wohnungen hat, zur Zeit sollen es 38,000 sein , und diee jeweils 58 qm haben, dann muss man insgesamt ca 2,1 Mio qm instand halten.

Gibt man nun 7,56 statt 6,00 je qm kostet es ca 1,5 mehr je qm. also etwa 3,60 Mio mehr IM Jahr.
Würde man sich auf 10 Euro je qm einign, dann wären das nochmals zusätzlich 5,1 Mio im Jahr!

Also das ist schon extrem!

Ich weiss nicht wie lange diese Einigung geltung haben soll, wenn wir von 10 Jahren ausgehen, dann würde das insgesamt locker bei über 100 Mio liegen.
Und dann noch diese zusätzlichen Belegungsrechte und die gedecktelte Mieterhöhungen. - Was zwar der gagfah direkt nichts kostet.

Aber ich meine das wäre dann zuviel, weil die Chancen der Stadt wie sie jetzt selber meint, so gering sind!

Man muss denen mal klar machen, dass die eigentlich keinem vorschreiben dürfen, wem er die Wohungen vermietet, wie die Miethöhe dann später ist, oder wieviel geld man in Instandhaltung steckt.
Da man sich hier dazu bereit erklärt ist nur eine Einigung.

Allerdings tun die Rechtsherren so, als wenn sie ohnehin der Gagfah vorschreiben könnten, was diese in Instandhaltung stecken müssen.

Man kann ja mehr investieren, aber dann kann man nicht mehr soviel für die Stadt zahlen!

[deepvalue]

Immerhin steht der Kurs mittlerweile bei 5,78 Euro bei relativ geringen Umsätzen. Nach Zustimmung sollte der Kurs bei über 6 Euro liegen.

[dogstar]

Mir ist die Situation im Landtag nicht so klar.

Einerseits wird geschrieben, dass eine Mehrheit für den Vergleich möglicherweise nicht zustande kommen würde. Andererseits lese ich, dass bei einem Patt die Stimme der Oberbürgermeisterin die Entscheidung bringt.

Da die CDU und FDP insgesamt auf die Hälfte der Stimmen kommen frage ich mich, wo ist hier noch das Risiko? Offensichtlich würde dann die JA-Stimme der Oberbürgermeisterin zu einer Annahme des Antrags führen!?!

Oder was übersehe ich hier?

[gate4share]

Zitat von Nissie: mittlerweile gibt es hier im thread immer mehr Teilnehmer, die sich selbst auf die Schulter klopfen, scheint ansteckend zu sein.

Bei aller Freude über den schönen Kursanstieg: cool bleiben.

Ja du haast grundsätzlich recht!

Aber man wir machen das doch nur so einmal oder so...

Mich nervt hier sehr, der eine, der ständig , mindestens einmal am Tag sagt, dass er seine Wohungen zig mal vermieten kann und schon wieder mehr Nachfrage ist. Sooft wie der das erzählt müsste er ja tausende Wohnungen haben. Also ich bin inzwischen sehr skeptisch, ob der überhaupt mehr als 5 Wohnungen besitzt, und / oder mehr als ein hundert Gagfah Stücke!


Grundsätzlich erzähle ich öfter meine Fehler und wo ich eher Verluste machte.

Nur, soll man jetzt noch gross kaufen?

Wenn die Einigung durch geht, haben wir viel höhere Kurse.

Aber, wo es jtzt noch in der Schwebe ist, weiss ich nicht,..

Allerdings man ist ja gar nicht mehr so weit entfernt.

Also das maximal wäre dann wohl dann 10 Euro pro Qm Instandhaltung. Also gut 5 Mio Euro mehr je Jahr!

Man sagt zwar man profitiert auch als Eigentümer von einer instandhaltung..
Persönlich bin ich da aber sehr skeptisch!

Wenn ich jetzt eine neue Haustür einbau, das Treppenhaus streichen lassen, eine neues Geländer mache, neue Wohnungsgtüren etc.
Dann ist das nach 10 Jahren in den meisten Fälle auch nicht mehr viel mehrw wert, als wenn es nicht gemacht worden wäre!
Bei solchen Sachen treppenhausanstrich udn geländer sieht man nichts mehr und eine Haustür die 10 Jahr alt ist, ist nicht besser als eine die 20 Jahre alt ist, im Zweifel sogar noch weniger stabil.

[atze50]

hi dann lies das mal durch:
http://www.property-magazine.de/gagfah-dresden-und-eine-eini…

ich versteh den Anstiegt gerade nicht. (nur ne Luftnummer?)

Linke, SPD u. Grüne haben 32 Stimmen, CDU u. FDP auch. Hinzu kommt noch die CDU-Bürgermeisterin, also haben sie insgesamt 33 Stimmen. Aber: es gibt noch 6 Stadträte, die keiner der genannten Parteien angehören u. noch nicht bekannt ist wie sie abstimmen. Und die sind das Zünglein an der Waage.

[kampfhundstreichler]

Ist eigentlich wirklich sicher, dass am 15. entschieden wird?

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.900.321 von kampfhundstreichler am 14.03.12 14:38:55

matürlich ist es nach der Geschäftsordnung möglich einen TAO-Punktabzusetzen. Mir ist allerdings nicht bekannt, welche Mehrheiten dafür erforderlich sind.

Vielleicht wird der Antrag zurückgezogen, weil die Stadt aufgrund zu erwartender Ablehnung neu verhandeln will.

Sicherheit über eine Abstimmung am 15.3. gibt es m.E. nicht.

[atze50]

Dass der GB nächste Woche noch vor Börseneröffnung erscheinen soll ist auch ein gutes Zeichen. Die würden den doch nicht vorher veröffentlichen wenn sie schlechte News hätten...

[gate4share]

Also nochmals

die Fraktionen die dafür stimmen wollen, CDU und FDP haben 32 Stimmen!

Dagegen wollen SPD, Linke und Grünen stimmen, die haben auch 32 Stimmen...allerdings könnte evtl sein, dass die Grünen sich nur enthalten wollen!

Dann gibt es 4 Leute einer anderen partei und 2 parteilose. Wie die abtimmen weiss man nicht... obwohl wwahrscheinlich , eher von den sonstigen Einstellungen 4 Leute dafür sein könnte und 2 dagegen.

Wenn aber je 3 davon für dafür und dagegen stimmen ,dann wäre es ein paart. Also 35 zu 35 und in diesem Falle enstscheidet die stimme der Bürgermeisterin.

Wenn die Grünen sich nur enthalten sind die Sache schon ganz anders aus.

Aber wir alle wissen ja auch gar nicht, ob die Fraktionen wirklich geschlossen abstimmen! ob sie das grundsätzlich müssen, bzw. ob es öffentlch oder geheim ist!
Und da könnten einnige eben dann doch anders stimemn, das gilt für die CDu oder auch die Linke oder SPD etc.

Und das ganze ist im Stadtrat von Dresden!
Der Landtag befasst sich damit nicht!

[Nissie]

Rechtsaufsichtsbehörde

[01.03.2012]
Die Landesdirektion Sachsen als Rechtsaufsichtsbehörde



Die Landesdirektion Sachsen hat die unmittelbare Rechtsaufsicht über die Landkreise (Bautzen, Erzgebirgskreis, Görlitz, Leipzig, Meißen, Mittelsachsen, Nordsachsen, Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Vogtlandkreis, Zwickau), die Kreisfreien Städte (Chemnitz, Dresden, Leipzig) und die kreisübergreifenden Zweckverbände.



Zudem ist die Landesdirektion Sachsen die obere Rechtsaufsichtsbehörde für alle kommunale Gebietskörperschaften, insbesondere die kreisangehörigen Gemeinden.



Aufgabe der Rechtsaufsicht ist die Kontrolle der Rechtmäßigkeit der Verwaltung. Die staatliche Kommunalaufsicht ist laut Bundesverfassungsgericht das „notwendiges Korrelat zur Selbstverwaltung der Kommunen“ (BVerfGE 78, 341). Dabei achtet die Rechtsaufsicht nicht nur auf die Erfüllung gesetzlicher Verpflichtungen und die Einhaltung rechtlicher Schranken, sondern auch auf eine ordnungsgemäße Haushaltswirtschaft. So haben die kommunalen Körperschaften ihre Haushaltssatzungen der Rechtsaufsichtsbehörde vorzulegen und sich geplante Kreditaufnahmen und Verpflichtungsermächtigungen genehmigen zu lassen. Eine Genehmigungspflicht besteht auch für den Abschluss von Kredit- und Bürgschaftsverträgen sowie diesen wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäften.



Bei der Ausübung der Rechtsaufsicht über die Zweckverbände gilt ein besonderes Augenmerk den Gebühren- und Beitragssatzungen, da diese die Verbraucher unmittelbar belasten

[OnkelD]

Zitat von gate4share: Ein Zertifikat, schon echt viel geld.. was ich mit basis 5,00 für 0,54 kauft, was mit Bewertung von heute,,, gestern war letzter Handelstag, ausgezahlt wird. Wenn also heute die Gagfah bei 6,70 bekomme 70 cent je stück bei 5,40 nur 40 cent.

Wieviel hast Du denn? Also nur als Hinweis: Der Emittent hat sich mit Aktien gehedged. Die werden Sie in der Schlussauktion (das wird wohl der Referenzpreis sein) verkaufen. Wenn Du also "echt viel Geld" drin hast, könnte dadurch der Preis in der Schlussauktion sinken.

[gate4share]

Tja scheint so zu sein..............sinkt ja schon..........

Wollen wir hoffen, dass ich wenigstens meinen Einstand die 0,54 wieder bekommen.....

Sooo viel geld nun auch nicht.. gerade 5 stellig.

[imo2012]

am 16.3 faellt sicher die sechs euro
nicht vergessen bei zerti gewinnt immer die bank
wenn das geld ausreicht ist der direkte kauf immer besser

[atze50]

Zitat von gate4share: Also nochmals

die Fraktionen die dafür stimmen wollen, CDU und FDP haben 32 Stimmen!

Dagegen wollen SPD, Linke und Grünen stimmen, die haben auch 32 Stimmen...allerdings könnte evtl sein, dass die Grünen sich nur enthalten wollen!

Dann gibt es 4 Leute einer anderen partei und 2 parteilose. Wie die abtimmen weiss man nicht... obwohl wwahrscheinlich , eher von den sonstigen Einstellungen 4 Leute dafür sein könnte und 2 dagegen.

Wenn aber je 3 davon für dafür und dagegen stimmen ,dann wäre es ein paart. Also 35 zu 35 und in diesem Falle enstscheidet die stimme der Bürgermeisterin.

Wenn die Grünen sich nur enthalten sind die Sache schon ganz anders aus.

Aber wir alle wissen ja auch gar nicht, ob die Fraktionen wirklich geschlossen abstimmen! ob sie das grundsätzlich müssen, bzw. ob es öffentlch oder geheim ist!
Und da könnten einnige eben dann doch anders stimemn, das gilt für die CDu oder auch die Linke oder SPD etc.

Und das ganze ist im Stadtrat von Dresden!
Der Landtag befasst sich damit nicht!

also manchmal hab ich den Eindruck als würdet ihr die Beiträge der anderen Schreiber gar nicht lesen.

CDU u. FDP haben 32 Stimmen. Hinzu kommt noch die CDU-OB mit 1 Stimme. Also haben sie insgesamt 33 potentielle Stimmen u. somit 1 mehr als die Gegner.

Jedoch sollte man bedenken dass nicht alle Stadträte überhaupt an der Abstimmung teilnehmen od. sich auch viele enthalten. Wurde aber eigentlich schon alles hier beschrieben.

Deshalb hab ich ja gefragt ob es eine Geheimabstimmung ist, od. eine Abstimmung durch Handheben, wo jeder sieht wie der andere gestimmt hat. Sollte die Abstimmung geheim sein, dürften mehr Abweichler u. Enthalter auftauchen.

also, weiß v. euch einer ob die Abstimmung morgen geheim ist, od. nicht???

[Nissie]

http://www.dresden.de/media/pdf/satzungen/geschaeftsordnung_…

unter diesem Link ist die Geschäftsordnung des Stadtrates Dresden verzeichnet. Diese beantwortet die eine oder andere Frage, die hier zur morgigen Sitzung gestellt wurde.

[imo2012]

man muss aber anerkennen das es bei gagfah einen positiven newsflow gibt
sowas zaehlt bei gagfah mehr als dividende oder nav

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.901.190 von atze50 am 14.03.12 16:57:34

Nun Nun Freundchen Atze50!

CDU u. FDP haben 32 Stimmen. Hinzu kommt noch die CDU-OB mit 1 Stimme. Also haben sie insgesamt 33 potentielle Stimmen u. somit 1 mehr als die Gegner.

Wo soll das denn stehen?

Das ist falsch! Die Stimme der OB ist in den 32 Stimmen enthalten, sie ist ebenfalls ein Fraktionsmitglied.

Weisste Atze, jeder kann mal was falsch sagen, oder etwas nicht wissen, aber dann selber Unfug erzähle und anderen unterstellen, sie würden hier" evtl auch manchen Schwachsinn" nicht lesen, ist schon leicht unverschämt!

[gate4share]

Dieser Atze50 ist nicht mal in der Lage einfach Texte zu verstehen!

Sinngemäss: Kommt es zu einem Patt (gemeint ist wohl gleichstand der Stimmen) gibt die Stimme der Bürgermeisterin den Ausschlag!

Das heisst nicht, dass die zu letzt und zusätzlich abstimmen darf, sondern ihre Stimme zählt dann ein klein wenig mehr als die der anderen!

Man man, aber anderen unterstellen sie wurden den Unfug nicht lesen und selber keinen blassen Schimmer haben!
Immer dasselbe!

[TorstenKlier]

Kann sein, es geht in die Verlängerung.
SäZ 15.03., Scheitert der Gagfah-Deal im Stadtrat?:

Von dem Zeitdruck nicht drängen lassen will sich die Bürgerfraktion. Sie kündigte an, sowohl den von der Stadt vorgeschlagenen Vergleich mit der Gagfah als auch den Alternativvorschlag von SPD, Linken und Grünen heute abzulehnen. „So weitreichende Entscheidungen können nicht übereilt gefasst werden“, sagt Stadtrat Jan Kaboth. Seine Fraktion schlägt deshalb eine Vertagung vor. Um die Frist für den Vergleich zu wahren, wäre dann nur eine Sondersitzung des Rates am 22.März möglich. Wahrscheinlich stimmen CDU und FDP einer solchen Sondersitzung zu, in der Hoffnung, letztlich doch noch eine Mehrheit für den Vergleich zu finden.

[atze50]

Zitat von gate4share: Dieser Atze50 ist nicht mal in der Lage einfach Texte zu verstehen!

Sinngemäss: Kommt es zu einem Patt (gemeint ist wohl gleichstand der Stimmen) gibt die Stimme der Bürgermeisterin den Ausschlag!

Das heisst nicht, dass die zu letzt und zusätzlich abstimmen darf, sondern ihre Stimme zählt dann ein klein wenig mehr als die der anderen!

Man man, aber anderen unterstellen sie wurden den Unfug nicht lesen und selber keinen blassen Schimmer haben!
Immer dasselbe!

ja krieg dich wieder ein. Formal hast du natürlich Recht, die Stimme der OB zählt doppelt. Somit hatte ich sinngemäß auch recht. Kommt ja aufs gleich raus...

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.903.050 von atze50 am 14.03.12 22:02:00

Ja gut oki!

Hatte mich richtig aufgeregt, als ich das eben gelesen hatte!

Gut, dann hat sich das erledigt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.902.965 von TorstenKlier am 14.03.12 21:43:50

Ja jetzt können sich die Kleinsten mal wieder wichtig fühlen!

Wetten die haben doch noch ein, zwei andere Sachen, die sie imemr schon gerne machen wollten, aber bisher die CDU/FDP nicht so wichtig fand!

.
Manus manum lavat

[atze50]

weiß einer um wie viel Uhr heute die Abstimmung ist?

[imo2012]

los gehts um 16.00
gagfah ist punkt 37 und nicht oeffentlich
gut moeglich das die entscheidung nachboerslich xetra bekannt wird

[atze50]

http://ratsinfo.dresden.de/infobi.php

also da gehts nur bis Punkt 36.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.905.248 von atze50 am 15.03.12 10:53:58

http://ratsinfo.dresden.de/si0040.php?__cmonat=3&__cjahr=201…

auf dieser Seite die Einladung zur Sitzung anklicke. Punkt 37 ist der einzige Punkt der TAO in der nicht öffentlichen Sitzung.

[imo2012]

ich habe wenig bedenken mit der abstimmung

mehr kuemmert mich mein kaputter pc und die leute die mich jeden tag anstuermen wegen wohnraum

[gate4share]

War bei uns im Rathaus auch mal so.

wir hatten da eine Sache von unserer Strasse und wir alle Anlieger schön zugehört. Dann blieben ein paar noch sitzen weil wir noch mit einem Stadtrat reden wollte und wir ja der vorletzte Punkt waren.

Dann kam der letzte Punkt der TA.O und dann wurde gesagt "Damit schliesse ich die öffentliche Sitzung"...

Ja dann wurden wir rausgeschickt, weil dann die nichtöffentliche Sitzung beginnt. Das stand aber nirgendwo...

teilt man sicher nur so intern mit und den Ratsherren, braucht ja die öffetnlichkeit ja auch nicht direkt immer bei jeder Veröffentlichgung sehen.

[gate4share]

Ach so, hat eben wohl keiner verstanden.

Also ich gehe davon aus, dass die Entscheidung vertagt wird, wie die 4 Mann Fraktion es will.
Diese werden wohl

die Zustimmung davon abhängig machen , ob die Mehrheitsfraktionen ihnen in anderen sachen entgegen kommen.
Das läuft natürlich auch nicht öffentlich.

Öffentlich sagt die 4 Mann Fraktion, muss müsse sich die Bedingungen genau anschauen und dann können man erst entscheiden! Man wolle ja das Beste für die Bürger und Mieter und das können man nicht innerhalb von so kurzer Zeit beurteilen........

Und dann müsste wahrscheinlich am 22.03. wieder eine Sitzung stattfinden.
Weil das so eng aneinander liegt, und das wohl der einzige Punkte dann wäre, könnte ich mir vorstellen, dass da nicht so viel Interesse der Ratsmitglieder ist und der ein oder andere nicht kommen würde.

Da aber die Sache von grösserem Interesse der CDU ist, und wwohl eher auch der FDP, die wollen den Streit einfach beenden und nicht mehr das Risiko eingehen, dass sie nachher verlieren, werden diese Leute wohl eher alle kommen.
Den anderen Fraktionen ist das tendenziell unwichtiger.

Aber alles nur so Spekulationen, "was wie sein könnte, wenn die Wahrscheinlichkeit eintrifft,weil was anderes auch passieren könnten, wenn und ob dann....."

[Nissie]

also vertagen heisst nach der Geschäftsordnung des Stadtrates: Entscheidung erst in drei Wochen.

Ich glaube nicht, dass eine solche Verzögerung von 4 Mitgliedern der Bürgerpartei vertreten werden kann. Aber man kann sich selten vorstellen, zu welche Klimmzüge unsere Politiker, gleich welcher Partei, fähig sind.

[gate4share]

Ja aber 3 Wochen geht doch deshalb nicht, weil doch eher die Zustimmung vorliegen muss, sonst ist die Vereinbarung doch nichtig, oder?

Bevor die CDU die Einigung durch den Rat ablehnen lässt, kommt sie aber bestimmt der 4 Mann Fraktion entgegen und vertagt, grundsätzlich mal gesagt!

[Nissie]

echt spannend wie all diese Probleme gelöst werden. Ich schätze ma, dass wir zwischen 19 bis 20 Uhr mehr erfahren.

[imo2012]

6 euro bis 17.30

7 euro bis 23.00

[atze50]

Der Kurs steigt stark. Um 16:00 ist er steil angezogen. das kann doch kein Zufall sein, oder?

Da haben wohl ein paar Insider zugeschlagen. Dem Kurs zu Folge ist die Abstimmung positiv f. die Gagfah verlaufen...

[Magictrader]

die Abstimmung ist doch um 16 Uhr noch gar nicht erfolgt!
auch ich wundere mich über die 3% Kurssteigerung heute ohne Nachricht.

[Nissie]

NEUES DEUTSCHLAND von heute

Die letzte Chance

Drei Dresdner Ratsfraktionen wollen Einigung mit dem Wohnungskonzern Gagfah nachverhandeln


Dresdens Stadtrat berät heute über einen Deal mit dem Gagfah-Konzern, der eine milliardenschwere Klage abwenden würde. Doch LINKE, SPD und Grüne wollen Nachverhandlungen. Die Einigung droht damit zu platzen.

Die Mitteilung kam an einem späten Freitag Anfang März und sorgte für Verblüffung: Ein Jahr, nachdem die Stadt Dresden den Wohnungsvermieter Gagfah auf rund eine Milliarde Euro verklagt hatte, habe man eine gütliche Einigung erzielt. Der Konzern zahlt 36 Millionen Euro, erhöht die Investitionsausgaben geringfügig und verlängert eine zum Schutz der Mieter geschlossene Sozialcharta. Ein spektakulärer Streit, der landauf, landab für Schlagzeilen gesorgt und den Kurs der Gagfah-Aktie in den Keller gejagt hatte, schien ebenso spektakulär beigelegt zu werden.

Womöglich wird daraus allerdings nichts, denn der Deal droht heute im Stadtrat zu kippen. Drei Ratsfraktionen verweigern ihre Zustimmung und fordern stattdessen weitere Gespräche mit dem Ziel, Nachbesserungen durchzusetzen. Dazu wollen LINKE, SPD und Grüne in der heutigen Ratssitzung konkrete Aufträge für weitere Verhandlungen unterbreiten. Die Fraktionen begründen ihr Veto damit, dass die Einigung längst nicht so vorteilhaft für die Stadt ist, wie die Verwaltung verkündete. Sie habe vielmehr »gravierende Nachteile für die Landeshauptstadt und die Mieter«, sagt LINKE-Fraktionschef André Schollbach. Die 2006 bei der Privatisierung der kommunalen Wohnungen an die Gagfah verhandelten Verträge würden mit der Einigung »dem Grunde nach umgestaltet«, ergänzte SPD-Fraktionschef Peter Lames - und zwar nicht zum Guten. Grünen-Fraktionschef Jens Hoffsommer warf der Stadt vor, sie habe »entweder schlecht verhandelt oder sie lässt sich an der Nase herumführen«.

Nachteilig sei zum Beispiel ein Verzicht der Stadt auf Ansprüche aus Vertragsverletzungen - und zwar auch solche, die zum jetzigen Zeitpunkt noch gar nicht bekannt sind. Eine Klage wie die jetzt vielleicht zu den Akten gelegte wäre dann nicht mehr möglich. Sie war mit früheren Verstößen gegen eine zum Schutz der Mieter geschlossene Sozialcharta begründet worden. Zudem sollen Streitfälle künftig nicht mehr vor ordentlichen Gerichten, sondern vor einer Schiedsstelle verhandelt werden - ein Unding, findet SPD-Mann Lames, der selbst Richter ist. Weiterer Kritikpunkt ist die Höhe der einzuplanenden Instandhaltungskosten. Die Gagfah hatte angeboten, sie von 5 auf 7,56 Euro pro Quadratmeter aufzustocken. Viel zu wenig, finden die drei Fraktionen. Sie verweisen auf eigene Angebote der Gagfah in Essen, die sich auf gut zehn Euro belaufen. Bei niedrigeren Investitionen drohe Substanzverlust bei den Wohnungen, sagt Schollbach.

Die drei Fraktionen gehen aber noch einen Schritt weiter. Sie fordern auch, 7000 der noch 35 000 Gagfah-Wohnungen an die Stadt zurückzugeben. Sie sollen den Grundstock für ein neues kommunales Wohnungsunternehmen bilden. Ein solches sei aus sozialpolitischer und städtebaulicher Sicht notwendig, sagen Kritiker des einstigen Totalverkaufs. Man müsse die Gelegenheit nun »beim Schopf packen«, sagt Hoffsommer: »Es wird die letzte sein.«

Ob sich die Forderungen gegenüber der Gagfah auch durchsetzen ließen, ist offen; die Chancen, zumindest neue Verhandlungen zu erzwingen, sind gut. LINKE, SPD und Grüne verfügen im Rat zusammen über 32 Sitze, genau so viele wie CDU und FDP. Weitere vier Abgeordnete stellt die Bürgerfraktion. Diese hat noch nicht entschieden, wie sie sich in der Abstimmung verhält, sagte Sprecher Christoph Hille. Die Fraktion sehe bei dem Vergleich aber »durchaus noch Handlungsbedarf«, fügte er hinzu und verwies auf städtebauliche Fragen.

Dass für die Stadt mehr herauszuholen ist - da ist sich Schollbach sicher. Die jetzt gebotenen 36 Millionen entsprächen nur gut drei Prozent der zunächst eingeklagten Summe. Bei einem guten Kompromiss, merkt der Rechtsanwalt an, »trifft man sich in der Mitte«.

[5002]

"man trifft sich in der Mitte"....man ist der gut

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.907.087 von gate4share am 15.03.12 15:30:37

Es gab heute auch noch eine Kaufempfehlung:

Bankhaus Lampe KG stuft Gagfah auf kaufen
Autor: Aktiencheck Analysen
| 15.03.2012, 15:34 | 87 Aufrufe | 0 | druckversion

Düsseldorf (www.aktiencheck.de) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, bewertet die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) unverändert mit dem Rating "kaufen".

Am 20. März werde GAGFAH die Zahlen für das Jahr 2011 bekannt geben. Folgende Punkte würden zudem im Blickfeld stehen: Der Rückgang des FFO resultiere aus den höheren Investitionen in den Immobilienbestand sowie aus dem Abverkauf des Portfolios. Die Analysten würden mit einem Portfoliovolumen von 149.000 Wohneinheiten zum Jahresende rechnen (Ende 2010: 158.314 Wohneinheiten).

Die Like-for-like-Mieteinnahmen sollten um 1,5% in 2011 gestiegen sein und der Leerstand sollte bei 5,3% liegen. Die Analysten würden davon ausgehen, dass mit den Gesamtjahreszahlen auch erste Wasserstandsmeldungen bezüglich der in diesem Jahr fälligen Kredite kommuniziert würden. Sie würden aber keine Finalisierung der Prolongationen erwarten.

Die Einigung mit der Stadt Dresden werde ein weiteres Thema sein. Die Analysten würden davon ausgehen, dass die Rückstellung der Zahlungen an die Stadt Dresden (in Höhe von 4 Mio. EUR pro Jahr die kommenden neun Jahre) noch in das Jahr 2011 gebucht werde. Dahingehend würden sie ihre Schätzungen anpassen. Dadurch verringere sich ihre EBITDA- und EPS-Schätzung für 2011, steige aber um den gleichen Betrag in 2012.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe bleiben bei ihrer "kaufen"-Empfehlung für die GAGFAH-Aktie. Unter dem Strich würden sie ihre Schätzungen leicht anpassen, würden aber ihr Kursziel von 7,30 EUR bestätigen, welches sie anhand ihres DCF-Modells und ihres Peer-Group- Vergleichs festlegen würden. Da die Analysten zudem die Anzahl der Aktien der Gesellschaft leicht anpassen würden, würden ihre EPS-Schätzungen zusätzlich beeinflusst. (Analyse vom 15.03.2012) (15.03.2012/ac/a/d)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten: Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen handeln regelmäßig in Aktien des analysierten Unternehmens. Weitere möglichen Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.

------------

Bin gespannt wie die Abstimmung läuft, aber ich gehe schon von einer Zustimmung im Stadtrat aus, wenn nicht heute dann in den nächsten Tagen ...

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.908.234 von Nissie am 15.03.12 17:48:02

SCHOLL ist kein RA sonder ein Stadtrat. Das ein guter vergleich 1/2 ist ist unqualifizierte dummquasselei. - Fakt ist, dass kein materieller Nachteil eingetreten ist ! Das ist rechtlich nicht ganz unproblematisch.

[007coolinvestor]

DAS DÜRFTE KAUN VERHANDELBAR SEIN. WAS SOLL SO EIN SCHWACHSINN !!!

Pressemitteilungen
LINKE, Grüne und SPD lehnen Vergleich mit der Gagfah wegen gravierender Nachteile
für die Stadt Dresden und die Mieter ab / Gemeinsamer Antrag für neue Verhandlungen

Die Fraktionen DIE LINKE, Grüne und SPD lehnen den vorgelegten Vergleich mit der Gagfah wegen gravierender Nachteile für die Landeshauptstadt Dresden und die Mieterinnen und Mieter ab. Die Fraktionsvorsitzenden André Schollbach (DIE LINKE), Jens Hoffsommer (Grüne) und Dr. Peter Lames (SPD) stellten heute dazu in einer Pressekonferenz einen gemeinsamen Antrag vor, mit dem die Ablehnung des Vergleichs in der am Donnerstag stattfindenden Sitzung des Dresdner Stadtrates förmlich beantragt werden soll.

Weiterhin schlagen die genannten Fraktionen in dem Antrag vor, neue Vergleichsverhandlungen zur außergerichtlichen Beilegung der Rechtsstreitigkeiten zwischen der Landeshauptstadt Dresden und der Gagfah aufzunehmen. Dazu haben sie Verhandlungsziele formuliert, die sie dem Stadtrat ebenfalls zur Beschlussfassung vorschlagen wollen.

Wesentliche Ziele sind u.a.:

Rückübertragung des Eigentums an insgesamt 7.000 Gagfah-Wohnungen an die Stadt Dresden
Erhöhung der Instandhaltungspauschale auf 10,08 Euro (zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) pro Quadratmeter
die Landeshauptstadt Dresden behält sich ausdrücklich die Geltendmachung sonstiger Vertragsstrafeansprüche aus dem WOBA-Privatisierungsvertrag wegen etwaiger Verletzungen oder der Nichterfüllung des WOBA-Privatisierungsvertrages vor

Dazu erklärt Fraktionsvorsitzender André Schollbach: "Der Vergleich wahrt weder die wirtschaftlichen noch die sozialen Interessen der Stadt Dresden und der Mieterinnen und Mieter. Wer verantwortlich handelt, kann diesem Vergleich, der mit gravierenden Nachteilen verbunden ist, nicht zustimmen. Wir schlagen deshalb vor, noch einmal grundlegend neu zu verhandeln, um zu vernünftigen Ergebnissen zu kommen. Wer die Situation kühl und sachlich analysiert, erkennt, dass ein deutlich besserer Vergleich erreichbar ist. Dazu wollen wir der Stadtspitze einen klaren Verhandlungsauftrag erteilen."

Dazu erklärt Fraktionsvorsitzender Jens Hoffsommer: "Für uns ist es sehr wichtig, dass die Stadt wieder kommunales Wohneigentum schafft, um sozial und ökologisch handlungsfähig zu bleiben."

Dazu erklärt Fraktionsvorsitzender Dr. Peter Lames: "Wir werden keinem Vergleich zu Lasten der Mieter zustimmen."

Im Auftrag der Fraktionen DIE LINKE, Bündnis90/Grüne und SPD-Fraktion im Dresdner Stadtrat

Kontakt:
Peter Lames 0178/6676183
Vorsitzender der SPD-Fraktion im Dresdner Stadtrat
Tel.: [phone]
www.spd-fraktion-dresden.de

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.908.394 von 007coolinvestor am 15.03.12 18:09:14

Wenn überhaupt wird ev. an der Instandhaltungsschraube noch etwas gedreht, dann gibt es noch einen Gagfah Block, den die Stadt wohl gern abreissen will für einen Umbau des Stadtbildes - ich denke mal das sind zwei Punkte, bei denen man noch etwas nachverhandeln könnte, falls das nötig sein sollte, um die 4 notwendigen Stimmen noch mit zu bekommen.

Was die 3 anderen dann dazu sagen, ist eh nicht mehr relavant ...

[Randfontein]

"Man trifft sich in der Mitte" -
okay, dann wiegen wir erst mal Klage und Gegenklage auf...
Bin ja nun kein CDU-Mann, aber man kann den Populismus auch übertreiben!
Vielleicht war es tatsächlich blöd von der Stadt Dresden, den Vertrag überhaupt einzugehen.
Geschenkt: "Hic Rhodos, hic salta!"
Die Dresdner Äpfel mit Essener (Abriss-)Birnen (sorry, Wortspiel!!) zu vergleichen, könnte auch hinken. Wann habe ich wieviel in den Bestand investiert, in welchem Zustand ist er, was brauche ich - und wie wirken sich meine Investitionen auf die Mieten aus?

Irgendwer in den ablehnenden Stadtratsfraktionen wird doch auch einen Kaufmannsgehilfenbrief haben...

"Oh Vera", wie die Franzoen sagen, für die Ernsteren unter uns "on verra"

[michamuc]

Zitat von imo2012: 6 euro bis 17.30

7 euro bis 23.00

träum weiter

[Herbert H]

Die Ratsherren in Dresden haben offensichtlich völlig verdrängt, zu welchem Mondpreis sie damals der Gagfah ihren Wohnungsbestand angedreht haben. Die Zeche zahlen seitdem die Gagfah-Aktionäre - und auch ein angenommener Vergleich wird nichts daran ändern, dass die Gagfah-Aktie für die Erstzeichner ein krasses Fehlinvestment war!

[TorstenKlier]

Zitat von Herbert H: Die Ratsherren in Dresden haben offensichtlich völlig verdrängt, zu welchem Mondpreis sie damals der Gagfah ihren Wohnungsbestand angedreht haben.

Falsch, lieber Herbert. Die Stadt hat überhaupt niemand was angedreht.
Wenn das hochbezahlte Gagfah-Management zum Rechnen zu doof ist und Mondpreise zahlt, ist das nicht die Schuld der Dresdner.

[handyweb]

Also der Kaufpreis für die WoBa war nicht so daneben wie geschrieben, was recht ambitioniert war, war der Preis, zu dem Gagfah seinerzeit an die Börse ging - aber das regelt Angebot und Nachfrage. Zu dieser Zeit konnte man Immowerte eben noch über NAV an die Börse bringen.

Bin gespannt wie die Abstimmung ausgeht und wohin morgen der Kurs geht - nachbörslich siehts ja nicht so super aus.

[atze50]

Zitat von Herbert H: Die Ratsherren in Dresden haben offensichtlich völlig verdrängt, zu welchem Mondpreis sie damals der Gagfah ihren Wohnungsbestand angedreht haben. Die Zeche zahlen seitdem die Gagfah-Aktionäre - und auch ein angenommener Vergleich wird nichts daran ändern, dass die Gagfah-Aktie für die Erstzeichner ein krasses Fehlinvestment war!

laber doch nicht so einen Mist. Gagfah hat im Schnitt nicht mehr als 35.000,- EUR pro Wohnung gezahlt...

[imo2012]

an alle schnaeppchenjaeger warum kauft ihr keine immo bei der dt. grundstueksauktion
ist doch fast geschenkt

[handyweb]

Zitat von imo2012: an alle schnaeppchenjaeger warum kauft ihr keine immo bei der dt. grundstueksauktion
ist doch fast geschenkt

Habe ich auch immer mal reingeschaut, hast Du dort schon mal ein richtiges Schnäppchen erwischt? Die Auktionskosten sind mitunter relativ hoch und hier in der Umgebung war bisher nicht sooo viel verlockendes, allzu weit weg möchte ich aufgrund des Aufwandes eher nicht zuschlagen.

Teilweise sind die Immos dort aber auch recht günstig, da man mitunter ein mehrfaches des Kaufpreises erst noch investieren muss, um dort Mieter reinzubekommen.

Back to Gagfah: Ob es heute oder morgen überhaupt eine offizielle Meldung dazu gibt?

[Herbert H]

Zitat von atze50: laber doch nicht so einen Mist.

Was soll denn das? Soll das der Stil in einem solchen Forum sein?

Zitat von atze50: Gagfah hat im Schnitt nicht mehr als 35.000,- EUR pro Wohnung gezahlt...

Ja, das war im Rahmen der damaligen Ausschreibung (mit all den unangenehmen Rahmenbedingungen) ein ungeahnter, beinahe sensationell hoher Preis. Die Gagfah-Aktionäre der ersten Stunde haben dann ja schmerzlich erfahren müssen, dass er zu hoch war!

[imo2012]

Zitat von handyweb:

Zitat von imo2012: an alle schnaeppchenjaeger warum kauft ihr keine immo bei der dt. grundstueksauktion
ist doch fast geschenkt

Habe ich auch immer mal reingeschaut, hast Du dort schon mal ein richtiges Schnäppchen erwischt? Die Auktionskosten sind mitunter relativ hoch und hier in der Umgebung war bisher nicht sooo viel verlockendes, allzu weit weg möchte ich aufgrund des Aufwandes eher nicht zuschlagen.

