GAGFAH durch Fusion bald DAX-Kandidat ? - 500 Beiträge pro Seite (Seite 37)
eröffnet am 08.03.07 23:34:31 von
neuester Beitrag 06.09.17 08:03:32 von
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Den ganzen Tag um die 8,70€ und insgesamt gut 200 Tsd. gehandelte Aktien auf Xetra und dann eine nette Schlussauktion: 8,77 EUR 214.709 17:35:34
Im Sog des MDAX? News gibt es jedenfalls keine, zumindest nicht für die breite Masse. Gute 10 Mio. Aktien sind immer noch in den Händen von GS und DBK - zu 8,85€. Das nenn ich mal einen Deckel. Bin auf die Lösung gespannt. Gagfah ist im Vergleich zu sehr vielen anderen Titeln absurd günstig - ich hoffe, dass reicht als Lösung.
Gruß
Beilage
Im Sog des MDAX? News gibt es jedenfalls keine, zumindest nicht für die breite Masse. Gute 10 Mio. Aktien sind immer noch in den Händen von GS und DBK - zu 8,85€. Das nenn ich mal einen Deckel. Bin auf die Lösung gespannt. Gagfah ist im Vergleich zu sehr vielen anderen Titeln absurd günstig - ich hoffe, dass reicht als Lösung.
Gruß
Beilage
wenn der deckel weg wäre wäre die gagfah wohl wieder richtung 10€ unterwegs!
Da GS und DB sicherlich auch eine Provision von +/- 3% erhalten haben, liegt der eigentliche Deckel sogar etwas niedriger.
M.E. wird sich vor der Veröffentlichung der Quartalszahlen nichts ändern, d.h. die beiden Banken werden erst danach an den Markt gehen.
M.E. wird sich vor der Veröffentlichung der Quartalszahlen nichts ändern, d.h. die beiden Banken werden erst danach an den Markt gehen.
Habe ja schon vor der Platzierung der Aktien gesagt, dass das Volumen für den Markt zu hoch ist!
Es wäre nicht möglich gewesen, auch die Fortresse Aktien jetzt an den Markt zu bringen -das hätte man vertragen müssen.
Wichtig war ja auch, dass die AG selber zu cash kommt und diese musste die alten, im Besitz befindlichen Aktien und die neuen verkaufen!
Wie kommen Kurserhöhugnen zustande? Ja indem Käufer mehr Aktien kaufen als zu einem Preis xx angeboten werden. Dann müssen die Käufer mehr bezahlen. Aber wenn ständig genügend, bzw. noch viel Aktien zu Kurs XX angeboten werden, wird der Kurs darauf fallen.
Das einzige was trösten kann, ist, dass die Deutsch und GS, wohl nicht soviel unter 8,70 verkaufen wollen und können, weil sie einen ähnlichen Einstandspreis haben!
Also der Anstieg, auch wenn sonst alles dafür spricht ist enorm gebremst durch den Überhang an Aktienangebot.
Und wenn der Kurs sinkt, dann sinkt er . Da gibt es kaum Käufer die dann noch nachkaufen wollen, weil die meisten die Bescheid wissen, ja schon komplett hier investiert sind.
Es wäre nicht möglich gewesen, auch die Fortresse Aktien jetzt an den Markt zu bringen -das hätte man vertragen müssen.
Wichtig war ja auch, dass die AG selber zu cash kommt und diese musste die alten, im Besitz befindlichen Aktien und die neuen verkaufen!
Wie kommen Kurserhöhugnen zustande? Ja indem Käufer mehr Aktien kaufen als zu einem Preis xx angeboten werden. Dann müssen die Käufer mehr bezahlen. Aber wenn ständig genügend, bzw. noch viel Aktien zu Kurs XX angeboten werden, wird der Kurs darauf fallen.
Das einzige was trösten kann, ist, dass die Deutsch und GS, wohl nicht soviel unter 8,70 verkaufen wollen und können, weil sie einen ähnlichen Einstandspreis haben!
Also der Anstieg, auch wenn sonst alles dafür spricht ist enorm gebremst durch den Überhang an Aktienangebot.
Und wenn der Kurs sinkt, dann sinkt er . Da gibt es kaum Käufer die dann noch nachkaufen wollen, weil die meisten die Bescheid wissen, ja schon komplett hier investiert sind.
Warum fällt der Kurs so stark?
Trading Spotlight
GS und DB werden sich nicht den Kurs gekaputt machen. Ansonsten waren Immoaktien in den letzten Tagen eher freundlich. Irgendetwas ist im Busch (auch wenn die Volumina recht niedrig sind).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Ob evtl der Halbjahresbericht sooo schlecht ist?
Bei 8,50 Euro könnte man glatt nochmal nachkaufen ... die Zahlen werden schon mindestens im Rahmen der Erwartungen sein denke ich.
wird schon wieder werden!
Patrizia hat heute fast 10% verloren - Sogwirkung?
Tja, wird es wieder--------
Also ich habe hier echt schon ne ganz Menge falsch gemacht.
Nicht nur, dass ich meine erst unter 3 Euro gekauften Stücke schon für knapp über 4 verkaufte, kaufte ich dann damals für 6,80 nach und dann fielen die.
Und nun hatte ich ALLES komplett bei gut 9 Euro verkauft so nach und nach zwischen 8,93 und 9,30 und dann kaufte ich bei 9,85 wieder neu ein.......und als billiger wird noch mehr.
Man und ich hätte einfach nur die Aktien immer halten müssen..kein Hin und her sondern nur warten.
Also ich habe hier echt schon ne ganz Menge falsch gemacht.
Nicht nur, dass ich meine erst unter 3 Euro gekauften Stücke schon für knapp über 4 verkaufte, kaufte ich dann damals für 6,80 nach und dann fielen die.
Und nun hatte ich ALLES komplett bei gut 9 Euro verkauft so nach und nach zwischen 8,93 und 9,30 und dann kaufte ich bei 9,85 wieder neu ein.......und als billiger wird noch mehr.
Man und ich hätte einfach nur die Aktien immer halten müssen..kein Hin und her sondern nur warten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.201.951 von gate4share am 07.08.13 20:20:30Ich bei 12€ gekauft und bei 4€ nicht nachgekauft. Selbst mit Dividenden der schlechteste Wert in meinem Depot. Ich warte noch ein paar Jahre.
die q2 zahlen werden sicher gut
Da der Kurs aber jetzt schon so nachgeben hat, könnte es auch dafür sprechen, dass der Quartalabschluss schlecht ist, sehr schlecht!
Ich würde (im Rahmen der Kaffeesatzleserei) 2 Effekte als Möglichkeiten erwähnen:
1. Es könnte Probleme mit der Refinanzierung eines oder mehrer auslaufender Darlehen geben.
2. Die Kursentwicklung war rein zufallsgetrieben. Möglicherweise liefen zum Monatsende Kaufaufträge aus, so daß das minimale Angebot bei sehr geringen Umsäzten gestern zu einem starken Kursrückgang geführt hat (würde auch den Rebound heute erklären).
1. Es könnte Probleme mit der Refinanzierung eines oder mehrer auslaufender Darlehen geben.
2. Die Kursentwicklung war rein zufallsgetrieben. Möglicherweise liefen zum Monatsende Kaufaufträge aus, so daß das minimale Angebot bei sehr geringen Umsäzten gestern zu einem starken Kursrückgang geführt hat (würde auch den Rebound heute erklären).
ich kann aus Erfahrung sagen das der Kurs von Gagfah von ende 2008 bis heute rein zufallsgetrieben ist
Die NAV war in der Zeit immmer zwischen 12 und 14 Euro
Der Kurs aber zwischen €2 und €10
Mieteinnahmen waren immer stabil und es wurde im prinzip immer Gewinn gemacht
Die NAV war in der Zeit immmer zwischen 12 und 14 Euro
Der Kurs aber zwischen €2 und €10
Mieteinnahmen waren immer stabil und es wurde im prinzip immer Gewinn gemacht
es gab da aber auch paar ganz ganz wenige Tage, wo man sich über Kreditverlängerung und Dresdner Klage Gedanken machen mußte
so ganz Zufallsgetrieben war das hier nicht
so ganz Zufallsgetrieben war das hier nicht
Zitat von club68: ich kann aus Erfahrung sagen das der Kurs von Gagfah von ende 2008 bis heute rein zufallsgetrieben ist
Die NAV war in der Zeit immmer zwischen 12 und 14 Euro
Der Kurs aber zwischen €2 und €10
Mieteinnahmen waren immer stabil und es wurde im prinzip immer Gewinn gemacht
Dann haben wir die Märkte und die Unsicherheiten bei der Gagfah nicht ganz verstanden lieber Freund!
Zitat von club68: ich kann aus Erfahrung sagen das der Kurs von Gagfah von ende 2008 bis heute rein zufallsgetrieben ist
Die NAV war in der Zeit immmer zwischen 12 und 14 Euro
Der Kurs aber zwischen €2 und €10
Mieteinnahmen waren immer stabil und es wurde im prinzip immer Gewinn gemacht
Ein Wiedergänger von Imo ? (Man achte auf das Registrierungsdatum)
Zitat von deepvalue:Zitat von club68: ich kann aus Erfahrung sagen das der Kurs von Gagfah von ende 2008 bis heute rein zufallsgetrieben ist
Die NAV war in der Zeit immmer zwischen 12 und 14 Euro
Der Kurs aber zwischen €2 und €10
Mieteinnahmen waren immer stabil und es wurde im prinzip immer Gewinn gemacht
Ein Wiedergänger von Imo ? (Man achte auf das Registrierungsdatum)
Jetzt erst kapiert Imo ist gesperrt!
Man hat ja auch anderes zu tun wie ...
Deep könnte sein vielleicht ist er auferstanden der Asylhotelie.
Grundsätzlich hat CLub68 schon in gewisser Weise recht!
Ob wir einen Preis als hoch oder niedrig empfinden, hat auch immer sehr viel mit der allgemeinen Marktbewertung zu tun, und wie der Kurs der Aktie zuvor war!
Es war ja in der Tat so, dass es viele Stimmen gab, die negativ gestimmt waren, als Gagfah bei unter 3,00 Euro stand! Obwohl das ja objektiv eine fast einmalige Gelegenheit zu sein schien!
Man hatte eben grundsätzlich Angst, dass der gesamte Kapitalmarkt "kaputt" gehen könnte und Gagfah evtl keine weiteren Kredite mehr bekommen könnte!
Obwohl so ein Szenario extrem unwahrscheinlcih ist, schlägt sich doch so eine Angst im Kurs nieder! Gleichzeitig lassen alle anderen Investoren Vorsicht walten und stellen Käufe eher mal zurück!
Ob wir einen Preis als hoch oder niedrig empfinden, hat auch immer sehr viel mit der allgemeinen Marktbewertung zu tun, und wie der Kurs der Aktie zuvor war!
Es war ja in der Tat so, dass es viele Stimmen gab, die negativ gestimmt waren, als Gagfah bei unter 3,00 Euro stand! Obwohl das ja objektiv eine fast einmalige Gelegenheit zu sein schien!
Man hatte eben grundsätzlich Angst, dass der gesamte Kapitalmarkt "kaputt" gehen könnte und Gagfah evtl keine weiteren Kredite mehr bekommen könnte!
Obwohl so ein Szenario extrem unwahrscheinlcih ist, schlägt sich doch so eine Angst im Kurs nieder! Gleichzeitig lassen alle anderen Investoren Vorsicht walten und stellen Käufe eher mal zurück!
Na ja, wenn ich mich richtig erinnere gab es bei GAGFAH 2008/2009 auch ein paar andere Probleme als heute:
1. die Marktzinsen waren deutlich ggü. den von GAGFAH zuvor vereinbarten Sätzen gestiegen (d.h. GAGFAH hätte bei einer Refinanzierung kaum noch/keinen Gewinn gemacht).
2. Es war absehbar, daß GAGFAH für einige Käufe zu viel bezahlt hatte und aufgrund der EK-Quote Probleme bei der Refinanzierung haben würde.
3. Auch lag der DAX weniger als halb so hoch wie heute.
Insoweit war die niedrige Bewertung von GAGFAH damals (fast) berechtigt.
Ich erinnere mich, wie ich Ende 2008 ein paar GAGFAH Aktien nahe des lows gekauft habe, da das Management im CC verkündet hatte, die Dividende weiter zu bezahlen und der abdiskontierte Wert der Dividenden höher war als der Aktienkurs. Als der Kurs dann etwas gestiegen ist, bin ich aus GAGFAH ausgestiegen, da ich das Konkursrisiko in 2013 als extrem hoch angesehen habe.
Die heutige GAGFAH ist halt ein anderes Unternehmen (klare Refinanzieurng, höhere EK-Quote, höhere Mieten, besseres Management9. Insoweit sind die heutigen, höhere Kurse gerechtfertigt (ähnlich wie das Anfang 2009, als ich ausgestiegen bin auch war), wobei ich ein deutliches Aufwertungspotential im Kurs erkenne.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
1. die Marktzinsen waren deutlich ggü. den von GAGFAH zuvor vereinbarten Sätzen gestiegen (d.h. GAGFAH hätte bei einer Refinanzierung kaum noch/keinen Gewinn gemacht).
2. Es war absehbar, daß GAGFAH für einige Käufe zu viel bezahlt hatte und aufgrund der EK-Quote Probleme bei der Refinanzierung haben würde.
3. Auch lag der DAX weniger als halb so hoch wie heute.
Insoweit war die niedrige Bewertung von GAGFAH damals (fast) berechtigt.
Ich erinnere mich, wie ich Ende 2008 ein paar GAGFAH Aktien nahe des lows gekauft habe, da das Management im CC verkündet hatte, die Dividende weiter zu bezahlen und der abdiskontierte Wert der Dividenden höher war als der Aktienkurs. Als der Kurs dann etwas gestiegen ist, bin ich aus GAGFAH ausgestiegen, da ich das Konkursrisiko in 2013 als extrem hoch angesehen habe.
Die heutige GAGFAH ist halt ein anderes Unternehmen (klare Refinanzieurng, höhere EK-Quote, höhere Mieten, besseres Management9. Insoweit sind die heutigen, höhere Kurse gerechtfertigt (ähnlich wie das Anfang 2009, als ich ausgestiegen bin auch war), wobei ich ein deutliches Aufwertungspotential im Kurs erkenne.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Obwohl ich selber schon mehrmals meine eigene Dummheit sagte, das allerbeste wäre gewesen, die Aktie zu vielleicht 2,20 (mein Durchschnittseinstand war damals 2,60) einige Spinner wollen ja für 1,91 gekauft haben, und heute noch zu halten!
Man hätte da brutto 1,40 an Dividende noch eingenommen.
Hatte ja damals für ca 120 tsd Gagfah und wollte ja 100 tsd bei der Bank als Kredit aufnehmen, um damit Gagfah, und evtl zur Hälfte ein paar andere Immoaktien zu kaufen, die auch so niedrig bewertet waren.
Die Bank wollt mir wohl das Geld grundsätzlich leihen, aber als ich sagte ich wollte damit Aktien kaufen, war man schon gar nicht mehr so überzeugt, und warnte mich zig mal!
In einem anderen Forum hatte ich auch meine Idee als Thread veröffentlicht und gefragt was die anderen dazu sagen würden.
Da meinten einige, was sie meine Frau und meine Kinder bedauern würden, dass sie einen Arschloch wie mich hätten, der deren ganzes normale Leben aufs Spiel setzen würde!
Ich habe zwar weder Ehegattin noch Kinder, aber trotzdem lässt sich aus der Aussage schon etwas erkennen.
Und so sind aus den 100 tsd Darlehen nur 30 tsd geworden, die auch schon bei Kursestand um 3,40 wieder zurückzahlte!
Schade....
Glaube wenn ich dann gleichzeitig bei immer gestiegenden Kursen weiter Aktien gekauft hätte, immer so bei 40 % Beleihungswert, auf Kredit, hätte ich es bis heute nur aus den Gagfah Aktien zu einer Million Gewinn bringen können.
Ja können könnne.......
Aber die Konsequenz kann nicht sein, dass ich nicht mehr auf hören werden! Auf die Bank ganz bestimmt nicht mehr, von deren Vorstellungen muss man sich ganz frei machen! Denn diese wollen nur möglichst viel verleihen und mit möglichst hohen Sicherheiten. Ob man als Anleger, Spekulant, da Gewinn bei macht oder Verlust ist denen egal - hauptsache ihr Darlehen ist gut abgesichert , und da sind Aktien keine so gute Absicherung, wie es eine WOhnung wäre.
Man hätte da brutto 1,40 an Dividende noch eingenommen.
Hatte ja damals für ca 120 tsd Gagfah und wollte ja 100 tsd bei der Bank als Kredit aufnehmen, um damit Gagfah, und evtl zur Hälfte ein paar andere Immoaktien zu kaufen, die auch so niedrig bewertet waren.
Die Bank wollt mir wohl das Geld grundsätzlich leihen, aber als ich sagte ich wollte damit Aktien kaufen, war man schon gar nicht mehr so überzeugt, und warnte mich zig mal!
In einem anderen Forum hatte ich auch meine Idee als Thread veröffentlicht und gefragt was die anderen dazu sagen würden.
Da meinten einige, was sie meine Frau und meine Kinder bedauern würden, dass sie einen Arschloch wie mich hätten, der deren ganzes normale Leben aufs Spiel setzen würde!
Ich habe zwar weder Ehegattin noch Kinder, aber trotzdem lässt sich aus der Aussage schon etwas erkennen.
Und so sind aus den 100 tsd Darlehen nur 30 tsd geworden, die auch schon bei Kursestand um 3,40 wieder zurückzahlte!
Schade....
Glaube wenn ich dann gleichzeitig bei immer gestiegenden Kursen weiter Aktien gekauft hätte, immer so bei 40 % Beleihungswert, auf Kredit, hätte ich es bis heute nur aus den Gagfah Aktien zu einer Million Gewinn bringen können.
Ja können könnne.......
Aber die Konsequenz kann nicht sein, dass ich nicht mehr auf hören werden! Auf die Bank ganz bestimmt nicht mehr, von deren Vorstellungen muss man sich ganz frei machen! Denn diese wollen nur möglichst viel verleihen und mit möglichst hohen Sicherheiten. Ob man als Anleger, Spekulant, da Gewinn bei macht oder Verlust ist denen egal - hauptsache ihr Darlehen ist gut abgesichert , und da sind Aktien keine so gute Absicherung, wie es eine WOhnung wäre.
Kann mir mal einer sinnvoll erklären warum sich der NAV bei DA im letzten Halbjahr um 26% erhöht hat?
Im vergleich mit Gagfah kapiere ich das nicht wo Gagfah bei NAV auf der stelle tritt
Im vergleich mit Gagfah kapiere ich das nicht wo Gagfah bei NAV auf der stelle tritt
Ja DA wollte sehr werthaltig erscheinen für den Börsengang!
Zitat von club68: Kann mir mal einer sinnvoll erklären warum sich der NAV bei DA im letzten Halbjahr um 26% erhöht hat?
Im vergleich mit Gagfah kapiere ich das nicht wo Gagfah bei NAV auf der stelle tritt
DA hat einen Methodikwechsel in der Bewertung der Immobilienbewertung durchgeführt und verwendet jetzt die gleiche Methodik (DCF) und den gleichen Gutachter wie Gagfah und die anderen Immo-AGs seit Jahren (CBRE). Dieses führt zu einer einmaligen erheblichen Aufwertung.
Die gewählten Parameter weichen zwar etwas ab, allerdings erscheint die DA-Bewertung insgesamt nicht konservativer oder progressiver als die von Gagfah.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Any guesses für morgen?
Meine Einschätzung:
1.Optisch relativ schlechtes Ergebnis aufgrund der Aufwendungen für die Refinanzierungen.
2. Im Fokus steht darum der bereinigte FFO (wird m.E. relativ gut sein) und der weitere Fortgang der Refinanzierungen (hier könnte es ggf. negative Überraschungen geben, falls die KE zu klein war, positiv wären niedrigere Zinsen aus der GRF-Tranche).
3. Weitere Fragen könnten um die Weiterplazierung der Pakete von DB und GS kreisen (hier kann das GAGFAH-Management aber wahrscheinlich wenig sagen, allerdings könnte ich mir vorstellen, daß es bei dem Verkauf an Strategen wie KIO oder Katar hilft) und die Pläne von Fortress bzgl. eines weiteren Abbaus der Beteiligung.
Insgesamt ist der Markt nicht besonders positiv gestimmt, insoweit würde ich mich nicht wundern, wenn sich der Aktienkurs (insbesondere bei einer Plazierung eines oder mehrerer Aktienpakete) recht positiv entwickelt. Ich habe heute morgen ein paar Aktien nachgekauft.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Meine Einschätzung:
1.Optisch relativ schlechtes Ergebnis aufgrund der Aufwendungen für die Refinanzierungen.
2. Im Fokus steht darum der bereinigte FFO (wird m.E. relativ gut sein) und der weitere Fortgang der Refinanzierungen (hier könnte es ggf. negative Überraschungen geben, falls die KE zu klein war, positiv wären niedrigere Zinsen aus der GRF-Tranche).
3. Weitere Fragen könnten um die Weiterplazierung der Pakete von DB und GS kreisen (hier kann das GAGFAH-Management aber wahrscheinlich wenig sagen, allerdings könnte ich mir vorstellen, daß es bei dem Verkauf an Strategen wie KIO oder Katar hilft) und die Pläne von Fortress bzgl. eines weiteren Abbaus der Beteiligung.
Insgesamt ist der Markt nicht besonders positiv gestimmt, insoweit würde ich mich nicht wundern, wenn sich der Aktienkurs (insbesondere bei einer Plazierung eines oder mehrerer Aktienpakete) recht positiv entwickelt. Ich habe heute morgen ein paar Aktien nachgekauft.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Deutsche Wohnen übrigens heute mit neuen Zahlen und einer sehr schönen Präsentation. Insgesamt ist die Gesellschaft da, wo GAGFAH hinmöchte:
1. Keine Diskussion über Refinanzierung: LTV bei 55%. Hier hat GAGFAH noch einen Weg zu gehen (auch nach der KE)
2. Klare Darstellung der strategischen Ausrichtung (die Assets sind ja ähnlich zersplittert wie bei GAGFAH) und der Divestmentbereiche
3. Reserven werden klar und prominent dargestellt (hohe Upside bei Angleichung der Mieten an Marktniveau), genauso wie Mietwachstum
Sehr positive Marktreaktion übrigens, Bewertung weit über NAV
In 2 bis 3 Jahren könnte GAGFAH ähnlich aufgestellt und posivit bewertet sein, wenn die Märkte mitspielen und das Management seine Arbeit macht.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
1. Keine Diskussion über Refinanzierung: LTV bei 55%. Hier hat GAGFAH noch einen Weg zu gehen (auch nach der KE)
2. Klare Darstellung der strategischen Ausrichtung (die Assets sind ja ähnlich zersplittert wie bei GAGFAH) und der Divestmentbereiche
3. Reserven werden klar und prominent dargestellt (hohe Upside bei Angleichung der Mieten an Marktniveau), genauso wie Mietwachstum
Sehr positive Marktreaktion übrigens, Bewertung weit über NAV
In 2 bis 3 Jahren könnte GAGFAH ähnlich aufgestellt und posivit bewertet sein, wenn die Märkte mitspielen und das Management seine Arbeit macht.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Zitat von Beilagenfresser: Heute:
"Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat Gagfah nach dem jüngsten Kursrutsch von "Neutral" auf "Buy" hochgestuft und das Kursziel auf 10,50 Euro belassen. Das attraktive Kurspotenzial rechtfertige die Kaufempfehlung, schrieb Analyst Julian Livingston-Booth in einer Branchenstudie vom Donnerstag. Die Immobiliengesellschaft mache Fortschritte bei der Restrukturierung./mis/ck/ag"
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-07/27512183…
Vor 8 Tagen:
"Die Platzierung von drei großen Gagfah-Aktienpaketen durch die Deutsche Bank und Goldman Sachs ist deutlich schiefgegangen: Beide sind auf rund zwei Dritteln der Papiere sitzengeblieben."
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-07/27431433…
Erstaunlich, dass nicht gleich ein Kursziel von 18€ ausgerufen wurde. Aber vielleicht macht das ja noch die Deutsche Bank. Ich bin trotzdem der Meinung, dass Gagfah im Vergleich zu den meisten anderen an der Börse gehandelten Werten sehr günstig ist. Ab 8,50€ kaufe ich meine zwischen 9,00€ und 9,50€ abgegebenen Stücke wieder zurück - mein erfreulicher Ausflug zu Daimler ist zu 2/3 beendet.
Gruß
Beilage
Naja wenigstens sind sich die betroffenen einig:
"Deutsche Bank belässt Gagfah auf 'Hold' - Ziel 10,50 Euro
Die Deutsche Bank hat die Einstufung für Gagfah vor Zahlen auf "Hold" mit einem Kursziel von 10,50 Euro belassen. Die Quartalsergebnisse des Immobilienunternehmens dürften zwar kaum für Aufregung sorgen, schrieb Analyst Markus Scheufler in einer am Dienstag vorgelegten Studie. Die erzielten Refinanzierungen dürften sich erst in der zweiten Jahreshälfte bemerkbar machen. Der Experte geht jedoch davon aus, dass der Markt nach der Zahlenvorlage die nach seiner Auffassung bisher noch zu niedrigen Gewinnprognosen anheben werde."
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-08/27698360…
Ich bin mal gespannt ob die DBK auch tatsächlich bis 10,50€ hält
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.236.785 von deepvalue am 13.08.13 09:36:58Mich interessiert eigentlich nur ob der Leersand sich abgebaut hat und damit die Kosten für die Instandhaltung zu einer nachhaltigen Verbesserung der Qualität des Ergenisses und Ergebnis selbst führen. Erste ansetze sollten zu sehen sein; spätestens jedoch im Q3.
morgen sind wir schlauer:
http://www.gagfah.com/de/investor-relations.html
07.08.2013 / 10:51
---------------------------------------------------------------------
GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422
Börse Frankfurt (Kürzel: GFJ)
Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH S.A. veröffentlicht Zwischenbericht für das
erste Halbjahr 2013 am 14. August 2013
Luxemburg, 7. August 2013 - Die GAGFAH S.A. wird am 14. August 2013 vor
Handelsbeginn an der Frankfurter Börse die Ergebnisse für das erste
Halbjahr 2013 veröffentlichen. Das Management lädt für den gleichen Tag um
11:00 Uhr Luxemburger Zeit (10:00 Londoner Zeit) zu einer Telefonkonferenz
zu den Ergebnissen ein. Alle interessierten Personen sind eingeladen, an
dieser Telefonkonferenz teilzunehmen. Bitte wählen Sie dazu zehn Minuten
vor Beginn der Telefonkonferenz:
* 0800 101 4960 aus Deutschland
* 1 866 966 9439 aus den USA
* 0800 694 0257 aus Großbritannien
* 8002 7512 aus Luxemburg
* +44 (0) 1452 555 566 aus allen anderen Ländern.
Bitte geben Sie den Titel 'GAGFAH S.A. 6M 2013 Earnings Call' sowie die
Konferenz-ID 16373645 an.
Unter www.gagfah.com können Sie die Telefonkonferenz als Live Virtual Audio
Webcast verfolgen. Eine Aufzeichnung des Live Virtual Audio Webcasts wird
bis zu 12 Monate nach der Telefonkonferenz zur Verfügung stehen. Ab dem Tag
der Veröffentlichung stehen Ihnen ab morgens unter www.gagfah.com auch der
Zwischenbericht und die Management-Präsentation zu den Ergebnissen des
ersten Halbjahres 2013 als PDF-Dateien zum Download zur Verfügung.
Kontakt
GAGFAH S.A.
Investor Relations
2-4, rue Beck
L-1222 Luxembourg
Tel.: +352 266 366 1
Mail: info@gagfah.com
www.gagfah.com
R.C.S. Luxembourg B 109.526
http://www.gagfah.com/de/investor-relations.html
07.08.2013 / 10:51
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GAGFAH S.A. veröffentlicht Zwischenbericht für das
erste Halbjahr 2013 am 14. August 2013
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Handelsbeginn an der Frankfurter Börse die Ergebnisse für das erste
Halbjahr 2013 veröffentlichen. Das Management lädt für den gleichen Tag um
11:00 Uhr Luxemburger Zeit (10:00 Londoner Zeit) zu einer Telefonkonferenz
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Ich bin nach der kürzlichen KE hier auch nach längerer Abstinenz wieder eingestiegen und habe gestern nochmal etwas gekauft.
Für mich dürfte der größte FFO-Treiber der Refinanzierungseffekt sein. Was vor 3 Jahren noch das größte Risiko angesehen war stellt sich inzwischen angesichts der ausgeprägten Niedrigzinsphase als Glücksfall dar. Allein die bereits durchgeführten Refinanzierungen sollten für einige 10 Mio gut sein; weitere Refis stehen noch aus. Gut gefällt mir auch der Managementwechsel und die solidere Bewirtschaftung der Assets. Auch die Leerstandsquote lässt noch Raum, wenngleich Gagfah auch in problematischern Städten präsent ist. Darin unterscheidet sie sich aber nicht von Annington oder LEG. Ob die morgigen Zahlen gut werden, schwer zu sagen, sehe das wie deepvalue. Je nach Ausprägung und Marktaufnahme der Zahlen lege ich vielleicht noch was nach, mal schaun.
Gruß, Dackelbert.
Für mich dürfte der größte FFO-Treiber der Refinanzierungseffekt sein. Was vor 3 Jahren noch das größte Risiko angesehen war stellt sich inzwischen angesichts der ausgeprägten Niedrigzinsphase als Glücksfall dar. Allein die bereits durchgeführten Refinanzierungen sollten für einige 10 Mio gut sein; weitere Refis stehen noch aus. Gut gefällt mir auch der Managementwechsel und die solidere Bewirtschaftung der Assets. Auch die Leerstandsquote lässt noch Raum, wenngleich Gagfah auch in problematischern Städten präsent ist. Darin unterscheidet sie sich aber nicht von Annington oder LEG. Ob die morgigen Zahlen gut werden, schwer zu sagen, sehe das wie deepvalue. Je nach Ausprägung und Marktaufnahme der Zahlen lege ich vielleicht noch was nach, mal schaun.
Gruß, Dackelbert.
Zitat von deepvalue: Deutsche Wohnen übrigens heute mit neuen Zahlen und einer sehr schönen Präsentation. Insgesamt ist die Gesellschaft da, wo GAGFAH hinmöchte:
1. Keine Diskussion über Refinanzierung: LTV bei 55%. Hier hat GAGFAH noch einen Weg zu gehen (auch nach der KE)
2. Klare Darstellung der strategischen Ausrichtung (die Assets sind ja ähnlich zersplittert wie bei GAGFAH) und der Divestmentbereiche
3. Reserven werden klar und prominent dargestellt (hohe Upside bei Angleichung der Mieten an Marktniveau), genauso wie Mietwachstum
Sehr positive Marktreaktion übrigens, Bewertung weit über NAV
In 2 bis 3 Jahren könnte GAGFAH ähnlich aufgestellt und posivit bewertet sein, wenn die Märkte mitspielen und das Management seine Arbeit macht.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Deutsche Wohnen hat auch schon viel früher, fast noch mitten in der Immobilien- und Schuldenkrise um Lehmann etc, die Ärmel hochgekrempelt.
Man machte da eine gewaltige Kapitalerhöhung ,und musste auch den eigenen Aktionären sagen, dass man durch Abschreibungen und hohen Reparaturaufwendungen nichts verdient hatte.
Ab da ging es nur noch bergauf! Und das hat der Kurs schon sehr lange bezeugt!
Die Folge einer Restrukturierung sind allerdings Abschreibungen bei nicht strategischen Grundstücken.
Ich hatte mir vor ein paar Jahren in Frankfurt Oder eine kleinere Anlage von Dt. Wohnen (20 bis 30 Einheiten?) angesehen (eigentlich sehr schön mit tollem Innenhof, Balkonen und ruhiger Lage sehr zentrumsnah gelegen, aber mit erheblichem Sanierungsnachholbedarf und für Dt. Wohnen nicht im Core Gebiet gelegen). Dt. Wohnen wollte ca. 300 Euro pro qm, wenn ich es richtig erinnere (war mir zu teuer, obgleich das Gros der Wohnungen vermietet war, da FFO nicht der tolltste Standort ist). Der NAV dürfte allerdings für solche Grundstücke deutlich höher liegen (da DCF basiert und mit viel niedrigeren Diskontierungszinsätzen gerechnet als ich es für meine Immobilien mache), so das Dt. Wohnen deutlichen Abschreibungsbedarf gehabt haben dürfte.
Aufgrund des unglaublich zersplitterten Portfolios mit vielen auch langfristig uninteressanten Städten wie Zwickau und Duisburg etc. dürfte GAGFAH hier einen erheblichen Restrukturierungsbedarf haben (zusätzlich zu den Sanierungsrückständen im Bestand), dessen Bereinigung richtig NAV kosten wird (m.E. bis zu 1 Euro pro Aktie), während die Sanierungsprojekte den NAV eher erhöhen dürften.
Trotzdem halte ich GAGFAH für deutlich unterbewertet. Allerdings sollte man nicht vergessen, wie lange und kostspielig (auch die Refinanzierungen reduzieren zunächst den NAV) der Weg zu einem vernünftigem Portfolio noch sein wird.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Ich hatte mir vor ein paar Jahren in Frankfurt Oder eine kleinere Anlage von Dt. Wohnen (20 bis 30 Einheiten?) angesehen (eigentlich sehr schön mit tollem Innenhof, Balkonen und ruhiger Lage sehr zentrumsnah gelegen, aber mit erheblichem Sanierungsnachholbedarf und für Dt. Wohnen nicht im Core Gebiet gelegen). Dt. Wohnen wollte ca. 300 Euro pro qm, wenn ich es richtig erinnere (war mir zu teuer, obgleich das Gros der Wohnungen vermietet war, da FFO nicht der tolltste Standort ist). Der NAV dürfte allerdings für solche Grundstücke deutlich höher liegen (da DCF basiert und mit viel niedrigeren Diskontierungszinsätzen gerechnet als ich es für meine Immobilien mache), so das Dt. Wohnen deutlichen Abschreibungsbedarf gehabt haben dürfte.
Aufgrund des unglaublich zersplitterten Portfolios mit vielen auch langfristig uninteressanten Städten wie Zwickau und Duisburg etc. dürfte GAGFAH hier einen erheblichen Restrukturierungsbedarf haben (zusätzlich zu den Sanierungsrückständen im Bestand), dessen Bereinigung richtig NAV kosten wird (m.E. bis zu 1 Euro pro Aktie), während die Sanierungsprojekte den NAV eher erhöhen dürften.
Trotzdem halte ich GAGFAH für deutlich unterbewertet. Allerdings sollte man nicht vergessen, wie lange und kostspielig (auch die Refinanzierungen reduzieren zunächst den NAV) der Weg zu einem vernünftigem Portfolio noch sein wird.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
mein laienmäßiges Verständnis konnte keine Kröte in dem veröffentlichen Text feststellen, vorbörslich scheint es auch nicht schlecht anzukommen
mal sehen wie sich dann heute oder in den nächsten Tagen GS und DB verhält
mal sehen wie sich dann heute oder in den nächsten Tagen GS und DB verhält
Die entscheidende Sache ist wirklich das Verhalten von DB und GS. Ansonsten kann der Kurs Richtung 11 oder 12 Euro laufen (nachÜberwindung der 10,5 Euro).
Die Präsentation ist sehr stark an Dt. Wohnen angelehnt. Einige Dinge sehe ich skeptisch (der geringe Anteil der Divestmentstandorte etc.). Alles in Allem aber saubere Arbeit. Jetzt kommt die Ausführung.
Interessant sind die Ausführungen zur NILEG-Refinanzierung. Anscheinend wurde fast die gesamte KE benötigt, hier EK nachzuschießen. So viel zum Thema Freiwilligkeit der KE. Auch danach ist der LTV über 60% im Schnitt. Ggf. könnte noch eine zweite KE oder ein längerer Dividendenausfall kommen, wenn es mit der Refinanzierung in HEidenheim nicht so läuft wie geplant
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Die Präsentation ist sehr stark an Dt. Wohnen angelehnt. Einige Dinge sehe ich skeptisch (der geringe Anteil der Divestmentstandorte etc.). Alles in Allem aber saubere Arbeit. Jetzt kommt die Ausführung.
Interessant sind die Ausführungen zur NILEG-Refinanzierung. Anscheinend wurde fast die gesamte KE benötigt, hier EK nachzuschießen. So viel zum Thema Freiwilligkeit der KE. Auch danach ist der LTV über 60% im Schnitt. Ggf. könnte noch eine zweite KE oder ein längerer Dividendenausfall kommen, wenn es mit der Refinanzierung in HEidenheim nicht so läuft wie geplant
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Also ich bin auch soweit zufrieden mit der Meldung des Vorstandes.
Das geht alles nur schrittweise voran.
Die Banker der DB und GS sind Profis genug um den Kurs hochlaufen zu lassen - um sich dann zu trennen.
Mindestens Mittelfristhöchststände von 10,4€ halte ich für realistisch!
Werde nochmal Nachkaufen!
Das geht alles nur schrittweise voran.
Die Banker der DB und GS sind Profis genug um den Kurs hochlaufen zu lassen - um sich dann zu trennen.
Mindestens Mittelfristhöchststände von 10,4€ halte ich für realistisch!
Werde nochmal Nachkaufen!
Gagfah schon 9,26€ wow das geht aber schnell!
Gut das ich unten massiv zugekauft habe.
Gut das ich unten massiv zugekauft habe.
Die Banker der DB und GS sind Profis genug um den Kurs hochlaufen zu lassen
meine innerste Hoffnung fußt gar darauf, das man dafür sorgt, den Kurs dorthin zu bringen und schonend dann sich zu trennen
meine innerste Hoffnung fußt gar darauf, das man dafür sorgt, den Kurs dorthin zu bringen und schonend dann sich zu trennen
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.244.461 von deepvalue am 13.08.13 23:19:12Sicher hat man eine ganze Menge Wohnungen in auch problematischen Städten!
Duisburg ist mit Sicherheit eher eine problematische Gegend. Aber auch da muss es Wohnungen geben, es gibt immer über 550 Tsd Einwohner in dieser Stadt in Rheinnähe die keine 20 km von Düsseldorf und weniger als 40 km von Köln entfernt liegt!
Kann mich genau eriennern, wo Gagfah irgendwo über eine sehr hochwertige "Instandsetzung" oder doch wohl eher "Veredelung" einer Wohnanlage in Duisburg berichtet hatte; es wurde ein zweistelliger Mio Betrag investiert.
Das macht man nicht, wenn man an diesem Standort ehrn nicht mehr vertreten sein möchte.
Duisburg ist tatsächlich wohl eher das Armenhaus NRWs. Aber die Nähe zu den prosporierenden Grossstädten Düsseldorf und Köln wirkt sicher nachfrage steigernd.
Sicherlich wird keiner mit Arbeitsstelle in Düsseldorf oder Köln dann in Duisburg wohnen wollen. Aber mit der Zeit wird der Willen durch den Zwang der viel höheren Mieten in den Grosstädten ersetzt!
Berlin, Dresden und Hamburg sind wohl die besseren Gagfah Bestände. Hanover und drumrum ist wohl nicht unbedingt problematisch, aber auch da ist nicht mit hohen Mietsteigerungen und Wertsteigerungen zu rechnen.
Der Leerstand ist da auch langfristig nicht gross zu senken.
Duisburg ist mit Sicherheit eher eine problematische Gegend. Aber auch da muss es Wohnungen geben, es gibt immer über 550 Tsd Einwohner in dieser Stadt in Rheinnähe die keine 20 km von Düsseldorf und weniger als 40 km von Köln entfernt liegt!
Kann mich genau eriennern, wo Gagfah irgendwo über eine sehr hochwertige "Instandsetzung" oder doch wohl eher "Veredelung" einer Wohnanlage in Duisburg berichtet hatte; es wurde ein zweistelliger Mio Betrag investiert.
Das macht man nicht, wenn man an diesem Standort ehrn nicht mehr vertreten sein möchte.
Duisburg ist tatsächlich wohl eher das Armenhaus NRWs. Aber die Nähe zu den prosporierenden Grossstädten Düsseldorf und Köln wirkt sicher nachfrage steigernd.
Sicherlich wird keiner mit Arbeitsstelle in Düsseldorf oder Köln dann in Duisburg wohnen wollen. Aber mit der Zeit wird der Willen durch den Zwang der viel höheren Mieten in den Grosstädten ersetzt!
Berlin, Dresden und Hamburg sind wohl die besseren Gagfah Bestände. Hanover und drumrum ist wohl nicht unbedingt problematisch, aber auch da ist nicht mit hohen Mietsteigerungen und Wertsteigerungen zu rechnen.
Der Leerstand ist da auch langfristig nicht gross zu senken.
Man wie schön, dass wir heute so eine satte Kursteigerung haben.
Nun geht es mir auch um einen fünfstelligen Betrag besser!
Nun geht es mir auch um einen fünfstelligen Betrag besser!
Zitat von 5002: Die Banker der DB und GS sind Profis genug um den Kurs hochlaufen zu lassen
meine innerste Hoffnung fußt gar darauf, das man dafür sorgt, den Kurs dorthin zu bringen und schonend dann sich zu trennen
Man bin ich froh, daas wir nicht mehr 8,75 als Höchstgrenze zu haben scheinen, wo die Deutche und GS mind verkaufen wollen.
Wir sind schon über 9,30....Gott sei dank....ich war mit dem Wert eines oberen Mittelkassewagens im Verlust im Depot!
das schmerzt ja schon beim lesen gate!
hast Du eigentlich sowas wie ein "ausgewogenes" Depot? also so wo man in der Hoffnung ist, das schwächere Branchen durch Stärkere sich ausgleichen?
hast Du eigentlich sowas wie ein "ausgewogenes" Depot? also so wo man in der Hoffnung ist, das schwächere Branchen durch Stärkere sich ausgleichen?
übrigens kann man ja heute mal fragen, was hat sich wirklich fundamental gegenüber gestern bei Gagfah geändert? Auch die Zahlen waren doch wirklich keine Sensation, warum kaufen viele heute und nicht schon gestern oder vorgestern?
http://boerse.ard.de/aktien/gagfah-chef-entzueckt-die-boerse…
So einen Artikel hätte es zu Brennans' Zeiten nicht gegeben. Da konnte sich der CEO nicht feiern lassen.
So einen Artikel hätte es zu Brennans' Zeiten nicht gegeben. Da konnte sich der CEO nicht feiern lassen.
Unspektakuläre Schlussauktion:
9,60 EUR 100.699 17:35:45
...bezogen auf die heute auf Xetra insgesamt gehandelten 1,34 Mio. Stück
Auf einem solchen Kursniveau sollte es für GS und DBK ein leichtes sein, große Pakete zu mindestens 8,85€ an der Börse vorbei in andere Händer zu begeben. Somit hat sich deren (und dadurch auch unser) Problem der letzten KE dann auch erledigt.
Was hat sich seit gestern verändert? Viel positiver Newsflow in vielen Medien. Aufmerksamkeit treibt Kurse, steigende Kurse treiben Kurse, positive Nachrichten treiben Kurse - das alles hatten wir bis gestern nicht. Nur die Rahmendaten die heute gelten...die hatten wir eigentlich auch schon gestern. Wirklich neues habe ich in den Geschäftszahlen nicht entdecken können. Darum habe ich (und viele andere) ja, wie berichtet, auch schon zu Kursen deutlich unter 9,00€ ein wenig nachgekauft
Gruß
Beilage
PS: Bin guter Dinge, dass die Aktie die nächsten Wochen ein neues Jahreshoch markiert.
9,60 EUR 100.699 17:35:45
...bezogen auf die heute auf Xetra insgesamt gehandelten 1,34 Mio. Stück
Auf einem solchen Kursniveau sollte es für GS und DBK ein leichtes sein, große Pakete zu mindestens 8,85€ an der Börse vorbei in andere Händer zu begeben. Somit hat sich deren (und dadurch auch unser) Problem der letzten KE dann auch erledigt.
Was hat sich seit gestern verändert? Viel positiver Newsflow in vielen Medien. Aufmerksamkeit treibt Kurse, steigende Kurse treiben Kurse, positive Nachrichten treiben Kurse - das alles hatten wir bis gestern nicht. Nur die Rahmendaten die heute gelten...die hatten wir eigentlich auch schon gestern. Wirklich neues habe ich in den Geschäftszahlen nicht entdecken können. Darum habe ich (und viele andere) ja, wie berichtet, auch schon zu Kursen deutlich unter 9,00€ ein wenig nachgekauft
Gruß
Beilage
PS: Bin guter Dinge, dass die Aktie die nächsten Wochen ein neues Jahreshoch markiert.
Zitat von Beilagenfresser: http://boerse.ard.de/aktien/gagfah-chef-entzueckt-die-boerse…
So einen Artikel hätte es zu Brennans' Zeiten nicht gegeben. Da konnte sich der CEO nicht feiern lassen.
So rosig ist der Artikel doch gar nicht. Sind doch alles nur Versprechungen, besser Wünsche für 2014 und 2015.
Die Fakten sehen so aus:
"Die aktuellen Zahlen: Die FFO gingen im ersten Halbjahr auf 47,7 von 49,8 Millionen Euro im Vorjahr zurück. Im zweiten Quartal waren es dabei 24,1 nach 26 Millionen Euro vor Jahresfrist. Das Q2 ist also noch schlechter als Q1
Für das laufenden Jahr stellt Zinnöcker einen Gewinnanstieg von fünf bis zehn Prozent je Aktie in Aussicht. Eine Dividende soll es aber erst für das Geschäftsjahr 2014 geben, die Aktionäre werden also noch etwas Geduld haben müssen."
Das ist alles Zukunftsmusik. Den verkaufswilligen Banken-Paketaktionären gefallen natürlich solche Sprüche des VV. Dann kann man zum Kaufpreis der Kapitalerhöhung bei der Weiterveräusserung noch einen Schnaps höher verdienen.
Nur wenn die Abverkäufe nicht-Strategie-notwendiger Wohnungen mit guten Gewinn über Buchwert im 2. Hj. möglich sind, dann könnte das dem Kurs weitere Impulse geben. Das Immovermögen sinkt dann aber auch, ausser es gibt neue Wertzuschreibungen, die Lieblingsbeschäftigung von Immo-Managern. Das erhöht auch die Boni.
Bin voll zufrieden mit der jetzigen Gagfah Strategie,
die auch meine Eigene auf bescheideneren Basis sein könnte.
Meine Immos laufen auch genial und ich investiere immer voll bei Neuvermietung in die Wohnungen direkt, dass zahlt sich voll aus, hatte letzt eine Mietsteigerung von 30% partiell erreicht - denke die Gagfah macht es ähnlich!
Sollten die 10,4€ geknackt werden sind 12,77€ der nächste massive Widerstand.
Freud euch Leute, es kommen noch spitzen Zeiten für Immobesitzer und die Gagfah.
Ausser SPD, Grüne und ähnliche Schwachmaten kommen dran!
die auch meine Eigene auf bescheideneren Basis sein könnte.
Meine Immos laufen auch genial und ich investiere immer voll bei Neuvermietung in die Wohnungen direkt, dass zahlt sich voll aus, hatte letzt eine Mietsteigerung von 30% partiell erreicht - denke die Gagfah macht es ähnlich!
Sollten die 10,4€ geknackt werden sind 12,77€ der nächste massive Widerstand.
Freud euch Leute, es kommen noch spitzen Zeiten für Immobesitzer und die Gagfah.
Ausser SPD, Grüne und ähnliche Schwachmaten kommen dran!
Das sind ja richtig gute zahlen und die Erwartungen für die Zukunft sind noch besser!
Man sonst hatten wir fast bei jeden Quartalsergebnis irgendwie böse Überraschungen- irgendwas war immer Mist!
Ob dieser Zinnöcker echt so gut ist!? Kann mir gar nicht direkt vorstellen, dass ein einzelner Manager so enorm viel bewegen kann - aber hier zeigen sich klare Verbessungen.
Und bei der Deutschen WOhnen hat er auch sehr viel geschafft, und wenn er das, was er bei der Deutschen Wohnen, die Bewrtung der Aktie weit über NAV auch hier erreichen kann, dann könnne wir bald alle sehr zufrieden sein.
Glaube mal, dass dann wohl wenn auf bzw. leicht über NAV liegen, die meisten zumindst mit Teilen aussteigen!
Man sonst hatten wir fast bei jeden Quartalsergebnis irgendwie böse Überraschungen- irgendwas war immer Mist!
Ob dieser Zinnöcker echt so gut ist!? Kann mir gar nicht direkt vorstellen, dass ein einzelner Manager so enorm viel bewegen kann - aber hier zeigen sich klare Verbessungen.
Und bei der Deutschen WOhnen hat er auch sehr viel geschafft, und wenn er das, was er bei der Deutschen Wohnen, die Bewrtung der Aktie weit über NAV auch hier erreichen kann, dann könnne wir bald alle sehr zufrieden sein.
Glaube mal, dass dann wohl wenn auf bzw. leicht über NAV liegen, die meisten zumindst mit Teilen aussteigen!
Zitat von 5002: das schmerzt ja schon beim lesen gate!
hast Du eigentlich sowas wie ein "ausgewogenes" Depot? also so wo man in der Hoffnung ist, das schwächere Branchen durch Stärkere sich ausgleichen?
Nö, habe ich nicht!
Wie man an unserem Treffen in verschiedenen Threads ja sieht, sind wir wohl beide stark in Immobilienwerte engagiert.
Habe noch ganz wenig was bei Banken investiert - und dann ist wohl fast alles in Immobilien.
Jetzt wo du 5002 mich fragst und ich drüber nachdenke, finde ich das auch sehr merkwürdig! So darf das nicht sein! Nur Immobilien!
Aber das liegt vor allem daran, weil diese ja ALLE (jedenfalls die ich halte) so massiv unterhalb des NAV notieren!
Die IVG hatte ich Gott sei Dank mit gut 15 % Verlust bei ca 1,70 verkauft, und jetzt noch ein paar um 20 cent gekauft...
Habe auch schon bei einigen Immobilien AGs mit gutem Erfolg grössere Teilausstiege gemacht. So bei Adler Real Esate! Da bin ich bei 50 cent angefangen....und glaube bis ca 96 cent habe ich zu gekauft und ab ca 1,18 verkauft, der Grossteil um 1,35 und einige sogar bei 2,20......halte jetzt noch 2000 Stück, wenn es doch mal noch besser läuft! Denn man hat da ja tatsächlich noch weitere, und durchaus auch hohe Chancen, Wertzuwächste zu erzielen -Aber unsesr thema ist ja nicht Adler Real estate.
Bei Realquadrat bin ich auch fast ganz raus.....auch schon ab 50 cent eingestiegen. Durch Handel -als An- und Verkauf mit zwischenzeitlichen Gewinnen kam ich dann auf einen Durchschnittspreis von 83 cent und ab 98 wurde verkauft allerdings knapp 50 % bei 1,04..........hier halte ich auch noch ein paar 3,000 Stück- die würde ich aber bei spätestens 1,20 dann auch wegtun.
Tja und Verlustdinger habe ich auch, wie Primag - das finde ich doch sehr ärgerlich. Weil ja klar war, wenn man nicht so gut abgeschnitten hat, wie im letzten Jahr, da wäre der Kurs von über 2,00 zu hoch - hatte um 1,92 gezahlt, aer auch schon einmal Dividende kassiert.
Dann schrieb dem Vorstandvorsitzende eine Mail und fragte nach dem Geschäftsverlauft, natürlich nur das was er öffentlich sagen kann.
Die Antwort war "Gut positiv"! Fakt ist, der Gewinn ist von 6,8 Mio auf ca 0,7 Mio gefallen. Wo ist das denn "gut positiv"!
Zitat von 5002: übrigens kann man ja heute mal fragen, was hat sich wirklich fundamental gegenüber gestern bei Gagfah geändert? Auch die Zahlen waren doch wirklich keine Sensation, warum kaufen viele heute und nicht schon gestern oder vorgestern?
Also dieses "Schmudelkindimage" ist Gagfah nun los! Die Zahlen können sich sehen lassen und man investiert auch wieer in den Bestand. Gleichzeitig scheint die ausländsiche Heuschrecke nichts mehr zu sagen zu haben, und das ganze zusammen nit den guten Aussichten mobilisiert Interessenten zu kaufen!
Wohl auch diejenigen die vor ein oder zwei Jahren komplett verkauf hatten.
Damals hiess es doch mal alle Fonds hätten sich von Gagfah getrennt.
Vielleicht kommt ja jetzt der eine oder andere Fonds wieder zurück!
Gagfah ist der grösste Bestandshalter. Warum sollten die Fonds in TAG und so einer Klitsche wie Estavis 3 oder 5 % halten und bei Gagfah gar nichts?
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.251.415 von hannes24 am 14.08.13 19:04:00Ich wünschte du hättest recht!
Die CDU und auch die CSU hat eine Mietpreisbremse auch im Wahlprogramm, nd die Kanzlerin hat sich dazu auch schon persönlich geäussert, dass man übertriebeen Mietsteigerungen Einhalt gebieten müsse!
Die CDU meint es da wohl gut, gerade mit den Mietern. Aber eine Mietpreisbremse ist ein Fortsetzung der bisher verfehlten Wohnungsbaupolitik der letzten Jahre und auch teilweise Jahrzehnte!
Man hat viele viele Jahre Miet-Wohnungsbau bei extrem hohen Steuervorteilen subventioniert und dann schaffte man es gleich komplett ab. Es einfach so, dass sich Wohnungsbau mit Vermietung zu 5 Euro pro qm nicht rechnet . an den Hohen Mietkosten ist in erster Linie der Staat bzw. die öffentlichen Haushalte dran schuld, Denn die Nebenkosten sind zu einem sehr grossen teil durch Vorgaben und Vorschriften der Politik extrem angestiegen!
Die Energievorschriften oder in NRW wohl umfangreiche Brandschuztmassnahmen bei Neubauten, verteuern den Bau und haben somit auch Einfluss auf die Miete und schliesslich auf die rendite für Investoren, die dann noch schlechter ausfällt!
Die CDU und auch die CSU hat eine Mietpreisbremse auch im Wahlprogramm, nd die Kanzlerin hat sich dazu auch schon persönlich geäussert, dass man übertriebeen Mietsteigerungen Einhalt gebieten müsse!
Die CDU meint es da wohl gut, gerade mit den Mietern. Aber eine Mietpreisbremse ist ein Fortsetzung der bisher verfehlten Wohnungsbaupolitik der letzten Jahre und auch teilweise Jahrzehnte!
Man hat viele viele Jahre Miet-Wohnungsbau bei extrem hohen Steuervorteilen subventioniert und dann schaffte man es gleich komplett ab. Es einfach so, dass sich Wohnungsbau mit Vermietung zu 5 Euro pro qm nicht rechnet . an den Hohen Mietkosten ist in erster Linie der Staat bzw. die öffentlichen Haushalte dran schuld, Denn die Nebenkosten sind zu einem sehr grossen teil durch Vorgaben und Vorschriften der Politik extrem angestiegen!