Teilweise sind die Immos dort aber auch recht günstig, da man mitunter ein mehrfaches des Kaufpreises erst noch investieren muss, um dort Mieter reinzubekommen.

Back to Gagfah: Ob es heute oder morgen überhaupt eine offizielle Meldung dazu gibt?

leider ist nichts davon im meiner naehe

[imo2012]

fast 21.00 und noch keine news?
machen die ne nachtschicht

[handyweb]

Zitat von imo2012: fast 21.00 und noch keine news?
machen die ne nachtschicht

...die Frage ist ob überhaupt News kommen, habe irgendwo gelesen, dass die Beschlüsse innerhalb von 6 Tagen veröffentlicht werden müssen.

Auf jeden Fall gibts im Moment genug Käufer, die an eine kurzfristige Einigung glauben.

[imo2012]

das sind doch kursrelevante news
gagfah wird auf sofortige bekanntmachung bestehen

[atze50]

http://www.bild.de/regional/dresden/gagfah/buergerfraktion-h…

hi das geht ab ich feier die ganze Nacht…

Morgen 6,XXX EUR. Yeahhhhhhhhhhhh… geil……..

[dschne04]

Tolle Nachricht zu später Stunde Dankeeee

Nun läßt es sich gut schlafen

[imo2012]

noch ist 45 min handel bei ls gogogo kauforder rein jungs

[dschne04]

Morgen früh geht die Party ab 6 + XXX

[imo2012]

9 euro wir kommen

[imo2012]

5.80 gogogo noch 20 cent

[Bonze1977]

http://www.ls-tc.de/kursabfragen/l-and-s-aktien/deutschland/…

[imo2012]

so die ls scheintaxe ginz zu 6,04 raus
morgen will ich die 7,xx sehen :-)

[5002]

sz online meldet dann auch die Entscheidung, na dann haben wir mal die erste Kuh fast vom Eis, und der Rest wird auch noch.....

[hannes24]

Jeeeppppp! 7-8€ wir kommen....


Also ich habe bis 22h keinerlei Anzeichen der Einigung bemerkt.
Es gab bei L&S und Tradegate keine Insiderkäufe!

[Nissie]

wenn die Landesdirektion als zuständige Aufsichtsbehörde für die Kommunen den Vergleich jetzt noch billigt, ist der Deal in trockenen Tüchern.

[imo2012]

nun gint es nivhts mehr was einen nav abschlag rechtfertigt die refi meldungen werden bald kommen

[deepvalue]

In der Eröffnung habe ich noch ein paar Stücke zu 5,91 Euro nachgekauft. Jetzt steht der Kurs in FFM schon über 6 Euro.

[hannes24]

Gagfah 6,05€ derzeit!!!

[imo2012]

bin leider 88t in den roten zahlen beim broker und konnte nichts mehr kaufen

[imo2012]

bei tradegate stehen die kaufer schlange um noch reinzukommen

[hannes24]

6,15 derzeit ich tippe heute auf 6,30- 6,50€.

Suuuupppppeerrrr!

[deepvalue]

XTRA: 6,15. Wenn der Markt übertreibt, kann man später ggf. ein paar Gewinne realisieren. Die Refinanzierung dauert m.E. doch noch etwas (siehe frühere Postings).

[Herbert H]

Zitat von deepvalue: XTRA: 6,15. Wenn der Markt übertreibt, kann man später ggf. ein paar Gewinne realisieren. Die Refinanzierung dauert m.E. doch noch etwas (siehe frühere Postings).

Kleine Gewinne sofort zu realisieren ist die sicherste Methode, um nie zu großen Gewinnen zu kommen.

LAUFEN LASSEN ist hier die richtige Devise. Stopps nachziehen und die nächsten Termine im Blick behalten.

Schon am Dienstag gibt es den Jahresbericht von Gagfah und man muss doch kein Prophet sein, um einen positiven Ausblick der Gagfah (und eine entsprechende Kursunterstützung) vorherzusagen.

[atze50]

Da Gagfah ja angekündigt hat die Zahlen noch vor Börseneröffnung zu veröffentlichen, erwartet der Markt ein positives Ergebnis. Falls das Ergebnis aber jetzt doch nicht so positiv ist, dürfte es leichte Rücksetzer geben.

[deepvalue]

Zitat von Herbert H:

Zitat von deepvalue: XTRA: 6,15. Wenn der Markt übertreibt, kann man später ggf. ein paar Gewinne realisieren. Die Refinanzierung dauert m.E. doch noch etwas (siehe frühere Postings).

Kleine Gewinne sofort zu realisieren ist die sicherste Methode, um nie zu großen Gewinnen zu kommen.

LAUFEN LASSEN ist hier die richtige Devise. Stopps nachziehen und die nächsten Termine im Blick behalten.

Schon am Dienstag gibt es den Jahresbericht von Gagfah und man muss doch kein Prophet sein, um einen positiven Ausblick der Gagfah (und eine entsprechende Kursunterstützung) vorherzusagen.

Herbert: Du hast da natürlich recht. Gewinne sollte man laufen lassen. Ich hatte meine Aussage nur auf kurzfristige Bestände (ich hatte heute morgen noch in FFM zugekauft) gemünzt und werde auch erst bei 6.3/6,5 erste Stücke verkaufen. Meine Drägerwerk Genußscheine halte ich teilweise seit deutlich über 10 Jahren (wobei ich 2008 noch sehr deutlich zugekauft habe).
Andererseits: Gewinnmitnahmen haben noch keinem geschadet

[gate4share]

Zitat von Nissie: NEUES DEUTSCHLAND von heute

"....Die drei Fraktionen gehen aber noch einen Schritt weiter. Sie fordern auch, 7000 der noch 35 000 Gagfah-Wohnungen an die Stadt zurückzugeben. Sie sollen den Grundstock für ein neues kommunales Wohnungsunternehmen bilden. Ein solches sei aus sozialpolitischer und städtebaulicher Sicht notwendig, sagen Kritiker des einstigen Totalverkaufs. Man müsse die Gelegenheit nun »beim Schopf packen«, sagt Hoffsommer: »Es wird die letzte sein.«


Ich glaube es nicht!

Die Leute von SPD , Linken und Grünen haben echt noch nicht den Schuss gehört! Sind die noch im DDR Regime zuhause?

Warum sollte denn Gagfah auch nur eine Wohnung an die Stadt abgeben? Und noch viel weniger 7,000 Stück.........

Mir ist echt schleierhaft wie man auf solche idee überhaupt kommen kann.

[Herbert H]

Zitat von gate4share:

Zitat von Nissie: Die Leute von SPD , Linken und Grünen haben echt noch nicht den Schuss gehört! Sind die noch im DDR Regime zuhause?

... und wenn man die aktuellen Umfragen sieht, stehen mehr als 50 % der Leute hinter diesen Parteien, die gern zurück zum Sozialismus möchten. Gut, dass wir einen Bundespräsidenten bekommen, der den Wert von Freiheit zu schätzen weiß und den realen Sozialismus erlebt hat ...

[deepvalue]

Zitat von gate4share:

Zitat von Nissie: NEUES DEUTSCHLAND von heute. Ein solches sei aus sozialpolitischer und städtebaulicher Sicht notwendig, sagen Kritiker des einstigen Totalverkaufs. Man müsse die Gelegenheit nun »beim Schopf packen«, sagt Hoffsommer: »Es wird die letzte sein.«


Ich glaube es nicht!

Die Leute von SPD , Linken und Grünen haben echt noch nicht den Schuss gehört! Sind die noch im DDR Regime zuhause?

Warum sollte denn Gagfah auch nur eine Wohnung an die Stadt abgeben? Und noch viel weniger 7,000 Stück.........

Mir ist echt schleierhaft wie man auf solche idee überhaupt kommen kann.

Gate, Du hast natürlich recht. Was die Kommunisten von sich geben ist schon unerträglich (z.B. vorgestern die Beiträge von L. Jochimsen zu Gauck). Die Nazis hatte man nach 1945 ja glücklicherweise auch verboten.....
Allerdings könnte ein Verkauf eines Teils der WOBA-Wohnungen für GAGFAH momentan sogar recht vorteilhaft sein, um die Refinanzierung nächstes Jahr hinzubekommen. Voraussetzung ist natürlich ein Preis mindestens in Höhe des damaligen Kaufpreises......

[5002]

Hat denn "schon" irgend jemand ne weitere Meldung, als die gestrige, wie knapp die Entscheidung nun war? Persönlich dachte/hoffte ich gestern Nachmittag der Kurs nördlich ging, das z.b. durchgesickert sein könnte, das z.b. 5 Stadträte der SPD "Urlaub" machen und nicht da sind. Was auch immer, eben aber eine positive Abnickung des Vergleiches möglicher wird.
Wie knapp war es denn nun wirklich, waren alle Stadträte anwesend, haben die Frationen geschlossen abgestimmt.
Wer wenn was weiß, doch Bitte mal hier eintippen, wird bestimmt viele hier interessieren und einen grünen Daumen provozieren.

[marvikev]

http://www.mdr.de/sachsen/gagfah104_zc-f1f179a7_zs-9f2fcd56.…

[gate4share]

Zitat von deepvalue:

Zitat von gate4share: Du das ist eine ganz andere Frage!

Natürlich könnte gagfah an die Stadt Dresden auch wieder Bestände verkaufen!

Nur, dass diese Parteien , dass jetzt in diesem Zusammenhang gefordert haben, soll und müsste ja gleichzeitig bedeuten, dass man sie praktisch statt der Vertragsstrafe bekommen will!

Auf jeden Fall hatte diese Parteien ganz sicherlich keine Kaufpreiszahlung in der Höhe im Sinn, wie der üblich Preis wäre.


Auch ist mir schleierhaft warum ihr eben den Herbert H. so boshaft angegangen seid.
Die Dresden Bestände wurden damals doch sehr teuer verkauft!

Zu der Zeit war gerade der Höhepunkt der Nachfrage, besonders auch ausländischer Investoren.. oder mehr Spekulanten, weil ja viele weniger als 10% Eigenkapital einbrachte.
Da haben sich die Käufer gegenseitig überboten! Und Gagfah hat nur und ausschliesslich den Zuschlag bekommen ,weil sie absolut am meisten gezahlt haben.

Ein oder zwei Jahre früher oder später, hätte man nicht mehr annähernd den Preis erzielen können.

KLar die Summe lässt in etwa auf 35,000 Tsd schliessen, doch man muss auch die Mieten sehen da damals nur üblich waren, und die Zinsverpflichtungen auf die Darlehen. Also, der Preis war damals inkl. der gesamten übernommenen Lasten und, wie Weiterbeschäftigung der Mitarbeiter, Mieterhöhungebegrenzung usw. so hoch, dass sofort kein Gewinn möglich war. Nur dauerhaft, eben durch Abschmelzen der Mitarbeiter, bzw. veränderter Aufgaben und nach und nach einer Erhöhung der Mieten, einem Abverkauf einiger Bestände mit Gewinne, bzw. schlechterer Bestände ohne weitere Instandhaltungen etc. waren aus der damaligen Sicht nur Gewinn möglich.

Das der Kurs an der Börse auch viel zu hoch war ist klar. Wohl auch der Emissonskurs. Aber auch diese Kurse waren damals im Bereich dessen, was an der Deutschen Börsen für Immobilienfirman gezahlt wurde.
Weit über 15 Jahre lang, hat man bis 2007 immer wesentlich mehr bezahlt, als das NAV!
Das war auch der einzige Grund, warum ich da niemals eine Immobilienaktie gekauft hatte.

Nun mit dieser Krise, sind dann die preise für die Immobilien AGs dermassen ins Bodenlose gefallen, zuerst wohl weil man ja Angst haben musste, dass die Firmen auch noch pleite gehen, und später , wegen eher unsicherer Refinanzierung , und wahrscheinlich hat sich da auch die Überzeugung durch gesetzt, dass man für eine Immobilien AG nicht so viel mehr als der NAV zahlen kann.
Das mag vielleicht in den 70igern berechtigt gewesen sein, wo man jedes Jahr einen Wertzuwachs von 6 bis 7 % bei den Immobilienpreisen hatte.
Aber wir haben seit 1990, teilweise starken Rückgang erlebt, regional auch mal doch sehr hohe Steigerung, doch Deutschlandweit waren die Wertsteigerungen so niedrig, wie man es die Jahre vorher nicht für möglich gehalten hatte.
Früher war es selbstverständlich, dass der Wertzuwachs immer und zwangsläufig jedes Jahr kam.

Das hat sich anfang der 90iger dann massiv geändert und wurde ersetzt von einer sehr unterschiedlcihen Entwicklung in den Regionen.

[deepvalue]

Der Kurs steht nur noch bei 6 Euro. Hat jemand eine Erklärung?

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.912.015 von deepvalue am 16.03.12 10:07:05

Such Dir was aus:
- RP hat noch nicht zugestimmt
- Hexensabbat
- noch fehlende Refinanzierung zu guten Konditionen
- im Gegensatz zu Zeiten mit fast 9€ ist der Kurs aktuell nicht durch einen Aktienrückkauf (bei dem mehr gekauft wird, wenn die Kurse steigen) getrieben
- haben wir dieses Jahr (in 2012!) Kurse um 3,70 gesehen, also binnen 2 Monaten ein Plus von über 60%, da kann man schon in Versuchung geraten, Gewinne zu realisieren, wenn diese auch noch abschmelzen (6,20€ --> 5,9x€)
- viele interessante Titel die derzeit gute Zahlen/Ausblicke bringen, warum dann in die durch Gagfah selbst verschuldete Black-Box "Schrott-Immobilien" investieren
- aktuell ein Plus seit gestern morgen von fast 10%, Gewinnmitnahmen
- normale zurückhaltende Investitionsbereitschaft an einem Freitag

Gruß

Beilage

PS: Bin investiert und bleibe es auch noch mindestens, bis die Refi steht, oder 2-stellige Kurse erzielt werden

[atze50]

ja seit gestern ist der Kurs doch schon ordentlich gestiegen. Nur nichts überstürzen.

Ich bleib solange drin bis der NAV erreicht ist...

[handyweb]

Zitat von atze50: Da Gagfah ja angekündigt hat die Zahlen noch vor Börseneröffnung zu veröffentlichen, erwartet der Markt ein positives Ergebnis. Falls das Ergebnis aber jetzt doch nicht so positiv ist, dürfte es leichte Rücksetzer geben.

Wo hast Du das gelesen? Laut Mitteilung sollen die Zahlen doch nach Handelsbeginn veröffentlicht werden ...

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.912.624 von atze50 am 16.03.12 11:26:11

Aktuell gibts ein paar Gewinnmitnahmen, nach den Anstiegen der letzten Tage eigentlich ganz normal so ein kleiner Rücksetzer. Ich denke Montag und am Dienstag wirds dann noch einen kleinen Schub nach oben geben, wenn der gute Newsflow anhält dann sehen wir sicher mittelfristig 7-8 Euro.

Neuigkeiten zur Refinanzierung der 270 Mio wird es ebenfalls bald geben, da kann man gespannt sein, wie die Konditionen ausfallen.

[atze50]

Zitat von handyweb:

Zitat von atze50: Da Gagfah ja angekündigt hat die Zahlen noch vor Börseneröffnung zu veröffentlichen, erwartet der Markt ein positives Ergebnis. Falls das Ergebnis aber jetzt doch nicht so positiv ist, dürfte es leichte Rücksetzer geben.

Wo hast Du das gelesen? Laut Mitteilung sollen die Zahlen doch nach Handelsbeginn veröffentlicht werden ...

Vllt. wars auch nach Handelsbeginn. Dass sie die Zahlen nicht nach Börsenschluss veröffentlichen, werte ich als positiv. Vor- od. nach Handelsbeginn macht doch eigentl. keinen Unterschied, oder?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.912.921 von atze50 am 16.03.12 12:01:13

Veröffentlichung soll nach Handelsbeginn und vor der Präsentation um 14:00 Uhr erfolgen - wäre also zwischen 9:00 Uhr und 14:00 Uhr, wobei ich eher auf den Vormittag tippe.

[atze50]

Die Umsätze sind heute echt ordentlich...

[gate4share]

Man Leute,

die Kurse sind ja nicht schlecht!

Gut, es ist jetzt die grösste Unsicherheit in Bezug auf Dresden genommen worden. Also diese Genehmigung ist wohl nur eine reine Formsache. Die werden nicht eigene Untersuchungen anstellen, wie die Chancen eines Prozesses denn sind.

Es ist ja auch nicht so, dass die ganze Welt nur darauf wartet, was jetzt gerade in Dresden ein Stadtrat entscheidet.

Für uns ist das wichtig und es war auch massgeblich für den Abstieg!
Aber schaut Euch mal den Abstieg an! Wie lange hat der Kurs denn da von fast 9 Euro bis ca 6,00 euro gebraucht?
Also ich warte gern jetzt genauso lange bis wir , zunächst, die 9 Euro sehen!

Wesentlich über 9 Euro bekommen wir wohl nur, wenn die Zahlen einigermassen in Ordnung sind, die Aussichten gut sind, die Finanzierung geregelt ist, und auch wieder eine Dividene sehr bald zu erwarten ist.

Würde jetzt dringends Gagfah empfehlen jetzt keine Dividende wieder aus zu schütten. Das sollte, frühestens in einem halben Jahr sein.Man sollte jetzt erst die Belastungen aus Dresden verdauen.

Bei 20 cent Dividende haben wir damals wohl ca 45 Mio ausgeschüttet.
Das nur mal um diese Einigung im Verhältis zu den Zahlen von Gagfah zu brignen.
Also weniger als zwei damalige Dividenden, und die Dresdener Sache ist komplett erledigt.

Und, man hat zusätzlich eher wertigere Wohnungen, weil man ja dann 2,50 Euro mehr je qm in INstandhaltung steckt.

[atze50]

ich kann mir mittel- bis langfristig durchaus vorstellen, dass Gagfah wieder in den Bereich von 20,- steigt...

[atze50]

hier was interessantes dazu wie die Abstimmung gelaufen ist:

http://de.reuters.com/article/companiesNews/idDEBEE82F05P201…

war wohl echt knapp:

...Am Ende fiel die Abstimmung mit 37 zu 34 Stimmen denkbar knapp aus...

d.h. es haben alle Stadträte abgestimmt (sehr ungewöhnlich) alle Linken, SPD u. Grüne haben dagegen gestimmt u. noch 2 weitere.

da hat Gagfah wohl einige geschmiert...

[DJHLS]

Zitat von atze50: ich kann mir mittel- bis langfristig durchaus vorstellen, dass Gagfah wieder in den Bereich von 20,- steigt...

Reine Träumerei. NAV wäre mittel-/langfristig schon kühn. Wie bei Dt. Wohnen evtl. wenn's gut läuft auch mal bei 110% NAV.

Mehr ist absolut illusorisch.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.913.733 von DJHLS am 16.03.12 13:58:36

Die 20 Euro sehe ich auch nicht so schnell, höchstens bei stark steigender Inflation ...

Wenn die Amis heute noch fleissig einkaufen können wir vielleicht die 6,50 Euro noch knacken, wenn wir dann die nächsten Wochen bei 8 oder 9 Euro raus kommen bei guten Neuigkeiten bin ich schon zufrieden - dann sollte es ja auch wieder mal Dividenden geben .

[atze50]

naja ich hab ja gesagt mittel- bis langfristig. Das spiel geht dann von vorne los. Schaut euch mal den Dow Jones an, der ist fast schon wider auf dem Stand von 2007. Nicht nur bei Immobilien, aber wir bekommen einen Mega-Bullenmarkt.

Die meisten Aktien tendieren doch über dem EK-Wert. Gerade wenns ne Hausse gibt, überteiben die Märkte. U. Immobilien haben wegen das Abschlags zum NAV noch viel Luft nach oben. Gilt nicht nur f. Gagfah, sondern auch f. IVG od. DIC Asset!

nur meine Meinung

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.914.329 von atze50 am 16.03.12 15:25:39

Schöne Schlussauktion heute auf Xetra, bin gespannt wie es am Montag weiter geht

[hannes24]

Zitat von handyweb: Die 20 Euro sehe ich auch nicht so schnell, höchstens bei stark steigender Inflation ...

Wenn die Amis heute noch fleissig einkaufen können wir vielleicht die 6,50 Euro noch knacken, wenn wir dann die nächsten Wochen bei 8 oder 9 Euro raus kommen bei guten Neuigkeiten bin ich schon zufrieden - dann sollte es ja auch wieder mal Dividenden geben .

Wenn die Housewives zuschlagen kann man ohne zu fragen short gehen.
Der Börsengang glaube 19€ - war vollkommen überteuert wie so vieles.
Weiss jemand noch den damaligen KGV?

Bin optimistisch für Montag viele sind noch short oder unterinvestiert.
Ich selbst bin teilinv. werde ebenfalls bei Kursschwäche noch mal nachlegen.

[gate4share]

Also mir gefällte der Kursverlauf heute gar nicht!

Zunächst dachte ich, "ist ja doch wenig gestiegen".........dann meinte ich schliesslich , "och ist ja schön, dann kann ich doch noch richtig zuschlagen und nen bisschen auf Kredit kaufen, dann Gagfah wird mit sicherheit in wenigen Tagen oder wochen mehr kosten."

Tja Kurse bei 5,98 "wird wohl noch runter gehen, zum WE hin, am Freitag abend."

Tja und dann doch nix mehr unter 6,18 !

Der Kursanstiieg voon fast 60 % in 3 Wochen ist schon sensationell; und das ja bei ansonsten gleichen Geschäftszahlen!

[gate4share]

Zitat von atze50: ich kann mir mittel- bis langfristig durchaus vorstellen, dass Gagfah wieder in den Bereich von 20,- steigt...

Meine auch, mindestens 13 bis 14 Euro sind so bei den aktuellen Gegegebenheiten durchaus drin.
Um aber weit nachhaltig über 15 Euro zu steigen, müsste sich da was an den Werten tun. Also es müsste sichtbar sein, oder sehr wahrscheinlich sein, dass die Werte der Immobilien um 10 bis 15 % in den folgenden 10 Jahren anziehen. Das ist nicht schwer, sondern sogar eher wahrscheinlich.
Aber bisher hatte ja gagfah eher Wertabschreigunbgen. Also das FFO reicht im verhältnis zu anderen Wohnungs-Bestandhaltern durchaus aus, um über 15 Euro zzu rechtfertigen.

Weiss ja nicht, ob es wieder so kommen wird , dass alle Immobilien Ags , mindesetns 30 % über NAV notieren, und der Schnitt wohl eher 50 bis 60% über NAV kostet.
Also ich fand das falsch und würde das auch jetzt auch falsch finden.

Aber nur kleinste Werterhöhungen reichen aus, um langfristig locker auch über 20 oder gar 25 Euro zu rechtfertigen.

Nur mal so zum Beispiel:

Eine Immobiliengesellschaft hat für 1,000 Mio = 1 Mrd Wohnungen. Davon hat man 71% finanziert und eben 29 % durch Eigenkapital gedeckt. Also hat man dann zur Zeit 290 Eigenmittel und 710 Verbindlichkeiten.

Wenn jetzt jedes Jahr die Wohnungswerte nur um 1,5 % steigen, dann sind die Wohnungswerte in 10 Jahre um 16 % gestiegen.
Das heisst dann Immobilenwerte von 1.160 Mio - Verbindlichkeiten sind mit 710 gleich geblieben, aber die Eigenmittel haben sich auf 450 MIo , also um über 55 % erhöht.

Und wie wahrscheinlich ist denn für die kommenden Jahre eine Wertentwicklung von 1,5 % ?
ich würde meinen ,eine wesentlich höhere Wertentwicklung, eher so 2,5 bis 3 % wird in höchstwahrscheinlich in den kommenden Jahren stattfinden.

Bei 3 % Werterhöhungen je Jahr über die nächsten 10 Jahre, wären die Immobilienwerte um 34 % auf 1.340 gestiegen.
Aus dem Eigenkapital von 290 Mio werden dann 630 Mio. Als das NAV hätte sich mehr als verdoppelt, um 118 % erhöht. Wenn Gagfah jetzt einen NAV von 12,50 hätte wäre der dann auf 27 Euro gestiegen, und das nur, wenn die wohnungen über 10 Jahre sich jeweils um 3 % im Wert erhöhen.
Vorausgesetzt ist dabei, dass die jährlichen nettogewinne komplett ausgeeschüttet werden. Aber nicht das FFO, sondern nur die reinen Gewinne.

[maria71a]

Wird Gagfah die Dividenden weiter zahlen?

[Randfontein]

Zitat von maria71a: Wird Gagfah die Dividenden weiter zahlen?

Na ja, nicht weiter - höchstens wieder...
Das sollten sie aber bitte erst tun, wenn etwas mehr Geld im Haus ist.
Im Moment wäre es für uns Investierte wertvoller, das Geld nicht zu verteilen. Denk mal an die anstehende Refinanzierung.
Bin seit längerem in Thomas Cook investiert und wünsche mir nichts sehnlicher, als dass man die Divis der letzten 2 Jahre einbehalten hätte...
Wie Warren B. so richtig sagt: "solange wir aus einem Dollar 1,2 Dollar machen, gibt's keine Dividende. Wenn wir nur 0,9 Dollar draus machen, schütten wir aus, aber dann sollte der Kurs sinken und das wird er auch"

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.920.335 von Randfontein am 18.03.12 19:27:37

So sehe ich das im konkreten Fall nicht.
Investitionen in Wohnimmobilienankäufe sind zu teuer und dürften langfristig keinen Mehwert bringen. Deshalb sollten mäßig aber gelichmäßig unter Substanzserhaltung und ggf. Verbesserung ausgeschüttet werden (Ertragskrafterhaltung und Steigerung).

[Randfontein]

Zitat von 007coolinvestor: So sehe ich das im konkreten Fall nicht.
Investitionen in Wohnimmobilienankäufe sind zu teuer und dürften langfristig keinen Mehwert bringen. Deshalb sollten mäßig aber gelichmäßig unter Substanzserhaltung und ggf. Verbesserung ausgeschüttet werden (Ertragskrafterhaltung und Steigerung).

Darf man durchaus so sehen, warum nicht?
Dann aber schnellstens raus aus dem Wert, denn dann "reitest du ein totes Pferd"
Sollte allerdings doch in absehbarer Zeit unsere Währungsordnung zusammenbrechen, wirst du dich am Substanzwert eines Immobilienbestands noch mehr freuen...
Bitte beachte dabei auch die Rechnungen, die von anderen usern in diesem thred in den letzten Tagen aufgemacht wurden. sind bedenkenswerte Dinge dabei!

[hannes24]

6,50€ könnten die nächsten Tage fallen und dann ist der Weg bis 7,22 frei.

Immoaktien sind derzeit mega in!

[handyweb]

Ja im Moment sind wir mit Gagfah voll im Trend . Kann mir durchaus 7,XX Euro vorstellen die kommende Woche, besonders der Dienstag kann spannend werden.

Vielleicht gibts ja statt Dividende bald auch weitere Aktienrückkäufe? Bei Kursen unterhalb des NAV scheint das lukrativer.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.920.557 von Randfontein am 18.03.12 21:05:27

Also für Katastrophen sind Immos auch nur bedingt geeignet.

Bei einem wirtschaftlichen Problem wird das bei Mieten auch schnell schwierig.
Auch wenn die immer noch lange bezahlt werden.
Aber nach 2-3 Monaten würde es bei den meisten unserer Mieter knapp werden

[atze50]

Hi Leute, kennt von euch jmd. ein paar schöne Optionsscheine für Gagfah? am liebsten sind mir Knock outs…??

[atze50]

GAGFAH GROUP einigt sich mit der Stadt Dresden, Kluft zwischen Aktienkurs und NAV ist übertrieben

19.03.12 08:39
aktiencheck.de EXKLUSIV

Luxemburg (www.aktiencheck.de) - Die GAGFAH GROUP (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) ist mit bundesweit rund 155.000 Mietwohnungen und weiteren 18.000 für Dritte verwalteten Wohnungen das führende börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland.

aktiencheck.de EXKLUSIV führte ein kurzes Interview mit Herrn Rene Hoffmann, Head of Investor Relations der GAGFAH GROUP:

Der Stadtrat von Dresden hat am Donnerstagabend mit knapper Mehrheit der notariell beurkundeten Vergleichsvereinbarung zur Beilegung des Streits mit dem Immobilienkonzern GAGFAH S.A. zugestimmt. Ist Ihnen damit ein Stein vom Herzen gefallen?

Rene Hoffmann: Wir haben immer betont, dass wir offen für eine außergerichtliche Lösung sind, und wir waren stets überzeugt, dass eine Einigung in erster Linie den Mietern zugutekommen muss. Deshalb begrüßen wir die Entscheidung des Stadtrats, dem Vergleichsangebot zuzustimmen.

aktiencheck.de EXKLUSIV: Am 20. März werden Sie die Geschäftszahlen für 2011 vorlegen. Ist auch hier mit guten Nachrichten zu rechnen?

Rene Hoffmann: Wir geben keine vorläufigen Zahlen bekannt, deshalb kann ich mich vor der Veröffentlichung nicht zu den konkreten Ergebnissen äußern. Bei unserem Geschäft mit Wohnimmobilien in Deutschland - und das haben die vergangenen Jahre ja auch immer wieder gezeigt - kommt es bei der Präsentation der Zahlen allerdings eher selten zu größeren Überraschungen. Wir verfolgen ein stabiles Geschäftsmodell mit der Bewirtschaftung unseres diversifizierten Portfolios sowie selektiven Verkäufen. Auch 2011 war da keine Ausnahme und unsere Ergebnisse werden die solide Perfromance der Vorjahre sicher untermauern.

aktiencheck.de EXKLUSIV: Einige Experten kritisieren den aktuell recht hohen Schuldenstand von etwa 3,5 Mrd. Euro. Wie weit sind Sie mit der Refinanzierung der Schulden?

Rene Hoffmann: Die Optimierung unserer Kapitalstruktur hat für uns eine sehr hohe Priorität. Die Gespräche, die wir dazu mit aktuellen und potenziellen neuen Kreditgebern führen, stimmen uns zuversichtlich, für die im kommenden Jahr anstehenden Finanzierungen adäquate Lösungen vor den einzelnen Fälligkeiten zu finden.


aktiencheck.de EXKLUSIV: Viele Analysten halten die GAGFAH-Aktie für günstig bewertet. Teilen Sie diese Einschätzung und ist für Ihre Anteilseigner in 2012 mit einer besseren Kursentwicklung zu rechnen als in 2011?

Rene Hoffmann: Wir sehen unseren fairen Wert (NAV) bei ca. 12 Euro. An der Börse wird die Aktien mit aktuell leicht über 6 Euro (Schlusskurs 16. März) gehandelt. Wir halten diesen knapp 50%igen Abschlag auf den NAV für übertrieben und sind bemüht, die Kluft zwischen Kurs und NAV zu verringern. Ein Prognose über die zukünftige Entwicklung ist allerdings schwierig bis unmöglich, daher möchte ich dazu keine Einschätzung abgeben.

aktiencheck.de EXKLUSIV: Vielen Dank für das kurze Interview, Herr Hoffmann. (19.03.2012/ac/e/i)

[Beilagenfresser]

http://www.n-tv.de/ratgeber/Mehr-Eigentum-und-hoehere-Mieten…

Gruß
Beilage

[atze50]

morgen gibts zahlen...

[imo2012]

ich kann nur immer wieder sagen gagfah ist was sehr solides
wohnungen vermieten lauft aktuell wie geschnitten brot verkaufen
ich kann leider weit weniger anfragen bedienen wie ich gerne moechte
ich erwarte in baelde bestandsaufwertungen von gagfah
eventuell kann sogar dividende bald wieder aufgenommen werden

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.924.146 von imo2012 am 19.03.12 16:50:36

Also um die 6 Euro noch mal fleissig einkaufen, was geht? Bin gespannt, wohin morgen die Reise geht .. bin aber eigentlich ganz optimistisch, wobei derzeit wohl auch recht gute Erwartungen eingepreist sind.

[Beilagenfresser]

Zitat von handyweb: ... wobei derzeit wohl auch recht gute Erwartungen eingepreist sind.

Das machst Du woran fest?

Wären gute Erwartungen eingepreist, dann wäre der Kurs meiner Ansicht nach nicht auf dem aktuellen Niveau, sondern gute 25% höher. Aber das ist nur meine bescheidene Meinung.

Unter schlechteren Rahmenbedingungen stand die Gagfah schon deutlich höher. Aber der Kurs ist aktuell weder von Dividendenjägern noch von einem Aktienrückkauf getrieben.

Ich erwarte jetzt einen kontinuierlichen Anstieg bis in den Bereich zwischen 7 und 8€. Wenn es nochmals Dividende z.B. 0,40€/Jahr entsprechend aktuell 6,5% Div.-Rendite und eine gelungene Refinanzierung geben sollte, dann stehen wir wieder bei deutlich über 8€.

Wie auch immer, ich kann warten. Morgen wird nur ein Zwischenstopp auf dem Weg zu hoffentlich zukünftig weniger negativen News (so meine Hoffnung). Eine kleine Aufwertung des Bestandes (selbst "nur" 0,5 - 1%) wäre allerdings ein Spaß...utopisch ist es beim aktuellen Marktgeschehen sicherlich nicht - die Börse würde es glauben...ich auch.

Gruß
Beilage

[imo2012]

dividende hat bei gagfah nix zu sagen
gagfah war schon 2,00 bei dividende von 0,80
wenn der nav sinkt sagt man einfach die div kommt aus der substanz
der kurs wird erst explodieren wenn es zu aufwertungen kommt
aktuell bei der inflation und kleinem zins mit wohnungsnot spricht aber alles dafuer
da ich aber schon 80000 im minus biin kann ich nicht mehr kaufen

[Beilagenfresser]

Zitat von imo2012: dividende hat bei gagfah nix zu sagen

Das sehen sehr viele Anleger anders. War auch hier im Thread zu beobachten. Viele haben Gagfah wegen der Dividende von ehemals 0,80€ selbst bei Kursen weit über 7€ gekauft und anschließend wegen der fehlenden bzw. reduzierten Dividende verkauft! Vereinzelt soll es aber auch noch andere Gründe für den Verkauf gegeben haben, die hier im Thread bekannt sein sollten.

Trotzdem - eine Dividende die überdurchschnittlich hoch ist (= >4%), ist für viele ein Kaufargument!

Gruß
Beilage

[atze50]

ja es gab mal Zeiten…

wenn man damals bei 2,- gekauft hätte...

[atze50]

so hab nochmal ein paar Stücke gekauft, dafür will ich morgen aber auch Hammerzahlen haben…

wie es aussehen könnte: Gagfah kündigt Refinanzierung an, Dividende wird wieder ausgeschüttet u. der Immobilienbestand wurde stark aufgewertet.

[007coolinvestor]

DJ BLICKPUNKT/Quandt: Gagfah meldet sich mit Dresden-Einigung zurück

Die Analysten von Silvia Quandt Research beurteilen den Vergleich, auf den sich Gagfah mit der Stadt Dresden geeinigt hat, positiv. Die Auseinandersetzung habe am Markt bislang für ein hohes Maß an Unsicherheit gesorgt, heißt es. Gagfah werde sich nun mit der Frage der Finanzierung befassen. Für Anleger handele es sich insofern um eine wichtige Entwicklung, als das Unternehmen nun wieder in die Lage versetzt werde, Dividenden zu zahlen.
Die Einigung sieht vor, dass Gagfah über einen Zeitraum von zehn Jahren jährliche Zahlungen an die Stadt Dresden leistet, in einer Summe von 40 Millionen Euro. Die Stadt Dresden hatte anfangs auf eine Vertragsstrafe von über einer Milliarde Euro geklagt. Nach Ansicht der Analysten meldet Gagfah sich mit der Einigung zurück auf dem Radarschirm der Immobilien-Anleger.
Die Gagfah-Aktie handele inzwischen mit einem Abschlag von 40 Prozent zum konservativ veranschlagten bereinigten Nettovermögenswert, verglichen mit einem Abschlag von 51 Prozent zu Beginn des Rechtsstreits vor einigen Wochen. Auf Basis eines durchschnittlichen jährlichen Funds from Operations (FFO) von 137 Millionen Euro entspreche dies einer Rendite von 11 Prozent im Vergleich zu 5 bis 7 Prozent am Markt. Gagfah sei zwar noch nicht über den Berg und finanziell alles andere als gesundet, doch sei der bereinigte FFO rund dreimal höher als bei TAG Immobilien und doppelt so hoch wie bei GSW Immobilien. Silvia Quandt Research votiert für Gagfah mit "Buy", bei einem Kursziel von 10 EUR.
Nach heftiger öffentlicher Debatte hatte sich Dresden 2006 zum Verkauf aller 48.000 Wohnungen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Woba an den Immobilienkonzern Gagfah entschlossen. Mit dem Erlös von rund 1 Milliarde Euro war die Stadt auf einen Schlag schuldenfrei.
Wegen Verstoßes gegen die damals ausgehandelte Sozialcharta verklagte die Stadt die Gagfah dann im März 2011 auf Vertragsstrafen von 1,06 Milliarden Euro. Die Stadt hielt dem Unternehmen vor, Wohnungen vor dem Weiterverkauf nicht wie vereinbart erst Mietern zum Kauf angeboten zu haben. Der nach einer Gegenklage der Gagfah überraschend ausgehandelte Kompromiss beinhaltete eine auf neun Jahre gestreckte Zahlung der Gagfah von 36 Millionen Euro an die Stadt, eine Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen und eine Übernahme der Prozesskosten. Dresden verzichtet im Gegenzug auf Vertragsstrafenansprüche für mögliche weitere Verstöße, die rückwirkend bekannt werden könnten.