Die Energievorschriften oder in NRW wohl umfangreiche Brandschuztmassnahmen bei Neubauten, verteuern den Bau und haben somit auch Einfluss auf die Miete und schliesslich auf die rendite für Investoren, die dann noch schlechter ausfällt!
Zitat von gate4share: Ich wünschte du hättest recht!
Die CDU und auch die CSU hat eine Mietpreisbremse auch im Wahlprogramm, nd die Kanzlerin hat sich dazu auch schon persönlich geäussert, dass man übertriebeen Mietsteigerungen Einhalt gebieten müsse!
Die CDU meint es da wohl gut, gerade mit den Mietern. Aber eine Mietpreisbremse ist ein Fortsetzung der bisher verfehlten Wohnungsbaupolitik der letzten Jahre und auch teilweise Jahrzehnte!
Man hat viele viele Jahre Miet-Wohnungsbau bei extrem hohen Steuervorteilen subventioniert und dann schaffte man es gleich komplett ab. Es einfach so, dass sich Wohnungsbau mit Vermietung zu 5 Euro pro qm nicht rechnet . an den Hohen Mietkosten ist in erster Linie der Staat bzw. die öffentlichen Haushalte dran schuld, Denn die Nebenkosten sind zu einem sehr grossen teil durch Vorgaben und Vorschriften der Politik extrem angestiegen!
Die Energievorschriften oder in NRW wohl umfangreiche Brandschuztmassnahmen bei Neubauten, verteuern den Bau und haben somit auch Einfluss auf die Miete und schliesslich auf die rendite für Investoren, die dann noch schlechter ausfällt!
Gate die CDU Mietbremse muss man nicht ernst nehmen, zumindest ich nicht!
Das interessiert mich nun gar nicht, aber wenn das aus der Neiderecke der Linken kommt dann schon.
Es ist ja ohnehin so, dass viele Instrumente, so normale Vermieter wie du und ich es sind, gar nicht treffen.
Auch jetzt diese 30% prozentige Kappungsgrenze, wird ja nur dann überschritten, wenn man selber Jahrelang, eher Jahrzehntelang die Miete nicht erhöht hat.
Und da wird auch die 15% kappungsgrenze, die übrigens in Berlin schon gelten soll, wie ich meine gelesen zu haben, nicht so viel schaden.
Allerdings, wenn einer ein Haus kauft und da sind noch Leute die weniger als 3,50 Euro Miete zahlen bei einer Marktmiete von 7 Euro, der muss ja über 16 Jahre gut alle 3 Jahre um 15% erhöhen , damit er erst mal auf die durchschnittliche Marktmiete kommt.
Das ist nicht wirklich sinnvoll, sondern schützt unnötige jemanden, der schon immer viel zu wenig Miete zahlte!
Weiss gar nicht ob das damals eine Übergangsvorschrift war, oder es nur in bestimmten Gebieten galt?! Denn als man die Kappungsgrenze von 30 auf 20 % senkte, gab es bis zu einer bestimmten Miete, glaube so unter 3,50 Eure immer noch die alte Kappungsgrenze von 30 % , was ja durchaus richtig und auch voll gerecht wäre.
Nur alle Vorschriften sind ein unnötiges Eingreifen in eine Markt, der sich durch Angebot und Nachfrage selber regulieren sollte .
Sozialer Wohnungsbau ist grundsätzlich unsinig, weil man dafür ein Vielfaches ausgeben, von dem was der einzelne Mieter weniger zahlen muss.
Da würde es viel mehr bringen, diese Gelder die sonst in den sozialen Wohnungsbau fliessen, in die Mietzuschüssen fliessen zu lassen!
Der Staat sollte endlich endlich damit anfangen, den Wohnungsneubau in gefragten Gegenden an zu kurbeln! Das können die Kommunen beispielsweise machen, indem sie günstige Grundstücke für den Mietwohnungsbau zur Verfügung stellen.
Evtl sollte man beim staat auch wieder über eine kurzfristige höher steuerliche Absetzungsmöglichkeit nachdenken.
Grundsätzlich kann man Gebäude mit 2% im Jahr abschreiben. Also das kann man von seinem Einkommen abziehen, und muss dann entsprechend weniger Steuern zahlen.
Wir hatten aber Jahrelang Sonderregelungen wo man bei Neubauten 8 Jahren lang je 5 % abschreiben konnte und sogar eine regelung mit 4 jarhe je 7 % gab es mal.
Da lohnte sich der bau zunächst gerade durch die Steuererleichterung. Später dann wird auch eine höhere Miete erzielt und die Schulden sollten auch mit der Abschreibung getilgt werden.
Aber wir haben nicht insgesamt zu wenig Wohnungen!
Die Gesamtzahl der Wohnungen ist insgesamt ausreichend. Nur eben nicht alle Wohnungen sind an den Stellen wo man sie braucht!
Es gibt Gebiete mit hohen Leerständen mit 20 % und noch mehr.
Da stehen ganze Mehrfamilienhausblöcke schon jahrelang völlig leer.
Grundsätzlich müssen die Mieten einfach höher sein, damit sich Neubau lohnen kann!
Auch jetzt diese 30% prozentige Kappungsgrenze, wird ja nur dann überschritten, wenn man selber Jahrelang, eher Jahrzehntelang die Miete nicht erhöht hat.
Und da wird auch die 15% kappungsgrenze, die übrigens in Berlin schon gelten soll, wie ich meine gelesen zu haben, nicht so viel schaden.
Allerdings, wenn einer ein Haus kauft und da sind noch Leute die weniger als 3,50 Euro Miete zahlen bei einer Marktmiete von 7 Euro, der muss ja über 16 Jahre gut alle 3 Jahre um 15% erhöhen , damit er erst mal auf die durchschnittliche Marktmiete kommt.
Das ist nicht wirklich sinnvoll, sondern schützt unnötige jemanden, der schon immer viel zu wenig Miete zahlte!
Weiss gar nicht ob das damals eine Übergangsvorschrift war, oder es nur in bestimmten Gebieten galt?! Denn als man die Kappungsgrenze von 30 auf 20 % senkte, gab es bis zu einer bestimmten Miete, glaube so unter 3,50 Eure immer noch die alte Kappungsgrenze von 30 % , was ja durchaus richtig und auch voll gerecht wäre.
Nur alle Vorschriften sind ein unnötiges Eingreifen in eine Markt, der sich durch Angebot und Nachfrage selber regulieren sollte .
Sozialer Wohnungsbau ist grundsätzlich unsinig, weil man dafür ein Vielfaches ausgeben, von dem was der einzelne Mieter weniger zahlen muss.
Da würde es viel mehr bringen, diese Gelder die sonst in den sozialen Wohnungsbau fliessen, in die Mietzuschüssen fliessen zu lassen!
Der Staat sollte endlich endlich damit anfangen, den Wohnungsneubau in gefragten Gegenden an zu kurbeln! Das können die Kommunen beispielsweise machen, indem sie günstige Grundstücke für den Mietwohnungsbau zur Verfügung stellen.
Evtl sollte man beim staat auch wieder über eine kurzfristige höher steuerliche Absetzungsmöglichkeit nachdenken.
Grundsätzlich kann man Gebäude mit 2% im Jahr abschreiben. Also das kann man von seinem Einkommen abziehen, und muss dann entsprechend weniger Steuern zahlen.
Wir hatten aber Jahrelang Sonderregelungen wo man bei Neubauten 8 Jahren lang je 5 % abschreiben konnte und sogar eine regelung mit 4 jarhe je 7 % gab es mal.
Da lohnte sich der bau zunächst gerade durch die Steuererleichterung. Später dann wird auch eine höhere Miete erzielt und die Schulden sollten auch mit der Abschreibung getilgt werden.
Aber wir haben nicht insgesamt zu wenig Wohnungen!
Die Gesamtzahl der Wohnungen ist insgesamt ausreichend. Nur eben nicht alle Wohnungen sind an den Stellen wo man sie braucht!
Es gibt Gebiete mit hohen Leerständen mit 20 % und noch mehr.
Da stehen ganze Mehrfamilienhausblöcke schon jahrelang völlig leer.
Grundsätzlich müssen die Mieten einfach höher sein, damit sich Neubau lohnen kann!
Anbei eine ganz nette Zusammenfassung der Analystenkommentare und der Telco (Dividendenrendite etc.).
http://www.bloomberg.com/news/2013-08-14/gagfah-profit-decli…
http://www.bloomberg.com/news/2013-08-14/gagfah-profit-decli…
Die Kappungsgrenze betrifft auch ganz normale Eigentümer, wie Vermieter, die nicht bei Rentner etc. an das Limit gegangen sind oder Erben und Käufer von MFHs. Gleichzeitig werden diese nicht nur von der Kappungsgrenze bestraft, sondern könnnen, falls die vereinbarte Miete weniger als 2/3 der Marktmiete beträgt die Werbungskosten nur zum Teil steuerlich geltend machen (d.h. bezahlen sehr viel mehr Steuern).
Hierzu gab es in der FAZ (auch online) vor ein paar Tagen einen Artikel.
Es zeigt sich der ganze Irrsin des Sozialismusses a la CDU/CSU/SPD/Grüne/Linke: die Mieter werden "geschützt" und gleichzeitig wird den bösen Kapitalisten pauschal die Absicht Steuer zu hinterziehen unterstellt, wenn sie aufgrund irgendeines Anlaßes (Gutmütigkeit, Verschlafenheit) nicht die maximal mögliche Miete nehmen.
Jeder der neu in D Wohnungen baut sollte deshalb sich genau überlegen, ob das unter solchen Umständen die richtige Entscheidung ist. Sollen doch die Sozialisten versuchen, die in denn Ballungsgebieten wirklich fehlenden Wohnungen selbst zu finanzieren (daran ist z.B. dsa Land Berlin bereits einmal fast Pleite gegangen)......
Hierzu gab es in der FAZ (auch online) vor ein paar Tagen einen Artikel.
Es zeigt sich der ganze Irrsin des Sozialismusses a la CDU/CSU/SPD/Grüne/Linke: die Mieter werden "geschützt" und gleichzeitig wird den bösen Kapitalisten pauschal die Absicht Steuer zu hinterziehen unterstellt, wenn sie aufgrund irgendeines Anlaßes (Gutmütigkeit, Verschlafenheit) nicht die maximal mögliche Miete nehmen.
Jeder der neu in D Wohnungen baut sollte deshalb sich genau überlegen, ob das unter solchen Umständen die richtige Entscheidung ist. Sollen doch die Sozialisten versuchen, die in denn Ballungsgebieten wirklich fehlenden Wohnungen selbst zu finanzieren (daran ist z.B. dsa Land Berlin bereits einmal fast Pleite gegangen)......
Bei nachgebendem Markt ist GAGFAH heute wieder fest. Anscheinend bereitet sich der Markt auf die Neubewertung langsam vor (inklusive Abgabe der GS und DB Pakete an Investmentfonds etc.). Bis 10,4 Euro sollte der Kurs (falls der DAX nicht deutlich fällt) jetzt laufen können.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Also ich bin jetzt wieder weitgehend rausgegangen.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Zitat von deepvalue: Die Kappungsgrenze betrifft auch ganz normale Eigentümer, wie Vermieter, die nicht bei Rentner etc. an das Limit gegangen sind oder Erben und Käufer von MFHs. Gleichzeitig werden diese nicht nur von der Kappungsgrenze bestraft, sondern könnnen, falls die vereinbarte Miete weniger als 2/3 der Marktmiete beträgt die Werbungskosten nur zum Teil steuerlich geltend machen (d.h. bezahlen sehr viel mehr Steuern).
Hierzu gab es in der FAZ (auch online) vor ein paar Tagen einen Artikel.
Es zeigt sich der ganze Irrsin des Sozialismusses a la CDU/CSU/SPD/Grüne/Linke: die Mieter werden "geschützt" und gleichzeitig wird den bösen Kapitalisten pauschal die Absicht Steuer zu hinterziehen unterstellt, wenn sie aufgrund irgendeines Anlaßes (Gutmütigkeit, Verschlafenheit) nicht die maximal mögliche Miete nehmen.
Jeder der neu in D Wohnungen baut sollte deshalb sich genau überlegen, ob das unter solchen Umständen die richtige Entscheidung ist. Sollen doch die Sozialisten versuchen, die in denn Ballungsgebieten wirklich fehlenden Wohnungen selbst zu finanzieren (daran ist z.B. dsa Land Berlin bereits einmal fast Pleite gegangen)......
Danke Deep habe den Artikel auch gelesen - habe in Erinnerung deine Abschreibung 2% auch AfA genannt wird bei 2/3 Miete vom lieben Finanzamt halbiert.
Ist ja schon krank das System einerseits, möchten viele günstige Mieten und rufen nach dem Staat, andererseits pushed dieser mit solchen Finanztricks die Mieten hoch.
Meine Lehre daraus lautet derzeit nehme was der Markt hergibt.
Die Sozialisten kommen und dann habe ich immerhin hochdotierte Mietverträge.
Billigmieten gibt es bei mir nicht!
Zitat von Schleef: Also ich bin jetzt wieder weitgehend rausgegangen.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Stimmt das wirklich?
Normalerweise will ich sowas auch immer wissen, aber hier wird man doch von vielen Daten und Zahlen erschlagen, dass ich gar nicht mehr auf die Idee kam, da noch selber etwas zu errechnen!
Allerdings, sind die anderen Wohnungsbestandshalter mit Sicherheit nicht vil besser! Und dann schreibst du wieder man würde 6 % Eigenkapitalrendite schaffen weil man finanziert - also hebelt!
Klar die WOhnungsvermietung ist ein Geschäft was nicht extrem hohe Renditen auf das Kapital in der laufenden Bewirtschaftung erreicht.
Aber - das muss man auch sehen - es ist eine der sichersten Anlagen überhaupt. Das Betongold, wenn die Lage stimmt, war und ist in Deutschland immer schon sehr wertstabil.
Und das besondere Bonbon, bei Gagfah, aber wohl allen Wohnungsvermietern ist ja zur zeit, die in naher Zukunft fällig werdenden Wertzuschreibungen -das wird dann die rendite sehr steigern!
Auch private Vermieter, die mit 50% oder mehr finanziert haben, erreichen selten 5 % Eigenkapitalrendite, wenn sie korrekt rechnen. Und das auch dann nicht, wenn sie schon Verwaltung oder kleine Instandsetzungen ohne Kosten selber machen.
Aber jeder muss wissen, was er möchte!
Nach den Kursstürzen der letzten Jahre zieht vielleicht das Argument mit der Sicherheit, bzw. Werthaltigkeit der Immobilienengangment nicht mehr so ganz. Nur sind ja die nicht die Wohnungspreise zurück gegangen, sondern das Problem lag mehr auf der Finanzseite.
Für mich zählt in erster Linie der noch massive Abstand zum NAV!
Der wird früher oder später abnehmen, es gibt sogar Wohnungsunternehmen, die an der Börse höher bewertet werden, als die Gesamtheit ihrees Vermögens.
Und zusätzlich kommt noch die Hoffnung auf Wertzuschreibungen -also, dass das NAV sich auch noch zusätzlich erhöht.
Ich bin mittlerweile auch dazu übergegangen zu nehmen was geht und gesetzlich zulässig (selbst bei einer fast neunzig Jährigen habe ich die Miete anläßlich der Ankündigung der 15%igen Kappungsgrenze Anfang des Jahres noch um 20% erhöht, auch wenn ich kein gutes Gefühl dabei hatte und ihr im Gegenzug neue Fenster versprochen habe, andererseits wäre ich nach Austausch der Fenster in eine steuerlich heikle Situation hineingelaufen), wenn man gewisse Verzögerungseffekte und kleinere verbleibende Anpassungsmöglichkeiten außen vor läßt.
Soll doch der Staat bzw. die Sozialisten neue Wohnungen bauen. Irgendwannn wird es dann hoffentlich eine Gegenbewegung geben (leider sehen unsere Städte dann etwas heruntergekommen aus).
Soll doch der Staat bzw. die Sozialisten neue Wohnungen bauen. Irgendwannn wird es dann hoffentlich eine Gegenbewegung geben (leider sehen unsere Städte dann etwas heruntergekommen aus).
Zitat von gate4share:Zitat von Schleef: Also ich bin jetzt wieder weitgehend rausgegangen.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Stimmt das wirklich?
Normalerweise will ich sowas auch immer wissen, aber hier wird man doch von vielen Daten und Zahlen erschlagen, dass ich gar nicht mehr auf die Idee kam, da noch selber etwas zu errechnen!
Allerdings, sind die anderen Wohnungsbestandshalter mit Sicherheit nicht vil besser! Und dann schreibst du wieder man würde 6 % Eigenkapitalrendite schaffen weil man finanziert - also hebelt!
Klar die WOhnungsvermietung ist ein Geschäft was nicht extrem hohe Renditen auf das Kapital in der laufenden Bewirtschaftung erreicht.
Aber - das muss man auch sehen - es ist eine der sichersten Anlagen überhaupt. Das Betongold, wenn die Lage stimmt, war und ist in Deutschland immer schon sehr wertstabil.
Und das besondere Bonbon, bei Gagfah, aber wohl allen Wohnungsvermietern ist ja zur zeit, die in naher Zukunft fällig werdenden Wertzuschreibungen -das wird dann die rendite sehr steigern!
Auch private Vermieter, die mit 50% oder mehr finanziert haben, erreichen selten 5 % Eigenkapitalrendite, wenn sie korrekt rechnen. Und das auch dann nicht, wenn sie schon Verwaltung oder kleine Instandsetzungen ohne Kosten selber machen.
Aber jeder muss wissen, was er möchte!
Nach den Kursstürzen der letzten Jahre zieht vielleicht das Argument mit der Sicherheit, bzw. Werthaltigkeit der Immobilienengangment nicht mehr so ganz. Nur sind ja die nicht die Wohnungspreise zurück gegangen, sondern das Problem lag mehr auf der Finanzseite.
Für mich zählt in erster Linie der noch massive Abstand zum NAV!
Der wird früher oder später abnehmen, es gibt sogar Wohnungsunternehmen, die an der Börse höher bewertet werden, als die Gesamtheit ihrees Vermögens.
Und zusätzlich kommt noch die Hoffnung auf Wertzuschreibungen -also, dass das NAV sich auch noch zusätzlich erhöht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.255.025 von Schleef am 15.08.13 09:53:13Also ich bin jetzt wieder weitgehend rausgegangen.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Lieber Freund 6% Rendite sicher und es ist relativ sicher, dass sollte man als Investment nicht unterschätzen!
Des Weiteren gibt es Mietsteigerungen die die 6% noch nachhaltig befördern!
Bei mir waren das 12,8% in den letzten 6 Jahren.
Dazu noch Wertsteigerung von im Schnitt 40% in den letzten 6 Jahren.
Wenn deine Gier grösser ist bitte woanders.
Ich habe einfach zu große Bauchschmerzen mit dem gesamten Geschäftsmodell, da es nicht mal 5% Rendite auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Zuletzt (1. Halbjahr 2013) waren es 4,1% Ebit/Total_Assets.
Operating_Income/Property lag seit 2008 nie über 5,3%. Gemeinkosten gehen da ja noch ab, daher höher als Ebit.
Solange man zu ~ 3% bei FK/Ek ~ 2:1 finanzieren kann, schafft man so eine EK-Rendite von ~ 6%. Das ist mir einfach zu dürftig, für das Risiko.
Lieber Freund 6% Rendite sicher und es ist relativ sicher, dass sollte man als Investment nicht unterschätzen!
Des Weiteren gibt es Mietsteigerungen die die 6% noch nachhaltig befördern!
Bei mir waren das 12,8% in den letzten 6 Jahren.
Dazu noch Wertsteigerung von im Schnitt 40% in den letzten 6 Jahren.
Wenn deine Gier grösser ist bitte woanders.
Schleef hat mit seiner Analyse absolut recht (auch wennn ich seine Conclusio nicht teile):
1. Bei GAGFAH ergibt sich auf Basis der heutigen (eher schlechten) Ertragslage und des momentanen Aktienkurs eine Rendite von 4,5% bezogen auf den Marktwert der Nettofinanzverschuldung und des Eigenkapitals.
2. Wohnungsvermietung ist ein wenig ertragreiches Geschäft mit Renditen um die 4 bis 6% (wenn man nicht aus der Bankenverwertung etc. kauft). Bei angenommenen 25% Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand etc. entspricht das dem 13 bis 20 Fachem der jährlichen Nettokaltmiete.
3. Dieses trifft aber private Investoren genauso wie Aktionäre.
Insoweit sollte Schleef - wenn er es steuerlich kann - auch alle sein privat gehaltenen Immobilien verkaufen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
1. Bei GAGFAH ergibt sich auf Basis der heutigen (eher schlechten) Ertragslage und des momentanen Aktienkurs eine Rendite von 4,5% bezogen auf den Marktwert der Nettofinanzverschuldung und des Eigenkapitals.
2. Wohnungsvermietung ist ein wenig ertragreiches Geschäft mit Renditen um die 4 bis 6% (wenn man nicht aus der Bankenverwertung etc. kauft). Bei angenommenen 25% Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand etc. entspricht das dem 13 bis 20 Fachem der jährlichen Nettokaltmiete.
3. Dieses trifft aber private Investoren genauso wie Aktionäre.
Insoweit sollte Schleef - wenn er es steuerlich kann - auch alle sein privat gehaltenen Immobilien verkaufen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Zitat von deepvalue: Schleef hat mit seiner Analyse absolut recht (auch wennn ich seine Conclusio nicht teile):
Natürlich sind meine Berechnungen korrekt (keine Kunst, da trivial).
Interessanter in der Tat die Frage, was daraus folgt. Da geht es vor allem darum wie Chancen und Risiken des Geschäfts einzuschätzen sind.
Zum Thema Risiko "eine der sichersten Anlagen überhaupt". Das mag stimmen, wenn man
a) 100% EK finanziert (sonst hat man stets das erhebliche Risiko der Abhängigkeit vom Kreditgeber/Kapitalmarkt)
und
b) nur eine relativ kurze Sicht betrachtet.
Denn natürlich hat Gagfah nicht das Risiko, dass wegen Konjunktur, Konkurrenz, technischem Fortschritt etc. binnen z.B. eines Jahres der Auftragseingung in Menge und / oder Stückpreis um 30% oder mehr wegbricht. So gesehen viel "sicherer" als z.B. MAN (so gut wie keine Aufträge in 2009), Kali & Salz (Preise brechen abrupt weg) oder Nokia (technisch überholt).
Aber: Das Wohnungsgeschäft ist andererseits auch derart unflexibel, dass ein Investment erst nach Jahrzehnten zurückfließt, und eine Produktanpassung (Umbau) sehr teuer ist. Sprich bei 5% Rendite auf's Kapital muss erstmal 20 Jahre alles "ok" laufen, bis die ursprüngliche Investition (ohne Zinsen!) wieder zurückfließt. Daher können auch Verschlechterungen, die nur langsam auftreten und gering scheinen, über die Jahre das Geschäft unrentabel machen.
Dann gibt es ja noch Risiken, die gagfah-spezifisch sind. Das mag abstrakt klingen, aber ich jedenfalls habe den Schock der Woba-Klage noch nicht vergessen. Das war ein derart dummer Fehler seitens des Managements, dass ich niemals mit sowas gerechnet hätte. Ist aber passiert. BTW: Warum wird da niemand auf Schadenersatz verklagt? - das zeigt mir, dass die Corporate Governance nach wie vor im Argen liegt.
Von der Gewichtung her am stärksten scheint mir das Risiko durch steigende Zinsen. Klar, im Moment hat man erstmal 2/3 auf 5 Jahre zu historisch einmalig niedrigen Sätzen festgezurrt. Aber diese 5 Jahre sind schneller um, als man denkt (jedenfalls vermutlich schneller, als auch nur 20% des Investments als Dividende wieder zurückgeflossen sein werden). Mit Zinsen im langfristigen Durchschnitt von 6% bliebe nicht viel mehr als eine schwarze Null als Gewinn übrig ...
Bei 8% läge man deutlich im Verlustbereich - würde dann überhaupt noch jemand finanzieren?
Dann politische Risiken. Der Kapitalismus und damit das Kapital sowie seine Eigentümer sind aus nachvollziehbaren Gründen in Deutschland derzeit äusserst schlecht angesehen (Auch wenn ich das für grundfalsch halte, muss ich es als Anlager aber ins Kalkül ziehen). Weiter verstärkte politische Eingriffe im Wohnungsmarkt sind von allen Parteien angekündigt.
BTW: Steuern zahlt Gagfah kaum, sondern bucht "latente Steuern" (oder wie das heißt). Auch das muss nach einer "gerechten" Änderung entsprechender Steuergesetze so nicht unbedingt weitergehen.
Und ob die Nachkriegs-Gemäuer, welche den Schwerpunkt des Portfolios bilden, auch in den 2020er Jahren noch soo gefragt sein werden, dass wir über Wertsteigerung bzw. Mietsteigerungen über der Rate der Kostensteigerungen reden, da habe ich so meine Zweifel. Natürlich kann es auch anders kommen (stärerer Zuzug nach Deutschland; noch stärkerer Trend zurück in die großen Städte ...), aber es ist keinesfalls so, dass die Aussichten für den Aktionär so unbändig sicher wären.
Zitat von deepvalue: 3. Dieses trifft aber private Investoren genauso wie Aktionäre.
Insoweit sollte Schleef - wenn er es steuerlich kann - auch alle sein privat gehaltenen Immobilien verkaufen.
Zweifellos korrekt, dass die Situation für private Investoren gleich ist (bzw. schlechter wg. Skaleneffekten). Mal abgesehen vom (bisher nicht erwähnten) Unterschied, dass (kleinere) private Investoren die Afa bei einem Verkauf nicht aufholen müssen, also einen Steuervorteil haben, den Kapitalgesellschaften so nicht haben.
Daher - und vor allem weil er weder Lust noch Talent hat, sich um Mieter und Handwerker zu kümmern - hat Schleef keinerlei Immobilien, obwohl er es sich 2008/2009 ernsthaft überlegt hat.
Noch nicht mal selbstgenutzt; das allerdings eher wegen der Flexibilität (Umzüge).
Zitat von Schleef:Zitat von deepvalue: 3. Dieses trifft aber private Investoren genauso wie Aktionäre.
Insoweit sollte Schleef - wenn er es steuerlich kann - auch alle sein privat gehaltenen Immobilien verkaufen.
Zweifellos korrekt, dass die Situation für private Investoren gleich ist (bzw. schlechter wg. Skaleneffekten). Mal abgesehen vom (bisher nicht erwähnten) Unterschied, dass (kleinere) private Investoren die Afa bei einem Verkauf nicht aufholen müssen, also einen Steuervorteil haben, den Kapitalgesellschaften so nicht haben.
Daher - und vor allem weil er weder Lust noch Talent hat, sich um Mieter und Handwerker zu kümmern - hat Schleef keinerlei Immobilien, obwohl er es sich 2008/2009 ernsthaft überlegt hat.
Noch nicht mal selbstgenutzt; das allerdings eher wegen der Flexibilität (Umzüge).
Vieles stimmt so was du schreibst mit unflexibelen Invest und und aber du vergisst der Mieter zahlt die Zinsen und die Mieten werden ziemlich sicher weiter steigen und das hebelt die Rendite.
Die Immounternehmer hier wissen das ganz genau!
Zitat von Schleef: Zweifellos korrekt, dass die Situation für private Investoren gleich ist (bzw. schlechter wg. Skaleneffekten). Mal abgesehen vom (bisher nicht erwähnten) Unterschied, dass (kleinere) private Investoren die Afa bei einem Verkauf nicht aufholen müssen, also einen Steuervorteil haben, den Kapitalgesellschaften so nicht haben.
Warum sollten Kapitalgesellschaften bei einer Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist Steuer auf den Gewinn zahlen?
Im Gegenteil - aufgrund der Aufwertung der Immobilien im Rahmen des Wegfalls des steuerlichen Gemeinützigkeitsprivilegs (oder wie es hieß) haben die ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften meist sehr viel höhere Afa-Sätze als es Privatleute jemals haben werden (damals waren Aufwertungen auf Mondpreise die Regel) und zahlen sehr viel weniger Steuern.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Steuerberatung.
Gagfah heute zeitweise auf 9,9€ zuletzt 9,75€ und das voll gegen den Markt wer hätte das letzte Woche noch gedacht.
Wo stehen wir nächste Woche ich denke bei weit über 10€.
Wo stehen wir nächste Woche ich denke bei weit über 10€.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.261.671 von deepvalue am 15.08.13 22:25:00Weil es im Betriebsvermögen keine Spekulationsfrist von 10 Jahren gibt. Der Gewinn muss beim Verkauf versteuert werden, daher werden "latente Steuern" gebildet.
Diese fallen erst bei Verkauf zum Bilanzwert an und es müssen darauf keine Zinsen bezahlt werden, daher sind diese viel besser als Finanzschulden, aber reduzieren auch die Eigenkapitalquote.
Diese fallen erst bei Verkauf zum Bilanzwert an und es müssen darauf keine Zinsen bezahlt werden, daher sind diese viel besser als Finanzschulden, aber reduzieren auch die Eigenkapitalquote.
Zitat von hannes24: Vieles stimmt so was du schreibst mit unflexibelen Invest und und aber du vergisst der Mieter zahlt die Zinsen und die Mieten werden ziemlich sicher weiter steigen und das hebelt die Rendite.
Die Immounternehmer hier wissen das ganz genau!
Keiner weiß wohl ganz genau was zukünftig sein wird ...
... Gagfah geht für die Portfolio Bewertung für die nächsten 10 Jahre von 0,94% jährlichem Anstieg der Mieten und 1,64% Anstieg der Kosten aus (Präsentation zu Q2 S.26).
Seit Q4 2006 konnte Gagfah die Mieten um ~1,3% jährlich anheben Tendenz fallend (der Steigerungsrate), und ist da noch stolz 'drauf "GAGFAH outperformed the market rent growth every single year by an average of about 30 basis points." (Präsentation zu 2012 S.5).
=> ausgehend von 2% Inflationsziel der EZB stimme ich Dir sogar zu, dass "ziemlich sicher" die Mieten steigen werden. Nur ist es so, dass die Mieten des Gagfah Bestands in den letzten 6-7 Jahren um 1,3% gestiegen sind, und Gagfah (bzw. der Gutachter) für die nächsten 10 Jahre 0,94% erwartet. Bei gleichzeitig höheren Steigerungsraten der Kosten.
"Der Mieter zahlt die Zinsen"?!
Ja, in dem Sinne, dass natürlich die Kapitalkosten kalkulatorisch (der größte) Teil der Miete sind.
Nein, in dem Sinne, dass Zinsen nicht den Charakter wie "umlagefähige Nebenkosten" haben, und dass Zinsanstieg (am freien Wohnungsmarkt) rechtlich keinen Grund für eine Mieterhöhungsforderung (in laufendem Vertrag) liefert.
Zitat von martin365: Weil es im Betriebsvermögen keine Spekulationsfrist von 10 Jahren gibt. Der Gewinn muss beim Verkauf versteuert werden, daher werden "latente Steuern" gebildet.
Diese fallen erst bei Verkauf zum Bilanzwert an und es müssen darauf keine Zinsen bezahlt werden, daher sind diese viel besser als Finanzschulden, aber reduzieren auch die Eigenkapitalquote.
... und werden beim "NAV" mitgezählt bzw. nicht als Verbindlichkeiten gesehen (wie man es interpretieren möchte). NAV ohne diese latenten Steuern wäre Ende 2012 €10,60 statt €13.31 (Präsentation 2012 S.18 "NNAV").
Also vereinfacht:
NAV = Eigenkapital + latente Steuern
oder
NAV = Portfoliowert - Schulden (egal, welche Steuern fällig würden, wenn man das Portfolio verkaufen würde).
#scheef
"Keiner weiß wohl ganz genau was zukünftig sein wird ..."
Das ist richtig und so ist es nun mal Realität.
Nur wer wagt kann auch gewinnen.
Hatte vor 15 Jahren finanztechnisch über jahre alles immer mit vollen Risiko eingesetzt.
Und Erfolg
aber so betreibe ich es nicht mehr, ich diversifiziere stark und kann Misserfolge aushalten.
Könnte sogar auf Kredit Aktien kaufen und mit unbelasteten Immobilien gegensichern. Tue ich aber derzeit nicht. Noch nicht!
"Keiner weiß wohl ganz genau was zukünftig sein wird ..."
Das ist richtig und so ist es nun mal Realität.
Nur wer wagt kann auch gewinnen.
Hatte vor 15 Jahren finanztechnisch über jahre alles immer mit vollen Risiko eingesetzt.
Und Erfolg
aber so betreibe ich es nicht mehr, ich diversifiziere stark und kann Misserfolge aushalten.
Könnte sogar auf Kredit Aktien kaufen und mit unbelasteten Immobilien gegensichern. Tue ich aber derzeit nicht. Noch nicht!
Wir hatten in den letzten ca 15 Jahren, ausnahme die letzte 3 Jahre in einigen Metropolregionen, keine grossen Wertteigerungen!
Aber zuvor, war es immer so, dass es, egal ob in den 50igern oder 80igern Jahren, es ständig hohe Wersteigerungen gab. Zwar hatten wir auch teilweise Zinsen von 9,5 % bei Langfristigen Krediten, aber dann sind auch die Immobilienpreise um mind 6 % im Jahr- über mehrere Jahre gesehen , gestiegen!
Viele grosse Vermögen sind durch Immobilienanlage entstanden.
Die steuerlichen Vorteile, die zwar schlechter wurden, aber immer noch vom Grundsatz so sind, helfen sehr dabei, schliesslich und endlich, bei der Gesamtbetrachtung über viele Jahre eine sehr hohe Rendite zu erzielen.
Es gibt die 2 % Abschreibung auf die Gebäudesubstanz, aber in der Regel wird das gebäude nicht weniger Wert sondern der Wert steigt ehr!
Das man sowieso alle Kosten abschreiben kann, ist klar.
Sogar auch wertsteigernde Massanahmen, können teilweise sofort im Jahr des Anfalls komplett abgeschrieben werden.
Den meisten Gewinn würde man machen, wenn man eine etwas veraltete Immobilie, mit sehr schlechter Instandsetzung billig kaufen würde, und innerhalb von ca 10 Jahren, auch mit den Mieteinnahmen, aber auch weiterem Geld so herrichtet, dass sie als durchschnittliches Objekt weriter verkauft werden kann.
Während man den Aufwand in der Regel komplett im Jahr des Anfalls absetzen kann, wird der Gewinn beim Verkauf des Objektes komplett steuerfrei kassiert.
Aber zuvor, war es immer so, dass es, egal ob in den 50igern oder 80igern Jahren, es ständig hohe Wersteigerungen gab. Zwar hatten wir auch teilweise Zinsen von 9,5 % bei Langfristigen Krediten, aber dann sind auch die Immobilienpreise um mind 6 % im Jahr- über mehrere Jahre gesehen , gestiegen!
Viele grosse Vermögen sind durch Immobilienanlage entstanden.
Die steuerlichen Vorteile, die zwar schlechter wurden, aber immer noch vom Grundsatz so sind, helfen sehr dabei, schliesslich und endlich, bei der Gesamtbetrachtung über viele Jahre eine sehr hohe Rendite zu erzielen.
Es gibt die 2 % Abschreibung auf die Gebäudesubstanz, aber in der Regel wird das gebäude nicht weniger Wert sondern der Wert steigt ehr!
Das man sowieso alle Kosten abschreiben kann, ist klar.
Sogar auch wertsteigernde Massanahmen, können teilweise sofort im Jahr des Anfalls komplett abgeschrieben werden.
Den meisten Gewinn würde man machen, wenn man eine etwas veraltete Immobilie, mit sehr schlechter Instandsetzung billig kaufen würde, und innerhalb von ca 10 Jahren, auch mit den Mieteinnahmen, aber auch weiterem Geld so herrichtet, dass sie als durchschnittliches Objekt weriter verkauft werden kann.
Während man den Aufwand in der Regel komplett im Jahr des Anfalls absetzen kann, wird der Gewinn beim Verkauf des Objektes komplett steuerfrei kassiert.
Zitat von martin365: Weil es im Betriebsvermögen keine Spekulationsfrist von 10 Jahren gibt. Der Gewinn muss beim Verkauf versteuert werden, daher werden "latente Steuern" gebildet.
Diese fallen erst bei Verkauf zum Bilanzwert an und es müssen darauf keine Zinsen bezahlt werden, daher sind diese viel besser als Finanzschulden, aber reduzieren auch die Eigenkapitalquote.
Vielen Dank für die Info. Allerdings dürften aufgrund der sehr hohen Buchwerte und der daraus über die Abschreibungen angefallenen erheblichen Verlustvorträge (GSW hat z.B. einen körperschaftssteuerlichen Verlustvortrag in Höhe von 1,37 Mrd. Euro, Gewerbesteuer: 2,0 Mrd. Euro, siehe Geschäftsbericht S. 122) bei den meisten ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften nur in der Theorie diese Steuern anfallen. In der Realität müßen diese Firmen de Facto so gut wie keine Ertragssteuern zahlen. (GAGFAH könnte aufgrund der Luxemburg Konstruktion etwas anders gelagert sein.)
Hierin liegt ein großer Vorteil ggü. dem Privatanleger.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Steuerberatung
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.263.323 von deepvalue am 16.08.13 09:31:58Die Bilanz für die Aktionäre und die Steuerbilanz fürs Finanzamt sind nicht identisch. Wenn ich jetzt nach einem DCF-Modell Wertverlust feststelle und nach IFRS auch abschreibe, hat das meines Wissens keine Auswirkung auf die Steuerbilanz. Denn sonst würde ja jeder wie wild abschreiben, auch privat 
Man kann dann aber aktive latende Steuern buchen, welche die Abschreibung letztendlich etwas abfedern.
Ich glaube die Immobilienkonzerne bezahlen sowieso keine Gewerbesteuer. Die Steuerbelastung ist also nicht allzu hoch, jedoch wird die Dividende auch noch extra beim Aktionär besteuert.
Man kann dann aber aktive latende Steuern buchen, welche die Abschreibung letztendlich etwas abfedern.
Ich glaube die Immobilienkonzerne bezahlen sowieso keine Gewerbesteuer. Die Steuerbelastung ist also nicht allzu hoch, jedoch wird die Dividende auch noch extra beim Aktionär besteuert.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.262.845 von Schleef am 16.08.13 08:41:59In meinen persönlichen NAV gehen die latenten Steuern nicht zu 100% ein, da sie schlechter als Eigenkapital sind. Denn bei Verkauf, auch Notverkauf, zum Buchwert fallen sie ja an. Zudem könnte man aufgrund der Haushaltlage mit zunehmender Kreativität des Gesetzgebers + eher steigenden Steuern rechnen.
Buffett benutzt latente Steuern z.B. bei Berkshire als billiges Fremdkapital, da er z.B. seine Coca-Cola nie verkauft und damit auch den zu versteuernden Gewinn nicht realisiert.
Buffett benutzt latente Steuern z.B. bei Berkshire als billiges Fremdkapital, da er z.B. seine Coca-Cola nie verkauft und damit auch den zu versteuernden Gewinn nicht realisiert.
Nach IFRS fallen bei den großen Immobiliengesellschaften keine Afa auf die Wohnungen an, da regelmäßig eine Bewertung stattfindet (i.d.R. mit Aufwertungen verbunden). Auch die meisten Privatleute schreiben intern nicht ab, sondern sehen eher die steuerlichen Vorteile (Voraussetzung: man hat nicht zu teuer gekauft).
Latente Steuern würde ich nicht wertmindernd abziehen oder (bei GSW etc.) als Aktivposten wertsteigernd addieren, da es unwahrscheinlich ist, daß alle Immobilien auf einmal verkauft werden (können). Ähnlich sieht es ja auch EPRA (Analysten für Immoaktien?).
Wichtig ist m.E. zu wissen, daß die Immofirmen wie GSW defacto keine Gewerbe- und Körperschaftssteuer zahlen müßen und damit ggü. Privatanlegern priviligiert sind. Den einzigen Vorteil, den ich für Privatanleger erkennen kann, ist der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist vs. der Kapitalertragssteuer bei Veräußerung von Aktien von Immobilienunternehmen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Steuerberatung.
Latente Steuern würde ich nicht wertmindernd abziehen oder (bei GSW etc.) als Aktivposten wertsteigernd addieren, da es unwahrscheinlich ist, daß alle Immobilien auf einmal verkauft werden (können). Ähnlich sieht es ja auch EPRA (Analysten für Immoaktien?).
Wichtig ist m.E. zu wissen, daß die Immofirmen wie GSW defacto keine Gewerbe- und Körperschaftssteuer zahlen müßen und damit ggü. Privatanlegern priviligiert sind. Den einzigen Vorteil, den ich für Privatanleger erkennen kann, ist der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist vs. der Kapitalertragssteuer bei Veräußerung von Aktien von Immobilienunternehmen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Steuerberatung.
Einfach ignorieren der latenten Steuern geht wegen des Ausmaßes bei Gagfah schlecht, zum 30.06.2013:
Shareholders‘ equity 2.062,8 (10,56€ per share)
+Deferred taxes on properties 556,3 (2,85€ per share)
= NAV 2.619,1 (13,41€ per share)
Bei EPRA werden die Deferred taxes on properties auch addiert. Also genau das, was du nicht machen würdest. Ich zähle sie dazu, aber nicht zu 100%. Dann kann man schon drüber streiten :-)
Ob alle Immobilien auf einmal verkauft werden oder nacheinander spielt da meiner Meinung nach keine Rolle, sondern nur wann und zu welchem Preis in Relation zum Wert in der Steuerbilanz.
Shareholders‘ equity 2.062,8 (10,56€ per share)
+Deferred taxes on properties 556,3 (2,85€ per share)
= NAV 2.619,1 (13,41€ per share)
Bei EPRA werden die Deferred taxes on properties auch addiert. Also genau das, was du nicht machen würdest. Ich zähle sie dazu, aber nicht zu 100%. Dann kann man schon drüber streiten :-)
Ob alle Immobilien auf einmal verkauft werden oder nacheinander spielt da meiner Meinung nach keine Rolle, sondern nur wann und zu welchem Preis in Relation zum Wert in der Steuerbilanz.
Du hast mich mißverstanden. Ich würde die latenten Steuern komplett Abzugs ignorieren, d.h. das EK vor Abzug der Latenten Steuern betrachten (oder anders herum: addieren, der in der Bilanz ausgewiesenen passiven latenten Steuern, genauso wie ich die aktiven latenten Steuern ignorieren würde).
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.267.283 von deepvalue am 16.08.13 17:22:40zum 30.06.2013 haben wir:
226.7m deferred tax assets on loss carryforwards
2.8 deferred tax assets on properties
559.1 deferred tax liabilities on properties
Du würdest dann
-226.7-2.8+559.1=329,1 zum NAV anstatt 556,3 addieren?
226.7m deferred tax assets on loss carryforwards
2.8 deferred tax assets on properties
559.1 deferred tax liabilities on properties
Du würdest dann
-226.7-2.8+559.1=329,1 zum NAV anstatt 556,3 addieren?
Ja (ohne die ZAhlen im Detail mir angesehen zu haben.
na die sieht ja mal gut aus
Wenn die Gagfah jetzt weiterhin nachhaltig (nicht im kontraproduktiven Sinne der Grünen) bewirtschaftet wird, habe ich keinerlei Sorge, dass in einigen Jahren der Kurs bei 20 liegt plus Dividenausschüttungen.
Der NAV ist dabei nur noch ein Anhaltspunkt.
Schon wegen gewisser Alternativunmöglichkeiten der Rentenpapiere muss der erfolgreiche Kapitalanleger in Immobilien/Immobilienaktien investiert sein.
Der NAV ist dabei nur noch ein Anhaltspunkt.
Schon wegen gewisser Alternativunmöglichkeiten der Rentenpapiere muss der erfolgreiche Kapitalanleger in Immobilien/Immobilienaktien investiert sein.
Hallo,
gehen wir bald auf 10,- ?
gehen wir bald auf 10,- ?
kann es eigentlich sein dass GS und DB die Gagfah-Aktien im Eigenbestand behalten wollen?
es hieß ja immer dass diese die Aktien nur zum Weiterverkauf übernommen hätten, aber kann es nicht sein dass sie die Aktien selbst als Investment behalten?
es hieß ja immer dass diese die Aktien nur zum Weiterverkauf übernommen hätten, aber kann es nicht sein dass sie die Aktien selbst als Investment behalten?
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.276.851 von luigi62 am 19.08.13 12:22:43Könnte ich denen nur dringend anraten! Bei 0,5% eigener Refinanzierung, dabei reicht die Div. ausschüttung in 1-2 Jahren oder ein Teilverkauf mit Gewinn.
Wobei die Refinanzierung an die Tochtergesellschaft die die Aktien hält natürlich Bankintern normal zu verzinsen ca.3-4% ist.
Aber bei Banken ist das wie auf Hoher See oder vor Gericht du bist in Gottes Hand.
Wobei die Refinanzierung an die Tochtergesellschaft die die Aktien hält natürlich Bankintern normal zu verzinsen ca.3-4% ist.
Aber bei Banken ist das wie auf Hoher See oder vor Gericht du bist in Gottes Hand.
DB muss noch Kernkapital beschaffen. Gagfah im Eigenbestand wäre dabei hinderlich.
"Schon wegen gewisser Alternativunmöglichkeiten der Rentenpapiere muss der erfolgreiche Kapitalanleger in Immobilien/Immobilienaktien investiert sein." Das macht keinen Sinn. Es hängt nicht nur vom Preis der Anleihen, sondern auch vom Preis der Immobilienaktien ab.
"Schon wegen gewisser Alternativunmöglichkeiten der Rentenpapiere muss der erfolgreiche Kapitalanleger in Immobilien/Immobilienaktien investiert sein." Das macht keinen Sinn. Es hängt nicht nur vom Preis der Anleihen, sondern auch vom Preis der Immobilienaktien ab.
Martin hat Recht. Aufgrund des knappen Eigenkapitals kann sich DB ein längeres Halten kaum leisten. Zwar hat GS diese Restriktion nicht in diesem Umfang, allerdings dürften beide Institute die Pakete bald abgeben. Dabei ist allerdings auch eine (teilweise) Umplatzierung in einen hauseigenen Fonds denkbar.
Anyway der Deckel ist großteils weg. Wenn DB und GS verkauft haben, dürfte es weiter gehen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Anyway der Deckel ist großteils weg. Wenn DB und GS verkauft haben, dürfte es weiter gehen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
ja verstehe, und was glaubt ihr wie der Kurs reagiert, wenn die Meldung kommt das GS und DB ihre Anteile verkauft haben? gehts dann hoch od. runter?
Zitat von luigi62: ja verstehe, und was glaubt ihr wie der Kurs reagiert, wenn die Meldung kommt das GS und DB ihre Anteile verkauft haben? gehts dann hoch od. runter?
Also ich meine ja, bei Einstand der beiden um 8,70 und aktuellem Kurs um fast 1 Euro darüber, spielt die Abgabebereitschaft von GS und DB nur eine marginale Rolle.
Da ist nicht mehr so eine grosse Belastung, als man noch weit unter 9 Euro stand.
Der Kurs steigt und mag durch mögliche Angebote von DT und GS sich etwas länger gleich halten, oder auch mal kurz etwas sinken.
Aber das ändert dauerhaft nichts an dem Kursziel!
Wir müssen sehen, dass evtl auch Fortress noch weitere Anteile verkaufen möchte. Jetzt wo sie schon unter 50% sind, macht es wenig Sinn, dass man unbedingt da noch mit 48 % beteiligt ist.
Man könnte auch überall sonst sein Geld anlegen, wo man eine höhere Rendite sieht.
Zitat von gate4share:Zitat von luigi62: ja verstehe, und was glaubt ihr wie der Kurs reagiert, wenn die Meldung kommt das GS und DB ihre Anteile verkauft haben? gehts dann hoch od. runter?
Also ich meine ja, bei Einstand der beiden um 8,70 und aktuellem Kurs um fast 1 Euro darüber, spielt die Abgabebereitschaft von GS und DB nur eine marginale Rolle.
Da ist nicht mehr so eine grosse Belastung, als man noch weit unter 9 Euro stand.
Der Kurs steigt und mag durch mögliche Angebote von DT und GS sich etwas länger gleich halten, oder auch mal kurz etwas sinken.
Aber das ändert dauerhaft nichts an dem Kursziel!
Wir müssen sehen, dass evtl auch Fortress noch weitere Anteile verkaufen möchte. Jetzt wo sie schon unter 50% sind, macht es wenig Sinn, dass man unbedingt da noch mit 48 % beteiligt ist.
Man könnte auch überall sonst sein Geld anlegen, wo man eine höhere Rendite sieht.
Bei der DB könnte ich mir vorstellen wegen der Eigenkapitalschwäche der Bänker eine Weitergabe an die DWS.
Bei Fortress denke ich an sukzessive Abgabe während eines Kursanstiegs.
Dieses Paket ist sonst allein schon von der Grösse nicht zu plazieren.
(Immo gibt es ja nicht mehr)
Wer weiss wie weit dies meldepflichtig nach Lux. Gesetz ist?
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.280.677 von hannes24 am 19.08.13 20:34:27Das ist schon ein bisschen Off-Topic, aber ich bin mir nicht sicher, ob DB die Aktien einfach an DWS weiterreichen kann. Wie kann sich die DB da gegen Bereicherungsvorwürfe absichern? Sprupel hatte DB in der Vergangenheit zumindest nicht bei zwielichten Geschäften.
Für den Minderheitsaktionär ist das aber ohnehin nicht relevant, denn das würde den Kurs nur kurzfristig beeinflussen. Viel Wichtiger ist der steigende FFO bis einschließlich 2014 von Gagfah.
Für den Minderheitsaktionär ist das aber ohnehin nicht relevant, denn das würde den Kurs nur kurzfristig beeinflussen. Viel Wichtiger ist der steigende FFO bis einschließlich 2014 von Gagfah.
Taucht hier wohl unter wechselnden, neu registrierten Pseudonymen auf, da er als Imo anscheinend gesperrt ist....
Zitat von Depotmahlzeit:Zitat von imo2012: gibts news von gagfah?
Gibt es news von imo2012?
So schlimm fand ich persönlich imo nicht, gut man konnte ihn ignorieren.
Was hat er den genau hier geschrieben, dass er anschliessen rausflog?
Zur Gagfah der Kurs dümpelt mal wieder rum, leichte Gewinnmitnahmen halt ich für normal bevor die 10,4€ angegangen werden.
Hier spricht ja heute noch niemand über die Deutsche Wohnen und GSW, dabei gabs doch auch mal Übernahme-Gerüchte bezüglich Gagfah...
http://boerse.ard.de/aktien/deutsche-wohnen-bietet-fuer-gsw1…
Die Gerüchte wären damit endgültig vom Tisch...
Die Kapitalerhöhung der Deutsche Wohnen dürfte wieder Kapital aus dem Markt ziehen und somit den Gagfah-Kurs leicht belasten. Vorteile bzw. zusätzliche Phantasie ergibt sich durch die Ankündigung für Gagfah meiner Ansicht nach nicht. Und Gagfah kann sich, sofern es zu der Übernahme der GSW kommt, nicht mehr mit dem Titel des größten Immo-Betandhalters schmücken...aber das kann ja auch vorteilhaft sein...
Gruß
Beilage
http://boerse.ard.de/aktien/deutsche-wohnen-bietet-fuer-gsw1…
Die Gerüchte wären damit endgültig vom Tisch...
Die Kapitalerhöhung der Deutsche Wohnen dürfte wieder Kapital aus dem Markt ziehen und somit den Gagfah-Kurs leicht belasten. Vorteile bzw. zusätzliche Phantasie ergibt sich durch die Ankündigung für Gagfah meiner Ansicht nach nicht. Und Gagfah kann sich, sofern es zu der Übernahme der GSW kommt, nicht mehr mit dem Titel des größten Immo-Betandhalters schmücken...aber das kann ja auch vorteilhaft sein...
Gruß
Beilage
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.283.025 von Beilagenfresser am 20.08.13 09:39:59In wiefern sollte die Kapitalerhöhung der Deutsche Wohnen wieder Kapital aus dem Markt ziehen?
Sie wollen doch mit Aktien zahlen und die neuen Aktien gehen an die GSW Aktionäre.
Ich verkneife mir mal einen Kommentar, was ich von solchen Beiträgen halte.
Sie wollen doch mit Aktien zahlen und die neuen Aktien gehen an die GSW Aktionäre.
Ich verkneife mir mal einen Kommentar, was ich von solchen Beiträgen halte.
Zitat von martin365: In wiefern sollte die Kapitalerhöhung der Deutsche Wohnen wieder Kapital aus dem Markt ziehen?
Sie wollen doch mit Aktien zahlen und die neuen Aktien gehen an die GSW Aktionäre.
Ich verkneife mir mal einen Kommentar, was ich von solchen Beiträgen halte.
Ja, mein Fehler, habe die Rahmenbedingungen der aktuellen KE mit der letzten KE durcheinander gebracht. Bin halt nur ein Mensch und somit im Gegensatz zu Dir nicht unfehlbar.
Also ich glaube, diese Fusion, egal ob sie gelingt oder nicht - denn GSW war wohl noch gar nicht informiert und will sich erst noch heute dazu äusssern - hat keinerlei Einfluss auf Gagfah und deren Kurs.
Tendenziell könnte man sich vorstellen, dass evtl der eine oder andere Aktionär meinen könnte, Deutsche Wohnen ist ihm schon viel zu teuer, und dann von GSW evtl auf Gagfah umschwenken könnte.
Auch könnte Gagfah davon profitieren, dass die Wohnungsbestandshalter auch international wieder im Gespräch sind und da die vergleichweise guten Relationen von Gagfah auffallen.
Tendenziell könnte man sich vorstellen, dass evtl der eine oder andere Aktionär meinen könnte, Deutsche Wohnen ist ihm schon viel zu teuer, und dann von GSW evtl auf Gagfah umschwenken könnte.
Auch könnte Gagfah davon profitieren, dass die Wohnungsbestandshalter auch international wieder im Gespräch sind und da die vergleichweise guten Relationen von Gagfah auffallen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.283.815 von Beilagenfresser am 20.08.13 11:00:10@Beilagenfresser:Niemand ist unfehlbar. Nicht persönlich nehmen. Haben extra geschrieben mich nerven nur falsche Beiträge, nicht unbedingt die Verfasser.
Einfluss auf Gagfah könnte man dann im Peergroupvergleich von Analysten sehen. Denn getätigte Transaktionen dienen als Preisvergleich und GSW wird mit mehr als dem NAV bewertet. Wie vergleichbar die NAVs sind steht aber auf einem anderen Blatt. Zum Glück geht die Analyse der Sell-Side nicht so weit.
Einfluss auf Gagfah könnte man dann im Peergroupvergleich von Analysten sehen. Denn getätigte Transaktionen dienen als Preisvergleich und GSW wird mit mehr als dem NAV bewertet. Wie vergleichbar die NAVs sind steht aber auf einem anderen Blatt. Zum Glück geht die Analyse der Sell-Side nicht so weit.
Neben der Dt. Annington entsteht nun ein neuer Wohn-Mega-Riese. Vllt. will Dt. Wohnen ja auch noch Gagfah kaufen.
Strange ist jedenfalls dass die GSW viel höher als die Gagfah bewertet wird, viel Wertsteigerungspotential sehe ich da nicht. Würde man Gagfah übernehmen wäre noch Luft nach oben drin.
Strange ist jedenfalls dass die GSW viel höher als die Gagfah bewertet wird, viel Wertsteigerungspotential sehe ich da nicht. Würde man Gagfah übernehmen wäre noch Luft nach oben drin.
wisst ihr wie genau das eigentlich abläuft? - es gibt ja einen Aktientausch, aber gibt es danach die GSW noch od. werden die Aktien dann irgendwie auf Dt. Wohnen umgeschrieben?
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.285.409 von luigi62 am 20.08.13 14:22:33Da mir zu teuer, habe ich mir das nicht genau durchgelesen. Aber es müssen mindestens 75% zustimmen. Zwingen kann man die Aktionäre ja nicht. Also mindestens 75% müssten ihre GSW Aktien in Deutsche Wohnen Aktien umtauschen. DIe Deutsche Wohnen kann GSW dann konsolidieren und die restlichen GSW Aktien sind dann unter Minderheiten in GuV und Bilanz der Deutschen Wohnen. Squeeze Out und zuvor Zukäufe an der Börse seitens Deutsche Wohnen wären dann zukünftig möglich.
Zunächst wird die GSW weiter geführt, mit einem Grossaktionär Deutsche WOhnen. Aber es wird alles von Deutsche WOhnen entschieden und man wird auch alle bereiche zusammen legen.
Die freien Aktionäre werden dann anteilig einen Gewinnanteil erhalten.
Aber dauerhaft wird mit Sicherheit angestrebt einen Squeeze Out vor zu nehmen.
Es ist schlicht insinnig, eine weitere AG zu führen, wo die bestände von einer anderen AG geführt werden und sich zu einem grossen Anteil in dessen Vermögen befinden.
Es muss nicht so sein, aber ein Grossaktionäre könnte durchaus durch eher ungünstige Geschäfts der GSW dafür sorgen, dass dort kaum noch Gewinne sind, sondern diese umleiten zu der anderen Gesellschaft.
Die freien Aktionäre werden dann anteilig einen Gewinnanteil erhalten.
Aber dauerhaft wird mit Sicherheit angestrebt einen Squeeze Out vor zu nehmen.
Es ist schlicht insinnig, eine weitere AG zu führen, wo die bestände von einer anderen AG geführt werden und sich zu einem grossen Anteil in dessen Vermögen befinden.
Es muss nicht so sein, aber ein Grossaktionäre könnte durchaus durch eher ungünstige Geschäfts der GSW dafür sorgen, dass dort kaum noch Gewinne sind, sondern diese umleiten zu der anderen Gesellschaft.
Die Goldman Sachs Group, Inc. hat uns nach den entsprechenden Vorschriften
des Luxemburger Transparency Law in Bezug auf die GAGFAH S.A., 2-4, rue
Beck, L-1222 Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg (WKN A0LBDT, ISIN
LU0269583422) am 19. August 2013 mitgeteilt, dass ihr an der GAGFAH S.A.,
Luxemburg, mittelbar gehaltener Stimmrechtsanteil am 15. August 2013 die
Schwelle von 5% der Stimmrechte unterschritten hat.
Für sich eine gute Meldung!
des Luxemburger Transparency Law in Bezug auf die GAGFAH S.A., 2-4, rue
Beck, L-1222 Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg (WKN A0LBDT, ISIN
LU0269583422) am 19. August 2013 mitgeteilt, dass ihr an der GAGFAH S.A.,
Luxemburg, mittelbar gehaltener Stimmrechtsanteil am 15. August 2013 die
Schwelle von 5% der Stimmrechte unterschritten hat.
Für sich eine gute Meldung!
Eine exzellente Nachricht. Ich würde gerne wissen, ob GS die Aktien verkauft (und an wen) oder nur in einem hauseigenem Fonds geparkt hat. Bei der DB dürfte es m.E. etwas länger dauern (die haben einfach die schlechteren Mitarbeiter nach meiner Erfahrung in anderen Bereichen wie M&A).
Der Kurs sollte eigentlich positiv reagieren, wobei der heutige Anstieg bereits Teile eingepreist hat.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Der Kurs sollte eigentlich positiv reagieren, wobei der heutige Anstieg bereits Teile eingepreist hat.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Die Mitteilung enthält aber keine Stückzahlen oder das unter 3% es gegangen ist. Des weiteren glaube ich nicht, das Börse manchmal so einfach ist. Zunächst bleibt GS & DB auf einer erheblichen Anzahl bei der KE sitzen, warum auch immer. Dann, eigentlich nur paar Tage später sollen zu halbwegs 10% höher denen die Dinger abgekauft sein?
Wie hier schon genannt, sollten die erheblichen Stücke der Problemhalter in ihre "Fonds" geparkt werden, so bleibt aber die Kuh weiterhin auf dem Eis. Weil ein Deckel bleibt trotzdem noch da, weil die Dinger eben dann zu einem Wunschkurs verkauft werden. Und dazu braucht es Käufer und Zeit.
Wie hier schon genannt, sollten die erheblichen Stücke der Problemhalter in ihre "Fonds" geparkt werden, so bleibt aber die Kuh weiterhin auf dem Eis. Weil ein Deckel bleibt trotzdem noch da, weil die Dinger eben dann zu einem Wunschkurs verkauft werden. Und dazu braucht es Käufer und Zeit.
Sorry, also es hat sich nichts geändert, als das wir nun vermuten dürfen, das man ihre Stückzahl bemüht ist, abzubauen.
Zitat von 5002: Die Mitteilung enthält aber keine Stückzahlen oder das unter 3% es gegangen ist. Des weiteren glaube ich nicht, das Börse manchmal so einfach ist. Zunächst bleibt GS & DB auf einer erheblichen Anzahl bei der KE sitzen, warum auch immer. Dann, eigentlich nur paar Tage später sollen zu halbwegs 10% höher denen die Dinger abgekauft sein?
Wie hier schon genannt, sollten die erheblichen Stücke der Problemhalter in ihre "Fonds" geparkt werden, so bleibt aber die Kuh weiterhin auf dem Eis. Weil ein Deckel bleibt trotzdem noch da, weil die Dinger eben dann zu einem Wunschkurs verkauft werden. Und dazu braucht es Käufer und Zeit.
Lieber Kollege mit einen Rabatt könnten die ein Grossteil des Paketes abgeben.
Wenn wie hier vermutet der EK bei um 8,5€ lag, könnte man locker das Paket zu 9,2 plus x weiterreichen.
naja bei den jetztigen Preisen würden sie doch ordentlich verdienen…
natürlich werden sie nicht alles werfen um den Kurs nicht zu sehr zu belasten.
natürlich werden sie nicht alles werfen um den Kurs nicht zu sehr zu belasten.
Lieber Kollege hannes24, es geht nicht um die Verkäufer GS & DB sondern um die Käufer!
Warum sollen jetzt Käufer zu 9,2 in erheblichen Maßen zuschlagen, wenn sie paar Tage vorher nicht zu 8,85 gewollt haben?
Und dann macht das keinen Unterschied, ob GS & DB über ihre Publikumfonds parken und versuchen diese dann zukünftig zu verkaufen, der Deckel besteht doch dann zu 100% in dem Verhältnis weiter, wie neue Käufer gefunden werden.
oder nicht? die Frage wäre dann, ob eventuell Publikumfonds die langfristigen dann bleiben wollen?
Warum sollen jetzt Käufer zu 9,2 in erheblichen Maßen zuschlagen, wenn sie paar Tage vorher nicht zu 8,85 gewollt haben?
Und dann macht das keinen Unterschied, ob GS & DB über ihre Publikumfonds parken und versuchen diese dann zukünftig zu verkaufen, der Deckel besteht doch dann zu 100% in dem Verhältnis weiter, wie neue Käufer gefunden werden.
oder nicht? die Frage wäre dann, ob eventuell Publikumfonds die langfristigen dann bleiben wollen?
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.292.283 von 5002 am 21.08.13 10:52:04das ist eine komische Frage. Demnach würde ja nie eine Aktie steigen…
Die Aussichten haben sich ja geändert, zum positiven, sonst wär die Aktie nicht über 1,- Eur gestiegen.
Die Aussichten haben sich ja geändert, zum positiven, sonst wär die Aktie nicht über 1,- Eur gestiegen.
Zitat von 5002: Lieber Kollege hannes24, es geht nicht um die Verkäufer GS & DB sondern um die Käufer!
Warum sollen jetzt Käufer zu 9,2 in erheblichen Maßen zuschlagen, wenn sie paar Tage vorher nicht zu 8,85 gewollt haben?
Und dann macht das keinen Unterschied, ob GS & DB über ihre Publikumfonds parken und versuchen diese dann zukünftig zu verkaufen, der Deckel besteht doch dann zu 100% in dem Verhältnis weiter, wie neue Käufer gefunden werden.
oder nicht? die Frage wäre dann, ob eventuell Publikumfonds die langfristigen dann bleiben wollen?
Denke mal in wenigen Wochen ist das Thema DB & GS eh durch wie auch immer!
Was bleibt ist Fortress und das ist ein Brocken, aber das sind Top(Gierige)Profis die machen ihren Kurs nicht kaputt.
Ich weiss nicht, was ihr da für Probleme seht, dass zwei Banken 10 % der Aktien aus der öffentlichn Platzierung bei 8,60 bhalten haben.
Da wir weit über 8,60 stehen , wird sich das nicht mehr gross kursbelastend auswirken, egal ob die nun nach und nach verkaufen oder doch noch länger halten. Bei über 10% über deren Einstand ist da kein grosses Problem mehr. Würde wir bei 8,30 stehen so könnte man Befürchtungen haben, dass immer wenn man gerade im Plus ist, dann die Aktien sofort auf den Markt platziert werden und man nicht über diesen Level hinaus kommt, aber wir sind jetzt wesentlich höher!
Sie können jetzt verkaufen zu 9,80 oder grössere Anteile für 9,60 oder so...oder man verkauft nur dosiert oder gar nicht!
Fortresse kann auch ständig seine restlichen 48% abgeben! Wo man die Geschäftsleitung ja an einen firmenfremden Manager abgab und nun weit unter 50 % hält gibt es keine so enge Verbindung mehr.
Warum sollte man nicht 5 oder 10 % verkaufen, wenn man meint das geld woanders renditestärker an legen zu können?
Auch durch diese Fusionsgespräche Deutsche Wohnen / GSW wird der Interesse an deutschen WOhnungsbestandshaltern wieder angestachelt. Man wird die an der börse notierten Gesellschaften vergleichen und da fällt auf, dass Gagfah mit Abstand der günstigst bewerteste Wohnungsanbieter ist.
Und ich habe auch noch im Hinterkopf, dass deepvalue ja durch intensive berechnungen festgestellt hat, dass Gagfah sehr vorsichtig bzw. eher schlechter den NAV berechnet hat, als GSW und Deutsche WOhnen.
Da wir weit über 8,60 stehen , wird sich das nicht mehr gross kursbelastend auswirken, egal ob die nun nach und nach verkaufen oder doch noch länger halten. Bei über 10% über deren Einstand ist da kein grosses Problem mehr. Würde wir bei 8,30 stehen so könnte man Befürchtungen haben, dass immer wenn man gerade im Plus ist, dann die Aktien sofort auf den Markt platziert werden und man nicht über diesen Level hinaus kommt, aber wir sind jetzt wesentlich höher!
Sie können jetzt verkaufen zu 9,80 oder grössere Anteile für 9,60 oder so...oder man verkauft nur dosiert oder gar nicht!
Fortresse kann auch ständig seine restlichen 48% abgeben! Wo man die Geschäftsleitung ja an einen firmenfremden Manager abgab und nun weit unter 50 % hält gibt es keine so enge Verbindung mehr.
Warum sollte man nicht 5 oder 10 % verkaufen, wenn man meint das geld woanders renditestärker an legen zu können?
Auch durch diese Fusionsgespräche Deutsche Wohnen / GSW wird der Interesse an deutschen WOhnungsbestandshaltern wieder angestachelt. Man wird die an der börse notierten Gesellschaften vergleichen und da fällt auf, dass Gagfah mit Abstand der günstigst bewerteste Wohnungsanbieter ist.
Und ich habe auch noch im Hinterkopf, dass deepvalue ja durch intensive berechnungen festgestellt hat, dass Gagfah sehr vorsichtig bzw. eher schlechter den NAV berechnet hat, als GSW und Deutsche WOhnen.
gate & hannes einverstanden, mein Einwand bezog sich aber nun einmal ausschließlich auf die gestrige Schwellenmeldung.
Und die kann man relativ einfach bewerten, kräht der Hahn auf dem Mist,ändert sich das Wetter oder bleibt wie es ist!
Wir können rein gar nichts daraus lesen, auch nicht, ob man den Kurs ne Stufe höher treibt und dann das "Abgabeprogramm" startet und dann den Kurs in die Knie zwingt. Eventuell kauft man noch verdeckt paar Putinvestments bei anderen Banken und flutet dann den Markt mit Aktien. So das für GS & DB die Mischkalkulation wieder paßt.
Aber trotzdem, alles gemunkel oder rein interpretiere kommt verdammt nahe dem Hahn.
Und die kann man relativ einfach bewerten, kräht der Hahn auf dem Mist,ändert sich das Wetter oder bleibt wie es ist!
Wir können rein gar nichts daraus lesen, auch nicht, ob man den Kurs ne Stufe höher treibt und dann das "Abgabeprogramm" startet und dann den Kurs in die Knie zwingt. Eventuell kauft man noch verdeckt paar Putinvestments bei anderen Banken und flutet dann den Markt mit Aktien. So das für GS & DB die Mischkalkulation wieder paßt.
Aber trotzdem, alles gemunkel oder rein interpretiere kommt verdammt nahe dem Hahn.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.294.915 von gate4share am 21.08.13 15:54:45glaubst Du das wirklich?
Nachdem leichten Kursrutsch, kommt mir doch wieder Reuschel in den Sinn, der kürzlich in der Börse online vor einem grossen Kursrutsch bei Aktien warnte. Er geht zwar insgesamt von einem Crash aus und einer Währungsumstellung, doch da ist er sich nicht ganz sicher, wie bei der Aktiemarkt-Baisse!
Er meinte die Kurse der DOWJones und Daxwerte könnten sich halbieren, teilweise noch stärker fallen!
Dann hat auch Gagfah keine Chance sich dem gross zu entziehen.
Mir kommt das zwar jetzt extrem unpassend, weil ich auch bei diesen Kurs mit meinem jetzigen Gagfah im Bstand im minus bin.....
Und auch bei anderen Werten würde ich eher liebe rnicht verkaufen.
Aber wir hatten das öfter, dann kommt einfach so ein Kursrutsch, und wenige Wochen später kann man Aktien zur Hälfte dessen kaufen, als vorher, wo man sogar noch dachte, von dem Niveua, also dem doppelten, hätte der Werte noch gute Chancen.
Dieser Mann der Reuschel soll auch den Rückgang 2008 und den "Neue Markt" Untergang vorausgesagt haben.
Er meinte die Kurse der DOWJones und Daxwerte könnten sich halbieren, teilweise noch stärker fallen!
Dann hat auch Gagfah keine Chance sich dem gross zu entziehen.
Mir kommt das zwar jetzt extrem unpassend, weil ich auch bei diesen Kurs mit meinem jetzigen Gagfah im Bstand im minus bin.....
Und auch bei anderen Werten würde ich eher liebe rnicht verkaufen.
Aber wir hatten das öfter, dann kommt einfach so ein Kursrutsch, und wenige Wochen später kann man Aktien zur Hälfte dessen kaufen, als vorher, wo man sogar noch dachte, von dem Niveua, also dem doppelten, hätte der Werte noch gute Chancen.
Dieser Mann der Reuschel soll auch den Rückgang 2008 und den "Neue Markt" Untergang vorausgesagt haben.
ja ja jetzt kommen wieder die Untergangspropheten hervor. Immer die gleiche Laier...
Zitat von luigi62: ja ja jetzt kommen wieder die Untergangspropheten hervor. Immer die gleiche Laier...
Habe da sonst auch nicht drauf gehört und fand diese übergrossen Untergansszenarien schon stark übertrieben.
Aber, wir wissen alle inzwischen, dass es keiner grossen schrecklicher Nachrichten bedarf um mal die Börse um 50 % einbrechen zu lassen!
Gagfah hält sich doch noch relativ gut, wenn man den Markt sieht. Also hat nicht mehr Rückgang als der Gesamtmarkt, aber es könnte auch ganz schnell ein ganz schnell eine 8,xx da stehen bei noch stärkeren kursrückgang ist wohl auch eine 5 oder sogar 4 nicht gänzlich ausgeschlossen!
€
Mir ist diese Erfahrung aus dem Jahr 2008 in zu guter Erinnerung.......man Deutsche Bank für 9,5 faches KGV, und dann noch 4,5% Rendite, dafür ist die bank viel zu billig........von wegen!
Es blieb erst rund bei dem KGV und vom Gewinn blieb in dem einen Jahr auch nur ganz wenig übrig!
Mir wäre lieber es gäbe keinen Kursrutsch! Aber wenn ,dann stehe ich da mit meinem ca 96% Investemt -Engangmet und könnte eigentlich nur noch auf Kredit von den niedrigen Einstandspreien ein wenig profitieren.
Dann wollen wir mal Hoffen....aber auch, weil Gagah noch keine Ausschüttgung direkt plant, wohl auch nicht vornehmen kann, weil man noch mehr Eigenkapital braucht, wird der Kurs nicht so stark und wiederstandsfähig sein.
Zitat von gate4share: Nachdem leichten Kursrutsch, kommt mir doch wieder Reuschel in den Sinn, der kürzlich in der Börse online vor einem grossen Kursrutsch bei Aktien warnte. Er geht zwar insgesamt von einem Crash aus und einer Währungsumstellung, doch da ist er sich nicht ganz sicher, wie bei der Aktiemarkt-Baisse!
Er meinte die Kurse der DOWJones und Daxwerte könnten sich halbieren, teilweise noch stärker fallen!
Dann hat auch Gagfah keine Chance sich dem gross zu entziehen.
Mir kommt das zwar jetzt extrem unpassend, weil ich auch bei diesen Kurs mit meinem jetzigen Gagfah im Bstand im minus bin.....
Und auch bei anderen Werten würde ich eher liebe rnicht verkaufen.
Aber wir hatten das öfter, dann kommt einfach so ein Kursrutsch, und wenige Wochen später kann man Aktien zur Hälfte dessen kaufen, als vorher, wo man sogar noch dachte, von dem Niveua, also dem doppelten, hätte der Werte noch gute Chancen.
Dieser Mann der Reuschel soll auch den Rückgang 2008 und den "Neue Markt" Untergang vorausgesagt haben.
Gate ich bin nie volle Segel in den Märkten, brauche ich doch ständig Cash für Neuerwerb von Immos oder Eigenkapitalnachweis für ängstliche Bänker und diese Quote wird quasi von mir immer wieder hin und her verschoben.
Derzeit vom Cashvolumen 30% in Aktien investiert.
Sollte es runtergehen wir sukzessive erhöht und weiterhin habe ich auch monatlich einen schönen Cashzufluss aus Immos.
Gagfah um 8-9€ sollte zu Zukäufen genutzt werden - die Märkte leiden unter Unsicherheiten im Nahen Osten
Syrien-Krieg ist erstmal abgeblasen bzw. verschoben. Deshalb wirds Montag steil aufwärts gehen...
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.364.527 von luigi62 am 01.09.13 12:52:23Vielleicht, eigentlich clever der Obama für das Arabervolk würde ich auch keinen Finger krumm machen.
Zitat von hannes24:Zitat von gate4share: Nachdem leichten Kursrutsch, kommt mir doch wieder Reuschel in den Sinn, der kürzlich in der Börse online vor einem grossen Kursrutsch bei Aktien warnte. Er geht zwar insgesamt von einem Crash aus und einer Währungsumstellung, doch da ist er sich nicht ganz sicher, wie bei der Aktiemarkt-Baisse!
Er meinte die Kurse der DOWJones und Daxwerte könnten sich halbieren, teilweise noch stärker fallen!
Dann hat auch Gagfah keine Chance sich dem gross zu entziehen.
Mir kommt das zwar jetzt extrem unpassend, weil ich auch bei diesen Kurs mit meinem jetzigen Gagfah im Bstand im minus bin.....
Und auch bei anderen Werten würde ich eher liebe rnicht verkaufen.
Aber wir hatten das öfter, dann kommt einfach so ein Kursrutsch, und wenige Wochen später kann man Aktien zur Hälfte dessen kaufen, als vorher, wo man sogar noch dachte, von dem Niveua, also dem doppelten, hätte der Werte noch gute Chancen.
Dieser Mann der Reuschel soll auch den Rückgang 2008 und den "Neue Markt" Untergang vorausgesagt haben.
Gate ich bin nie volle Segel in den Märkten, brauche ich doch ständig Cash für Neuerwerb von Immos oder Eigenkapitalnachweis für ängstliche Bänker und diese Quote wird quasi von mir immer wieder hin und her verschoben.
Derzeit vom Cashvolumen 30% in Aktien investiert.
Sollte es runtergehen wir sukzessive erhöht und weiterhin habe ich auch monatlich einen schönen Cashzufluss aus Immos.
Gagfah um 8-9€ sollte zu Zukäufen genutzt werden - die Märkte leiden unter Unsicherheiten im Nahen Osten
Nur zu 30% investiert zu sein, heisst aber auch weniger als ein drittel der möglichen Gewinnchancen zu nutzen!
Obwohl ich meine eine gute Rendite und auch gute Überschüsse zu erzielen, bleibt schlussendlich, nach Bedienung von Zins, Tilgung und Einkommenssteuern
nicht mehr viel übrig - wobei die EInkommenssteuern, trotz der steuerlichen Bevorzugung von Immobilien schon sehr hoch sind.
man entgeht aber auch 2/3 der Verlustrisiken und ich bin "auch" der Meinung, Kapitalerhalt vor Kapitalgewinn!
Ich bin so bei 50-75% in der Regel investiert. In Extremsituationen, also mir eingebildeteten unten und oben, kann es dann auch 100% oder 20% werden. In einzelnen Jahren betrachtet, kann man sicher bedauern, weniger vom Kuchen abbekommen zu haben. Langfristig habe ich aber viele Nerven geschont und bin so zu den "wirklichen" Gewinnbringern gekommen. Und habe Festgeld und meine Referenz den DAX outperformt.
Ich bin so bei 50-75% in der Regel investiert. In Extremsituationen, also mir eingebildeteten unten und oben, kann es dann auch 100% oder 20% werden. In einzelnen Jahren betrachtet, kann man sicher bedauern, weniger vom Kuchen abbekommen zu haben. Langfristig habe ich aber viele Nerven geschont und bin so zu den "wirklichen" Gewinnbringern gekommen. Und habe Festgeld und meine Referenz den DAX outperformt.
Zitat von 5002: man entgeht aber auch 2/3 der Verlustrisiken und ich bin "auch" der Meinung, Kapitalerhalt vor Kapitalgewinn!
Ich bin so bei 50-75% in der Regel investiert. In Extremsituationen, also mir eingebildeteten unten und oben, kann es dann auch 100% oder 20% werden. In einzelnen Jahren betrachtet, kann man sicher bedauern, weniger vom Kuchen abbekommen zu haben. Langfristig habe ich aber viele Nerven geschont und bin so zu den "wirklichen" Gewinnbringern gekommen. Und habe Festgeld und meine Referenz den DAX outperformt.
Tja, ich bin schnell mal von einer AG überzeugt und denke, wenn man nur 3,000 oder so investiert kannste auch nicht viel gewinnen. Und dann gehe ich oft höher rein.......nd dann sinkt der Kurs erst und dann muss ich , so meine ich, verbilligern etc pp........und irgendwann habe ich dann 25 tsd in dieser Aktie stecken. Einerseits gut, wenn endlich die von mir hervorgesehende Steigerung kommt, aber andererseits zu viel für ein kleines depot.
Und dann verkaufe ich manchmal schon einen teil nach 15 % Kursplus, damit ich nicht zu viel in dieser einer Aktie habe....
Und dann verpasse ich oft den grössten Kursgewinn....
Aber nee so insgesamt habe ich schon eher clever gehandelt.
Und gerade hier bei gagfah wollte ich ja mit 150tsd Darlehen rein gehen, das wäre wirklich gut und richtig -damals bei um 2,60 gewesen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.369.211 von gate4share am 02.09.13 14:29:07ich glaube das kennt jeder...
luigi,gate ich auch zur Genüge. Wenn ich mir so vorstelle, was ich für Titel hielt und wo jetzt deren der Kurs steht. Anders herum, hätte ich nicht so oft mal die Werte verkauft, wäre ich ja auch nie zu den anderen Käufen gekommen. Und so nicht zu einer insgesamt großen Anzahl an AG's und damit nicht auch zu den "wenigen" Chancen der Vervielfältiger aus dem dann riesigen Gesamtpool.
Aber gate4share, ich hatte Dich ja mal zu dem Thema gefragt, unterlies aber ein Nachhaken, weil hier spannenderes bei Gagfah lief.
Meine Frage zu Deinem Risiko war ja etwas falsch gestellt von mir.
So singemäß war ja von mir leicht unterstellt, das Dein Mut zu einer einzelnen AG im Depot nichts für mich wäre.
Man muß aber betrachten, das Du und einige Andere hier diverse Erfahrung im Immobiliengeschäft besitzen und so eher ein Chance Risiko Profil erkennen und danach handeln können. Und warum soll man diese Erkenntnisse nicht in Wagnis umsetzen, man sollte aber sich auch die negativen Szenarien vorher durchdenken.
Ich bin mir sicher, das wir uns da aber konform sind. Wenn Gagfah bei heutigen Kennzahlen bei z.b. FIKTIVEN 30€ stehen würde, sollte Dein Arragement in diesen Einzelwert auch nicht diese Dimensionen haben.
Aber gate4share, ich hatte Dich ja mal zu dem Thema gefragt, unterlies aber ein Nachhaken, weil hier spannenderes bei Gagfah lief.
Meine Frage zu Deinem Risiko war ja etwas falsch gestellt von mir.
So singemäß war ja von mir leicht unterstellt, das Dein Mut zu einer einzelnen AG im Depot nichts für mich wäre.
Man muß aber betrachten, das Du und einige Andere hier diverse Erfahrung im Immobiliengeschäft besitzen und so eher ein Chance Risiko Profil erkennen und danach handeln können. Und warum soll man diese Erkenntnisse nicht in Wagnis umsetzen, man sollte aber sich auch die negativen Szenarien vorher durchdenken.
Ich bin mir sicher, das wir uns da aber konform sind. Wenn Gagfah bei heutigen Kennzahlen bei z.b. FIKTIVEN 30€ stehen würde, sollte Dein Arragement in diesen Einzelwert auch nicht diese Dimensionen haben.
Da ist glaube ich keine Verbindung!
Also wer selber Erfahrung und wissen im Immobiliengeschäft hat, auch wenn es mehrere Regionen betrifft sowohl An- und Verkauf und ausgiebige und langjährige Vermietung, kann man deshalb GAGFAH nicht besser beurteilen und hat da so einen grossen Wissensvorsprung.
Klar man weiss, dass immer mal Instandhaltungsaufwendungen passieren können, aber man weiss auch, dass das eher Einzelfälle sind und bei so einem Bestand wie Gagfah wird es sich insgesamt wieder ausgleichen.
Also ich habe hier bei gagfah, nur am Anfang... bis so kurz 4,40 oder so relativ viel investiert. Besser wäre wirklich gewesen, ich hätte die 150 Tsd damals bei der Bank geliehen und davon Gagfah Aktien gekauft, So waren es nur ca 45 Tsd Kontokorrent und da ich meinte, es würde zuviele Zinsen kostent etc. habe ich dann schon ab so 4,40 bei Einstand um 2,75 verkauft.
Wir müssen uns mal anschauen, was Gagfah so für einen Weg hinter sich . Ist der Abstieg von 19 Euro nach IPO auf so um 12 bis 13 noch relativ normal, so war der Abstieg auf schliesslich 2,60 und einige Tage dann bis auf 2,20 runter doch diese Bankenkrise bzw. auch Immobilienprobleme in America verursacht - Subprime, obwohl da überhaupt kein Zusammenhang bestand.
Da wurde ja immer noch 20 cent Dividende je Quartal gezahlt!
Das führte dazu, dass einige die bei 2,60 gekauft hatten schon 1,20 an Dividedende kassiert haben - mehr ging glaube ich nicht. Als der Kurs nachher zuletzt 2,20 erreicht hatte, gab es nur noch 5 mal Dividende.
Meine Überlegung war ja auch, dass mit der Dividende der Kurs auch abgesichert sei; was natürlich so nicht stimmte, aber dafür war die Kurschance viel grösser!
Aber diese Chance sehr günstig nach der Banken- und Subprimekrise zu kaufen, gab es bei sehr vielen Aktien!
Also wer selber Erfahrung und wissen im Immobiliengeschäft hat, auch wenn es mehrere Regionen betrifft sowohl An- und Verkauf und ausgiebige und langjährige Vermietung, kann man deshalb GAGFAH nicht besser beurteilen und hat da so einen grossen Wissensvorsprung.
Klar man weiss, dass immer mal Instandhaltungsaufwendungen passieren können, aber man weiss auch, dass das eher Einzelfälle sind und bei so einem Bestand wie Gagfah wird es sich insgesamt wieder ausgleichen.
Also ich habe hier bei gagfah, nur am Anfang... bis so kurz 4,40 oder so relativ viel investiert. Besser wäre wirklich gewesen, ich hätte die 150 Tsd damals bei der Bank geliehen und davon Gagfah Aktien gekauft, So waren es nur ca 45 Tsd Kontokorrent und da ich meinte, es würde zuviele Zinsen kostent etc. habe ich dann schon ab so 4,40 bei Einstand um 2,75 verkauft.
Wir müssen uns mal anschauen, was Gagfah so für einen Weg hinter sich . Ist der Abstieg von 19 Euro nach IPO auf so um 12 bis 13 noch relativ normal, so war der Abstieg auf schliesslich 2,60 und einige Tage dann bis auf 2,20 runter doch diese Bankenkrise bzw. auch Immobilienprobleme in America verursacht - Subprime, obwohl da überhaupt kein Zusammenhang bestand.
Da wurde ja immer noch 20 cent Dividende je Quartal gezahlt!
Das führte dazu, dass einige die bei 2,60 gekauft hatten schon 1,20 an Dividedende kassiert haben - mehr ging glaube ich nicht. Als der Kurs nachher zuletzt 2,20 erreicht hatte, gab es nur noch 5 mal Dividende.
Meine Überlegung war ja auch, dass mit der Dividende der Kurs auch abgesichert sei; was natürlich so nicht stimmte, aber dafür war die Kurschance viel grösser!
Aber diese Chance sehr günstig nach der Banken- und Subprimekrise zu kaufen, gab es bei sehr vielen Aktien!
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Dieser Beitrag wurde von HotMod moderiert. Grund: Spam, WerbungZitat von gate4share:Zitat von hannes24: ...
Gate ich bin nie volle Segel in den Märkten, brauche ich doch ständig Cash für Neuerwerb von Immos oder Eigenkapitalnachweis für ängstliche Bänker und diese Quote wird quasi von mir immer wieder hin und her verschoben.
Derzeit vom Cashvolumen 30% in Aktien investiert.
Sollte es runtergehen wir sukzessive erhöht und weiterhin habe ich auch monatlich einen schönen Cashzufluss aus Immos.
Gagfah um 8-9€ sollte zu Zukäufen genutzt werden - die Märkte leiden unter Unsicherheiten im Nahen Osten
Nur zu 30% investiert zu sein, heisst aber auch weniger als ein drittel der möglichen Gewinnchancen zu nutzen!
Obwohl ich meine eine gute Rendite und auch gute Überschüsse zu erzielen, bleibt schlussendlich, nach Bedienung von Zins, Tilgung und Einkommenssteuern
nicht mehr viel übrig - wobei die EInkommenssteuern, trotz der steuerlichen Bevorzugung von Immobilien schon sehr hoch sind.
gate
bei mir ist das ein sonderfall. ich muss eine gewisse summe mit den banken vereinbart zurückhalten, dies wird immer wieder eingefordert bei neuen kreditangeboten. wenn ich es herausrechne ist mein engagement bei ca. 50-60% derzeit, wichtig ist dabei immer das man verbilligen kann.
Also ich habe auch das meiste meines Vermögens in Immobilien angelegt.
Habe ja zwei Wohn- und Geschäftshäuser "quasi geerbt" und im Laufe der Zeit enigen Eigentumswohnungen gekauft und auch wieder verkaufte, also Handel mit "billigen, einfachen " Eigentumswohnungen betrieben.
Mein Ankauf war so niedrig, das bei einer normalen Vermietung immer über 9% Mietrendite sich ergab. Allerdings war mein Ansinnen, mehr der Weiterverkauf mit mehr als 30% Aufschlag, was meistens auch klappte und da waren die Wohnen noch sehr günstig!
Aber gibt auch welche , da habe ich in die "Scheisse" gegriffen..so stehen zwei WOhnungen und sogar eher die teuersten die ich kaufte, seit 3 Jahren leer.
Das "quasi geerbt" bedeutet, dass ich mit Übernahme auch 170 tsd an meine Schwester zahlen müsste, meiner Mutter eine lebenslange Rente und 1,1 Mio Schulden übernommen habe.
Habe ja zwei Wohn- und Geschäftshäuser "quasi geerbt" und im Laufe der Zeit enigen Eigentumswohnungen gekauft und auch wieder verkaufte, also Handel mit "billigen, einfachen " Eigentumswohnungen betrieben.
Mein Ankauf war so niedrig, das bei einer normalen Vermietung immer über 9% Mietrendite sich ergab. Allerdings war mein Ansinnen, mehr der Weiterverkauf mit mehr als 30% Aufschlag, was meistens auch klappte und da waren die Wohnen noch sehr günstig!
Aber gibt auch welche , da habe ich in die "Scheisse" gegriffen..so stehen zwei WOhnungen und sogar eher die teuersten die ich kaufte, seit 3 Jahren leer.
Das "quasi geerbt" bedeutet, dass ich mit Übernahme auch 170 tsd an meine Schwester zahlen müsste, meiner Mutter eine lebenslange Rente und 1,1 Mio Schulden übernommen habe.
Gate
wenn man immobilien günstig bekommt und wichtig professionell bewirtschaftet, kann man schon verdienen, leider hat man immer einige faule eier im korb, bei mir drei, die ihre rendite zerschiessen.
die anderen laufen allerdings super und reissen alles wieder gut raus.
wie gesagt professionell, dazu sind viele menschen eben nicht in der lage!
die sind mit ihren mietern und den mieterbund, den regelungen und gesetzen und dem stress z.b. einer schwierigen neuvermietung nicht gewachsen.
wichtig hierbei nach basel III ist die entschuldung des portfolios, versuche ich ziemlich agressive teuere kredite sonderzutilgen.
eine beleihung von 50-60% ist anzustreben.
man sollte denken an kredite ranzukommen ist dann leicht! irrtum je mehr kredite laufen desto skeptischer sind die bänker dann.
gerade dies unterscheidet den einzelimmobesitzer von den grossimmohaltern - ich kenne ein gutes dutzend leute die 30-200 objekte ihr eigen nennen.
und nun zu gagfah die immopreise steigen stark, locker 10-20% bei uns, die mieten ziehen auf hohen niveau weiter an trotz oder wegen der drohenden mietbremse.
die gagfah wird auch mit möglichen übernahmen weiter ihren weg gehen der jetzt doch recht positiv ausschaut.
gagfah derzeit ein eher sichers investment!
wenn man immobilien günstig bekommt und wichtig professionell bewirtschaftet, kann man schon verdienen, leider hat man immer einige faule eier im korb, bei mir drei, die ihre rendite zerschiessen.
die anderen laufen allerdings super und reissen alles wieder gut raus.
wie gesagt professionell, dazu sind viele menschen eben nicht in der lage!
die sind mit ihren mietern und den mieterbund, den regelungen und gesetzen und dem stress z.b. einer schwierigen neuvermietung nicht gewachsen.
wichtig hierbei nach basel III ist die entschuldung des portfolios, versuche ich ziemlich agressive teuere kredite sonderzutilgen.
eine beleihung von 50-60% ist anzustreben.
man sollte denken an kredite ranzukommen ist dann leicht! irrtum je mehr kredite laufen desto skeptischer sind die bänker dann.
gerade dies unterscheidet den einzelimmobesitzer von den grossimmohaltern - ich kenne ein gutes dutzend leute die 30-200 objekte ihr eigen nennen.
und nun zu gagfah die immopreise steigen stark, locker 10-20% bei uns, die mieten ziehen auf hohen niveau weiter an trotz oder wegen der drohenden mietbremse.
die gagfah wird auch mit möglichen übernahmen weiter ihren weg gehen der jetzt doch recht positiv ausschaut.
gagfah derzeit ein eher sichers investment!
gagfah auf dem weg über 10€?
heute bei 9,55€ vielleicht klappt es jetzt mal und am nächsten wochenende nach der bundestagswahl mit rückenwind gas geben, werde die woche nochmal nachkaufen.
heute bei 9,55€ vielleicht klappt es jetzt mal und am nächsten wochenende nach der bundestagswahl mit rückenwind gas geben, werde die woche nochmal nachkaufen.
bei leider verschwindent geringen Umsätzen und dies seit Handelstagen
Meine auch Gagfah ist endlich eine ganz normale Immobilienaktiengeselllschaft geworden.
Ein Heuschreckenmalus, falls es ihn gegeben hat, hat nun keine Berechtigung mehr. Und dieser Vorstandsvorsitzende hat schon sehr gute Arbeit und enormel Kurssteigerungen bei GSW erreicht.
Endlich wird die Gagfah professionell aber mit starken Blick auf die Rendite geführt. Den amis, so denkt mal, ist da wichtiger Macht zu präsentieren, was ja so keinen Nutzen hat.
Ein Heuschreckenmalus, falls es ihn gegeben hat, hat nun keine Berechtigung mehr. Und dieser Vorstandsvorsitzende hat schon sehr gute Arbeit und enormel Kurssteigerungen bei GSW erreicht.
Endlich wird die Gagfah professionell aber mit starken Blick auf die Rendite geführt. Den amis, so denkt mal, ist da wichtiger Macht zu präsentieren, was ja so keinen Nutzen hat.
Jeder der jetzt nicht dabei ist, wird sicher sich später ärgern.
Immobilien wenn mit Nachhaltigkeit bewirtschaftet, ein stabiles und nie langweiliges Geschäft.
Immobilien wenn mit Nachhaltigkeit bewirtschaftet, ein stabiles und nie langweiliges Geschäft.
Anbei ein Link zu der sehr guten IR Präsentation:
http://www.gagfah.com/fileadmin/redakteur/pdf/praesentatione…
GAGFAH erwartet für 2014 einen FFO von 0,74 bis 0,78 cent pro Aktie ohne den Effekt der NILEG-Refi (m.E. weitere 6 cent). In den Folgejahren werden steigerungen von 5 bis 10% p.a. erwartet.
Ich sehe jetzt (bis auf das allgemeine Marktrisiko) keinen Grund warum GAGFAH nicht Richtung NAV steigen sollte (d.h. deutlich über 10 Euro).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
http://www.gagfah.com/fileadmin/redakteur/pdf/praesentatione…
GAGFAH erwartet für 2014 einen FFO von 0,74 bis 0,78 cent pro Aktie ohne den Effekt der NILEG-Refi (m.E. weitere 6 cent). In den Folgejahren werden steigerungen von 5 bis 10% p.a. erwartet.
Ich sehe jetzt (bis auf das allgemeine Marktrisiko) keinen Grund warum GAGFAH nicht Richtung NAV steigen sollte (d.h. deutlich über 10 Euro).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
NAV ist doch über 12,30 Euro, und das wo man noch keine Hochschreibungen machte, auf den Bestand in den letzten Jahren.
Und das obwohl die MIeten sich so massiv erhöht haben.
Und das obwohl die MIeten sich so massiv erhöht haben.
deepvalue kannst du bitte nochmals bestätigen, was du uns vor Monaten mal sagtest, bitte!
Da hattest du gemeint, du hättest dir die Bewertungen der grossen Immobilienbestandshalter, GSW, Gagfah und Deutsche Wohnen und Tag angesehen und da hättest du festgestellt, dass Gagfah sehr niedrig bewertet, und die Werte eher zu niedrig ansetzt!
Das grundsätzlich und noch mehr im Vergleich zu den anderen.
Also könnte man meinen , wenn man den NAV bei GSW 30 festlegt, der bei Gagfah auch 14,85 beträgt?
Da hattest du gemeint, du hättest dir die Bewertungen der grossen Immobilienbestandshalter, GSW, Gagfah und Deutsche Wohnen und Tag angesehen und da hättest du festgestellt, dass Gagfah sehr niedrig bewertet, und die Werte eher zu niedrig ansetzt!
Das grundsätzlich und noch mehr im Vergleich zu den anderen.
Also könnte man meinen , wenn man den NAV bei GSW 30 festlegt, der bei Gagfah auch 14,85 beträgt?
Wir haben die höchsten Börsenkurse erreicht , die es bisher gab, im Gesamtmarkt.
Bei gagfah ist noch viel Luft bis zu den höchsten Kursen, da sind noch mehr als 100% Kursgewinn möglich, aber ob man jeweils diese Aufschläge zahlt, weiss ich nicht.
So langsam denke ich doch, es kann auch mal wieder runter gehen, Will gar nicht wieder den Untergangspropheten Reuschel wieder bemühen, aber so insgesamt gibt es immer Phasen wo es rauf und runter geht.
Und bis auf Ausnahmen hatten wir nun schon eine sehr lange Phase der Kursteigerungen.
Andererseits warum sollte der Aktienmarkt sich schlecht entwickeln?
Die Konjunktur insgesamt ist so schlecht nicht, auch wenn Europa da nicht viel schafft!
Die niedrigen Zinsen sind auch weiterhin eher für höhere Aktienkurse gut.
Überlege, weil ich wohl so 40 % meines in Aktien angelegten Geldes zu ende des Jahres benötige, ob ich nicht doch ganz rausgehen sollte.
Also Gagfah natürich erst ,wenn noch ein paar 10 cent Erhöhungen da sind, bzw. waren.
Meint ihr , es geht immer so weiter und weiter ?
über die VIB Vermögen, die in Süddetuschland fast nur gewerliche Immobilien hält hatten wir ja schon mal gesprochen.
War glaube ich vor wenigen Wochen. Damals stand VIB noch bei 9,40 Eur, so in etwa wie gagfah damals.
Inzwischen hat man 30 cent Dividende ausgeschüttet , im ersten Halbjahr wieder gute Zahlen und Umsatz und Gewinnerhöhungen erzielt, und der Kurs ist bis auf gut 11 Euro gestiegen. Der NAV ist da wohl um die 13,50...
Klar man kann auch noch weiter steigen, auch über NAV, aber es ist schon viel passiert.
Auch könnte es sein, dass Gagfah im Vergleich zu anderen Immoanbietern zurück geblieben ist, weil man die Umpaltzigung von Aktien vorgenommen hat.
Bei gagfah ist noch viel Luft bis zu den höchsten Kursen, da sind noch mehr als 100% Kursgewinn möglich, aber ob man jeweils diese Aufschläge zahlt, weiss ich nicht.
So langsam denke ich doch, es kann auch mal wieder runter gehen, Will gar nicht wieder den Untergangspropheten Reuschel wieder bemühen, aber so insgesamt gibt es immer Phasen wo es rauf und runter geht.
Und bis auf Ausnahmen hatten wir nun schon eine sehr lange Phase der Kursteigerungen.
Andererseits warum sollte der Aktienmarkt sich schlecht entwickeln?
Die Konjunktur insgesamt ist so schlecht nicht, auch wenn Europa da nicht viel schafft!
Die niedrigen Zinsen sind auch weiterhin eher für höhere Aktienkurse gut.
Überlege, weil ich wohl so 40 % meines in Aktien angelegten Geldes zu ende des Jahres benötige, ob ich nicht doch ganz rausgehen sollte.
Also Gagfah natürich erst ,wenn noch ein paar 10 cent Erhöhungen da sind, bzw. waren.
Meint ihr , es geht immer so weiter und weiter ?
über die VIB Vermögen, die in Süddetuschland fast nur gewerliche Immobilien hält hatten wir ja schon mal gesprochen.
War glaube ich vor wenigen Wochen. Damals stand VIB noch bei 9,40 Eur, so in etwa wie gagfah damals.
Inzwischen hat man 30 cent Dividende ausgeschüttet , im ersten Halbjahr wieder gute Zahlen und Umsatz und Gewinnerhöhungen erzielt, und der Kurs ist bis auf gut 11 Euro gestiegen. Der NAV ist da wohl um die 13,50...
Klar man kann auch noch weiter steigen, auch über NAV, aber es ist schon viel passiert.
Auch könnte es sein, dass Gagfah im Vergleich zu anderen Immoanbietern zurück geblieben ist, weil man die Umpaltzigung von Aktien vorgenommen hat.
Die Party mit Aktien und Immos geht erst richtig los!
Wo willst du mit dem Geld bei Niedrigszins und Inflation sonst hin - wie in Unternehmen und Sachwerte.
Des Weiteren sind die "Hausfrauen" und andere naive Investoren noch nicht dabei - das deutet dann meist auf das Ende der Hausse hin!
Gagfah bei mir eher zukaufen wie Gewinn mitnehmen.
Wo sollte ich es sonst relativ sicher plazieren?
Wo willst du mit dem Geld bei Niedrigszins und Inflation sonst hin - wie in Unternehmen und Sachwerte.
Des Weiteren sind die "Hausfrauen" und andere naive Investoren noch nicht dabei - das deutet dann meist auf das Ende der Hausse hin!
Gagfah bei mir eher zukaufen wie Gewinn mitnehmen.
Wo sollte ich es sonst relativ sicher plazieren?
Ja das stimmt schon. Geld sicher immer wieder Anlagemöglichkeiten.
Festverzinsliche sind ganz riskant jetzt. Da könnte man das was man für ein halbes Jahr an Zinsen bekommt, schon in wenigen Tagen an Kursrückgang los sein, auch wenn die Zinsen nur minimal um 0,5 % steigen.
Sehe auch keinen Grund warum der gesamte Aktienmarkt nachgeben sollte!
Die Aussichten sind gut, insgesamt, und bei Gagfah waren sie nie so gut , wie jetzt.
Festverzinsliche sind ganz riskant jetzt. Da könnte man das was man für ein halbes Jahr an Zinsen bekommt, schon in wenigen Tagen an Kursrückgang los sein, auch wenn die Zinsen nur minimal um 0,5 % steigen.
Sehe auch keinen Grund warum der gesamte Aktienmarkt nachgeben sollte!
Die Aussichten sind gut, insgesamt, und bei Gagfah waren sie nie so gut , wie jetzt.
Heute Abend bei L&S sehr feste Kurse (9,6 bis 9,8 Euro). Any News?
Zitat von Beilagenfresser:Zitat von Beilagenfresser: Heute:
"Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat Gagfah nach dem jüngsten Kursrutsch von "Neutral" auf "Buy" hochgestuft und das Kursziel auf 10,50 Euro belassen. Das attraktive Kurspotenzial rechtfertige die Kaufempfehlung, schrieb Analyst Julian Livingston-Booth in einer Branchenstudie vom Donnerstag. Die Immobiliengesellschaft mache Fortschritte bei der Restrukturierung./mis/ck/ag"
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-07/27512183…
Vor 8 Tagen:
"Die Platzierung von drei großen Gagfah-Aktienpaketen durch die Deutsche Bank und Goldman Sachs ist deutlich schiefgegangen: Beide sind auf rund zwei Dritteln der Papiere sitzengeblieben."
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-07/27431433…
Erstaunlich, dass nicht gleich ein Kursziel von 18€ ausgerufen wurde. Aber vielleicht macht das ja noch die Deutsche Bank. Ich bin trotzdem der Meinung, dass Gagfah im Vergleich zu den meisten anderen an der Börse gehandelten Werten sehr günstig ist. Ab 8,50€ kaufe ich meine zwischen 9,00€ und 9,50€ abgegebenen Stücke wieder zurück - mein erfreulicher Ausflug zu Daimler ist zu 2/3 beendet.
Gruß
Beilage
Naja wenigstens sind sich die betroffenen einig:
"Deutsche Bank belässt Gagfah auf 'Hold' - Ziel 10,50 Euro
Die Deutsche Bank hat die Einstufung für Gagfah vor Zahlen auf "Hold" mit einem Kursziel von 10,50 Euro belassen. Die Quartalsergebnisse des Immobilienunternehmens dürften zwar kaum für Aufregung sorgen, schrieb Analyst Markus Scheufler in einer am Dienstag vorgelegten Studie. Die erzielten Refinanzierungen dürften sich erst in der zweiten Jahreshälfte bemerkbar machen. Der Experte geht jedoch davon aus, dass der Markt nach der Zahlenvorlage die nach seiner Auffassung bisher noch zu niedrigen Gewinnprognosen anheben werde."
Quelle: http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-08/27698360…
Ich bin mal gespannt ob die DBK auch tatsächlich bis 10,50€ hält
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-09/28066359…
"Deutsche Bank hebt Gagfah auf 'Buy' und Ziel auf 11,50 Euro"
Is klar...nicht mehr lange und meine Prophezeiung der 18€-Kursziele tritt auch noch ein...
nach diesen wahlergebnis dürften die regierenden weitgehend die vermieter in ruhe ihre arbeit machen lassen!
Gagfah strong buy.
Gagfah strong buy.
Zitat von hannes24: nach diesen wahlergebnis dürften die regierenden weitgehend die vermieter in ruhe ihre arbeit machen lassen!
Gagfah strong buy.
Das verstehe ich nicht!
Die Kanzlerin und selber angekündigt, dass sie den Mietsteigerungen entgegen treten werde. Einzig die FDP hätte da die Kanzlerin abhalten können, hier unsinnigerweise, und zum Schaden der Wohnungssuchenden, wieder neue Vorschrift oder Gesetze zu implantieren!
Die FDP hätte die Fahne der Liberalität und der Marktwirtschaft hoch gehalten. Nun ist keiner mehr da, der die Märkte wirken lässt wie sie sind. Man versucht alles durch Planwirtschaft zu ändern, was schliesslich immer wieder und wieder zu weiteren Beeinträchtigungen, zusammenhängender Faktoren führen!
Man kann eben nicht einfach in die Funktion der Märkte dirigistisch eingreifen, ohne auch Konsequenzen, weitergehend zu verursachen.
Werden die Mieten niedrig gehalten, wegen gesetztlicher Vorgaben, rendiert sich Grundbesitz und Vermietung nicht mehr und so wird eben auch kein Wohnungsbau mehr erfolgen!
So wird dann der Wohnungsmangel in den Gebieten weiter erhöht und die Lage der WOhnungssuchenden verschärft sich noch mehr.
Wir haben in Deutschland ausreichend Vorschriften die eine Übertreibung von Mietpreissteigerungen verhindern - allein schon die Kappung von 20% in drei ahren, und es ist keine Erhöhung möglich auf eine Miete die über der aktuellen Marktmiete - die eher etwas niedriger festgesetzt wird, nach Mietspiegel!
Was will man denn noch mehr machen?
Mir schleierhaft warum diese Vorschriften immer noch nciht ausreichen sollen, um Mieter vor zu hoher Mietsteigerung zu schützen. Es ist eben fakt, dass in gefragten Gebieten sich die Mieten erhöhen, aber dafür kann man auch in anderen Gebieten immer noch sehr günstig Wohnungen anmieten. Das ist eigentlich in allen Städten so. In Berlin, in Hamburg und erst recht in Berlin, kann man auch heute noch Wohnungen in allen Grössen für 4,00 Euro oder 4,50 Euro anmieten. Nun soll man solche WOhnungne auch noch in den gefragten Gegenden so preiswert anbieten?
Warum nicht gleich eine Höchstmiete von 5 Euro für alle WOhnungen für alle Zeiten festschreiben?
Also mich juckt das garnicht, meine Mieten sind überall überdurchschnittlich organisiert.
Die SPD hat die Forderung heute schon vergessen und die Union es nicht ernst gemeint!
Nachher geht es vielleicht in die Vermieterfreundliche Version glaube ich aber nicht!
Gagfah trotzdem strong buy!
Stellt euch vor rot/rotkommunisten/grün was wäre das denn für selbständige vermieter?
Die SPD hat die Forderung heute schon vergessen und die Union es nicht ernst gemeint!
Nachher geht es vielleicht in die Vermieterfreundliche Version glaube ich aber nicht!
Gagfah trotzdem strong buy!
Stellt euch vor rot/rotkommunisten/grün was wäre das denn für selbständige vermieter?
Nun wir sind ein demokratischer Staat , und das Privateigentum ist in der Bundesrepublik geschützt. Also kommunistische ideen, wenn sie zu weit gehen, werden wohl aufgrund unserer Verfassung keine Chance haben.
Die ganzen Missstände von kommunistischen Regimen kann man sich ja ansehen! Das schlimme ist da, dass die meisten Menschen nicht nur in Armut und Elend leben müssen, sondern nicht mal ihre Meinung sagen dürfen und Angst haben müssen, dass, wenn sie sich skeptisch äussern um Leib und Leben fürchten müssen.
Da ist es doch eindeutig besser, jeder darf sagen was er will, allen geht es gut, aber auch einigen sehr gut. Der Kommunismus nimmt nicht die menschliche Natur auf! Der Mensch ist wie jedes andere Säugetier nur bis zu einem gewissen Masse sozial, und muss eigentlich zuerst egoistisch sein. Das man in unserer heutigen Gesellschaft seinen Egoismus zurück nimmt, bzw. erlernt hat, ihn nicht zu zeigen, heisst nicht, dass alle Menschen, jedenfalls die starken, für sich und die ihren die grössten Vorteile nutzen wollen. Das ist in der Natur eines jeden Lebendwesens.
Wer da die Märkte frei wirken lässt, bekommt genau das, was die grundsätzliche Lehren voraussagen.
Wir haben in Deutschland keine frei Marktwirtschaft, sondern eine soziale Marktwirtschaft. Grundsätzlich ist die Marktwirtschaft garantiert, aber es wird da eingegriffen, wo kleinere Marktteilnehmer benachteiligt sein könnten, oder grösser Anbieter durch eine Monopolartige Struktur einen bestimmten Markt komplett unter ihrer Kontrolle bringen könnten.
Und nun nehmen wir die Mietsteigerungen und den Bedarf in bestimmten Regionen oder Gebieten, auch oft nur teilen von Stadtteilen, an freien Wohnungen.
Wenn da mehr Nachfrage ist,als Wohnungen da sind, steigt der Preis - der Mietpreis für diese Wohnungen in dem Gebiet. Das führt dann auch zu wertvolleren Mieten. Je höher die Mieten dann sind, umso ehr lohnt sich ein Neubau, bzw. Umbau und /oder eine Umwidmung von gewerblichen Räumen in Wohnräume.
Bleiben die Mieten niedrig passiert nichts. Der Mangel bleibt so wie zuvor und nur die Leute sind zufrieden die immer schon da waren, . Die jungen Leuten, die gut ausgebildeten mobilien Leute und Familien bekommen keine Wohnung, weil die Wohnungen ja billig sein müssen!