[gate4share]

Zitat von atze50: Hi Leute, kennt von euch jmd. ein paar schöne Optionsscheine für Gagfah? am liebsten sind mir Knock outs…??

Warum willste denn unbedingt "am liebsten Knock out"?

Also ich würde am liebsten eben grade keine Knock Outs nehmen!

Klar , hatte einen deal dabei, wo ich unterhalb der Knock out Barriere kurzfrstig kam und hatte dann durchaus einen grossen verlust. Gerade in Hinblick auf die möglichen Gewinne und deren Wahrscheinlichkeit in welcher Höhe, sind die meisten Knock Outs eben wegen dieser relativ nahen Barriere, einfach zu teuer!
Jednefalls meine ich das sdo aufgrund meiner Erfahrungen. Alerdings, wird es im mom wohl nur Gagfah scheine bei einem Knock out weit unter 3,80 und da ist das Risiko dann wieder extrem gering.

Glaube es war bei der IVG da hatte ich Call Optonisscheine für 12 cent gekauft. Sonstige Konditionen sind jetzt hier nicht so wichtig. Die Aktie sank dramatisch und als ich mal wieder nach tagen schauten konnet ich meine Optopnsschein wohl nur noch zu 0,0002 Euro verkaufen- also je 10 stück 2 cent. War eben kein Knock out, ein Knock out wäre ja längst beendet.
Und , der Kurs erholte sich so sehr dann, dass ich sogar für 18 cent schliesslich noch verkaufen konnte.

[imo2012]

Zitat von atze50: ja es gab mal Zeiten…

wenn man damals bei 2,- gekauft hätte...

ich ging bei 2,00 all-inz

[imo2012]

aha kursziel 10 euro das stimmt doch schon wieder ganz gut ein auf die morgigen zahlen
gerade nochmal 2 zimmer vermietet d.h. wieder 800 euro monatlich vom amt

[atze50]

Zitat von imo2012:

Zitat von atze50: ja es gab mal Zeiten…

wenn man damals bei 2,- gekauft hätte...

ich ging bei 2,00 all-inz

dann hast du ja alles richtig gemacht u. du müsstest deinen Einstandskurs auch schon durch die Dividendenzahlungen reinbekommen haben. Glückwunsch.

[gate4share]

Zitat von imo2012: ich kann nur immer wieder sagen gagfah ist was sehr solides
wohnungen vermieten lauft aktuell wie geschnitten brot verkaufen
ich kann leider weit weniger anfragen bedienen wie ich gerne moechte
ich erwarte in baelde bestandsaufwertungen von gagfah
eventuell kann sogar dividende bald wieder aufgenommen werden

In der Tat den Unsinn erzählst du immer wieder!

Mich interessieren deine Spinnereien nicht.

Und sachlich hast du auch nichts drauf.

Im Zweifel wird eine Dividendenausschüttung einer Anhebung der Wertansätze vorausgehen!

Wetten du schaffst es nicht, mal 3 tage uns nicht deine Träumereien oder Lügen über deine vermeindlichen Immobilien aus zu tischen!

[handyweb]

So direkt fest mache ich das gar nciht, ist eine Mischung aus Bauchgefühl und der Kurshistorie ..wir waren auch mit 80 Cent Dividende im Jahr schon mal nur etwas über 5 Euro.

Allein durch den Aktienrückkauf hat sich aber nun der Wert der Aktien schon erhöht, und wenns morgen gute News gibt sind auch wieder 8 oder 9 Euro drin.

[imo2012]

meine verkaufsorder ist drin zu 12,60

unter nav ruecke ich keine stuecke raus

[gate4share]

Würde es für sehr dumm halten, gleich morgen die Ergebnisse zu positiv darzustellen.

Allerdings in Hinblick auf die ganzen Widrigkeiten die hier passierten, ist auch diese Dummheit möglich.

Denn Gagfah wird jetzt genau von den Dresdenern beobachtet. Da ist einfach nur dumm und völlig unnötig, eine Woche nach der Einigung gleich sehr gute Ergebnisse bekannt zu geben und noch törrichter wäre es jetzt Geld, egal ob für Dividenden oder Aktienrückkäufe aus zu geben.
Wahrscheinlich wird sich an der Einigung nichts mehr ändern lassen, aber man muss ja nicht gerade ein, oder gar alle Parteien und viele Bürger gegen sich aufbringen, die sich dann in gewisser Weise betrogen fühlen würden.

Es ist noch genug Zeit um Ausschüttungen vor zu nehmen. Jetzt geht es mehr darum eine gute Verwaltung inkl einem Rückgang der Leerstände zu gewährleisten.

Und eben jetzt mal erst "kleine Brötchen backen" - damit die Presse nicht wieder so schlecht wird, wie sie mal war. Denn dieser Aufruhr in der Öffentlichkeit ist alles andere als förderlich für einnen Kredit. Sowas schafft kein Vertrauen bei Bankern.

[gate4share]

Zitat von atze50:

Zitat von imo2012: ...

ich ging bei 2,00 all-inz

dann hast du ja alles richtig gemacht u. du müsstest deinen Einstandskurs auch schon durch die Dividendenzahlungen reinbekommen haben. Glückwunsch.

Ja ja, und ich bin der Weihnachsmann!

[imo2012]

naja um genau zu sein ist der durchschnittkurs bei den 100000 stueck ca. 2,50 oder sowas

[deepvalue]

Zitat von imo2012: aha kursziel 10 euro das stimmt doch schon wieder ganz gut ein auf die morgigen zahlen
gerade nochmal 2 zimmer vermietet d.h. wieder 800 euro monatlich vom amt

In welcher Stadt betragen die Hartz IV-Sätze denn 400 Euro für eine Person (München?). Ich kann leider nur für ca. 350 Euro inkl. Nebenkosten 1 EZ-Wohnungen an Hartz IVler vermieten (wobei ich es normalerweise vermeide). In München gibt es leider aber keine ZVs mit 50% Verkehrswert......

[imo2012]

der satz ist 366 hier im moment

[Silberpfeil1]

Zum besseren Verständnis:

imo2012 gibt hier die erzielten Warmmieten an (siehe vorherige Beiträge).

Gruß

Silberpfeil

[DJHLS]

Zitat von imo2012:

Zitat von atze50: ja es gab mal Zeiten…

wenn man damals bei 2,- gekauft hätte...

ich ging bei 2,00 all-inz

Seit wann denn so bescheiden? Das Allzeittief liegt doch bei 1,88 EUR. Du willst uns doch wohl nicht erzählen, dass Du 12 Cent zu teuer gekauft hast...

[atze50]

wann kommen jetzt die Zahlen? ich kanns kaum noch erwarten...

[imo2012]

Zitat von DJHLS:

Zitat von imo2012: ...

ich ging bei 2,00 all-inz

Seit wann denn so bescheiden? Das Allzeittief liegt doch bei 1,88 EUR. Du willst uns doch wohl nicht erzählen, dass Du 12 Cent zu teuer gekauft hast...

in der tat die ersten hab ich unter 2 euro gekauft
im schnitt halt 2,50

[5002]

atze, 14:00 Uhr steht auf der Homepage
dann geh ich nun mal ins Leben und laß mich dann heute Abend überraschen oder nicht

[imo2012]

lol immer noch keine zahlen
kommen die um 13.59

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.927.961 von imo2012 am 20.03.12 11:18:46

Also auf jeden Fall vor 14:00 Uhr ... theoretisch könnte das auch 13:59 sein lol. Umsätze sind auf jeden Fall bis dahin erstmal sehr gering, bisher noch unter 100.000 Stück.

[imo2012]

lol auf ntv nur noch lobeshymnen auf immo
schon warnungen vor blase wegen aufwertungen
gagfah koennte heute ne bombe platzen lassen

[atze50]

Das mit der Blase sehe ich nicht. Eine Blase entsteht nur, wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt. Dem ist aber nicht so. Alle Wohnungen die derzeit in Deutschland gebaut werden werden auch nachgefragt u. verkauft. Das ist nur eine Erfindung der Wirtschaftspresse...

[T3A4]

http://www.equitystory.com/Download/Companies/gagfah/Annual%…


Hier geht es zu den Zahlen. Für mich keine Überraschungen. ich schätze sie neutral bis leicht negativ ein. Trotz Immobilienboom; das Portfolio von Gagfah kann davon nicht profitieren. Gewinne aus Veräußerung können nicht die Abwertungen des Portfolios kompensieren. FFO bei 0,73 EUR/Aktie, trotz Rückkauf.

[imo2012]

2011 sind immo um 5% gestiegen da kommen schon aengste mit blasen auf
die makler berichten ja auch das sich alle immo wie geschnitten brot verkaufen lassen
vermieten laeuft auch super aktuell
wiw geschnitten brot aktuell
komm gar nicgt mehr dazu die mieteinnahmen auszugeben

[Nissie]

hier gibt es die Zahlen 2011

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/4887292-dgap-news-…

[Beilagenfresser]

2010 Q4 NAV 12,17 €

2011 Q3 NAV 12,10 €
2011 Q4 NAV 12,53 € bei einem Multiple von 13,4

um mal eine positive Entwicklung zunennen...

Loan to value unverändert 65,3%.

Erforderliche Refinanzierung in 2012: 267,8 Mio
Erforderliche Refinanzierung in 2013: 3394,5 Mio
Erforderliche Refinanzierung in 2014: 1344,0 Mio
Erforderliche Refinanzierung in 2015: 36,0 Mio

[imo2012]

sehr solide zahlen
ffo ca 80 cent
nav steigt
ausblick super

da werden bald analyten upgrades kommen

[atze50]

danke. also die Zahlen sind normal. Bezüglich Refinanzierung, Dividende u. Wertsteigerung steht da aber nichts. Das werden wir wohl ab 14:00 Uhr in der Telko erfahren...

[imo2012]

die frage stellt sich nun warum abschlag vom nav
kursziele >10 incomming :-) :-) :-) :-)

[OnkelD]

Zitat von imo2012: die frage stellt sich nun warum abschlag vom nav
kursziele >10 incomming :-) :-) :-) :-)

Weil Gagfah auch dieses mal wieder Verlust gemacht hat?

[hannes24]

Zitat von imo2012: sehr solide zahlen
ffo ca 80 cent
nav steigt
ausblick super

da werden bald analyten upgrades kommen

Sehr solide und beständig.

Gewinn je Aktie 0,73€ entspricht KGV von nur 8,2 sehr gut!
Finanzschulden um 730Mio€ reduziert.

Habe sofort nochmal nachgekauft - als ich bin zufrieden die Gagfah ist noch eine sehr günstige Aktie.

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.928.541 von imo2012 am 20.03.12 12:48:21

So lange die Refinanzierung für die ersten 3,4 Mrd. in 2013 nicht zu guten/akzeptablen Konditionen stehen und eine Dividende von mindestens 0,05€/Quartal gezahlt wird, wird m.E. kaum ein Analyst Zielkurse von über 10€ benennen, mal von Silvia Quandt Research abgesehen, die jetzt laut 007coolinvestor (Meldung ist im Netz für mich nicht aufzufinden) schon 10€ ausrufen - sind ja auch nur noch schlappe 64% bis 10€...die meisten Analysten trauen sich meist nur 20 - 30% Prognosen zu...

Trotzdem ist Gagfah meines Erachtens nach derzeit attraktiv bewertet - noch 106% bis zum NAV...viele trauen dem Braten noch nicht, das wird sich aber ändern. Spätestens mit der Refi, einem Urteil zum Insiderhandel und einer Aussage zur Dividende.

Gruß
Beilage

[imo2012]

die q4 zahlen waren super
verbesserungen in allen bereichen

[imo2012]

ffo q3 -> q4 +70% :-) :-) :-)

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.928.724 von imo2012 am 20.03.12 13:24:39

Das liegt aber maßgeblich an dem Verkauf der Wohnungspakete in Q4 und lässt sich leider so nicht in die Zukunft fortschreiben, Q1 wird mit höchster Wahrscheinlichkeit eher auf dem Niveau von Q3 2011 liegen.

[Beilagenfresser]

Zitat von imo2012: ffo q3 -> q4 +70% :-) :-) :-)

Zitat von handyweb: Das liegt aber maßgeblich an dem Verkauf der Wohnungspakete in Q4 und lässt sich leider so nicht in die Zukunft fortschreiben, Q1 wird mit höchster Wahrscheinlichkeit eher auf dem Niveau von Q3 2011 liegen.

FFO pre sales in € per share (weighted average,
undiluted)*
Q1 --- Q2 ---- Q3 --- Q4 ---- FY --- Q1 ---- Q2 --- Q3 --- Q4 -- FY
0.20 - 0.16 - 0.16 - 0.18 - 0.70 - 0.13 - 0.12 - 0.10 - 0.17 - 0.52
(Hinweis - Bindestriche dienen der Darstellung und sind kein Minus!)

Daten stammen aus "Zusätzliche Informationen zum Geschäftsbericht 2011
" unter
http://irde.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=202654&p=irol-reports…

Dort stehen auch:
FFO post sales in € per share (weighted average,
undiluted)*
Q1 --- Q2 ---- Q3 --- Q4 ----FY --- Q1 ---- Q2 --- Q3 --- Q4 -- FY
0.21 - 0.17 - 0.19 - 0.19 - 0.76 - 0.24 - 0.14 - 0.11 - 0.24 - 0.73
(Hinweis - Bindestriche dienen der Darstellung und sind kein Minus!)

Fazit: der FFO pre sales ist tatsächlich um 70% gestiegen und wieder auf dem Niveau von 2010.

Gruß

Beilage

[imo2012]

keine div in q4

[handyweb]

Zitat von imo2012: keine div in q4

Habe ich auch so erwartet, interessant wird der Ausblick für 2012

[imo2012]

44c rent ffo ausblick hab ich glaube ich verstanden

[Beilagenfresser]

Zitat von handyweb:

Zitat von imo2012: keine div in q4

Habe ich auch so erwartet, interessant wird der Ausblick für 2012

Fiel nicht die Aussage FFO-Ausblick in Höhe von 44 cent in 2012? Fänd ich ein wenig niedrig, wenn ich mir den Q4 FFO in 2011 anschaue....

[imo2012]

jop bei 17c q4 kann ich mir 44c fy2012 nicht erklären

[imo2012]

fuck stottert der gagfah mann bei dem webcast
haben die keinen anderen der richtig reden kann

[Beilagenfresser]

Zitat von imo2012: jop bei 17c q4 kann ich mir 44c fy2012 nicht erklären

wurde in der Fragerunde jetzt aber noch mal bestätigt - 44c pre sales...da bin ich dann mal gespant, ob es so kommt und wenn ja warum.

[imo2012]

hmm 44c dann wollen die aber extrem viel verkaufen

[imo2012]

kann sein das gagfah die 30mio verlust von dem dresden deal in 2012 reinnimmt und dadurch 8-10c weniger ffo in 2012 kommt

[OnkelD]

Zitat von imo2012: jop bei 17c q4 kann ich mir 44c fy2012 nicht erklären

Mal im ernst: kannst Du die 17 Cent für Q4 erklären?

[imo2012]

das mit dem 44c wollten die schon genau wissen da q4 ja 17c waren und die mieten super laufen
kann mir es nur mit dem woba deal als einmalige belastung erklaern

[atze50]

Hi läuft die Telko noch? - ist auch jmd. von GoldmanSachs zugeschaltet?

sagen sie was zur Refinanzierung?

[spreadit]

Telco war schon.

Keine genaueren Informationen zur Refi ab 2013. Man befindet sich in Verhandlungen mit verschiedenen Investoren und Banken.

[Beilagenfresser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.929.303 von atze50 am 20.03.12 14:58:56

Ja, auch jemand von Goldman Sachs war zugeschaltet. Frage ging glaube ich um Refi. Bin mir aber nicht mehr sicher.

Gruß

Beilage

[hannes24]

Leute was wollt Ihr!!! Der KGV von 8,2 derzeit impliziert nichts anderes wie eine Brutto Rendite von 12,2% (Gewinn auf den Kaufpreis).

Wenn die Gag jetzt bei steigenden Immopreisen (NAV geht hoch) weiter alles fleissig verkauft, bleibt irgendwann ein Cash auf den der Aktienkurs zuläuft - ein Delisting Rückkauf oder ein Auszahlen an die Aktionäre, bei dann erheblich höheren Kursen schätze 15-20€ mindestens. Bei Dividendenzahlungen bedingt durch frühere Auszahlungen entsprechend weniger!

Gagfah für mich ein klarer Kauf werde sicher nochzukaufen.

[atze50]

ja ist doch alles super. einfach abwarten u. dem Geld beim wachsen zusehen. Die Refinanzierung ist für mich nur eine Formsache...

[imo2012]

bin gespantt wie die analysten das nun sehen
irgendwie macht aktuell fuer gagfah nur assetverkauf mit aktienkauf sinn um dadurch buchgewinne zu machen und den nav zu steigern

[imo2012]

der aktuelle nav muesste ca. 12,70 sein da drei monqte mietzahlungen fehlen

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.929.992 von imo2012 am 20.03.12 16:37:50

Aktienrückkauf erscheint derzeit auf jeden Fall lukrativer als Dividendenzahlungen - wer weiß was da im Busch ist ...

[Nissie]

Wohnungskonzern Gagfah hofft weiter auf Refinanzierung

Dienstag, 20. März 2012, 16:04 Uhr

Frankfurt (Reuters) - Der Immobilienkonzern Gagfah geht nach dem beigelegten Rechtsstreit in Dresden mit Hochdruck seine milliardenschwere Refinanzierung an.

"Dabei werden wir uns insbesondere auf die beiden im kommenden Jahr fälligen Kredite konzentrieren", erklärte Vorstandschef William Joseph Brennan am Dienstag bei der Vorlage der Geschäftszahlen. Insgesamt geht es dabei um rund 3,2 Milliarden Euro. Eines der Darlehen läuft im Mai 2013 aus, das andere dann im August.

Die Refinanzierung ist das drängendste Problem für Deutschlands größte börsennotierte Wohnungsgesellschaft, die mit einem schwachen Aktienkurs und sinkenden Gewinnen kämpft. 2011 ging das in der Branche maßgebliche operative Ergebnis (FFO) auf 160 (2010: 171) Millionen Euro zurück - durch eine Reihe von Wohnungsverkäufen schrumpfte der Bestand und damit auch die Mieteinnahmen. Der Trend dürfte sich 2012 fortsetzen. Unter dem Strich blieb Gagfah - mehrheitlich im Besitz des US-Finanzinvestors Fortress - in der Verlustzone, das Minus lag 2011 bei 18 (2010: minus 0,6) Millionen Euro.

Die Verhandlungen mit den Banken laufen seit Monaten, konkrete Fortschritte konnte Brennan den Analysten auch jetzt nicht präsentieren. Für Nachfragen von Journalisten stand der Vorstand nicht zur Verfügung. Dass die Wohnungsgesellschaft mit den Banken nicht auf einen Nenner kommt, macht Börsianern und Analysten zunehmend Sorgen, denn in der Euro-Schuldenkrise halten sich die Banken mit Krediten an Immobilienunternehmen zurück. Gagfah spricht nach eigenen Angaben aber nicht nur mit deutschen Banken, sondern kann sich auch Versicherer als Finanzierer vorstellen.

Brennan strich 2011 sogar die Quartalsdividenden, um die Verhandlungsposition zu verbessern. Wiederholt räumte er ein, dass die Rechtsstreitigkeiten nicht hilfreich seien. Im Fall Dresden, wo dem Konzern Verstöße gegen Mieterschutzklauseln vorgeworfen wurden, ist die Unsicherheit nun vom Tisch: Der Stadtrat segnete einen Vergleich ab, wonach Gagfah mit 40 Millionen Euro statt mit einer milliardenschweren Vertragsstrafe davonkommt. In Düsseldorf geht die Staatsanwaltschaft jedoch weiter Insiderhandelsvorwürfen gegen Brennan nach.

Die im Nebenwerteindex MDax gelistete Aktie notierte am Dienstag leicht im Minus bei 6,16 Euro - etwa die Hälfte des Substanzwertes des Immobilienvermögens (NAV), das Gagfah per Ende 2011 mit 12,53 Euro je Aktie angab.

Von den führenden börsennotierten Wohnungsgesellschaften hierzulande war Gagfah die erste, die ihre Zahlen für 2011 vorlegte. Die Konkurrentin Deutsche Wohnen folgt am 29. März, die GSW einen Tag später.

[Randfontein]

Zitat von handyweb: Aktienrückkauf erscheint derzeit auf jeden Fall lukrativer als Dividendenzahlungen - wer weiß was da im Busch ist ...

Bin da ganz deiner Meinung, hatte ja auch schon vor vorschnellen Divi-Zahlungen gewarnt.
Aktienrückkauf ist so 'ne Sache: die offene Refi belastet den Kurs weiterhin.
Ein Schelm könnte sich folgendes Szenario denken: die Refi wird eingestielt und bevor sie publik wird, werden Aktien zurückgekauft.

Muss dann jeder sehen, wie er damit umgeht. Der letzte Rückkauf erfolgte zu EUR 4,95...

Entspannten Abend allen gebeutelten Alt-Gagfahlern und freut euch, dass ihr damals nicht verkauft habt

[007coolinvestor]

Weis jemand wie die Zahlen bzgl. des SOnderaufwandes DRESDEN billanziel sich niedegeschlagen haben ? Ggf. muss man das zu dem FFM hinzurechnen.
Die Finanzierung ist unter den jetzigen Gegebenheiten zu Niedirgzinsen realierbar. Ich hätte darauf getippt, dass die Langläufer am Kapitalmarkt plazieren.

[imo2012]

ich kapier auch nicht warum gagfah keine finanzierung hinbekommt

[Randfontein]

Zitat von imo2012: ich kapier auch nicht warum gagfah keine finanzierung hinbekommt

Äh, wer sagt, dass sie keine Finanzierung hinbekommen?
Wenn sie zu früh umschulden, geht wieder das Gejaule über "verschwendete" Vorfälligkeitsgebühren los.
Hatten wer doch alles schon...

Wenn's zu Nachkaufkursen führt, okay...

[imo2012]

was mir komisch aufstoest ist die 44c fy2012 ffo guidance
bei 17c q4 und dem extremen boomenden immomarkt kapier ich das nicht
ich verstehe auch nicht warum gagfah so agressiv verkauft
klar gibts cash aber mieten fallen weg
mir fehlt da der genaue plan von gagfah wohin die reise geht
im prinzip koennte es so enden das die alles verkaufen und dann den nav auszahlen
das einzige argument was ich gelten lassen wuerde ist aktien rueckkauf unter nav
warum die immo keine aufwertung bekommen verstehe ich auch nicht

[DJHLS]

Zitat von imo2012: was mir komisch aufstoest ist die 44c fy2012 ffo guidance
bei 17c q4 und dem extremen boomenden immomarkt kapier ich das nicht
ich verstehe auch nicht warum gagfah so agressiv verkauft
klar gibts cash aber mieten fallen weg
mir fehlt da der genaue plan von gagfah wohin die reise geht
im prinzip koennte es so enden das die alles verkaufen und dann den nav auszahlen
das einzige argument was ich gelten lassen wuerde ist aktien rueckkauf unter navwarum die immo keine aufwertung bekommen verstehe ich auch nicht

Seit wann interessierst Du Dich denn für den Plan der Gagfah? Für Leute wie Dich reichen zwei Zahlen: NAV und Kurs.

Hoffen wir aber mal, dass Fortress von Brennan mehr erwartet als Aktienrrückkauf unter NAV. Denn Du imo2012 magst es gelten lassen, wenn z. B. zum Kurs vonn 11,5 EUR (ist ja unter NAV!) nochmal für x00 Mio. Aktien zurückgekauft werden...

[gate4share]

also der FFO vor den Verkäufen sind in Quartal 1 bis 3 in der Tat sehr niedrig - gerade im Vergleich zu 2010.

Das lässt sich auf keinen Fall damit rechtfertigen, dass man weniger Wohnungen jetzt bewirtschaftet!
Das wären maximal 6 % gewesen!

Ob es sein kann, dass dieser Rückgang auf Vorfälligkeitsentschädigungen zurück zu führen sind? Bzw auf weiter zu zahlenden Zinsen obwohl ja dem keine Mieteinnahmen mehr gegenüber stehen.
Sollte das der Grund sein, dann können wir ja in den kommenden Jahren sicher mit wesentlcih höheren FFO je Quartal ohne Verkäufe rechnen.

Bestimmte Zuflüsse, wenn auch viel weniger, wird es wohl immer aus dem einzelverkauf von Wohnungen gebne. Eben aus dem Privatisierungeprogramm. Da lassen sich auch Gewinnspannen- Aufschlag von über 50 % erzielen.

[gate4share]

Es wäre in der Tat wohl sinnvoll, wenn Gagfah nun versucht möglichst viele Aktien, natürlich auch immer zu nicht zu hohen Kursen , auf zu kaufen.

Das würde zwar das Eigenkapital reduzieren,aber den Wert ja gehaltener Aktie stark erhöhen.

Jetzt mal ganz plump , gerechnet.

Man hätte 100 Mio Aktien - Werte von 4000 Mio, Ein Eigenkapital von 30 % 1,200 Mio und Schulden von 2,800.

Der NAV wäre bie diesem Beispiel bei 12 Euro. Der Kurs je Aktie unter 6 Euro und man könnte jetzt, rein theoretisch jetzt 10 % der Aktien zu 6,00 Euro aufkaufen.

Dann müsste man für diese Aktien 10 MIo x 6, - 60 Mio ausgeben.
Dadurch würden die Schulden aber um eben diese 60 Mio sich erhöhen, wenn amn den Betrag nicht cash hätte, also dann 2,860 Schulden.

Nun würde das eigenkapital gleichzeitig um diese 60 Mio sinken.
Aber des Gesamteigenkapital würde dann nur noch von 90 Mio Aktien gehalten.

Das NAV wäre dann in etwa 1,140 Mio geteilt durch 90 Mio Aktien
= 12,67.

Also man würde durch einen Rückkauf der unter dem NAV liegt, den Wert der noch verbliebenden Aktien massiv erhöhen.

[Silberpfeil1]

Daß Sondererträge und Sonderbelastungen, die die Cash-Performanz beeinflussen, im FFO enthalten sind, wäre doch vollkommen in Ordnung.

Gruß

Silberpfeil

[imo2012]

mal ganz einfach gesagt
bei nav 12 und kaufkurs 6 wuerde gagfah 6 euro gewinn machen pro stueck bezogen auf nav
die kehrseite ist man braucht cash und das ek sinkt
im ganz dummen fall verlangt die bank dann mehr zinsen bei der refi
die ganz edle variante waere aktien zu 50% nav zu kaufen bis der nav sagen wir mal 30 ist und der kurs auch bei 30 ist
dann ne fette ke zu 27 und party time

[imo2012]

aber bei gagfah nuetzt alles schlaue denken nichts
als gagfah 3 euro war hab ich mit dem pr hoffmann geredet und gefragt warum gagfah nicht im fetten stil aktien kauft
damals war kurs 3 und nav 13
irgendwie sagte er mir dividende auszahlen ist sinnvoller

[imo2012]

ah und hab ich euch schon gesagt das sich aktuell alles wie geschnitten brot vermieten laesst

[OnkelD]

Zitat von imo2012: ah und hab ich euch schon gesagt das sich aktuell alles wie geschnitten brot vermieten laesst

Hast Du...und ich frage mich jedes mal wie man es schaffen kann Quartal für Quartal Verluste zu machen. Aber die Gagfah bekommt das hin. Ich habe gehofft, dass sich das irgendwann mal wieder ändert und der hohe NAV war für mich ebenfalls ein Grund die Aktie zu kaufen, aber jetzt werde ich wohl den gestiegenen Kurs nutzen um mich zumindest teilweise zu verabschieden.

[imo2012]

obwohl die mieteinnahmen bei gagfah super konstant sind ist der ffo mehr oder weniger zufall
echt komisch
nun soll der 2012 ffo 44c sein obwohl der q4 17c war
irgendwie hab ich bei gagfah den ueberblick verloren
warum in deutschland immo 5% im wert gestiegen sind aber gagfah immo nicht kapier ich nicht

[bertens]

kann gut sein, dass die die aktien einfach vom markt nehmen wollen, bei schlechten zahlen gelingt das besser.

[imo2012]

mal sehen wie analysten auf die zahlen reagieren
trotz allen maengel haben wir halt den ffo von aktuell 12,70
kann mir gut vorstellen das die analysten nun weniger abschlag gerevhtfertig halten
refi sollte wirklich 2013 kein problem sein

[atze50]

naja auf den Bilanz-Jahresfehlbetrag würd ich jetzt mal nicht so achten, der ist doch nicht aussagekräftig.

Ich würde sagen, einfach mal abwarten. Der Kurs wird jetzt keine großen Sprünge mehr machen, bis es keine News zur Refi gibt.

[Silberpfeil1]

imo2012,

selbst bei relativ konstanten Mieteinnahmen kann man nicht auf eine Konstanz des FFO schließen. Nur eine mögliche Begründung von mehreren: siehe mein vorheriger Beitrag.

[DJHLS]

Zitat von atze50: naja auf den Bilanz-Jahresfehlbetrag würd ich jetzt mal nicht so achten, der ist doch nicht aussagekräftig.

Ich würde sagen, einfach mal abwarten. Der Kurs wird jetzt keine großen Sprünge mehr machen, bis es keine News zur Refi gibt.

Noch so ein 2-Zahlen-Freak. Kann ja sein, dass jemand für sich entscheidet, nur nach KBV zu investieren. Das macht zwar die große Mehrheit der Marktteilnahmer anders, aber es muß ja auch Minderheiten geben.

Die Banken zumindest und auch ernsthafte Investoren werden sich natürlich für die Bilanz interessieren. Und da werden sie sehen:
EBIT: 234,3 Mio.
Zinsaufwand: -230,9 Mio.
Ergo Zinsdeckungsgrad=1,01

Die Rentabilität von Gagfah ist einfach zu schwach und das bremst den Aktienkurs und erschwert die Refinanzierung.

[atze50]

Zitat von DJHLS:

Zitat von atze50: naja auf den Bilanz-Jahresfehlbetrag würd ich jetzt mal nicht so achten, der ist doch nicht aussagekräftig.

Ich würde sagen, einfach mal abwarten. Der Kurs wird jetzt keine großen Sprünge mehr machen, bis es keine News zur Refi gibt.

Noch so ein 2-Zahlen-Freak. Kann ja sein, dass jemand für sich entscheidet, nur nach KBV zu investieren. Das macht zwar die große Mehrheit der Marktteilnahmer anders, aber es muß ja auch Minderheiten geben.

Die Banken zumindest und auch ernsthafte Investoren werden sich natürlich für die Bilanz interessieren. Und da werden sie sehen:
EBIT: 234,3 Mio.
Zinsaufwand: -230,9 Mio.
Ergo Zinsdeckungsgrad=1,01

Die Rentabilität von Gagfah ist einfach zu schwach und das bremst den Aktienkurs und erschwert die Refinanzierung.

Quatsch! Gagfah ist ein Immobilienkonzern, dessen Geschäftstätigkeit in der Vermietung u. im Immobilienhandel liegt. D.H. reltiv konstante Einnahmen. Du kannst ein Immobilienunternehmen nicht mit einem Industrieunternehmen vergleichen. Besonderheit v. Gagfah ist, dass sie fast ausschließlich Wohnimmobilien machen. Deshalb ist der KBV bzw. der NAV hier die wichtigste Kennzahl. Aber auch der FFO ist sehr wichtig u. aussagekräftig. Aber du kannst das natürlich auch ganz anders sehen...

[Schleef]

Zitat von atze50: Quatsch! Gagfah ist ein Immobilienkonzern, dessen Geschäftstätigkeit in der Vermietung u. im Immobilienhandel liegt. D.H. reltiv konstante Einnahmen. Du kannst ein Immobilienunternehmen nicht mit einem Industrieunternehmen vergleichen. Besonderheit v. Gagfah ist, dass sie fast ausschließlich Wohnimmobilien machen. Deshalb ist der KBV bzw. der NAV hier die wichtigste Kennzahl. Aber auch der FFO ist sehr wichtig u. aussagekräftig. Aber du kannst das natürlich auch ganz anders sehen...

Relativ konstante Einnahmen: Richtig!
Relativ konstante Ausgaben (Verwaltung, Instandhaltung): Richtig!
Daraus folgend: Relativ konstanter Überschuss vor Zinsen und Steuern (EBIT).

Aber:
Dieser relativ konstante Überschuss ging im Jahr 2011 zu 93,3% für die Finanzierung (Zinskosten) drauf. EBIT 306,9Mio, Net Financing Expenses 286,3Mio Quelle: Geschäftsbericht Seite 26. Ohne den Profit aus Bestandsverkäufen (22Mio) ergäbe sich sogar eine kleine Unterdeckung (Andererseits müsste man wohl auch Vorfälligkeitskosten rausrechnen).
(DJHLS hatte wohl 9-Monatszahlen angegeben)

Für die Refinanzierung ist das ein riesen Problem.
Zinssatz in 2011 waren glaube ich im Schitt ca. 4%.

Obwohl wir im Moment eine Phase sehr niedriger Zinsen haben müsste eine finanzierende Bank immer auch bedenken: Wenn ich (Bank) jetzt z.B. auf 5 Jahre zu 4% oder auch 3,5% finanziere, was ist in 5 Jahren? Sollte dann das Zinsniveau z.B. 6% sein, dann könnte Gagfah diese Zinsen nicht mehr aus dem EBIT tragen, d.h. erhabliche Verluste machen. Unter diesen Umständen würde dann in 5 Jahren eine andere Bank wohl kaum finanzieren. Das bedeutet aber, Gagfah könnte den fälligen Kredit dann nicht zurückbezahlen!

[deepvalue]

Zitat von Schleef:

Zitat von atze50: Für die Refinanzierung ist das ein riesen Problem.
Zinssatz in 2011 waren glaube ich im Schitt ca. 4%.

Obwohl wir im Moment eine Phase sehr niedriger Zinsen haben müsste eine finanzierende Bank immer auch bedenken: Wenn ich (Bank) jetzt z.B. auf 5 Jahre zu 4% oder auch 3,5% finanziere, was ist in 5 Jahren? Sollte dann das Zinsniveau z.B. 6% sein, dann könnte Gagfah diese Zinsen nicht mehr aus dem EBIT tragen, d.h. erhabliche Verluste machen. Unter diesen Umständen würde dann in 5 Jahren eine andere Bank wohl kaum finanzieren. Das bedeutet aber, Gagfah könnte den fälligen Kredit dann nicht zurückbezahlen!

Hallo Schleef,
Du machst das Hauptproblem von GAGFAH noch einmal deutlich. GAGFAH ist einfach viel zu hoch verschuldet und operativ einfach schlecht gemanaged. Das Management muß in diesem Jahr noch ein paar GSW-artige Verkäufe tätigen, bevor die Refinanzierung klappen kann. M.E. müßen noch für ca. 1 Mrd. Euro Immobilien verkauft werden, damit ein Loan-to-Value-Verhältnis von ca. 60% erreicht wird (dann bekommt GAGFAH m.E. auch wieder Geld). Problematisch dürften dabei auch die bestehenden Verträge sein (ich kann mir nicht vorstellen, daß mein bei Abschluß des 2013er Kredits dieses Problem erwartet hat), die wahrscheinlich einen großflächigen Verkauf erschweren. Auch sind viele Kreditgeber aus der Immobilienfinanzierung ausgeschieden (Eurohypo, viele Landesbanken und Ausländische Banken wie RBOS ets.)
Zusätzlich muß GAGFAH bei den Verwaltungskosten ansetzten (ich könnte mir vorstellen, daß Fortress noch einige schöne Beraterverträge laufen hat...).
Ich glaube, GAGFAH kann dies alles schaffen (sonst hätte ich mir nicht vor ein paar Wochen eine für mich größere Position gekauft), allerdings bin ich mir nicht 100%ig sicher. (es gibt auch noch das heute theoretische Risiko eines kurzfristigen drastischen Zinsanstiegs...).