Das ist doch irrig!
Die ganzen Missstände von kommunistischen Regimen kann man sich ja ansehen! Das schlimme ist da, dass die meisten Menschen nicht nur in Armut und Elend leben müssen, sondern nicht mal ihre Meinung sagen dürfen und Angst haben müssen, dass, wenn sie sich skeptisch äussern um Leib und Leben fürchten müssen.
Da ist es doch eindeutig besser, jeder darf sagen was er will, allen geht es gut, aber auch einigen sehr gut. Der Kommunismus nimmt nicht die menschliche Natur auf! Der Mensch ist wie jedes andere Säugetier nur bis zu einem gewissen Masse sozial, und muss eigentlich zuerst egoistisch sein. Das man in unserer heutigen Gesellschaft seinen Egoismus zurück nimmt, bzw. erlernt hat, ihn nicht zu zeigen, heisst nicht, dass alle Menschen, jedenfalls die starken, für sich und die ihren die grössten Vorteile nutzen wollen. Das ist in der Natur eines jeden Lebendwesens.
Wer da die Märkte frei wirken lässt, bekommt genau das, was die grundsätzliche Lehren voraussagen.
Wir haben in Deutschland keine frei Marktwirtschaft, sondern eine soziale Marktwirtschaft. Grundsätzlich ist die Marktwirtschaft garantiert, aber es wird da eingegriffen, wo kleinere Marktteilnehmer benachteiligt sein könnten, oder grösser Anbieter durch eine Monopolartige Struktur einen bestimmten Markt komplett unter ihrer Kontrolle bringen könnten.
Und nun nehmen wir die Mietsteigerungen und den Bedarf in bestimmten Regionen oder Gebieten, auch oft nur teilen von Stadtteilen, an freien Wohnungen.
Wenn da mehr Nachfrage ist,als Wohnungen da sind, steigt der Preis - der Mietpreis für diese Wohnungen in dem Gebiet. Das führt dann auch zu wertvolleren Mieten. Je höher die Mieten dann sind, umso ehr lohnt sich ein Neubau, bzw. Umbau und /oder eine Umwidmung von gewerblichen Räumen in Wohnräume.
Bleiben die Mieten niedrig passiert nichts. Der Mangel bleibt so wie zuvor und nur die Leute sind zufrieden die immer schon da waren, . Die jungen Leuten, die gut ausgebildeten mobilien Leute und Familien bekommen keine Wohnung, weil die Wohnungen ja billig sein müssen!
Das ist doch irrig!
diese ignorier immobilien politik der linken bedeutet immer mehr mangel siehe ude in münchen, irgendwann explodieren hier die mieten, dann gnade den mieter gott z.B. wie in paris oder london.
dann träumen alle von einer gagfah wohnung in wuppertal.
dann träumen alle von einer gagfah wohnung in wuppertal.
Der Wahlausgang wird von der Börse (und von mir) wie die heutige Kursenentwicklung von LEG, GSW etc. zeigt als negativ für VErmieter eingeschätzt, da in vielen Städten der Mietspiegel nicht das Marktgeschehen widerspiegelt, sondern von den Städten (wie z.B. Berlin oder Hamburg) systematisch seit vielen Jahren mit Hilfe von Methodenwechseln und den städtischen Wohnungsgesellschaften manipuliert wird. Der vorgeschlagene Mietendeckel entspricht deshalb einer partiellen Enteignung. Ich hoffe, daß die entsprechenden Verordnungen und Gesetze zu Fall gebracht werden. Ansonsten werde ich die möglichen Umgehungsmöglichkeiten prüfen.
Der Neubau wird damit auf jeden Fall gekillt, da hierzu Rechtssicherheit erforderlich ist. Lt. der städtischen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE betragen die für den Neubau notwendigen Mieten bereits 9 Euro (in einer der schlimmsten Plattenbaugegenden Berlins). Warum darf ich dann nicht Altbauwohnungen in gefragten Gegenden für 8 oder 9 Euro vermieten und damit so Dinge wie den Dachgeschoßausbau finanzieren?
P.S. für unter 5 Euro dürfte man in Berlin und HH selbst in schlechten Gegenden keine Wohnungen mit Zentralheizung etc. finden.
Der Neubau wird damit auf jeden Fall gekillt, da hierzu Rechtssicherheit erforderlich ist. Lt. der städtischen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE betragen die für den Neubau notwendigen Mieten bereits 9 Euro (in einer der schlimmsten Plattenbaugegenden Berlins). Warum darf ich dann nicht Altbauwohnungen in gefragten Gegenden für 8 oder 9 Euro vermieten und damit so Dinge wie den Dachgeschoßausbau finanzieren?
P.S. für unter 5 Euro dürfte man in Berlin und HH selbst in schlechten Gegenden keine Wohnungen mit Zentralheizung etc. finden.
also ich habe im meinen portfolio derzeit 6,3€/qm im durchschnitt - das ist viel und damit kann ich die immos derzeit noch! nachhaltig bewirtschaften.
ich muss aber aus diversen sicherheitsgründen mietausfall,leerstand, zinssteigerungen, prozessen, handwerkerkosten, steuererhöhungen wie grunderwerbsteuer etc. rückstellungen erwirtschaften - deshalb arbeite ich daran dies um ca. 10% die nächsten jahre nach oben zu schrauben.
deep völlig richtig: die städte errechnen sich niedrige mietspiegel das ist betrug und gewissermassen eine enteignung
ich muss aber aus diversen sicherheitsgründen mietausfall,leerstand, zinssteigerungen, prozessen, handwerkerkosten, steuererhöhungen wie grunderwerbsteuer etc. rückstellungen erwirtschaften - deshalb arbeite ich daran dies um ca. 10% die nächsten jahre nach oben zu schrauben.
deep völlig richtig: die städte errechnen sich niedrige mietspiegel das ist betrug und gewissermassen eine enteignung
Mein Portfolio erwirtschaftet sogar nur eine Durchschnitts NKM von 5,87 Euro pro qm (sogar inkl. Parkplätze, Garagen, Werbeflächen etc) trotz einiger sehr gut gelegener Immobilien (Top-Miete 19 Euro pro qm). Nur aufgrund sehr niedriger Kaufpreise ist meine Ertragslage auskömmlich (ich kaufe i.d.R. aus der Bankenverwertung, so daß die Verluste aus den niedrigen Mieten von den Pleite gegangenen Altbesitzern und den Banken getragen werden).
Die Mieten sind in D viel zu niedrig (so auch die Aussage von TAG-CEO Elgeti). In jeder Industrie werden wenigstens im Durchschnitt der Zyklen mindestens die Kapitalkosten erwirtschaftet (wäre in einer einfachen Lage ca. 10 Euro pro qm) und in Boomzeiten deutlich übertroffen (würde Mieten von deutlich oberhalb 10 Euro, vielleicht 15 Euro entsprechen).
Nur bei Immobilien werden die Verluste durch die Eigentümer permanent über niedrige Mieten getragen und die Gewinne an die Mieter übertragen.
Immobilienaktien wie GAGFAH sind gemessen an den Verkaufspreisen von ETW und MFH und den Substanzwerten eher preiswert und dürften sich m.E. in nächster Zeit gut entwickeln. Allerdings bezweifele ich die längerfristige Entwicklung.
Die Mieten sind in D viel zu niedrig (so auch die Aussage von TAG-CEO Elgeti). In jeder Industrie werden wenigstens im Durchschnitt der Zyklen mindestens die Kapitalkosten erwirtschaftet (wäre in einer einfachen Lage ca. 10 Euro pro qm) und in Boomzeiten deutlich übertroffen (würde Mieten von deutlich oberhalb 10 Euro, vielleicht 15 Euro entsprechen).
Nur bei Immobilien werden die Verluste durch die Eigentümer permanent über niedrige Mieten getragen und die Gewinne an die Mieter übertragen.
Immobilienaktien wie GAGFAH sind gemessen an den Verkaufspreisen von ETW und MFH und den Substanzwerten eher preiswert und dürften sich m.E. in nächster Zeit gut entwickeln. Allerdings bezweifele ich die längerfristige Entwicklung.
Es gibt in Berlin immer noch WOhnungsbaugesellschaften, die ihre Bestände nicht überall so vermietet bekommmen. Neben Nettokaltmieten von gut 4 Euro, geben die den Mietinteressenten noch kostenfrei Monate, oder einen Baumarktgutschein, oder ähnliches!
Das ist ja auch okay, wollte damit eben nur sagen, dass jeder in Berlin noch eine bezahlbare WOhnung finden kann, und es so noch keinen sooo grossen Mangeln gibt.
Ich persönlich komme ja aus einem Gebiet, wo wir schon einige Jahre ein Immobilienüberangebot haben. Wenn die Mieten in den letzten ca 10 Jahre überhaupt gestiegen sind, dann weniger als 50 cent für die ganze Zeit!
Auch für 4 Euro bekomme ich manche WOhnungen nicht vermietet!
Und bei Mieten über 6 Euro muss das schon eine ganz besonders gut ausgetattete WOhnung in bester Lage sein.
Aber auch Einfamilienhäuser gibt es hier sooo billig, Mehrfamilienhäuser werden bisweilen zur 10 fachen Jahresmiete - dieser niedrigen Mieten angebote - aber auch gute Objekt zur 16facben Jahresiete (bei Mieten um 5 Euro) finden langfristige Käufer, die weniger auf die ständige Verzinsung achten.
Das ist ja auch okay, wollte damit eben nur sagen, dass jeder in Berlin noch eine bezahlbare WOhnung finden kann, und es so noch keinen sooo grossen Mangeln gibt.
Ich persönlich komme ja aus einem Gebiet, wo wir schon einige Jahre ein Immobilienüberangebot haben. Wenn die Mieten in den letzten ca 10 Jahre überhaupt gestiegen sind, dann weniger als 50 cent für die ganze Zeit!
Auch für 4 Euro bekomme ich manche WOhnungen nicht vermietet!
Und bei Mieten über 6 Euro muss das schon eine ganz besonders gut ausgetattete WOhnung in bester Lage sein.
Aber auch Einfamilienhäuser gibt es hier sooo billig, Mehrfamilienhäuser werden bisweilen zur 10 fachen Jahresmiete - dieser niedrigen Mieten angebote - aber auch gute Objekt zur 16facben Jahresiete (bei Mieten um 5 Euro) finden langfristige Käufer, die weniger auf die ständige Verzinsung achten.
Zitat von gate4share: Nun wir sind ein demokratischer Staat , und das Privateigentum ist in der Bundesrepublik geschützt. Also kommunistische ideen, wenn sie zu weit gehen, werden wohl aufgrund unserer Verfassung keine Chance haben.
Das Argument ist wohl nicht ganz von der Hand zu weisen.
Dennoch glaube ich nicht, dass damit ein Schutz vor Eingriffen verbunden ist, die auch wirtschaftliche wertlosigkeit zur Folge haben können.
Denn die Auslegung der Verfassung erfolgt nicht logisch-algorithmisch (was auch ein Computer leisten könnte), sondern unterliegt (hoffentlich) zwar nicht dem modischen Zeitgeist, aber schon längerfristigen gesellschaftlichen Grundüberzeugungen, die sich auch ändern können.
So war z.B. (ohne Grundgesetzänderungen) es als verfassungsgemäß angesehen, sexuelle Kontakte zwischen Männern staatlicherseits strafrechtlich zu verfolgen (in unterschiedlichem Maße bis 1994). Heute ist als u.a. verfassungsmäßig zwingend angesehen, gleichgeschlechtliche Partnerschaften steuerlich der Ehe gleichzusetzen. Wie gesagt, ohne dass das Grundgesetz einschlägig geändert worden wäre.
Zitat von deepvalue: P.S. für unter 5 Euro dürfte man in Berlin und HH selbst in schlechten Gegenden keine Wohnungen mit Zentralheizung etc. finden.
Naja, laut Gagfah Geschäftsbericht 2012 vermietet Gagfah in Berlin zu durchschnittlich €5,03 bei €5,25 Marktmiete. In Hamburg €5,64 / €6,69.
Zentralheizung dürften die meisten gagfah Wohnungen schon haben.
Natürlich könnten in allerletzter Zeit die Mieten bei Neuvermietung ganz stark angezogen sein (und einen gewissen Anstieg gab es ja auch IMHO). Aus der Gagfah Bilanz sehe ich das aber nicht (die realisierten Mieten steigen unter 2% p.a.; sooo gering ist die Fluktuation auch nicht).
Zitat von deepvalue: Die Mieten sind in D viel zu niedrig (so auch die Aussage von TAG-CEO Elgeti). In jeder Industrie werden wenigstens im Durchschnitt der Zyklen mindestens die Kapitalkosten erwirtschaftet (wäre in einer einfachen Lage ca. 10 Euro pro qm) und in Boomzeiten deutlich übertroffen (würde Mieten von deutlich oberhalb 10 Euro, vielleicht 15 Euro entsprechen).
Nur bei Immobilien werden die Verluste durch die Eigentümer permanent über niedrige Mieten getragen und die Gewinne an die Mieter übertragen.
Neubau zur Vermietung ist doch nur eine kleine Nische des Neubauvolumens.
Neu gebaut wird in erster Linie vom (Eigenheim) bzw. für (Reihenhäuser/Eigentumswohnungem) Selbstnutzer. Und natürlich (schon aus technischen Gründen) mit besseren/luxuriöseren Standards als der Durchschnitt des Bestands aufweist.
Dass diese neuen Luxuswohnungen mit auf ihre Eigentümer zugeschnittener Ausstattung nicht wirtschaftlich zu den Durchschnittsmieten des Bestands zu vermieten sind, ist doch logisch, sagt aber gar nichts über die Wirtschaftlichkeit des Vermietens von Bestandswohnungen, die man natürlich auch zu ihrem Zeitwert einkauft.
Ich finde die Kapitalrenditen von Gagfah zwar als nicht sooo prickelnd (wie hier auch schon geschrieben), aber soo doof sind die (und Deutsche Wohnen, Annington etc. etc.) nun auch wieder nicht.
Meine Berliner Bestände liegen bei 5,99 Euro pro qm ohne Garagen etc. In der Neuvermietung habe ich in diesem Jahr zu gut 7 Euro vermietet Vor ein paar Jahren wurden die gleichen Wohnungen teilweise 4 Euro pro qm billiger vermmietet. So das vor drei Jahren die Durchschnittsmiete meiner Objekte bei deutlich weniger als 5 Euro pro qm lag(ich konnte viele Wohnungen neu vermieten und Mieterhöhungen durchziehen).
Falls Du mir nicht glaubst, dann check doch die aktuellen GAGFAH-Mieten in Berlin: http://www.gagfah.de/de/mietinteressenten/wohnungssuche.html…
Auch dort wirst Du m.E. keine realen Mieten mit weniger als 5 Euro in der Neuvermietung finden. Selbst West-Platte (Staaken) kostet dort über 7 Euro NKM.
Falls Du mir nicht glaubst, dann check doch die aktuellen GAGFAH-Mieten in Berlin: http://www.gagfah.de/de/mietinteressenten/wohnungssuche.html…
Auch dort wirst Du m.E. keine realen Mieten mit weniger als 5 Euro in der Neuvermietung finden. Selbst West-Platte (Staaken) kostet dort über 7 Euro NKM.
leute gerade weil die mieten teilweise nicht kostendeckend sind, sollten bzw. müssen verantwortliche vermieter bei neuvermietungen die grenzen nach oben hochschieben (SPD & kommunisten bitte nicht weiterlesen).
ich selbst habe jetzt mit über 10€ in karlsruhe diesen weg beschritten.
habe keine neuvermietungen unter 7€ obwohl die region pfalz u. schwarzwald wesentlich billiger wie karlsruhe ist.
ich selbst habe jetzt mit über 10€ in karlsruhe diesen weg beschritten.
habe keine neuvermietungen unter 7€ obwohl die region pfalz u. schwarzwald wesentlich billiger wie karlsruhe ist.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.505.709 von Schleef am 24.09.13 09:00:37Die HOWOGE errichtet eher schlichte Wohnungen zu den genannten 9 Euro. Die Gegend kann man nur als Plattenbaugetto bezeichnen. Da dürfte den meisten Mietern eine normal gelegene und vernünftig sanierte Altbauwohnung lieber sein.
Hier für die an Fakten Interessierten:
http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/tag-chef-el…
Hier für die an Fakten Interessierten:
http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/tag-chef-el…
Zitat von deepvalue: Meine Berliner Bestände liegen bei 5,99 Euro pro qm ohne Garagen etc. In der Neuvermietung habe ich in diesem Jahr zu gut 7 Euro vermietet Vor ein paar Jahren wurden die gleichen Wohnungen teilweise 4 Euro pro qm billiger vermmietet. So das vor drei Jahren die Durchschnittsmiete meiner Objekte bei deutlich weniger als 5 Euro pro qm lag(ich konnte viele Wohnungen neu vermieten und Mieterhöhungen durchziehen).
Falls Du mir nicht glaubst, dann check doch die aktuellen GAGFAH-Mieten in Berlin: http://www.gagfah.de/de/mietinteressenten/wohnungssuche.html…
Auch dort wirst Du m.E. keine realen Mieten mit weniger als 5 Euro in der Neuvermietung finden. Selbst West-Platte (Staaken) kostet dort über 7 Euro NKM.
Ich glaube Dir gerne, was Deine eigenen Wohnungen betrifft.
Bzgl. der allgemeinen Situation bzw. der Gagfah Wohnungen muss ich Dir nicht glauben, und Du mir nicht. Das sind leicht recherchierbare Fakten.
In dem von Dir angegeben Link der Gagfah-Angebote findet sich bereits auf der ersten Seite eine Wohung unter €5/qm Kaltmiete (und davon reden wir ja wohl):
http://www.gagfah.de/de/mietinteressenten/wohnungssuche/deta…
Sind €4,76 je qm.
Natürlich mit zentralheizung ...
Mal schnell bei immoscout geschaut (Suche ab 70qm, bis €350) ergibt z.B.:
http://www.immobilienscout24.de/expose/71335231?referrer=RES…
Anbieter ist GSW (sollte Gagfah-Aktionären auch bekannt sein). Verlangt werden €348,- für 85,81qm oder €4,06 je qm.
Immoscout informiert dann unten auf der Seite gleich noch ungefragt, dass 15,9% aller bei immoscout in Spandau angebotenen Wohnungen unter €4,90 je qm angeboten werden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.505.571 von Schleef am 24.09.13 08:37:35Schleef da hast du nicht Unrecht!
Das mit dem "Schwulen" stimmt schon Es war lange grundsätzlich strafbar, glaube mitte der 70iger Jahre gab es erst die Abschaffung des § 175, und die unterschiedlichen Altersgrenzen wurde auch erst in den letzten 10 Jahren abgeschafft. Vorher war es strafbar schwule Sachen zu machen.
Und heute ist es so, dass jeder der sich noch vor 30 Jahren für die gleiche Sache hätte strafbar gemacht, klagen könnte, wenn er wegen seiner Homoerotischen Neigung eine bestimmte Wohnung oder bestimmten Arbeitsplatz nicht bekommt!
Die Gesellschaft wandelt sich schon ungemein. Wenn man mal ein Film über aus den 60iger Jahren sieht, zum Thema Frauen und Autofahren, das glaubt man nicht. Da wurden damals wohl die schlimmsten Alpträume jeder Fiministin wahr!
Grundsätzlich muss ich einsehen, gibt es wohl kein so grossen Schutz was Eigentum betrifft - das Eigentum wird nie streitig gemacht, aber man hat nichts von einem Eigentum, aus dem man keine Erträge ziehen kann, oder sogar noch zusätzliche Belastungen hat.
Nur, auch das wird nicht in den Zeitgeist passen. Die Gesellschaft wird zwar immer "Linker" man achtet immer mehr auf die vermeindlich schwächeren, aber irgendwann wird auch klarer, dass man nur mit dem Verhätscheln von vermeindlich Benachteiligter oder "looser" auch keinen Wohlstand erreichen kann. Das Geld wurd und wird nur von denen verdient, die auch etwas tun, die Leistungsbereit sind!
Nur wenn es genug Menschen gibt die etwas errreichen, und so auch Steuern und Abgaben zahlen, kann den benachteiligten Menschne auch geholfen werden.
So wie jetzt, dass ja eigentlich fast jeder nein JEDER irgendwann Hilfe vom Staat in seinem Leben bekommt, kann das sich nicht noch weiter ausweiten!
Es gibt ja Leute die überlegen sich, ob sie überhaupt diesen oder jenen Job annehmen sollten, weil sie ausser der Verrechnung mit Stütze, auch evtl nicht mehr die Kita frei haben , dann GEZ ganz bezahlen müssen und sonstige Vergünstigungen bei Eintritten und ähnlichem.
Das sind aber alles theoretische Gedanken.
DIe CDU wird keine nachhaltige Einschränkung des Eigentums beschlissen. sie wird evtl etwas tun müssen , jedenfalls um den linken Flügel etwas gutes zu tun, im besten Fall wäre das etwas was sich gross anhört , aber eigentlich nichts bringt!
Vielleicht für 3 Jahre die Mieterhöhungen auf 2% pro Jahr begrenzen oder sowas...!
Das würde den Vermieter die schon jetzt markgängig vermieten, kaum etwas kosten!
Das mit dem "Schwulen" stimmt schon Es war lange grundsätzlich strafbar, glaube mitte der 70iger Jahre gab es erst die Abschaffung des § 175, und die unterschiedlichen Altersgrenzen wurde auch erst in den letzten 10 Jahren abgeschafft. Vorher war es strafbar schwule Sachen zu machen.
Und heute ist es so, dass jeder der sich noch vor 30 Jahren für die gleiche Sache hätte strafbar gemacht, klagen könnte, wenn er wegen seiner Homoerotischen Neigung eine bestimmte Wohnung oder bestimmten Arbeitsplatz nicht bekommt!
Die Gesellschaft wandelt sich schon ungemein. Wenn man mal ein Film über aus den 60iger Jahren sieht, zum Thema Frauen und Autofahren, das glaubt man nicht. Da wurden damals wohl die schlimmsten Alpträume jeder Fiministin wahr!
Grundsätzlich muss ich einsehen, gibt es wohl kein so grossen Schutz was Eigentum betrifft - das Eigentum wird nie streitig gemacht, aber man hat nichts von einem Eigentum, aus dem man keine Erträge ziehen kann, oder sogar noch zusätzliche Belastungen hat.
Nur, auch das wird nicht in den Zeitgeist passen. Die Gesellschaft wird zwar immer "Linker" man achtet immer mehr auf die vermeindlich schwächeren, aber irgendwann wird auch klarer, dass man nur mit dem Verhätscheln von vermeindlich Benachteiligter oder "looser" auch keinen Wohlstand erreichen kann. Das Geld wurd und wird nur von denen verdient, die auch etwas tun, die Leistungsbereit sind!
Nur wenn es genug Menschen gibt die etwas errreichen, und so auch Steuern und Abgaben zahlen, kann den benachteiligten Menschne auch geholfen werden.
So wie jetzt, dass ja eigentlich fast jeder nein JEDER irgendwann Hilfe vom Staat in seinem Leben bekommt, kann das sich nicht noch weiter ausweiten!
Es gibt ja Leute die überlegen sich, ob sie überhaupt diesen oder jenen Job annehmen sollten, weil sie ausser der Verrechnung mit Stütze, auch evtl nicht mehr die Kita frei haben , dann GEZ ganz bezahlen müssen und sonstige Vergünstigungen bei Eintritten und ähnlichem.
Das sind aber alles theoretische Gedanken.
DIe CDU wird keine nachhaltige Einschränkung des Eigentums beschlissen. sie wird evtl etwas tun müssen , jedenfalls um den linken Flügel etwas gutes zu tun, im besten Fall wäre das etwas was sich gross anhört , aber eigentlich nichts bringt!
Vielleicht für 3 Jahre die Mieterhöhungen auf 2% pro Jahr begrenzen oder sowas...!
Das würde den Vermieter die schon jetzt markgängig vermieten, kaum etwas kosten!
Es ist wohl richtig, dass der Neubau von Wohnungen eigentlich nur für den Verkauf stückweise an Eigennutzer und evtl noch Kapitalanleger erfolgt.
Aber doch nur durch den Wohnungsneubau, kann doch zusätzliche Wohnfläche enstehen! Und Neubauten die man so für vielleicht 3000 Euro qm gekauft hat, kann man unmöglich , wenn man finanziert hat, noch mit Gewinn oder auch nur Kostendeckung für 9 Euro vermieten.
Wer für 9 Euro vermieten will, muss schon ein günstiges Grundstück bekommen und auch kostengünstig gebaut haben und es dürfen sich nicht noch Risiken ergeben!
Aber je höher die Mieten steigen, umso mehr steigen auch die Preise für den Verkauf von bestehenden Gebäuden, und umso ehr lohnt dann ein Neubau.
Wenn bestehende Gebäude "nur" 1,200 Euro kosten, dann wird keiner 3,000 Euro bezahlen, selbst wenn er da 9 Euro statt 8 Euro bekommt.
Also die Vermieter brauchen höhere Einnahmen damit sie in neue Wohnungen investieren können; oder sofort den Ausbau bestehender Flächen finanzieren kann.
In vielen Grosstädten stehen auch Büroflächen leer, aber eben zu höheren kalkulierten Preisen, als man zur Zeit bei Wohnungen erreichen kann.
Die Lösung für die Wohnungsnot in einigen Gebieten kann nur eine Erhöhung der Mieten sein, weil dann ein grösserer Neubau statttfindet. Und schliesslich mehr Wohnungen wirken sich dann auch tendenziell wieder Preissenkend aus.
Mieterhöhugnen zu vermieten, oder eine "Mietbremse" wie sowas auch immer ausehen sollen, zu machen, zementiert mit den niedrigen Mieten auch den NOtstand an Wohnungen und verschärft die Verknappung noch, weil zu günstigen Preisen die gefragen Gegenden noch mehr nachgefragt werden.
Wohnen ist ein Grundrecht! und jeder muss eine Wohnung mieten können und bezahlen können! Aber nicht da wo er will.
Wer mehr für eine Wohnung bezahlen kann, wird es auch tun müssen, damit man in neue Wohnungen investieren kann.
Wer nur wenig zahlen kann, muss eben die Wohnungen in den Gegenden nehmen, die noch sehr preiswert sind und die in frühren Jahren schlecht vermietbar waren.
Es bringt keinem einen Vorteil wenn bestimmte Leute in den alten Wohnungen zu niedrigsten Mieten bleiben können. Damit wird die Niedrigere Miete festgeschrieben und es fehlt das Geld für Investitionen!
Aber doch nur durch den Wohnungsneubau, kann doch zusätzliche Wohnfläche enstehen! Und Neubauten die man so für vielleicht 3000 Euro qm gekauft hat, kann man unmöglich , wenn man finanziert hat, noch mit Gewinn oder auch nur Kostendeckung für 9 Euro vermieten.
Wer für 9 Euro vermieten will, muss schon ein günstiges Grundstück bekommen und auch kostengünstig gebaut haben und es dürfen sich nicht noch Risiken ergeben!
Aber je höher die Mieten steigen, umso mehr steigen auch die Preise für den Verkauf von bestehenden Gebäuden, und umso ehr lohnt dann ein Neubau.
Wenn bestehende Gebäude "nur" 1,200 Euro kosten, dann wird keiner 3,000 Euro bezahlen, selbst wenn er da 9 Euro statt 8 Euro bekommt.
Also die Vermieter brauchen höhere Einnahmen damit sie in neue Wohnungen investieren können; oder sofort den Ausbau bestehender Flächen finanzieren kann.
In vielen Grosstädten stehen auch Büroflächen leer, aber eben zu höheren kalkulierten Preisen, als man zur Zeit bei Wohnungen erreichen kann.
Die Lösung für die Wohnungsnot in einigen Gebieten kann nur eine Erhöhung der Mieten sein, weil dann ein grösserer Neubau statttfindet. Und schliesslich mehr Wohnungen wirken sich dann auch tendenziell wieder Preissenkend aus.
Mieterhöhugnen zu vermieten, oder eine "Mietbremse" wie sowas auch immer ausehen sollen, zu machen, zementiert mit den niedrigen Mieten auch den NOtstand an Wohnungen und verschärft die Verknappung noch, weil zu günstigen Preisen die gefragen Gegenden noch mehr nachgefragt werden.
Wohnen ist ein Grundrecht! und jeder muss eine Wohnung mieten können und bezahlen können! Aber nicht da wo er will.
Wer mehr für eine Wohnung bezahlen kann, wird es auch tun müssen, damit man in neue Wohnungen investieren kann.
Wer nur wenig zahlen kann, muss eben die Wohnungen in den Gegenden nehmen, die noch sehr preiswert sind und die in frühren Jahren schlecht vermietbar waren.
Es bringt keinem einen Vorteil wenn bestimmte Leute in den alten Wohnungen zu niedrigsten Mieten bleiben können. Damit wird die Niedrigere Miete festgeschrieben und es fehlt das Geld für Investitionen!
Zitat von gate4share: Wohnen ist ein Grundrecht! und jeder muss eine Wohnung mieten können und bezahlen können! Aber nicht da wo er will.
Wer mehr für eine Wohnung bezahlen kann, wird es auch tun müssen, damit man in neue Wohnungen investieren kann.
Oder die Leute mieten nicht mehr, sondern kaufen lieber selber eine Wohnung!
liebere freund damit schätzt du aber die kaufkraft , kreditwürdigkeit und clevere einschätzung der wirtschaftlichkeit einer wohnung weite teile der einwohnerschaft, von bürgern will ich bewusst nicht sprechen! völlig falsch ein.
Also ich finde die Angebote , die ich meine noch vor 4 Wochen gessehen zu haben, zu 4,20 und 500 Euro Baumarktgutschein.
Dann wird es wohl bestimmt bei über 5 Euro mindestens liegen!
Dann wird es wohl bestimmt bei über 5 Euro mindestens liegen!
Es wäre für viele sinniger zu kaufen, als zu mieten!
Aber diese KLientel, die Mieterhaushalte, hält es für einen sehr grosssen teil für reine Illusion. Gleichzeitig obwohl es oft Illusion ist, kommt dann der Traum vom Eigenheim im Grünen auf, wenn es um Kauf geht!
Also die allermeisten Menschen werden auch in Deutschland, obwohl unsere Eigentumsquote niedrig ist, zur Miete wohnen.
Aber diese KLientel, die Mieterhaushalte, hält es für einen sehr grosssen teil für reine Illusion. Gleichzeitig obwohl es oft Illusion ist, kommt dann der Traum vom Eigenheim im Grünen auf, wenn es um Kauf geht!
Also die allermeisten Menschen werden auch in Deutschland, obwohl unsere Eigentumsquote niedrig ist, zur Miete wohnen.
Das wird so weitergehen - habe auch viele mieter die könnten es sich locker leisten, auch aus bequemlichkeit kaufen die nicht!
auch die weitergehendensten mieterrechte die es überhaupt irgendwo gibt sorgen dafür.
des weiteren haben wir einen netto zuzug von ca. 200 000 personen pa..
das drückt ebenfalls die nachfrage hoch.
ich selbst rechne mit mietsteigerungen von 2% jedes jahr, früher mit auch und krach 1%.
auch die weitergehendensten mieterrechte die es überhaupt irgendwo gibt sorgen dafür.
des weiteren haben wir einen netto zuzug von ca. 200 000 personen pa..
das drückt ebenfalls die nachfrage hoch.
ich selbst rechne mit mietsteigerungen von 2% jedes jahr, früher mit auch und krach 1%.
Wenn man MIetsteigerungen von 2% über die nächsten 10 Jahren erreicht, dann würde doch angesichtes des Hebels bei Gagfah der Wert sich fast verdoppeln - oder sehe ich das falsch?
So ganz grob mal die Zahlen eines Unternehmen was ähnliche Bilanzrelationen wie Gagfah hat, zum Beispiel
Wert der Wohnungen 6 Mrd
Schulden 4,5 Mrd somit Nettovermögen 1,5 Mrd.
Mieten 400 Mio Zinsen 200 Mio Kosten Instandhaltung etc 150 Mio
Überschuss 50 Mio.
Nun erhöhen sich jedes Jahr die Mieten um 2 % - dann hat man nach 10 Jahren ein Mietvolumen von 488 Mio erreicht und in den letzten 10 Jahren ca 370 Mio mehr eingenommen als mit den 400 Mio geplant.
Zieht man davon vielleicht 170 Mio an Mehrkosten und evtl Steuern ab, dann bleiben von den Mehrmieteinnahmen der kommenden 10 Jahre
200 Mio übrig und das zahlt man als Tilgung. Zusätzlich wird man wohl auch eigentlich auch etwas aus dem Überschuss von 50 mio tilgen müssen, sagen wir mal 20 Mio je Jahr- also hat man nach 10 Jahren ca 400 Mio noch getilgt.
Wenn bei 400 Mio der Wert 6 Mrd ist, dann sind es bei 488 , auch wenn Wertminderung dazu kommt, ca 7 Mrd.
Die Schulden sind dann 4,5 Mio minus den 400 Mio für Tilgung also 4,1 Mio.
Somit ist das Vermögen dann 2,9 Mrd nach zuvor 1,5 Mrd.
Und nun erzielt man weiter Monat für Monat 488 Mieten und muss nur für 4,1 mrd Zinsen zahlen.
So ganz grob mal die Zahlen eines Unternehmen was ähnliche Bilanzrelationen wie Gagfah hat, zum Beispiel
Wert der Wohnungen 6 Mrd
Schulden 4,5 Mrd somit Nettovermögen 1,5 Mrd.
Mieten 400 Mio Zinsen 200 Mio Kosten Instandhaltung etc 150 Mio
Überschuss 50 Mio.
Nun erhöhen sich jedes Jahr die Mieten um 2 % - dann hat man nach 10 Jahren ein Mietvolumen von 488 Mio erreicht und in den letzten 10 Jahren ca 370 Mio mehr eingenommen als mit den 400 Mio geplant.
Zieht man davon vielleicht 170 Mio an Mehrkosten und evtl Steuern ab, dann bleiben von den Mehrmieteinnahmen der kommenden 10 Jahre
200 Mio übrig und das zahlt man als Tilgung. Zusätzlich wird man wohl auch eigentlich auch etwas aus dem Überschuss von 50 mio tilgen müssen, sagen wir mal 20 Mio je Jahr- also hat man nach 10 Jahren ca 400 Mio noch getilgt.
Wenn bei 400 Mio der Wert 6 Mrd ist, dann sind es bei 488 , auch wenn Wertminderung dazu kommt, ca 7 Mrd.
Die Schulden sind dann 4,5 Mio minus den 400 Mio für Tilgung also 4,1 Mio.
Somit ist das Vermögen dann 2,9 Mrd nach zuvor 1,5 Mrd.
Und nun erzielt man weiter Monat für Monat 488 Mieten und muss nur für 4,1 mrd Zinsen zahlen.
Gagfah springt wieder an was ist den positives wieder los?
Die Deutsche Bank hat die Schwelle von 5% unterschritten.
Eine gute Meldung.
Jetzt ist die Frage ob die Anteile ausbörslich verkauft wurden und an wenn oder über die Börse glaube ich aber kaum.
"Die Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, hat uns nach den
entsprechenden Vorschriften des Luxemburger Transparency Law in Bezug auf
die GAGFAH S.A., 2-4, rue Beck, L-1222 Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg
(WKN A0LBDT, ISIN LU0269583422) am 26. September 2013 mitgeteilt, dass ihr
an der GAGFAH S.A., Luxemburg, gehaltener Stimmrechtsanteil am 20.
September 2013 die Schwelle von 5% der Stimmrechte unterschritten hat.
27.09.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de"
Eine gute Meldung.
Jetzt ist die Frage ob die Anteile ausbörslich verkauft wurden und an wenn oder über die Börse glaube ich aber kaum.
"Die Deutsche Bank AG, London, Großbritannien, hat uns nach den
entsprechenden Vorschriften des Luxemburger Transparency Law in Bezug auf
die GAGFAH S.A., 2-4, rue Beck, L-1222 Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg
(WKN A0LBDT, ISIN LU0269583422) am 26. September 2013 mitgeteilt, dass ihr
an der GAGFAH S.A., Luxemburg, gehaltener Stimmrechtsanteil am 20.
September 2013 die Schwelle von 5% der Stimmrechte unterschritten hat.
27.09.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de"
komisch zumindest zunächst, das in der Zwischenzeit die vielen Stücke nach London transferiert wurden. Schließlich hielten in der damaligen Julimeldung ersichtlich, die Londonner marginal winzige Stückzahlen und jetzt unterschreitet man 5%. Aber 5% unterschreiten kann auch 4,99% sein. Wie auch immer, im Juli machten wir uns ziemlich Sorgen, wie stark der Kurs unter den "fehlplatzierten" Aktien leiden wird.
An 9,70€ hatte wohl keiner gedacht!
An 9,70€ hatte wohl keiner gedacht!
weitere übernahme fantasie in der branche wann ist die gagfah dabei?
alles wird gut!
wie kann es denn sein das bei Gagfah regelmäßg in der Schlussauktion nichmal der ganze Tagesumsatz gemacht wird
Wer macht sowas und warum?
Wer macht sowas und warum?
Die Gagfah im Tal zwischen 9,2-9,7€ gefangen?
Wenn die USA ihr Haushaltsprobleme gelöst haben - gibt es wieder Kurssteigerungen.
Warum? Wegen Fortress die könnten sonst massive Probleme bekommen.
Drum Nachkaufen.
Wenn die USA ihr Haushaltsprobleme gelöst haben - gibt es wieder Kurssteigerungen.
Warum? Wegen Fortress die könnten sonst massive Probleme bekommen.
Drum Nachkaufen.
Hatten in den vergangenen Jahren schon schlechtere News:
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-10/28247579…
"GAGFAH S.A.: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
DGAP-News: GAGFAH S.A. / Schlagwort(e): Sonstiges GAGFAH S.A.: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
09.10.2013 / 19:36
--------------------------------------------------------------------------------
Pressemitteilung: 9. Oktober 2013
GAGFAH S.A. 2-4, rue Beck L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422 Börse Frankfurt (Kürzel: GFJ) Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
- Neuer 700 Mio. Euro CMBS mit einem Zins von 2,71% gegenüber 5,17% für den aktuellen CMBS - Neues Darlehen über 145 Mio. Euro für die Acquisition 1 und Verlängerung des GBH-Darlehens mit einem Volumen von etwa 200 Mio. Euro
- Refinanzierungsprozess damit nahezu abgeschlossen
Mit der Refinanzierung von fünf Portfolien mit einem Kreditvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro hat die GAGFAH einen weiteren großen Schritt zur Verbesserung ihrer Kapitalstruktur gemacht. Nach der erfolgreichen Refinanzierung des WOBA-Portfolios über ca. 1 Mrd. Euro und GRF mit etwa 2 Mrd. Euro Anfang bzw. Mitte des Jahres hat die GAGFAH mit den jüngsten Finanzierungen mehr als 4 Mrd. Euro innerhalb von nur neun Monaten refinanziert.
Der neue CMBS für die Portfolien der WBN, WGN und Nileg Residential ('NILEG') hat ein Volumen von 700 Mio. Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren. Der Zinssatz für den neuen CMBS beträgt 2,71%, also knapp 250 Basispunkte weniger als der Zinssatz von 5,17% für den aktuellen CMBS. Die vereinbarte Regeltilgung beträgt 0,5% pro Jahr und der LTV des Portfolios liegt bei 65%. Die Rückzahlung des aktuellen CMBS ist für den 21. Oktober geplant.
Neben dem CMBS hat die GAGFAH ein Darlehen über 145 Mio. Euro mit einer Laufzeit von drei Jahren für die Acquisition 1 gesichert. Der Zinssatz für dieses Darlehen beträgt 2,87%. Das alte Darlehen für das Acquisition 1 Portfolio hatte einen Zinssatz von 4,44% und wurde im Juli mit den Barmitteln aus der Kapitalerhöhung komplett vorzeitig abgelöst. Mit den Mitteln aus dem neuen Darlehen und Erträgen aus dem laufenden Geschäft wird die GAGFAH 190 Mio. Euro des aktuellen NILEG-CMBS tilgen und so das Volumen des neuen CMBS auf 700 Mio. Euro reduzieren.
Zudem hat die GAGFAH sich mit dem aktuellen Kreditgeber für das GBH-Darelehen darauf geeinigt, das Darlehen in Höhe von aktuell ca. 200 Mio. Euro um zwei weitere Jahre zu verlängern. Die GAGFAH beabsichtigt, vor einer längeren Finanzierung des Portfolios den LTV zu reduzieren, werterhöhende Maßnahmen in den Beständen durchzuführen und die operative Performance des Portfolios weiter zu verbessern.
Mit diesen Transaktionen sind die kurzfristigen Verbindlichkeiten vollständig refinanziert, mit Ausnahme eines Kredites in Höhe von 85 Mio. Euro, der im April 2014 fällig wird und eines weiteren Darlehens in Höhe von 360 Mio. Euro, das im Oktober 2014 fällig wird. Die GAGFAH beabsichtigt, auch diese beiden Kredite vor ihrer jeweiligen Fälligkeit zu refinanzieren.
Gerald Klinck, CFO der GAGFAH GROUP, erklärte, 'Wir sind außerordentlich glücklich, auch diese Finanzierungen zu derartig günstigen Konditionen gesichert zu haben. Die Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. Euro in so kurzer Zeit und zu deutlich niedrigeren Zinsen ist ein Riesenerfolg.'
Thomas Zinnöcker, CEO der GAGFAH GROUP und Mitglied des Verwaltungsrats der GAGFAH S.A., ergänzte, 'Die Reduzierung unserer Zinskosten um mehr als 100 Basispunkte im Vergleich zum Ende des Vorjahres bedeutet einen signifikanten Schub für unseren FFO. Zusammen mit den geplanten werterhöhenden Investitionen, der Verbesserung unserer operativen Performance und unserer Portfoliostrategie sind wir dabei, das Unternehmen innerhalb kurzer Zeit neu aufzustellen und in eine sehr viel versprechende Zukunft zu führen."
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-10/28247579…
"GAGFAH S.A.: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
DGAP-News: GAGFAH S.A. / Schlagwort(e): Sonstiges GAGFAH S.A.: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
09.10.2013 / 19:36
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Pressemitteilung: 9. Oktober 2013
GAGFAH S.A. 2-4, rue Beck L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422 Börse Frankfurt (Kürzel: GFJ) Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
- Neuer 700 Mio. Euro CMBS mit einem Zins von 2,71% gegenüber 5,17% für den aktuellen CMBS - Neues Darlehen über 145 Mio. Euro für die Acquisition 1 und Verlängerung des GBH-Darlehens mit einem Volumen von etwa 200 Mio. Euro
- Refinanzierungsprozess damit nahezu abgeschlossen
Mit der Refinanzierung von fünf Portfolien mit einem Kreditvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro hat die GAGFAH einen weiteren großen Schritt zur Verbesserung ihrer Kapitalstruktur gemacht. Nach der erfolgreichen Refinanzierung des WOBA-Portfolios über ca. 1 Mrd. Euro und GRF mit etwa 2 Mrd. Euro Anfang bzw. Mitte des Jahres hat die GAGFAH mit den jüngsten Finanzierungen mehr als 4 Mrd. Euro innerhalb von nur neun Monaten refinanziert.
Der neue CMBS für die Portfolien der WBN, WGN und Nileg Residential ('NILEG') hat ein Volumen von 700 Mio. Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren. Der Zinssatz für den neuen CMBS beträgt 2,71%, also knapp 250 Basispunkte weniger als der Zinssatz von 5,17% für den aktuellen CMBS. Die vereinbarte Regeltilgung beträgt 0,5% pro Jahr und der LTV des Portfolios liegt bei 65%. Die Rückzahlung des aktuellen CMBS ist für den 21. Oktober geplant.
Neben dem CMBS hat die GAGFAH ein Darlehen über 145 Mio. Euro mit einer Laufzeit von drei Jahren für die Acquisition 1 gesichert. Der Zinssatz für dieses Darlehen beträgt 2,87%. Das alte Darlehen für das Acquisition 1 Portfolio hatte einen Zinssatz von 4,44% und wurde im Juli mit den Barmitteln aus der Kapitalerhöhung komplett vorzeitig abgelöst. Mit den Mitteln aus dem neuen Darlehen und Erträgen aus dem laufenden Geschäft wird die GAGFAH 190 Mio. Euro des aktuellen NILEG-CMBS tilgen und so das Volumen des neuen CMBS auf 700 Mio. Euro reduzieren.
Zudem hat die GAGFAH sich mit dem aktuellen Kreditgeber für das GBH-Darelehen darauf geeinigt, das Darlehen in Höhe von aktuell ca. 200 Mio. Euro um zwei weitere Jahre zu verlängern. Die GAGFAH beabsichtigt, vor einer längeren Finanzierung des Portfolios den LTV zu reduzieren, werterhöhende Maßnahmen in den Beständen durchzuführen und die operative Performance des Portfolios weiter zu verbessern.
Mit diesen Transaktionen sind die kurzfristigen Verbindlichkeiten vollständig refinanziert, mit Ausnahme eines Kredites in Höhe von 85 Mio. Euro, der im April 2014 fällig wird und eines weiteren Darlehens in Höhe von 360 Mio. Euro, das im Oktober 2014 fällig wird. Die GAGFAH beabsichtigt, auch diese beiden Kredite vor ihrer jeweiligen Fälligkeit zu refinanzieren.
Gerald Klinck, CFO der GAGFAH GROUP, erklärte, 'Wir sind außerordentlich glücklich, auch diese Finanzierungen zu derartig günstigen Konditionen gesichert zu haben. Die Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. Euro in so kurzer Zeit und zu deutlich niedrigeren Zinsen ist ein Riesenerfolg.'
Thomas Zinnöcker, CEO der GAGFAH GROUP und Mitglied des Verwaltungsrats der GAGFAH S.A., ergänzte, 'Die Reduzierung unserer Zinskosten um mehr als 100 Basispunkte im Vergleich zum Ende des Vorjahres bedeutet einen signifikanten Schub für unseren FFO. Zusammen mit den geplanten werterhöhenden Investitionen, der Verbesserung unserer operativen Performance und unserer Portfoliostrategie sind wir dabei, das Unternehmen innerhalb kurzer Zeit neu aufzustellen und in eine sehr viel versprechende Zukunft zu führen."
Das sollte den FFO erhöhen.
Ich frage mich nur, ob Gagfah im Bestand auch solch einen Renovierungsstau hat, wie ihn die Deutsche Annington zu haben scheint. Dazu gab es einen interessanten ZDF Zoom Beitrag:
http://zoom.zdf.de/ZDF/zdfportal/programdata/befc0476-9f54-3…
Ich frage mich nur, ob Gagfah im Bestand auch solch einen Renovierungsstau hat, wie ihn die Deutsche Annington zu haben scheint. Dazu gab es einen interessanten ZDF Zoom Beitrag:
http://zoom.zdf.de/ZDF/zdfportal/programdata/befc0476-9f54-3…
Zitat von Beilagenfresser: Hatten in den vergangenen Jahren schon schlechtere News:
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-10/28247579…
"GAGFAH S.A.: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
GAGFAH: Neuer 700 Mio. Euro CMBS zu sehr günstigen Konditionen sowie weitere Refinanzierungen
- Neuer 700 Mio. Euro CMBS mit einem Zins von 2,71% gegenüber 5,17% für den aktuellen CMBS - Neues Darlehen über 145 Mio. Euro für die Acquisition 1 und Verlängerung des GBH-Darlehens mit einem Volumen von etwa 200 Mio. Euro
- Refinanzierungsprozess damit nahezu abgeschlossen
Mit der Refinanzierung von fünf Portfolien mit einem Kreditvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro hat die GAGFAH einen weiteren großen Schritt zur Verbesserung ihrer Kapitalstruktur gemacht. Nach der erfolgreichen Refinanzierung des WOBA-Portfolios über ca. 1 Mrd. Euro und GRF mit etwa 2 Mrd. Euro Anfang bzw. Mitte des Jahres hat die GAGFAH mit den jüngsten Finanzierungen mehr als 4 Mrd. Euro innerhalb von nur neun Monaten refinanziert.
Das sollte doch den Kurs etwas nach oben teiben und die Bilanz verbessern?
Geht jetzt morgen hier die post ab?
Was meint ihr?
Schaffen wir die 10,00 Euro nachhaltig zu überwinden?
Was meint ihr?
Schaffen wir die 10,00 Euro nachhaltig zu überwinden?
10 Euro - dabei ist die Nachricht auf 2. Blick ein Witz/Augenwischerei: man tilgt nur 0,5% - ist doch lächerlich!! Da sind die Schulden erst in 100 Jahren weg?!
Zitat von Magictrader: 10 Euro - dabei ist die Nachricht auf 2. Blick ein Witz/Augenwischerei: man tilgt nur 0,5% - ist doch lächerlich!! Da sind die Schulden erst in 100 Jahren weg?!
Man nimmt eine laufende Tilggung von 0,5 %, evtl noch zuzüglich ersparten Zinsen vor! Oft wird bei den grossen Darlehen dieser Immobileingesellschaft gar nicht regelmässig eine Tilgung geleistet.
In dieser Grössenordnung kann man auch andere kleinere Darlehen tilgen so ist man viel flexibeler, als fest evtl in monatlichen oder jährlichen Jahren ein paar Mio zahlen zu müssen, zusätzlich zum Zinssatz.
Und vielleicht wird es ja mit den restlichen 450 Mio gar nicht so leicht und man muss da evtl mehr Zinsen zahlen. Da wäre es gut, wenn man Überschüsse nicht in die tilgung des 2,8% Darlehen einsetzen muss, sondern erst mal da tilgt wo die Zinsen höher sind!
Grundsätzlich machen die grossen Immobileinfirmen nie solche Verträge wie wir als Einfamilienhaus oder auch Mehrfamilienhauseigentümer abschlüssen und auch wohl abschliessen müssen!
Üblich ist, dass man bei diesen niedrigen Zinsen, zur Zeit mind 2% Tilgung zuzüglich ersparten Zinsen tilgt. Das sollte auch jeder aufbringen können, lieber noch ehr 2,5 bis 3%.
Denn es kann sehr gut sein, dass nach ende einer 10 jährigen Bindung, dann der zinssatz wieder bei 6 % oder gar 8 % liegt.
Also ich konnte ich beispielsweise auch bei einigen Verträgen die Tilgung ganz ausschliessen, weil ich jährlich hohe Beiträge in eine Rentenversicherung zahle, noch 2004 abgeschlossen und deshalb voll steuerfrei, und dann mit einer Auszahlung später tilgen kann.
Das hat für ich den Vorteil, dass ich einerseits die Zinsen steuerlich voll geltend machen kann , aber die Erträge der Rentenversicherung steuerfrei vereinnahmen kann.
Wir können froh sein, dass Gagfah so eine Finazierung jetzt abgeschlossen hat.
Die meisten anderen finanzieren sich ständig auf Euribor Basis und zeichnen dann Zinssicherungsgeschäfte, die jeweils bei höheren Zinsen wertvoller werden, und bei niedrigeren Zinsen an Wert abnehmen.
So hat man durch diese Papiere immer einen Ausgleich.
Das führt jedoch dazu, dass wenn diese Papiere steigen, die Firma gross die Gewinne feiert, und wenn man Verluste macht, dann sagt, das wäre nicht zahlungswirksam und würde sich bis zum ende der Zinsrechnung ohnehin wieder ausgleichen! Alles Augenwischerei!
beim ruecksetzer schichte ich um und kaufe gagfah nach
Zitat von Magictrader: 10 Euro - dabei ist die Nachricht auf 2. Blick ein Witz/Augenwischerei: man tilgt nur 0,5% - ist doch lächerlich!! Da sind die Schulden erst in 100 Jahren weg?!
Ob es wirklich sinnvoll ist der Kredit mit hohen Raten zu tilgen ist fraglich:
- das Kapital ist in der Immobilien gebunden und kann nicht anderweitig verwendet werden, z. B. für Reparaturen.
- die Verzinsung des Tilgungskapitals liegt bei den ersparten Zinsen minus Steuern, ist also eher gering.
- es kann vorteilhafter sein, ein Teil des Überschusses auf dem Hauskonto zu belassen, für unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder erhebliche unvorhergesehene Schäden am Haus, die eine Neuvermietung ohne Reparatur unmöglich machen würde und so das ganze Objekt in die roten Zahlen drücken würde und die Bank mit Forderungen nach zusätzlichen Sicherheiten auf den Plan rufen würde. Liegt aber immer die halbe Jahresmiete als Puffer auf dem Konto, kommt die Bank mit solchen Ansinnen nicht und Verhandlungen über die Finanzierung des nächsten Objekts können aus einer Position der Stärke heraus geführt werden.
- sollte man trotz hoher Tilgung mit der Ratenzahlung in Verzug kommen, spielt es keine Rolle ob man hoch getilgt hat, man ist in Verzug und die Sache geht schnell in die Zwangsversteigerung, an der die Bank mehr verdient (15-18% Verzugszinsen), als an einem planmäßig getilgten Kredit.
- wie es sich bei der Gagfahbilanz verhält, ist für mich nicht zu übersehen. Eine Investition des ersparten Tilgungskapitals in ein neues Objekt dürfte sich höher verzinsen als der ersparte Zins.
ich erwarte nun 11 euro in kuerze
leider hab ich kein geld mehr
leider hab ich kein geld mehr
welche auswirkungen haben die kostenersparnis auf den ffo?
kann das mal einer hier beziffern?
kann das mal einer hier beziffern?
Ca. 0.20 ffo extrA
wow punktlandung auf 10,000
gestern abend bei tradegate,ein relativ grosses volumen, ein gutes zeichen!
Zitat von hannes24:Zitat von hannes24: ...
wollte noch schreiben ca. 25% gewinnsteigerung durch günstigeren kredit
das sollte wohl mehr wie ca. 4,17% kurssteigerung (heute) zur folge haben!
Also 25% gewinnsteigerung kann eigentlich nicht sein - zu hoch kann das jemand genauer abschätzen.
erfreulich Gagfah derzeit 10,07€
Hier wurden 1 Mrd umgeschuldet, Die Zinsersparnis liegt bei ca 2,7 %.
So ganz grob könnte man daraus dann 27 Mio Zinsersparnis im Jahr errechnen.
Es wurden aber zuvor auch schon 3 Mrd umgeschuldet zu wesentlich niedrigeren Zinssätzen.
Es werden wohl , überschlagen grob, mind 60 Mio an Zinsersparnis sich jedes Jahr ergeben. Dieses Jahr 2013 wohl nicht,weil nur teilweise die niedrigere Zinsen zur Anwendung kommen und evtl doch noch Kosten für die Umschuldung auftreten.
Jedoch in kommenden Jahren jedes Jahr 60 Mio Zinsersparnis ist schon eine ganze Menge und das kann man prima für die Instandhaltung und evtl etwas Rückführung des Verschuldungsgrades verwenden,
So, dass für 2015 wieder eine Dividende möglich sein könnte!
So ganz grob könnte man daraus dann 27 Mio Zinsersparnis im Jahr errechnen.
Es wurden aber zuvor auch schon 3 Mrd umgeschuldet zu wesentlich niedrigeren Zinssätzen.
Es werden wohl , überschlagen grob, mind 60 Mio an Zinsersparnis sich jedes Jahr ergeben. Dieses Jahr 2013 wohl nicht,weil nur teilweise die niedrigere Zinsen zur Anwendung kommen und evtl doch noch Kosten für die Umschuldung auftreten.
Jedoch in kommenden Jahren jedes Jahr 60 Mio Zinsersparnis ist schon eine ganze Menge und das kann man prima für die Instandhaltung und evtl etwas Rückführung des Verschuldungsgrades verwenden,
So, dass für 2015 wieder eine Dividende möglich sein könnte!
Zitat von gate4share: Hier wurden 1 Mrd umgeschuldet, Die Zinsersparnis liegt bei ca 2,7 %.
So ganz grob könnte man daraus dann 27 Mio Zinsersparnis im Jahr errechnen.
Es wurden aber zuvor auch schon 3 Mrd umgeschuldet zu wesentlich niedrigeren Zinssätzen.
Es werden wohl , überschlagen grob, mind 60 Mio an Zinsersparnis sich jedes Jahr ergeben. Dieses Jahr 2013 wohl nicht,weil nur teilweise die niedrigere Zinsen zur Anwendung kommen und evtl doch noch Kosten für die Umschuldung auftreten.
Jedoch in kommenden Jahren jedes Jahr 60 Mio Zinsersparnis ist schon eine ganze Menge und das kann man prima für die Instandhaltung und evtl etwas Rückführung des Verschuldungsgrades verwenden,
So, dass für 2015 wieder eine Dividende möglich sein könnte!
lieber kollege jetzt kommen noch mieterhöhungen und leerstandsverringerungen dazu sicher ebenfalls ein hoher zweistelliger Mio € posten.
Dividende evt. vielleicht schon mitte 2014 möglich.
Tippe auf 20Cent pa
Die Leerstandsverringungen und Mieterhöhungen sind ja durchaus auch für 2013 ein Thema!
Klar einerseits sind es die verminderten Kosten für die Finanzierung- das sollten um 60 Mio weniger Kosten ab 2014 sein, evtl noch etwas niedriger durch die Umschuldung der restlichen 400 Mio, die dann auch erst voll ab 2015 zum tragen kommt.
Der Leerstandsabbau durch erhöhte Nachfrage ist in 2013 ein grosses Thema. Wir müssen jedes Prozent weniger Leerstand erhöht die Mieteinnahmen und reduziert die Aufwendungen des Vermieters für Nebenkosten und zusätzliche Instandhaltung.
In vielen Gebieten, auch im Hannoverraner Raum gibt es eine erhöhte Nachfrage, weil eben immer weniger freie Wohnungen zur Verfügung stehen. In Berlin- glaube 1000 Einheitne hat man da noch, ist ja eigentlich Vollvermietung angesagt - unter 2 % habe ich mir mal sagen lassen, wäre Vollvermietung (obwohl ich als Vermieter das eher erst bei 0 % sehen würde, es muss nicht sein, dass die Wohnung auch nur einen Monat keine Erträge erzielt weil ein Mieterwechsel stattfindet.
Klar einerseits sind es die verminderten Kosten für die Finanzierung- das sollten um 60 Mio weniger Kosten ab 2014 sein, evtl noch etwas niedriger durch die Umschuldung der restlichen 400 Mio, die dann auch erst voll ab 2015 zum tragen kommt.
Der Leerstandsabbau durch erhöhte Nachfrage ist in 2013 ein grosses Thema. Wir müssen jedes Prozent weniger Leerstand erhöht die Mieteinnahmen und reduziert die Aufwendungen des Vermieters für Nebenkosten und zusätzliche Instandhaltung.
In vielen Gebieten, auch im Hannoverraner Raum gibt es eine erhöhte Nachfrage, weil eben immer weniger freie Wohnungen zur Verfügung stehen. In Berlin- glaube 1000 Einheitne hat man da noch, ist ja eigentlich Vollvermietung angesagt - unter 2 % habe ich mir mal sagen lassen, wäre Vollvermietung (obwohl ich als Vermieter das eher erst bei 0 % sehen würde, es muss nicht sein, dass die Wohnung auch nur einen Monat keine Erträge erzielt weil ein Mieterwechsel stattfindet.
Zitat von gate4share: Hier wurden 1 Mrd umgeschuldet, Die Zinsersparnis liegt bei ca 2,7 %.
So ganz grob könnte man daraus dann 27 Mio Zinsersparnis im Jahr errechnen.
Wer lesen kann, der kommt zu einem völlig anderen Ergebnis. gate4share sollte auch genau rechnen.
"Zinnöcker, Mitglied des Verwaltungsrats der GAGFAH S.A., ergänzte, 'Die Reduzierung unserer Zinskosten um mehr als 100 Basispunkte im Vergleich zum Ende des Vorjahres bedeutet einen signifikanten Schub für unseren FFO"
Die gesamten Zinskosten fallen also nur um 1%-Punkt. Auf 4,5 Mrd bezogen wären das dann ca 45 Mio im Jahr. Allerdings fallen aus der Umschuldung in 2013 auch Kosten an. Und ein halbes Prozent geht dann auch noch für die Tilgungen weg. Der FFO-Effekt liegt dann bei rund 20 Mio im Jahr.
Bei 200 Millionen Aktien macht das dann gerade mal 10 Cents aus.
Der eigentliche Effekt auf den Wert der Aktie kommt wohl eher aus der Neubewertung des Wohnungsbestandes zum Jahresende.
Herr Erdman
nun aber schnell richtung 11 euro bitte
selbst als Unternehmen finde ich es fragwürdig nur 0,5% zu tilgen in so einem tollen Zinsumfeld, auch wenn ich eure Argumente anerkenne. Wann wenn nicht jetzt, kann man die Tilgung hochfahren? Bei 6% Zinsen sicherlich nicht.
Hauptache die Heuschrecke kann schon fett Dividende (überhöht) kassieren und kaum Substanz aufbauen...
Hauptache die Heuschrecke kann schon fett Dividende (überhöht) kassieren und kaum Substanz aufbauen...
Magictrader, es sagt doch keiner, dass gagfah nur 0,5% tilgen will!
Nur für diesen Vertrag, den man über 5 Jahre zu 2,8% Zinsen, echt einmalig billig, abgeschlossen hat, tilgt man nur 0,5%.
Man kann ja ohne weiteres jedes Jahr 15 Mio- 2 % aus der Summe, für die tilgung eines varibales Darlehen verwenden, bzw. nach Zinsablauf eines anderen Darlehens dort komplett tilgen.
Höhere Tilgungen kurzfristig werden die banken wohl nicht so ohne weiteres zustimmen bzw. nur mit Entschädigung annehmen.
Deshalb ist es sinnvoll für Gagfah, auch immer die Darlehen eher mit verschiedenen Zeitablaufen zu haben, bzw. ständig auch mind ein kleineres Darlehen zu haben, wo man sofort tilgen kann.
Auch wenn ich es wäre, würde ich nichts bei dem Darlehen zu 2,8 % tilgen. Sondern dann ehr versuchen die Beträge in neue WOhnugenn an zu legen.
Warum nicht, für die 2% Tilgung 15 dann Wohnungen mit 9 % Rendite kaufen, und so ein vielfaches an Verzinsung zu erreichen, als man sparen würde bei tilgung!
Man hat viele andere Darlehen, die höher verzinslich sind!
Nur für diesen Vertrag, den man über 5 Jahre zu 2,8% Zinsen, echt einmalig billig, abgeschlossen hat, tilgt man nur 0,5%.
Man kann ja ohne weiteres jedes Jahr 15 Mio- 2 % aus der Summe, für die tilgung eines varibales Darlehen verwenden, bzw. nach Zinsablauf eines anderen Darlehens dort komplett tilgen.
Höhere Tilgungen kurzfristig werden die banken wohl nicht so ohne weiteres zustimmen bzw. nur mit Entschädigung annehmen.
Deshalb ist es sinnvoll für Gagfah, auch immer die Darlehen eher mit verschiedenen Zeitablaufen zu haben, bzw. ständig auch mind ein kleineres Darlehen zu haben, wo man sofort tilgen kann.
Auch wenn ich es wäre, würde ich nichts bei dem Darlehen zu 2,8 % tilgen. Sondern dann ehr versuchen die Beträge in neue WOhnugenn an zu legen.
Warum nicht, für die 2% Tilgung 15 dann Wohnungen mit 9 % Rendite kaufen, und so ein vielfaches an Verzinsung zu erreichen, als man sparen würde bei tilgung!
Man hat viele andere Darlehen, die höher verzinslich sind!
Es ist ja erklärtes Ziel die Verschuldung runter zu fahren.
Das geht eigentlich nur, indem man weniger Schulden hat, also tilgt!
Aber noch wichtiger ist, dass man flexibel bleibt und nicht bis zum letzten ERuro alles an die Banken abführen muss für die Finanzierungsraten. Man muss handlungsfähig bleiben und selber über Teile der Einnahmen verfügen zu können. Denn wenn man sich einmal zu einer Tilgung verpflichtet hat, kann man diese nicht mehr ändern jedenfalls nicht ohne Kosten.
Dagegen, ist es 2,8% Zinsen zu zahlen, ja ein Witz gegen!
Wenn man nur dieses Darlehen hätte und würde da insgesamt nur 0,5% tilgen, würde ich auch meinen, das wäre völlig falsch, weil man die Verschuldung doch runter fahren sollte und da wären mind 2% angemessen!
Das geht eigentlich nur, indem man weniger Schulden hat, also tilgt!
Aber noch wichtiger ist, dass man flexibel bleibt und nicht bis zum letzten ERuro alles an die Banken abführen muss für die Finanzierungsraten. Man muss handlungsfähig bleiben und selber über Teile der Einnahmen verfügen zu können. Denn wenn man sich einmal zu einer Tilgung verpflichtet hat, kann man diese nicht mehr ändern jedenfalls nicht ohne Kosten.
Dagegen, ist es 2,8% Zinsen zu zahlen, ja ein Witz gegen!
Wenn man nur dieses Darlehen hätte und würde da insgesamt nur 0,5% tilgen, würde ich auch meinen, das wäre völlig falsch, weil man die Verschuldung doch runter fahren sollte und da wären mind 2% angemessen!
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.611.835 von gate4share am 11.10.13 15:16:52Durch die Tilgung waren die Zinsen wahrscheinlich etwas niedriger. Wie gate4share schreibt, kann Gagfah ja andere Darlehen tilgen. Ich habe lieber ein niedriges LTV als ein paar Cent mehr beim NAV.
Die große Unbekannte ist bei Gagfah ohnehin der Instandhaltungscapex. Ich habe keine Ahnung, ob und in welcher Höhe ein Rückstand besteht. Wenn sich Wohnungen im aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lassen, fällt der Wert plötzlich ab.
Die große Unbekannte ist bei Gagfah ohnehin der Instandhaltungscapex. Ich habe keine Ahnung, ob und in welcher Höhe ein Rückstand besteht. Wenn sich Wohnungen im aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lassen, fällt der Wert plötzlich ab.
Startet die gagfah jetzt mit 10,11€ voll durch?
Hier ist ein interessanter Schein für euch
TB4PC6
Basis 9,10 und sehr günstig wenn man den Schein bis zur ende der Laufzeit hält 17.9.2014
mit 7500stk kann man davon auch viel kaufen ohne das einem die Kurse weglaufen.
TB4PC6
Basis 9,10 und sehr günstig wenn man den Schein bis zur ende der Laufzeit hält 17.9.2014
mit 7500stk kann man davon auch viel kaufen ohne das einem die Kurse weglaufen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.622.515 von celine14 am 14.10.13 12:53:32knock out bei 9,1€ wer es braucht - das risiko!
aktuell gibt es keinerlei gruende mehr warum nicht gagfah zum nav laeuft. insbesondere liegen noch hohe aufwertungen auf den bestand in der luft welche auf den nav gehebelt wirken
alle refi sind durch mit doch sehr guten konditionen
alle refi sind durch mit doch sehr guten konditionen
Ich denke auch dass Gagfah momentan unter den größeren Wohnungsbestandhaltern die attraktivste Aktie ist. Als Hindernis würde ich momentan noch die höhere Verschuldung ansehen (zuletzt LTV mit 64% angegeben, ggü. 56% bei DWN und 54% bei GSW). Aber der Vorstand arbeitet ja an dem Thema. Wenn dann operativ alles wie geplant läuft spricht eigentlich nichts gegen eine weiterhin überdurchschnittliche Entwicklung.
Gruß, Dackelbert.
Gruß, Dackelbert.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.623.947 von dackelbert am 14.10.13 16:25:21Ich sehe das ähnlich. Gagfah hat Nachholbedarf. LTV sollte sich verbessern. FFO wird insbesondere durch Refi zwangsläufig steigen. Das ist auch sehr schön in der Präsentation von Gagfah dargestellt. Das halte ich für erreichbar.
Eine überdurchschnittliche Entwicklung in der Vergangenheit sehe ich jedoch überhaupt nicht. Bin schon sehr lange Aktionär bei Gagfah.
Eine überdurchschnittliche Entwicklung in der Vergangenheit sehe ich jedoch überhaupt nicht. Bin schon sehr lange Aktionär bei Gagfah.
wow die gagfah 10,245€ knapp unter dem 5 jahres hoch!
bin mal gespannt was morgen wieder drin ist - vor allem wen die usa die finanzierungskrise erstmal verschiebungstechnisch aussetzen.
heute bin ich über massive eigene nachkäufe der letzten wochen froh.
bin mal gespannt was morgen wieder drin ist - vor allem wen die usa die finanzierungskrise erstmal verschiebungstechnisch aussetzen.
heute bin ich über massive eigene nachkäufe der letzten wochen froh.
es ist richtig das ohne hochschreibungen der Bausubstanz nicht mehr viel Luft nach Norden ist
max 13-14 Euro wird dann möglich sein was aber immer noch ca. +30% bedeutet
interessant wird es erst wenn die ganzen Effekte welche aktuell angegangen sind durschschlagen und in die Bewertung eingehen MÜSSEN
Die Sommer-Sonne wird aber erst 2015 scheinen
2014 ist der Frühling für Gagfah
max 13-14 Euro wird dann möglich sein was aber immer noch ca. +30% bedeutet
interessant wird es erst wenn die ganzen Effekte welche aktuell angegangen sind durschschlagen und in die Bewertung eingehen MÜSSEN
Die Sommer-Sonne wird aber erst 2015 scheinen
2014 ist der Frühling für Gagfah
wenn alle aktien relativ teuer sind, akzepiert der markt auch nav mit zuschlag statt abschlag.
so einfach ist markt.
so einfach ist markt.
Ich kann allen nur raten auf den Zug aufzuspringen der gerade aus dem Bahnhof rausfährt oder einfach nachwinken
ob heute noch die 11 Euro kommen?
Die höhere Verschuldung von Gagfah gegenüber anderen Bestandshaltern, stimmt zumeist!
Aber der neue Vorstandsvorsitzende hat schon bei GSW super Arbeit gemacht und hat hier schon die Zinsen sehr niedrig erhalten, Er wird es auch hier schaffen binnen 3 Jahren die Kennzahl weit runter zu bringen!
Das NAV ist Wirklichkeit etwas höher als dargestllt, weil man schon lange keine Hochschreibungen mehr vorgenommen hat, die andere fast jedes Jahr machen!
Gerade Hamburg, Dresden und Berlin sind stark im Preis und in den Mieten gestiegen, auch im Hannoveraner Umfeld ist es nicht mehr so bilig wie früher!
Aber der neue Vorstandsvorsitzende hat schon bei GSW super Arbeit gemacht und hat hier schon die Zinsen sehr niedrig erhalten, Er wird es auch hier schaffen binnen 3 Jahren die Kennzahl weit runter zu bringen!
Das NAV ist Wirklichkeit etwas höher als dargestllt, weil man schon lange keine Hochschreibungen mehr vorgenommen hat, die andere fast jedes Jahr machen!
Gerade Hamburg, Dresden und Berlin sind stark im Preis und in den Mieten gestiegen, auch im Hannoveraner Umfeld ist es nicht mehr so bilig wie früher!
die ganze NAV Bewertung von Gagfah ist doch lächerlicher Bockmist
Wie wäre es sonst möglich das man bei Verkäufen fett Gewinne auf den Buchwert macht sogar nach abzug aller Kosten
Eigentich sollte man beim einem Verkauf genau den Buchwert erzielen und die Verkauskosten dann sogar ein kleines Minus
Wenn man es so sieht müsste der Wahre Wert von Gagfah sicher 10-20% hoher sein was ca. 7 Euro Nav ausmacht
also möglichwerweise ist 20 Euro NAV korrekt und dann eigentlich auch ein möglicher Verkauskurs
Wie wäre es sonst möglich das man bei Verkäufen fett Gewinne auf den Buchwert macht sogar nach abzug aller Kosten
Eigentich sollte man beim einem Verkauf genau den Buchwert erzielen und die Verkauskosten dann sogar ein kleines Minus
Wenn man es so sieht müsste der Wahre Wert von Gagfah sicher 10-20% hoher sein was ca. 7 Euro Nav ausmacht
also möglichwerweise ist 20 Euro NAV korrekt und dann eigentlich auch ein möglicher Verkauskurs
NAV ist ungleich dem Verkehrswert der Immobilien. Da spielen auch noch die Steuern eine Rolle.
Zudem wird der NAV i.d.R. nicht anhand aktueller Verkehrswerte bestimmt, denn sonst wäre er sehr genau. Denn es fehlen schlicht vergleichbare Verkehrswerte.
Zudem wird der NAV i.d.R. nicht anhand aktueller Verkehrswerte bestimmt, denn sonst wäre er sehr genau. Denn es fehlen schlicht vergleichbare Verkehrswerte.
mit NAV hab ich mich falsch ausgedrückt
ich wollte sagen das die immos von Gagfah zumindest im condo sales bereich weit über dem carry value verkloppt werden
da gagfag wohl nicht mehr ark machen will (leider) macht doch ne hochschreibung sinn da dann der ltv sinkt und man künstlich nicht cashwirksame hohe jahresgewinne machen könnte was ja alles als nachbürner für den kurs wirkt
ich wollte sagen das die immos von Gagfah zumindest im condo sales bereich weit über dem carry value verkloppt werden
da gagfag wohl nicht mehr ark machen will (leider) macht doch ne hochschreibung sinn da dann der ltv sinkt und man künstlich nicht cashwirksame hohe jahresgewinne machen könnte was ja alles als nachbürner für den kurs wirkt
wer selbst über immos verfügt, weiss selber am besten wie schwer eine reale bewertung ist.
die gagfah am widerstand von 10,35€, wenn der fällt geht`s in richtung 12€.
denke aber derzeit an ein rücksetzer.
die gagfah am widerstand von 10,35€, wenn der fällt geht`s in richtung 12€.
denke aber derzeit an ein rücksetzer.
Bei dem NAV ist nicht Schluss!
Vor dem Niedergang, der auch schon zwei jahre vor der Finanz- und Bankenkrise los ging, bei den Immobilienaktien, wurden quer durch die Bank praktisch alle Wert weit über NAV bezahlt!
In gewisser Weise ist das auch nicht falsch, weil man ja schon eine eingeführte Firma hat, mit der ganzen Infrastruktur und über komplette Immobilien verfügt, die ständig Erträge generieren.
Also ich selber hatte da nie in Immobilien investiert , weil ich nicht mehr als den "realen Wert" bezahlen wollte.
Es kam auch die Überlegung dazu, dass Immobilienaktien eine sehr sichere Anlage wären. Eigentlich stimmt das auch, aber die Aktie hat ja manche werte gezehntelt, obwohl nicht unbedingt und schon gar nicht in der Grössenordnung der Wert sich veränderte.
Man konnte gagfah für 2,20 kaufen, und überall zwischen dem Kurs und 9,50!
Also ein Vervierfachung, innerhalb von 4 Jahren wäre hier möglich gewesen, fast Verfünffachung, weil man auch noch 60 cent Dividende damals bekam.
Vor dem Niedergang, der auch schon zwei jahre vor der Finanz- und Bankenkrise los ging, bei den Immobilienaktien, wurden quer durch die Bank praktisch alle Wert weit über NAV bezahlt!
In gewisser Weise ist das auch nicht falsch, weil man ja schon eine eingeführte Firma hat, mit der ganzen Infrastruktur und über komplette Immobilien verfügt, die ständig Erträge generieren.
Also ich selber hatte da nie in Immobilien investiert , weil ich nicht mehr als den "realen Wert" bezahlen wollte.
Es kam auch die Überlegung dazu, dass Immobilienaktien eine sehr sichere Anlage wären. Eigentlich stimmt das auch, aber die Aktie hat ja manche werte gezehntelt, obwohl nicht unbedingt und schon gar nicht in der Grössenordnung der Wert sich veränderte.
Man konnte gagfah für 2,20 kaufen, und überall zwischen dem Kurs und 9,50!
Also ein Vervierfachung, innerhalb von 4 Jahren wäre hier möglich gewesen, fast Verfünffachung, weil man auch noch 60 cent Dividende damals bekam.
Angeblich konnten ja manche hier für unter 2 Euro Gagfah kaufen haha
Zitat von gate4share: Bei dem NAV ist nicht Schluss!
Vor dem Niedergang, der auch schon zwei jahre vor der Finanz- und Bankenkrise los ging, bei den Immobilienaktien, wurden quer durch die Bank praktisch alle Wert weit über NAV bezahlt!
In gewisser Weise ist das auch nicht falsch, weil man ja schon eine eingeführte Firma hat, mit der ganzen Infrastruktur und über komplette Immobilien verfügt, die ständig Erträge generieren.
Also ich selber hatte da nie in Immobilien investiert , weil ich nicht mehr als den "realen Wert" bezahlen wollte.
Es kam auch die Überlegung dazu, dass Immobilienaktien eine sehr sichere Anlage wären. Eigentlich stimmt das auch, aber die Aktie hat ja manche werte gezehntelt, obwohl nicht unbedingt und schon gar nicht in der Grössenordnung der Wert sich veränderte.
Man konnte gagfah für 2,20 kaufen, und überall zwischen dem Kurs und 9,50!
Also ein Vervierfachung, innerhalb von 4 Jahren wäre hier möglich gewesen, fast Verfünffachung, weil man auch noch 60 cent Dividende damals bekam.
lieber kollege das sehe ich ähnlich, der nav ist nur ein benchmark.
ich persönlich schaue lieber auf die rendite der objekte aber nicht nur!, und diese waren durschnittlich die letzten 20 jahre so schlecht das vermietung sich nicht richtig rentierte, einkauf zu marktpreisen vorausgesetzt.
wie will man bei 2-4% was verdienen? bei gagfah war anfangs die rendite so knapp unter 6% das kann gehen, wenn es gut entwickelt wird.
Hallo alte Haudegen...
bin auch schon lange in GAGFAH investiert
wie seht IHR denn das Kursziel auf 6 Monate
und ist die AKTIE langfristig haltenswert...
bin auch schon lange in GAGFAH investiert
wie seht IHR denn das Kursziel auf 6 Monate
und ist die AKTIE langfristig haltenswert...
Letztendlich ist bei der Aktie der Free Cashflow entscheidend, welcher den Aktionären zur Verfügung steht.
Wichtigste Kenngröße ist daher FFO/Aktie. Die Unbekannte ist hier der Instandhaltungscapex, welcher den FFO vermindert. Gagfah investiert wenig in Instandhaltung, was den FFO kurzfristig erhöht. Andererseits steigt der FFO durch Mieterhöhungen, Refinanzierungen, Renovierungsumlagen.
Langfristig müsste sich Gagfah unterdurchschnittlich entwickeln, da Immobilien im Schnitt sich schlechter entwickeln als der Aktienmarkt. Andererseits ist es eine andere Assetklasse in Aktienform und daher fungibel. FFO Rendite lässt sich gut in der Präsi von Gagfah nachvollziehen. Dann noch etwas für die Instandhaltung abziehen und das müsste die erwartete Rendite für die Aktie sein.
Wichtigste Kenngröße ist daher FFO/Aktie. Die Unbekannte ist hier der Instandhaltungscapex, welcher den FFO vermindert. Gagfah investiert wenig in Instandhaltung, was den FFO kurzfristig erhöht. Andererseits steigt der FFO durch Mieterhöhungen, Refinanzierungen, Renovierungsumlagen.
Langfristig müsste sich Gagfah unterdurchschnittlich entwickeln, da Immobilien im Schnitt sich schlechter entwickeln als der Aktienmarkt. Andererseits ist es eine andere Assetklasse in Aktienform und daher fungibel. FFO Rendite lässt sich gut in der Präsi von Gagfah nachvollziehen. Dann noch etwas für die Instandhaltung abziehen und das müsste die erwartete Rendite für die Aktie sein.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.637.249 von martin365 am 16.10.13 13:10:34Robert Shiller bekommt übrigens den diesjährigen Nobelpreis u.a. für den Nachweis, daß die Kursentwicklung nicht durch die Entwicklung des Free Cash Flows erklärt werden kann.....(kleiner Spaß am Rande,ich habe noch nie an die Efficient Market Hypothesis geglaubt und schon im Hauptstudium vor 20 Jahren darüber diskutiert).
Instandhaltungsaufwendungen werden übrigens vor Berechnung des FFO abgezogen. Investitonen erhöhen den Wert und werden bei der FFO-Berechnung nicht abgezogen (warum auch).
Langfristige Untersuchungen über die reale Rendite von Immobilienanlagen vs. Aktienanlagen existieren allerdings so gut wie nicht (die mir bekannten längerfristigen Untersuchungen "vergessen" alle den Wert der Mietzahlungen/ersparte Miete, da lediglich Wertänderungen untersucht werden (Ausnahme: IPD-Daten, diese beziehen sich allerdings auf Commercial Real Estate)).
Vor diesem Hintergrund finde ich Aussagen über die langfristige Entwicklung von Immobilienwerten ggü. Aktienwerten bemerkenswert. Aufgrund verschiedener Untersuchungen neige ich eher der Aussage zu, daß Immobilien sich vor allem aufgrund besserer steuerlicher Rahmenbedingungen in vielen Ländern besser als Aktien entwickelt haben. Allerdings ist hier natürlich der Einstiegszeitpunkt von ausschlaggebender Bedeutung (also von August 1982 bis Frühjahr 2001 waren Aktien kaum zu schlagen, zwischen 1969 und 1982 waren Aktien aber eine Katastrophe).
Instandhaltungsaufwendungen werden übrigens vor Berechnung des FFO abgezogen. Investitonen erhöhen den Wert und werden bei der FFO-Berechnung nicht abgezogen (warum auch).
Langfristige Untersuchungen über die reale Rendite von Immobilienanlagen vs. Aktienanlagen existieren allerdings so gut wie nicht (die mir bekannten längerfristigen Untersuchungen "vergessen" alle den Wert der Mietzahlungen/ersparte Miete, da lediglich Wertänderungen untersucht werden (Ausnahme: IPD-Daten, diese beziehen sich allerdings auf Commercial Real Estate)).
Vor diesem Hintergrund finde ich Aussagen über die langfristige Entwicklung von Immobilienwerten ggü. Aktienwerten bemerkenswert. Aufgrund verschiedener Untersuchungen neige ich eher der Aussage zu, daß Immobilien sich vor allem aufgrund besserer steuerlicher Rahmenbedingungen in vielen Ländern besser als Aktien entwickelt haben. Allerdings ist hier natürlich der Einstiegszeitpunkt von ausschlaggebender Bedeutung (also von August 1982 bis Frühjahr 2001 waren Aktien kaum zu schlagen, zwischen 1969 und 1982 waren Aktien aber eine Katastrophe).
Es scheint mir das die USA heute die Jahresendrally eingeleitet hat
bin gespannr ob zum jahresende schon die 12 euro fällig ist
11 euro wird ja schon in wenigen tagen fallen mit viel glück fallen auch die 13 euro da das kapital noch werte sucht die mit abschlag gehandelt werden
bin gespannr ob zum jahresende schon die 12 euro fällig ist
11 euro wird ja schon in wenigen tagen fallen mit viel glück fallen auch die 13 euro da das kapital noch werte sucht die mit abschlag gehandelt werden
tataaaaa
HSBC erhöht Kursziel für Gagfah
von Thomas Gansneder
Donnerstag 17.10.2013, 08:31 Uhr
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-+
HSBC erhöht Kursziel für Gagfah von €12,30 auf €12,80. Overweight
das erste mal seit 5 Jahren wo ein Kursziel endlich den NAV erreicht d.h. Sicherheitsabschlag 0% wie ich es vorrausgesehen habe
HSBC erhöht Kursziel für Gagfah
von Thomas Gansneder
Donnerstag 17.10.2013, 08:31 Uhr
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HSBC erhöht Kursziel für Gagfah von €12,30 auf €12,80. Overweight
das erste mal seit 5 Jahren wo ein Kursziel endlich den NAV erreicht d.h. Sicherheitsabschlag 0% wie ich es vorrausgesehen habe
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.641.935 von deepvalue am 16.10.13 23:55:40Vom FFO wird nur der vorgenommene Instandhaltungscapex abgezogen und nicht der theoretisch wirtschaftlich notwendige. Lässt man Immobilien verkommen, fällt der FFO höher aus.
Übrigens erhöht eine Investition nicht den Wert einer Immobilie, wenn sie lediglich den Wertverlust durch Abnutzung ausgleicht. Es ist notwendig Geld reinzustecken, um den Wert zu halten. Gagfah hat das Glück, dass die Grundstückspreise momentan steigen.
Die Mietrenditen von Gewerbeimmobilien sind im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien. Wenn schon Gewerbeimmobilien schlechter als der Aktienmarkt abschneiden, sollte dies erst recht für Wohnimmobilien gelten.
Ich finde es bemerkenswert wie man gerade für Deutschland eine unterdurchschnittliche Rendite von Immobilien zu Aktienanlagen bestreiten kann. Steuerlich waren Aktiengewinne früher sogar steuerfrei und Dividenden wurden nur halb besteuert. Daher ist es verwunderlich hier noch weitere Vorteile für Immobilien zu sehen. Ich freue mich, wenn ich günstig mieten kann und das Geld in besser rentierliche Unternehmungen stecken kann.
Langfristig sind bei jeder Investition die Barwerte nach Steuern der zurückfließenden Zahlungsströme entscheidend. Shiller wird das kaum bestreiten. Kurzfristig ist der Markt nicht immer effizient.
Übrigens erhöht eine Investition nicht den Wert einer Immobilie, wenn sie lediglich den Wertverlust durch Abnutzung ausgleicht. Es ist notwendig Geld reinzustecken, um den Wert zu halten. Gagfah hat das Glück, dass die Grundstückspreise momentan steigen.
Die Mietrenditen von Gewerbeimmobilien sind im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien. Wenn schon Gewerbeimmobilien schlechter als der Aktienmarkt abschneiden, sollte dies erst recht für Wohnimmobilien gelten.
Ich finde es bemerkenswert wie man gerade für Deutschland eine unterdurchschnittliche Rendite von Immobilien zu Aktienanlagen bestreiten kann. Steuerlich waren Aktiengewinne früher sogar steuerfrei und Dividenden wurden nur halb besteuert. Daher ist es verwunderlich hier noch weitere Vorteile für Immobilien zu sehen. Ich freue mich, wenn ich günstig mieten kann und das Geld in besser rentierliche Unternehmungen stecken kann.
Langfristig sind bei jeder Investition die Barwerte nach Steuern der zurückfließenden Zahlungsströme entscheidend. Shiller wird das kaum bestreiten. Kurzfristig ist der Markt nicht immer effizient.
Mir kommt es auch eher so vor, dass der Aktienmarkt stärker gestiegen ist, als Immobilien. Gerade Immobilienaktien haben ja extrem stark angezogen. Einige Werte haben sich verfünffacht.
Und das erreicht man auch ganz schwer mit Immobilien,aber durchaus Möglich, wenn man mit Hebel arbeitet und mind 60% finanziert.
Fakt ist aber auch, dass zwischen 1950 und 1990 wirklich grosse Immobilienvermögen geschaffen wurden! Da sind teilweise aus kleinsten Anfängen, viele 100de Millionen Werte geschaffen worden.
Das war auch die Zeit der hohen Inflationszahlen.
Nach 2000 gab es keine starken Immobilienpreisanstiege!
Wir, in Deutschland haben auch einen relativ stabilen Immobilienmarkt. Anstiege sind mit 2 bis mal 8% pro Jahr relativ moderat und Rückgänge gab es kaum.
Dagegen ist das in anderen Staaten wie Spanien , USA oder gerade London ganz anders. Da ist es nichts besonderes, dass Werte mal innerhalb von Jahresfrist um 50% steigen, aber auch genauso schnell wieder soviel oder noch mehr verlieren!
Sowohl Immobilien , als auch Aktienvermögen , hat sich über 20 oder 30 oder gar 40 Jahren sehr dynamisch erhöht, insgesamt!
Und das erreicht man auch ganz schwer mit Immobilien,aber durchaus Möglich, wenn man mit Hebel arbeitet und mind 60% finanziert.
Fakt ist aber auch, dass zwischen 1950 und 1990 wirklich grosse Immobilienvermögen geschaffen wurden! Da sind teilweise aus kleinsten Anfängen, viele 100de Millionen Werte geschaffen worden.
Das war auch die Zeit der hohen Inflationszahlen.
Nach 2000 gab es keine starken Immobilienpreisanstiege!
Wir, in Deutschland haben auch einen relativ stabilen Immobilienmarkt. Anstiege sind mit 2 bis mal 8% pro Jahr relativ moderat und Rückgänge gab es kaum.
Dagegen ist das in anderen Staaten wie Spanien , USA oder gerade London ganz anders. Da ist es nichts besonderes, dass Werte mal innerhalb von Jahresfrist um 50% steigen, aber auch genauso schnell wieder soviel oder noch mehr verlieren!
Sowohl Immobilien , als auch Aktienvermögen , hat sich über 20 oder 30 oder gar 40 Jahren sehr dynamisch erhöht, insgesamt!
aktien versus immobilien, dass ist für mich nicht die frage.
will man unabhängigkeit gegenüber den märkten müssen im protfolio auch immos in physischer form sein.
hat man nur immos, ist eine zu geringe volativität vorhanden,leerstände, staatliche reglungen usw. auch nicht prickelnd.
alles käs mit soße - die mischung zeigt den waren profi.
will man unabhängigkeit gegenüber den märkten müssen im protfolio auch immos in physischer form sein.
hat man nur immos, ist eine zu geringe volativität vorhanden,leerstände, staatliche reglungen usw. auch nicht prickelnd.
alles käs mit soße - die mischung zeigt den waren profi.
technisch gesehen ist ein Inventment in Gagfah sehr viel besser als ein direkt Investment in Immmobilien da man die Grunderwerbsteuer und den Abschlag zum NAV gleich mal als virtuellen Gewinn einstreichen kann
Ich würde sagen beim Direktinvestment sollte man schon zu 70% kaufen könnnen um bei gagfah gleichzuziehen
Ich würde sagen beim Direktinvestment sollte man schon zu 70% kaufen könnnen um bei gagfah gleichzuziehen
Das Oktober pdf ist da
FFO 1.1.2016 wird wohl €0,92 sein
Kurs dann zwischen €23 und €30
Ohne besondere Ereignisse wird nun Gagfah linear steigen
Die 11 Euro werden noch im November fallen
Zu Silvester können wir schon die €12 feiern
FFO 1.1.2016 wird wohl €0,92 sein
Kurs dann zwischen €23 und €30
Ohne besondere Ereignisse wird nun Gagfah linear steigen
Die 11 Euro werden noch im November fallen
Zu Silvester können wir schon die €12 feiern
Warum sollte jemand 2016 mehr als 20x FFO für Gagfah bezahlen und nicht einfach z.B. Coca-Cola kaufen?
Gagfah hat jetzt günstig refinanziert und die Immoblien werden nicht neuer bis 2016. Also wird der FFO dann nicht mehr mit der Geschwindigkeit weiter wachsen, wenn überhaupt.
Ich sehe das momentan nicht, würde aber glücklich für bereits 23€ verkaufen.
Gagfah hat jetzt günstig refinanziert und die Immoblien werden nicht neuer bis 2016. Also wird der FFO dann nicht mehr mit der Geschwindigkeit weiter wachsen, wenn überhaupt.
Ich sehe das momentan nicht, würde aber glücklich für bereits 23€ verkaufen.
Der Kurs wird überschiessen , Kaufpanik wird kommen dann wird sich der Kurs vom NAV abkoppeln und man preist die goldene Betonzukunft ein
Ob die dann auch kommen wird muss sich dann zeigen
Ob die dann auch kommen wird muss sich dann zeigen
Zitat von martin365: Vom FFO wird nur der vorgenommene Instandhaltungscapex abgezogen und nicht der theoretisch wirtschaftlich notwendige. Lässt man Immobilien verkommen, fällt der FFO höher aus.
Übrigens erhöht eine Investition nicht den Wert einer Immobilie, wenn sie lediglich den Wertverlust durch Abnutzung ausgleicht. Es ist notwendig Geld reinzustecken, um den Wert zu halten. Gagfah hat das Glück, dass die Grundstückspreise momentan steigen.
Die Mietrenditen von Gewerbeimmobilien sind im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien. Wenn schon Gewerbeimmobilien schlechter als der Aktienmarkt abschneiden, sollte dies erst recht für Wohnimmobilien gelten.
Ich finde es bemerkenswert wie man gerade für Deutschland eine unterdurchschnittliche Rendite von Immobilien zu Aktienanlagen bestreiten kann. Steuerlich waren Aktiengewinne früher sogar steuerfrei und Dividenden wurden nur halb besteuert. Daher ist es verwunderlich hier noch weitere Vorteile für Immobilien zu sehen. Ich freue mich, wenn ich günstig mieten kann und das Geld in besser rentierliche Unternehmungen stecken kann.
Auf welche Untersuchungen stützt Du Dich?
Gerade für Deutschland laßen sich auch für viele Jahrzehnte deutlich höhere Renditen für Anleihen als für Aktien finden. Das gleiche gilt auch für Immobilien (wenn die Mieterträge mit in die Renditebetrachtung einbezogen werden, was allerdings in vielen Untersuchungen vergessen wird).
Es kommt allerdings immer auf den Vergleichszeitraum (wie bereits in meinem vorherigen Posting geschrieben).
Veräußerungsgewinn sind für Immobilien übrigens für Privatanleger nach 10 Jahren - im Gegensatz zu Aktien - immer noch steuerfrei. Den Kaufpreis von Aktien konnte man noch nie abschreiben, wohl aber den Kaufpreis für Gebäude. Das eine selbstgenutzte Immobilie sich wirtschaftlich nicht rechnet stimmt allerdings. Dieses liegt aber an der gegenüber Vermietung fehlenden Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen und Abschreibungen und den für eine gehobene Immobilie zu geringen Mieten.
Allerdings stimme ich Hannes absolut zu, daß zu einem vernünftigen Portfolio eine gesunde Mischung sinnvoll ist. Dabei ist der Aktienanteil der meistne Deutschen sicherlich viel zu gering.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.661.681 von deepvalue am 20.10.13 23:25:30Mieteinnahmen entsprechen leider nicht dem Gewinn. Wie man bei Gagfah sieht, geht da noch einiges runter. Zudem sind die Transaktionskosten bei Immobilien in Deutschland leider enorm (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, evtl. Anwalt).
Vergleich mal FFO und Mieteinnahmen bei Gagfah.
Bei solchen Untersuchungen hängt viel vom Startzeitpunkt und der Auswahl ab. Leider gibt es in DE keine Reits, welche seit vielen Jahren bestehen. Diese könnte man zum Vergleichen heranziehen.
Die geringere Fungiblität, höhere Mindestsumme je Objekt, höhere Transaktionskosten, unbegrenzte Haftung, Anforderungen hinsichtlich Compliance mit Gesetzen (z.B. Legionellen in Warmwasser, Steuererklärung, etc.) halten mich persönlich vom Erwerb einer Immobilie ab. Daher bin ich u.a. bei Gagfah engagiert.
Vergleich mal FFO und Mieteinnahmen bei Gagfah.
Bei solchen Untersuchungen hängt viel vom Startzeitpunkt und der Auswahl ab. Leider gibt es in DE keine Reits, welche seit vielen Jahren bestehen. Diese könnte man zum Vergleichen heranziehen.
Die geringere Fungiblität, höhere Mindestsumme je Objekt, höhere Transaktionskosten, unbegrenzte Haftung, Anforderungen hinsichtlich Compliance mit Gesetzen (z.B. Legionellen in Warmwasser, Steuererklärung, etc.) halten mich persönlich vom Erwerb einer Immobilie ab. Daher bin ich u.a. bei Gagfah engagiert.
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-10/28351752…
"Pressemitteilung: 21. Oktober 2013 GAGFAH S.A. 2-4, rue Beck L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422 Börse Frankfurt (Kürzel: GFJ) Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH: Refinanzierung abgeschlossen - Fokus wieder vollständig auf dem operativen Geschäft
- Refinanzierungsprozess mit der CMBS-Transaktion über 700 Mio. Euro und einem Zinssatz von 2,71% sowie einem neuen Darlehen über 91 Mio. Euro für das OWG-Portfolio vollständig abgeschlossen - Durchschnittlicher Zinssatz aller Kredite nun bei 3,10% nach 4,35% zum Ende des Vorjahres
- FFO-Prognose für die Jahre 2013 und 2014 bestätigt
Die GAGFAH hat mit dem Abschluss der CMBS-Transaktion über 700 Mio. Euro, deren wirtschaftliche Eckpunkte bereits am 9. Oktober veröffentlicht worden waren, die Restrukturierung ihrer Finanzierung nunmehr praktisch vollständig abgeschlossen. Die jüngste CMBS-Transaktion war 1,6-fach überzeichnet, hat einen Zinssatz von insgesamt 2,71% und eine Laufzeit von fünf Jahren zuzüglich einer Verlängerungsoption von einem Jahr. Zudem hat die GAGFAH einen Kredit über 91 Mio. Euro für die Refinanzierung des OWG-Portfolios abgeschlossen. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 3,54% und eine Laufzeit von sieben Jahren.
Mit der Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. Euro in nur neun Monaten hat die GAGFAH all ihre Finanzverbindlichkeiten für 2013 sowie den wesentlichen Teil der in 2014 fälligen Verbindlichkeiten vorzeitig und zu deutlich günstigeren Konditionen refinanziert. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten beträgt nunmehr 3,10% und liegt damit mehr als 120 Basispunkte unterhalb der 4,35% zum Ende des Vorjahres. Zugleich konnten wir den LTV von 65% auf 62% senken und die durchschnittliche Laufzeit der Kredite von weniger als 3 Jahren auf nun 6,2 Jahre mehr als verdoppeln.
Der einzige kurzfristige Kredit, der nun noch zu refinanzieren ist, ist ein 358 Mio. Euro Darlehen für das Malibu-Portfolio, welches im Oktober 2014 ausläuft. Ein wesentlicher Teil des Portfolios, das mit dem Malibu-Darlehen besichert ist, gehört zu dem von uns im Rahmen der Portfoliostrategie identifizierten regionalen Streubesitz. Das Unternehmen beabsichtigt, einen Großteil dieses regionalen Streubesitzes zu verkaufen, bevor die übrigen Objekte des Malibu-Portfolios in der zweiten Jahreshälfte 2014 refinanziert werden.
Vor dem Hintergrund des deutlich größeren finanziellen Spielraums und aufgrund der erfolgreichen Finanzierungen liegt der Fokus wieder auf dem operativen Geschäft. Das Unternehmen hat insgesamt ca. 11% des Portfolios als regionalen Streubesitz identifiziert. Diese Objekte liegen außerhalb der Top 30 Städte der GAGFAH sowie deren umliegenden Städten und Vororten, und die GAGFAH beabsichtigt, diesen regionalen Streubesitz in den kommenden Jahren zu veräußern.
Zudem wird das Unternehmen ein werterhöhendes Investitionsprogramm in Höhe von 250 Mio. Euro auflegen, verteilt über die kommenden fünf Jahre, über das jährlich zusätzlich ca. 2 Cent FFO je Aktie erwirtschaftet werden sollen. Die Investitionen werden weitestgehend über die Verkäufe finanziert, für die in den kommenden Jahren mit etwa 50 Mio. Euro Nettoerlösen pro Jahr gerechnet wird.
Die Prognose für FFO je Aktie ist für das laufende Jahr 0,59 Euro bis 0,61 Euro (5% bis 10% Wachstum je Aktie) und 0,79 Euro bis 0,82 Euro für das kommende Jahr (30% bis 35% Wachstum je Aktie)."
Gruß
Beilage
PS: Früher hätte man bei einem FFO von rund 60cent (für 2013) 20cent Dividende pro Quartal ausgeschüttet. Jetzt bin ich mal auf die Ausschüttungen in den nächsten Jahren gespannt...zumindest sofern ich meine Aktien so lange noch halten sollte.
"Pressemitteilung: 21. Oktober 2013 GAGFAH S.A. 2-4, rue Beck L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422 Börse Frankfurt (Kürzel: GFJ) Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH: Refinanzierung abgeschlossen - Fokus wieder vollständig auf dem operativen Geschäft
- Refinanzierungsprozess mit der CMBS-Transaktion über 700 Mio. Euro und einem Zinssatz von 2,71% sowie einem neuen Darlehen über 91 Mio. Euro für das OWG-Portfolio vollständig abgeschlossen - Durchschnittlicher Zinssatz aller Kredite nun bei 3,10% nach 4,35% zum Ende des Vorjahres
- FFO-Prognose für die Jahre 2013 und 2014 bestätigt
Die GAGFAH hat mit dem Abschluss der CMBS-Transaktion über 700 Mio. Euro, deren wirtschaftliche Eckpunkte bereits am 9. Oktober veröffentlicht worden waren, die Restrukturierung ihrer Finanzierung nunmehr praktisch vollständig abgeschlossen. Die jüngste CMBS-Transaktion war 1,6-fach überzeichnet, hat einen Zinssatz von insgesamt 2,71% und eine Laufzeit von fünf Jahren zuzüglich einer Verlängerungsoption von einem Jahr. Zudem hat die GAGFAH einen Kredit über 91 Mio. Euro für die Refinanzierung des OWG-Portfolios abgeschlossen. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 3,54% und eine Laufzeit von sieben Jahren.
Mit der Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. Euro in nur neun Monaten hat die GAGFAH all ihre Finanzverbindlichkeiten für 2013 sowie den wesentlichen Teil der in 2014 fälligen Verbindlichkeiten vorzeitig und zu deutlich günstigeren Konditionen refinanziert. Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten beträgt nunmehr 3,10% und liegt damit mehr als 120 Basispunkte unterhalb der 4,35% zum Ende des Vorjahres. Zugleich konnten wir den LTV von 65% auf 62% senken und die durchschnittliche Laufzeit der Kredite von weniger als 3 Jahren auf nun 6,2 Jahre mehr als verdoppeln.
Der einzige kurzfristige Kredit, der nun noch zu refinanzieren ist, ist ein 358 Mio. Euro Darlehen für das Malibu-Portfolio, welches im Oktober 2014 ausläuft. Ein wesentlicher Teil des Portfolios, das mit dem Malibu-Darlehen besichert ist, gehört zu dem von uns im Rahmen der Portfoliostrategie identifizierten regionalen Streubesitz. Das Unternehmen beabsichtigt, einen Großteil dieses regionalen Streubesitzes zu verkaufen, bevor die übrigen Objekte des Malibu-Portfolios in der zweiten Jahreshälfte 2014 refinanziert werden.
Vor dem Hintergrund des deutlich größeren finanziellen Spielraums und aufgrund der erfolgreichen Finanzierungen liegt der Fokus wieder auf dem operativen Geschäft. Das Unternehmen hat insgesamt ca. 11% des Portfolios als regionalen Streubesitz identifiziert. Diese Objekte liegen außerhalb der Top 30 Städte der GAGFAH sowie deren umliegenden Städten und Vororten, und die GAGFAH beabsichtigt, diesen regionalen Streubesitz in den kommenden Jahren zu veräußern.
Zudem wird das Unternehmen ein werterhöhendes Investitionsprogramm in Höhe von 250 Mio. Euro auflegen, verteilt über die kommenden fünf Jahre, über das jährlich zusätzlich ca. 2 Cent FFO je Aktie erwirtschaftet werden sollen. Die Investitionen werden weitestgehend über die Verkäufe finanziert, für die in den kommenden Jahren mit etwa 50 Mio. Euro Nettoerlösen pro Jahr gerechnet wird.
Die Prognose für FFO je Aktie ist für das laufende Jahr 0,59 Euro bis 0,61 Euro (5% bis 10% Wachstum je Aktie) und 0,79 Euro bis 0,82 Euro für das kommende Jahr (30% bis 35% Wachstum je Aktie)."
Gruß
Beilage
PS: Früher hätte man bei einem FFO von rund 60cent (für 2013) 20cent Dividende pro Quartal ausgeschüttet. Jetzt bin ich mal auf die Ausschüttungen in den nächsten Jahren gespannt...zumindest sofern ich meine Aktien so lange noch halten sollte.
FFO 2014 wird dann wohl ca. 1,20sein inkl den 50mio aus den Verkäufen
alles in allem doch sehr gute news womit der Kurs sehr Bald auf NAV sein sollte ca. €13 Euro wie die peers
alles in allem doch sehr gute news womit der Kurs sehr Bald auf NAV sein sollte ca. €13 Euro wie die peers
Die neue Präsentation vom 21.10 ist ja reines sugar.
Nach peer evaluation erwartet Gagfah wohl einen Kurs von €14 2014
Zinsersparnis €60 Mio pro Jahr das sind ca. €0,28 ffo
Verkauf ffo von €50 Mio ca. €0,28 wird volltändig in die Substanz gesteckt bei geplanten 7,5% rendite
Die ffo Steigerungen sind schon gesichert was hoffentlich noch nen kurs Rakete zündet wenn diese Erkentnis sich bei Frau Müller durchsetzt und man Gagfah als letztes Schnäppchen im Dax/Mdax erkennt
Nach peer evaluation erwartet Gagfah wohl einen Kurs von €14 2014
Zinsersparnis €60 Mio pro Jahr das sind ca. €0,28 ffo
Verkauf ffo von €50 Mio ca. €0,28 wird volltändig in die Substanz gesteckt bei geplanten 7,5% rendite
Die ffo Steigerungen sind schon gesichert was hoffentlich noch nen kurs Rakete zündet wenn diese Erkentnis sich bei Frau Müller durchsetzt und man Gagfah als letztes Schnäppchen im Dax/Mdax erkennt
Gagfah verkauft jede zehnte Wohnung
22.10.2013, 07:38 Uhr
Das Immobilienunternehmen Gagfah SA will rund 11 Prozent seines Wohnungsbestands verkaufen. Mit den Erlösen will man Verbesserungen an anderen Standorten vornehmen. Dafür ist ein dreistelliger Millionenbetrag angesetzt.
22.10.2013, 07:38 Uhr
Das Immobilienunternehmen Gagfah SA will rund 11 Prozent seines Wohnungsbestands verkaufen. Mit den Erlösen will man Verbesserungen an anderen Standorten vornehmen. Dafür ist ein dreistelliger Millionenbetrag angesetzt.
Gagfah macht in meinen Augen jetzt sehr viel richtig. Die Präsentation ist auch klar und kurz.
Es wird auf regionale economies of scale gesetzt, indem verstreute Immobilien verkauft werden:
"Approximately 11% of asset value classified as regional-non-core"
Es wird renditeorientiert in den Kernbestand investiert, um den Leerstand zu senken und die Mieten zu erhöhen. Statt von 2006-2013 nur 1,3% werden nun jährlich 2% Mieterhöhungen angestrebt. Zudem soll der Leerstand sinken.
Zudem wurde der LTV gesenkt.
So habe ich mir das schon lange gewünscht. Dass der neue CEO so schnell, so viel erreicht, habe ich nicht gedacht.
Es wird auf regionale economies of scale gesetzt, indem verstreute Immobilien verkauft werden:
"Approximately 11% of asset value classified as regional-non-core"
Es wird renditeorientiert in den Kernbestand investiert, um den Leerstand zu senken und die Mieten zu erhöhen. Statt von 2006-2013 nur 1,3% werden nun jährlich 2% Mieterhöhungen angestrebt. Zudem soll der Leerstand sinken.
Zudem wurde der LTV gesenkt.
So habe ich mir das schon lange gewünscht. Dass der neue CEO so schnell, so viel erreicht, habe ich nicht gedacht.
gagfah ist auch viel transparenter geworden
der ausblick ist doch sehr positiv
ich frage mich was gagfah mit den 180mio ffo 2014 macht
an dividende glaube ich noch nicht eher wird der ltv auf 58 prozent gepushed
der ausblick ist doch sehr positiv
ich frage mich was gagfah mit den 180mio ffo 2014 macht
an dividende glaube ich noch nicht eher wird der ltv auf 58 prozent gepushed
Zitat von martin365: Gagfah macht in meinen Augen jetzt sehr viel richtig. Die Präsentation ist auch klar und kurz.
Es wird auf regionale economies of scale gesetzt, indem verstreute Immobilien verkauft werden:
"Approximately 11% of asset value classified as regional-non-core"
Es wird renditeorientiert in den Kernbestand investiert, um den Leerstand zu senken und die Mieten zu erhöhen. Statt von 2006-2013 nur 1,3% werden nun jährlich 2% Mieterhöhungen angestrebt. Zudem soll der Leerstand sinken.
Zudem wurde der LTV gesenkt.
So habe ich mir das schon lange gewünscht. Dass der neue CEO so schnell, so viel erreicht, habe ich nicht gedacht.
bin mal gespannt ob der WDR (hassfreundschaft zur gagfah) das auch mal berichtet bzw. zur Kenntnis bringt.
laut WDR ist die gagfah einen asozialer, intransparenter grosskapitalvermieter!
Gagfah als ganzes bleibt ein Kapitalvernichter, da sie ihre Kapitalkosten nicht erwirtschaftet haben. Das können sie so schnell nicht mehr aufholen. Da kann der jetzige CEO aber nichts dafür.
Auch interessant zur Deutschen Annington:
http://www.zdf.de/ZDFmediathek/beitrag/video/2001012/ZDFzoom…
Auch interessant zur Deutschen Annington:
http://www.zdf.de/ZDFmediathek/beitrag/video/2001012/ZDFzoom…
Zitat von martin365: Gagfah als ganzes bleibt ein Kapitalvernichter, da sie ihre Kapitalkosten nicht erwirtschaftet haben. Das können sie so schnell nicht mehr aufholen. Da kann der jetzige CEO aber nichts dafür.
Auch interessant zur Deutschen Annington:
http://www.zdf.de/ZDFmediathek/beitrag/video/2001012/ZDFzoom…
Das sind die Wohnungsbestände, die die kommunalen Wohnungsgesellschaften über Jahrzehnte haben verkommen lassen, bei denen die wichtigste Eigenschaft des Personals die sozialdemokratische Parteimitgliedschaft war.
Die Einsicht, dass das eigene Personal nicht willens und nicht fähig ist, führte zum Verkauf der Immobilien. Der Investor soll dann in wenigen Jahren die Versäumnisse der sozialdemokratischen Verwaltung beheben und wird aber gezwungen dieses Personal zu übernehmen.