[imo2012]

immerhin hat commerz das kursziel von 6 auf 8 angehoben
+30%

[imo2012]

kann mir mal einer erklaeren warum gagfah bestand nicht 4,7% aufgewertet wurde

liegt es daran das das bewertungsmodel nur die mieten nimmt?

ich habe fast den eindruck gagfah stellt sich schlechter dar als noetig

statistisch muesste der gagfah bestand eine aufwertung von ca. 320mio gehabt haben
in der bilanz steht aber abwertung von -40
wir reden hier schon von einem nav unterschied von 1,50

[atze50]

ok verstehe das Problem mit den Zinskosten.

Momentan könnte sich Gagfah wahrscheinlich unter 4% refinanzieren, ich würde auf 3% bis 3,5% tippen.

aber muss man nicht berücksichtigen dass Gagfah ja auch durch Verkäufe Einnahmen hat? - hier spielt doch der NAV dann eine Rolle. (Würde Gagfah alle Immobilien zu Marktpreisen verkaufen, könnten sie ja alle Schulden zurückzahlen u. es würde ein Wert v. ca. 12,- EUR pro Aktie übrigbleiben)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.934.023 von Schleef am 21.03.12 10:58:46

Schleef:
Obwohl wir im Moment eine Phase sehr niedriger Zinsen haben müsste eine finanzierende Bank immer auch bedenken: Wenn ich (Bank) jetzt z.B. auf 5 Jahre zu 4% oder auch 3,5% finanziere, was ist in 5 Jahren? Sollte dann das Zinsniveau z.B. 6% sein, dann könnte Gagfah diese Zinsen nicht mehr aus dem EBIT tragen, d.h. erhabliche Verluste machen. Unter diesen Umständen würde dann in 5 Jahren eine andere Bank wohl kaum finanzieren. Das bedeutet aber, Gagfah könnte den fälligen Kredit dann nicht zurückbezahlen!

Das ist zunächst mal nicht ganz falsch. Jedoch kann man davon ausgehen, dass das Ebit schon so allgemein im Laufe der Jahre etwas steigt, weil zum einen die Mieten sich ständig, jahr für jahr im schnitt um 1,5 % erhöhen, und die Ausgaben, sich tendenziell ermässigen.

Aber die beste aller Lösungen wäre man vereinbart eine sehr langfristige Zinsbindung. Am sinnvollsten wäre noch, man würde kleine Teilbeträge von vielleicht je 100 bis 200 Mio , über je 5, 10 und 15 Jahre festschreiben. Also die Laufzeit der meisten Bankschulden sollte 20 Jahre betragen.
Und dann sollte man versuchen kleinere Anteile, die kurzfristiger festgeschrieben sind, auf den Gesamtkonzern zu beziehen. Also, dass diese dann getilgt werden könnten, ohne, dsss diese Verbindlichkeiten nur einer bestimmten Immobilie zuordnet sind.
Das würde den grosen Vorteil haben, dass man dann Verkäufe und somit eben Tilgungen vornehmen kann, ohne diese hohen Vorfälligkeitsentschädigunen zu zahlen. Grundsätzlich wäre das machbar und auch bei voller grundbuchlicher Absicherung. Nur wollen die Banken das mitmachen, zumal sie ja gerade gut an den Vorfälligkeitsentschädigungen verdienen. Glaube diese Zahlungen waren der grosse Hemmschuh für Gagfah auch in 2011 viel bessere Zahlen präsendieren zu können.

Der Grossteil der Verbindlichkeiten sollte über 20 Jahre festgeschrieben werden. Kleine Häusslebauer, mit guter Bonität und innerhalb des 60%igen Beleihungswertes zahlen da zur Zeit 3,3 bis 3,8 % je nach Bank. Meine Sparkasse bietet maximal 10 Jahre an- nur mal so nebenbei.

Die Frage ist, bekommt Gagfah auch zu diesen Konditionen das Geld! Ist die Sicherheit die Gagfah für die bank bietet, zum einen als AG, als Unternehmen und zum anderen an den Immobilienwerten, genauso gut oder gross, wie die eines "normalen" Häuslebauers?

Meine, da schneidet die Gagfah klar schlechter ab. Der durchschnitliche private Mensch, wird mehr arbeiten, sich einschränken, sparen wo es nur geht um sein haus zu behalten.
Dazu kommt, dass Einfamilienhäuser wohl immer einen Markt haben werden und in gewissem Umfang auch immer nachgefragt werden würden - wenn es ganz schlimm kommt, dann von jetztigen Mietern in Geschosswohnungen.

Aber wie ist es mit der preisstabilität und ständigen Vermietbarkeit von Geschosswohnungen? Von Wohnungen in mässiger oder gar eher schlechter Qualtiät in sehr mässiger lage?

Wie sieht es da für viele Wohnungen in 10, 15 oder 20 Jahren aus?

Das können wir schwer vorhersagen. Auch alle Schätzungen über diesen langen Zeitraum haben extrem viel Ungewissheit in sich.

Ich glaube, dass es schwer wird für Gagfah sich über 20 Jahre zu 4 % zu finanzieren. Ob dann für 15, 10 oder 5 Jahre?
Für 5 Jahr wohl sicherlich, aber da ist das Risiko der Existenz oder Pleite zu gross, wenn die Zinsen auch nur um 1,5 % steigen. Das würde wohl früher oder später das aus für das Geschäftsmodell von Gagfah bedeuten.

Und die allgemeinen Marktzinsen über 10 und 15 Jahren sind nur etwa jeweils 0,15 bis 0,55 unter den 20jährigen!

Bei Gagfah läuft schon sehr viel auf Kante! Und nur weil man zur Zeit eine extreme Niedrigzinsphase hat, sind die Chancne für Gagfah nicht so schlecht.
Würde meinen Zinssätze haben, die vor 3 ,oder auch vor 6 Jahren noch fast jeder für jetzt prognostiziert hatte, könnte Gagfah seine Zinsen nicht mehr aus den Mieteinnahmen zahlen.
Damit wäre früher oder späöter das Ende von Gagfah besiegelt und ganz bestimmt nicht mit einer hohen Ausschüttung an die Aktionäre!

Es geht in der Tat, höchstwahrscheinlich um das langfristige Bestehen der Gagfah!

Eine Einigung allein über ein neues Darlehen bringt wenig bis gar nichts. Der Zinssatz und die Dauer der Darlehsnfestschreibung inkl. der Zinsen ist das einzig wichtige Punkt!

[imo2012]

wohnungsmarkt ist super im moment
gerade ne frau am tel welche weinte weil sie scchon 14 monate eine einzimmer wohnung sucht und nichts bekommt
hab ich euch heute schon gesagt das wohnungen aktuell wie geschnitten brot ueber den ladentisch gehen? :-) :-)
am wochende gehe ich grillen mit meinen mietern
die freuen sich sicher ueber kostenlos fleisch und bier

[atze50]

Zitat von atze50: ok verstehe das Problem mit den Zinskosten.

Momentan könnte sich Gagfah wahrscheinlich unter 4% refinanzieren, ich würde auf 3% bis 3,5% tippen.

aber muss man nicht berücksichtigen dass Gagfah ja auch durch Verkäufe Einnahmen hat? - hier spielt doch der NAV dann eine Rolle. (Würde Gagfah alle Immobilien zu Marktpreisen verkaufen, könnten sie ja alle Schulden zurückzahlen u. es würde ein Wert v. ca. 12,- EUR pro Aktie übrigbleiben)

Die Frage ist noch wie viel die Immos der Gagfah tatsächlich Wert sind. Wenn man die Verkäufe aus 2011 anschaut haben die Ihre Wohnungen im Schnitt für 51.124,- EUR verkauft, einen Teil sogar für nur rd. 23.200,- EUR. Das wäre in der Tat zu wenig...

[imo2012]

laut gb2011 wurden alle verkaufe im schnitt ueber buchwert gemacht

[imo2012]

nur zur info vor 5 monaten als es eigentlich bei gagfah fundamental wie heute ist hat commerzbank kursziel 3,5 ausgerufen aktuell 8,0

[dogstar]

Ich bin zwar investiert und habe daher Interesse an steigenden Kursen, aber was ist das für eine Logik?

Wieso müsste es statistisch eine Aufwertung von 320 Mio geben? Das hängt doch immer vom Vergleichswert ab...

[dogstar]

Es müssen 45 Mio Einmaleffekte in 2011 berücksichtigt werden!!!

[imo2012]

Zitat von dogstar: Ich bin zwar investiert und habe daher Interesse an steigenden Kursen, aber was ist das für eine Logik?

Wieso müsste es statistisch eine Aufwertung von 320 Mio geben? Das hängt doch immer vom Vergleichswert ab...

immopreise sind 2011 ca 5% gestiegen
gagfah hat diese entwicklung aber nicht im bewertungsmodell

[imo2012]

so die klage ist nun 100% vom tisch
nun noch nerefi und 10 euro wir kommen

[DJHLS]

Zitat von imo2012: so die klage ist nun 100% vom tisch
nun noch nerefi und 10 euro wir kommen

Kannst Du uns bitte mal mit diesem dämlichen Spam verschonen? Felt ja nur noch Dein Standardsatz, Deine Wohnungen würden sich wie geschnitten Brot vermieten.

Erzähl das doch bitte Deinem Bäcker oder sonst wem.

Selbst wenn die Refinanzierung zum gleichen Zinssatz wie bisher geschafft würde, bleibt gagfah nun einmal ertragsschwach und die Börse interessiert sich eben mehr dafür, welchen Ertrag ein Investment bringt, als welchen Wert es theoretisch haben sollte.

[dogstar]

Zitat von imo2012:

Zitat von dogstar: Ich bin zwar investiert und habe daher Interesse an steigenden Kursen, aber was ist das für eine Logik?

Wieso müsste es statistisch eine Aufwertung von 320 Mio geben? Das hängt doch immer vom Vergleichswert ab...

immopreise sind 2011 ca 5% gestiegen
gagfah hat diese entwicklung aber nicht im bewertungsmodell

[dogstar]

Zitat von imo2012:

Zitat von dogstar: Ich bin zwar investiert und habe daher Interesse an steigenden Kursen, aber was ist das für eine Logik?

Wieso müsste es statistisch eine Aufwertung von 320 Mio geben? Das hängt doch immer vom Vergleichswert ab...

immopreise sind 2011 ca 5% gestiegen
gagfah hat diese entwicklung aber nicht im bewertungsmodell

ja aber das sagt doch nichts. Wenn Gagfah die Wohnungen zB immer schon überwertet hat, dann kann das sehr wohl auseinanderfallen.

Im Übrigen bewertet Gagfah die Cashflows. Wenn sich die Wohnungspreise von den Mieten entkoppeln, ist der Effekt zwangsläufig.

[hannes24]

Zitat von DJHLS:

Zitat von imo2012: so die klage ist nun 100% vom tisch
nun noch nerefi und 10 euro wir kommen

Kannst Du uns bitte mal mit diesem dämlichen Spam verschonen? Felt ja nur noch Dein Standardsatz, Deine Wohnungen würden sich wie geschnitten Brot vermieten.

Erzähl das doch bitte Deinem Bäcker oder sonst wem.

Selbst wenn die Refinanzierung zum gleichen Zinssatz wie bisher geschafft würde, bleibt gagfah nun einmal ertragsschwach und die Börse interessiert sich eben mehr dafür, welchen Ertrag ein Investment bringt, als welchen Wert es theoretisch haben sollte.

Lieber Kollege ertragsschwach bezüglich der 6€ bei 0,73€ Verdienst Entschuldigung das war wohl ein Witz.
Bzg. des Goingpublic zu 19,xy€ trifft das sicher zu!
Wiederhole mich leider wer dort kaufte war doof und schlecht beraten

[atze50]

man muss sich das Portfolio von Gagfah schon genau anschauen. Es sind bestimmt einige Schrott-Wohnungen dabei. Wie gesagt, 2011 wurden einige Wohnungen f. 23.000,- EUR verkauft (das spricht für sich).

Da es ca. 5% Leerstand gibt, würde ich das so interpretieren dass diese 5% Leerstand der absolute Schrott sind u. nicht mehr bewohnbar sind.

[spreadit]

Zitat von gate4share: Ich glaube, dass es schwer wird für Gagfah sich über 20 Jahre zu 4 % zu finanzieren. Ob dann für 15, 10 oder 5 Jahre?
Für 5 Jahr wohl sicherlich, aber da ist das Risiko der Existenz oder Pleite zu gross, wenn die Zinsen auch nur um 1,5 % steigen.

4 % für 20 Jahre ist absolut illusorisch.
Dafür kriegt man im besten Fall eine 7 Jahres-Finanzierung, vermutlich eher eine 5-J.Fin.
Allein der Spread zwischen 20-J u. 5-J Swap liegt bei knapp 1%. Den muss man also immer noch mit einrechnen.
Realistisch für 20 Jahre wären wohl eher 4,75 - 5%.

Die Finanzierung bis 2012 war nach Aussage auf der Telco vor allem deshalb so teuer, weil das finanzierte Portfolio einen Leerstand von ca. 13% aufweist, was sich wiederum negativ auf den Zinsdeckungsgrad auswirkt.
Da muss sich eben auch eine Gagfah mal mit 5,19% zufrieden geben.

Ihr dürft nicht vergessen, dass aufgrund verschärfter Eigenkapitalvorschriften die Banken auch nicht mehr so günstig und einfach finanzieren.
Da gibt es mittlerweile auch genügend interne Vorschriften, die eine günstigere Darlehensvergabe unmöglich machen können.
Und bei relativ hohem Leerstand und schlechtem ICR wirkt sich das nun mal auf die Marge aus.

Generell bin ich zuversichtlich, dass Gagfah in diesem oder im nächsten Jahr die Refinanzierung erfolgreich sichern kann. Grundsätzlich sind deutsche Darlehen bei Investoren äußerst beliebt.

Es muss sich noch einiges an den Rahmenbedinungen ändern. Objekte mit hohem Leerstand und/oder zu hohem LTV müssen erst verkauft werden, bevor man attraktive Finanzierungspakete schnüren kann. Die Nachfrage danach ist auf jeden Fall vorhanden.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.936.737 von atze50 am 21.03.12 17:38:56

5% Leerstand Atze hast Du selbst Immobilien, ich schon habe auch einige % Leerstand bedingt durch Renovierungen, Neuvermietungen oder Verkauf.
5% ist definitiv nicht viel. Natürlich kostet das richtig Geld und jeder Punkt bringt Mio. € bei der Gag.

[DJHLS]

Zitat von hannes24:

Zitat von DJHLS: ...

Kannst Du uns bitte mal mit diesem dämlichen Spam verschonen? Felt ja nur noch Dein Standardsatz, Deine Wohnungen würden sich wie geschnitten Brot vermieten.

Erzähl das doch bitte Deinem Bäcker oder sonst wem.

Selbst wenn die Refinanzierung zum gleichen Zinssatz wie bisher geschafft würde, bleibt gagfah nun einmal ertragsschwach und die Börse interessiert sich eben mehr dafür, welchen Ertrag ein Investment bringt, als welchen Wert es theoretisch haben sollte.

Lieber Kollege ertragsschwach bezüglich der 6€ bei 0,73€ Verdienst Entschuldigung das war wohl ein Witz.
Bzg. des Goingpublic zu 19,xy€ trifft das sicher zu!
Wiederhole mich leider wer dort kaufte war doof und schlecht beraten

Klar, das Management sucht sich die Kennzahl, die ihm am besten paßt.

Als Investor interessiert den Markt und als Fremdkapitalgeber die Bank aber nicht ein selbstdefiniertes FFO, sondern bilanzierte Ergebnisse und Cashflows.

Und angekommen in dieser harten Realität sehen wir im Q3:
Ergebnis je Aktie: -0,07
Liquiditätswirksame Veränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsäquivalente: -198,5 Mio.

An dieser Stelle enden die Träumereien von 12,x NAV und FFO 0,49 EUR.

Wer in grauer Vorzeit mal beim IPO gezeichnet hat, interessiert sowieso nur noch denjenigen selbst. interessant ist die Gegenwart und die Zukunft. Und die Gagfah hat nun einmal bewiesen, dass sie nur mittels massiven Aktienrückkäufen den Kurs ein wenig näher an den Buchwert bringen kann, aber da ist ihr dann auch die Luft ausgegangen.

Die operative Ertragsschwäche kann die Gagfah offenbar nicht in den Griff bekommen und hat auch keinen Plan dafür.

Wenn wenigstens der Leerstand höher wäre, könnte man die hoffnung darauf setzen, den Leerstand zu senken und dadurch die Erträge zu erhöhen, aber da ist kaum Potentzial. Bei Mietsteigerungen hält sich die Gagfah auch unterhalb der Inflationsrate.

Cashburner wie Gagfah (-198,5 Mio.!) ohne Wachstum notieren typischerweise unterhalb des Buchwerts.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.936.855 von DJHLS am 21.03.12 17:53:25

Das ist doch Quarck: FFO ist nach IFFS definiert und zudem bedeutet dass insbesonderer das die Abschreibungen auf die Immobilien nicht berücksichtigt werden.
Zudem ist das keine Größe des Managment sonder des Kapitalmarktes.
Nur weil aus angst früh unter 5 Euro verkauft wurde, gibt es keinen Grund unsachlich aktien herunterzureden.

[DJHLS]

Zitat von 007coolinvestor: Das ist doch Quarck: FFO ist nach IFFS definiert und zudem bedeutet dass insbesonderer das die Abschreibungen auf die Immobilien nicht berücksichtigt werden.
Zudem ist das keine Größe des Managment sonder des Kapitalmarktes.
Nur weil aus angst früh unter 5 Euro verkauft wurde, gibt es keinen Grund unsachlich aktien herunterzureden.

Lies doch einfach im Q3. Aber was soll's, ich gebe gerne mal kostenlose Nachhilfe:
"Funds from Operations (FFO) ist eine nicht nach IFRS ermittelte Finanzkennzahl, die vom konzern-Management zur Darstellung der in fortzuführenden Geschäftsbereichen erwirtschafteten Finanzmittel verwendet wird. (...) Die Berechnung des FFO durch Gagfah kann sich von der anderer Unternehmen unterscheiden, weswegen die Vergleichbarkeit möglicherweise begrenzt ist."

kannst Du lesen? Was davon hast Du nicht verstanden?

Ich habe Gagfah-Aktein bisher ziemlich erfolgreich getraded und halte eine eine Position, mit deren Größe ich zufrieden bin. Gibt ja noch genug andere und tlw. schönere Immobilienwerte.

Deine Unterstellung, ich würde Aktien unsachlich herunter reden, weil ich aus Angst früh unter 5 Euro verkauft hätte, sagt genug über Dich aus. du greifst halt lieber zu Unterstellungen, als Dich mit den Angaben im Q3 auseinanderzusetzen.

[handyweb]

Die Landesdirektion Dresden hat den Vergleich nun auch abgesegnet, also alles in trockenen Tüchern .

Gibts denn schon Infos wie die 270Mio die im April auslaufen refinanziert werden?

[36510]

Zitat von DJHLS: Gibt ja noch genug andere und tlw. schönere Immobilienwerte.

Welche zum Beispiel?

[imo2012]

Zitat von handyweb: Die Landesdirektion Dresden hat den Vergleich nun auch abgesegnet, also alles in trockenen Tüchern .

Gibts denn schon Infos wie die 270Mio die im April auslaufen refinanziert werden?

5% 1 jahr

[imo2012]

wie gesagt nav steigt und immo rennt wie sau aktuell

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.937.883 von imo2012 am 21.03.12 20:23:54

Otto-Normalverbraucher (solide) bezahlt aber wesentlich weniger.

Kollegen, das ist deutlich.

So besonders kann Gagfah bei diesem Zins nicht geratet sein.

[imo2012]

Zitat von hermie01: Otto-Normalverbraucher (solide) bezahlt aber wesentlich weniger.

Kollegen, das ist deutlich.

So besonders kann Gagfah bei diesem Zins nicht geratet sein.

problem ist bei heidenheim der hohe leerstand deswegen der zinsaufschlag ausserdem war zu dem zeitpunkt noch woba klage im raum

bei meinem letzten haus hab ich 3.6% bekommen bei 15 jahre ohne ek

das sollte bei gagfah auch moeglich sein

[Beilagenfresser]

Zitat von DJHLS:

Zitat von imo2012: so die klage ist nun 100% vom tisch
nun noch nerefi und 10 euro wir kommen

Kannst Du uns bitte mal mit diesem dämlichen Spam verschonen? ...

Es bezog sich wohl auf diese neue Info: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2012-03/23050860…

[atze50]

und wieso gehts heut runter?

[atze50]

oh man die Gagfah fällt ja wie ein Stein...

[Silberpfeil1]

Es gibt Gerüchte, daß zunehmend "geschnitten Brot" auf den deutschen Markt strömt und das Binnenangebot verwässert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.936.783 von spreadit am 21.03.12 17:43:44

Spreadit:
4 % für 20 Jahre ist absolut illusorisch.
Dafür kriegt man im besten Fall eine 7 Jahres-Finanzierung, vermutlich eher eine 5-J.Fin.
Allein der Spread zwischen 20-J u. 5-J Swap liegt bei knapp 1%. Den muss man also immer noch mit einrechnen.
Realistisch für 20 Jahre wären wohl eher 4,75 - 5%.

Kenne weder deine Quellen nicht!

Fakt ist, dass Banken für den "normalen Häuslebauer" - im 10 jährigen Bereich um 3,00 % anbieten -teiwleise sogar schon ab 2,70 und im 20jährigen Bereich ab 3,15 - im Schnitt eher 3,35.
Hier ist die Differenz nur 0,35!7

Nach zulesen , bei allen Vergleichslisten!

Mich selber hat es sehr überrascht, dass die Spreizung so klein ist!

Aber auch wenn man 1 % mehr zahlen müsste für 20 Jahre Festschreibung, als für eine 10 jährige, halte ich das für die bessere Wahl.

Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Sorry, Spreadit, wo nimmst du deeine Zahlen her?

Meine sind aus den Vergleichen.
Einfach Baugeldvergleich eingehen, da gibt es zig Seiten und die sinid alle nicht so unterschiedlciih. Meine, hier gennannten Durchschnittssätze sind da zu finden!

[Magictrader]

Aktien falls allgemein heute, daher auch Gagfah 2 bis 3% down. Dennoch steht Gagfah besser da, als noch vor ein paar Wochen.

[imo2012]

warum wirdeuroshop zu fast 100% nav gehandelt
warum zaubert euroshop 2% aufwertung

ich kann mir nicht erklaeren warumgagfah jedes quartal abwertet wo doch die immo preise explodieren

[Randfontein]

Könnte es sein, dass Gagfah mal hemmungslos überbewertet hat und man jetzt langsam zur Realität zurückkehren muss?

[spreadit]

Zitat von gate4share: Spreadit:
4 % für 20 Jahre ist absolut illusorisch.
Dafür kriegt man im besten Fall eine 7 Jahres-Finanzierung, vermutlich eher eine 5-J.Fin.
Allein der Spread zwischen 20-J u. 5-J Swap liegt bei knapp 1%. Den muss man also immer noch mit einrechnen.
Realistisch für 20 Jahre wären wohl eher 4,75 - 5%.

Kenne weder deine Quellen nicht!

Fakt ist, dass Banken für den "normalen Häuslebauer" - im 10 jährigen Bereich um 3,00 % anbieten -teiwleise sogar schon ab 2,70 und im 20jährigen Bereich ab 3,15 - im Schnitt eher 3,35.
Hier ist die Differenz nur 0,35!7

Nach zulesen , bei allen Vergleichslisten!

Mich selber hat es sehr überrascht, dass die Spreizung so klein ist!

Aber auch wenn man 1 % mehr zahlen müsste für 20 Jahre Festschreibung, als für eine 10 jährige, halte ich das für die bessere Wahl.

Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Sorry, Spreadit, wo nimmst du deeine Zahlen her?

Meine sind aus den Vergleichen.
Einfach Baugeldvergleich eingehen, da gibt es zig Seiten und die sinid alle nicht so unterschiedlciih. Meine, hier gennannten Durchschnittssätze sind da zu finden!

Das Problem ist, dass du Äpfel mit Birnen vergleichst.
Du kannst einen Otto-Häuslebauerkredit nicht mit einem Immobiliendarlehen für Portfolien im zwei- bis dreistelligen Mio. Bereich vergleichen.
Für Otto-Häuslebauer haben Banken auch wieder ganz andere Budgets und Anforderungen. Bei Privatpersonen lässt sich notfalls auch noch das Gehalt pfänden. Wenn ein Unternehmen pleite geht, sind die Möglichkeiten der Banken beschränkt.
Ein weiterer entscheidender Unterschied ist, dass bei den Vergleichsportalen für Otto-Häuslebauer immer nur die Konditionen für Ratenkredite, also Kredite mit laufender Tilgung, angegeben werden.
Im institutionellen Darlehensgeschäft sind solche Ratenkredite eine absolute Ausnahme. Hier wird in der Regel nach Ablauf der Darlehensfrist auf einmal voll getilgt oder eben prolongiert.
Das alles hat natürlich Auswirkungen auf den Zinssatz.

Die Zinsswaps findest du z.B. auf Bloomberg oder dbmarkets. Diese bilden bei langfristigen Finanzierungen i.d.R. die Zinsbasis bei Darlehen.

[spreadit]

Zitat von imo2012: ich kann mir nicht erklaeren warumgagfah jedes quartal abwertet wo doch die immo preise explodieren

Ahja. Explodieren also. Deswegen wird in bestimmten Stadtteilen Berlins sogar schon zurückgebaut, also Gebäude abgerissen, weil der Leerstand so hoch ist.
Wie du siehst, ist es alles eine Frage der Lage. Verallgemeinern lässt sich deine unqualifizierte Aussage jedenfalls nicht.

[handyweb]

@gate:
Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Gagfah wird mit Sicherheit teurer finanzieren müssen, als der "Durchschnittsbürger" ... denn dieser hat in der Regel noch ein Arbeitseinkommen und haftet persönlich. Gründe mal eine GmbH, nimm 30K als Eigenkapital und Versuche dann für 150K ein Immoblie zu kaufen - von der Bank also 120K finanziert zu bekommen. Mit großer Wahrscheinlichkeit wollen die zusätzliche Sicherheiten haben, um auch noch einigermaßen günstige Konditionen zu gewähren.

[atze50]

Gagfah kommt sicherlich mit unter 4% hin, eher sogar niedriger...

[Silberpfeil1]

Zitat von handyweb: @gate:
Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Gagfah wird mit Sicherheit teurer finanzieren müssen, als der "Durchschnittsbürger" ... denn dieser hat in der Regel noch ein Arbeitseinkommen und haftet persönlich. Gründe mal eine GmbH, nimm 30K als Eigenkapital und Versuche dann für 150K ein Immoblie zu kaufen - von der Bank also 120K finanziert zu bekommen. Mit großer Wahrscheinlichkeit wollen die zusätzliche Sicherheiten haben, um auch noch einigermaßen günstige Konditionen zu gewähren.

Das wiederum wirft die Frage auf, wie imo2012 seine Immobilienaquisitionen zu den angeblichen Konditionen durchbekommt.

Denn wenn die Banken eines kennen, dann Klumpenrisiko und Dominoeffekt.

[spreadit]

Zitat von atze50: Gagfah kommt sicherlich mit unter 4% hin, eher sogar niedriger...

Mensch atze50, was bringt es denn solche (unbegründeten) Behauptungen in den Raum zu stellen?

[imo2012]

Zitat von Silberpfeil1:

Zitat von handyweb: @gate:
Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Gagfah wird mit Sicherheit teurer finanzieren müssen, als der "Durchschnittsbürger" ... denn dieser hat in der Regel noch ein Arbeitseinkommen und haftet persönlich. Gründe mal eine GmbH, nimm 30K als Eigenkapital und Versuche dann für 150K ein Immoblie zu kaufen - von der Bank also 120K finanziert zu bekommen. Mit großer Wahrscheinlichkeit wollen die zusätzliche Sicherheiten haben, um auch noch einigermaßen günstige Konditionen zu gewähren.

Das wiederum wirft die Frage auf, wie imo2012 seine Immobilienaquisitionen zu den angeblichen Konditionen durchbekommt.

Denn wenn die Banken eines kennen, dann Klumpenrisiko und Dominoeffekt.

lautbank brauche ichfuer die naechsten deals 10%ek bei 10 jahren volltilgung
naja mal sehen was ich so 321 meins schiessen kann

[atze50]

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[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.941.545 von imo2012 am 22.03.12 15:23:32

Mit welcher Bank machst Du Deine Finanzierungen? Die Konditionen dort scheinen mir ja recht gut zu sein .

[spreadit]

Zitat von imo2012: lautbank brauche ichfuer die naechsten deals 10%ek bei 10 jahren volltilgung
naja mal sehen was ich so 321 meins schiessen kann

Und als Sicherheit?

[imo2012]

im focus wieder fetter bericht ueber explodierende mieten und immopreise seit 2010

dasgagfah aber seit 2009 jedes quartal stumpfsinnig abwertet ja klar das soll mal einer verstehen

[imo2012]

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[imo2012]

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[Paral]

Zitat von imo2012: im focus wieder fetter bericht ueber explodierende mieten und immopreise seit 2010

dasgagfah aber seit 2009 jedes quartal stumpfsinnig abwertet ja klar das soll mal einer verstehen

Die Preise ziehen an, aber nur zäh, in der Gagfah Klasse. Bei Neubauten oder 20-jährigen Wohnungen geht die Post ab.
Es ist nicht bekannt, welche Politiker demnächst regieren. Irgendwie müssen die teuren Wohnungen ja gefült werden. Das geht am besten, wenn man die alten so mit Auflagen belastet, dass sich Instantsetzen nicht mehr rechnet.
Ich glaube, das ist die Befürchtung bei Einfachstwohnungen. Die Mieten steigen. Ja. Der Wert nicht unbedingt.

[imo2012]

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[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.941.545 von imo2012 am 22.03.12 15:23:32

Man sieht, auch Banken können lesen und rechnen.

Würden wir als Bank bei einem Kreditnehmer günstig egEld geben, der

- vor 3 Jahren Geld, das er von der Instandhaltung abgezwackt hat
mit Dividenden verballert hat und teilweise mit verlotterten
Wohnugen an den Pranger gestellt wird

- dann werden Aktien zurückgekauft, anstatt ganz einfach zu tilgen.
Den Effekt mit höherem NAV kann man nun mit der Lupe suchen

- Dresden reicht als Stichwort zusammen mit Brennan

- Richtiges Geld verdient wird hier nicht

Als Banker würde ich den einen Satz für Risiko draufknallen und gut ist.
Und so oder so ähnlich läuft es eben.

[imo2012]

unter dem strich war 2011
ffo solide
nav 12,70 aktuell
refi sollte nun klappen

aus dem bauch heraus wuerde ich sagen der bestand sollte aufgewertet werden warum dies nicht passiert liegt wohl an dem dcf welches traege ist

nicht vergessenim q4 wurde der leerstand gut abgebaut was sehr positiv ist

gagfah sollte erst wieder div bezahlen nqch der refi und nach dem ende der verkaufsprogramms damit sich endlich mal zahlen stabilisieren

durch den hohen ffo macht auch weiterer ark viel sinn

allerdings halte ich die gl von gagfah fuer amateure

immerhin hat mir dieser negative newsflow zu sehr vielen guenstigen gagfah aktien verholfen

[deepvalue]

Zitat von imo2012: immerhin hat mir dieser negative newsflow zu sehr vielen guenstigen gagfah aktien verholfen

Imo, verschone uns bitte mit Deinen halbwahren/falschen Aussagen. Du hattest uns doch gerade in den letzten Tagen mitgeteilt, daß Du aufgrund Deines Wertpapierkredites über 80.000 Euros keine Gagfah-Aktien mehr kaufen könntest.

Du versuchst GAGFAH mit so vielen halbgaren und falschen Aussagen zu pushen, daß ich mir bald Sorgen um Dein Haftungsrisiko (Kaufempfehung....) mache.

Die ständigen Herabstufungen des NAV sind übrigens ganz logisch. GAGFAH hat in der Vergangenheit halt viel zu optimistische Planungsannahmen im DCF gemacht (insbesondere Instandhaltung). Da die Realität weniger toll ausfällt, als von GAGFAH ggü. dem WP geäußert muß nun der NAV reduziert werden. Die Einigung auf höhere Instandhaltungsaufwendungen in Dresden dürften m.E. den NAV weiter belasten.

Keine Empfehlung nur meine Meinung

[imo2012]

Zitat von deepvalue:

Zitat von imo2012: immerhin hat mir dieser negative newsflow zu sehr vielen guenstigen gagfah aktien verholfen

Imo, verschone uns bitte mit Deinen halbwahren/falschen Aussagen. Du hattest uns doch gerade in den letzten Tagen mitgeteilt, daß Du aufgrund Deines Wertpapierkredites über 80.000 Euros keine Gagfah-Aktien mehr kaufen könntest.

Du versuchst GAGFAH mit so vielen halbgaren und falschen Aussagen zu pushen, daß ich mir bald Sorgen um Dein Haftungsrisiko (Kaufempfehung....) mache.

Die ständigen Herabstufungen des NAV sind übrigens ganz logisch. GAGFAH hat in der Vergangenheit halt viel zu optimistische Planungsannahmen im DCF gemacht (insbesondere Instandhaltung). Da die Realität weniger toll ausfällt, als von GAGFAH ggü. dem WP geäußert muß nun der NAV reduziert werden. Die Einigung auf höhere Instandhaltungsaufwendungen in Dresden dürften m.E. den NAV weiter belasten.

Keine Empfehlung nur meine Meinung

die ltzten 10000 hab ich noch aus frust fuer 3,85 gekauft
die anderen 90000 schnitt 2,50 oder sowas
aktuell hab ich noch ca.100000 euro buypower aber wegen dem hohen leverage waere es dann kritisch fuer pullbacks
hab schon wegen margin call bei saf 6000 euro verloren

[hermie01]

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[imo2012]

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[hannes24]

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[imo2012]

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[imo2012]

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[Silberpfeil1]

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[Silberpfeil1]

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[atze50]

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[imo2012]

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[DJHLS]

Zitat von imo2012: nav und ffo sind die wichtugsten daten fuer betongold

Schwachsinn. FFO sagt ohne LTV gar nichts aus.

[imo2012]

im ffo ist indirekt das ltv includiert

[atze50]

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[imo2012]

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[DJHLS]

Zitat von imo2012: im ffo ist indirekt das ltv includiert

Lies Dir die im Quartalsbericht der Gagfaf wiedergegebene Definition ihrer FFO durch.

Eigentlich kannst Du aber gar nicht so blöde sein, um hier immer wieder den gleichen Fehler zu machen. Bleibt nur übrig, dass Du hier bewußt lügst.

Wie auch immer: FFO inkludiert weder direkt noch indirekt das LTV. Wem das nicht klar ist, ist nicht zu helfen.

[imo2012]

heute war der ltzte tag wo man noch unter 6 euro kaufen konnte

[imo2012]

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[Silberpfeil1]

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[Erdman]

Zitat von imo2012:

Zitat von deepvalue: ...

Nun, das waren wohl die auch noch gegen Bargeld gekauften Bewertungsgutachten der Immobilien durch sogenannte "unabhängige" Expertisen-Firmen (Namen stehen in den GB).
Diese bewerteten lange zu hoch, auch damit die Manager, die die Expertisen vergeben, dann gute Boni bekamen. Auch ein Grund der Immobilienblase.

Und als dann die "Anschisse" von den Grossaktionâren und Banken und den Aufsichtsbehörden kamen, wurden die "bestmöglichen" Wertansâtze eben am unteren Rand der Bewertungsspanne angesetzt.

Beides hilft übrigens einigen Spekulanten zu Riesengewinnen.
Denn wer Rechnen kann, kann sich die NAV auch selbst ermitteln. Die Marktwerte für Wohnungsmassenware sind ja für fast alle Städte bekannt, ebenso die qm Mieterlöse der Gagfah.

[imo2012]

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[Silberpfeil1]

Jetzt verstehe ich.

Du kaufst Ruinen, läßt dann die leerstehenden guten Objekte abreißen, damit die "Mieter vom Amt" dann wie geschnitten Brot zu Dir kommen?

Bezug zur Gagfah:

Gagfah hat heute Plus gemacht.

[imo2012]

Zitat von Silberpfeil1: Jetzt verstehe ich.

Du kaufst Ruinen, läßt dann die leerstehenden guten Objekte abreißen, damit die "Mieter vom Amt" dann wie geschnitten Brot zu Dir kommen?

Bezug zur Gagfah:

Gagfah hat heute Plus gemacht.

nicht ganz meine guten hauser verkaufe ich an gagfah damit die mal richtig zu ruinen verkommen

am ende kaufe ich die als ruinen wieder zurueck and mach die mit dem amt wieder voll

[007coolinvestor]

Meine güte sind hier Sinner unter wegs ! Entweder weil diese Selbstdarsteller sind oder wie Sie auf solche Selbstdarsteller reagieren.

Es wäre prima wenn man sich mit Gagfah wieder beschäftgen würde.

[Silberpfeil1]

Meine guten Hauser dürfen gerne bei mir hausen bleiben. Im übrigen betreibe ich keinen Hauserhandel.

Bezug zur Gagfah:

Ich gehe von weiter steigenden Kursen bei Gagfah aus.

[Nissie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.948.961 von 007coolinvestor am 23.03.12 19:39:44

da kann ich Dir uneingeschränkt zustimmen.

[imo2012]

gagfah hat ernorme defizite in mieterhoehungen
die holen ja nicht einmal die inflation rein
komme mir ja fast schon als samariter vor als shareholder

wenn man sich den gb11 ansieht stellt man fest das gagfah kaum marktuebliche mieten erzielt

solange gagfah keine div zahlt sollen die weiter ark machen um den ffo virtuell zu verdopeln

die buchwerte von gagfah erscheint mir 800mio zu wenig weil die verkaufe regelmaessig 10% ueber buch sind

haben wir dann einen market nav von 17 eur?

[deepvalue]

Anbei ein interessanter Artikel zu dem Verkauf eines Wohnungsportfolios:
1. Es besteht gegenwärtig eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilienpaketen auch über einige hundert Mio. Euro.
2. Eine syndizierte Finanzierung wie bei GAGFAHs Großkredit 2013 kann auch schief gehen und zu einem Totalverlust der Aktionäre führen (wie bei dem TOR-Portfolio). Hoffentlich kommen wir nicht zu einer derartigen Situation. Ganz ausschließen kann es vor Abschluß der Refinanzierung leider keiner (auch nicht Imo).

http://www.property-magazine.de/benson-elliot-erwirbt-deutsc…

[imo2012]

gagfah hat solidencashflow
die preise ziehen bundesweit an
ich erwarte keinerlei probleme mit der refi

[Silberpfeil1]

Coolinvestor,

natürlich hast Du nicht ganz unrecht, aber einfach mal bleiben.

Es ist Wochenende - und keine 2 Tage her, da Dir hier jemand höflich erklärt hat, wie der FFO bei Gagfah berechnet wird. Was meinst Du wie mich das genervt hat. Im Klartext: Überhaupt nicht.

Was ich interessant finde ist, daß hier viele Investierte selber Immobilien ihr Eigen nennen. Und daraus ergibt sich der Gedankenkonflikt der Abwägung:

Ist es mir lieber, eine Immobilie selbst bewirtschaften und letztlich kontrollieren zu können, auch wenn ich evtl. eine höhere Quote Anschaffungskosten / Verkehrswert hinnehmen muß, oder erwerbe ich Gagfah-Aktien, bei denen ich mich um "nichts" zu kümmern brauche, evtl. einen günstigeren Erwerb und auf die unternehmerische Beteiligung limitiertes Risiko habe, dafür aber eben so gut wie keinen Einfluß auf die Verfolgung und das Erreichen der Unternehmensziele habe.

[5002]

deepvalue, "deswegen" sollten Dividenden bis minimum Neufinanzierung defakto nicht statt finden und man sollte versuchen bis dahin eine vernünftige Anzahl an Wohneinheiten zu verkaufen. Selbst etwas unter Buchwert sollte uns helfen, damit wir von dem Risiko Schuldenberg etwas runter kommen

[imo2012]

ich hoffe das es bald newsflow zur woba refi gibt
realistisch sollte das nunin in trockenen tuechern sein
gagfah sollte auch der spielraum von mieterhoehungen der woba voll ausnutzen

gerade bei mieter vom amt bringt soziale ruecksicht nichts

[deepvalue]

Zitat von 5002: deepvalue, "deswegen" sollten Dividenden bis minimum Neufinanzierung defakto nicht statt finden und man sollte versuchen bis dahin eine vernünftige Anzahl an Wohneinheiten zu verkaufen. Selbst etwas unter Buchwert sollte uns helfen, damit wir von dem Risiko Schuldenberg etwas runter kommen

5002. Du hast natürlich absolut recht und wie schon früher geschrieben macht GAGFAH genau das im Moment. Mir ging es nur darum insbesondere den Aussagen einer Person zu widersprechen, für die die Refi bereits gelaufen ist. M.E. sollte die Verschuldung um mindestens 1 Mrd. Euro reduziert werden.

[imo2012]

bittenicht vergessen gagfah hat ca 100mio sondergewinn in den ark gesteckt
das ist aber irgendwie untergegangn
in der zeit wo alle immo mit ke verwaessern hat gagfah von 228mio auf 206mio reduziert

da wurde quasi ueber 200mio nav kapital gewonnen


da wir ambeginn einer immo boomphase sowie inflation sind koemnte gagfah bei ner guten refi kurs auf die 20 euro nehmen

[imo2012]

um mal das potential zu erklaeren

gagfah hat 9300 units in hamburg a 5,50
laut gb11 ist der marketpreis 6,80
laut immowelt (was wirklich bezahlt wird) ist aktuell eher 10 euro/qm angesagt
gagfah sollte mal langsam die 20% alle 3 jahre auspacken

[Nissie]

platzt bald die Immo-Blase?

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

[imo2012]

!

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[imo2012]

bah hab voll die depri phase
irgendwie kommt mir es vor immo ist zu langsam
gagfah wird auch noch 1-2 jahre rumgurken bevor ich dividende sehe

[imo2012]

im handelsblatt gerade wieder top news wegen inflation
aber klar gagfav wird weiter jedes quartal weiter abwerten

[gate4share]

Zitat von handyweb: Gibts denn schon Infos wie die 270Mio die im April auslaufen refinanziert werden?

Man müsste da nichts direkt refinanzieren!

Üblich ist in Darlehensverträgen, dass nach Ablauf der Zinsbindung das Darlehen als Darlehen mit variabelen Konditonen fortgesetzt wird.
Das ist oft als Basis der 3 monats-Euribo + Marge für die Bank, die auch Risiken mit berücksichtigt. 1 % ist wohl eine sehr gute Kondition, die wohl nur die allerbesten Kunden noch bekommen, wenn überhaupt noch.
Wenn man Gagfah 2,5 % Marge ansetzen würde, wäre der Zinssatz ca 3,6 %- da 3 Monats-Euribor bei gut 1 % liegt.
Also mit so einem Zinssatz kann man leben!

So finanzieren sich übrigens die meisten grösseren Immobilienkonzerne wie auch IVG. Das Zinsänderungsrisiko sichert man dann mit Swaps ab.
Wahrscheinlich, ich weiss es nicht, ist das sinnvoller, als wie bei uns "Normalen", wo man gleich eine Zinsfestschreibung von 10 , 15 oder 20 jahren nimmt.

[gate4share]

Zitat von spreadit:

Zitat von gate4share: Spreadit:
4 % für 20 Jahre ist absolut illusorisch.
Dafür kriegt man im besten Fall eine 7 Jahres-Finanzierung, vermutlich eher eine 5-J.Fin.
Allein der Spread zwischen 20-J u. 5-J Swap liegt bei knapp 1%. Den muss man also immer noch mit einrechnen.
Realistisch für 20 Jahre wären wohl eher 4,75 - 5%.

Kenne weder deine Quellen nicht!

Fakt ist, dass Banken für den "normalen Häuslebauer" - im 10 jährigen Bereich um 3,00 % anbieten -teiwleise sogar schon ab 2,70 und im 20jährigen Bereich ab 3,15 - im Schnitt eher 3,35.
Hier ist die Differenz nur 0,35!7

Nach zulesen , bei allen Vergleichslisten!

Mich selber hat es sehr überrascht, dass die Spreizung so klein ist!

Aber auch wenn man 1 % mehr zahlen müsste für 20 Jahre Festschreibung, als für eine 10 jährige, halte ich das für die bessere Wahl.

Warum nun, sich bei längerer Laufzeit, sich der Zuschlag den Gagfah zahlen müsste, gegenüber einen "durchchnittsbürger " mit sehr guter Bonität dann um mehr als 0,5 % höher liegen soll wenn die Laufzeit 20 jahre statt 10 jahre wäre, ist nicht ersichtlich.

Sorry, Spreadit, wo nimmst du deeine Zahlen her?

Meine sind aus den Vergleichen.
Einfach Baugeldvergleich eingehen, da gibt es zig Seiten und die sinid alle nicht so unterschiedlciih. Meine, hier gennannten Durchschnittssätze sind da zu finden!

Das Problem ist, dass du Äpfel mit Birnen vergleichst.
Du kannst einen Otto-Häuslebauerkredit nicht mit einem Immobiliendarlehen für Portfolien im zwei- bis dreistelligen Mio. Bereich vergleichen.
Für Otto-Häuslebauer haben Banken auch wieder ganz andere Budgets und Anforderungen. Bei Privatpersonen lässt sich notfalls auch noch das Gehalt pfänden. Wenn ein Unternehmen pleite geht, sind die Möglichkeiten der Banken beschränkt.
Ein weiterer entscheidender Unterschied ist, dass bei den Vergleichsportalen für Otto-Häuslebauer immer nur die Konditionen für Ratenkredite, also Kredite mit laufender Tilgung, angegeben werden.
Im institutionellen Darlehensgeschäft sind solche Ratenkredite eine absolute Ausnahme. Hier wird in der Regel nach Ablauf der Darlehensfrist auf einmal voll getilgt oder eben prolongiert.
Das alles hat natürlich Auswirkungen auf den Zinssatz.

Die Zinsswaps findest du z.B. auf Bloomberg oder dbmarkets. Diese bilden bei langfristigen Finanzierungen i.d.R. die Zinsbasis bei Darlehen.

Das was du sagst, ist absolut richtig,spreadit. Stimme da komplett mit dir überein und würde die Aussagen so unterstreichen!
Die laufende Tilgung von i.R. 1% wird jedoch keinen so grossen Einfluss auf den Effektivzinssatz haben.

Wie gesagt, ich kenne mich mit den Zahlen auf die Du Referenz nimmst nicht aus.
Meine aber, dass die Zinsdifferenz mit längeren Laufzeiten sich nicht überproportional entwickeln sollte, ob man nun den privaten Otto Häuslebauer oder eben hier die Gagfah hat.

Bis 60 % des Beleihungswertes ist ja verbriefbar! Hier gilt der Zinssatz , den wir bei PFandbriefen sehen. Richtig ist auch hier , da stimme ich dir völlig zu, dass auch hier ein zuschlag für evtl schlechtere Bonität erfolgen müsste. Dieser Zuschlag ist aber ganz gering, weil das Risiko unter 60% des Beleihungswertes bei einer Verwertung wieder zu bekommen, für Bank extrem klein ist.Das Risiko erschöpft sich praktisch auf den zusätzlichen Aufwand.

Es ist eben kein "normaler" Kredit den Gagfah aufnimmt,, wie ein Industrieunternehmen oder ähnlichen.
Der allergrösste Teil des Darlehens ist grundbuchlich zu 60 % des Beleihungswertes abgesichert.
Klar benötigt man Anteil die über 60% des Beleihungswertes liegen, und wohl auch 80 % des Beleihungswertes. Nur diese Beträge sind sehr klein , so , dass ich das nur sehr unwesenntlich bei dem Gesamtdarlehen auswirken sollte.

Also ich weiss zwar nicht so genau Bescheid, wie das bei solchen grossen Darlehen läuft, aber der Beleihhungswert und die Pfandbriefregeln sind auch hier massgeblich.
Und weil man Gagfah ist, muss man keinen Zuschlag von 1% zahlen.
In der Regel rechnen die Banken mit weniger als 0,5 Prozentpunkte GesamtMarge bei Hypothekendarlehen.
Und wenn hier der Otto Normalmann 3,5% für 20 Jahre und 2,5% für 5 Jahren zahlen muss, dann muss Gagfah aber auch keine 5 % für 20 Jahre oder 4% für 5 Jahe zahlen.
Mehr als der Privatmensch mit erstklassiger Bonität, aber nicht soviel mehr!

[handyweb]

Bei vielen Gagfah Objekten besteht aber gerade in DD wenig Spielraum für Mieterhöhungen, mitunter ist man da froh für 3,50/m² überhaupt Mieter zu finden. Es steht auch genug leer, so dass viele Mieter bei Erhöhungen umziehen könnten, was dann höheren Leerstand zur Folge hätte.

[imo2012]

ich kenne mich mit dd nicht aus aber 3,50 ist nicht kostendeckend

[deepvalue]

Zitat von imo2012: ich kenne mich mit dd nicht aus aber 3,50 ist nicht kostendeckend

Ja das nennt man "sunk cost". Entscheidungsrelevant sind nur die variablen Kosten und die dürften inkl. Instandhaltung bei max 2 Euro liegen. Mit Immobilien kann man gut Geld machen, aber auch bei Fehlinvestitionen viel Geld verlieren......

[imo2012]

deswegen kaufe ich auch nicht alles bei 50% vw
wenn ich nicht auf den ersten blick gewinn bei ertrag sehe kaufe ich nicht
z.b. hab ich 2 gasrstaetten die leer sind

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.951.900 von imo2012 am 25.03.12 13:28:17

WEN INTERESSIERT DAS ?
WARUM WIRD SO ETWAS NIHCT GELÖSCHT ?!

[imo2012]

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[atze50]

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[Randfontein]

Zitat von atze50: sorry Leute aber mir reichts. ich werde mich an dem Thread nicht mehr beteiligen. Einerseits werden gute Kommentare ohne ersichtlichen Grund gelöscht, andererseits erzählt imo2012 unentwegt irgendwelche Lügengeschichten aus seinem Privatleben. Falls es einen anderen Gagfah-Thread gibt würde ich gerne mitmachen, aber hier nicht mehr, Adios.

Überleg' dir das bitte nochmal.
Ich kenne deine "guten, gelöschten" Beiträge nicht.
Die Euphorie von imo2012 lässt einen Teil der user manchmal an, ähemm, den Gebrauch toxischer Substanzen glauben, aber in unserer bizarren Welt sind wir auf alle unterschiedlichen Perspektiven angewiesen, um uns unsere Meinung zu bilden. Da gehören auch deine dazu - sofern sie nicht beleidigend sind.

Atze, imo und alle anderen: wir sind mit unseren Gagfah-Invests in einer entscheidenden Phase - also lasst uns die Dinge nüchtern analysieren.
Für 'ne Menge Leute steht 'ne Menge Kohle auf dem Spiel (ja gut, für imo 2012 wohl nicht, der verdient sich lt. eigenen Aussagen dumm und dämlich, aber für den Rest von uns...)

[imo2012]

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[deepvalue]

TAG Immobilien hat wohl den Zuschlag für die DKB Immobilien für 960 Mio. Euro erhalten (http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:immobilienmarkt-tag-s… Hat hierzu jemand nähere Informationen (Preis pro qm, NKM etc.?

[DJHLS]

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[deepvalue]

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[CloudMOD [Mod]]

Guten Morgen liebe User,

ich möchte hier alle User bitten, zu einer Diskussion zum Thema
GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat zurück zu kehren.
Themenfremde Postings, persönliche Anfeindungen und Provokationen bitte ich zu unterlassen.
Abstrakte Nebenwege bitte ich zu verlassen damit auch auch zufällig lesende und
interessierte User sachlich informiert werden.

Ich bitte Sie themenorientiert zu diskutieren und auch kleinere Provokationen in den Beiträgen zu unterlassen.

Boardregelverstösse bitten wir nur mit konkretem Hinweis bzw. Begründung zu melden.

Beachten Sie, dass Sie bei weiteren Verstößen ein Schreibverbot erhalten können.
Ebenso bitte ich Moderationsentscheidungen nicht im Thread zu diskutieren oder zu thematisieren.
Vielen Dank.

Allen Usern einen schönen Start in die neue Woche.

Freundliche Grüsse CloudMO

[gate4share]

Wir haben hier Jahre fast immer vernünftig miteinander gesprochen - zbw. geschrieben.

Meiner Ansicht nach ist das Problem imo 2012 mit seinen zig Erzählungen aus seinem vermeintilchen Vermieterleben.

Sonst gab es hier meines Wissens keine störenden Beiträge.

Das sollte der Moderator auch mal berücksichtiggen.

[gate4share]

Also wir dürfen und sollen hier weiter über gagfah reden!

Gagfah ist das Thema!

Die Aussichten, die Gewinne, die Entwicklung der nächsten Monate und Jahre!

Was eben hier draussen bleiben muss, sind Anfeidungen, gar Beschimpfungen und ähnliches. Und draussen SOLLTE auch bleiben, die eigenen Erfahrungen, ob nun mit Vermietung oder sonstigen, hier ständig dermassen breit zu treten, wie es einzelne hier machten.

Aber zum Thema Gagfah sollten wir doch jeden Tag etwas beitragen können ,oder?

Die TAG hat einen Wohnungsbestand übernommen, der einen Wert von 960 Mio haben soll. Auf diesen WOhnungen lasten Bankverbindlichkeiten von 800 Mio und 160 Mio zahlt man dem Verkäufer.
Diese aber auch nur mit 100 Mio sofort , der Rest wird in 18 Monaten fällig.

Also hier ist die Eigenkapitalquote, zur Zeit wohl unter 11 % und auch in 18 Monaten, ausser man investiert jetzt gross und/oder tilgt Verbindlichkeiten, wird sie keine 18 % erreichen.

TAG wird dafür mit Kursaufschlägen belohnt.
Ohne diesen Deal lag TAG , mit 6,50 schon fast auf beim NAV, der wohl unter 7,00 ist, und das obwohl man schon massiv in den letzten 2 bis 3 Jahren Aufwertungen vorgenommen hat und auch den Colonia Bestand zu Buchwerten übernahm.

Gerade was den bestand der Colonia Real Estate betrifft waren immer schon, schon vor jahren als TAG überhaupt nicht an der CRE beteiligt war, grosse Zweifel an der Werthaltigkeit des Buchwertes aufgekommen.
Und zwar wurden nie auch nur annähernd in vielen Jahren, die Mieten erreicht, die so ein hoher Buchwert erreichen hätte müssen.

Was ich damit einfach sagen will, dass TAG mit dem Buchwert bewertet wird, sie sind auch gewachsen, aber auch nur durch Zukäufe die nicht immer billig waren.
Und bei uns , bei der Gagfah zweifeln noch einige ob 6 Euro, also weniger als 50 % vom Buchwert, wohl berechtigt sein könnte, "wenn mal einzellne Wohnungen doch nicht soviel wert sein KÖNNTEN".

[gate4share]

Oh das muss ich was korrigieren. Da lese ich jetzt, dass der Buchwert bei 1,060 Mio - also über 1 Mrd liegen soll.

Doch TAG bezahlt nur 160 Mio und übernimmt Schulden in Höhe von 800 Mio - also 960 Mio. Damit hat man wohl nur zu 90 % der Bewertung gekauft, wenn ich das richtig sehe!

Damit wurden etwa 650 Euro der qm bezahlt. Man muss bei Vergleichen abe sehen, dass fast die gesamten Bestände sich in den ostdeutschen bundesländern befinden und wohl ausschlieslich Plattenbauten sind.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Also wir dürfen und sollen hier weiter über gagfah reden!

Gagfah ist das Thema!

Die Aussichten, die Gewinne, die Entwicklung der nächsten Monate und Jahre!

Was eben hier draussen bleiben muss, sind Anfeidungen, gar Beschimpfungen und ähnliches. Und draussen SOLLTE auch bleiben, die eigenen Erfahrungen, ob nun mit Vermietung oder sonstigen, hier ständig dermassen breit zu treten, wie es einzelne hier machten.

Aber zum Thema Gagfah sollten wir doch jeden Tag etwas beitragen können ,oder?

Die TAG hat einen Wohnungsbestand übernommen, der einen Wert von 960 Mio haben soll. Auf diesen WOhnungen lasten Bankverbindlichkeiten von 800 Mio und 160 Mio zahlt man dem Verkäufer.
Diese aber auch nur mit 100 Mio sofort , der Rest wird in 18 Monaten fällig.

Also hier ist die Eigenkapitalquote, zur Zeit wohl unter 11 % und auch in 18 Monaten, ausser man investiert jetzt gross und/oder tilgt Verbindlichkeiten, wird sie keine 18 % erreichen.

TAG wird dafür mit Kursaufschlägen belohnt.
Ohne diesen Deal lag TAG , mit 6,50 schon fast auf beim NAV, der wohl unter 7,00 ist, und das obwohl man schon massiv in den letzten 2 bis 3 Jahren Aufwertungen vorgenommen hat und auch den Colonia Bestand zu Buchwerten übernahm.

Gerade was den bestand der Colonia Real Estate betrifft waren immer schon, schon vor jahren als TAG überhaupt nicht an der CRE beteiligt war, grosse Zweifel an der Werthaltigkeit des Buchwertes aufgekommen.
Und zwar wurden nie auch nur annähernd in vielen Jahren, die Mieten erreicht, die so ein hoher Buchwert erreichen hätte müssen.

Was ich damit einfach sagen will, dass TAG mit dem Buchwert bewertet wird, sie sind auch gewachsen, aber auch nur durch Zukäufe die nicht immer billig waren.
Und bei uns , bei der Gagfah zweifeln noch einige ob 6 Euro, also weniger als 50 % vom Buchwert, wohl berechtigt sein könnte, "wenn mal einzellne Wohnungen doch nicht soviel wert sein KÖNNTEN".

Ich finde das Eingreifen des Moderators extrem sinnvoll. So konnte es doch nicht weitergehen, dass hier alle 10 Minuten ein Spam-Beitrag a la "Gagfah steigt garantiert um 20 EUR!" oder ähnliches gepostet wird.

Ich finde es extrem gut, wenn Du oder andere Vermieter reale Erfahrungen posten, aber von irgendwelchen Angebereien, wie "Habe gerade einen häuserblock 100% kreditfinanziert für 'nen Appel und ein Ei gekauft und die Wohnungen schon wie geschnitten Brot verkauft" hat doch niemand etwas.

Und es gibt genug, was es konkret zur Gagfah zu schreiben gibt. Z. B. zu dem Problem, dass die Gagfah kein Geld verdient, d. h. vom FFO nach Zinsen und Steuern nix mehr übrig bleibt.

Die Frage ist eben, ob man erwartet, dass Gagfah die ertragssituation in den Griff bekommen kann. So positiv es auch war, dass der Dresden-Vergleich zustande gekommen ist - meiner Meinung nach ist das vollständig im Kurs verarbeitet.

Der NAV mag etwas mehr als das Doppelte des kurses betragen, aber wenn keine Eträge erzielt werden können, muß eben bewertet werden, wie gut und wie schnell die Substanz verwertet werden kann. Wenn man bspw. davon ausgeht, dass die Gagfah nach Transaktionskosten Immobilien zu 80% des Buchwerts veräußern kann, stellt sich noch die Frage, welchen Zeitraum das in Anspruch nimmt und mit welchen Diskontierungszinssatz man rechnet.

Diese beiden Variablen sind - wie das Wort schon sagt variabel. Wenn man die These vertritt, dass Gagfah unterbewertet ist, dann würde dass bedeuten, dass die Gleichung nicht aufgeht, wenn man Parametern im Rahmen des Wahrscheinlichen und Erwartbaren wählt.

Viele hier gehen aber von einer Unterbewertung aus, ohne anzugeben, von welchen Parametern sie ausgehen. Das halte ich für keinen klugen Investmentansatz.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.956.245 von DJHLS am 26.03.12 17:14:13

Stimme dir, DJHLS grundsätzlich in den meisten Punkten völlig zu!

Nur, die hast auf meinen Beitrag geantwortet, diesen auch zitiert und schreibst dann "das du von deinen Mehrfamiliehaus erzählst....".

Das wirkt so, als wenn ich hier ständig von dem "geschnittenen Brot reden würde". Das ist aber nicht der Fall.
Der mit den vielen Häusern die er ganz günstig und ohne Eigenkapital in ZVs kaufte und fast täglich wie geschnitten Brot vermietet ist Imo2012.

Und nicht ich, gate4share.
Ich vermiete zwar auch, aber nicht ständig, sondern meine Mieter sind ehr mal 10 oder 20 Jahre Mieter in den Häusern. Und schon gar nicht, habe ich jemals "wie geschnitten Brot" vermietet.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Stimme dir, DJHLS grundsätzlich in den meisten Punkten völlig zu!

Nur, die hast auf meinen Beitrag geantwortet, diesen auch zitiert und schreibst dann "das du von deinen Mehrfamiliehaus erzählst....".

Das wirkt so, als wenn ich hier ständig von dem "geschnittenen Brot reden würde". Das ist aber nicht der Fall.
Der mit den vielen Häusern die er ganz günstig und ohne Eigenkapital in ZVs kaufte und fast täglich wie geschnitten Brot vermietet ist Imo2012.

Und nicht ich, gate4share.
Ich vermiete zwar auch, aber nicht ständig, sondern meine Mieter sind ehr mal 10 oder 20 Jahre Mieter in den Häusern. Und schon gar nicht, habe ich jemals "wie geschnitten Brot" vermietet.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.956.993 von gate4share am 26.03.12 19:48:09

Sorry und Danke für die Klarstellung. War mißverständlich.

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.953.590 von gate4share am 26.03.12 09:32:00

Also die Moderation war berechtigt.

Die geniale Geschäftstaktik kann sein oder auch nicht.

Eine Dauerdarstellung hier kann nicht sein.

[Randfontein]

Wir sollen Moderatoreneingriffe nicht kommentieren.
Darum tue ich das auch nicht.
Ein simples "danke" reicht ja auch.

NAV hin oder her - die Aktie hat durch den Dresden-Kompromiss ca. 50% an Wert gewonnen. Die präsentierten Zahlen waren auch nicht umwerfend.
Die nächste Stufe kommt wohl erst nach positiven Refi-Nachrichten.

Wer ohne die reinwollte, ist drin.
Wer vorher schon drin war und die Geduld verliert, verkauft für ca. EUR 6,00
Ich sehe nicht so recht, woher ein neuer Schub kommen sollte, ausser s.o.

[DJHLS]

Zitat von Randfontein: Wir sollen Moderatoreneingriffe nicht kommentieren.
Darum tue ich das auch nicht.
Ein simples "danke" reicht ja auch.

NAV hin oder her - die Aktie hat durch den Dresden-Kompromiss ca. 50% an Wert gewonnen. Die präsentierten Zahlen waren auch nicht umwerfend.
Die nächste Stufe kommt wohl erst nach positiven Refi-Nachrichten.

Wer ohne die reinwollte, ist drin.
Wer vorher schon drin war und die Geduld verliert, verkauft für ca. EUR 6,00
Ich sehe nicht so recht, woher ein neuer Schub kommen sollte, ausser s.o.

Und genau das halte ich erstens für eine Ungenauigkeit und zweitens für einen Irrtum. Die Refinanzierung der Kredite wird kommen, die Frage ist aber zu welchem Preis bzw. Zinssatz. Soviel zur Ungenauigkeit. Nun zum Irrtum. Was bringt euch zu dem Schluß, die Refinanzierung zum bisherigen Zinssatz sei nicht bereits eingepreist?

Nochmal: Gagfah verdient kein Geld. Wenn die Gagfah jedes Jahr 10% des Portfolio verkauft und den Erlös ausschüttet, dauert es 5 Jahre, bis jemand, der jetzt kauft, sein Geld wieder hat und weitere 5 Jahre, bis das Geld verdoppelt ist. Und das auch nur, sofern man mit einem Zinssatz von Null abzinst und zugleich davon ausgeht, dass die Buchwerte nach Transaktionskosten zu 100% erlöst werden könnten.

Bei den Risiken ist das m. E. kein richtig schlechtes, aber auch kein besonders gutes Chancen-Risikoverhältnis.

[hannes24]

Zitat von DJHLS:

Zitat von Randfontein: Wir sollen Moderatoreneingriffe nicht kommentieren.
Darum tue ich das auch nicht.
Ein simples "danke" reicht ja auch.

NAV hin oder her - die Aktie hat durch den Dresden-Kompromiss ca. 50% an Wert gewonnen. Die präsentierten Zahlen waren auch nicht umwerfend.
Die nächste Stufe kommt wohl erst nach positiven Refi-Nachrichten.

Wer ohne die reinwollte, ist drin.
Wer vorher schon drin war und die Geduld verliert, verkauft für ca. EUR 6,00
Ich sehe nicht so recht, woher ein neuer Schub kommen sollte, ausser s.o.

Und genau das halte ich erstens für eine Ungenauigkeit und zweitens für einen Irrtum. Die Refinanzierung der Kredite wird kommen, die Frage ist aber zu welchem Preis bzw. Zinssatz. Soviel zur Ungenauigkeit. Nun zum Irrtum. Was bringt euch zu dem Schluß, die Refinanzierung zum bisherigen Zinssatz sei nicht bereits eingepreist?

Nochmal: Gagfah verdient kein Geld. Wenn die Gagfah jedes Jahr 10% des Portfolio verkauft und den Erlös ausschüttet, dauert es 5 Jahre, bis jemand, der jetzt kauft, sein Geld wieder hat und weitere 5 Jahre, bis das Geld verdoppelt ist. Und das auch nur, sofern man mit einem Zinssatz von Null abzinst und zugleich davon ausgeht, dass die Buchwerte nach Transaktionskosten zu 100% erlöst werden könnten.

Bei den Risiken ist das m. E. kein richtig schlechtes, aber auch kein besonders gutes Chancen-Risikoverhältnis.

FFO 0,73€ pro Aktie verdient ist das nichts?

[hannes24]

Zitat von DJHLS:

Zitat von Randfontein: Wir sollen Moderatoreneingriffe nicht kommentieren.
Darum tue ich das auch nicht.
Ein simples "danke" reicht ja auch.

NAV hin oder her - die Aktie hat durch den Dresden-Kompromiss ca. 50% an Wert gewonnen. Die präsentierten Zahlen waren auch nicht umwerfend.
Die nächste Stufe kommt wohl erst nach positiven Refi-Nachrichten.

Wer ohne die reinwollte, ist drin.
Wer vorher schon drin war und die Geduld verliert, verkauft für ca. EUR 6,00
Ich sehe nicht so recht, woher ein neuer Schub kommen sollte, ausser s.o.

Und genau das halte ich erstens für eine Ungenauigkeit und zweitens für einen Irrtum. Die Refinanzierung der Kredite wird kommen, die Frage ist aber zu welchem Preis bzw. Zinssatz. Soviel zur Ungenauigkeit. Nun zum Irrtum. Was bringt euch zu dem Schluß, die Refinanzierung zum bisherigen Zinssatz sei nicht bereits eingepreist?

Nochmal: Gagfah verdient kein Geld. Wenn die Gagfah jedes Jahr 10% des Portfolio verkauft und den Erlös ausschüttet, dauert es 5 Jahre, bis jemand, der jetzt kauft, sein Geld wieder hat und weitere 5 Jahre, bis das Geld verdoppelt ist. Und das auch nur, sofern man mit einem Zinssatz von Null abzinst und zugleich davon ausgeht, dass die Buchwerte nach Transaktionskosten zu 100% erlöst werden könnten.

Bei den Risiken ist das m. E. kein richtig schlechtes, aber auch kein besonders gutes Chancen-Risikoverhältnis.

[hannes24]

Die Funds From Operations (dt. für Ergebnis der operativen Geschäftstätigkeit) ist ein Maß für die betriebliche Leistung eines Immobilienunternehmens und beschreibt den tatsächlich ausschüttungsfähigen Gewinn. Hierfür wird der ermittelte Jahresüberschuss um die Abschreibungskosten für Immobilien bereinigt sowie in der Regel Immobilienveräußerungserlöse und -verluste herausgerechnet.
Die FFO ist insbesondere für Immobilien-AGs von Bedeutung.

Das ist vielleicht das Problem!
Wenn die AFa s für den FFO addiert werden dann verdient die Gagfah wohl operativ (Vermietung) nichts.

[DJHLS]

Zitat von hannes24: Die Funds From Operations (dt. für Ergebnis der operativen Geschäftstätigkeit) ist ein Maß für die betriebliche Leistung eines Immobilienunternehmens und beschreibt den tatsächlich ausschüttungsfähigen Gewinn. Hierfür wird der ermittelte Jahresüberschuss um die Abschreibungskosten für Immobilien bereinigt sowie in der Regel Immobilienveräußerungserlöse und -verluste herausgerechnet.
Die FFO ist insbesondere für Immobilien-AGs von Bedeutung.

Das ist vielleicht das Problem!
Wenn die AFa s für den FFO addiert werden dann verdient die Gagfah wohl operativ (Vermietung) nichts.

Müssen wir das hier immer wieder durchkauen? Dieser Irrtum scheint unausrottbar, obwohl es doch auf S. 4 im Q3 der Gagfah klar und deutlich steht:

"FFO (...) bietet den Aktionären Transparenz über die zur Verfügung stehenden Finanzmittel des Unternehmens, die verwendet werden können, um Kredite zu bedienen, Investitionen zu tätigen oder Dividenden zu zahlen."

Und wer das nicht begreifen will, schaut sich den Zinsdeckungsgrad an:
243,3 Mio (EBIT) / 229 Mio. (Zinsaufwand-Zinsertrag) = 1,06.

Nach Steuern ist das Ergebnis leicht im Minus: Ergebnis je Aktie: 0,07 EUR.

Das sind die Fakten und die bedeuten in harten Worten: Die Gagfah ist nicht in der Lage Geld zu verdienen.

[deepvalue]

auch von meiner Seite vielen Dank für den Moderatoreneingriff.

Mir fällt (allerdings nicht nur bei GAGFAH, auch bei anderen Börsenimmos wie GSW) auf, daß neben den normalen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten auf Corporate Level ganz erheblich Kosten anfallen und einige Schulden der GAGFAH nicht nur auf operativer Ebene (dort sind ja direkt besichert) sondern auch auf Corporate level (z.B. in Luxemburg oder bei irgendwelchen Akquisitionsvehikeln stecken.
Hat sich hiermit mal jemand im Vergleich gekümmert und kann seine Analyse zur Verfügung stellen?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.959.255 von deepvalue am 27.03.12 10:15:39

HSBC hebt Ziel für Gagfah auf 7,70 Euro - 'Overweight'

Die HSBC hat das Kursziel für Gagfah nach Zahlen für das Geschäftsjahr 2011 von 7,50 auf 7,70 Euro angehoben und die Einstufung auf "Overweight" belassen. Die Erfolgskennziffer Funds from Operations (FFO) habe seine Prognose und die Marktschätzungen übertroffen, schrieb Analyst Thomas Martin in einer Studie vom Dienstag. Grund seien die hohen Ergebnisbeiträge aus den Immobilienverkäufen. Dagegen sei aber das Nettoergebnis durch die Kosten wegen des Rechtsstreits mit der Stadt Dresden stark belastet worden. Bei der bevorstehenden Umschuldung fällig werdender Hypothekendarlehen dürfte der Wohnimmobilienkonzern gute Aussichten auf günstige Konditionen haben.

AFA0018 2012-03-27/09:57

ISIN: LU0269583422

[hermie01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.958.860 von DJHLS am 27.03.12 09:08:33

Das erklärt manches. (-0,07/Aktie)

Ein grandioser Erfolg ist das nicht.
Ziehen wir nochmal 0,10-0,20 ab für unterlassene Instandhaltung sind wir bei der Realität.

[hannes24]

Zitat von hermie01: Das erklärt manches. (-0,07/Aktie)

Ein grandioser Erfolg ist das nicht.
Ziehen wir nochmal 0,10-0,20 ab für unterlassene Instandhaltung sind wir bei der Realität.

Ok die Chancen die die Gagfah jetzt hat: bei ansteigender Inflation höhere Mieten,teuere Verkäufe, Refinanzierung günstig, Schuldenabbau via Inflation sind schon starke Gründe die Gagfah gerade jetzt als Inflationsinvest zu begreifen!
Deshalb sind Kurse über 7-8€ völlig OK!

[gate4share]

Also man hält Immobilien im Wert von 8 Mrd Euro - also 8.000.000.000 Euro. Diese sind jeweils auf Basis der Mieten mit dem Faktor 13,4 bewertet!

Man hat jährliche Mieteinnahmen (brutto) von über 870 Mio Euro!

Zusätzlich erzielte man aus dem Verkauf der eines Grossverkauft von ein paar Tausend Wohnungen in Berlin auch einen zusätzlichen Ertrag von über 60 Mio Euro. Aus den Privatisierungsgrogrammen, Verkauf von Wohnungen an Mieter und Eigennutzer) flossen über 13 Mio Gewinn in die Kassen der Gagfah.

[DJHLS]

Zitat von hannes24:

Zitat von hermie01: Das erklärt manches. (-0,07/Aktie)

Ein grandioser Erfolg ist das nicht.
Ziehen wir nochmal 0,10-0,20 ab für unterlassene Instandhaltung sind wir bei der Realität.