Zitat von Depotmahlzeit:Zitat von martin365: Gagfah als ganzes bleibt ein Kapitalvernichter, da sie ihre Kapitalkosten nicht erwirtschaftet haben. Das können sie so schnell nicht mehr aufholen. Da kann der jetzige CEO aber nichts dafür.
Auch interessant zur Deutschen Annington:
http://www.zdf.de/ZDFmediathek/beitrag/video/2001012/ZDFzoom…
Das sind die Wohnungsbestände, die die kommunalen Wohnungsgesellschaften über Jahrzehnte haben verkommen lassen, bei denen die wichtigste Eigenschaft des Personals die sozialdemokratische Parteimitgliedschaft war.
Die Einsicht, dass das eigene Personal nicht willens und nicht fähig ist, führte zum Verkauf der Immobilien. Der Investor soll dann in wenigen Jahren die Versäumnisse der sozialdemokratischen Verwaltung beheben und wird aber gezwungen dieses Personal zu übernehmen.
+1 danke nicht nur die SED konnte Substanz vernichten, die Sozis können das auch ganz gut!
SPD=Spezial Demokratische Partei
Zitat von celine14:Zitat von martin365: Gagfah als ganzes bleibt ein Kapitalvernichter, da sie ihre Kapitalkosten nicht erwirtschaftet haben. Das können sie so schnell nicht mehr aufholen. Da kann der jetzige CEO aber nichts dafür.
Schwachsinn mehr muss man dazu nicht sagen
Eine inhaltliche Auseinandersetzung wäre schon sinnvoll, insbesondere wenn man "Imo-gleiche" Statements (d.h. wie schon bei Imo ohne Substanz) absondert.
Martin hat absolut recht. Auch wenn ich GAGFAH nach wie vor als attraktivste Immobilienaktie ansehe, die ein großes Turn around Potential besitzt.
Bei einem ROCE von deutlich unter 5% werden die Kapitalkosten auch in 2013 wie auch in den anderen Jahren deutlich verfehlt. Diesen Vorgang bezeichnet man als Kapitalvernichtung........
ich bitte erstmal um den fundierten beweis das gagfah die kapitalkosten nicht erzielen kann
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.675.175 von celine14 am 22.10.13 20:46:33Ich habe gesagt Gagfah ist bisher ein Kapitalvernichter gewesen.
Die Erstnotiz erfolgte am 19. Oktober 2006 zu einem Eröffnungskurs von 19,00 Euro.
Ein Betrag über Gagfah, wie er angesprochen wurde, wird sich mehr auf die Vergangenheit als auf die unbekannte Zukunft beziehen.
Die Höhe der momentanen Fremdkapitalkosten ist uns bei einer börsennotierten Gesellschaft wie Gagfah bekannt. Die Eigenkapitalkosten sind unbekannt, aber müssen höher liegen. Ob Gagfah nun Werte schafft ist ungewiss, allerdings liegt der Kurs auch unter dem NAV. Wie es für die Vergangenheit war ist angesicht des IPO Kurses sonnenklar.
Die Erstnotiz erfolgte am 19. Oktober 2006 zu einem Eröffnungskurs von 19,00 Euro.
Ein Betrag über Gagfah, wie er angesprochen wurde, wird sich mehr auf die Vergangenheit als auf die unbekannte Zukunft beziehen.
Die Höhe der momentanen Fremdkapitalkosten ist uns bei einer börsennotierten Gesellschaft wie Gagfah bekannt. Die Eigenkapitalkosten sind unbekannt, aber müssen höher liegen. Ob Gagfah nun Werte schafft ist ungewiss, allerdings liegt der Kurs auch unter dem NAV. Wie es für die Vergangenheit war ist angesicht des IPO Kurses sonnenklar.
Celine/Imo,
keiner hat behauptet, daß GAGFAH die Kapitalkosten grundsätzlich nicht erwirtschaften kann. Allerdings hat Martin absolut recht, daß GAGFAH in den letzten Jahren massiv Wert vernichtet hat.
Es handelt sich also keinesfalls um "Schwachsinn", sondern um eine absolut berechtigte Aussage (auch wenn ich anders als Martin GAGFAH insgesamt positiv sehe).
Deine Jubelmeldungen ohne inhaltliche Fundierung plus die Herabsetzung von den Wert reduzierenden sachlichen Äußerungen haben bereits in der Vergangenheit etliche Leute genervt.
Zu den Forumsregeln gehört übrigens die Unterlassung von Beleidigungen wie "Schwachsinn".
keiner hat behauptet, daß GAGFAH die Kapitalkosten grundsätzlich nicht erwirtschaften kann. Allerdings hat Martin absolut recht, daß GAGFAH in den letzten Jahren massiv Wert vernichtet hat.
Es handelt sich also keinesfalls um "Schwachsinn", sondern um eine absolut berechtigte Aussage (auch wenn ich anders als Martin GAGFAH insgesamt positiv sehe).
Deine Jubelmeldungen ohne inhaltliche Fundierung plus die Herabsetzung von den Wert reduzierenden sachlichen Äußerungen haben bereits in der Vergangenheit etliche Leute genervt.
Zu den Forumsregeln gehört übrigens die Unterlassung von Beleidigungen wie "Schwachsinn".
ob nun die jahresendralley kommt?
haette ich noch cash wuerde ich weiter gagfah nachkaufen
haette ich noch cash wuerde ich weiter gagfah nachkaufen
Gibts hier ein DCF Profi?
Gagfah verdient ja nun 50-60mio mehr pro jahr was in 6 jahren ja 300-360mio sind
Vom NAV her sollte das also ca €1,50 ausmachen
Ist gagfah nun gezwungen den NAV anzuheben?
Gagfah verdient ja nun 50-60mio mehr pro jahr was in 6 jahren ja 300-360mio sind
Vom NAV her sollte das also ca €1,50 ausmachen
Ist gagfah nun gezwungen den NAV anzuheben?
Diskontierungssatz für Immobilien 5,99% zum 31.12.2012.
Mitte der Spanne= 55 Mio.
55/0,0599=918 Mio. (ohne Steigerungen)
Wie kommst du auf 50-60 Mio?
Mitte der Spanne= 55 Mio.
55/0,0599=918 Mio. (ohne Steigerungen)
Wie kommst du auf 50-60 Mio?
120 punkte reduktion bei 5 mrd schulden sind 60mio mehr gewinn
ein bisschen was kommt aber noch 2014 drauf
ein bisschen was kommt aber noch 2014 drauf
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.701.553 von celine14 am 26.10.13 21:38:53Die Einsparung der Zinsen hat nichts mit dem NAV zu tun oder nur insofern einbehaltene Gewinne den NAV erhöhen. Die Immobilien werden unabhängig von ihrer Finanzierung bewertet.
Die Cashflows, welche dem Eigenkapital=Aktionären zur Verfügung, muss jeder mit einem für ihn angemessenen Zinssatz abzinsen oder Modelle wie CAPM einsetzen, um die Kapitalkosten zu errechnen. Nicht vergessen *(1-t), da die Ersparniss vor Steuern ist.
Die Cashflows, welche dem Eigenkapital=Aktionären zur Verfügung, muss jeder mit einem für ihn angemessenen Zinssatz abzinsen oder Modelle wie CAPM einsetzen, um die Kapitalkosten zu errechnen. Nicht vergessen *(1-t), da die Ersparniss vor Steuern ist.
Hab mal ganz dumm die h1/2013 zahlen für fy 2014 genommen inkl den refi
FFO ohne sales wird dann ca. 0,80 sein
FFO mit sales ca. 1,02
basierend auf der peer Bewertung mit 5.5% ffo wäre dann der faire Kurs 14,50
ende 2014 müsste der NAV ca. 14,50 sein wenn keine Dividende bezahlt wird
alles in allem sieht es dich sehr gut aus
noch 40% Luft nach norden möglich in 12 Monaten
auf der anderen Seite sehe ich aktuell nichts mehr wo ein Kurseinbruch kommen könnte.
Meine Hoffnung ist das Gagfah endlich mal Mietsteigerungen auf breiter Front durchsetzen kann aktuell mit 0,8% 2011-2012 ist das doch mehr als peinlich wo alle irgendwie von Mietpreis Explosion reden
immerhin sind doch in Dresden und Berlin 2013 neue Mietspiegel rausgekommen
FFO ohne sales wird dann ca. 0,80 sein
FFO mit sales ca. 1,02
basierend auf der peer Bewertung mit 5.5% ffo wäre dann der faire Kurs 14,50
ende 2014 müsste der NAV ca. 14,50 sein wenn keine Dividende bezahlt wird
alles in allem sieht es dich sehr gut aus
noch 40% Luft nach norden möglich in 12 Monaten
auf der anderen Seite sehe ich aktuell nichts mehr wo ein Kurseinbruch kommen könnte.
Meine Hoffnung ist das Gagfah endlich mal Mietsteigerungen auf breiter Front durchsetzen kann aktuell mit 0,8% 2011-2012 ist das doch mehr als peinlich wo alle irgendwie von Mietpreis Explosion reden
immerhin sind doch in Dresden und Berlin 2013 neue Mietspiegel rausgekommen
Zitat von celine14: Hab mal ganz dumm die h1/2013 zahlen für fy 2014 genommen inkl den refi
FFO ohne sales wird dann ca. 0,80 sein
FFO mit sales ca. 1,02
basierend auf der peer Bewertung mit 5.5% ffo wäre dann der faire Kurs 14,50
ende 2014 müsste der NAV ca. 14,50 sein wenn keine Dividende bezahlt wird
alles in allem sieht es dich sehr gut aus
noch 40% Luft nach norden möglich in 12 Monaten
auf der anderen Seite sehe ich aktuell nichts mehr wo ein Kurseinbruch kommen könnte.
Meine Hoffnung ist das Gagfah endlich mal Mietsteigerungen auf breiter Front durchsetzen kann aktuell mit 0,8% 2011-2012 ist das doch mehr als peinlich wo alle irgendwie von Mietpreis Explosion reden
immerhin sind doch in Dresden und Berlin 2013 neue Mietspiegel rausgekommen
Ich kann mich nur wiederholen: Das sind die Wohnungsbestände, die die kommunalen Wohnungsgesellschaften über Jahrzehnte haben verkommen lassen, bei denen die wichtigste Eigenschaft des Personals die sozialdemokratische Parteimitgliedschaft war.
Die Einsicht, dass das eigene Personal nicht willens und nicht fähig ist, führte zum Verkauf der Immobilien. Der Investor soll dann in wenigen Jahren die Versäumnisse der sozialdemokratischen Verwaltung beheben und wird aber gezwungen dieses Personal zu übernehmen.
Bundesweit wird ja die Grundwerwersteuer erhöht so z.b. in Berlin nun auf 6%
Ich frage mich ob dies für den verhandenen Bestand positiv oder negativ ist
Ich vermute es ist positiv zum vermieten da ja die Baukosten von neuen Wohnraum steigen und daher die vergleichsmiete von neuen Wohnraum in exorbitante Werte steigen lässt
Dies sollte über kurz oder lang die bestandsmieten steigen lassen
Ich frage mich ob dies für den verhandenen Bestand positiv oder negativ ist
Ich vermute es ist positiv zum vermieten da ja die Baukosten von neuen Wohnraum steigen und daher die vergleichsmiete von neuen Wohnraum in exorbitante Werte steigen lässt
Dies sollte über kurz oder lang die bestandsmieten steigen lassen
Zitat von celine14: Bundesweit wird ja die Grundwerwersteuer erhöht so z.b. in Berlin nun auf 6%
Ich frage mich ob dies für den verhandenen Bestand positiv oder negativ ist
Ich vermute es ist positiv zum vermieten da ja die Baukosten von neuen Wohnraum steigen und daher die vergleichsmiete von neuen Wohnraum in exorbitante Werte steigen lässt
Dies sollte über kurz oder lang die bestandsmieten steigen lassen
So ist es mit der Unredlichkeit der Sozialdemokratie, erst wird systematisch das Wohnen verteuert, um dann mit weiteren bürokratischen Zwangsmaßnahmen wie "Mietpreisbremse", die selbstverständlich von einer Beamtenschaft überwacht wird, die wie zufällig in weiten Teilen Parteimitglied ist, der Anschein erweckt wird, es könnte so die Ursache bekämpft werden, statt den Anstieg der Mieten durch vermehrtes Wohnungsangebot wirkungsvoll zu bremsen.
Zitat von celine14: Bundesweit wird ja die Grundwerwersteuer erhöht so z.b. in Berlin nun auf 6%
Ich frage mich ob dies für den verhandenen Bestand positiv oder negativ ist
Ich vermute es ist positiv zum vermieten da ja die Baukosten von neuen Wohnraum steigen und daher die vergleichsmiete von neuen Wohnraum in exorbitante Werte steigen lässt
Dies sollte über kurz oder lang die bestandsmieten steigen lassen
Ach schon wieder erhöht? Und wer sollte da auch den anfang machen, wenn nicht Berlin?!
Also, glaube Jahrzehntelang war die Grunderwerbsteuer bei 3,5%. Nach einer Neureglgung wo sie damals bei 3 % in Ausnahmen lag und oft bei 7%, und manchmal wohl gar nicht anfiel.
Und dann kam Berlin und erhöhte die Grunderwwerbsteuer auf 5%, und natürlich haben nach und nach, teilweise erst 3 Jahre später die anderen Länder nachgezogen. Weiss nicht, ob zur Zeit wirklich alle 5% haben.
Und nun schon wieder eine Erhöhung?!
Also ich glaube eine solche Erhöhung hat keinen grossen Einfluss auf die Preise, es mag sich ehr leicht dämpfend auf die Nachfrage auswirken. Glaube auch, dass die Mieten dadurch nicht höher werden!
Es ist nur schade, für private KÄufer die für sich ihr Haus kaufen und so mehr bezahlen müssen. In Spanien haben 3 mal soviele Leute ein Eigentum als bei uns. Da ist es üblich, dass ein junges Paar sich erst eine Wohnung kauft, bevor man heiratet. Und solche Erhöhungen macht es eben immer schwerer für Familien sich ihr Eigentum leisten zu können!
Zitat von celine14: Bundesweit wird ja die Grundwerwersteuer erhöht so z.b. in Berlin nun auf 6%
Ich frage mich ob dies für den verhandenen Bestand positiv oder negativ ist
Ich vermute es ist positiv zum vermieten da ja die Baukosten von neuen Wohnraum steigen und daher die vergleichsmiete von neuen Wohnraum in exorbitante Werte steigen lässt
Dies sollte über kurz oder lang die bestandsmieten steigen lassen
Depotmahlzeit, nun geht es aber zu weit!
Bin ja selber nicht gerade ein Freund, der Sozialdemokraten, aber das geht hier eindeutig zu weit.
Zum einen gab es Kommunale Wohnungsbestände auch in CDU Städten und Ländern, und zum anderen sind die kommunalen Bestände eher sehr gut in stand gehalten worden. Da wurde ständig jede kleinste Kontrolle und Ausbesserung gemacht und zusätzlich noch gross angelegte Modernisierungen. Das hatte den Nachteil, dass die Wohnungen nie Geld verdienten, sondern eher noch mit Verlust arbeiteten.
Und die Städte hatten sich schon eher gedacht, dass für ettliche Mio die man investiert hat, auch mal eine kleine Verzinsung zurück kommen würde - aber die kommunalen Gesellschaften schafften es sogar noch weiter Verluste zu machen, so , dass immer noch jedes Jahr gezahlt werden muss.
Da war und ist der Verkauf der bestände an private, so, dass die ganze Stadt schuldenfrei war, doch ein grosser Wurf. Das hat Dresden geschafft!
Bin ja selber nicht gerade ein Freund, der Sozialdemokraten, aber das geht hier eindeutig zu weit.
Zum einen gab es Kommunale Wohnungsbestände auch in CDU Städten und Ländern, und zum anderen sind die kommunalen Bestände eher sehr gut in stand gehalten worden. Da wurde ständig jede kleinste Kontrolle und Ausbesserung gemacht und zusätzlich noch gross angelegte Modernisierungen. Das hatte den Nachteil, dass die Wohnungen nie Geld verdienten, sondern eher noch mit Verlust arbeiteten.
Und die Städte hatten sich schon eher gedacht, dass für ettliche Mio die man investiert hat, auch mal eine kleine Verzinsung zurück kommen würde - aber die kommunalen Gesellschaften schafften es sogar noch weiter Verluste zu machen, so , dass immer noch jedes Jahr gezahlt werden muss.
Da war und ist der Verkauf der bestände an private, so, dass die ganze Stadt schuldenfrei war, doch ein grosser Wurf. Das hat Dresden geschafft!
Ich habe gerade wieder ein Objekt gekauft und kann nur sagen das die Kaufnebenkosten enorm sind
Die muss zwangsweise zu explodierenden Mieten führen um kostendeckend zu bleiben!!
Die muss zwangsweise zu explodierenden Mieten führen um kostendeckend zu bleiben!!
Warum solllten hohe Kaufnebenkosten die Mieten erhöhen?
Es erhöht sicher die Anschaffungskosten und um eine gleich gute Verzinsung zu haben, wie bei niedrigeren Grunderwerbssteuern - ist nur 1% Unterschied - müsste man höhere Mieten nehmen. Aber gibt es denn überhaupt die freie Entscheidung, für einen wirtschaftlich rechnenden Eigentümer?
Wird er nicht immer versuchen, die höchst mögliche Miete durch zu setzen? Also die höchst mögliche,wo er noch einen guten normalen Mieterbestand erreichen kann keine grosse Probleme zu haben.
Wie gross ist die höhere Belastung bei 6% Grunderwerbssteuern, gegenüber 5%?
Sagen wir mal einer bezahlt je qm 1,500 Euro (ohne KOsten) und nimmt eine Miete von 7 Euro. Nun muss er 1% mehr bezahlen, an Kaufnebenkosten. Dann müsste er auch 1% mehr Miete nehmen, um die gleiche Rendite zu erzielen. Also dann 7,07.
Aber die Höhe der Miete ist gedeckelt durch Mietspiegel und Begrenzung der Erhöhung!
Es erhöht sicher die Anschaffungskosten und um eine gleich gute Verzinsung zu haben, wie bei niedrigeren Grunderwerbssteuern - ist nur 1% Unterschied - müsste man höhere Mieten nehmen. Aber gibt es denn überhaupt die freie Entscheidung, für einen wirtschaftlich rechnenden Eigentümer?
Wird er nicht immer versuchen, die höchst mögliche Miete durch zu setzen? Also die höchst mögliche,wo er noch einen guten normalen Mieterbestand erreichen kann keine grosse Probleme zu haben.
Wie gross ist die höhere Belastung bei 6% Grunderwerbssteuern, gegenüber 5%?
Sagen wir mal einer bezahlt je qm 1,500 Euro (ohne KOsten) und nimmt eine Miete von 7 Euro. Nun muss er 1% mehr bezahlen, an Kaufnebenkosten. Dann müsste er auch 1% mehr Miete nehmen, um die gleiche Rendite zu erzielen. Also dann 7,07.
Aber die Höhe der Miete ist gedeckelt durch Mietspiegel und Begrenzung der Erhöhung!
Prinzipiell muss ja alles an Kosten auf die Mieter umgelegt werden damit es noch wirtschaftlich ist. Also steigen die mieten im Neubausegment dies hat aber zur Folge das die Mieten im Gebrauchtsegment nachziehen weil einfach der Abstand groesser geworden ist.
Überspitzt gesagt wenn die Neubaumiete €15/qm ist kann man für ne Gebrauchtimmo €10/qm verlangen
Überspitzt gesagt wenn die Neubaumiete €15/qm ist kann man für ne Gebrauchtimmo €10/qm verlangen
Ein Neubauer,der selber planen und bauen lässt zahlt nur auf der Grundstück Grunderwerbssteuer!
Die Baukosten selber unterliegen nicht dieser Steuer.
Logisch, nach der reinen Kalkulationslehre, müsste eine Erhöhung der Ankaufspreise auch den Mietpreis erhöhen. Aber der Mietpreis ist zum einen durch die anderen Angebote und auch den Mietspiegel begrenzt.
Und diese beiden Referenzen für den Mietpreis erhöhen sich nicht zwangsläufig weil bei Neuerwerbungen nun 6%, statt 5% Grunderbwerbssteuer bezahlt werden.
Da wirken sich 30 % Eigenkapital statt 35% viel mehr auf die Kalkulation aus!
Also ich meine ja, alle wirtschaftlich rechnenden Vermieter nehmen immer schon den höchst möglichen Mietpreis - also der im Rahmen der Referenzen liegt und den die Mieter auch in so fern akzeptieren, dass sie zufrieden da wohnen wollen!
Das ist heute überall so. Alle Kaufleute haben ja mal ein Kalkulationsschema gelern- Einstandspreis zuzüglich Handlungs zuzüglich Gewinnaufschlag zuzüglich Steuer ist der Endpreis.
Aber in der Realtiät kann kein Unternehmen mehr so einen Preis festsetzen, die Konkurrenz, der Markt gibt den Preis vor!
Die Baukosten selber unterliegen nicht dieser Steuer.
Logisch, nach der reinen Kalkulationslehre, müsste eine Erhöhung der Ankaufspreise auch den Mietpreis erhöhen. Aber der Mietpreis ist zum einen durch die anderen Angebote und auch den Mietspiegel begrenzt.
Und diese beiden Referenzen für den Mietpreis erhöhen sich nicht zwangsläufig weil bei Neuerwerbungen nun 6%, statt 5% Grunderbwerbssteuer bezahlt werden.
Da wirken sich 30 % Eigenkapital statt 35% viel mehr auf die Kalkulation aus!
Also ich meine ja, alle wirtschaftlich rechnenden Vermieter nehmen immer schon den höchst möglichen Mietpreis - also der im Rahmen der Referenzen liegt und den die Mieter auch in so fern akzeptieren, dass sie zufrieden da wohnen wollen!
Das ist heute überall so. Alle Kaufleute haben ja mal ein Kalkulationsschema gelern- Einstandspreis zuzüglich Handlungs zuzüglich Gewinnaufschlag zuzüglich Steuer ist der Endpreis.
Aber in der Realtiät kann kein Unternehmen mehr so einen Preis festsetzen, die Konkurrenz, der Markt gibt den Preis vor!
Leute alles schön und gut - mir als Praktiker sind in BW bei der Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5% schon gute fünfstellige Mehrkosten entstanden!
Wer bezahlt die mir?.... die SPD, die Grünen ??? glaube ich nicht
das bezahlen die Altmieter und Neumieter fertig sonst niemand.
Wer bezahlt wenn die drankommen die Umlage der Krankenversicherung auf Mieteinnahmen??
DIE MIETER!
Wer bezahlt die mir?.... die SPD, die Grünen ??? glaube ich nicht
das bezahlen die Altmieter und Neumieter fertig sonst niemand.
Wer bezahlt wenn die drankommen die Umlage der Krankenversicherung auf Mieteinnahmen??
DIE MIETER!
hannes74 du hast von mir vollstes Verständnis und ich kann auch nur das Agieren der linken und Grünen massiv kritisieren.
Aber, egal wo hoch deine eigenen Kosten als Vermieter steigen, wie willst das denn in höheren Mieten weiter geben?
Die Miethöhe wird zunächst mal durch den Markt bestimmt. Wenn Wohnungen die ähnlich sind, 8 Euro kosten,dann wirst du, auch wenn du hohen zusätzliche kosten hast, keinen vernünftigen Mieter finden, der dann 9 Euro bezahlt!
Aber auch andererseits, wenn ein Hauseigentümer keine höhere Grunderwerbsteuer zahlen musste, weil er früher gekauft hat, wird er auch nicht freiwillig die Miete um 1% niedriger festlegen.
Er nimmt das, was er bekommen kann, auch wenn er nur wenige Kosten hatte!
So kann sich eine Grunderwerbsteuer sich schon leicht MIeterhöhend auswirken, aber der Einfluss ist sehr gering, und wird kaum sichtbar sein. Dagegen könnte eher das Kaufinteresse etwas nachlassen,da aber sowieso schon sehr hohe Preise verlangt werden, ist es ehr gut,wenn nicht mehr so viele Käufer Interesse haben.
Aber, egal wo hoch deine eigenen Kosten als Vermieter steigen, wie willst das denn in höheren Mieten weiter geben?
Die Miethöhe wird zunächst mal durch den Markt bestimmt. Wenn Wohnungen die ähnlich sind, 8 Euro kosten,dann wirst du, auch wenn du hohen zusätzliche kosten hast, keinen vernünftigen Mieter finden, der dann 9 Euro bezahlt!
Aber auch andererseits, wenn ein Hauseigentümer keine höhere Grunderwerbsteuer zahlen musste, weil er früher gekauft hat, wird er auch nicht freiwillig die Miete um 1% niedriger festlegen.
Er nimmt das, was er bekommen kann, auch wenn er nur wenige Kosten hatte!
So kann sich eine Grunderwerbsteuer sich schon leicht MIeterhöhend auswirken, aber der Einfluss ist sehr gering, und wird kaum sichtbar sein. Dagegen könnte eher das Kaufinteresse etwas nachlassen,da aber sowieso schon sehr hohe Preise verlangt werden, ist es ehr gut,wenn nicht mehr so viele Käufer Interesse haben.
Also es ist klar das man nur in einem engen Markt Mieten erzielen kann
z.b. bei einer 3 Zi Wohnung von mir hab ich so erhöht auch bei Mietwechsel
420 - 440 - 500 - 640
Zeitraum 2010-2013
So mache ich das bei allen Wohnungen wenn es geht und es bezahlt wird
z.b. bei einer 3 Zi Wohnung von mir hab ich so erhöht auch bei Mietwechsel
420 - 440 - 500 - 640
Zeitraum 2010-2013
So mache ich das bei allen Wohnungen wenn es geht und es bezahlt wird
Zitat von celine14: Also es ist klar das man nur in einem engen Markt Mieten erzielen kann
z.b. bei einer 3 Zi Wohnung von mir hab ich so erhöht auch bei Mietwechsel
420 - 440 - 500 - 640
Zeitraum 2010-2013
So mache ich das bei allen Wohnungen wenn es geht und es bezahlt wird
Ja, aber das macht doch jeder! Also meine jeder normale Vermieter nimmt schon die Miete die möglich ist. Und wenn ein Vermieter höhere Kosten hat,kann er deshalb nicht noch mehr erhöhen.
Auch ist ja nicht immer die höchste Miete am sinnvollsten! Wenn man so viel höher mit seiner Miete gegenüber vergleichbaren Wohnungen liegt,wird man keine vernünftigen Mieter finden, sondern nur solche die bei den anderen Vermietern eher abgelehnt wurden- keine nachgewisseneen regelmässigen Einkünfte, Befürchtungen,dasss zu laut, oder sonst Probleme auftaucnen etc.evtl andere mentalität etc.
Und sollte man eine überteuerte Wohnung doch mal an "gute Mieter" vermietet bekommen haben,wird der Mieter bald wieder ausziehen und sich eine marktgerecht gepreiste Wohnung nehmen!
Trotzdem man bei einer Neuvermietung in der Regel viel höhere Mieten durchsetzten kann, erhöhen aber einige Vermieter bei bestehenden Mietern die Mieten nicht so stark wie es möglich wäre. Denn wenn die Mieter dann überfordert wären mit einer höheren Miete werden sie ausziehen müssen. Und damit verliert man evtl einen der besten Mieter die man sich vorstellen kann, immer pünktliche Zahlung, macht alles in Wohnung selber, sehr gewissenhafte Allgemeinreinigung und Anhalten der Nachbarn - also er agiert, wie ein guter Eigentümer.
Was man dann als Tausch für einen neuen Mieter bekommt, kann man trotz bester Ausfall nicht mit Sicherheit voraussagen!
Mensch Gate ist doch klar!!! unsichere Zeitgenossen die z.b. Eidesstattliche Erklärungen und dergleichen haben oder Migranten mit Sprachdefiziten/Kulturdefiziten sind bei mir ein NO GO und trotzdem erhalte ich gute Mieten.
Jeder Vermieter sollte wissen, dass kommen die linken Parteien dran - sind sie selbst dran.
Krankenkassenbeiträge, weitergehende Mieterrechte, Einquartierung von Flüchtlingen und Hilfbedürftigen, Mieterhöhungsstop, Veräusserungsgewinne nicht mehr steuerfrei nach 10 J. usw.
Jetzt kommt erst mal neu, dass bei Neuvermietungen die Maklerkosten der Vermieter zu tragen hat.
Ich persönlich bereite mein Portfolio derzeit bereits auf die Zukunft vor - dass bedeutet Mieterlöse und Einnahmen gewissermassen nachhaltig zu maximieren!
Jeder Vermieter sollte wissen, dass kommen die linken Parteien dran - sind sie selbst dran.
Krankenkassenbeiträge, weitergehende Mieterrechte, Einquartierung von Flüchtlingen und Hilfbedürftigen, Mieterhöhungsstop, Veräusserungsgewinne nicht mehr steuerfrei nach 10 J. usw.
Jetzt kommt erst mal neu, dass bei Neuvermietungen die Maklerkosten der Vermieter zu tragen hat.
Ich persönlich bereite mein Portfolio derzeit bereits auf die Zukunft vor - dass bedeutet Mieterlöse und Einnahmen gewissermassen nachhaltig zu maximieren!
Es ist gut und richtig, wenn man seine Mieterschaft sorgsam auswählt und auch hohe Mieten nimmt.
Nur, was ich sagen wollte, ist,die Miete kann man nicht beliebig festlegen. Die Miete wird da begrenzt, wo die Mieten anderer Wohnungen liegen.
So, wie man evtl bei einer Neuvermietung, dann eine WOhnung statt für 500 Euro , dann für 580 vermieten kann wird man das tun, obwohl man ja keine Mehrkosten hatte.
Aber andererseits kann man auch nicht wegen Mehrkosten , die man selber hat, die Mieten erhöhen, weil ,trotz aller gesetzlicher Vorgaben die man auch einhalten muss, immer die Miethöhe, der anderen Wohnungen gilt!
Also kein Vermieter kann eigenmächtig einfach so die Miete erhöhen, weil er auf die Mieteinahmen Krankenversicherungsbeiträge zahlen muss.
Sollte er trotzdem dann die Möglichkeit haben die Mieten um 20% bei Beachtung der gesetzlichen VOrschriften zu erhöhen,dann hätte er viele Jahre eine zu niedriger Miete genommen, also weniger als er hätte nehmen können und dürfen!
Nur, was ich sagen wollte, ist,die Miete kann man nicht beliebig festlegen. Die Miete wird da begrenzt, wo die Mieten anderer Wohnungen liegen.
So, wie man evtl bei einer Neuvermietung, dann eine WOhnung statt für 500 Euro , dann für 580 vermieten kann wird man das tun, obwohl man ja keine Mehrkosten hatte.
Aber andererseits kann man auch nicht wegen Mehrkosten , die man selber hat, die Mieten erhöhen, weil ,trotz aller gesetzlicher Vorgaben die man auch einhalten muss, immer die Miethöhe, der anderen Wohnungen gilt!
Also kein Vermieter kann eigenmächtig einfach so die Miete erhöhen, weil er auf die Mieteinahmen Krankenversicherungsbeiträge zahlen muss.
Sollte er trotzdem dann die Möglichkeit haben die Mieten um 20% bei Beachtung der gesetzlichen VOrschriften zu erhöhen,dann hätte er viele Jahre eine zu niedriger Miete genommen, also weniger als er hätte nehmen können und dürfen!
Zitat von gate4share: Es ist gut und richtig, wenn man seine Mieterschaft sorgsam auswählt und auch hohe Mieten nimmt.
Nur, was ich sagen wollte, ist,die Miete kann man nicht beliebig festlegen. Die Miete wird da begrenzt, wo die Mieten anderer Wohnungen liegen.
So, wie man evtl bei einer Neuvermietung, dann eine WOhnung statt für 500 Euro , dann für 580 vermieten kann wird man das tun, obwohl man ja keine Mehrkosten hatte.
Aber andererseits kann man auch nicht wegen Mehrkosten , die man selber hat, die Mieten erhöhen, weil ,trotz aller gesetzlicher Vorgaben die man auch einhalten muss, immer die Miethöhe, der anderen Wohnungen gilt!
Also kein Vermieter kann eigenmächtig einfach so die Miete erhöhen, weil er auf die Mieteinahmen Krankenversicherungsbeiträge zahlen muss.
Sollte er trotzdem dann die Möglichkeit haben die Mieten um 20% bei Beachtung der gesetzlichen VOrschriften zu erhöhen,dann hätte er viele Jahre eine zu niedriger Miete genommen, also weniger als er hätte nehmen können und dürfen!
also die Krankenversicherungsbeträge sind ja bei €600/Monat gedeckelt also das spielt dann ja keine Rolle oder?
Zitat von celine14:Zitat von gate4share: Es ist gut und richtig, wenn man seine Mieterschaft sorgsam auswählt und auch hohe Mieten nimmt.
Nur, was ich sagen wollte, ist,die Miete kann man nicht beliebig festlegen. Die Miete wird da begrenzt, wo die Mieten anderer Wohnungen liegen.
So, wie man evtl bei einer Neuvermietung, dann eine WOhnung statt für 500 Euro , dann für 580 vermieten kann wird man das tun, obwohl man ja keine Mehrkosten hatte.
Aber andererseits kann man auch nicht wegen Mehrkosten , die man selber hat, die Mieten erhöhen, weil ,trotz aller gesetzlicher Vorgaben die man auch einhalten muss, immer die Miethöhe, der anderen Wohnungen gilt!
Also kein Vermieter kann eigenmächtig einfach so die Miete erhöhen, weil er auf die Mieteinahmen Krankenversicherungsbeiträge zahlen muss.
Sollte er trotzdem dann die Möglichkeit haben die Mieten um 20% bei Beachtung der gesetzlichen VOrschriften zu erhöhen,dann hätte er viele Jahre eine zu niedriger Miete genommen, also weniger als er hätte nehmen können und dürfen!
also die Krankenversicherungsbeträge sind ja bei €600/Monat gedeckelt also das spielt dann ja keine Rolle oder?
Lieber Freund man lese das Wahlprogramm der Grünen, Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung sind als krankenkassenbeitragspflichtig zu stellen.
Mit der Übernahme der Maklerkosten kommt jetzt ein weiteres Kostenpacket auf mich zu. (ca. 10 000€ pa.)
Des Weiteren wird sich jeder Vermieter dreimal überlegen die Miete anzupassen. Denn jede Kündigung kostet bares Geld und nun auch noch zwei Monatsmieten oder viel Zeit es selbst zu makel - die ich nicht habe!
Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung sind aktuell schon krankenkassenbeitragspflichtig
oder hab ich da was falsch verstanden?
oder hab ich da was falsch verstanden?
Zitat von celine14: Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung sind aktuell schon krankenkassenbeitragspflichtig
oder hab ich da was falsch verstanden?
wenn das so ist, ist das doch keine Versicherung. Sondern eine zweckgebundene vom Einkommen abhängige Steuer.
Eine Versicherung hat für gleiche Risiken gleiche Prämien und keine einkommensabhängigen Prämien.
Die Art der gesetzlichen deutschen Krankenversicherung passt eher in den Sozialismus als in eine soziale Marktwirtschaft. In einer solchen kann der Staat die KV-Beiträge für die untere Schicht subventionieren, aus dem allgemeinen Steueraufkommen, und so auch die besseren Einkommen an den Kosten der Armut beteiligen.
Was die GRÜNEN wollen, ist also purer Sozialismus.
Zitat von celine14: Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung sind aktuell schon krankenkassenbeitragspflichtig
oder hab ich da was falsch verstanden?
Ich zahle noch nichts - derzeit nur bei der Freiwilligen Gesetzlichen Zwangskrankenkasse Pflicht.
Bei der Bürgerkrankenversicherung, welch ein verlogenes Wort, es gibt aber auch Einwohner die keine Bürger sind! sollen (fast) alle zahlen.
Zitat von gate4share: Die Miethöhe wird zunächst mal durch den Markt bestimmt. Wenn Wohnungen die ähnlich sind, 8 Euro kosten,dann wirst du, auch wenn du hohen zusätzliche kosten hast, keinen vernünftigen Mieter finden, der dann 9 Euro bezahlt!
Und wo liegen die Gagfah-Mieten? Bei 5 bis 6 €/qm.
Und die meisten Kostensteigerungen fallen doch in den Bereich der Nebenkosten. Die sind viel flexibler zu gestalten als die reine Miete.
Zitat von Erdman:Zitat von celine14: Einnahmen aus Vermietung u. Verpachtung sind aktuell schon krankenkassenbeitragspflichtig
oder hab ich da was falsch verstanden?
wenn das so ist, ist das doch keine Versicherung. Sondern eine zweckgebundene vom Einkommen abhängige Steuer.
Eine Versicherung hat für gleiche Risiken gleiche Prämien und keine einkommensabhängigen Prämien.
Die Art der gesetzlichen deutschen Krankenversicherung passt eher in den Sozialismus als in eine soziale Marktwirtschaft. In einer solchen kann der Staat die KV-Beiträge für die untere Schicht subventionieren, aus dem allgemeinen Steueraufkommen, und so auch die besseren Einkommen an den Kosten der Armut beteiligen.
Was die GRÜNEN wollen, ist also purer Sozialismus.
Richtig lieber Kollege!
So wie das keine Versicherungsbeiträge mehr sind, sondern nämlich eine Sondersteuer - aber was willst du als Gutmensch hier machen - die Mittelschicht muss für solche sogenannten "Bürger" einigentlich Einwohner oder kurz Prekariat bezahlen.
Zitat von hannes24:Zitat von celine14: ...
Die Einführung des Bestellerprinzips begrüße ich, da ich selbst von Bekannten gehört habe, welche unsauberen Geschäfte Sie bei der Vermietung ihrer Wohnungen in Berlin machen (Provisionstteilung etc.).
Bei mir hat bisher so gut wie kein Mieter Provison zahlen müßen, da ich für gut 60% meiner doch recht kleinen Bestände mit den Hausverwaltungen vereinbart habe, daß diese zumindest die Vermietung übernehmen (kostet nur geringfügig höhere Verwaltungsgebühren). Bei den übrigen Wohnungen führe ich die Vermietung selbst durch (d.h. schalte ein Inserat, die Besichtigung führen in der Regel die alten Mieter durch, die Übergabe macht dann die Hausverwaltung oder ich) oder (sehr selten) ich bezahle den Makler. Im Gegenzug kann ich deutlich höhere Mieten nehmen, als wenn ich über Makler vermieten würde und bekomme ein viel besseres Gefühl für die Marktmieten.
Was mich allerdings ganz erheblich stört, sind die diversen enteignungsgleichen Mietpreisbremsen. Als Reaktion werde ich - solange die Politik dieses zuläßt - meine Häuser in halbwegs attraktiven Lagen in ETWs aufteilen und ggf. nach Ablauf der Spekulationsfrist an die Mieter oder im freien Markt verkaufen. Da der Neubau (dank so schöner Dinge wie der Energieeinsparverordnung, Mindestlöhne und anderer sozialistischer Errungenschaften) immer teurer wird, die Wohnungssuchende aufgrund der Mietergesetzgebung und des zu erwartenden Einbruchs bei den Fertigstellungen und des zu erwartenden Schwarzmarktes keine Mietwohnungen mehr finden werden, erwarte ich eine schöne Wertentwicklung meiner Immobilien.
So werden die Sozialisten in Deutschland die Eigentumsquote deutlich verringern und so hoffentlich a la longue die Mietermacht reduzieren.
Anbei ein Artikel aus dem heutigen Tagesspiel Online zum gleichen Thema:
http://www.tagesspiegel.de/meinung/union-und-spd-wollen-miet…
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Zitat von deepvalue:Zitat von hannes24: ...
Danke Deep es lebe der Sozialismus via der spezialdemokratische Partei.
Verkaufen ob das eine Lösung ist, mein Portfolio ist dazu viel zu gross und viele Kredite laufen noch, Vorfälligkeitentschädigung!
Und was sollte ich mit der zeit dann anfangen - die Frau ärgern.
Ausserdem sind Immos meine Leidenschaft ich kann`s nicht lassen.
Die Enteignung der Vermieter durch die Politik geht trotzdem weiter...
Zitat von gate4share: Depotmahlzeit, nun geht es aber zu weit!
Bin ja selber nicht gerade ein Freund, der Sozialdemokraten, aber das geht hier eindeutig zu weit.
Zum einen gab es Kommunale Wohnungsbestände auch in CDU Städten und Ländern, und zum anderen sind die kommunalen Bestände eher sehr gut in stand gehalten worden. Da wurde ständig jede kleinste Kontrolle und Ausbesserung gemacht und zusätzlich noch gross angelegte Modernisierungen. Das hatte den Nachteil, dass die Wohnungen nie Geld verdienten, sondern eher noch mit Verlust arbeiteten.
Und die Städte hatten sich schon eher gedacht, dass für ettliche Mio die man investiert hat, auch mal eine kleine Verzinsung zurück kommen würde - aber die kommunalen Gesellschaften schafften es sogar noch weiter Verluste zu machen, so , dass immer noch jedes Jahr gezahlt werden muss.
Da war und ist der Verkauf der bestände an private, so, dass die ganze Stadt schuldenfrei war, doch ein grosser Wurf. Das hat Dresden geschafft!
Das (grün) bestätigt doch meine Aussage, genau darin liegt doch die Unfähigkeit dieser Verwaltungen.
Zitat von gate4share: Warum solllten hohe Kaufnebenkosten die Mieten erhöhen?
Es erhöht sicher die Anschaffungskosten und um eine gleich gute Verzinsung zu haben, wie bei niedrigeren Grunderwerbssteuern - ist nur 1% Unterschied - müsste man höhere Mieten nehmen. Aber gibt es denn überhaupt die freie Entscheidung, für einen wirtschaftlich rechnenden Eigentümer?
Wird er nicht immer versuchen, die höchst mögliche Miete durch zu setzen? Also die höchst mögliche,wo er noch einen guten normalen Mieterbestand erreichen kann keine grosse Probleme zu haben.
Wie gross ist die höhere Belastung bei 6% Grunderwerbssteuern, gegenüber 5%?
Sagen wir mal einer bezahlt je qm 1,500 Euro (ohne KOsten) und nimmt eine Miete von 7 Euro. Nun muss er 1% mehr bezahlen, an Kaufnebenkosten. Dann müsste er auch 1% mehr Miete nehmen, um die gleiche Rendite zu erzielen. Also dann 7,07.
Aber die Höhe der Miete ist gedeckelt durch Mietspiegel und Begrenzung der Erhöhung!
Weil diese Kosten in die "Kostenmiete" gleichg zweimal eingehen. Beim Grundstücksankauf durch den Bauträger und beim Verkauf der fertigen Wohnung.
Die Steuern und Abgaben beim Neubau liegen bei mehr ale 50% des Verkaufspreises!
wollt heute nochmal für 5000 euro nachlegen habs aber dann verpeilt zu busy
pff
pff
realistisch gesehen sollte die Bewertung nicht schlechter als dt. Wohnen sein welche bei einem etwas schlechteren NAV sogar bei 14 Euro sind
In diesem Sinnen erwarte ich bis ende 2014 ca. 13-14 Euro bei Gagfah
In diesem Sinnen erwarte ich bis ende 2014 ca. 13-14 Euro bei Gagfah
Degressive Abschreibung
soll ja kommen
hat dies irgendwelche auswirkungen für bestandsimmo oder für gagfah?
soll ja kommen
hat dies irgendwelche auswirkungen für bestandsimmo oder für gagfah?
Zitat von celine14: Also es ist klar das man nur in einem engen Markt Mieten erzielen kann
z.b. bei einer 3 Zi Wohnung von mir hab ich so erhöht auch bei Mietwechsel
420 - 440 - 500 - 640
Zeitraum 2010-2013
So mache ich das bei allen Wohnungen wenn es geht und es bezahlt wird
Ich gebe zu bedenken, daß in dem kurzen Zeitraum offensichtlich mindestens 3 Mieterwechsel stattgefunden haben mit für Vermieterseite entsprechend verbundenem Zeit- und Kostenaufwand und dem nicht vermeidbaren Wohnungsleerstand.
Insbesondere wenn es sich um eine Wohnung in einem Mietshaus handelt, sollte man davon ausgehen, daß sich die neuen Mieter mit den Mitbewohnern untereinander über die Mietkonditionen austauschen.
Was sagt denn die finanzierende Bank zu diesem Objekt?
Gruß
Silberpfeil
Alles in allem sieht die Lage doch aktuell sehr sehr gut aus
die q3 Zahlen werden sicher verglichen mit den q2 zahlebn oder den q3/2012 zahlen wesentlich besser ausfallen
richtig eingeopreist kann das in den kurs ja noch nicht sein da gagfah ja noch immer 20% unter nav gehandelt wird
ich gehe davon aus das mit den q3 zahlen die 11 euro fallen
die q3 Zahlen werden sicher verglichen mit den q2 zahlebn oder den q3/2012 zahlen wesentlich besser ausfallen
richtig eingeopreist kann das in den kurs ja noch nicht sein da gagfah ja noch immer 20% unter nav gehandelt wird
ich gehe davon aus das mit den q3 zahlen die 11 euro fallen
Zitat von Silberpfeil1:Zitat von celine14: Also es ist klar das man nur in einem engen Markt Mieten erzielen kann
z.b. bei einer 3 Zi Wohnung von mir hab ich so erhöht auch bei Mietwechsel
420 - 440 - 500 - 640
Zeitraum 2010-2013
So mache ich das bei allen Wohnungen wenn es geht und es bezahlt wird
Ich gebe zu bedenken, daß in dem kurzen Zeitraum offensichtlich mindestens 3 Mieterwechsel stattgefunden haben mit für Vermieterseite entsprechend verbundenem Zeit- und Kostenaufwand und dem nicht vermeidbaren Wohnungsleerstand.
Insbesondere wenn es sich um eine Wohnung in einem Mietshaus handelt, sollte man davon ausgehen, daß sich die neuen Mieter mit den Mitbewohnern untereinander über die Mietkonditionen austauschen.
Was sagt denn die finanzierende Bank zu diesem Objekt?
Gruß
Silberpfeil
Früher waren die Erzählungen von Imo/Celine noch interessanter und noch weniger glaubwürdig (ich denke an die Abzocke mit Sozialhilfeempfängern, Kaufpreise für GAGFAH deutlich unter historischem Tiefskurs an der Börse etc.)
Aus dem letzen Interview hab ich fast was überlesen
wie es scheint ist gagfah wieder auf Kaufkurs und will wieder an einheiten zulegen
das ist ein grundlegender wandel zu letztem jahr
wie es scheint ist gagfah wieder auf Kaufkurs und will wieder an einheiten zulegen
das ist ein grundlegender wandel zu letztem jahr
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.802.550 von deepvalue am 10.11.13 17:29:26Danke, irgendwie hatte ich diegleiche Vermutung auch, wollte aber noch abwarten, bis Celine von "geschnitten Brot" spricht...
03.12.2008 2,08 2,02 2,08 1,88 990.352
kapier ich nicht hab meine ersten 4000@1,95 gekauft und was soll daran nicht normal sein
die 1,88 hab ich ja leider verpasst
kapier ich nicht hab meine ersten 4000@1,95 gekauft und was soll daran nicht normal sein
die 1,88 hab ich ja leider verpasst
So wie es aussieht läuft nun Gagfah wie GESCHNITTEN BROT bis zum 31.12.
So bin jetzt auch aufgesprungen auf den Schnellzug
ah morgen kommen ja die q3 zahlen
meines erachtens werden die morgen um die wette strahlen beim webcast
refi ist durch
ffo stark ansteigend alleine durch zinseffekte
zukäufe wieder geplant
dividende angekündigt
mietsteigerungen in dresden und berlin über den mietspiegel sollten so langsam reinkommen
durch die verwässerung der ke ist allerdings der nav von 13,40 auf 13,00 gefallen (negativ)
ausblick auf 2014 ist aber glänzend
meines erachtens werden die morgen um die wette strahlen beim webcast
refi ist durch
ffo stark ansteigend alleine durch zinseffekte
zukäufe wieder geplant
dividende angekündigt
mietsteigerungen in dresden und berlin über den mietspiegel sollten so langsam reinkommen
durch die verwässerung der ke ist allerdings der nav von 13,40 auf 13,00 gefallen (negativ)
ausblick auf 2014 ist aber glänzend
"Wie die im MDax notierte Gesellschaft am Dienstag in Luxemburg mitteilte, ging die für die Immobilienbranche wichtige operative Kennzahl Funds from Operations (FFO) im dritten Quartal um 12 Prozent auf 0,15 Cent je Aktie zurück, Erlöse aus Verkäufen waren dabei ausgeklammert."
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6413702-gagfah-bes…
"Beim Verkauf von Immobilien blieb Gagfah mit 373 privatisierten Einheiten in den ersten neun Monaten deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück, als die Gesellschaft 710 Wohnungen verkaufte"
Und was brachten diese verkauften Wohnungen?
"Bei den Immobilienverkäufen wurden in den ersten neun Monaten 373 Einzelprivatisierungen abgeschlossen, die zu einer Nettoliquidität von 15,2 Mio. EUR geführt haben."
15,2 Mio : 373 = 40.750 €/Wohnung Geldzufluss, nicht Gewinn!
Das sind stolze Verkaufspreise.
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6413702-gagfah-bes…
"Beim Verkauf von Immobilien blieb Gagfah mit 373 privatisierten Einheiten in den ersten neun Monaten deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück, als die Gesellschaft 710 Wohnungen verkaufte"
Und was brachten diese verkauften Wohnungen?
"Bei den Immobilienverkäufen wurden in den ersten neun Monaten 373 Einzelprivatisierungen abgeschlossen, die zu einer Nettoliquidität von 15,2 Mio. EUR geführt haben."
15,2 Mio : 373 = 40.750 €/Wohnung Geldzufluss, nicht Gewinn!
Das sind stolze Verkaufspreise.
hmm q3 zahlen und keine umsätze?
warten alle auf den webcast?
warten alle auf den webcast?
so nochmal 2600 nachgelegt
Zitat von Erdman: "Wie die im MDax notierte Gesellschaft am Dienstag in Luxemburg mitteilte, ging die für die Immobilienbranche wichtige operative Kennzahl Funds from Operations (FFO) im dritten Quartal um 12 Prozent auf 0,15 Cent je Aktie zurück, Erlöse aus Verkäufen waren dabei ausgeklammert."
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6413702-gagfah-bes…
"Beim Verkauf von Immobilien blieb Gagfah mit 373 privatisierten Einheiten in den ersten neun Monaten deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück, als die Gesellschaft 710 Wohnungen verkaufte"
Und was brachten diese verkauften Wohnungen?
"Bei den Immobilienverkäufen wurden in den ersten neun Monaten 373 Einzelprivatisierungen abgeschlossen, die zu einer Nettoliquidität von 15,2 Mio. EUR geführt haben."
15,2 Mio : 373 = 40.750 €/Wohnung Geldzufluss, nicht Gewinn!
Das sind stolze Verkaufspreise.
373 Verkäufe für mich wenig aussagefähig.
Wichtig wäre zu erfahren wo und in welchen Zustand und zu welchem Selbstkostenpreis die Immos verkauft wurden.
In HH, Dresden und anderen nachgefragten Standorten würde ich überhaupt nicht mehr verkaufen - eher investieren!
Verkaufen würde ich Wuppertal, Heidenheim, Ruhrgebiet usw.
Insgesamt fand ich die Zahlen (wie wohl auch der Markt) eher enttäuschend:
1. Trotz zahlreicher neuer Mietspiegel (Berlin, Dresden, Hamburg) konnte nur ein Mietwachstum von 1% erreicht werden.
2. Ein Verlust konnte nur knapp vermieden werden, obgleich nach IFRS keine Abschreibungen berücksichtigt werden. Was mich immer stören wird, sind die laufenden Steuerzahlungen (im Gegensatz zu GSW und anderen inländischen ehemaligen Gemeinnützigen Immogesellschaften).
Lediglich der Ausblick war (begründet) sehr gut:
1. Hohes Wachstum des FFO auf ca. 80 cent für 2014 und weitere Steigerungen Richtung 90 cent für 2015 erwartet.
2. Trotz Kapitalerhöhung guter NAV von über 13 Euro pro Aktie
2. Deutliche Senkung des Leerstands erreicht (für 12/2013 bereits unter 4,5% angestrebt).
Allerdings kann ich mir nur schwer die für 2015 angestrebten weniger als 3,5% vorstellen, da GAGFAH in vielen Städten wie Stuttgart, Braunschweig, Hamburg, Bielefeld, Freiburg, Göttigen etc. so gut wie keinen Leerstand hat und der Leerstand in Städten wie Zwickau und Duisburg sich nur schwer über einfache Renovierungen beseitigen läßt. Hier dürften größere Verkäufe unumgänglich sein, wobei ich mir kaum vorstellen kann, daß man die Bestände z.B. in Zwickau für über 500 Euro pro qm verkaufen könnten. Hier dürften Verluste im Verkauf vorprogrammiert sein (auch bisher verliert GAGFAH mit den Verkäufen unter Berücksichtigung der Vertriebskosten kontinuierlich Geld ggü. dem NAV). Allerdings dürfte die zu erwartende Senkung des Diskontierungszinssatzes zu einer deutlichen Überkompensation durch das Gesamtportfolio führen.
M.E. wird GAGFAH erst nach Veröffentlichung guter Zahlen für das Schlußquartal 2013 und guter Zahlen in 2014 richtig anfangen zu laufen. Momentan glaubt der Markt noch nicht die prognostizierten Zahlen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
1. Trotz zahlreicher neuer Mietspiegel (Berlin, Dresden, Hamburg) konnte nur ein Mietwachstum von 1% erreicht werden.
2. Ein Verlust konnte nur knapp vermieden werden, obgleich nach IFRS keine Abschreibungen berücksichtigt werden. Was mich immer stören wird, sind die laufenden Steuerzahlungen (im Gegensatz zu GSW und anderen inländischen ehemaligen Gemeinnützigen Immogesellschaften).
Lediglich der Ausblick war (begründet) sehr gut:
1. Hohes Wachstum des FFO auf ca. 80 cent für 2014 und weitere Steigerungen Richtung 90 cent für 2015 erwartet.
2. Trotz Kapitalerhöhung guter NAV von über 13 Euro pro Aktie
2. Deutliche Senkung des Leerstands erreicht (für 12/2013 bereits unter 4,5% angestrebt).
Allerdings kann ich mir nur schwer die für 2015 angestrebten weniger als 3,5% vorstellen, da GAGFAH in vielen Städten wie Stuttgart, Braunschweig, Hamburg, Bielefeld, Freiburg, Göttigen etc. so gut wie keinen Leerstand hat und der Leerstand in Städten wie Zwickau und Duisburg sich nur schwer über einfache Renovierungen beseitigen läßt. Hier dürften größere Verkäufe unumgänglich sein, wobei ich mir kaum vorstellen kann, daß man die Bestände z.B. in Zwickau für über 500 Euro pro qm verkaufen könnten. Hier dürften Verluste im Verkauf vorprogrammiert sein (auch bisher verliert GAGFAH mit den Verkäufen unter Berücksichtigung der Vertriebskosten kontinuierlich Geld ggü. dem NAV). Allerdings dürfte die zu erwartende Senkung des Diskontierungszinssatzes zu einer deutlichen Überkompensation durch das Gesamtportfolio führen.