Ok die Chancen die die Gagfah jetzt hat: bei ansteigender Inflation höhere Mieten,teuere Verkäufe, Refinanzierung günstig, Schuldenabbau via Inflation sind schon starke Gründe die Gagfah gerade jetzt als Inflationsinvest zu begreifen!
Deshalb sind Kurse über 7-8€ völlig OK!

Es sei mal vorausgeschickt, dass ich selbst Gagfah-Aktien habe und gerne in den nächsten Monaten 7 oder mehr EUR sehen würde.

Aber realistisch betrachtet:
- steigende Inflation bedeutet idR. auch steigende Zinsen.
- Gagfah schafft es schon jetzt - bei moderater Inflation - das Mietpreisniveau in entsprechenden Umfang hochzuziehen. Was soll ausgerechnet jetzt bewirken, dass Gagfah höhere Mietpreise durchsetzen kann, wenn sie es bisher nicht konnten?
- Refinanzierung günstig - s. o.

Inflation wäre für Gagfah eher problematisch.

[gate4share]

Die Immobilien haben einen Wert von knapp 8 Mrd Euro.

Wenn wir alle Verbindlichkeiten und sonstigen Schulden, auch Rückstellungen etc abziehen verbleibt ein Vermögen von ca 2,6 Mrd Euro.

Also 2,600 Mio.
Wenn man diesen Wert, also den nettovermögenswert der Gagfah auf jedee einzelne Aktie aufteilt, so repräsentiert jeder Aktie einen Wert von 12,53 Euro!

Jede Aktie hat anteilig Immobilienwerte, also Wohnungen in Mehrfamilienhäusern von 12,53!

[gate4share]

Nun bald kann man und muss auch wohl die Darlehen wieder langfristig vereinbaren.

Ca 300 Mio stehen in den nächsten Monaten an und ca 4,7 Mrd in ca 1,5 Jahren. Summa ca 5 mrd und damit eigentlich die gesamten Schulden der Gagfah bis auf ca 300 Mio Darlehen was noch über 27 Jahre läuft und nur mit 2,3 % zu verzinsen ist und einem Kleindarlehen über 15 Mio.

Hatte bezüglich des Zinssatzes auch mit jemanden hier per BM diskutiert. Dieser hat wohl grosse Erfahrungen in dem Bereich der Grossfinanzierungen, ist allerdings mehr im gewerlichen Bereich - also Büros, Läden etc tätig.
Tenor war, dass er meinte, dass 10 Jahres Geld wohl über 4 % kosten würde bei Summen von einigen Millionen an, aufwärts.
Jeder private Bauherr mit guter Bonität bekommt Baugeld über 10 jahre für unter 3 % , ab 2,65 %.

Also unter der Voraussetzung und auch seiner Erfahrungen kann ich das nicht glauben, dass 4 % oder noch höher ein markfähiges Angebot wäre.
Es gibt ja ein Pfandbriefgesetz, was sich genau mit den Sicherheiten befasst und bis zu welchen Werten, diese mit erstrangigen Gelder beliehen werden können.
Jedoch, ist diese bei gewerlichen Immobilien i.R. wohl nur das nackte Gebäude und so, so ist meine Annahme kommt der Unterschied in der Höhe des Zinssatzes zwischen wohnwirtschaftlich genutzten grossen Immobilienbeständen und gewerblichen, zustande.

Gagfah sollte auch jetzt planen, wieviel Immobilien will man noch in den nächsten 1 bis 2 Jahren und auch den nächsten 5 Jahren verkaufen.
Entsprechend dieser Planungen sollte man auch diese Gelder nur kurzfristig festschreiben - evtl auch ganz variabel halten.

Meine Empfehlung wäre ja den Hauptteil auf 20 Jahre fest zu schreiben.
Vielleicht jeweils 300 tsd über 5 , 10 und 15 Jahre, so, dass man entsprechend flexibel ist, wenn man doch mal Immobilien verkaufen möchte, oder höhere Mieteinnahmen erzielt, umd dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu tilgen. Dafür hat man gerade über 22 Mio im 4.Quartal 2011 gezahlt.

Der private bekommt Darlehen über 20 jahre für im Schnitt 3,2 %- aber auch schon ab 2,96%.

Ob es wirklich sein kann, dass Gagfah 1 % mehr zahlen muss?
Vielleicht, ich halte auch das immer noch für zu hoch, aber gehen wir davon aus, dass knapp 1 % mehr gezahlt werden muss , dann sind wir inkl. von etwa über 1 Mrd kürzer laufender Darlehen, bei knapp 4% Zinssatz.
Damit hätte man fast das komplette Fremdkapital über 20 Jahre festgeschrieben, zu Zinsen, die ständig eine profitabele Bewirtschaftung ermöglichen.

[gate4share]

Der ganze Quatsch mit den Behauptungen die Gagfah Wohnungen wären nicht gut instandgehalten, ist wohl Unfug! Ständig pflegt man seine Bestände , und hat entsprechend da auch klar definierte Vorgehensweisen.
Über 60 Mio gibt u.a. für Instandhaltung etc .

Die Motzereien kommen immer nur von Querulanten und Mietnomaden die ein dankbares Volk bei gewissen Journalisten finden.

Die allermeisten Mieter sind sehr zufrieden mit ihrer Gagfah Wohnungen.
Das zeigt sich deutlich in diesen Zahlen:

11 Jahr wohnt der durchschnittilche Mieter in seiner Wohnung bei Gagfah!
Auch danach, zieht man oft innerhalb des Unternehmens, oder sogar der Siedlung um. Denn im Laufe des Lebens ändern sich die Ansprüche des Mieters was die Grösser der Wohnung betrifft.

Über 19 % der Mieter wohnen schon länger als 20 Jahre in Ihrer Wohnung- in der Gagfah Wohnung!

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Also man hält Immobilien im Wert von 8 Mrd Euro - also 8.000.000.000 Euro. Diese sind jeweils auf Basis der Mieten mit dem Faktor 13,4 bewertet!

Man hat jährliche Mieteinnahmen (brutto) von über 870 Mio Euro!

Zusätzlich erzielte man aus dem Verkauf der eines Grossverkauft von ein paar Tausend Wohnungen in Berlin auch einen zusätzlichen Ertrag von über 60 Mio Euro. Aus den Privatisierungsgrogrammen, Verkauf von Wohnungen an Mieter und Eigennutzer) flossen über 13 Mio Gewinn in die Kassen der Gagfah.

Lieber gate4share,

ich finde es problematisch, die Sache so einseitig zu betrachten. Warum erwähnst Du nur Einkommensquellen und Erträge und keine Kosten?

Genauso einseitig ist es, den Wert des Immobilienportfolio ohne die Verschuldung herauszustellen.

Ob es uns nun gefällt oder nicht: Die Gagfah ist ertragsschwach und das begrenzt das Kurspotenzial.

Die Portfolioverkäufe sind richtig und wichtig. Nur so kann Free Cash Flow erzielt werden und derzeit ist der Markt auch aufnahmefähig und es dürften sich akzeptable Preise erlösen lassen.

[5002]

DJHLS , ich finde Deine kritische Meinung super und noch toller finde ich, das Du Gagfahaktionär bist, sprich auch Chancen siehst.
Ich bin nicht so bibeltreu in Themen wie Bilanz, FFO u.s.w.. Ich hab da mal ne Frage an Euch alle da draußen. Ich nehme mal die von gate genannte Zahl von Bruttomieten pro Jahr von ca. 870 Mio €. Davon müssen wir "alles" abziehen wie Steuern, Zinsaufwendung für Finanzierung, Investitionskosten, Personalkosten u.s.w..
Es schwirren hier zwei Zahlen, welche meine Frage erzeugt. Einmal der FF= von ca. 0,7€ und der von DJHLS genannte Verlust von 0,07€. Der größte Brocken welchen wir von den Bruttomieten abziehen müssen, sind die Zinsen und die Tilgung. Um wieviel tilgen wir denn "unseren" Kredit?
Schließlich könnte man laienhaft schlicht sagen, der Betrag welcher getilgt wird, erhöht doch unser NAV? Also ganz genau gesagt, was an den ganzen 8 mrd€ uns gehört!
Entscheident ist doch der reale Betrag, um welchen wir jährlich die Schulden tilgen, oder liege ich da falsch? Es ist doch eigentlich egal, ob die AG pro Jahr 7 cent Gewinn oder Verlust im ganzen macht. (Ja, klar ist das nicht ganz egal)
Wenn Gagfah nach der Finanzierung eine kleine Dividende zahlt, ein paar Einheiten jährlich nah am Buchwert verkauft und fleißig tilgt, sollte doch der NAV automatisch steigen. Wenn wir also Zinsen aufbringen und z.b. 200 mio pro Jahr tilgen, gehören uns die 8mrd € "schon" in 25 Jahren!
Das würde zumindest dann für
eine Beerdigung reichen....

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.960.950 von DJHLS am 27.03.12 15:02:13

Hä?

Habe doch die Schulden grossartig angesprochen und habe dazu mehr gesagt, als zum Vermögen von über 8 Mrd Euro!

Fakt ist nur mal einfach, dass man nach Schulden noch ein Vermögen von von über 2,6 Mrd hat!

Das sind schon sehr hohe Werte, gerad wenn man dann sieht, dass die Marktkapitalisierung an der Börse nur ca 1,3 Mrd beträgt.

Also selbst wenn der Kurs sich verdoppeln sollte, also auf über 12 Euro , wäre immer noch der Schätzwert der Wohnungen bezahlt.
Soll heissen, wer jetzt aktien für 6,30 Euro abgibt, der verkauft seinen Anteil an der Gagfah praktisch zum halben Preis!

Und was ihr da erzählt von Kurs-"Hoffnungen" von 7 oder 8, das ist Eure Sache.

Also ein Ziel sollte doch wohl mindestens, also allermindestens der reale und tatsächliche wert sein.
Wer gibt denn unter Schätzwer ab?
Das darf nicht mal der Gerichtsvollzieher, wenn er Gegenstände gepfändet hat und versteigern muss.

Der schätzwert ist immer das unterste Gebot.

Jeder Aktien hat mindestens einen Wert von 12,53 !

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.961.242 von 5002 am 27.03.12 15:39:20

Obwohl ich nicht angesprochen wurde, möchte ich auch etwas dazu sagen.

Du gehst hier von einem "falschen" Denkmuster aus. Ein Unternehmen wie die Gagfah handelt eben nicht so, wie es ein privater Immobilienbesitzer macht.

In der Regel tilgt man nichts, weil man auch nicht davon ausgeht, dass die Bestände an Wert verlieren.

In der Tat sind die Kosten irgendwie sehr hoch bei Gagfah.

Zunächst mmal müssten wir mit der nettomiete rechnen, also die Miete ddie ohne nebenkosten und Umlagen rein kommt. Und dann die entsprechendne Aufwendungen, wie Innstandhaltung, Personal , etc pp abziehen.
Und erst zum Schluss wenn wir dasw Ebit haben, werden noch die Zinsen abgezogen.

Also eigentlich wollte ich mir das heute genau anschauen und Auszüge auch hier besprechen. Alleredigns liegt der geschäftsbericht bisher nur in Englisch vor und somit ist das doch sehhr mühsam für mich so einige Fachbegriffe, die wohl vermietungs- oder Immobilientypisch sind, noch nach zu schlagen und dann habe ich doch oft nicht die genau richtige Bezeichnung, die im Deutschen üblich wäre.

Fakt ist, dass man , soweit ich das verstanden schon rund 60 Mio für die Dresdener Einigung in den Geschäftsberich für 2011 als Kosten aufgenommen hat und wohl auch 22 Mio Vorfälligkeitesentschädigung für einen Verkauf.
Diese Kosten fallen zukünftig nicht an.

[5002]

Danke gate, aber das ergibt doch keinen "Sinn". Ich mache jetzt einen Kredit fest zu 5mrd und bringe durch die Vermietung aller Wohneinheiten gerade mal die Zinskosten für 2/3 der Wohneinheiten auf. Dann könnte ich doch die 2/3 abstoßen und für uns alle verblieben ja dann noch die Gewinne aus den 1/3 Wohneinheiten. Wenn ich aber das eine drittel für die Zinsen für die 2/3 brauche, wo ist da der Sinn? wenn ich nicht zum tilgen komme?
Die Geschäftsidee kann doch nicht "allgemeine Wertsteigerung/Inflation" sein?

[gate4share]

mal ganz grob - jetzt echt unverbindlich, gucke jetzt die Zahlen nicht einzeln nach, nur um die Verhältnismässigkeit deutlich zu machen.

alles beispielszahlen:

Netto mieten 650 Mio - Instandhaltung, Personal, Wirtschaftsoprüfer, werbung, Büros , KFZ , etc pp 260 Mio übrig dann 390.
Und die Zinsen waren auch etwa 390 mio.

So ist im Moment die Lage.

Dsa Problem ist meiner Ansicht nach die 260 Mio Kosten für "alles mögliche" . Und was das alles ist, kann ich jetzt selber nicht genau erklären.

[gate4share]

Zu der Tilgung nochmals.

Also Gagfah sieht sich ja als Unternehmen. Fortress ist Finanzinvestoor. Man möchte eigentlich nicht, Gewinne die man mit einer Unternehmen erzielt unbedingt in die Verringerung der bankschulden stecken, sondern eher an sich selber als Gewinn- bzw. Dividende ausschütten.

So hat man ja auch ständig das was "übrig" blieb, oder sogar doch etwa mehr ausgeschüttet.

Ein Problem ist auch, dass Gagfah ständig Jahr für Jaahr abschreibunen auf die Wohnungsbestände hinnehmen muss. Also nichts mit Wertsteigerungen.. bisheer sinken die Werte -jedes Jahr musste man da in den lezten Jahren Verluste zwischen 22 und 110 mio hinnehmen.

Wahrscheinlich waren damals die Kaufpreise eher zu hoch!

Allerdings grundsätzlich macht fast kein Unternehmen nur mit der Vermietung nennenswerte gewinne. vielleicht, jedenfalls sind so prognosen soll ja GSW da eine Ausnahme sein. Glaube aber auch, es sind rein die Schönfärbreien und nach 1 bis 2 Jahren haben die auch so einen hohen Kostenblock, dass das was zwischen nettomieteinnahme und Zinsen übrig bleibt, grösstenteils durch alle möglichen Kosten aufgezehrt wird.


bei Gagfah ist es wohl so, wenn ich das richtig verstanden habe, dass in den von mir genannten, beispielsweise 260 Mio Kosten, auch die 60 Mio für die Dresdener Sache drin sind, 22 Vorfälligkeitsentschödigung und eben auch so ca 20 Mio Wertminderungen.

Die sonstigen Kosten, bzw. alle Kosten ausser die reine INstandhaltung und die nackte direkte Wohnungsverwaltung sind irgendwie zu hoch. Für instandhaltung gibt man wenig aus und die Verwaltung kostet einem auch nur 380 je Jahr und Einheit, wirklich nicht zu viel.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Hä?

Habe doch die Schulden grossartig angesprochen und habe dazu mehr gesagt, als zum Vermögen von über 8 Mrd Euro!

Fakt ist nur mal einfach, dass man nach Schulden noch ein Vermögen von von über 2,6 Mrd hat!

Das sind schon sehr hohe Werte, gerad wenn man dann sieht, dass die Marktkapitalisierung an der Börse nur ca 1,3 Mrd beträgt.

Also selbst wenn der Kurs sich verdoppeln sollte, also auf über 12 Euro , wäre immer noch der Schätzwert der Wohnungen bezahlt.
Soll heissen, wer jetzt aktien für 6,30 Euro abgibt, der verkauft seinen Anteil an der Gagfah praktisch zum halben Preis!

Und was ihr da erzählt von Kurs-"Hoffnungen" von 7 oder 8, das ist Eure Sache.

Also ein Ziel sollte doch wohl mindestens, also allermindestens der reale und tatsächliche wert sein.
Wer gibt denn unter Schätzwer ab?
Das darf nicht mal der Gerichtsvollzieher, wenn er Gegenstände gepfändet hat und versteigern muss.

Der schätzwert ist immer das unterste Gebot.

Jeder Aktien hat mindestens einen Wert von 12,53 !

Jede Aktie hat genau den Wert, zu dem sie an der Börse gehandelt wird. So ist das nun einmal in der freien Marktwirtschaft: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und nicht irgendwelche Gutachten oder Schätzungen.

Zur Verdeutlichung mal ein fiktives Beispiel:
Der Immobilienbestandshalter G. AG hat einen Buchwert von 12 EUR pro Aktie und erzielt mit einem Einsatz von 8 Mrd. working capital einen Jahresüberschuß (Ergebnis nach Abschreibungen, Zinsen, Steuern) von -0,1 EUR pro Aktie.

Völlig emotionslos betrachtet würde doch jeder sofort sagen:
1.Die Rendite für risikofrei eingesetztes Kapital liegt bei ca. 2%.
2. Wenn das EK nicht mindestens diesen EK-Rendite bringt bzw. bei höherem Risiko nur dengleichen oder niedrigeren Ertrag bringt, dann sollte ein rational handelnder Anleger das Geld da heraus ziehen und woanders anlegen.
3. Die Rendite bei der G. AG ist negativ. Sehr langsam zwar aber kontinuierlich fressen die Verluste den Buchwert auf.
4. Unter der Prämisse, dass mehr als 50% beim Verkauf der Assets nach Abzug aller Transaktionskosten und Kosten für die Auflösung der AG übrig bleiben, und eine sofortige Liquidation möglich ist, sollte diese umgehend erfolgen.

Nun aber zurück zur real existierenden Gagfah:
Die Gagfah ist ertragsschwach und schafft ohne Verkäufe in guten Jahren allenfalls mal einen Jahresüberschuß, der in keinem Verhältnis zum Kapitaleinsatz steht.

Die Perspektive ist der stückweise Verkauf des Portfolios und dabei wird mit großer Wahrscheinlichkeit am Ende nur ein Wert unterhalb des NAV herauskommen. Wie gut die Rendite für einen Anleger ist, der einen Einstandspreis von 6 EUR hat, hängt von 2 Variablen ab:
1. Wieviel Prozent des NAV können erzielt werden
2. Wie schnell kann das Portfolio verwertet und damit Kapitalrückflüsse erzielt werden.

Rendite hat eben immer eine Betrags- und eine Zeitkomponente.

[007coolinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.962.065 von DJHLS am 27.03.12 17:10:51

Der Zinsaufwand bezogen auf das Kapital zum 31.12.2010 beträgt rund 4,8%; im duchschnitt haben die sich aber mit 4,3% nach meiner Erinnnerung finanziert, so dass da was nicht passt.
Auch wissen wir nicht, ob und in welcher der Nettomietertrag überfällige Instandhaltungen beinhaltet.
Ebenfalls passt nicht, dass eine Bruttomarge aus dem operativen Geschäftstätigkeit der Vermiet ung von 45% gegeben ist.

Da muss man um eine präzise Aussage zu treffen ganz sicher tief in die Bilanz einsteigen. Die schlichet Gegenüberstellung von Zahlen - die sachlich nicht falsch ist - hat nur einen eingeschränkten Aussagegehalt.

ENDLICH MAL WIEDER SINNVOLLE DISKUSSIONEN !!!

[Erdman]

"GAGFAH’s robust performance in 2011 met our expectations both in terms of operations and sales. The settlement of the Dresden litigation should add some additional favorable momentum and lay the groundwork for a positive development in 2012.
Our rent growth in the past has been in line or even slightly above the
market in Germany, and we expect our rents to keep pace with market levels. Occupancy at the end of 2011 had slightly improved over both Q4 2010 and Q3 2011, and we are confident that our enhanced property investments will allow us to hold our occupancy rate at around 95%.
Costs have always been an area of focus for us, as we are constantly reviewing our cost structure, adjusting our cost base in accordance with
our organizational structure and operating activities.
Our sales business will remain an important area for us. We demonstrated yet again in 2011 that we are able to sell assets at or even above their respective carrying values. The sale of about 4,800 units to GSW was one of the largest portfolio transactions last year. Aber ohne Gewinn, nur auf Basis der zuvor abgewerteten Werte. With demand for assets remaining high and property financing generally available we see property sales as a
viable way to lift the intrinsic value of our assets.
In addition to our regular business, our capital structure and the extension / refinancing of our 2013 debt maturities will be a major focus for us in 2012. The low interest rate environment and the cash from our operations and sales business should allow us to find adequate solutions for our term loans in due time."

Kann mir das jemand interpretieren?
Von Gewinn in 2012 oder Dividenden ist in diesem Outlook der Gagfah SA nirgendwo die Rede. Nur von der Wahrscheinlichkeit, dass die Refinanzierung 2013 die Hauptsorge der Bosse im laufenden Jahr 2012 sei.

Und der Verlust wird für 2012 mit 66,4 Mio€ angegeben, gegenüber 34,8 Mio€ im Vorjahr.

[Erdman]

... und noch ein paar Zahlen (31.12.2011)

Enterprise value 6,048.2 Mio€
Net debt 5,227.8 Mio€

Difference 820,4 Mio€ geteilt durch 206,5 Mio Aktien = 3,97 € je Share
(steht in der Medien-Präsentation)

EBITDA fiel von 366 auf 326 Mio€
EBIT fiel von 348 auf 307 Mio€
Zinsen fielen von 297 auf 286 Mio€
GEWINN fiel von -1 auf -18 Mio€

Das wars. 2011

Wenn dann 2012 eine schwarze Null rauskommt, darf der Gagfah Aktionär zufrieden sein. Die Bosse werden es allemal sein, schaut man sich die Stock Option Pläne an und deren Umsetzung.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.962.702 von Erdman am 27.03.12 18:55:06

Erdmann:

Enterprise value 6,048.2 Mio€
Net debt 5,227.8 Mio€

Difference 820,4 Mio€ geteilt durch 206,5 Mio Aktien = 3,97 € je Share
(steht in der Medien-Präsentation)



Und was soll das sein, bzw. bedeuten, nach Deiner Meinung?

[gate4share]

HSBC hebt Ziel für Gagfah auf 7,70 Euro - 'Overweight'

Die HSBC hat das Kursziel für Gagfah nach Zahlen für das Geschäftsjahr 2011 von 7,50 auf 7,70 Euro angehoben und die Einstufung auf 'Overweight' belassen. Die Erfolgskennziffer Funds from Operations (FFO) habe seine Prognose und die Marktschätzungen übertroffen, schrieb Analyst Thomas Martin in einer Studie vom Dienstag. Grund seien die hohen Ergebnisbeiträge aus den Immobilienverkäufen. Dagegen sei aber das Nettoergebnis durch die Kosten wegen des Rechtsstreits mit der Stadt Dresden stark belastet worden. Bei der bevorstehenden Umschuldung fällig werdender Hypothekendarlehen dürfte der Wohnimmobilienkonzern gute Aussichten auf günstige Konditionen haben./web/ag/rum

--------

Viel zu niedrig, der hat keine Ahnung!

Das Ziel sehe ich langfristig eher bei 14,80

[deepvalue]

Gagfah ist sicherlich eine unprofitable Firma (gemessen am Kapitaleinsatz). Banken rechnen m.E. bei der Analyse von Kunden wie folgt:
Nettokaltmiete (ist) - 20% bis 25% für Verwaltung und Instandhaltung. Der verbleibende Betrag wird durch 5 bis 6% geteilt und gibt den Wert aus Bankensicht an (für Beleihung). Auch der Gesetzgeber rechnet mit ähnlichen Werten in den diversen Verordnungen.
Für GAGFAH würde dieses bei einer Ist-NKM von 561 Mio. Euro (per Ende 2011) Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von ca. 110 bis 140 Mio. Euro bedeuten, so daß ein EBIT vor Sonderposten von ca. 420 bis 450 Mio. Euro verbliebe.
Nimmt man die Bereinigungen von 42 Mio. für Wertanpassungen, 15 Mio. für Reorganisationen und 45 Mio. für Dresden als echte a.o. Positionen, so würde eine EBIT von 315 bis 350 Mio. Euro verbleiben. Leider verbleibt lediglich ein EBIT von 307 Mio. Euro. Die Differenz (welche im SChnitt 2011 aufgrund der Verkäufe deutlich höher lag) liegt an den m.E. nicht besonders wertschaffenden G&A-Aktivitäten der Holding etc. von ca. 40 Mio. Euro p.a. (inkl. Optionskosten).
Ansonsten sollte GAGFAH normalerweise (irgendwann sind die Annahmen von GAGFAH in Line mit der Realität) dürfte sich ein EBT in Höhe von 70 bis 100 Mio. Euro p.a. (Annahme 5,4 Mrd. Euro Schulden zu 4,5%) ergeben. Lediglich bei Durchführung eines echten Effizienzprogramms a la TAG Immobilien (d.h. höhere Mieterhöhungen, Reduktion Leerstand auf z.B. 2%, Abbau Overhead etc.) sehe ich deutlich höhere Ergebnisse. Man kann nur hoffen, daß GAGFAH sich billiger Refinanzieren kann und andere Anleger GAGFAH nicht wegen des Ertrages, sondern wegen der Substanz kaufen.

[OnkelD]

Zitat von Erdman: ... und noch ein paar Zahlen (31.12.2011)

Enterprise value 6,048.2 Mio€
Net debt 5,227.8 Mio€

Difference 820,4 Mio€ geteilt durch 206,5 Mio Aktien = 3,97 € je Share
(steht in der Medien-Präsentation)

Das kommt daher, dass der Enterprise Value hier als Marktwert der Aktien + Net Debt definiert ist. Damit hast Du eigentlich nur den Aktienkurs am Ende des Jahres ausgerechnet (3.974 EUR am 30.12.2011)

[rammelt-alle-rein]

GAGFAH S.A.: öffentliches Angebot zum Rückerwerb eigener Aktien im Wert von bis zu EUR 75 Mio. / Ablösung von William Joseph Brennan als Mitglied des Verwaltungsrates der GAGFAH S.A. und CEO der GAGFAH GROUP durch bisherigen CFO Stephen Charlton

GAGFAH S.A. / Schlagwort(e): Aktienrückkauf/Personalie

28.03.2012 14:43

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG, übermittelt durch
die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------

GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
L-1222 Luxemburg

ISIN: LU0269583422/WKN: A0LBDT
Frankfurter Wertpapierbörse, regulierter Markt (Prime Standard)

GAGFAH S.A.: AD-HOC MITTEILUNG GEMÄß § 15 WPHG
Aktienrückkaufprogramm/Management

GAGFAH S.A. macht öffentliches Angebot zum Rückerwerb eigener Aktien im
Wert von bis zu EUR 75 Mio.

Luxemburg, 28. März 2012. Der Verwaltungsrat der GAGFAH S.A. hat heute
beschlossen, den Aktionären ein öffentliches Barangebot zum Rückerwerb von
Aktien im Gesamtwert von EUR 75 Mio. zu machen. Das Angebot wird in Form
einer modifizierten 'Holländischen Auktion' (Dutch Auction) abgegeben; die
Angebotspreisspanne liegt zwischen EUR 6,00 und EUR 6,75 pro Aktie. Der
Angebotspreis, der für alle Aktien der gleiche sein wird, wird auf Basis
der Gesamtanzahl aller angedienten Aktien und den von den Aktionären
innerhalb der Angebotspreisspanne bestimmten Preisen errechnet; er wird dem
niedrigsten Preis innerhalb der Angebotspreisspanne entsprechen, zu dem
GAGFAH S.A. Aktien zu einem Gesamtpreis von bis zu EUR 75 Mio. erwerben
kann.

Die Annahmefrist beginnt am 29. März 2012 und endet, wenn sie nicht
verlängert wird, am 27. April 2012. GAGFAH S.A. behält sich das Recht vor,
das Angebot zu ändern, z.B. durch eine Erhöhung des Angebotsvolumens oder
eine Erhöhung des Mindestangebotspreises (derzeit EUR 6,00) und/oder des
Höchstangebotspreises (derzeit EUR 6,75). Die von verbundenen Unternehmen
der Fortress Investment Group LLC beratenen Fonds mit dem Namensbestandteil
Fortress, die Aktionäre der GAGFAH S.A. sind, haben sich verpflichtet, das
Angebot für die von ihnen gehaltenen GAGFAH S.A. Aktien nicht anzunehmen.

Das Rückkaufangebot unterliegt weiteren Bestimmungen, die in der
Angebotsunterlage beschrieben sind. Es ist beabsichtigt, die
Angebotsunterlage noch heute unter www.gagfah.com unter der Rubrik
'Aktienrückkaufangebot' zu veröffentlichen.

Bereits am 5. September 2011 unterbreitete die GAGFAH S.A. ihren Aktionären
ein Rückkaufangebot zu einem in bar zu leistenden Gesamtkaufpreis von EUR
75 Mio. Dieses frühere Angebot konnte vom 6. September 2011 bis zum 4.
Oktober 2011 angenommen werden und sah eine Angebotspreisspanne von EUR
3,50 bis EUR 5,00 pro Aktie vor. Im Rahmen dieses früheren Angebots, das
überzeichnet war, hat die GAGFAH S.A. 15.150.277 Aktien zu einem Preis von
EUR 4,95 pro Aktie erworben.



Ablösung von Herrn William Joseph Brennan als Mitglied des Verwaltungsrates
der GAGFAH S.A. und CEO der GAGFAH GROUP durch den bisherigen CFO Herrn
Stephen Charlton

Herr William Joseph Brennan und die GAGFAH S.A. haben sich heute darauf
verständigt, dass Herr Brennan seine Ämter als Mitglied des
Verwaltungsrates der GAGFAH S.A. und Chief Executive Officer der GAGFAH
GROUP vorbehaltlich der Durchführung der hierfür erforderlichen
gesellschaftsrechtlichen Formalitäten zur Verfügung stellt. Herr Brennan
war seit April 2009 CEO der GAGFAH GROUP und seit August 2009 Mitglied des
Verwaltungsrates der GAGFAH S.A.

Sein Nachfolger als neues Mitglied des Verwaltungsrates und neuer Chief
Executive Officer wird Herr Stephen Charlton. Herr Charlton ist seit Januar
2011 Chief Financial Officer der GAGFAH GROUP. Diese Funktion wird Herr
Gerald Klinck als Interims-Chief Financial Officer der GAGFAH GROUP
übernehmen. Herr Klinck kam im April 2011 als Head of Finance and Financial
Controlling zur GAGFAH GROUP.

Über GAGFAH S.A.

GAGFAH S.A. ist eine nach luxemburgischem Recht gegründete
Aktiengesellschaft und erfüllt die Voraussetzungen einer
Verbriefungsgesellschaft nach dem Luxemburger Verbriefungsgesetz vom 22.
März 2004. Das Kerngeschäft der Tochtergesellschaften der GAGFAH S.A. ist
der Besitz und die Bewirtschaftung eines geografisch diversifizierten und
qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios in ganz Deutschland. Mit einem
Portfolio von fast 150.000 Mietwohnungen ist die GAGFAH S.A. die größte in
Deutschland börsennotierte Wohnungsgesellschaft.

Kontakt:
GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
L-1222 Luxemburg
Großherzogtum Luxemburg
Tel. [phone]
[e-mail]


28.03.2012 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

---------------------------------------------------------------------------

Sprache: Deutsch
Unternehmen: GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
1222 Luxemburg
Großherzogtum Luxemburg
Telefon: + 352 266 366 1
Fax: + 352 266 366 01
E-Mail: [e-mail]
Internet: www.gagfah.com
ISIN: LU0269583422, LU0269583422
WKN: A0LBDT
Indizes: MDAX
Börsen: Regulierter Markt in Frankfurt (Prime Standard); Freiverkehr
in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart

Ende der Mitteilung DGAP News-Service

http://www.dgap.de/news/adhoc/gagfah-oeffentliches-angebot-z…

[5002]

Ich surfte eben mal so in meinem Depot und klickte Gagfah an stellte fest, das zu Gagfah außerbörslich (flatex) keine Kurse gestellt wurden und dann sah ich den Realtimekurs von 6,28€ oh oh, Danke rammelt-alle-rein für die schnelle Aufklärung
so? und was denken wir jetzt darüber? ist ja nicht ganz perfekt was wir "dachten" was kommen sollte, könnte.

[handyweb]

Das sind ja mal schöne Neuigkeiten ... Gagfah Aktien gehen ja ab wie eine Rakete. Ich gehe davon aus, der Rückkaufkurs wird wieder mal am oberen Ende liegen.

Als Gagfah hätte ich auch meinen Bestand eher vorsichtig bewertet im letzten Geschäftsbericht, wenn ich kurz nach Veröffentlichung einen Aktienrückkauf plane.

Übrigens werden in Dresden mittlerweile die Wohnungen knapp, zumindest in begehrten Vierteln sind kaum mehr 3 oder 4 Raumwohnungen zu bekommen. Das wird sich über kurz oder lang auch auf den Gagfahbestand durchschlagen.

[hannes24]

Gagfah ist hat doch der Knaller!

Das sind Profis!! ich glaube mal die kriegen keine eigenen Aktien (wollen vielleicht auch keine) weil Brennan gleichzeitig auch noch Zurücktritt.

Das Push den Kurs auf über 7€.

Also ich gebe erstmal keine ab.

[gate4share]

Was habe ich euch gestern noch gesagt!?

Gagfah ist toll!

Bringt schon was, auf mich zu hören..........



Habe ja letztes mal gar nicht mitgemacht bei dem Rückkaufprogramm.
Habt ihr dann eure gesamten Stücke da angemeldet und alle zu einem Preis?
oder könnte man auch sagen, wenn man , sagen wir mal 5000 hat, davon will ich 2000 zu 6,45 und 2,000 zu 6,70 abgeben und auf jeden Fall auch noch die 1,000 behalten?

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.967.246 von rammelt-alle-rein am 28.03.12 14:54:15

Da bin ich nun aber gespannt, wieviele Aktien Herr Brennan aus seinen Optionszuteilungen da versilbern wird.

Vom Angbeot ausgeschlossen sind ja, wenn ich das richtig lese, nur die Finanzholdings der Fortress-gruppe, nicht aber alle die Board-Members, denen in den Verlustjahren der Gagfah trotzdem stock-options zugeteilt wurden.

Die Rückkaufaktionen dienen so auch der Möglichkeit an die Insider, ihre Aktien aus den 'Benefits'gut verkaufen zu können.
Gingen diese Aktien an die Börse, käme sofort Druck auf.

Die Frage ist doch, warum kauft Gagfah nicht direkt an der Börse, immer dann wenn die Kurse fallen bis die 75 Millionen verbraten sind?

[gate4share]

Zitat von hannes24: ich glaube mal die kriegen keine eigenen Aktien (wollen vielleicht auch keine) weil Brennan gleichzeitig auch noch Zurücktritt.

.

Sorry Hannes24, kannste das mal näher erklären, bitte.

Verstehe gar nicht was du damit aussagen willst.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.968.083 von Erdman am 28.03.12 16:37:28

Ich denke ein Kauf über die Börse würde noch mehr den Kurs pushen als dieses Programm ... die letzten Wochen war der Tagesumsatz meist nur bei 300-400.000 Stück, dann müsste man den gesamten Börsenumsatz eines Monats wegkaufen, um die 75Mio in den Rückkauf zu investieren.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.968.189 von handyweb am 28.03.12 16:51:52

Also man hätte ja die ganze Zeit schon über die Börse zurück kaufen können.

Das Volumen wäre ja insgesamt locker in den letzten Monaten möglich gewesen.

Allerdings wie der Kurs bei welchen Programm stärker reagiert, das wird wohl die zentrale Frage sein. Denke man will zumindest für den Zeitraum des Rückkaufs eben eher niedrige Kurse - er später ist wohl ein höherer Kurs gewollt.

Vielleicht plant ja Fortess noch weitere Ankäufe.... nur kostet das auch geld und man hat doch nicht soooviel.

Auf jeden Fall wird Fortesse das getan haben was möglich war, um den abschluss möglichst schlecht aussehen zu lassen! Denn je besser die Zahlen gewesen wären, um so hoher der Kurs auch der Kurs den man hötte bezahlen müssen.

Deshalb denke ich, können wir eher davon ausgehen, dass dieser Abschluss der schlimmste mögliche war und in zukünfigen Jahren es viel besser werden wird. Allein die Dresdener sache ist doch schon komplett hier verarbeitet worden, obwohl man ja in 2011 ständig argumentierte man schulde der Stadt nichts.

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.968.107 von gate4share am 28.03.12 16:41:06

Im Geschäftsberich steht etwas von 1 Million shares, die in 2011 an den Board gingen für die gute Leistung und Zielerreichung.

[hannes24]

Zitat von gate4share:

Zitat von hannes24: ich glaube mal die kriegen keine eigenen Aktien (wollen vielleicht auch keine) weil Brennan gleichzeitig auch noch Zurücktritt.

.

Sorry Hannes24, kannste das mal näher erklären, bitte.

Verstehe gar nicht was du damit aussagen willst.