M.E. wird GAGFAH erst nach Veröffentlichung guter Zahlen für das Schlußquartal 2013 und guter Zahlen in 2014 richtig anfangen zu laufen. Momentan glaubt der Markt noch nicht die prognostizierten Zahlen.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Mir sind die geringen Mietsteigerungen auch ein grosses Rätsel!
Glaube man erhöht wohl überhaupt nicht die Mieten, sondern fordert nur bei Neuverträgen dann ca 10% höhere Mieten,gegenüber den Bestandswohnungen -dann kommt man auf ca 1$, weil etwa in 10% der Wohnungen jedes Jahr ein Mieterwechsel eintritt.
Warum erhöht man denn die Mieten nicht? Aus Bequemlichkeit,oder meint dafür keine Menpower zu haben, oder fürchtet man Ärger und Auseinandersetzungen mit Mietern?
In Dresden sind seid ca 3,5 Jahren die Mieten ständig gestiegen und Gagfah hat dort fast ein Drittel seines Gesamtbestandes.
Und in Berlin gab es doch auch schon einen neuen MIetspiegel in den letzten Monaten- auch da hätte man sicherlich gute Erhöhungnen durchsetzen können - man macht es aber wohl nicht!
Warum wohl nicht?
Glaube man erhöht wohl überhaupt nicht die Mieten, sondern fordert nur bei Neuverträgen dann ca 10% höhere Mieten,gegenüber den Bestandswohnungen -dann kommt man auf ca 1$, weil etwa in 10% der Wohnungen jedes Jahr ein Mieterwechsel eintritt.
Warum erhöht man denn die Mieten nicht? Aus Bequemlichkeit,oder meint dafür keine Menpower zu haben, oder fürchtet man Ärger und Auseinandersetzungen mit Mietern?
In Dresden sind seid ca 3,5 Jahren die Mieten ständig gestiegen und Gagfah hat dort fast ein Drittel seines Gesamtbestandes.
Und in Berlin gab es doch auch schon einen neuen MIetspiegel in den letzten Monaten- auch da hätte man sicherlich gute Erhöhungnen durchsetzen können - man macht es aber wohl nicht!
Warum wohl nicht?
in der Börse wird ja immer die Zukunft gehandelt und nicht die gegenwart
offensichtlich hat Gagfah durch die refi keinerlei probleme mehr
alles andere sind nun nur noch luxusprobleme
insgesamt finde gagafah ist sehr transpartent geworden
die ganzen one offs mit der refi sind nun durch und ab q4 kann nun die post abgehen
hab heute leider bei 10,55 zu früh 5000stk gekauft aber was solls
offensichtlich hat Gagfah durch die refi keinerlei probleme mehr
alles andere sind nun nur noch luxusprobleme
insgesamt finde gagafah ist sehr transpartent geworden
die ganzen one offs mit der refi sind nun durch und ab q4 kann nun die post abgehen
hab heute leider bei 10,55 zu früh 5000stk gekauft aber was solls
Zitat von Erdman: "Wie die im MDax notierte Gesellschaft am Dienstag in Luxemburg mitteilte, ging die für die Immobilienbranche wichtige operative Kennzahl Funds from Operations (FFO) im dritten Quartal um 12 Prozent auf 0,15 Cent je Aktie zurück, Erlöse aus Verkäufen waren dabei ausgeklammert."
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6413702-gagfah-bes…
Der FFO aus der Bewirtschaftung im dritten Quartal lag mit 0,15EUR je Aktie 25% über dem Ergebnis im zweiten Quartal
Unterstützt durch ein gezieltes Investitionsprogramm zur Leerstandssenkung mit Renditen von ca. 20%, konnte die Leerstandsquote nach 5,1% im Vorquartal zum Ende des dritten Quartals auf nunmehr 4,8% gesenkt werden
Bei den Einzelprivatisierungen erzielte die GAGFAH eine Bruttogewinnmarge von 25,2% und einen Multiplikator auf die Nettokaltmiete von 21,1x.
Quellehttp://www.gagfah.com/de/investor-relations/finanznachrichte…
Wie kommen sie, lieber Herr Erdmann zu ihren Zahlen?
Sind die Angaben der Gagfah falsch?
Liebe Leute solche Zahlen sind für mich Gewinnmitnahmezeiten.
Denke derzeit bei der Gagfah ist das Risiko grösser das der Kurs absackt wie steigen!
Vielleicht sehen wir nochmal die 9,xy€ würde mich nicht wundern.
Langfristig sicherlich eine gute Aktie.
Denke derzeit bei der Gagfah ist das Risiko grösser das der Kurs absackt wie steigen!
Vielleicht sehen wir nochmal die 9,xy€ würde mich nicht wundern.
Langfristig sicherlich eine gute Aktie.
Kepler Cheuvreux erhöht Kursziel für Gagfah von €12 auf €13. Buy
Nun endlich das erste Kursziel zumindest knapp bei NAV
Nun endlich das erste Kursziel zumindest knapp bei NAV
Zitat von hannes24: Liebe Leute solche Zahlen sind für mich Gewinnmitnahmezeiten.
Denke derzeit bei der Gagfah ist das Risiko grösser das der Kurs absackt wie steigen!
Vielleicht sehen wir nochmal die 9,xy€ würde mich nicht wundern.
Langfristig sicherlich eine gute Aktie.
Warum?
Die aktuellen Zahlen inkl. des Ausblicks sind für wesentlich höhere Kurse gut!
Es ist einfach jetzt schon festgelegt, dass die (eigentlich) Quartal für Quartal besser sein werden!
Man macht ständig Gewinne, erhöht damit das Eigenkapital und muss so weniger Zinsen zahlen, gleichzeitig erhöht sich deutschlandweit nach wie vor
das Mietenniveau. Diese "Mietpreisbremse" die gerade wohl konkret von der Politik besprochen wird(- oder war dasGesetzt schon in der Lesung?) wird den Mietsteigerungsprozess zwar verlangsamen, aber nicht komplett beenden.
Nun ist es an Gagfah, diese Rahmenbedingungen mit steigenden Mieten auch geschickt im Portfolio um zu setzen!
Zitat von gate4share:Zitat von hannes24: Liebe Leute solche Zahlen sind für mich Gewinnmitnahmezeiten.
Denke derzeit bei der Gagfah ist das Risiko grösser das der Kurs absackt wie steigen!
Vielleicht sehen wir nochmal die 9,xy€ würde mich nicht wundern.
Langfristig sicherlich eine gute Aktie.
Warum?
Die aktuellen Zahlen inkl. des Ausblicks sind für wesentlich höhere Kurse gut!
Es ist einfach jetzt schon festgelegt, dass die (eigentlich) Quartal für Quartal besser sein werden!
Man macht ständig Gewinne, erhöht damit das Eigenkapital und muss so weniger Zinsen zahlen, gleichzeitig erhöht sich deutschlandweit nach wie vor
das Mietenniveau. Diese "Mietpreisbremse" die gerade wohl konkret von der Politik besprochen wird(- oder war dasGesetzt schon in der Lesung?) wird den Mietsteigerungsprozess zwar verlangsamen, aber nicht komplett beenden.
Nun ist es an Gagfah, diese Rahmenbedingungen mit steigenden Mieten auch geschickt im Portfolio um zu setzen!
Lieber Freund so funktioniert die Börse aber nicht, in den Kurssteigerungen ist das bereits antizipiert!
Will nicht darauf wetten aber die 9,xy€ wird wieder kommen.
Ende 2014 dürfte der NAV 14 Euro sein das ist wohl aktuell sehr sehr sicher
Selbst die Analysten haben nach den Zahlen und dem Ausblick die Ziele angehoben.
Deutsche Bank erhöht Kursziel für Gagfah von €11,50 auf €12. Buy
Kepler Cheuvreux erhöht Kursziel für Gagfah von €12 auf €13. Buy
Commerzbank hat Erhöhung auch schon angekündigt
Selbst die Analysten haben nach den Zahlen und dem Ausblick die Ziele angehoben.
Deutsche Bank erhöht Kursziel für Gagfah von €11,50 auf €12. Buy
Kepler Cheuvreux erhöht Kursziel für Gagfah von €12 auf €13. Buy
Commerzbank hat Erhöhung auch schon angekündigt
Zitat von Depotmahlzeit:Zitat von Erdman: "Wie die im MDax notierte Gesellschaft am Dienstag in Luxemburg mitteilte, ging die für die Immobilienbranche wichtige operative Kennzahl Funds from Operations (FFO) im dritten Quartal um 12 Prozent auf 0,15 Cent je Aktie zurück, Erlöse aus Verkäufen waren dabei ausgeklammert."
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6413702-gagfah-bes…
Der FFO aus der Bewirtschaftung im dritten Quartal lag mit 0,15EUR je Aktie 25% über dem Ergebnis im zweiten Quartal
Unterstützt durch ein gezieltes Investitionsprogramm zur Leerstandssenkung mit Renditen von ca. 20%, konnte die Leerstandsquote nach 5,1% im Vorquartal zum Ende des dritten Quartals auf nunmehr 4,8% gesenkt werden
Bei den Einzelprivatisierungen erzielte die GAGFAH eine Bruttogewinnmarge von 25,2% und einen Multiplikator auf die Nettokaltmiete von 21,1x.
Quellehttp://www.gagfah.com/de/investor-relations/finanznachrichte…
Wie kommen sie, lieber Herr Erdmann zu ihren Zahlen?
Sind die Angaben der Gagfah falsch?
Die Fragen bleiben weiter offen!
gagfah ist sicher nicht mehr spottbillig wie ende 2008 bei 2 Euro aber immer noch günstig bezogen auf das NAV von ende 2014 von 14 euro
was mich überzeugt sind die refi ist durch alle oneoff sind abgerechnet
ab q4 und dann q1 2014
der ffo schub ist ja schon gelocked durch die zinsen also wird das ganze sehr berechenbar
die zinsen werden sicher im keller bleiben und der anlagenotstand bleibt
ich überlege mir nochmal €50000 Euro nachzulegen in Gagfah
was mich überzeugt sind die refi ist durch alle oneoff sind abgerechnet
ab q4 und dann q1 2014
der ffo schub ist ja schon gelocked durch die zinsen also wird das ganze sehr berechenbar
die zinsen werden sicher im keller bleiben und der anlagenotstand bleibt
ich überlege mir nochmal €50000 Euro nachzulegen in Gagfah
Zitat von celine14: gagfah ist sicher nicht mehr spottbillig wie ende 2008 bei 2 Euro aber immer noch günstig bezogen auf das NAV von ende 2014 von 14 euro
was mich überzeugt sind die refi ist durch alle oneoff sind abgerechnet
ab q4 und dann q1 2014
der ffo schub ist ja schon gelocked durch die zinsen also wird das ganze sehr berechenbar
die zinsen werden sicher im keller bleiben und der anlagenotstand bleibt
ich überlege mir nochmal €50000 Euro nachzulegen in Gagfah
Nur nicht Kopflastig werden!
Es gibt eigentlich nur Empfehlungen!
Deutsche Bank AG stuft Gagfah auf kaufen
FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Die Deutsche Bank hat das Kursziel für Gagfah nach Zahlen von 11,50 auf 12,00 Euro angehoben und die Einstufung auf "Buy" belassen. Die operativen Trends bei der Immobiliengesellschaft seien im dritten Quartal solide gewesen, schrieb Analyst Markus Scheufler in einer Studie vom Mittwoch. Die Zielerhöhung resultuiere aus einer zeitlichen Verschiebung des Bewertungszeitrahm
Deutsche Bank AG stuft Gagfah auf kaufen
FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Die Deutsche Bank hat das Kursziel für Gagfah nach Zahlen von 11,50 auf 12,00 Euro angehoben und die Einstufung auf "Buy" belassen. Die operativen Trends bei der Immobiliengesellschaft seien im dritten Quartal solide gewesen, schrieb Analyst Markus Scheufler in einer Studie vom Mittwoch. Die Zielerhöhung resultuiere aus einer zeitlichen Verschiebung des Bewertungszeitrahm
ich bin gespannt ob hsbc nach den q3 zahlen was aufs kursziel von 12,80 draufpackt und das erste kursziel über nav kommt
hsbc muss ich sagen waren noch die besten analysten bezüglich gagfah und haben immer relativ gut gelegen
z.b. hat hsbc das kursziel 10,90 zum 7.12.2012(13) aufgerufen was ja fast ne punktlandung war
insofern ist die 12,80 aktuelles kursziel sehr positiv zu sehen
hsbc muss ich sagen waren noch die besten analysten bezüglich gagfah und haben immer relativ gut gelegen
z.b. hat hsbc das kursziel 10,90 zum 7.12.2012(13) aufgerufen was ja fast ne punktlandung war
insofern ist die 12,80 aktuelles kursziel sehr positiv zu sehen
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.822.464 von hannes24 am 13.11.13 11:25:47Hannes24:
Lieber Freund so funktioniert die Börse aber nicht, in den Kurssteigerungen ist das bereits antizipiert!
Will nicht darauf wetten aber die 9,xy€ wird wieder kommen.
Tja, was sollen wir machen, wenn du nicht wetten willst? Sonst hätte ich ja dagegen halten können!
Zwar halte ich es nicht für gänzlich ausgeschlossen, dass je nach allgemeiner Börsenlage auch nochmals der Kurs um über 5% korrigiert, aber ehr für unwahrscheinlich.
Der NAV liegt bei über 13 Euro und man wird weiter steigende Gewinne machen, der FFO , der ja meiner Meinung nach, eher eine schön gefärbte Erfolgszahl ist, ist jetzt schon gut - aber man muss dauerhaft auch echte Gewinne nachweisen, und die erzielt man auch jetzt schon!
Sollten zwar höher sein.
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Diese Dresdener Sache,wie die 2 Mrd Schadensersatz haben wollten. Und wisst ihr noch,wenn die staatsanwaltschaft Dresden die Woba Geschäftsführerin in Dresden inhaftierte, unter Vorspiegelung einer Anzeige, wo nciht mal der Anzeigenerstatter, der Meinung war, dass der Dame eine Schuld traf!
Durch all das hat sich Gagfah durchgekämpft.
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Wenn nicht hier bei Gagfah, es relativ sicher ist, dass die Aktie bald, oder eher bald um mind 20 bis 25% eben auf NAV Ebene notiert, wo denn dann?
Lieber Freund so funktioniert die Börse aber nicht, in den Kurssteigerungen ist das bereits antizipiert!
Will nicht darauf wetten aber die 9,xy€ wird wieder kommen.
Tja, was sollen wir machen, wenn du nicht wetten willst? Sonst hätte ich ja dagegen halten können!
Zwar halte ich es nicht für gänzlich ausgeschlossen, dass je nach allgemeiner Börsenlage auch nochmals der Kurs um über 5% korrigiert, aber ehr für unwahrscheinlich.
Der NAV liegt bei über 13 Euro und man wird weiter steigende Gewinne machen, der FFO , der ja meiner Meinung nach, eher eine schön gefärbte Erfolgszahl ist, ist jetzt schon gut - aber man muss dauerhaft auch echte Gewinne nachweisen, und die erzielt man auch jetzt schon!
Sollten zwar höher sein.
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Diese Dresdener Sache,wie die 2 Mrd Schadensersatz haben wollten. Und wisst ihr noch,wenn die staatsanwaltschaft Dresden die Woba Geschäftsführerin in Dresden inhaftierte, unter Vorspiegelung einer Anzeige, wo nciht mal der Anzeigenerstatter, der Meinung war, dass der Dame eine Schuld traf!
Durch all das hat sich Gagfah durchgekämpft.
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Wenn nicht hier bei Gagfah, es relativ sicher ist, dass die Aktie bald, oder eher bald um mind 20 bis 25% eben auf NAV Ebene notiert, wo denn dann?
Zitat von celine14: gagfah ist sicher nicht mehr spottbillig wie ende 2008 bei 2 Euro aber immer noch günstig bezogen auf das NAV von ende 2014 von 14 euro
was mich überzeugt sind die refi ist durch alle oneoff sind abgerechnet
ab q4 und dann q1 2014
der ffo schub ist ja schon gelocked durch die zinsen also wird das ganze sehr berechenbar
die zinsen werden sicher im keller bleiben und der anlagenotstand bleibt
ich überlege mir nochmal €50000 Euro nachzulegen in Gagfah
Zitat von gate4share: Hannes24:
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Ich hatte lediglich geschrieben, daß eine Refinanzierung der auslaufenden Kredite ohne eine Kapitalerhöhung nicht möglich sei, wobei ich nach der KE eine deutliche Kurserholung erwartete.
Beides ist eingetreten: die Kapitelerhöhung ist im Sommer gekommen, danach konnte man die Refinanzierung weitgehend mit dem neuen EK abschließen, der Kurs ist seitdem in der Spitze um fast 20% gestiegen.
Zwischen 13 und 14 Euro werde ich den exit vornehmen. Ich halte die hype von Wohnimmobilien für übertrieben. Da die Zinsen wohl acuh 2014 nierig bleiben, könnte Eur 13 erreicht werden, hoffe ich zumindest.
Zitat von deepvalue:Zitat von gate4share: Hannes24:
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Ich hatte lediglich geschrieben, daß eine Refinanzierung der auslaufenden Kredite ohne eine Kapitalerhöhung nicht möglich sei, wobei ich nach der KE eine deutliche Kurserholung erwartete.
Beides ist eingetreten: die Kapitelerhöhung ist im Sommer gekommen, danach konnte man die Refinanzierung weitgehend mit dem neuen EK abschließen, der Kurs ist seitdem in der Spitze um fast 20% gestiegen.
mit der KE hatte ich nicht gerechnet und war meines erachtens auch nicht nötig
im prinzip kann man ja nicht ark über 2 jahre machen um dann alles mit einer ke rauszublasen
naja ist halt passiert und hat vom nav her den ffo von einem halben jahr gekostet
die analysten überschlagen sich geradezu nun mit kaufempfehlungen und so deutlich unter nav kann man wohl nur noch gagfah kaufen
wie gegfah schon gesagt hat ist der turn around nahezu erledigt was ich auch glaube
dies bedeutet nicht mehr oder weniger als wir aktuell den boden vom kurs her sehen
ansich kann es nur noch nach norden gehen
Zitat von deepvalue:Zitat von gate4share: Hannes24:
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Ich hatte lediglich geschrieben, daß eine Refinanzierung der auslaufenden Kredite ohne eine Kapitalerhöhung nicht möglich sei, wobei ich nach der KE eine deutliche Kurserholung erwartete.
Beides ist eingetreten: die Kapitelerhöhung ist im Sommer gekommen, danach konnte man die Refinanzierung weitgehend mit dem neuen EK abschließen, der Kurs ist seitdem in der Spitze um fast 20% gestiegen.
Diese 20% Kursgewinn gleich wieder zu toppen, halte ich angesichts dieser nicht berauschenden Quartalszahlen für schwierig.
Celine Kauf dir doch einfach einen Call Schein, Turbozertifikat oder ein Knock Out Produkt auf Gagfah wenn es dir gut geht.
Ich für mein Teil diversifiziere!
Derzeit fliesst viel Geld nach Südeuropa!
ich kenne mich in Südeuropa nicht aus und bleibe bei Immos in Germany
bei Gagfah hab ich das Gefühl das jemand quasi short geht weil fundamental gibt es keinerlei grund zu verkaufen
nav ist 13(14) alle analysten sagen buy
ffo springt in ungeahnte höhen
wenn die shorties covern müssen werde ich lachen
nav ist 13(14) alle analysten sagen buy
ffo springt in ungeahnte höhen
wenn die shorties covern müssen werde ich lachen
Zitat von celine14: bei Gagfah hab ich das Gefühl das jemand quasi short geht weil fundamental gibt es keinerlei grund zu verkaufen
nav ist 13(14) alle analysten sagen buy
ffo springt in ungeahnte höhen
wenn die shorties covern müssen werde ich lachen
Mittelfristig und langfristig bin ich bei deiner Kursansicht nur kurzfristig eben nicht!
ich halte Aktien immer >6 Monate also kurzfristig ist mir alles egal
also immerhin gings bis 10,24 runter ich hoffe ihr habt fleissig zugegriffen
gut möglich das der zug gerade am rausfahren ist
gut möglich das morgen das neue 5jahres hoch kommt
war eigentlich kurz davor von lukoil in gagfah umzuschichten aber habs dann doch nicht gemacht
pff
gut möglich das der zug gerade am rausfahren ist
gut möglich das morgen das neue 5jahres hoch kommt
war eigentlich kurz davor von lukoil in gagfah umzuschichten aber habs dann doch nicht gemacht
pff
65 Gagfah-Wohnungen für Asylbewerber in Dresden
gogogo ich will 11 Euro sehen
gogogo ich will 11 Euro sehen
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.840.242 von celine14 am 15.11.13 10:45:07
Zitat von celine14: 65 Gagfah-Wohnungen für Asylbewerber in Dresden
gogogo ich will 11 Euro sehen
Also lieber Freund Asylbewerber wurden mir auch schon angeboten.
Erstmal ist der Begriff nicht korrekt weil 98% sind Wirtschaftflüchtlinge.
2. Von Mülltrennung und anderen hießigen Gewohnheiten sind die meilenweit entfernt.
3. Zahlt kein Amt für angerichtete Schäden.
4. Stehen dir schnell irgendwelche selbsternannte sogenannte Gutmenschen auf der Matte.
5. Haben und hatten wir Wirtschaftflüchtlinge aus Somalia in der Anlage, die Pkte 1.-4. trafen leider voll zu.
6. Neuvermietungen in der Nachbarschaft werden schwieriger "ich zieh doch nicht in solch ein Haus" hört man dann.
Ich habe dankend abgelehnt und lieber an eine Polin und jüdische Russen vermietet.
Zitat von hannes24:Zitat von celine14: 65 Gagfah-Wohnungen für Asylbewerber in Dresden
gogogo ich will 11 Euro sehen
Also lieber Freund Asylbewerber wurden mir auch schon angeboten.
Erstmal ist der Begriff nicht korrekt weil 98% sind Wirtschaftflüchtlinge.
2. Von Mülltrennung und anderen hießigen Gewohnheiten sind die meilenweit entfernt.
3. Zahlt kein Amt für angerichtete Schäden.
4. Stehen dir schnell irgendwelche selbsternannte sogenannte Gutmenschen auf der Matte.
5. Haben und hatten wir Wirtschaftflüchtlinge aus Somalia in der Anlage, die Pkte 1.-4. trafen leider voll zu.
6. Neuvermietungen in der Nachbarschaft werden schwieriger "ich zieh doch nicht in solch ein Haus" hört man dann.
Ich habe dankend abgelehnt und lieber an eine Polin und jüdische Russen vermietet.
Ich sehe das nicht so streng
habe gerade wieder ein Objekt mit 3000qm gekauft und würde gerne 100+ Asylbewerber aufnehmen
Zitat von celine14:Zitat von hannes24: ...
Also lieber Freund Asylbewerber wurden mir auch schon angeboten.
Erstmal ist der Begriff nicht korrekt weil 98% sind Wirtschaftflüchtlinge.
2. Von Mülltrennung und anderen hießigen Gewohnheiten sind die meilenweit entfernt.
3. Zahlt kein Amt für angerichtete Schäden.
4. Stehen dir schnell irgendwelche selbsternannte sogenannte Gutmenschen auf der Matte.
5. Haben und hatten wir Wirtschaftflüchtlinge aus Somalia in der Anlage, die Pkte 1.-4. trafen leider voll zu.
6. Neuvermietungen in der Nachbarschaft werden schwieriger "ich zieh doch nicht in solch ein Haus" hört man dann.
Ich habe dankend abgelehnt und lieber an eine Polin und jüdische Russen vermietet.
Ich sehe das nicht so streng
habe gerade wieder ein Objekt mit 3000qm gekauft und würde gerne 100+ Asylbewerber aufnehmen
Lieber Freund dann würde ich an deiner Stelle die Politik der Bündnis90 Grünen mit Spenden fördern/unterstützen.
Die können von solchen "Asylbewerber"Leuten nicht genügend bekommen!
Vielleicht stellste noch ein Windrad aufs Dach, dann wirste noch Ehrenvorsitzender.
Haha nicht lachen tatsächlich hab ich bei einem 1000qm Objekt vor kurzem sogar ne Solaranlage auf dem Dach dazu mitbekommen.
Wenn das so weitergeht muss ich doch bald Grün wählen!!!
Wenn das so weitergeht muss ich doch bald Grün wählen!!!
Zitat von deepvalue:Zitat von gate4share: Hannes24:
Wir hatten hier soviele Unsicherheiten über Jahre hinweg!
Und dann wurde hier immer wieder gesagt, vor allem von Depotvalue und von mir auch ständig wiederholt, dass man so keine neue Refinanzierung hin bekommt.
Und man hat neu finanziert und dazu noch zu sehr günstigen Zinsen, bei dieser Beleihungshöhe!
Ich hatte lediglich geschrieben, daß eine Refinanzierung der auslaufenden Kredite ohne eine Kapitalerhöhung nicht möglich sei, wobei ich nach der KE eine deutliche Kurserholung erwartete.
Beides ist eingetreten: die Kapitelerhöhung ist im Sommer gekommen, danach konnte man die Refinanzierung weitgehend mit dem neuen EK abschließen, der Kurs ist seitdem in der Spitze um fast 20% gestiegen.
Ja das hast du auch manchmal gesagt! Aber meine auch nach der Kapitalerhöhunng hättest noch weiterhin gemeint, so sie keine weitere Finanzierung zu annehmbaren Zinssätzen möglich.
Nach allem was ich so gehört habe, hätte ich es gemneint. Aber so genau wusste und weiss ich es nicht, und du hattest wohl direkten Einblick.
Nun ist es doch anders gewesen. Und doch zu so niedrigen Zinsen.
Glaube ja, dass man dafür wohl weitere Versprechen bzw. Bedingungen akzeptieren musste, wie etwa ein wesentlich höherer MIeteingang, als man für die Finanzierungsrate benötigt,und vielleicht oder sogar wahrscheinlich, wurden den Banken eine Kalkulation und Planung für die nächsten Jahre vorgelegt, wo sich drauf ergibt, dass das Eigenkapital sich erhöht und so die Sicherheit für die Banken wieder so hoch ist,dass man hier auch zu niedrigen Zinsen mitmachen konnte.
Weiterhin muss man ja auch sehen,dass die Banken für kurzfristiges Geld kaum noch Zinsen bezahlen müssen. 0,25% , und sonst auch im freien Markt gibt es GELD für alle Laufzeiten unter einem jahr für unter 0,3 %.
Das heisst praktisch der ganze höhere Zinse, oberhalb von diesen 0,3% sind für Kosten und Aufwand der Bank, für die Zinsspanne der Bank und dem Risiko des Ausfalls und, gerade bei kurzfristiger Refinanzierung für das Risiko von Zinserhöhungen.
Und bei so niedrigen Zinssätzen, rechnet sich das für die Banken sicherlich auch wenn man über 2% Zuschlag für die Bonität da zu nimmt.
Zitat von hannes24:Zitat von celine14: 65 Gagfah-Wohnungen für Asylbewerber in Dresden
gogogo ich will 11 Euro sehen
Also lieber Freund Asylbewerber wurden mir auch schon angeboten.
Erstmal ist der Begriff nicht korrekt weil 98% sind Wirtschaftflüchtlinge.
2. Von Mülltrennung und anderen hießigen Gewohnheiten sind die meilenweit entfernt.
3. Zahlt kein Amt für angerichtete Schäden.
4. Stehen dir schnell irgendwelche selbsternannte sogenannte Gutmenschen auf der Matte.
5. Haben und hatten wir Wirtschaftflüchtlinge aus Somalia in der Anlage, die Pkte 1.-4. trafen leider voll zu.
6. Neuvermietungen in der Nachbarschaft werden schwieriger "ich zieh doch nicht in solch ein Haus" hört man dann.
Ich habe dankend abgelehnt und lieber an eine Polin und jüdische Russen vermietet.
Das ist ohne Zweifel so!
Gerade bei Asylbewerbern ist der kulturelle Unterschied ja noch grösser, wie er bei anderen Migranten ist, die schon Jahre in Deutschland sind und/oder auch durch eine christliche Religion geprägt sind! Mit von christlich geprägter Religion würde auch alle Deutschen sehen, die nicht direkt stark glaubend eine andere Religion gewählt haben.
Aber eben alles, grundsätzlich unsere Kultur, unsere Gesetz und gesellschaftlichen nicht implizit aufgeschriebenen Regeln, haben ihren Ursprung im aktivem religiösen Alltag!
Das heisst aber nicht, dass auch heute noch jeder christlich sein muss, sondern wir sollten die Religionsfreiheit auch gesellschaftlich leben!
Was aber auch heisst, dass es keine einseitige Bevorzugung bestimmter religiösen Ansichten geben kann. Was gegen Deutsche Gesetze verstösst, ist in Deutschland verboten, auch wenn die ausländische Religion sowas gebieten sollte!
Aber unsere christliche Religion ist der Fundment unserer "Lebensregeln" und die sind sehr gut, gerade im Verhältnis zu dem was in vielen anderen Staaten läuft, namentlich in den Staaten woher die Asylbewerber kommen.
Sicher sind eine ganze Menge Vermieter froh, ihre WOhnungen an Asylbewerber vermieten zu könenn. Natürlich trifft das nicht auf eine Wohnung in einem Haus, der über ca 20 Jahre gewachsenen Hausgemeinschaft zu, die durch gegenseitigen Respekt, Vertrauen und Verständnis geprägt wurde, wo der Anteil an Beamten und Angestellten, sowie die Altersgruppe über 45 sehr gross .
Aber es gibt auch in gefragten Städten noch Problemvermietungsobjekte, die tatsächlich oder scheinbar, von vielen nicht gewünscht sind.
Aber wer eine "bessere Klientel" bekommen kann, wird diese auch nehmen und nur im NOtfall auf Asylanten zurück greifen, auch wenn vermeintlich die Zahlung der Miete so sicher ist.
Zitat von celine14: Haha nicht lachen tatsächlich hab ich bei einem 1000qm Objekt vor kurzem sogar ne Solaranlage auf dem Dach dazu mitbekommen.
Wenn das so weitergeht muss ich doch bald Grün wählen!!!
Wenn dann der Staat zusammen bricht wie in den Staaten der Arabischen Hochkultur, dann wandern wir einfach aus!
Nach wie vor an solche Klientel Kultur/bildungsferne
vermiete ich generell nicht! - auch wenn es dieses bekloppte Antidiskriminierungsgesetz gibt, was für mich als Grossvermieter bereits gilt.Dieses zu ignorieren fällt leicht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.860.352 von gate4share am 18.11.13 16:37:16Gate,
die Kapitalerhöhung von GAGFAH war notwendig und auch ausreichend. Ich hatte lediglich eine frühere KE und ein größeres Volumen erwartet, da ich eine andere Beleihungsverteilung der einzelnen Tranchen vermutet hatte und eine frühere Dividendenzahlung progostitiziert hatte. In keinem Posting habe ich die angebliche Notwendigkeit einer weiteren KE oder Schwierigkeiten bzgl. Refinanzierung erwartet. Die einzige schwierige verbleibende Tranche ist die GBH-Finanzierung, diese ist aber eher klein.
Mein einziger Kritikpunkt an der Refinanzierungspolitik von GAGFAH sind die sehr kurzen Laufzeiten von ca. 5 Jahren. Ich persönlich habe meine Immobilien im Schnitt über 15 Jahre finanziert und würde bei einer Firma wie GAGFAH mindestens 10 Jahre erwarten.
die Kapitalerhöhung von GAGFAH war notwendig und auch ausreichend. Ich hatte lediglich eine frühere KE und ein größeres Volumen erwartet, da ich eine andere Beleihungsverteilung der einzelnen Tranchen vermutet hatte und eine frühere Dividendenzahlung progostitiziert hatte. In keinem Posting habe ich die angebliche Notwendigkeit einer weiteren KE oder Schwierigkeiten bzgl. Refinanzierung erwartet. Die einzige schwierige verbleibende Tranche ist die GBH-Finanzierung, diese ist aber eher klein.
Mein einziger Kritikpunkt an der Refinanzierungspolitik von GAGFAH sind die sehr kurzen Laufzeiten von ca. 5 Jahren. Ich persönlich habe meine Immobilien im Schnitt über 15 Jahre finanziert und würde bei einer Firma wie GAGFAH mindestens 10 Jahre erwarten.
solange ich noch exponentiell wachse kann ich mir den Luxus von Mieterauslese nicht leisten
Zitat von deepvalue: Gate,
die Kapitalerhöhung von GAGFAH war notwendig und auch ausreichend. Ich hatte lediglich eine frühere KE und ein größeres Volumen erwartet, da ich eine andere Beleihungsverteilung der einzelnen Tranchen vermutet hatte und eine frühere Dividendenzahlung progostitiziert hatte. In keinem Posting habe ich die angebliche Notwendigkeit einer weiteren KE oder Schwierigkeiten bzgl. Refinanzierung erwartet. Die einzige schwierige verbleibende Tranche ist die GBH-Finanzierung, diese ist aber eher klein.
Mein einziger Kritikpunkt an der Refinanzierungspolitik von GAGFAH sind die sehr kurzen Laufzeiten von ca. 5 Jahren. Ich persönlich habe meine Immobilien im Schnitt über 15 Jahre finanziert und würde bei einer Firma wie GAGFAH mindestens 10 Jahre erwarten.
Deep vielleicht spekulieren die auf gesteigerte Verkäufe!
Wegen der niedrigeren Vorfälligkeit.
Wobei es reichen würde ein Viertel des Volumens auf 5 Jahre zu beschränken.
Sonst hatte ich aber kaum ein Kritikpunkt bei der Refinanzierung.
Selbst fahre ich generell 10 Jahre und bin damit gut gefahren - wenn gleich doch vor 5 Jahren die Zinsen deutlich höher waren.
Und ich diese Kredite nun zinsmässig reduzieren könnte.
Aber das Geschäft brummt und was solls!
Leider bleibt nach Steuern und Abgaben zu wenig übrig um kräftig zu investieren. Leider so ist nunmal unser SOZIALSCHENKUNGSSTAAT.
Würde gerne expandieren und Firmenwohnungen aufkaufen.
Zu letzt wurden 700 Einheiten bei uns verkauft ein Teil wäre schön gewesen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.864.540 von deepvalue am 18.11.13 23:41:39Sorry deepvalue, wenn Du tatsächlich nicht gesagt hast,dass Gagfah es nach dieser KE doch sehr schwer hat zu refinanzieren,dann hatte ich das falsch im Gedächnis, oder es einfach falsch und mit eigenen Überlegungen durchsetzt, interpretiert.
Aber auch du, so meine ich , hättest auch gesagt, dass für Wohnungsbestandshalter für solche Zinssätze wie sie Gagfah nun zahlen muss, eher über 30% Eigenkapital erwartet wird.
Hier ging es auch mit deutlich weniger!
Wir haben insgesamt, jetzt bzw.auch in den letzten 2 bis 3 Jahren historisch niedrige Zinsen. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese Zinsen auch noch in 6 oder 12 Jahren so niedrig sind, ist eher klein, noch unwahrscheinlicher ist es ,dass noch niedrigere Zinsen geben könnte!
Ohne Frage ist eine Festschreibung über 15 Jahren der Vorzug zu geben, ob auch evtl 20 Jahre sinnig ist , kommt auf den Zinszuschlag an und der gewählten Tilgungsrate!
Meine Sparkasse macht grundsätzlich nur höchstens 10 Jahre Zinsfestschreibung - keine längere. Man bietet allen Kunden dann an,sie sollten einen Bausparvertrag abschliessen. Dieser wird dann ca 9- 10 Jahre lang bespart,statt das man das Darlehen tilgt und dann soll mit der Zuteilung dann das bisherige Darlehen getilgt werden und man muss nur noch Bausparvertrag mit relativ niedrigen Zinsen aber einer hohen Tilgungsrate bedienen.
Da man ja in den ganzen ersten 10 Jahren auf die Gesamtsumme die relativ hohen Zinsen zahlt, weil man nicht tilgt und dafür nur sehr geringe Sparzinsen bei dem Bausparvertrag bekommt - ca 3 % zu 0,25 % wird sich das eher nicht rechnen. Auch muss man wohl ca 4 % der Gesamtdarlehenssumme von anfang an tilgen, damit der Bausparvertrag die Mindestansparung erreicht. Oder man nimmt sogar noch Geld mit 3% Verzinsung auf um es mit 0,25% vergütet zu bekommen auf dem Bausparvertrag.
Es ist wohl dann richtig, dass man dann über ca 20 Jahre , die gesamte Laufzeit des Darlehens die Zinsen garantiert hat, aber es ist wohl teurer, heisst man muss wohl jährliche mehr zahlen, als wenn man gleich ein Darlehen über 15 oder 20 Jahre aufgenommen hätte.
Meine Vermutung ist,dass die Bank daran am meisten verdient. Zum einen wird über die gesamten 10 Jahre auf den vollen Betrag der Zinsanteil kassiert und man bekommt noch Abschluss- und Bestandsprovision für den Bausparvertrag.
Und die Kunden der Bank die ich kenne, meinen noch, dass dieses Konstrukt besonders pfiffig sei.
Meine es könnte durchaus sein, dass die Banken bei Gagfah keine Festschreibung über 10 Jahren oder noch länger wollten und schon gar nicht zu den Zinssätzen!
Wenn man mehr in Höhe der tatsächlichen Wert bilanzieren würde, also Hochschreibungen endlich mal vornimmt, dann wäre das Eigenkapial auch sehr viel höher.
Adler Real Estate AG eine Immobilienfirma die gegenüber Gagfah ein Miniwinzling ist , hat nun schon zweimal nur in 2013 gerade gekaufte Ankäufe sofort, innerhalb weniger Wochen,hoch geschrieben.
So konnte sich da das Eigenkapital vervielfachen! So ein Handeln hat auch grosse Gefahren in sich! Und geschickte Gläubiger durchschauen das und sind dann nicht mehr bereit zu so niedrigen Zinssätzen Darlehen zu geben!
Aber auch du, so meine ich , hättest auch gesagt, dass für Wohnungsbestandshalter für solche Zinssätze wie sie Gagfah nun zahlen muss, eher über 30% Eigenkapital erwartet wird.
Hier ging es auch mit deutlich weniger!
Wir haben insgesamt, jetzt bzw.auch in den letzten 2 bis 3 Jahren historisch niedrige Zinsen. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese Zinsen auch noch in 6 oder 12 Jahren so niedrig sind, ist eher klein, noch unwahrscheinlicher ist es ,dass noch niedrigere Zinsen geben könnte!
Ohne Frage ist eine Festschreibung über 15 Jahren der Vorzug zu geben, ob auch evtl 20 Jahre sinnig ist , kommt auf den Zinszuschlag an und der gewählten Tilgungsrate!
Meine Sparkasse macht grundsätzlich nur höchstens 10 Jahre Zinsfestschreibung - keine längere. Man bietet allen Kunden dann an,sie sollten einen Bausparvertrag abschliessen. Dieser wird dann ca 9- 10 Jahre lang bespart,statt das man das Darlehen tilgt und dann soll mit der Zuteilung dann das bisherige Darlehen getilgt werden und man muss nur noch Bausparvertrag mit relativ niedrigen Zinsen aber einer hohen Tilgungsrate bedienen.
Da man ja in den ganzen ersten 10 Jahren auf die Gesamtsumme die relativ hohen Zinsen zahlt, weil man nicht tilgt und dafür nur sehr geringe Sparzinsen bei dem Bausparvertrag bekommt - ca 3 % zu 0,25 % wird sich das eher nicht rechnen. Auch muss man wohl ca 4 % der Gesamtdarlehenssumme von anfang an tilgen, damit der Bausparvertrag die Mindestansparung erreicht. Oder man nimmt sogar noch Geld mit 3% Verzinsung auf um es mit 0,25% vergütet zu bekommen auf dem Bausparvertrag.
Es ist wohl dann richtig, dass man dann über ca 20 Jahre , die gesamte Laufzeit des Darlehens die Zinsen garantiert hat, aber es ist wohl teurer, heisst man muss wohl jährliche mehr zahlen, als wenn man gleich ein Darlehen über 15 oder 20 Jahre aufgenommen hätte.
Meine Vermutung ist,dass die Bank daran am meisten verdient. Zum einen wird über die gesamten 10 Jahre auf den vollen Betrag der Zinsanteil kassiert und man bekommt noch Abschluss- und Bestandsprovision für den Bausparvertrag.
Und die Kunden der Bank die ich kenne, meinen noch, dass dieses Konstrukt besonders pfiffig sei.
Meine es könnte durchaus sein, dass die Banken bei Gagfah keine Festschreibung über 10 Jahren oder noch länger wollten und schon gar nicht zu den Zinssätzen!
Wenn man mehr in Höhe der tatsächlichen Wert bilanzieren würde, also Hochschreibungen endlich mal vornimmt, dann wäre das Eigenkapial auch sehr viel höher.
Adler Real Estate AG eine Immobilienfirma die gegenüber Gagfah ein Miniwinzling ist , hat nun schon zweimal nur in 2013 gerade gekaufte Ankäufe sofort, innerhalb weniger Wochen,hoch geschrieben.
So konnte sich da das Eigenkapital vervielfachen! So ein Handeln hat auch grosse Gefahren in sich! Und geschickte Gläubiger durchschauen das und sind dann nicht mehr bereit zu so niedrigen Zinssätzen Darlehen zu geben!
Gate,
mit Ausnahme der Heidenheim-Verbriefung dürfte der LTV der übrigen Darlehen um die 60% gelegen haben (d.h. ca. 40% EK). Viel weniger wird halt sehr teuer.
Eine längere Laufzeit hat viele Vorteile, allerdings ärgert man sich bei gesunkenen Zinsen über die alten Kredite. Deshalb beschäftigen sich viele Schuldner mit dem Thema Kreditwiderruf (bitte homepage der Verbraucherzentrale Hamburg aufrufen. Diese hilft auch Nicht-Hamburgern).
Ich habe übrigens mit einer Sparkasse in Ostdeutschland einen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit und wirtschaftlich gesehen einer Zinsfestschreibung bekommen (die Sparkasse valutiert auf Euribor, gegenläufig ist eine Swapvereinbarung mit einer gut gerateten Landesbank).
Die heutigen Vorstände sind leider viel zu kurzfristig incentiviert. Deshalb bevorzugen sie die kurzfristige Optimierung. Bei GAGFAH mag hinzukommen, daß das Management ein besseres Rating in ein paar Jahren erhofft. Vor dem Hintergrund von Basel 3 (und ggf. 4 etc.) wäre ich deutlich vorsichtiger.
Nur meine Meinung.Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Keine Rechtsberatung.
mit Ausnahme der Heidenheim-Verbriefung dürfte der LTV der übrigen Darlehen um die 60% gelegen haben (d.h. ca. 40% EK). Viel weniger wird halt sehr teuer.
Eine längere Laufzeit hat viele Vorteile, allerdings ärgert man sich bei gesunkenen Zinsen über die alten Kredite. Deshalb beschäftigen sich viele Schuldner mit dem Thema Kreditwiderruf (bitte homepage der Verbraucherzentrale Hamburg aufrufen. Diese hilft auch Nicht-Hamburgern).
Ich habe übrigens mit einer Sparkasse in Ostdeutschland einen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit und wirtschaftlich gesehen einer Zinsfestschreibung bekommen (die Sparkasse valutiert auf Euribor, gegenläufig ist eine Swapvereinbarung mit einer gut gerateten Landesbank).
Die heutigen Vorstände sind leider viel zu kurzfristig incentiviert. Deshalb bevorzugen sie die kurzfristige Optimierung. Bei GAGFAH mag hinzukommen, daß das Management ein besseres Rating in ein paar Jahren erhofft. Vor dem Hintergrund von Basel 3 (und ggf. 4 etc.) wäre ich deutlich vorsichtiger.
Nur meine Meinung.Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Keine Rechtsberatung.
Zitat von gate4share: Meine Vermutung ist,dass die Bank daran am meisten verdient. Zum einen wird über die gesamten 10 Jahre auf den vollen Betrag der Zinsanteil kassiert und man bekommt noch Abschluss- und Bestandsprovision für den Bausparvertrag.
Und die Kunden der Bank die ich kenne, meinen noch, dass dieses Konstrukt besonders pfiffig sei.
Ja, für die Bank und Kunden die leichtgläubig sind!
Es ist den Kunden die Lektüre empfohlen:Von Volker Looman http://www.faz.net/aktuell/finanzen/me…
Gagfah ist schon ne komishe Aktie
manchmal Schwäche obwohl von allen Analysten buy und Kursziele im Norden
manchmal Schwäche obwohl von allen Analysten buy und Kursziele im Norden
wie gesagt man kann nur nachkaufen und sich freuen wenn die shorts sich die finger verbrennen
Hallo,
ich glaube dass der Kurs erstmal nicht weiter steigt, weil eine Übernahme bevorsteht. Gagfah hat nun schon mehrfach durchleuchten lassen dass sie ein größeres Porfolio od. eine andere Gesellschaft übernehmen wollen. Deshalb wird der Gagfah-Kurs nicht mehr großartig steigen.
Aber der Kurs des Übernahmekandidaten steigt, falls es dazu kommt. Was meint ihr, wer wäre ein Übernahmekandidat für Gagfah?
ich glaube dass der Kurs erstmal nicht weiter steigt, weil eine Übernahme bevorsteht. Gagfah hat nun schon mehrfach durchleuchten lassen dass sie ein größeres Porfolio od. eine andere Gesellschaft übernehmen wollen. Deshalb wird der Gagfah-Kurs nicht mehr großartig steigen.
Aber der Kurs des Übernahmekandidaten steigt, falls es dazu kommt. Was meint ihr, wer wäre ein Übernahmekandidat für Gagfah?
Aufgrund des Abschlages zum NAV ist Gagfah noch selber ein übernahme Kanididat
Gelöste Probleme und Abchlag zum NAV nimmt man gerne mit
Angelblich ist ja der Fortress Anteil von 48% für 11 Euro auf dem Markt zu haben
Gelöste Probleme und Abchlag zum NAV nimmt man gerne mit
Angelblich ist ja der Fortress Anteil von 48% für 11 Euro auf dem Markt zu haben
Keine verbesserte Abschreibung
Der Wohnungsnot-Betrug von SPD und Union
der Afterburner für WohnImmo Bestandshalter
dazu nun noch die Jahresendrally da werd ich mir doch vielleicht einen Aldi Schampus gönnen
Der Wohnungsnot-Betrug von SPD und Union
der Afterburner für WohnImmo Bestandshalter
dazu nun noch die Jahresendrally da werd ich mir doch vielleicht einen Aldi Schampus gönnen
Zitat von Oligarch86: Hallo,
ich glaube dass der Kurs erstmal nicht weiter steigt, weil eine Übernahme bevorsteht. Gagfah hat nun schon mehrfach durchleuchten lassen dass sie ein größeres Porfolio od. eine andere Gesellschaft übernehmen wollen. Deshalb wird der Gagfah-Kurs nicht mehr großartig steigen.
Aber der Kurs des Übernahmekandidaten steigt, falls es dazu kommt. Was meint ihr, wer wäre ein Übernahmekandidat für Gagfah?
Hä?
Was für eine Übernahme? Und wie und wann, und vor allem wodurch hat GaGFAH etwas durchblicken lassen?
Ich habe davon nichts mitbekommen und ich meine, was hier steht, gab es da bisher auch keine Hinweise drauf!
hat doch Zinnöcker selbst gesagt dass er kaufen möchte...
Hallo gate4..
Wo ist denn imo2012 abgeblieben. Hat er sich einige Koffer gekauft und seine Gagfah. Mio. von der Bank geholt?
Oder neuen Namen?
Seit Seite 1801 oder so ist der ja irgendwie weg.
Wo ist denn imo2012 abgeblieben. Hat er sich einige Koffer gekauft und seine Gagfah. Mio. von der Bank geholt?
Oder neuen Namen?
Seit Seite 1801 oder so ist der ja irgendwie weg.
Fortress verkauft 10 Mio Gagfah-Aktien.
Quelle: Reuters.
Quelle: Reuters.
Gagfah ist heute äußerst schwach. Hintergrund ist der Verkauf von 5% der bei der Kapitalerhöhung von der Dt. Bank übernommenen Aktien. Die Bank wollte wohl diese nicht mehr zum Jahresende in den Büchern haben.
Ich hoffe, daß damit der Überhang weitgehend beseitigt ist (hat jemand eine Überblick, wie hoch der Anteil von GS und DB jetzt noch ist?) und der Kurs in den nächsten Wochen Richtung NAV laufen kann.
Der neue Name von Imo wurde hier in den letzten Wochen bereits von ihr??? bestätigt.....
Ich hoffe, daß damit der Überhang weitgehend beseitigt ist (hat jemand eine Überblick, wie hoch der Anteil von GS und DB jetzt noch ist?) und der Kurs in den nächsten Wochen Richtung NAV laufen kann.
Der neue Name von Imo wurde hier in den letzten Wochen bereits von ihr??? bestätigt.....
nein. Fortress hat 10 Mio. Stk über die Dt. Bk verkauft…!
Glaube imo2012 taucht hier öfter mal neu auf, mit einem neuen Namen....
Erst ist es ganz normal, aber ganz schnell kommt Grosskotzstil wieder durch und dann ist er bald wieder abgemeldet...
Erst ist es ganz normal, aber ganz schnell kommt Grosskotzstil wieder durch und dann ist er bald wieder abgemeldet...
Der US-Finanzinvestor Fortress beschleunigt den Ausstieg beim Wohnimmobilienkonzern Gagfah. Der Aktienkurs gibt deutlich nach.
Der Großaktionär warf in der Nacht zum Mittwoch 15 Millionen Gagfah-Aktien auf den Markt, das sind knapp sieben Prozent an dem Unternehmen. Wie die Deutsche Bank mitteilte, wurden die Papiere zum Preis von je 10,15 Euro zugeteilt. Fortress erlöst damit 152 Millionen Euro. Eigentlich hatte der Investor nur zehn Millionen Aktien angeboten, wegen der höheren Nachfrage sei das Volumen aber aufgestockt worden. Der Preis lag rund 4,5 Prozent unter dem Schlusskurs vom Dienstag.
Fortress macht sich die Tatsache zunutze, dass sich der Aktienkurs der Gagfah unter deren neuem Vorstandschef Thomas Zinnöcker deutlich erholt hat. Fortress hatte seine Beteiligung erst im Juli über eine ähnliche Platzierung auf weniger als 50 von gut 60 Prozent abschmelzen lassen. Damals hatte Fortress nur 8,85 Euro je Papier erlöst.
Reuters
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/Fortress-mach…
Der Großaktionär warf in der Nacht zum Mittwoch 15 Millionen Gagfah-Aktien auf den Markt, das sind knapp sieben Prozent an dem Unternehmen. Wie die Deutsche Bank mitteilte, wurden die Papiere zum Preis von je 10,15 Euro zugeteilt. Fortress erlöst damit 152 Millionen Euro. Eigentlich hatte der Investor nur zehn Millionen Aktien angeboten, wegen der höheren Nachfrage sei das Volumen aber aufgestockt worden. Der Preis lag rund 4,5 Prozent unter dem Schlusskurs vom Dienstag.
Fortress macht sich die Tatsache zunutze, dass sich der Aktienkurs der Gagfah unter deren neuem Vorstandschef Thomas Zinnöcker deutlich erholt hat. Fortress hatte seine Beteiligung erst im Juli über eine ähnliche Platzierung auf weniger als 50 von gut 60 Prozent abschmelzen lassen. Damals hatte Fortress nur 8,85 Euro je Papier erlöst.
Reuters
http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/Fortress-mach…
wie sind denn die Ausstiegspläne von Fortress?
Die Sperrfrist aus der KE ist ja schon vorbei.
Die Sperrfrist aus der KE ist ja schon vorbei.
Jetzt ist halt die Frage wieviel noch nach kommt von Fortress?
Wenn die ihr Portfolio komplett abbauen, wir es kursmässig schwächeln.
Denke die werden klotzweise den Markt fluten, wie bisher!
Imo ist doch nun ein Mädel.
Wenn die ihr Portfolio komplett abbauen, wir es kursmässig schwächeln.
Denke die werden klotzweise den Markt fluten, wie bisher!
Imo ist doch nun ein Mädel.
Bin auf geschaeftsreise habe gerade ein 3.5m haus uebernommen
Um ehrlich zu sein hab keine ahnung was der aktuelle wert ist aber baukosten 1995 7.3m mark und ich denke durch inflation und baukostenexplosion ist das immer noch 3.5m euro wert
Die Glaubwürdigkeit von Imos Sprüchen war schon immer begrenzt.
By the way, es gibt Immobilien, die ich nicht einmal geschenkt nehmen würde, selbst wenn sie vor 18 Jahren ein paar Mio. gekostet haben (z.B. Shopping Center in den Weiten Ostdeutschlands wo kein Mieter vorhanden ist und keiner kommt, leerstehende unsanierte Plattenbauten in Hoyerswerda oder Gelsenkirchen etc. etc.).
Der Exit von Fortress bedeutet, daß Fortress keinen Käufer für sein Paket gefunden hat. M.E würde eine Fusion mit Deutsche Annigton sehr gut passen und einen Aufstieg in den DAX ermöglichen, aber anscheinend ist Terra Firma mit anderen Dingen beschäftigt......
Insoweit werden wir m.E. in der nächsten Zeit weitere Verkäufe von Fortress erleben, die eine Rückkehr des Kurses Richtung NAV verlangsamen werden. Ich denke allerdings, daß diese Verkäufe eine gute Nachkaufmöglichkeit bedeuten.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
By the way, es gibt Immobilien, die ich nicht einmal geschenkt nehmen würde, selbst wenn sie vor 18 Jahren ein paar Mio. gekostet haben (z.B. Shopping Center in den Weiten Ostdeutschlands wo kein Mieter vorhanden ist und keiner kommt, leerstehende unsanierte Plattenbauten in Hoyerswerda oder Gelsenkirchen etc. etc.).
Der Exit von Fortress bedeutet, daß Fortress keinen Käufer für sein Paket gefunden hat. M.E würde eine Fusion mit Deutsche Annigton sehr gut passen und einen Aufstieg in den DAX ermöglichen, aber anscheinend ist Terra Firma mit anderen Dingen beschäftigt......
Insoweit werden wir m.E. in der nächsten Zeit weitere Verkäufe von Fortress erleben, die eine Rückkehr des Kurses Richtung NAV verlangsamen werden. Ich denke allerdings, daß diese Verkäufe eine gute Nachkaufmöglichkeit bedeuten.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Baupreise haben wenig aussagekraft.
Inzwischen sind in Berlin die Preise ja angezogen.. kann mich aber ganz genau erinnern....wo ein Wohn- und Geschäftshaus in Schöneberg mit einem Verkehrswert von 1,20 Mio angesetzt wird, was dann auch für 1,35 ersteigert wurde, wo die Baukosten 1988 4,5 Mio betragen haben sollen, was auch in Grundbuch mit 4 Mio Belastung (500 tsd Eigenkapital) logisch einsehbar ist.