Gate Wenn die Gagfah eigentlich günstig die Aktien zurückkaufen will, dann wäre es doch sinnvoller mit dem Abtritt Brennan noch zu warten bis der Rückkauf über die Bühne gegangen ist.

Ich persönlich werde bei günstigen Kursen noch zukaufen - langfristig sehe ich durch neue Immobewertungen ordenliches Potential nach oben.

Manchmal denke ich das darf doch nicht war sein!
Besitze 7 ETW in einer 100er WEG alles eigentlich durchschnittlich - Kaufpreise die letzten Jahre ca. 1000€ und drunter der qm alles Vollvermietet -
nun sehe und höre ich von VK von 1600 -1800€.

Langsam, nein schnell entwickeln sich angemessene Immobilienpreise!

[gate4share]

Ach so, du meinst die Ablösung von Brennan wäre so positiv, dass auch dieses den Kurs beflügelt!

Da bin ich mir nicht so sicher, dass dieses die Amis auch so sehen!
Denn letztendlich hat er den Deal mit Dresden hinbekommen und auch könnte ich mir vorstellen, dass die mehr von der Art des starken Mannes halten und nicht, wie wir uns das gewünsch hätte, doch mehr mit Diplomatie auf zu treten.

Das er den Sitz aufgibt ist meiner Ansicht nach klar wegen der Anklage wegen Insider Handel. Es ist wohl so, dass Anklage erhoben wurde und es wird zu einem urteil kommen.
meine mit so einem Vorwurf und auch wo es um die eigenen Aktien geht, kann er nicht mehr an der Spitze der Firma bleiben.

OHne es zu wissen, könnte ich mir sogar vorstellen, dass die Amis dachte, der Weggang von Brennan würde wenn überhaupt ,eher zu einem Kursrückggang führen.

[hannes24]

Der Brennan ist hier eher als verbrannt anzusehen - das die Amis Deutschland oft falsch einschätzen zB Opel das könnte natürlich auch sein.

[007coolinvestor]

28.03.2012, 16:13
Investition in Betongold: Immobilienjäger, auf nach Osten!
A-Lagen wie München und Hamburg sind inzwischen fast leer gekauft. Anleger zahlen dort mitunter aberwitzige Preise. In kleineren Städten hingegen lohnt der Kauf immer noch - vor allem in den lange verschmähten neuen Bundesländern.
© Bild: 2012 DPA-Bildfunk/ Matthias Hiekel
A-Lagen wie München und Hamburg sind inzwischen fast leer gekauft. Anleger zahlen dort mitunter aberwitzige Preise. In kleineren Städten hingegen lohnt der Kauf immer noch - vor allem in den lange verschmähten neuen Bundesländern. von Grit Beecken
Es gibt beim Party-Small-Talk eine verlässliche Methode, sich zum Helden in Sachen Vermögensplanung zu machen: Man muss nur durchblicken lassen, irgendwann in den vergangenen Jahren eine Eigentumswohnung in guter Lage in Städten wie München, Hamburg oder Köln gekauft zu haben.
Und es gibt einen sicheren Weg, sich zum Trottel zu machen. Dazu reicht, durchblicken zu lassen, dass man spottbillige Immobilien in Ostdeutschland besitze, bei denen man an eine baldige Preiswende nach oben glaube. Vor dem inneren Auge der entgeisterten Gesprächspartner ziehen dann nicht die einst versprochenen blühenden Landschaften vorbei, sondern unvermietbare Ramschimmobilien in entvölkerten Landstrichen.
Dresden
2,4% erwarteter Wertzuwachs p.a.
Fläche 328 km²
Einwohnerzahl 523 058
Bruttowertschöpfung 13 Mrd. €
Arbeitslosigkeit 9,6 %
Leerstandsrate 3,4 %
Quadratmeterpreis 1206 €
So weit das Klischee - das bald Geschichte sein wird. Die Chancen stehen gut, dass beim Immobilien-Small-Talk schon in wenigen Jahren die Rollen vertauscht sein werden. Viele Regionen in Ostdeutschland haben sich prächtig entwickelt, die Bevölkerungszahlen in Städten wie Jena, Leipzig oder Dresden wachsen. Wohnraum ist wieder knapp und begehrt, die Preise steigen. Allein der Rostocker Immobilienmarkt legte seit 2005 um 3,9 Prozent zu.
Wo es den Leuten gut geht, wird viel gekauft: ein Warenhaus in Leipzig Wo es den Leuten gut geht, wird viel gekauft: ein Warenhaus in Leipzig
Die neue Beliebtheit spiegelt sich im Investitionsverhalten noch nicht wider. 2011 wurden bundesweit rund 108 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert. Davon flossen lediglich 17 Mrd. Euro in die neuen Bundesländer, inklusive Berlin, meldet das Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. Der größte Teil davon entfiel auf die Hauptstadt.
Die krisenverschreckten Deutschen fürchten die Inflation, scheuen Aktien - und halten sich an ihre gewohnte Immobilienstrategie: Entweder investieren sie am eigenen Wohnort oder gleich in A-Lagen wie Hamburg oder München. Folglich klettern die Preise in den Metropolen seit 2008 steil nach oben - allein 2011 um sechs Prozent.
Leipzig
2,1% erwarteter Wertzuwachs p.a.
Fläche 297 km²
Einwohnerzahl 522 883
Bruttowertschöpfung 12 Mrd. €
Arbeitslosigkeit 13,1 %
Leerstandsrate 10 %
Quadratmeterpreis 1407 €
Wer jetzt noch eine Immobilie kaufen möchte, muss nicht nur viel Geld bezahlen. Als Investitionsobjekt taugen die teuren Objekte inzwischen nur noch bedingt. Denn die Erträge sinken. In München liegt die Anfangsrendite von Eigentumswohnungen - die die zu erzielenden Mieterlöse ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt - bei nur noch vier Prozent. In Hamburg sind es 4,6 Prozent. Sogenannte B-Lagen wie Mainz (5,8 Prozent) oder Magdeburg (sieben Prozent) schlagen die Metropolen um Längen - und das bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen. In Magdeburg koste der Quadratmeter im Schnitt 820 Euro, in München knapp viermal so viel, berichtet das Analysehaus Feri.
Weg von den Metropolen
Die Zahlen zeigen: Beim Kauf lohnt der Blick in die zweite Reihe. "Immobilieninvestments dürfen durchaus außerhalb der Metropolen liegen. In B-Lagen und in den neuen Bundesländern gibt es echte Chancen", sagt Michael Schick vom Maklerverband IVD. In kleineren Städten sind Immobilien heute 30 Prozent billiger als 2001 zu haben.
Doch wie finden Privatanleger einen auf lange Sicht ertragreichen Standort? Reiner Braun antwortet plakativ: "Wer einen Job sucht, der zieht dorthin, wo die Arbeitsplätze sind. Wer ungebunden ist, der zieht dorthin, wo es lebenswert ist. Wer den Kompromiss sucht, der bleibt auf Tuchfühlung im gut angebundenen Umland", rattert der Vorstand des Immobilienberaters Empirica herunter. Also lohnen Investitionen dort, wo es schön ist, wo man gut hinkommt, wo etwas geboten wird und wo man Arbeit findet.
Jena
2,3% erwarteter Wertzuwachs p.a.
Fläche: 114 km²
Einwohnerzahl 105 129
Bruttowertschöpfung 3 Mrd. €
Arbeitslosigkeit 6,8 %
Leerstandsrate 3,9 %
Quadratmeterpreis 1525 €
Erfurt und Halle sind attraktiv
Solche Orte gibt es: Der Wanderungssaldo der Deutschen - die Übersicht, wohin die Leute ziehen und wo sie abwandern - zeigt: Städte wie Chemnitz, Dresden und Rostock ziehen neue Bewohner an. Ebenso Erfurt und Halle.
Ein Flugzeug über Erfurt Ein Flugzeug über Erfurt
Uta Hummel nennt diese Orte "Wachstumszentren". Die Immobilienanalystin des Researchhauses Feri hat für Capital exklusiv eine Prognose der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen für die kommenden acht Jahre erstellt. Viele Immobilienexperten lehnen derartige Langzeitprognosen strikt ab, weil eine Vorhersage der Preisentwicklung von zu vielen Variablen abhängig sei. Feri macht es trotzdem. "Wir arbeiten mit langfristig wirkenden Strukturen und Trends. Anders als kurzfristige Konjunkturprognosen lassen sich langfristige Wohnungsmarktprognosen mit einer höheren Sicherheit vorhersagen", sagt Hummel.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt habe eine Trendwende vollzogen, sagt die Expertin. Das ehemalige Überangebot an Wohnraum sei absorbiert. Sinkende Arbeitslosigkeit und steigende Kaufkraft steigern die Nachfrage, die die Bautätigkeit nicht zeitnah befriedigen wird. "Es braucht Jahre, um ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herzustellen", sagt Hummel.
Die Anzahl der Haushalte wächst
Das Feri-Ranking zeigt, an welchen Standorten die Preise überdurchschnittlich ansteigen, und nennt die Nettoanfangsrenditen von Eigentumswohnungen. Das Ergebnis: Neben München, Hamburg und Wiesbaden sind unter anderem die Aussichten für Jena, Dresden und Leipzig hervorragend.
Panoramaansicht von Jena Panoramaansicht von Jena
In Jena beispielsweise ist Wohnraum knapp. Gut für denjenigen, der vermietet. In der 100.000-Einwohner-Stadt sind sogar die alten Plattenbauten voll belegt, der Leerstand liegt bei gerade mal 3,9 Prozent. Die Stadt punktet mit einer renommierten Universität, Toparbeitgebern wie Carl Zeiss und Jenoptik und vielen mittelständischen Unternehmen. Die reizvolle Landschaft tut ihr Übriges, um den Standort für Zuwanderer attraktiv zu machen.
Die Nachfrage nach Wohnungen sei so hoch, dass der öffentliche Nahverkehr Buslinien eingerichtet hat, die Studenten aus 20 Kilometer entfernten Orten in die Stadt fahren, berichtet Braun. "Es ist eine Mär, dass alle aus dem Osten wegwollen", konstatiert der Immobilienexperte. "In viele ostdeutsche Regionen ziehen die Leute sogar hin, weil es dort interessante Jobs gibt."
Essen
1,6% erwarteter Wertzuwachs p.a.
Fläche 210 km²
Einwohnerzahl 574 635
Bruttowertschöpfung 22 Mrd. €
Arbeitslosigkeit 11,9 %
Leerstandsrate 4,2 %
Quadratmeterpreis 1407 €
"Ständig steigende Nachfrage"
In Wachstumszentren wie Dresden und Leipzig ist die Bruttowertschöpfung überdurchschnittlich hoch. Und diese wird auch der demografische Wandel, den viele Experten als ein Risiko für den deutschen Immobilienmarkt ansehen, nicht nach unten drücken. Denn obwohl Deutschlands Bevölkerung bis 2030 um sechs Prozent schrumpfen dürfte, erreicht die Anzahl der Haushalte erst im Jahr 2025 mit 41,14 Millionen den Höhepunkt, bevor sie in den folgenden fünf Jahren geringfügig auf 41,02 Millionen zurückgehen soll. Damit wird es 2030 immer noch zwei Prozent mehr Haushalte als 2009 geben. "Allgemein kann somit in Deutschland bis 2025 von einer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum aufgrund von höheren Haushaltszahlen ausgegangen werden", heißt es beim Maklerhaus Jones Lang LaSalle.
Leipzig aus der Luft Leipzig aus der Luft
Zwar sind allgemeine Prognosen grundsätzlich problematisch, wenn es um Immobilien geht. Schließlich bestimmen deren Wert gerade individuelle Eigenschaften wie die Lage, die Bauart oder das Alter. Dennoch liefern Daten zum allgemeinen Angebot und zu Nachfrage, Mietrenditen und Leerstandsraten wertvolle Hinweise, ob Immobilien überhaupt eine sinnvolle Geldanlage sind.
Experten glauben, dass dies weiterhin so ist. "In den kommenden Jahren werden deutsche Immobilien deutlich mehr wert sein als jetzt", prognostizierte der ansonsten eher skeptische Wirtschaftsprofessor Hans-Werner Sinn jüngst auf einem Kongress. Schließlich sorge die Schuldenkrise für eine verlässliche Nachfrage nach Betongold.
Der Griff zur Immobile bleibt eine gute Idee
Der Griff zur eigenen Immobilie bleibt demnach eine gute Idee. Denn das Angebot an Wohnraum dürfte knapp bleiben, sagt IVD-Sprecher Schick: "In Deutschland wird deutlich zu wenig neuer Wohnraum gebaut." Nötig seien jährlich 193.000 neue Einheiten, gebaut werden lediglich 115.000. Davon entsteht fast die Hälfte in den Metropolen. In B-Lagen stagniert das Angebot aber vielerorts.
Dortmund
1,6% erwarteter Wertzuwachs p.a.
Fläche 280 km²
Einwohnerzahl 580 444
Bruttowertschöpfung 16 Mrd. €
Arbeitslosigkeit 11,9 %
Leerstandsrate 4,2 %
Quadratmeterpreis 1428 €
Doch auch dort gibt es immense Unterschiede: Neben der Zuwanderung sind auch die Leerstandsraten am jeweiligen Standort und allgemeine Wirtschaftsdaten von Bedeutung für potenzielle Käufer. Das Feri-Ranking berücksichtigt zudem die Bevölkerungsentwicklung, die Entwicklung der Haushaltszahlen und die Entwicklung des Wohnungsangebots der Region.
Hummel unterscheidet bei den aussichtsreichen B-Lagen drei Kategorien von Investmentstandorten: Wachstumszentren, Verwaltungsorte und Universitätsstädte.
Leerstehende Gewerbeimmobilien - hier eine in Eisenhüttenstadt - ... Leerstehende Gewerbeimmobilien - hier eine in Eisenhüttenstadt - sind im Osten alles andere als selten
Wachstumszentren wie Dresden, Jena oder Leipzig punkten mit wachsender Bruttowertschöpfung, Zuzug und einem steigenden Arbeitsmarkt. Sie bieten gute Chancen, sind aber auch konjunktursensitiv. In einer Rezession wird es auch für mittelständische Unternehmen schwerer. Die Zahlen zeigen aber auch: Diese Standorte haben sich in den vergangenen Krisenjahren gut behauptet. Ein Ende des Trends ist derzeit nicht in Sicht. "Jena, Dresden und Leipzig gelten als sichere Märkte", sagt Schick. Zwar sei die Leerstandsrate in Leipzig mit zehn Prozent vergleichsweise hoch, die Nachfrage nach modernisiertem und hochwertigem Wohnraum aber ebenso.
Verwaltungsstädte wie Oldenburg und Kiel hingegen sind aufgrund der hohen Anzahl von Beschäftigten im öffentlichen Dienst recht konjunkturstabil. Allerdings steigen die Gehälter auch nicht überproportional schnell an, wenn die Wirtschaft brummt. In Oldenburg wächst die Haushaltsanzahl schneller als die Zahl der Wohnungen. "Man kann fast nicht mehr umziehen", sagt Hummel.
Universitätsstädte gefragt
Experten zufolge muss die Leerstandsrate bei rund fünf Prozent liegen, um Wohnungswechsel und Bestandssanierungen zu ermöglichen. Die Nettoanfangsrendite in Oldenburg liegt im Schnitt bei 5,8 Prozent, der Quadratmeter kostet derzeit durchschnittlich 1215 Euro.
Das Schloss und die alte Brücke von Heidelberg Das Schloss und die alte Brücke von Heidelberg
Streuung ist die beste Strategie
Auch Universitätsstädte wie Heidelberg, Freiburg oder Mainz ziehen stetig neue Anwohner an. Empirica-Analyst Braun schätzt, dass zehn Prozent der Studenten gleich nach dem Abschluss des Studiums in den Städten sesshaft werden. Schließlich locken oft eine malerische Altstadt und eine schöne Landschaft. Das hält die Nachfrage stabil.
Die niedrigeren Preise in B-Lagen ermöglichen Anlegern eine gute Risikostreuung: Statt in München für 1,5 Mio. Euro nur eine Wohnung zu kaufen, sind beispielsweise je eine in Jena, Oldenburg und Freiburg drin. Ein solches Modell streut das Risiko nicht nur regional, sondern berücksichtigt auch die drei unterschiedlichen Städtekategorien.
Experten raten vom Kauf von Investmentobjekten am eigenen Wohnort ab. "Dadurch entsteht ein Klumpenrisiko", sagt Steffen Sebastian, Professor an der Universität Regensburg. Denn in diesem Fall liegen Arbeitsplatz sowie selbst- und fremdgenutztes Wohneigentum beisammen. Ein Jobverlust, ein wirtschaftlicher Abschwung oder eine Flaute am Immobilienmarkt schlagen in diesem Fall dreifach durch.
Langfristig ist eine Streuung über verschiedene Standorte daher eine gute Strategie - wenngleich auch manchmal schon die Straßenseite über Erfolg und Misserfolg entscheidet. Die Objektauswahl ist daher die schwierigste Entscheidung. Wo genau will ich kaufen? Wieder antwortet Braun: "Gehen Sie in die Stadt, die Sie interessiert. Sprechen Sie mit den Leuten auf der Straße und fragen Sie:
Wie wohnt ihr hier? Was fehlt euch? Was wollt ihr?" Die Antworten zeigen, ob es besser ist, eine Altbauwohnung zu erwerben und aufzuwerten oder einen Neubau zu kaufen.
Das ist aufwendig. Aber: "Eine Immobilie ist heterogener als ein Wertpapier", sagt Braun. Für einen rentierlichen Kauf ist Vorarbeit notwendig. Belohnt werden Anleger mit einem schwankungsarmen Markt. Nirgendwo sonst in Europa sind die Preise so stabil wie hierzulande.

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wohnungen in Prozent
München 3034,8 3,3 4,0
Hamburg 2130,0 3,3 k.A.
Mainz 1602,6 2,4 5,8
Wiesbaden 2108,3 2,4 4,5
Dresden 1206,2 2,4 4,8
Jena 1524,7 2,3 4,6
Kiel 1400,0 2,3 5,2
Köln 2202,4 2,3 4,0
Freiburg 2009,7 2,3 4,1
Münster 1860,2 2,2 4,4
Berlin 1769,0 2,2 4,0
Würzburg 1438,2 2,2 5,1
Heidelberg 2381,3 2,2 4,0
Main-Taunus (Landkreis) 2171,9 2,2 4,7
Frankfurt am Main 2453,3 2,1 4,5
Starnberg (Landkreis) 3232,4 2,1 3,3
Mannheim 1726,1 2,1 4,6
Koblenz 1340,7 2,1 4,8
Hochtaunus (Landkreis) 1937,1 2,1 5,5
Bonn 1899,2 2,1 4,7
Rostock 1316,8 2,1 5,4
Passau 1231,5 2,1 5,7
Oldenburg 1215,0 2,1 5,8
Leipzig 1086,4 2,1 5,0
Düsseldorf 2403,8 2,0 3,8
Karlsruhe 1800,0 2,0 4,5
Augsburg 1529,1 2,0 4,5
Ulm (Landkreis) 1539,9 2,0 5,1
Hannover 1077,2 2,0 6,0
Aachen 1603,6 2,0 4,3
Regensburg 1900,0 1,9 3,9
Stuttgart 2134,8 1,9 4,6
Rosenheim 1615,0 1,9 4,6
Trier 1558,9 1,9 4,6
Nürnberg 1367,4 1,9 4,9
Neuss (Landkreis) 1507,7 1,9 4,9
Braunschweig 1151,0 1,8 5,6
Bremen 1162,5 1,8 5,9
Offenbach am Main 1390,3 1,8 5,1
Kassel 900,7 1,8 6,0
Tübingen (Landkreis) 2482,3 1,7 3,8
Lübeck 1061,2 1,7 6,3
Potsdam 1835,7 1,7 3,8
Darmstadt 1808,5 1,7 4,8
Bamberg 1590,0 1,7 4,0
Wuppertal 1244,4 1,7 5,2
Bochum 1258,8 1,6 4,9
Erfurt 1208,3 1,6 5,3
Essen 1406,8 1,6 4,7
Osnabrück 1170,5 1,6 5,4
Dortmund 1428,4 1,6 4,3
Gießen (Landkreis) 1471,5 1,6 4,7
Ludwigshafen am Rhein 1100,0 1,6 5,8
Göttingen (Landkreis) 1180,1 1,6 4,8
Magdeburg 819,6 1,5 7,0
Halle (Saale) 905,3 1,5 6,3
Oberhausen 1192,4 1,5 5,6
Bielefeld 1186,3 1,5 5,3
Mettmann (Landkreis) 1405,7 1,5 4,5
Hildesheim (Landkreis) 1172,4 1,4 4,7
Siegen-Wittgenstein (Landkreis) 1100,7 1,4 5,2
Duisburg 1177,5 1,4 5,7
Saarbrücken 1136,0 1,3 5,2
Schwerin 1175,0 1,3 5,1
Kaiserslautern 1000,0 1,2 5,3
Krefeld 1262,0 1,1 5,1
Chemnitz 754,3 0,9 6,5

Gefunden bei: capital.de

capital.de, 16:03
© 2012 Financial Times Deutschland,

[gate4share]

Wir können uns nur Gedanken machen.

Bin nen bisschen überrascht, dass wir jetzt wieder unter 6,40 stehen, man sollte doch annehmen, dass man doch näher an den Maximalpreis von 6,75 rankommt.

Anderseits könnte dieser Kurs die unsichtbare Begrenzung sein, für die nächssten 4 bis 5 WOchen. Also, dasss man kaum über diesen Kurs geht, weil ja praktisch auch Gagfah vorgegeben hat, teurer kauft man nicht.

[Randfontein]

Gagfah behält sich vor, den Mindest- oder Höchstpreis zu ändern...
Das werden sie wohl auch tun müssen, wenn nicht 'ne Menge Leute Panik schieben.

Das Angebot 6,00 - 6,75 ist nach heutigem Stand wenig attraktiv.
(Siehe auch Kursziele der Analfraktion)
Würde mich nicht wundern, wenn die im April auf 6,50 - 7,25 erhöhen würden. Um die 7,00 könnte was gehen...

[Silberpfeil1]

Der aktuelle Kurs entspricht fürs erste in etwa (6,00 + 6,75) / 2.

Gruß

Silberpfeil

[deepvalue]

Erst einmal muß ich mich für meine Fehleinschätzung (es kommen keine Aktienrückkäufe, da die Banken dieses nicht zulassen werden) entschuldigen.
M.E. rechnen die Amis fest mit einem Gelingen der Refinanzierung, sonst würden sie nicht fremde Aktien zurückkaufen und die eigenen behalten (war ja nicht immer so......).
Also sollte der Aktienkurs m.E. bei stabilen Märkten in Richtung 8 bis 10 Euro laufen.
Ich werde wohl ein paar Aktien behalten und Gewinne mitnehmen. Allerdings werde ich wohl das Gros behalten.

Nur meine Meinung, keine Handelsempfehlung

[Silberpfeil1]

Ich werde wohl ein paar Aktien behalten und Gewinne mitnehmen. Allerdings werde ich wohl das Gros behalten.

Wenn ein paar Aktien das Gros sind, dann müssen wir wohl mit einem massiven Angebotstsunami rechnen?

[deepvalue]

Zitat von Silberpfeil1: Ich werde wohl ein paar Aktien behalten und Gewinne mitnehmen. Allerdings werde ich wohl das Gros behalten.

Wenn ein paar Aktien das Gros sind, dann müssen wir wohl mit einem massiven Angebotstsunami rechnen?

Klar, meine Abgaben dürften den Markt erschüttern, auch wenn ich das Gros behalte....
Nur ein Scherz

[imo2012]

wie ich schon sagte ark ist das mittel der wahl bei falschbewertung

nicht vergessen der nav steigt nicht linear bei jedem ark


der ceo war nach dem woba desaster ja verbrannt und wurde geopfert

insgesamt ist der ark ein sehr starkes zeichen

da gibts wohl sehr positive signale zwecks refi

wie gesagt aktueller nav ist 12,70 und wer da zu 6,00 verkauft der kann genausogut 6 euro in die tonne werfen
immo bewertungen werden sicher nach norden gehen

[imo2012]

Zitat von Silberpfeil1: Der aktuelle Kurs entspricht fürs erste in etwa (6,00 + 6,75) / 2.

Gruß

Silberpfeil

[handyweb]

Gagfah: Abschlag sollte sinken
28.03.2012 (www.4investors.de) - Die Analysten des Bankhaus Lampe bestätigen die Kaufempfehlung für die Aktien von Gagfah. Das Kursziel wird erhöht. Es stand bisher bei 7,30 Euro, der neue Wert kommt auf 8,10 Euro.

Am Monatsanfang hat sich die Gesellschaft mit der Stadt Dresden in einem langwierigen Streit geeinigt. In der Folge hat der Kurs rund 40 Prozent zugelegt. Die Analysten glauben, dass sich diese positive Entwicklung fortsetzen wird. So soll sich der Bewertungsabschlag verringern. Es gibt einen Abschlag bei Gagfah von 48 Prozent zum NAV. Bei Deutsche Wohnen liegt der Abschlag nur bei 8 Prozent. Diese Bewertungslücke ist für die Experten schwer nachvollziehbar.
( js )

[imo2012]

neuer nav nach ark wird ca. 13,05 euro sein

wenn die auf 150mio nachlegen wird der neue nav 13,40 sein

[Randfontein]

Ist alles nachvollziehbar, nur bleibt meine Frage vom Nachmittag unbeantwortet:
Warum sollte man bei diesem Stand der Dinge seine Aktien der Gagfah für 6,00 - 6,75 andienen, mit dem niersten Gebot als Kaufkurs?
Die letzten Beiträge bestärken mich eher darin, auf Kurse über dem Rückkaufsangebot zu setzen.
Den Forumsbeiträgen nach wäre eine Andienung ja kompletter Schwachsinn.
Oder habe ich irgendwas fundamental missverstanden???

[imo2012]

Zitat von Randfontein: Ist alles nachvollziehbar, nur bleibt meine Frage vom Nachmittag unbeantwortet:
Warum sollte man bei diesem Stand der Dinge seine Aktien der Gagfah für 6,00 - 6,75 andienen, mit dem niersten Gebot als Kaufkurs?
Die letzten Beiträge bestärken mich eher darin, auf Kurse über dem Rückkaufsangebot zu setzen.
Den Forumsbeiträgen nach wäre eine Andienung ja kompletter Schwachsinn.
Oder habe ich irgendwas fundamental missverstanden???

wer meint gagfah ist nichts wert der macht mit 6,75 ein gutes geschäft
wer meint gagfah ist aktuell 12,70 wert (nav) der sollte wohl eher nicht verkaufen

ist halt alles eine glaubenssache

[AlterMann]

Zitat von Randfontein: Den Forumsbeiträgen nach wäre eine Andienung ja kompletter Schwachsinn.
Oder habe ich irgendwas fundamental missverstanden???

Mit Fortress ist das alles nicht so einfach. Die Jungens wollen, verständlicherweise, mit GAGFAH Kohle machen. Dafür gehen sie, sinngemäß, über Leichen. Wenn sie dabei die anderen Aktionäre gleich noch mitabziehen können, werden sie das tun.

Im Endeffekt haben wir Aktionäre aber das gleiche Ziel - Kohle machen. Die Frage ist nur wer sich dabei geschickter anstellt.

Meine persönliche Arbeitshypothese ist, das Fortress seine Anteile so günstig wie möglich aufstockt (Verkaufen wäre bei ihren Einstandspreisen ja ein Verlust) und anschließend den Laden etwa zum NAV zerschlägt. Die Immopreisentwicklung in DE und die Geldflutung spiel ihnen dabei in die Hände.

[imo2012]

was mich wundert das die ark ankündigung sowie der gb11 während der börsenzeiten kommt
eigentlich ziemlich untypisch
vielleicht wollen die den kurs niedrig halten damit man besser ark machen kann
die 0,44 guidance erscheint mir in diesem sinn nun auch in einem anderen licht
wenn man massiv aktien kaufen will schades es nicht den kurs schlecht zu reden

[imo2012]

imho müssten die analysten nun ganz andere bewertungen ausgeben da nun wohl die refi in trockenen tüchern ist und dieser abschlag immer noch in den kurszielen drin ist

ich erwarte nun in bälde durchgehen kursziele > 10 euro
alles andere macht kein sinn bezogen auf die peergroup wie dt. wohnen oder euroshop

[imo2012]

erstaunlich das die umsätze wieder gegen 0 gehen

mit der wohl nun gelösten refi und personalie sowie nav abschlag und mehrfachen ark sowie erhoehten instandhaltung und verbesserten kommunikation ist gagfah momentan ein quasi kursverdoppler auf dem silbertablet

[Reformator]

Spieltheoretisch setzen diese Auktionen die Aktionäre in eine verzwickte Situation (Dilemma-Situation).

Kurzfristig besteht durch das Andienen der eigenen Aktien die Möglichkeit, einen höheren Kurs als zeitgleich an der Börse zu erzielen. Wer allerdings die Aktie behält, profitiert davon, dass der innere Wert der eigenen Aktien durch das Rückkaufprogramm steigt und auch der Aktienkurs davon profitiert. Wer wiederum die Aktien andient, in der Hoffnung die Aktie sofort zu einem niedrigeren Kurs zurückkaufen zu können, geht ein Wagnis ein, besonders dann, wenn die Anzahl der eigenen Aktien groß ist (institutionelle Anleger, Family Offices).

Ich sehe nicht unbedingt, dass Fortress Gagfah am Ende zum NAV zerschlagen will, denn was ist die Alternative? Immobilien sind begehrt und die Gagfah-Bauten sind in einem krisensicheren Preissegment. Warum also dieses Geschäft abgeben? Eher sehe ich, dass Gagfah versucht, die Ertragskraft pro Aktie und damit implizit die Dividenenfähigkeit zu erhöhen, denn spätestens wenn die Refinanzierung steht, wird Gagfah die Wiederaufnahme der Dividenzahlungen aufnehmen. Als Zielgröße für die anfängliche Dividenenausschüttung sehe ich den Betrag an, den Gagfah derzeit für Aktienrückkäufe ausgibt, das heißt 75-100 Mio. Euro im Jahr bzw. bei der jetzigen Anzahl von Anteilsscheinen circa 32-44cent pro Aktie.

Kursziele kann sich jeder selbst daraus ableiten. Zweistellige Kurse sind in diesem Zinsumfeld in überschaubarer Zeit absolut möglich.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.971.887 von Reformator am 29.03.12 10:27:30

Sehe ich auch so, allerdings bringen die Aktienrückkäufe die Gefahr, dass man längerfristig aus dem MDax rausfliegt - geringerer Free Float -> weniger Börsenumsatz und das könnte den Abstieg aus dem Index bedeuten. Dann würden sich ggf. auch einige Institutionelle Investoren wieder zurückziehen .

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.972.251 von handyweb am 29.03.12 11:18:44

Ist das logisch:

Deutsche Bank belässt Gagfah auf 'Buy' - Ziel 6 Euro

Die Deutsche Bank hat Gagfah nach einem angekündigten Aktienrückkauf auf "Buy" mit einem Kursziel von 6,00 Euro belassen. Insgesamt wolle die Immobiliengesellschaft 75 Millionen Euro für den Rückkauf eigener Aktien zu einem Kurs zwischen sechs und 6,75 Euro ausgeben, schrieb Analyst Markus Scheufler in einer Studie vom Donnerstag. Bei letzten Rückkauf habe Gagfah zwischen 3,5 und fünf Euro geboten. Am Ende habe der Preis von 4,95 Euro je Aktie am oberen Ende der Bandbreite gelegen.

AFA0032 2012-03-29/10:55

ISIN: LU0269583422

Ich glaube da hat der Analyst nicht wirklich drüber nachgedacht ... Kursziel 40 Cent unter aktuellem Kurs und dann ne Buy Empfehlung ????

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.972.267 von handyweb am 29.03.12 11:21:06

Commerzbank belässt Gagfah auf 'Buy' - Ziel 8 Euro

Die Commerzbank hat die Einstufung für Gagfah auf "Buy" mit einem Kursziel von 8,00 Euro belassen. Er bewerte sowohl den angekündigten weiteren Aktienrückkauf als auch die Ablösung des Unternehmenschefs durch den bisherigen Finanzvorstand positiv, schrieb Analyst Thomas Rothäusler in einer Studie vom Donnerstag. Der Aktienrückkauf sei ein positives Signal für die Refinanzierung des Immobilienkonzerns. Auch wenn dadurch der Anteil des Hauptaktionärs Fortress auf bis zu 58,4 Prozent steige, verringere sich mit einem ebenfalls steigenden Aktienkurs das Risiko eines Rückzugs von der Börse.

AFA0023 2012-03-29/10:24

ISIN: LU0269583422

...das macht schon mehr Sinn

[gate4share]

Zitat von Randfontein: Ist alles nachvollziehbar, nur bleibt meine Frage vom Nachmittag unbeantwortet:
Warum sollte man bei diesem Stand der Dinge seine Aktien der Gagfah für 6,00 - 6,75 andienen, mit dem niersten Gebot als Kaufkurs?
Die letzten Beiträge bestärken mich eher darin, auf Kurse über dem Rückkaufsangebot zu setzen.
Den Forumsbeiträgen nach wäre eine Andienung ja kompletter Schwachsinn.
Oder habe ich irgendwas fundamental missverstanden???

Natürlich ist es nicht klug, seine Aktien Gagfah an zu dienen! Bin davon überzeugt, und wohl einige mehr, dass wir noch wesentlich höhere kurse sehen werden und diese auch völlig berechtigt sind. Gagfah ist einfach so, wie es ist, auch wenn zur zeit kein Ertrag erwirtschaftet wurde, viel mehr wert.

Doch es gibt ja immer Meckerliesen. Die haben sich alles anderes gedacht. Und wir standen damals sehr lange um 6 Euro, bevor es erst wieder runter ging mit dem ersten GriechenlandSchock und dann wieder hoch wieder auf so 5,90 bis 6,20 lange pendelte.

Dann waren wir ja bei 8.80 in der Spitze eher so 8,20 und als dann die Mitteilung kam , keine Dividende blieb die aktie wieder um 6,00 länger stehen, als bei anderen Kursmarken.

Und wir haben hier immer wieder Leute gehört, die meinten sie hätten bei 6,00 oder 6,50 gekauft weil sie auf die Dividende spekuliert hätten.
Diese könnten dann jetzt eine Möglichkeit für den Ausstieg sehen.

Aber es ist ja immer so an der Börse!

Die einen glauben an höhere Kurse und kaufen dann, und die andern meinen, es sinkt und verkaufen dann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.971.887 von Reformator am 29.03.12 10:27:30

Also ich glaube schon, dass "Der Alte Mann" Recht haben könnte!

Fortresse will Geld verdienen. Und ich glaube, dass man mit ganz anderen Planunen an diese Sache gegangen ist. Habe ich schon zig mal gesagt, aber nochmals damals, wurden alle Immobilienfirmen mit einr Marktkapitalsierung bewertet die weit über dem NAV lag!

Deshalb konnte ja auch gagfah, bei damals geschätzten NAV von auch 12 Euro, die Aktien für 19 Euro an den Mann bringen!
Und sicher hatte man bei Fortress wohl mit viel höheren Rückflüssen aus dem Verkauf von Wohnungen gerechnet, mit höheren Mieterhöhugnen, die ja in den ersten Jahren kaum stattfanden- unter 1 %- und eben wohl auch mit weniger Aufwendungen für renovierungen und Instandhaltung.

So ergab und ergibt es sich, inkl. einer jährlichen Abschreibung auf den Immobestand,dass man praktisch kein Geld verdient!
Aber da ist Gagfah nicht allein, die meisten Vermieter verdienen durch die Vermietung nichts, bzw. kaum etwas.
Euroshop ist ja , auch während und nach der Krise wohl das erfolgreichste Deutsche Immobilienunternehmen. Sie haben wohl nur Einkaufszentren bzw. Beteilgunegn ECE.
Doch auch da wird mit der Vermietung selber kaum etwas verdient. Das ist schon daran erkennbar , dass die Ausschtüttungen steuerfrei sein, als Rückzahlung aus dem Kapitalkonto.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.972.714 von gate4share am 29.03.12 12:27:27

Also mit der Vermietung lässt sich bei 30 % Eigenkapital wie bei Gagfah eben kaum etwas verdienen!

Es müssen die Wertsteigerungen dazu kommen! Es sind ja durchaus , wenn keine Abschreibungen mehr erfolgen und alles so einigermassen gut läuft, durchaus Gewinne von 100 Mio drin. Vielleicht, auch immer noch ohne Wertveränderungen, auch mal 150 Mio, wenn die Mieten etwas steigen.

Nur das sind bei einem Eigenkapital von ca 2 Mrd nur 5 % Rendite - verdammt wenig!

Aber wie gesagt, die anderen verdienen in der Regel nicht mehr, beim vermieten! Es gibt zwar den Leverage, dass man eben Geld sich leiht für 4 % und mit einer brutto Mietrendite von mindestens 7 bis 8 % vermietet.
Aber neben den normalen Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, und die sind höher, wenn der Bestand nicht so gross ist, wie bei gagfah, kommen noch erhebliche Kosten für das Overhead dazu.
Die ganzen Luxemburger kosten schon was.......ohne, dass da direkt für uns ein Sinn und Zweck sichtbar wird!
Und so geht da eine ganze Menge wieder drauf für diese Kosten. Das ist bei anderen Vermietern eben nicht anders.

Und ich glaube eher nicht, dass Fortress sich mit einer mickrigen Eigenkapitalrendite von 5 % sich zufrieden gibt.
Klar es ist mehr möglich, doch dazu bedarf es Wertsteigerungen.
Diese sind auch durchaus drin und auch sehr wahrscheinlich. Zumindest ab jetzt bis mindestens 2020, denn bis dahin steigt noch weiter die Anzahl der haushalte!
Nur 1 % oder auch mal 2 % Wertsteigerung im Jahr sind wohl auch nicht das, worauf so eine "heuschrecke" eher aus ist!

Da liegt die Vermutung wirklich näher, dass Fortess jetzt sagte, wir möchte die Gagfah ganz haben, stecken nochmals Geld rein und dann zerschlagen wir diese! Dafür könnten wir 12 Euro, und wenn es etwas mehr steigt auch noch mehr bekommen.

Es wird dann keine Dividende ausgeschüttet, sondern alles in den Rückkauf von Aktien seitens der AG gesteckt!
Damit erhöht man nochmals den Wert je share.

Wenn man dann soviel Rückkaufaktionen machte, bis man vielleicht 75 % oder 80 % besitzt, kann man auch zu Kursen, von dann vielleicht 9 oder 10 Euro über die Börse kaufen und schliesslich die freien aktionäre für vielleicht 11 Euro rausdrängen.
Und dann verkauft man eifrig, aber ohne Druck!

Das was man zum Buchwert oder leicht höher verkaufen kann, geht weg. Was nicht behält man noch etwas. So sind sicher mittelfristig, ink. kleiner Wertsetigerungen von auch nur 1% innerhalb von längsten 6 bis 8 Jahren 14 Euro je share drin, die auch noch so nach und nach schon fliessen.

[gate4share]

Die Analysten der Commerzbank bestätigen die Kaufempfehlung für die Aktien der Deutsche Wohnen. Das Kursziel liegt weiter bei 11,80 Euro.

Die Zahlen für das abgelaufene Jahr werden als stark bezeichnet. Sie liegen auf Höhe der Erwartungen. Auch der Ausblick auf 2012 kommt gut an. Zuletzt hat es keine großen Zukäufe gegeben, das erhöht den Druck auf die Unternehmensführung. Das könnte am Markt eine gewisse Nervosität auslösen.


Quelle:
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/4894144-deutsche-w…

[Silberpfeil1]

Doch auch da wird mit der Vermietung selber kaum etwas verdient. Das ist schon daran erkennbar , dass die Ausschtüttungen steuerfrei sein, als Rückzahlung aus dem Kapitalkonto.

Dieser Rückschluß ist so nicht gegeben.

Ich kann operativ Gewinne erzielen und dennoch steuerfrei ausschütten.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.973.407 von Silberpfeil1 am 29.03.12 14:30:30

Ich glaube die quellensteuerfreie Ausschüttung hängt mit dem Sitz der Gagfah S.A. in Luxemburg zusammen, meines Erachtens ist die Dividende aber dann doch in D normal zu versteuern.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.973.528 von handyweb am 29.03.12 14:49:52

Warburg hebt Ziel für Gagfah auf 7,50 Euro - 'Kaufen'

29.03.2012 | 12:56

HAMBURG (dpa-AFX Analyser) - Warburg Research hat das Kursziel für die Aktien von Gagfah nach einem Rückkaufangebot von 7,00 auf 7,50 Euro angehoben und die Einstufung auf "Kaufen" belassen. Der Wert des Unternehmens steige bei einem komplett umgesetzten Aktienrückkauf um 0,37 Euro pro Aktie, schrieb Torsten Klingner in einer Studie vom Donnerstag. Die Firma sei offensichtlich sehr zuversichtlich angesichts anstehender Refinanzierungen. Durch das ebenfalls angekündigte Ausscheiden des Vorstandsvorsitzenden erwartet er mit dem Wechsel zum jetzigen Finanzchef keine großen Änderungen in der Strategie der Immobilienfirma.

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.973.528 von handyweb am 29.03.12 14:49:52

Bankhaus Lampe hebt Ziel für Gagfah auf 8,10 Euro - 'Kaufen'

Das Bankhaus Lampe hat das Kursziel für Gagfah von 7,30 auf 8,10 Euro angehoben und die Einstufung auf "Kaufen" belassen. Trotz des bereits deutlichen Kursaufschwungs nach der Einigung mit der Stadt Dresden bezüglich einer Schadensersatzklage sehe er für die Immobilien-Aktie weiteres Aufwärtspotenzial, schrieb Analyst Frank Neumann in einer Studie vom Donnerstag. Auch die Zahlen für 2011 seien leicht besser ausgefallen als von ihm erwartet. Die Ernennung des bisherigen Finanzvorstands Stephen Charlton zum neuen Vorstandschef von Gagfah sowie das weitere Aktienrückkaufprogramm werte er ebenfalls positiv.

AFA0097 2012-03-29/14:57

ISIN: LU0269583422

[deepvalue]

Zitat von handyweb: Ich glaube die quellensteuerfreie Ausschüttung hängt mit dem Sitz der Gagfah S.A. in Luxemburg zusammen, meines Erachtens ist die Dividende aber dann doch in D normal zu versteuern.

Man muß da m.E. eine Reihe von Ebenen separat betrachten (alles aus meiner Erinnerung, keine Steuerberatung, ich bin Laie):

1. die früher gemeinnützigen Gesellschaften (GAGFAH in D, GBH etc.):
Anläßlich der Abschaffung der Gemeinnützigkeit durften die betroffenen Gesellschaften den Buchwert der Immobilien stark aufwerten und müßen deshalb auf absehbare Zeit (bis auf Sondersituationen wie vor ein paar Jahren)praktisch keine Ertrgssteuern zahlen (Gewerbesteuer auch nicht, aber das ist eine andere Sache).Deutsche Aktionäre solcher Gesellschaftn brauchen m.E. wahrscheinlich keine Kapitalertragssteuer zahlen, da Ausschüttung aus EK 02?.

2. Die Akquisitionsvehikel in D und Lux. M.E. sind die Ertragssteuern aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen sehr niedrig/non-existent (daher wählen viele Immoholdings Luxenburg als Holding). Fortress dürfte aufgrund des DBA Lux/USA (reine Vermutung, kenne ich überhaupt nicht) wahrscheinlich auch kaum/keine Steuern zahlen.

3. Wir als deutsche Aktionäre. Da Gagfah eine luxemburgische Gesellschaft ist, müßen wir leider ganz normal Kapitalertragssteuern in D zahlen (glücklicherweise brauchen wir in Luxemburg keine Steuern zahlen).

Insgesamt ist m.E. die von GAGFAH gewählte Struktur für deutsche Aktionäre suboptimal ggü. rein deutschen ehemals gemeinnützigen Gesellschaften.

Keine Kursempfehlung, Aktien können steigen oder fallen. Keine Steuerberatung, nur meine Meinung

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.976.196 von deepvalue am 29.03.12 21:14:45

Gagfah zahlt aber relativ viele Steuern, dafür, dass man eben keinen gewinn macht!

Möchte jetzt nicht extra nachschauen, aber meine im letzten und diesen Jahr waren es einmal 36 Mio und einmal über 50 Mio.

Wofür, bzw. welche Steuern sind das?

[Silberpfeil1]

Umsatzsteuer?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.977.928 von Silberpfeil1 am 30.03.12 09:56:57

Soweit ich weiß wird auf die Vermietung an Privatpersonen keine Umsatzsteuer berechnet, oder liege ich da falsch?

[Silberpfeil1]

Das stimmt, aber gate4share schreibt nicht konkret, woher er die Zahl hat und ich habe leider keine Zeit nachzuschauen.

Vielleicht gibt es ja doch geringfügige Bestände, die umsatzsteuerpflichtig vermietet sind?

Vielleicht ist auch der nicht vorsteuerberechtigte Aufwand der Instandhaltungsaufwendungen ganz oder anteilig, soweit keine Steuererstattung möglich ist, beziffert worden?

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Gagfah zahlt aber relativ viele Steuern, dafür, dass man eben keinen gewinn macht!

Möchte jetzt nicht extra nachschauen, aber meine im letzten und diesen Jahr waren es einmal 36 Mio und einmal über 50 Mio.

Wofür, bzw. welche Steuern sind das?

Gagfah zahlt praktisch keine Steuern (in 2010: unter 5 Mio. Euro, in 2011 etwas mehr,siehe S. 32 Geschäftsbericht 2011). Die Differenz zu Deinen Zahlen sind die nicht zahlungswirksamen deffered taxes, die wahrscheinlich aus dem von mir genannten Zusammenhang anfallen. Aufgrund des sehr hohen EK 02? über einige Mrd. Euro (meine Vermutung) dürften die zu zahlende Steuern in den nächsten Jahren voraussichtlich weiterhin recht niedrig liegen.

[deepvalue]

Zitat von Silberpfeil1: Das stimmt, aber gate4share schreibt nicht konkret, woher er die Zahl hat und ich habe leider keine Zeit nachzuschauen.

Vielleicht gibt es ja doch geringfügige Bestände, die umsatzsteuerpflichtig vermietet sind?

Vielleicht ist auch der nicht vorsteuerberechtigte Aufwand der Instandhaltungsaufwendungen ganz oder anteilig, soweit keine Steuererstattung möglich ist, beziffert worden?

Die von Gate in der G+V-genannten Zahlen beziehen sich auf die Einkommenssteuer und sind richtig, allerdings sind sie auf Sicht der nächsten Jahrzehnte m.E. nicht zahlungswirksam bzw. laufen gegen Verlustvorträge

Nur meine Meinung, keine Handlungsempfehlung, keine Steuerberatung

[hannes24]

Könnten das die Spekulationssteuern aus den Veräusserung sein?

[deepvalue]

Zitat von hannes24: Könnten das die Spekulationssteuern aus den Veräusserung sein?

Das kann m.E. sehr vieles sein. Wichtig ist allerdings, daß ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen praktisch keine Einkommenssteuer zahlen (auch wenn sie solche Steuern als Aufwandsposition in der G+V zeigen). Daher ist m.E. der FFO die bessere Kennzahl (ist auch nicht von diesen ganzen Auf- und Abwertungseffekten verzerrt).

[imo2012]

mir refi und ark können wir bald kurse über 10 euro sehen

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.978.736 von imo2012 am 30.03.12 12:04:35

Analyse zu Thema Entwicklung Immobilienbewertung Gagfah

Aufgrund der vielen Abwertungen bei Gagfah habe ich mich etwas mit der Bewertung der Gagfah Immobilien beschäftigt (Details siehe S. 96/97 im Geschäftsbericht).

Kurz zusammengefaßt: Ich habe den Eindruck, dass die Berater Gagfah´s den NAV-Wert systemmatisch herunter rechnen, da der Hauptwerttreiber der DCF-Bewertung, die langfristig erwarteten Marktmieten systematisch zu niedrig angesetzt werden. Die übrigen Parameter werden dagegen weitgehend konstant gehalten und erklären m.E. nicht den regelmäßigen Wertrückgang und die damit einhergehenden jährlichen Wertabsenkungen.

So sind lt. CBRE die Marktmieten in Gagfah´s Portfolio zwischen 2008 und 2011 um 0,73% gefallen. Große Rückgänge der Marktmieten konnte man beispielsweise in den wirtschaftlich abstürzenden Städten Berlin (5,4%), Braunschweig (3%) und Köln (3%) verzeichnen. Auch dürfte kaum jemand die Mietentwicklung von Dresden, Hamburg oder Frankfurt wiedererkennen.

Gleichzeitig stiegen die von Gagfah erzielten Nettokaltmieten in diesem Zeitraum um im Schnitt des Portfolios um 3,2%. Die Mietsteigerungen im Bestand stiegen z.B. in den wirtschaftlich danieder liegenden Städten Berlin um 5%, in Braunschweig um 3% und in Köln um 3,7%.

Ich frage mich, wie CBRE, der Berater Gagfahs auf diese Zahlen kommt. Ich kann in meinem Bestand z.B. in Berlin die Mieten in der Neuvermietung ggü. 2008 um regelmäßig ca. 20% höher ansetzen, eine ähnliche Entwicklung dürfte auch in den übrigen Großstädten zu verzeichnen sein (nicht hingegen in Pampa-Standorten).

Die Gagfah-Bilanzierung finde ich höchst eigenartig. Bei mir Hinterläßt dieses den Eindruck, als ob sich Gagfah mit Hilfe von CBRE künstlich arm rechnen und das Jahresergebnis herunter rechnen möchte. Hier könnten möglicherweise Interessen von Fortress eine Rolle spielen, möglichst billig unsere Aktien einzusammeln (ich würde gerne einmal die Präsentation ggü. den Banken für die Refinanzierung sehen......).


Nur meine Meinung, keine Handlungsempfehlung, keine Haftung, meine Analyse kann auch Fehler enthalten etc.

[Randfontein]

@deepvalue
Natürlich kann deine Analyse Fehler enthalten - damit befändest du dich aber in zahlreicher Gesellschaft
Immerhin ein interessanter und nachvollziehbarer Ansatz zum Weiterdenken.
Schlimmer als ein "Experte" bist du auch nicht!
Danke und schönes Wochenende!

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.980.436 von Randfontein am 30.03.12 16:20:27

Aus rechtlichen Gründen (Amerikaner klagen ja gerne...) muß alle möglichen Disclaimer aufführen....

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.980.209 von deepvalue am 30.03.12 15:50:28

Interessant ist auch die gestrige Präsentation von Dt. Wohnen:

Danach geht Dt. Wohnen von deutlich höheren Marktmieten als im eigenen Bestand erzielt aus. So soll in Berlin eine Differenz von mittlerweile 17% zwischen Marktmiete und den Mieten im eigenen Bestand bestehen (bei Gagfah beträgt die Differenz mittlerweile angeblich nur noch 5%, d.h. 5,22 Euro Marktmiete vs. 4,97 Euro bei vermieteten Wohnungen (bei meinen länger vermieteten Wohnungen beträgt die Differenz in Berlin, wie schon gesagt, ähnlich Dt. Wohnen auch ca. 20%). In Frankfurt geht Dt. Wohnen von einer Differenz von 20% aus, Gagfah zeigt hier widerrum lediglich ca. 10%.

Ich halte die Angaben im GAGFAH Geschäftsbericht mittlerweile für wenig plausibel und recht zielgerichtet (Ziel: niedriges Ergebnis und bessere Rückkaufbedingungen für Fortress).
Bei Ansatz realtistischer Marktmietendifferenzen und Extrapolation der Berliner und Frankfurter Ergebnisse auf das gesamte GAGFAH-Portfolio könnte ich mir durchaus ein 10% bis 20% höheres Immobilienvermögen vorstellen (d.h. einen ca. 30% bis 60% höheren NAV)

Wir würden hier also von einem echten Wert pro Aktie von 16 bis 20 Euro pro Aktie sprechen.

Allerdings sollte keiner die Risiken der Refinanzierung vergessen. Dt. Annigton beispielsweise hat trotz deutlich besserer Ausgangslage/PR die Refinanzierung auch noch nicht abgeschlossen.

Auf jeden Fall sollte einer in der HV oder in einem Analystencall einmal die Frage nach der NAV-Berechnung und den damit verbundenen Sensitivitäten stellen.


Nur meine Meinung, keine Handlungsempfehlung. Aktien können fallen und steigen. Irrtum vorbehalten etc.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.982.531 von deepvalue am 30.03.12 22:20:21

Aufgrund meiner Erkenntnisse zur NAV-Bewertung revidiere ich meine Einschätzung zu der Refinanzierung.

Ich gehe mittlerweile nicht mehr von der Notwendigkeit aus, ca. 1 Mrd. an Immobilien zu verkaufen, bevor eine Refinanzierung möglich ist.


Keine Handlungsempfehlung, Irrtum vorbehalten, Aktien können steigen und fallen

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.982.667 von deepvalue am 30.03.12 22:47:44

Anbei ein Überblick zu den Multiplikatoren Buchwert Immobilien zu jährliche Ist-Nettokaltmiete (bei 100%-Vermietung; jeweils per Ende 2011)
GAGFAH: 13,4
Dt. Wohnen: 14,2
GSW: 14,5

Für Gagfah besteht m.E. also durchaus etwas Aufwertungspotential bei den gegenwärtigen Gegebenheiten. Ein Wertrückgang ist m.E. vor allem bei einem deutlichen Zinsanstieg zu erwarten (da hier der Haupthebel, der Diskontierungszinssatz nach oben und der Wert der Immos deutlich sinken würde). Dieses erwarte ich allerdings momentan (EZB sei dank) vorerst nicht, vielmehr sollte man einmal nachfragen, warum der Zinssatz nicht gesenkt wird (in 2010 wurde er übrigens von 5,54% auf die heute geltenden 6% erhöht), da er momentan auf einem All-time-low liegt.

Für Wertkorrekturen nach unten dürfte die Argumentationsbasis des GAGFAH-Mangement (auch in einem möglichen Abfindungsprozess) m.E. immer dünner werden...

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Aktien können steigen und fallen.

[imo2012]

wie ich es schonoefters gesagt habe da gagfah ark machen will kann es sinn machen den bestand sehr konservativ zu bewerten um den kurs niedrig zu halten

[deepvalue]

Zitat von imo2012: wie ich es schonoefters gesagt habe da gagfah ark machen will kann es sinn machen den bestand sehr konservativ zu bewerten um den kurs niedrig zu halten

Bis vor 2 bis 3 Jahren war Gagfah m.E. recht agressiv mit der Bewertung unterwegs (Diskontierungszinssatz, Mietannahmen etc.). Ansonsten hätten die WPs ja wohl kaum die Abwertungen der letzten Jahre akzeptiert. M.E. ist GAGFAH aber mittlerweile etwas zu konservativ unterwegs, so daß ich keine weiteren Abwertungen erwartn. Den Gefallen einer Aufwertung wird GAGFAH m.E. uns aber lediglich machen, wenn die Zinsen noch einmal deutlich sinken (GSW verwendet übrigens den gleichen Zinssatz, TAG lag in 2010 bereits deutlich niedriger, Dt. Wohnen eher höher) oder aber Fortress genügend Stücke eingesammelt hat. Es verbleibt natürlich auch noch das Risiko der Refinanzierung.

Meine Analyse sollte lediglich die - für mich überraschend - geringe Down Side und die vorhandene Upside bei der NAV-Bewertung aufzeigen.

Daraus folgt für mich dann (gemeinsam mit dem letzten Aktienrückkauf) die Schlußfolgerung, daß die Refinanzierung wohl doch nicht so schwierig wird, wie von mir erwartet (Ausnahme: mögliche Schocks auf den Kapitalmärkten) und der Aktienkurs sich Richtung 8 bis 12 Euro entwickeln dürfte (normalerweise verkaufe ich immer zu früh...).


Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung, Aktien können steigen und fallen.

[Erdman]

Der Multiplikator auf den jeweiligen Restbestand sinkt bei der Gagfah seit dem 2. Quartal 2011.

NCR multiple factor 13.7x 13.7x 13.7x 13.7x 13.7x 13.6x 13.5x 13.4x

Ist die Wohnungsqualität inzwischen so schlecht geworden?
Oder hat man die guten Stücke inzwischen billig versilbert. Es wurden ja 1879 Large multi-family home mit einem Multiplikator von nur 12,9 verkauft,
2,708 non-core units mit einem Multiplikator von 6,4 und 3018 units in condo-sales mit einem MP von 16,9.

[deepvalue]

Zitat von Erdman: Der Multiplikator auf den jeweiligen Restbestand sinkt bei der Gagfah seit dem 2. Quartal 2011.

NCR multiple factor 13.7x 13.7x 13.7x 13.7x 13.7x 13.6x 13.5x 13.4x

Ist die Wohnungsqualität inzwischen so schlecht geworden?
Oder hat man die guten Stücke inzwischen billig versilbert. Es wurden ja 1879 Large multi-family home mit einem Multiplikator von nur 12,9 verkauft,
2,708 non-core units mit einem Multiplikator von 6,4 und 3018 units in condo-sales mit einem MP von 16,9.

Hallo Erdman,
m.E. ist der Treiber der niedrigeren Multiples der von Gagfah/CBRE angenommene Rückgang der Marktmieten (was der Realität m.E. widerspricht). Die von Dir genannten Transaktionen (nicht von mir geprüft) sollten eigentlich (bis auf die GSW-Transaktion) zu höheren Multiplikatoren führen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Aktien können steigen und fallen.

[imo2012]

mit dem ganzen ark und assetverkauf ist es sehr schwer die quartale zu vergleichen

bei mir ist es eher ein bauchgefühl das eigentlich sinkende immowerte im wohnbereich technisch fast unmöglich sind

auf der anderen seite der wohn ffo 2012 von 44c ist ja auch total komisch
bis jetzt hat imho noch keiner rausgefunden wie man ein 44c mietffo erreichen kann nach dem q4

[handyweb]

Angenommen man macht die Refinanzierung schon 2012 und muss entsprechend Vorfälligkeitsentschädigung berappen, könnte dies eine Erklärung für den FFO von nur 44 Cent sein.

Oder man schraubt einfach die Erwartungen bewusst runter, um möglichst günstig über den Aktienrückkauf weitere Stücke einzusammeln ...

[imo2012]

gibt es eigentlich ein risiko sagen wir mal aktuell für 6,40 zu kaufen und für 6,60 anzubieten?

ist das nicht eine 99% chance auf 20c ?

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.987.503 von imo2012 am 02.04.12 09:17:36

@imo Das hängt von Deiner ERwartung ab, wie der Aktienrückkauf abläuft. Ich gehe ja von Ankaufskursen im oberen Ende aus, und selbst da ist aus meiner Sicht fraglich, ob die kompletten 75 Mio eingesammelt werden.

Vom Chance/Risiko Verhältnis ist es schon mal ein guter Deal

[Reformator]

Zitat von imo2012: gibt es eigentlich ein risiko sagen wir mal aktuell für 6,40 zu kaufen und für 6,60 anzubieten?

ist das nicht eine 99% chance auf 20c ?

Im Prinzip, ja. Es gibt allerdings die Restwahrscheinlichkeit (die gibt es immer), dass es in der Zwischenzeit zu einem Aktienmarktcrash kommt und der Ausführungspreis aufgrund des Börsenumfelds am unteren Ende der Spanne liegt. Diese Wahrscheinlichkeit wird während des Andienungszeitraums zum Ende hin auspreist. Was dann übrig bleibt, sind Erwartungen bezüglich des Auktionsergebnisses. Mich würde es jedoch nicht wundern, falls der Börsenkurs schon während des Auktionszeitraums hart an die 6,75 Euro ginge. Das wäre ein deutliches Zeichen dafür, dass bei der Kursspanne nach oben angepasst werden muss, um die Auktion über die Bühne zu bekommen.

[Silberpfeil1]

deepvalue,

zu Deiner Äußerung (bei meinen länger vermieteten Wohnungen beträgt die Differenz in Berlin, wie schon gesagt, ähnlich Dt. Wohnen auch ca. 20%)

würde mich noch interessieren, warum das so ist. Konkret: Gibt es (Sonder-?)Gründe dafür, daß Du nicht angleichen kannst bzw. möchtest.



handyweb,

ich gehe davon aus, daß bei einer vorzeitigen Refinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Es dürfte eher so sein, daß ein Aufschlag in den Konditionen integriert sein wird.

Gruß

Silberpfeil

[deepvalue]

Zitat von Silberpfeil1: deepvalue,

zu Deiner Äußerung (bei meinen länger vermieteten Wohnungen beträgt die Differenz in Berlin, wie schon gesagt, ähnlich Dt. Wohnen auch ca. 20%)

würde mich noch interessieren, warum das so ist. Konkret: Gibt es (Sonder-?)Gründe dafür, daß Du nicht angleichen kannst bzw. möchtest.


Normalerweise kann man bei vermieteten Wohnungen immer nur bis zum entsprechenden Mietspielwert anheben, während man in der Neuvermietung deutlich geringere Restriktionen beachten muß.

Normalerweise sollte der Mietspiegel - mit einem Zeitverzug von 1 bis 2 Jahren - zwar diese Neuvertragsmieten widerspiegeln. Viele Städte - insbesondere auch Berlin - manipulieren den Mietspiegel durch viele Maßnahmen. So dürfen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin in der Neuvermietung nur Mieten deutlich unterhalb des Marktniveaus nehmen.

Daneben existieren zahlreiche weitere Tricks, um die Mietspiegelmieten niedrig zu halten (und um damit die Mietanhebungen durch freie Vermieter zu reduzieren; die städtischen berliner Gesellschaften dürfen natürlich auch nur sehr beschränkt Mieten erhöhen.

[deepvalue]

Heute ist auf Handelsblatt-Online übrigens ein ganz interessanter Artikel verfügbar.

Dort werden die Mietsteigerungen in den Big 8 in Deutschland verglichen. Danach sind seit 2007 die Angebotsmieten lt. Immoscout in Berlin um über 20% und in den meisten Städten mit Gagfah-Wohnungen (Hamburg über 20%, Frankfurt gut 15%, Köln 9,5%) ebenfalls im zweistelligen Bereich gestiegen. Vor diesem Hintergrund verstehe ich die GAGFAH-Marktmieten im Geschäftsbericht nicht. Die einzige Begründung könnte sein, daß die von CBRE genannten "Marktmieten" lediglich den Mietspiegel widergeben (allerdings sind in den genannten Städten die Mieten lt. Mietspiegel seit 2008 ebenfalls stark gestiegen). Dann sollte man aber das GAGFAH-Mangement verklagen, da es Mieterhöhungspotentiale nicht ausschöpft.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

[gate4share]

Also es ist ganz klar ausgewiesen für 2011 EBIT 20,6 - dann wird "income Taxes" 38,50 abgezogen und es kommt zu einem "net profit/ loss von -17,9 .
Gleiches 2010 mit anderen Zahhlen.

Mein Englisch ist hervorragend, aber das ist wohl sonnenklar..

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Also es ist ganz klar ausgewiesen für 2011 EBIT 20,6 - dann wird "income Taxes" 38,50 abgezogen und es kommt zu einem "net profit/ loss von -17,9 .
Gleiches 2010 mit anderen Zahhlen.

Mein Englisch ist hervorragend, aber das ist wohl sonnenklar..

Du hast natürlich recht. GAGFAH hat lt. G+V aufgrund der Steuerzahlung einen Verlust ausgewiesen (Du meinst wahrscheinlich EBT und nicht EBIT).

Allerdings ist für die Bewertung der Cash Flow wichtiger. Dieser wird - wie Dir sicherlich auch bekannt ist - auf Basis der gezahlten Steuern berechnet. Diese liegen aufgrund der besonderheiten der ehemaligen gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften sehr viel niedriger als die ausgewiesenen.

[DJHLS]

Zitat von deepvalue: Heute ist auf Handelsblatt-Online übrigens ein ganz interessanter Artikel verfügbar.

Dort werden die Mietsteigerungen in den Big 8 in Deutschland verglichen. Danach sind seit 2007 die Angebotsmieten lt. Immoscout in Berlin um über 20% und in den meisten Städten mit Gagfah-Wohnungen (Hamburg über 20%, Frankfurt gut 15%, Köln 9,5%) ebenfalls im zweistelligen Bereich gestiegen. Vor diesem Hintergrund verstehe ich die GAGFAH-Marktmieten im Geschäftsbericht nicht. Die einzige Begründung könnte sein, daß die von CBRE genannten "Marktmieten" lediglich den Mietspiegel widergeben (allerdings sind in den genannten Städten die Mieten lt. Mietspiegel seit 2008 ebenfalls stark gestiegen). Dann sollte man aber das GAGFAH-Mangement verklagen, da es Mieterhöhungspotentiale nicht ausschöpft.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

Aber Dir ist schon klar, dass die Gagfah-Bauten in Randlagen stehen und häufig als soziale Brennpunkte gelten? Die Mieten für schicke 5-Zimmer-Altbau-Wohnungen in der Innenstadt mögen explodieren, die Gagfah-Wohnungen sind aber eher die Durchschnittssenker.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.988.531 von deepvalue am 02.04.12 12:00:28

Echt?

Du mmeinst, mman weisst eine Steuer aus, zieht sie auch von EBT (natürlich!) ab und zahlt sie gar nicht?

Das ist aber ne merkwürdige Sache! Warum weisst man es denn, wenn man es nicht zahlt? Kann das denn korrekt sein?

Jetzt unabhängig davon ob man was zahlt oder nicht, kann ich mir nicht erklären wo Gagfah, auch wohl nicht in einer der untergeordenten Gesellschaften maan bei der steuerlichen Betrachtung Gewinne von wohl um 100 Mio insgesamt gemacht haben könnte, dass dieser Steuerbetrag zustande kommen kann.
Für die steuerliche Berechnung wird muss immer, eigentlich für die meisten Vermieter der grosse Vorteil, die Abschreibung mit mind 2 % (auf die gebäudesubstanz) vorgenommen werden!

[deepvalue]

Aber Dir ist schon klar, dass die Gagfah-Bauten in Randlagen stehen und häufig als soziale Brennpunkte gelten? Die Mieten für schicke 5-Zimmer-Altbau-Wohnungen in der Innenstadt mögen explodieren, die Gagfah-Wohnungen sind aber eher die Durchschnittssenker.[/quote]

Die Gagfah-Bauten sind m.E. überwiegend klassische Sozialbauten. Allerdings war die GAGFAH früher im Besitz der BfA (Bundesanstalt für Angestellte) und hat sich wohl eher um Angestellte als Arbeiter gekümmert (früher waren die Einkommensgrenzen für Sozialwohnungen recht hoch). Insoweit handelt es sich nicht so sehr um tolle Altbauwohnungen in einer Villengegend, aber auch nicht um Großsiedlungen wie Märkisches Viertel etc. (sind wenigstens in Hamburg und in BErlin eher im Besitz der Neuen Heimat oder der städtischen Gesellschaften gewesen).

Ich gehe deshalb von einem eher einfachen Standard aus. Allerdings verzeichnet man m.E. in den großen Städten wie Berlin oder Hamburg in den inneren Bezirken starke Mietsteigerungen (egal von welchem Niveau/Sozialstruktur ausgehend), während weiter draußen (s.o. Großsiedlungen) eher Mietstagnation angesagt ist.

Leider habe ich keinen Überblick über die Verteilung der GAGFAH-Wohnungen nach Stadteilen, sonst könnte man ggf. z.B. für Berlin einmal diese Analyse machen (die einzigen GAGFAH-Wohnungen die ich kenne, sollen privatisiert werden und befinden in einer sehr guten Gegend in einer Großstadt in Westdeutschland, allerdings an einer lauten Straße).

[handyweb]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.989.600 von deepvalue am 02.04.12 15:01:35

Habe heute um 6.30 Euro nochmal nachgelegt, denke die 5% bis 6,60 kann man durchaus mitnehmen ..wenn auch ein gewisses Restrisiko besteht.

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Echt?

Du mmeinst, mman weisst eine Steuer aus, zieht sie auch von EBT (natürlich!) ab und zahlt sie gar nicht?

Das ist aber ne merkwürdige Sache! Warum weisst man es denn, wenn man es nicht zahlt? Kann das denn korrekt sein?

Jetzt unabhängig davon ob man was zahlt oder nicht, kann ich mir nicht erklären wo Gagfah, auch wohl nicht in einer der untergeordenten Gesellschaften maan bei der steuerlichen Betrachtung Gewinne von wohl um 100 Mio insgesamt gemacht haben könnte, dass dieser Steuerbetrag zustande kommen kann.
Für die steuerliche Berechnung wird muss immer, eigentlich für die meisten Vermieter der grosse Vorteil, die Abschreibung mit mind 2 % (auf die gebäudesubstanz) vorgenommen werden!

Die Steueraufwendungen werden m.E. wahrscheinlich schon im Rahmen von Wohnungsveräußerungen oder Umstrukturiereungen/Neuordnung EK 02 angefallen sein. Allerdings kann Gagfah diese wohl gegen Verlustvorträge aus der Aufwertung von Grundstücksbeständen im Rahmen der Beendigung der steuerlichen Gemeinnützigkeit verrechnen (im GSW-Geschäftsbericht steht mehr dazu; die GSW hat einen Verlustvortrag von deutlich über 1 MRd. Euro aus dieser Sache). Aufgrund der Hochschreibungen auf teilweise irrwitzig hohe Werte können die ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften in der Steuerbilanz Abschreibungen von 2% auf z.B. 2000 Euro wahrnehmen, d.h. 40 Euro pro qm und Jahr. Bei den gegebenen Mieten ist somit ausgeschlossen, daß Gewinne zu versteuern sind. Lediglich im Rahmen von größeren Divestments fällt Steueraufwand an, der aber ggf. gegen Verlustvorträge gegengerechnet werden kann. Gezahlt wird in diesem Fall (so gut wie) nichts.
Lediglich durch Änderungen (oder falls GAGFAH/Fortress die steuerliche Optimierung versäumt haben, was ich nicht glaube) kommt es zu größeren Steuerzahlungen. So haben einige Gesellschaften in den letzten Jahren wg. EK02-Ablösungen Steuern einmalig zahlen müßen.

Gagfah zahlt m.E. aus diesen Gründen bisher so gut wie keine Steuern (2010 weniger als 5 Mio. Euro, 2011: 17 Mio. Euro siehe S. 32 GB 2011)

Keine Steuerberatung, Irrtum vorbehalten, Nur meine Meinung, Keine Handlungsempfehlung, Aktien können steigen oder fallen

[gate4share]

Und dann ist es korrekt, dass man eine höhere Einkommensteuer im definitiven Geschäftsabschluss ausweisst?

Auch wenn es die Überleitung von den Gemeinnütigzigen Wohungsunternhemen da ist, habe ich auch schon mal von gehört, kann ja das nicht zu anderen Zahlen führen, als de facto dann gezahlt bzw vereinnahmt wurden.

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Zitat von gate4share: Und dann ist es korrekt, dass man eine höhere Einkommensteuer im definitiven Geschäftsabschluss ausweisst?

Auch wenn es die Überleitung von den Gemeinnütigzigen Wohungsunternhemen da ist, habe ich auch schon mal von gehört, kann ja das nicht zu anderen Zahlen führen, als de facto dann gezahlt bzw vereinnahmt wurden.

Vor Wegfall der Gemeinützigkeit brauchten die entsprechenden Firmen keine Steuern für Rücklagen zahlen. Der Gesetzgeber hat aufgrund des Lobbying der (meist städtischen) gemeinnützigen Wohnungsbaufirmen im Gegenzug für den Wegfall dieser (und anderer) Subventionierung den Gesellschaften erlaubt, die steuerlichen Buchwerte auf den Verkehrswert hochzuschreiben (die Steuererxperten bitte ich meine Laienhafte Sprache zu entschuldigen).

In der Folge können die Unternehmen (Gagfah gehört m.E. dazu) sehr hohe Abschreibungen vornehmen. So haben sie im normalen Geschäftsverlauf weder Steueraufwand noch Zahlungen und schreiben Verluste in der Steuerbilanz (es kommt zur Bildung von Verlustvorträgen, oder aktiven latenten Steuern). Diese Verlustvorträge werden dann teilweise gegen Aufwand aufgelöst, wenn es zu Sondererlösen kommt. Geld fließt weiterhin nicht.

Grundsätzlich sollte GAGFAH von o.a. Faktoren profitieren. Aufgrund der Akquisitionsstruktur (HOLDCO in Lux, deutsche Akquisitionsvehikel) und Steueränderungen (Zinsschranke etc.) könnte die Struktur von GAGFAH allerdings weniger effizient sein, so daß es zu Steuerzahlungen kommen kann.
Insgesamt sollte allerdings die STeuerlast bei GAGFAH relativ (vs. normaler dt. Company) sein.

Keine Steuerberatung, nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten, Keine Handlungsempfehlung. Aktien können steigen und fallen.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 42.990.413 von deepvalue am 02.04.12 16:48:53

Übrigens hatte GAGFAH Ende 2010 einen Körperschaftsteuerlichen Verlustvortrag von 1,67 Mrd. Euro :laughS. 133 Geschäftsbericht 2010). Im Rahmen der latenten Steuern werden davon gut 800 Mio. Euro angesetzt.



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