Glaube aber, weil die Baupreise damals wegen Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau und Sonderabschreibungen weit überhöht damals in berlin waren, wird man auch heute noch nicht das erhalten was man vor 20 oder 30 Jahren bezahlt hat!
Inzwischen sind in Berlin die Preise ja angezogen.. kann mich aber ganz genau erinnern....wo ein Wohn- und Geschäftshaus in Schöneberg mit einem Verkehrswert von 1,20 Mio angesetzt wird, was dann auch für 1,35 ersteigert wurde, wo die Baukosten 1988 4,5 Mio betragen haben sollen, was auch in Grundbuch mit 4 Mio Belastung (500 tsd Eigenkapital) logisch einsehbar ist.
Glaube aber, weil die Baupreise damals wegen Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau und Sonderabschreibungen weit überhöht damals in berlin waren, wird man auch heute noch nicht das erhalten was man vor 20 oder 30 Jahren bezahlt hat!
War ein Büro/Geschäftshaus BJ 1995
Baupreis war >7.3M DM
Innen ist alles neuwertig aber STROM Zentralheizung
Muss das sofort auf GAS Umrüsten lassen
KP war 0.1M €
Baupreis war >7.3M DM
Innen ist alles neuwertig aber STROM Zentralheizung
Muss das sofort auf GAS Umrüsten lassen
KP war 0.1M €
Was Kaufpreis war 100,000 Euro?
Das glaubste doch selber nicht!
Das glaubste doch selber nicht!
Solche Opportunitäten gibt es. Vor ein paar Monaten sollte in einer Auktion ein derartiges Bürohaus nördlich von Leipzig für unter 100.000 Euro verkauft werden. Allerdings hat keiner der vielen 1000 Bietinteressenten auf dieses Objekt (fast 100% Leerstand) geboten (alleine die Grundsteuer...)...
Aber es gibt ja Leute die rechnen nicht, sondern hoffen.....
Aber es gibt ja Leute die rechnen nicht, sondern hoffen.....
Hi, hätte mal eine O.T. Frage an die Experten hier, da schon einige von eigenen Immobilienprojekten gesprochen haben.
Es geht um die Mietpreisbremse. Sofern diese nun kommt, darf man bei Neuvermietungen die Preise wohl nicht mehr an den Markt anpassen, das wäre ziemlich schlecht für alle Vermieter!
was macht ihr dagegen? erhöht ihr jetzt nochmal kräftig die Miete od. wie kompensiert ihr diesen Mietdeckel?
Es geht um die Mietpreisbremse. Sofern diese nun kommt, darf man bei Neuvermietungen die Preise wohl nicht mehr an den Markt anpassen, das wäre ziemlich schlecht für alle Vermieter!
was macht ihr dagegen? erhöht ihr jetzt nochmal kräftig die Miete od. wie kompensiert ihr diesen Mietdeckel?
Zitat von Oligarch86: Hi, hätte mal eine O.T. Frage an die Experten hier, da schon einige von eigenen Immobilienprojekten gesprochen haben.
Es geht um die Mietpreisbremse. Sofern diese nun kommt, darf man bei Neuvermietungen die Preise wohl nicht mehr an den Markt anpassen, das wäre ziemlich schlecht für alle Vermieter!
was macht ihr dagegen? erhöht ihr jetzt nochmal kräftig die Miete od. wie kompensiert ihr diesen Mietdeckel?
In dieser Hinsicht gibt es ja noch nicht defintiv Bewertungen die zu einem Gesetz führen werden. Die Grosse Koalition hat beschlossen da was zu machen und es war in den Medien zu lesen, dass es so sein soll, dass bei Neuvermietungen man nicht mehr höher als 10% über der ortübliche marktmiete- Mietspiegel vermieten darf.
Sagen wir mal, man hat ein Haus mit 12 Einheiten und der Mietspiegel meint die Miete wäre da 5 Euro. wenn man noch Mieten unter 5 Euro im Bestand hat, kann diese auf 5 Euro erhöhen. Allerdings darf man höhstens die Miete um 20 %, teilweise in bestimmten Städten/Gebieten 15 % in 3 Jahren erhöhen.
Also wenn einer nun 4 Euro je qm zahlt, kann man dann sofort auf 4,80 erhöhen- Aufpassen, dass die Erhöhungsforderunge entsprechend den gesetztlichen Bestimmungen abgefasst wird.
Diese Mieterhöhunge wird auch nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt.
Es darf jeweils nur alle 12 Monate eine Mieterhöhung verlangt werden - allerdings kann die nächste Erhöhung erst nach 15 Monaten eintreten-
Also kann man dem Mieter der jetzt 4,80 zahlt, erst nach 3 Jahren wieder eine Erhöhungforderung schicken.
Wenn nun eine WOhnung leer wurde, dann durfte man vermieten - grundsätzlich mal zu einem Preis dann man selber gut fand!
Es gab da immer schon einige die redeten von überhöhten Mieten oder Wucher- was wohl jeweils bei 20 % oder 50 % über der Marktmiete wäre.
Und jeetzt sollte es so kommen wie man hörte, kann man in diesem Beispielsfall nur zu maximal 5,50 neu vermieten, Marktmiete + 10 %.
Das führt schon dazu, dass Neuvermietungsmieten eher niedriger sind, auch werden dadurch die neuen Mietspiegel preise nach unten beeinflusst!
Ein grosses Problem ist das für die Neubauten!
Die müssen höhere Mieten haben, damit es noch einigermassen wirtschaftlich sein kann, die oberhalb des MIetspiegels liegen; der Mieter hat auch eine überaus gute Wohnung gegenüber älteren Gebäuden.
Zwar gilt bei der Erstvermietung, diese Grenzen nicht, aber wenn der erste Miete auszieht, ob nun nach 3 jahren oder 3 Monaten, dann ist man wieder an diese Regelung gebunden und darf nur zur Martmiete + 10 % vermieten.
Hoffe mal, dass man da zugunsten der Neubauten dann Baujahre ab 2013 ausnimmt, zumal es dafür ja auch in vielen Mietspiegeln keine Daten gibt, weil zu wenig Objekte.
Die Mietpreisbremse trifft kurz- und mittelfristig lediglich Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen und kleine Wohnungen in den wachsenden Ballungsräumen (ca. 20% der Einwohner in D). Dort sind allerdings die Auswirkungen dramatisch. Im Rest der Republik gibt es häufig keine oder nur wenig einengende Mietspiegel, bzw. die Vermieter sind froh, wenn sie einen Mieter finden. .
Zur Erhöhung der Ausgangsbasis für die geplanten 10% (bzw. in Berlin bereits bestehenden 20%) führe ich für meine Berliner Wohnungen ein Mietspiegelmanagement durch: d.h. genauses Studium des Mietspiegels, ggf. Durchführung kleiner Investitionen wie z.B. Einrichtung einer schöneren Müllfläche und Einbau von Einbauküchen etc. Hierdurch kann ich die Wohnungen ggü. dem gegenwärtigem Status um 1 bis 2 Euro/qm im Mietspiegel höher einordnen.
Des Weiteren vermiete ich seit ein paar Jahren nur noch mit Staffelmietverträgen bzw. mit Indexmiete.
Leider ist die Mieterfluktuation in meinen Berliner Wohnungen von 10% bis 20% p.a. auf deutlich unter 5% dieses Jahr gesunken....
Die 10%ige Begrenzung soll angeblich in ein paar Jahren wegfallen (für die Leute, die noch an den Weihnachsmann glauben...). Falls diese Begrenzung nicht wegfällt, werden die Mieten defacto auf dem Niveau der heutigen Mieten eingefroren, d.h. sie sinken real jedes Jahr.
Vor diesem Hintergrund habe ich begonnen, meine Häuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen (WEG). Ich gehe davon aus, daß es in ein paar Jahren kaum noch Mietwohnungen in wachsenden Ballungsgebieten geben wird, da alle Eigentümer bestrebt sein dürften, diese als ETW an Kaufinteressenten zu verkaufen statt zu vermieten. Da ich befürchte, daß die Politik auch dagegen vorgehen wird, habe ich mir zum Ziel gesetzt bis Ende nächsten Jahres mit den Aufteilungen sowohl bau- als auch grundbuchrechtlich fertig zu sein.
GAGFAH hat übrigens mit den Mieterprivatisierungen ein ähnliches Konzept, auch wenn bisher kaum ein größerer Vermieter alle Wohnungen in ETWs umgewandelt hat...
Zur Erhöhung der Ausgangsbasis für die geplanten 10% (bzw. in Berlin bereits bestehenden 20%) führe ich für meine Berliner Wohnungen ein Mietspiegelmanagement durch: d.h. genauses Studium des Mietspiegels, ggf. Durchführung kleiner Investitionen wie z.B. Einrichtung einer schöneren Müllfläche und Einbau von Einbauküchen etc. Hierdurch kann ich die Wohnungen ggü. dem gegenwärtigem Status um 1 bis 2 Euro/qm im Mietspiegel höher einordnen.
Des Weiteren vermiete ich seit ein paar Jahren nur noch mit Staffelmietverträgen bzw. mit Indexmiete.
Leider ist die Mieterfluktuation in meinen Berliner Wohnungen von 10% bis 20% p.a. auf deutlich unter 5% dieses Jahr gesunken....
Die 10%ige Begrenzung soll angeblich in ein paar Jahren wegfallen (für die Leute, die noch an den Weihnachsmann glauben...). Falls diese Begrenzung nicht wegfällt, werden die Mieten defacto auf dem Niveau der heutigen Mieten eingefroren, d.h. sie sinken real jedes Jahr.
Vor diesem Hintergrund habe ich begonnen, meine Häuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen (WEG). Ich gehe davon aus, daß es in ein paar Jahren kaum noch Mietwohnungen in wachsenden Ballungsgebieten geben wird, da alle Eigentümer bestrebt sein dürften, diese als ETW an Kaufinteressenten zu verkaufen statt zu vermieten. Da ich befürchte, daß die Politik auch dagegen vorgehen wird, habe ich mir zum Ziel gesetzt bis Ende nächsten Jahres mit den Aufteilungen sowohl bau- als auch grundbuchrechtlich fertig zu sein.
GAGFAH hat übrigens mit den Mieterprivatisierungen ein ähnliches Konzept, auch wenn bisher kaum ein größerer Vermieter alle Wohnungen in ETWs umgewandelt hat...
Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen erhöhe ich natürlich nach Herauskommen der neuen Mietspiegel soweit möglich (ggf. nach Durchführung von gewissen Investitionen für einen höheren Mietspiegelwert). Dabei habe ich mittlerweile aus Wut ggü. der Politik seit diesem Jahre frührere soziale Rücksichtsnahmen (z.B. keine Erhöhung bei älteren Rentnerinnen etc.) abgelegt. Aldi erhöht ja auch die Preise soweit möglich, nur bei Vermietern wird an das soziale Gewissen apelliert und das Eigentum enteignet.
Soll die Politik doch die Mietwohnungen bauen, intelligente Investoren werden zukünftig nicht mehr bauen (bis auf Dachgeschoßausbauten etc.)
Soll die Politik doch die Mietwohnungen bauen, intelligente Investoren werden zukünftig nicht mehr bauen (bis auf Dachgeschoßausbauten etc.)
Mietspiegelmanagement heißt natürlich auch, daß keine überflüssigen, sich nicht rechnenden Investitionen wie Balkone etc. durchgeführt werden und ich eigentlich geplante Umwandlungen in Wohnungen von Gewerbe nicht machen werde.
Die Politik rasiert regelmässig Vermieterrechte.
Ich fühle mich bereits schon enteignet wenn ich eine angemessene Marktmiete nicht verlangen kann und einen manipulierten Mietspiegel anwenden muss.
Bin am überlegen den Keller, die Küche und sonstiges aus der Kaltmiete herauszunehmen.
Mietspiegel, Antidiskriminierungsgesetz, Räumungsschutz usw...
Ich fühle mich bereits schon enteignet wenn ich eine angemessene Marktmiete nicht verlangen kann und einen manipulierten Mietspiegel anwenden muss.
Bin am überlegen den Keller, die Küche und sonstiges aus der Kaltmiete herauszunehmen.
Mietspiegel, Antidiskriminierungsgesetz, Räumungsschutz usw...
hey Jungs immer alles positiv sehen. Ich muss nun 4000qm vermarkten im Osten da muss man aus Prinzip immer alles positiv sehen!
Ja als Vermieter hat man es nicht leicht...........fg
Nun, aber das sind die Spielregeln in Deutschland und damit kann man auch leben, und mehr oder weniger gut leben, wie ja die vielen Grossinvestoren aus dem Ausland zeigen.
Mir ist nicht klar, warum denn die Neuregelung die Mieten laut Mietspiegel reduziert, glaube da hat Deepvalue sich geirrt!
Es geht jetzt hierbei nur darum, dass bei Neuvermietungen man nur noch 10% über die Marktmiete gehen kann - nicht wie die Miete worher war! Es spielt nur die Miete laut Mietspiegel eine rolle!
Bisher war es ja so, dass man sogar Fantasiemieten ansetzen konnte für Neuvermietungen, und es gab in Grossstädten immer Leute, die unbedingt eine WOhnung zu fast jedem Preis genommen haben!
Es gab da bisher nur diese mehr weichen Überlegungen, ob eine überhöhter Preis bei Mieten um mehr als 20% über Mietspiegel vorgelegen haben könnte, was wohl verboten ist.
Aber daraus entwickelt sich nciht automatisch ein niedrigerer Mietpreis- Es kann sein, dass der Vermieter ein Bussgeld zahlen muss, aber der Mietvertrag bleibt weiterhin gültig!
Dann gibt es die Überlegung, dass es Wucher sein könnte wenn man mehr als 50% über Ortüblich verlangt......Wucher ist wohl ein Straftatbestand. Aber ausser dem überhöhten Preis muss noch etwas dazu kommen, also das Ausnutzen einer Notlage des Mieters etwa, oder die Unwissenheit oder Unerfahrenheit.
Ich meine mit 10% über Markmiete ist es nicht mehr so profitabel für Vermieter neu zu vermieten, aber es ist auch keine soo niedrige Miete dass man damit nicht auskommen könnte.....in der Regel bekommt man ja mehr als nur 10% mehr als der Vormieter zahlte!
Und wie deepvalue ja schon schrieb, gibt es kleine und kleinste Investitionen, die eine höhere Miete rechtfertigen.
Balkon sind nicht grundsätzlich nicht lohnend!
Also in Gebieten wo ich bin, wo ein überangebot an Wohnungen ist, wird das von vielen Mietern automatisch vorausgesetzt.
Und die Fläche kann man zu einem Viertel bis zur Hälfte auch zur Wohnfläche zählen.
Nun, aber das sind die Spielregeln in Deutschland und damit kann man auch leben, und mehr oder weniger gut leben, wie ja die vielen Grossinvestoren aus dem Ausland zeigen.
Mir ist nicht klar, warum denn die Neuregelung die Mieten laut Mietspiegel reduziert, glaube da hat Deepvalue sich geirrt!
Es geht jetzt hierbei nur darum, dass bei Neuvermietungen man nur noch 10% über die Marktmiete gehen kann - nicht wie die Miete worher war! Es spielt nur die Miete laut Mietspiegel eine rolle!
Bisher war es ja so, dass man sogar Fantasiemieten ansetzen konnte für Neuvermietungen, und es gab in Grossstädten immer Leute, die unbedingt eine WOhnung zu fast jedem Preis genommen haben!
Es gab da bisher nur diese mehr weichen Überlegungen, ob eine überhöhter Preis bei Mieten um mehr als 20% über Mietspiegel vorgelegen haben könnte, was wohl verboten ist.
Aber daraus entwickelt sich nciht automatisch ein niedrigerer Mietpreis- Es kann sein, dass der Vermieter ein Bussgeld zahlen muss, aber der Mietvertrag bleibt weiterhin gültig!
Dann gibt es die Überlegung, dass es Wucher sein könnte wenn man mehr als 50% über Ortüblich verlangt......Wucher ist wohl ein Straftatbestand. Aber ausser dem überhöhten Preis muss noch etwas dazu kommen, also das Ausnutzen einer Notlage des Mieters etwa, oder die Unwissenheit oder Unerfahrenheit.
Ich meine mit 10% über Markmiete ist es nicht mehr so profitabel für Vermieter neu zu vermieten, aber es ist auch keine soo niedrige Miete dass man damit nicht auskommen könnte.....in der Regel bekommt man ja mehr als nur 10% mehr als der Vormieter zahlte!
Und wie deepvalue ja schon schrieb, gibt es kleine und kleinste Investitionen, die eine höhere Miete rechtfertigen.
Balkon sind nicht grundsätzlich nicht lohnend!
Also in Gebieten wo ich bin, wo ein überangebot an Wohnungen ist, wird das von vielen Mietern automatisch vorausgesetzt.
Und die Fläche kann man zu einem Viertel bis zur Hälfte auch zur Wohnfläche zählen.
Wobei Vermieter kaum über lobby verfügen und diese dann noch schlecht organisiert dasteht.
Mieter sind erstmal viele Wählerstimmen.
Das Mieterhöhungen immer schwerer werden, wird auch die Gagfah schon gemerkt haben.
Persönlich habe ich mitgenommen was ging zu letzt, die Politik lässt unsereiner ja auch permanent im Regen stehen.
Ausser unser Imo dem geht ja bekanntlich super gut.
Mieter sind erstmal viele Wählerstimmen.
Das Mieterhöhungen immer schwerer werden, wird auch die Gagfah schon gemerkt haben.
Persönlich habe ich mitgenommen was ging zu letzt, die Politik lässt unsereiner ja auch permanent im Regen stehen.
Ausser unser Imo dem geht ja bekanntlich super gut.
also so ist das nicht. Die Hauseigentümer sind sogar sehr mächtig und haben auch Wählerpotential. Bestes Beispiel ist München. Hier wird Politik zugunsten der Hauseigentümer gemacht.
was wir alle nicht vergessen sollten ist das forttress sogar 5mio mehr aktien verkaufen musste weil die nachfrage so hoch war
im prinzip sollte das als kursrakete gelten wenn fortress nichts mehr geben will dann müssen sich die big player ja auf xetra bedienen
im prinzip sollte das als kursrakete gelten wenn fortress nichts mehr geben will dann müssen sich die big player ja auf xetra bedienen
Ja in München gehen die Uhren anders!
Das ist mir absolut unverständlich warum man in den vielen jahren oder doch schon ehr Jahrzehnten den so hohen Wohnungsmieten nicht mal entgegen getreten ist, mit massiven Neubauten!
Woran liegt das, dass in München die Mieten immer noch extrem hoch sind?
Mir hat mal einer gesagt, das läge an der sehr zurückhaltenen Ausweisung von Wohnbauflächen in der Innenstadt, stimmt das?
Aber es ist eben so, dass jeder meint man täte ihm Unrecht und fühlt sich benachteiligt.
Und das Mietrecht ist auch teilweise extrem Vermieterfeindlich.
man muss dabei aber auch immer sehen, um was es da geht!
Es geht um das Zuhause der Mieter, um sein Heim, den Mittelpunkt seines Lebens!
Dagegen sind die profamen materiallen Interssen des Vermieters zunächst mal nachrangig. Das finde ich neutral betrachtet auch nicht falsch! und wenn man so sieht, was teilweise "1-Wohnungsvermieter" für Vorstellungen haben, dann ist das auch nötig!
Einige meinen ja sie könnten über die Mieter und deren Leben und Verhalten bestimmen!
Gerade wenn es um die Mietnomaden geht, dann hat man den Vermieter immer noch sehr im Stich gelassen. Auch da sollte sich doch was ändern..........und ist nix gekommen bisher!
Wenn diese Mietpreisbremse kommt, dann wird sich das kaum auf die Mietspiegelpreise auswirken. Denn statt vielleicht 20 oder 30% höherer Mieten als voherigen Mietspiegelpreis, sind es dann nun nur noch 10% höhere. Und diese Miete , wie auch die erhöhten Mieten gehen in den nächsten Mietspiegel ein und so erhöht sich auch der nächste Mietspiegel, wenn auch in weniger als bisher!
Dann kann man doch einfach eine Mieterwechselgebühr nehmen, habe ich letztens bei einer Hausverwaltung gelesen. Da muss jeder Neumieter 180 Euro Mieterwechselgebühr zahlen, die ja für die Hausverwaltung sind, weil man den Eigentümer damit nicht belasten will.
Oder ich würde vielleicht verpflichtent einen Kellerraum für 10 Euro oder so mitvermieten, der früher ja in der Miete enthalten war.
Es war doch klar man musste politisch etwas machen! Da musste die CDU auf irgendwas eingehen, das hätte höchstwahrscheinlich auch die FDP nicht verhindern können, wenn diese nicht dabei gewesen wäre.
Tja das ist echt schon mies, dass keiner mehr aufpasst, dass auch die freiheitliche Gesinnung Berücksichtigung findet.
Das ist mir absolut unverständlich warum man in den vielen jahren oder doch schon ehr Jahrzehnten den so hohen Wohnungsmieten nicht mal entgegen getreten ist, mit massiven Neubauten!
Woran liegt das, dass in München die Mieten immer noch extrem hoch sind?
Mir hat mal einer gesagt, das läge an der sehr zurückhaltenen Ausweisung von Wohnbauflächen in der Innenstadt, stimmt das?
Aber es ist eben so, dass jeder meint man täte ihm Unrecht und fühlt sich benachteiligt.
Und das Mietrecht ist auch teilweise extrem Vermieterfeindlich.
man muss dabei aber auch immer sehen, um was es da geht!
Es geht um das Zuhause der Mieter, um sein Heim, den Mittelpunkt seines Lebens!
Dagegen sind die profamen materiallen Interssen des Vermieters zunächst mal nachrangig. Das finde ich neutral betrachtet auch nicht falsch! und wenn man so sieht, was teilweise "1-Wohnungsvermieter" für Vorstellungen haben, dann ist das auch nötig!
Einige meinen ja sie könnten über die Mieter und deren Leben und Verhalten bestimmen!
Gerade wenn es um die Mietnomaden geht, dann hat man den Vermieter immer noch sehr im Stich gelassen. Auch da sollte sich doch was ändern..........und ist nix gekommen bisher!
Wenn diese Mietpreisbremse kommt, dann wird sich das kaum auf die Mietspiegelpreise auswirken. Denn statt vielleicht 20 oder 30% höherer Mieten als voherigen Mietspiegelpreis, sind es dann nun nur noch 10% höhere. Und diese Miete , wie auch die erhöhten Mieten gehen in den nächsten Mietspiegel ein und so erhöht sich auch der nächste Mietspiegel, wenn auch in weniger als bisher!
Dann kann man doch einfach eine Mieterwechselgebühr nehmen, habe ich letztens bei einer Hausverwaltung gelesen. Da muss jeder Neumieter 180 Euro Mieterwechselgebühr zahlen, die ja für die Hausverwaltung sind, weil man den Eigentümer damit nicht belasten will.
Oder ich würde vielleicht verpflichtent einen Kellerraum für 10 Euro oder so mitvermieten, der früher ja in der Miete enthalten war.
Es war doch klar man musste politisch etwas machen! Da musste die CDU auf irgendwas eingehen, das hätte höchstwahrscheinlich auch die FDP nicht verhindern können, wenn diese nicht dabei gewesen wäre.
Tja das ist echt schon mies, dass keiner mehr aufpasst, dass auch die freiheitliche Gesinnung Berücksichtigung findet.
München ist schon stark besiedelt, es gibt kaum noch freie Flächen. Aber auch die Ständte rund um München sind eher zurückhaltend bei der Vergabe von Bauflächen.
Hinzu kommt das Verbot, Höher als 100 Meter zu bauen, das werde ich nie begreifen. Klar verstehe ich wenn man die Innenstadt frei von Hochhäusern halten will, aber man könnte ja Teilmärkte als Hochbaugebiete ausweisen...
Hinzu kommt das Verbot, Höher als 100 Meter zu bauen, das werde ich nie begreifen. Klar verstehe ich wenn man die Innenstadt frei von Hochhäusern halten will, aber man könnte ja Teilmärkte als Hochbaugebiete ausweisen...
geiles orderbuch um 17.30
10,765 1.857
10,75 8.979
10,685 16.880
10,60 1.285
10,54 2.000
10,48 3.304
10,47 5.339
10,465 1.095
10,45 1.540
10,445
sieht so aus als ob die bullen gewinnen werden!
10,765 1.857
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10,60 1.285
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10,47 5.339
10,465 1.095
10,45 1.540
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sieht so aus als ob die bullen gewinnen werden!
2 saftige Insider-Verkäufe !!
Wenn die Heuschrecken das Boot verlassen ist das nur positiv zu sehen und ein weiterer Schritt in nachhaltige Bewirtschaftung.
Nicht umsonst sieht die DB das alles sehr positiv mit Kursziel 12 sowie upside Überraschung möglich
Nicht umsonst sieht die DB das alles sehr positiv mit Kursziel 12 sowie upside Überraschung möglich
Zitat von Oligarch86: München ist schon stark besiedelt, es gibt kaum noch freie Flächen. Aber auch die Ständte rund um München sind eher zurückhaltend bei der Vergabe von Bauflächen.
Hinzu kommt das Verbot, Höher als 100 Meter zu bauen, das werde ich nie begreifen. Klar verstehe ich wenn man die Innenstadt frei von Hochhäusern halten will, aber man könnte ja Teilmärkte als Hochbaugebiete ausweisen...
Ja dann ist es das wo die Staddt München wenig tut um den Wohnungsmangel zu beheben. Klar mag es schön sein, wenn man neben klasisschen bauten oder historischen gebäuden ,dann nicht auch so Hochhäuser hat.
Aber man könnte durhaus einige Gebiete die nicht im Innenstadtbereich liegen, höher genehmigen, evtl auch noch mehr Verdichtungen vornehmen und diese Grenzzahlen senken.
Wenn irgendwo den "normalen Bürgern " gehofeln werden muss, wegen hoher und höchster Mieten, dann wäre es zuerst in München der Fall. Und da ist ein SPD Stadtrat und Bürgermeister und trotzdem wird da nicht zum nutzen der Mieter Wohnungsbaupolitik betrieben.
Dagegen sind ja die Erhöhungen in Berlin von vielleicht 5,20 auf 7,00 über die letzten 3 bis 5 jahren ja eher ein Witz.
na celine, aber Bitte nicht vergessen, das die DB noch einige Stücke eventuell preisgünstig los werden will! Ob da die DB keinem Interessenskonflikt untersteht?
Nun Fortress will evtl noch weitere Stücke- alle- verkaufen , auch die Deutsche hat naoh Stücke die zur Disposition stehen!
Also in der Regel gibt es aber vielen Werten, in der Höhe der Kapitalisierung wie Gagfah sie hat, eine Vielzahl von stücken die, abhängig von Aktienkursen verfügbar sind und irgendwann auf dem Markt (börse) angeboten werden.
Nur diese Markteilnehmer sind ja in der Regel nicht dumm, sondern wissen genau, wie sich ein grosses Angebot auf den Kurs, den sie erlösen für die Stücke, auswirkt!
Und bei diesen niedrigen Zinsen, sehe ich keinen Grund, warum Nichtbanken, die Stücek auch noch ein paar Moanten, oder 1 bis 2 Jahren halten sollten.
Also in der Regel gibt es aber vielen Werten, in der Höhe der Kapitalisierung wie Gagfah sie hat, eine Vielzahl von stücken die, abhängig von Aktienkursen verfügbar sind und irgendwann auf dem Markt (börse) angeboten werden.
Nur diese Markteilnehmer sind ja in der Regel nicht dumm, sondern wissen genau, wie sich ein grosses Angebot auf den Kurs, den sie erlösen für die Stücke, auswirkt!
Und bei diesen niedrigen Zinsen, sehe ich keinen Grund, warum Nichtbanken, die Stücek auch noch ein paar Moanten, oder 1 bis 2 Jahren halten sollten.
Zitat von gate4share:Zitat von Oligarch86: München ist schon stark besiedelt, es gibt kaum noch freie Flächen. Aber auch die Ständte rund um München sind eher zurückhaltend bei der Vergabe von Bauflächen.
Hinzu kommt das Verbot, Höher als 100 Meter zu bauen, das werde ich nie begreifen. Klar verstehe ich wenn man die Innenstadt frei von Hochhäusern halten will, aber man könnte ja Teilmärkte als Hochbaugebiete ausweisen...
Ja dann ist es das wo die Staddt München wenig tut um den Wohnungsmangel zu beheben. Klar mag es schön sein, wenn man neben klasisschen bauten oder historischen gebäuden ,dann nicht auch so Hochhäuser hat.
Aber man könnte durhaus einige Gebiete die nicht im Innenstadtbereich liegen, höher genehmigen, evtl auch noch mehr Verdichtungen vornehmen und diese Grenzzahlen senken.
Wenn irgendwo den "normalen Bürgern " gehofeln werden muss, wegen hoher und höchster Mieten, dann wäre es zuerst in München der Fall. Und da ist ein SPD Stadtrat und Bürgermeister und trotzdem wird da nicht zum nutzen der Mieter Wohnungsbaupolitik betrieben.
Dagegen sind ja die Erhöhungen in Berlin von vielleicht 5,20 auf 7,00 über die letzten 3 bis 5 jahren ja eher ein Witz.
#München
Der Ude macht eigentlich einen aufgeweckten Eindruck.
Aber von Spüchen allein passiert noch nichts und mit den Taten ist er sparsam, deshalb passiert auch in München miettechnisch zuwenig für die Mieter.
Würde dort aber auch nicht kaufen zu teuer!
Der Ude macht eigentlich einen aufgeweckten Eindruck.
Aber von Spüchen allein passiert noch nichts und mit den Taten ist er sparsam, deshalb passiert auch in München miettechnisch zuwenig für die Mieter.
Würde dort aber auch nicht kaufen zu teuer!
Die aktuelle Nachrichtenlage könne für Immo nicht besser sein. Da sehe ich noch viel Luft nach Norden!
Sind dann 10,15€ Kaufkurse Celine?
Ich glaube noch nicht - 9,5€ sind da noch drin.
Wenn ich jetzt wieder einsteige hätte ich einiges verdient, glaube auch charttechnisch eher an Süden.
Ich glaube noch nicht - 9,5€ sind da noch drin.
Wenn ich jetzt wieder einsteige hätte ich einiges verdient, glaube auch charttechnisch eher an Süden.
Kaufkurs ist alles weil Gagfah 2014 bei €13-€14 stehen wird
9,5€Chartziel, eben wegen Gewinnmitnahmen und Verkäufen Instutioneller Anleger
gerade Insti werden wohl nix verkaufen da ja Steigerungen €12-13 quasi sicher sind und cash 1% Zins auf der Bank
so groko kommt das sollte am montag ne kursrakete geben da unsicherheit weg ist und wir alle wissen unsicherheit ist gift
Sehe den politischen Einfluss hier ganz gering!
Faktisch!
Aber man weiss nicht, auf welche Gedanken ein Analysist oder grosser Anleger kommt!
Die mietpreisbremse wird kommen und es ist durchaus möglich,dass auch sonst immer wieder mal, turnusmässig Verschlechteren für die Vermieter gemacht werden, aber das wird letztlich insgesamt die gewinne nicht runter ziehen, sondern evtl langsamer steigen lassen, als es sonst der fall wäre,
Faktisch!
Aber man weiss nicht, auf welche Gedanken ein Analysist oder grosser Anleger kommt!
Die mietpreisbremse wird kommen und es ist durchaus möglich,dass auch sonst immer wieder mal, turnusmässig Verschlechteren für die Vermieter gemacht werden, aber das wird letztlich insgesamt die gewinne nicht runter ziehen, sondern evtl langsamer steigen lassen, als es sonst der fall wäre,
jahresendrally wurde vor 2 tagen gestartet
hoffentlich hat hannes noch wieder gekauft oder warten nun immer noch auf die 9,50 kaufkurse
hoffentlich hat hannes noch wieder gekauft oder warten nun immer noch auf die 9,50 kaufkurse
Zitat von gate4share: Sehe den politischen Einfluss hier ganz gering!
Faktisch!
Aber man weiss nicht, auf welche Gedanken ein Analysist oder grosser Anleger kommt!
Die mietpreisbremse wird kommen und es ist durchaus möglich,dass auch sonst immer wieder mal, turnusmässig Verschlechteren für die Vermieter gemacht werden, aber das wird letztlich insgesamt die gewinne nicht runter ziehen, sondern evtl langsamer steigen lassen, als es sonst der fall wäre,
Langsamere Gewinnsteigerung Tschuligung das hört sich SPD mässig an!
Solchen Sche... möchten ich nicht akzeptieren - damit kannst du nicht kalkulieren.
Ich kenne viele Kapitalanleger die mit ihren Immos Verluste einfahren und die bei Mieterhöhungen nur langsam in die Gewinnzone kommen könnten.
Das wird jetzt verwehrt und die Veräusserung dieser mietgehemmten Objekte ist nur per Abschlag möglich/ evt. weitere Verluste.
Ich appeliere an alle Vermieter jetzt noch voll zulangen!
Solange möglich.
so noch 3 Börsentage für 2013
bin gespannt ob nun noch panische Käufe kommen von den Leuten welche auf einen Pullback gesetzt haben
naja bei 13 Euro ist ja noch 20% Rendite drin auch wenn man für 10,80 kauft
bin gespannt ob nun noch panische Käufe kommen von den Leuten welche auf einen Pullback gesetzt haben
naja bei 13 Euro ist ja noch 20% Rendite drin auch wenn man für 10,80 kauft
Zitat von celine14: so noch 3 Börsentage für 2013
bin gespannt ob nun noch panische Käufe kommen von den Leuten welche auf einen Pullback gesetzt haben
naja bei 13 Euro ist ja noch 20% Rendite drin auch wenn man für 10,80 kauft
Nun von den Beständen verabschiedet, mit 40 % Steigerung, das reicht. gute Festtage und im neuen Jahr drehen wir ein neues Rad.
Zitat von celine14: so noch 3 Börsentage für 2013
bin gespannt ob nun noch panische Käufe kommen von den Leuten welche auf einen Pullback gesetzt haben
naja bei 13 Euro ist ja noch 20% Rendite drin auch wenn man für 10,80 kauft
Mädel ich bin erfolgreicher in den anderen Werten wie Amadeus Fire, Rheinmetall, Indus und Griechischen Werten...
Die Gagfah ist sicher interessanter nach dem Pullback liebes Mädchen
. Zitat von Depotmahlzeit:Zitat von celine14: so noch 3 Börsentage für 2013
bin gespannt ob nun noch panische Käufe kommen von den Leuten welche auf einen Pullback gesetzt haben
naja bei 13 Euro ist ja noch 20% Rendite drin auch wenn man für 10,80 kauft
Nun von den Beständen verabschiedet, mit 40 % Steigerung, das reicht. gute Festtage und im neuen Jahr drehen wir ein neues Rad.
ich habe meine letzen 10t stück für 7 euro verkauft welche ich für 4 euro gekauft habe da sieht man aber das gewinne mitnehmen doch schaden kann
An Gewinnmitnahmen ist noch kein Investor pleite gegangen Celine.
Imo,
du wolltest doch Deine 100.000 Aktien erst ab 10 Euro verkaufen? Woher jetzt die Bescheidenheit?
du wolltest doch Deine 100.000 Aktien erst ab 10 Euro verkaufen? Woher jetzt die Bescheidenheit?
Zitat von deepvalue: Imo,
du wolltest doch Deine 100.000 Aktien erst ab 10 Euro verkaufen? Woher jetzt die Bescheidenheit?
Der Kurs liegt jetzt bei 10,70€ höchste Zeit bei so einem Vorsatz!
Nach der Finanzkrise ist vor der Finanzkrise!
Aussteigen immer bei der Bergfahrt wenn die Kurse unter Volldampf sind!
hab ja wieder auf ca. 150t aufgestockt
über verkauf denke ich bei 13 euro wieder nach
über verkauf denke ich bei 13 euro wieder nach
verkaufen darf ich eh nicht weil meine aktien als sicherheit hinterlegt sind für immo kredite
Der Investor war ein armes Schwein, er durfte nicht verkaufen Sein!
naja ich plane 2014 mit wertsteigerung von 300t
Zitat von celine14: naja ich plane 2014 mit wertsteigerung von 300t
Wieviel % vom Portfolio sind das?
Wertsteigerung hatte ich auch dieses Jahr ebenfalls mehrere 100 000 aber was ist dann damit.
Nichts! Wenn man nicht verkauft bei erheblicher Steuerbelastung.
Geh mal zu einer Bank und erzähle denen, dass du das Objekt für eine Million erworben hast, das aber nun 2 Millionen Wert ist und obendrei du noch 300 000 reingesteckt hast.
Der Bänker wird dir lächelnd erzählen Basel III Beleihung 60% von 1 Mille.
So ist die Realität liebe Freundin.
meine letzen objekte hab ich für 10 bis 20 prozent gekauft
irgendiwie ist bei wo die luft raus
selbst das forum ist tot
ich glaube ich machm mal hier 1j pause und schaue ende 2014 wieder rein
selbst das forum ist tot
ich glaube ich machm mal hier 1j pause und schaue ende 2014 wieder rein
Zitat von hannes24:Zitat von celine14: irgendiwie ist bei wo die luft raus
selbst das forum ist tot
ich glaube ich machm mal hier 1j pause und schaue ende 2014 wieder rein
Dann steht die Gagfah bei 6,5€ oder 25€.
Derzeit recheriere ich im Bereich Goldmining.
Wenn der Goldpreis fällt, machen die Minen pleite!
Hallo zusammen,
zurzeit beschäftigt mich eine grundsätzliche Frage bezüglich der Kaufpreise und wollte mal eure Meinungen dazu hören.
es geht um die Kaufpreise von Wohnungen in Dresden (od. auch in Leipzig). Die Kaufpreise für Wohnimmobilien (Altbauten) liegen dort grob gesagt zw. 800,- und 1.500,- Eur. Neubauten kosten aber mdst. 2.500,- Eur.
Die teuren Preise sind vor allem durch Errichtungskosten zu erklären die schon über den Preisen von Altbauten liegen.
Meine Frage ist nun, wie sich diese erheblich teureren Preise für Neubauten auf die Preise für Altbauten auswirken.
Ich bin nämlich der Ansicht dass sich die Preise für Altbauten zwangsläufig an die Preise für Neubauten angleichen. Dies liegt daran, dass die Instandhaltungskosten auf die Mieten umgelegt werden und durch den Mietkostenanstieg auch die Kaufpreise anziehen.
So, was meint ihr dazu?
zurzeit beschäftigt mich eine grundsätzliche Frage bezüglich der Kaufpreise und wollte mal eure Meinungen dazu hören.
es geht um die Kaufpreise von Wohnungen in Dresden (od. auch in Leipzig). Die Kaufpreise für Wohnimmobilien (Altbauten) liegen dort grob gesagt zw. 800,- und 1.500,- Eur. Neubauten kosten aber mdst. 2.500,- Eur.
Die teuren Preise sind vor allem durch Errichtungskosten zu erklären die schon über den Preisen von Altbauten liegen.
Meine Frage ist nun, wie sich diese erheblich teureren Preise für Neubauten auf die Preise für Altbauten auswirken.
Ich bin nämlich der Ansicht dass sich die Preise für Altbauten zwangsläufig an die Preise für Neubauten angleichen. Dies liegt daran, dass die Instandhaltungskosten auf die Mieten umgelegt werden und durch den Mietkostenanstieg auch die Kaufpreise anziehen.
So, was meint ihr dazu?
Als reine Baukosten für einen Neubau würde ich inkl. eines billigen Grundstücks und eines normalens Gewinns maximal 2000 Euro pro qm (MFH) ansetzen. Alles darüber ist ein überhöhter Gewinn bzw. Vertriebskosten für den Developer etc. und m.E. nicht nachhaltig (es sei den gute Lage mit teurem Grundstück).
Bei Altbauten sehe den Wert bei ca. 75% des Neubauwertes (meist etwas geringere Miete, deutlich höhere Instandhaltungskosten, diese können nicht auf Mieter umgelegt werden).
Insoweit sehe ich ebenfalls - bei Annahme eines funktionierenden Marktes - ein Angleichen der Werte für Neubauten und Altbauten (analog der Cost of new Entry in den meisten Commodity Industrien).
Falls es allerdings zu einer Regulierung der Mietpreise durch die Regierung wie im Koalitionsvertrag unter bestimmten Einschränkungen vorgesehen (Mietpreisbremse bei Neuvermietung etc.) trotz der offensichtlichen Verfassungswidrigkeit kommt, dürften sich die Werte für in Zukunft gebaute MFHs/ETWs deutlich von denen der vermieteten Altbauten entfernen (d.h. Altbau evtl. nur mit 30 bis 50% des Wertes von Neubauten).
Vor diesem Hintergrund würde ich, falls steuerlich möglich, meine Berliner Immobilien gerne verkaufen (die 10 Jahresfrist ist leider noch nicht um).
Dresden ist übrigens ein toller Markt, bei Leipzig wäre ich sehr vorsichtig, da ein sehr hoher Leerstand gerade auch bei Altbauten existiert.
Bei Altbauten sehe den Wert bei ca. 75% des Neubauwertes (meist etwas geringere Miete, deutlich höhere Instandhaltungskosten, diese können nicht auf Mieter umgelegt werden).
Insoweit sehe ich ebenfalls - bei Annahme eines funktionierenden Marktes - ein Angleichen der Werte für Neubauten und Altbauten (analog der Cost of new Entry in den meisten Commodity Industrien).
Falls es allerdings zu einer Regulierung der Mietpreise durch die Regierung wie im Koalitionsvertrag unter bestimmten Einschränkungen vorgesehen (Mietpreisbremse bei Neuvermietung etc.) trotz der offensichtlichen Verfassungswidrigkeit kommt, dürften sich die Werte für in Zukunft gebaute MFHs/ETWs deutlich von denen der vermieteten Altbauten entfernen (d.h. Altbau evtl. nur mit 30 bis 50% des Wertes von Neubauten).
Vor diesem Hintergrund würde ich, falls steuerlich möglich, meine Berliner Immobilien gerne verkaufen (die 10 Jahresfrist ist leider noch nicht um).
Dresden ist übrigens ein toller Markt, bei Leipzig wäre ich sehr vorsichtig, da ein sehr hoher Leerstand gerade auch bei Altbauten existiert.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.125.337 von deepvalue am 29.12.13 12:08:44Die 2000 sind wohl etwas knapp.
Geht gut bei großen Wohnungen und günstigem Grundstück.
Lage ist dann eben auch bescheiden.
Bei mittleren Wohnungen und teurem Grundstück ist man schnell
bei 2400 Euro und darüber.
Wenn man heute baut muss man schon barrierefrei,
mit Fußbodenheizung, Aufzug usw. vorsehen.
Kostet erst mal alles.
Geht gut bei großen Wohnungen und günstigem Grundstück.
Lage ist dann eben auch bescheiden.
Bei mittleren Wohnungen und teurem Grundstück ist man schnell
bei 2400 Euro und darüber.
Wenn man heute baut muss man schon barrierefrei,
mit Fußbodenheizung, Aufzug usw. vorsehen.
Kostet erst mal alles.
Klar, bei guter Ausstattung und Lage können auch (deutlich) höhere Baukosten zustandekommen (Löhne und teilweise auch Zement kosten insbesondere in Süddeutschland deutlich (teilweise bis zu 100%) mehr als in Ostdeutschland. Ich bin von einem Bau in Ostdeutschland und Lohnkosten von ca. 30 Euro pro Stunde plus MWSt ausgegangen.
Bei Mietwohnungen würde ich - bis auf ETWs, guten Lagen oder sehr hohen Gebäuden- von Aufzug und Fußbodenheizung absehen, da es kaum Mieter gibt, die so etwas bezahlen wollen (es gibt sehr viele Bauten im Osten, die in den Neunzigern mit Fahrstühlen ausgestattet wurden welche aufgrund der hohen laufenden Kosten mittlerweile stillgelegt wurden).
Allerdings werde ich sicherlich keine neuen Gebäude zur Vermietung bauen lassen, da dieses bei der gegenwärtigen Regulierung unsinnig wäre (evtl. baue ich noch bei einem MFH den Dachboden aus).
Bei Mietwohnungen würde ich - bis auf ETWs, guten Lagen oder sehr hohen Gebäuden- von Aufzug und Fußbodenheizung absehen, da es kaum Mieter gibt, die so etwas bezahlen wollen (es gibt sehr viele Bauten im Osten, die in den Neunzigern mit Fahrstühlen ausgestattet wurden welche aufgrund der hohen laufenden Kosten mittlerweile stillgelegt wurden).
Allerdings werde ich sicherlich keine neuen Gebäude zur Vermietung bauen lassen, da dieses bei der gegenwärtigen Regulierung unsinnig wäre (evtl. baue ich noch bei einem MFH den Dachboden aus).
Hi, vielen Dank für eure Antworten.
Deepvalue, ich meinte nicht die Kosten sondern die Preise. In Leipzig liegen die Preise für Neubauten bei mdst. 2.500,- Euro. Der Developer muss ja auch seinen Provit machen…
wieso kann man die Instandhaltunskosten nicht auf die Mieten umlegen?
denkst du dass sich die Altbaupreise nicht den Neubaupreisen angleichen, falls es zur Mietpreisbremse kommt?
Deepvalue, ich meinte nicht die Kosten sondern die Preise. In Leipzig liegen die Preise für Neubauten bei mdst. 2.500,- Euro. Der Developer muss ja auch seinen Provit machen…
wieso kann man die Instandhaltunskosten nicht auf die Mieten umlegen?
denkst du dass sich die Altbaupreise nicht den Neubaupreisen angleichen, falls es zur Mietpreisbremse kommt?
Na ja, die 2000 Euro sollten eigentlich auch einen Gewinn beinhalten. Allerdings nicht die Vertriebkosten beim Verkauf von ETWs statt MFHs (die können recht hoch sein....).
Instandhaltungskosten können grundsätzlich nicht auf Mieter umgelegt werden (Ausnahme: gesonderte Vereinbarung bei Gewerbemietern). Wohnungsmieter brauchen lediglich die Betriebskosten zu tragen (und auch nicht alle, falls diese nicht explizit im Mietvertrag vereinbart sind; ich habe da so ein paar Spezies, die die Zahlung sonst umlagefähiger Kosten erfolgreich verweigern wie Regenrinnenreinigung etc.).
Die Mietpreisbremse dürfte zu einer weitgehenden Enteignung der Wohnungseigentümer führen, da die Mieten auf dem Niveau des zkünftig praktisch nicht mehr steigenden Mietspiegels verbleiben. Eine Ausnahme können ggf. lediglich in Zukunft zu bauende Neubauwohnungen bilden. Hieraus resultiert der Wertvorteil von Neubauten (d.h. nicht Wohnungen die bereits existieren, sondern solche, die erst noch ab 2014 gebaut werden).
Unabhängig davon dürfte es aufgrund der Mietpreisbremse und der daraus resultierenden Unsicherheit und Unwirtschaftlichkeit zu einem weitgehende Wegfall des Investments privater Bauherren in Mietwohnungen kommen. Da immer mehr MFHs in ETWs aufgeteilt werden dürften (da läuft momentan in den Bauämtern eine ganz nette Welle) die anschließend bei Leerzug verkauft werden, dürte Wohnungssuchende demnächst Dank der FDJ-Agit-Prop-Sekretärin und Siggi-Pop kaum noch Mietwohnungen in den Ballungsräumen finden.
M.E. sollte GAGFAH schleunigst alle MFHs in Ballungsräumen in ETWs umwandeln, da ich davon ausgehe, daß die Sozialisten in Berlin in absehbarer Zeit Schritte einleiten werden, die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen weitgehend einzuschränken (hatte z.B. in HH die SPD in den Achzigern eine Zeitlang illegaler Weise gemacht). Vor diesem Hintergrund beabsichtige ich (wo noch nicht geschehen) die schnellstmögliche Aufteilung meiner MFH/WGH (zumindestens wo sinnvoll).
Instandhaltungskosten können grundsätzlich nicht auf Mieter umgelegt werden (Ausnahme: gesonderte Vereinbarung bei Gewerbemietern). Wohnungsmieter brauchen lediglich die Betriebskosten zu tragen (und auch nicht alle, falls diese nicht explizit im Mietvertrag vereinbart sind; ich habe da so ein paar Spezies, die die Zahlung sonst umlagefähiger Kosten erfolgreich verweigern wie Regenrinnenreinigung etc.).
Die Mietpreisbremse dürfte zu einer weitgehenden Enteignung der Wohnungseigentümer führen, da die Mieten auf dem Niveau des zkünftig praktisch nicht mehr steigenden Mietspiegels verbleiben. Eine Ausnahme können ggf. lediglich in Zukunft zu bauende Neubauwohnungen bilden. Hieraus resultiert der Wertvorteil von Neubauten (d.h. nicht Wohnungen die bereits existieren, sondern solche, die erst noch ab 2014 gebaut werden).
Unabhängig davon dürfte es aufgrund der Mietpreisbremse und der daraus resultierenden Unsicherheit und Unwirtschaftlichkeit zu einem weitgehende Wegfall des Investments privater Bauherren in Mietwohnungen kommen. Da immer mehr MFHs in ETWs aufgeteilt werden dürften (da läuft momentan in den Bauämtern eine ganz nette Welle) die anschließend bei Leerzug verkauft werden, dürte Wohnungssuchende demnächst Dank der FDJ-Agit-Prop-Sekretärin und Siggi-Pop kaum noch Mietwohnungen in den Ballungsräumen finden.
M.E. sollte GAGFAH schleunigst alle MFHs in Ballungsräumen in ETWs umwandeln, da ich davon ausgehe, daß die Sozialisten in Berlin in absehbarer Zeit Schritte einleiten werden, die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen weitgehend einzuschränken (hatte z.B. in HH die SPD in den Achzigern eine Zeitlang illegaler Weise gemacht). Vor diesem Hintergrund beabsichtige ich (wo noch nicht geschehen) die schnellstmögliche Aufteilung meiner MFH/WGH (zumindestens wo sinnvoll).
hmm, also die Mietpreisbremse führt dazu dass der Mietspiegel nicht mehr (so schnell) steigt, das kann ich noch nachvollziehen.
Dennoch kann man doch Neumietverträge 10% über dem Niveau des Mietspiegels ansetzen, oder irre ich mich?… - dann darf/muss man als Vermieter halt nur noch kurzfristige Mietverträge abschließen, z.B. für 1 Jahr um dann die Miete erhöhen zu können.
PS: die Sozialistische Mietpreisbremse halte ich auch verkehrt, aber ganz so dramatisch wie du sie beschreibst sehe ich sie nicht. Und man darf auch nicht vergessen dass die CDU dem voll zugestimmt hat, aber das nur am Rande.
Dennoch kann man doch Neumietverträge 10% über dem Niveau des Mietspiegels ansetzen, oder irre ich mich?… - dann darf/muss man als Vermieter halt nur noch kurzfristige Mietverträge abschließen, z.B. für 1 Jahr um dann die Miete erhöhen zu können.
PS: die Sozialistische Mietpreisbremse halte ich auch verkehrt, aber ganz so dramatisch wie du sie beschreibst sehe ich sie nicht. Und man darf auch nicht vergessen dass die CDU dem voll zugestimmt hat, aber das nur am Rande.
Liebe Freunde leider wissen wir nicht wie die Mietbremse konkret aussehen wird?
Wird tatsächlich ca. 10 % über einen runtergerechneten Mietspiegel erlaubt und gleichzeitig Maklerkosten dem Vermieter aufgebürdet werden viele private Vermieter das Geschäft aufgeben müssen.
Weil sie vielleicht nie in die Gewinnzone kommen.
Ich vermiete zwischenzeitlich Keller,Küche, Gartenanteil und Stellplatz separat und habe dadurch abgesenkte QMeterpreise!
Eine Möglichkeit, wird vielleicht auch noch zu gemacht.
Wird tatsächlich ca. 10 % über einen runtergerechneten Mietspiegel erlaubt und gleichzeitig Maklerkosten dem Vermieter aufgebürdet werden viele private Vermieter das Geschäft aufgeben müssen.
Weil sie vielleicht nie in die Gewinnzone kommen.
Ich vermiete zwischenzeitlich Keller,Küche, Gartenanteil und Stellplatz separat und habe dadurch abgesenkte QMeterpreise!
Eine Möglichkeit, wird vielleicht auch noch zu gemacht.
Die Mietpreisbremse bedeutet, daß man lediglich 10% oberhalb des Mietspiegels vermieten darf. In diesen fließen in Berlin die Vermietungen der letzten 4 Jahre ein, er wird mit 1 Jahr Zeitverzug veröffentlicht (d.h. maximal würde die Miete um 2% p.a. steigen). Da allerdings die Genossenschaften und die städtischen Gesellschaften nicht erhöhen (dürfen), viele private Vermieter zu schlafmützig sind und am Mietspiegel eifrig manipuliert wird (siehe Stellungnahme Haus und Grund Berlin zum letzten Mietspiegel) dürfte eine Mieterhöhung von maximal 1% p.a. resultieren. Bei einer Inflation von im SChnitt der letzten Jahrzehnte von 2 bis 3% resultiert eine reale Mietpreissenkung von 1 bis 2% p.a.
Unberücksichtigt bleibt hierbei, daß man in der Vermietung heute 20% bis 50% oberhalb des Mietspiegels vermieten kann, da dieser s.o. bereits manipuliert ist.
Kellerräume und Stellplätze vermiete ich - auch aus optischen Gründen - bereits seit ein paar Jahren separat (Keller zugegeben, damit kein Mieter diesen anmietet, da häufig Müll bei Auszug zurückbleibt). Maklerkosten sind für mich ein kleines Problem, da dieses die Hausverwaltungen meist mitmachen (teilweise bis auf die Anzeigen, die ich selbst schalte).
Unberücksichtigt bleibt hierbei, daß man in der Vermietung heute 20% bis 50% oberhalb des Mietspiegels vermieten kann, da dieser s.o. bereits manipuliert ist.
Kellerräume und Stellplätze vermiete ich - auch aus optischen Gründen - bereits seit ein paar Jahren separat (Keller zugegeben, damit kein Mieter diesen anmietet, da häufig Müll bei Auszug zurückbleibt). Maklerkosten sind für mich ein kleines Problem, da dieses die Hausverwaltungen meist mitmachen (teilweise bis auf die Anzeigen, die ich selbst schalte).
Wieso macht es sonst noch Sinn, Keller, Garten, etc. seperat zu vermieten?
Zitat von deepvalue: Die Mietpreisbremse bedeutet, daß man lediglich 10% oberhalb des Mietspiegels vermieten darf. In diesen fließen in Berlin die Vermietungen der letzten 4 Jahre ein, er wird mit 1 Jahr Zeitverzug veröffentlicht (d.h. maximal würde die Miete um 2% p.a. steigen). Da allerdings die Genossenschaften und die städtischen Gesellschaften nicht erhöhen (dürfen), viele private Vermieter zu schlafmützig sind und am Mietspiegel eifrig manipuliert wird (siehe Stellungnahme Haus und Grund Berlin zum letzten Mietspiegel) dürfte eine Mieterhöhung von maximal 1% p.a. resultieren. Bei einer Inflation von im SChnitt der letzten Jahrzehnte von 2 bis 3% resultiert eine reale Mietpreissenkung von 1 bis 2% p.a.
Unberücksichtigt bleibt hierbei, daß man in der Vermietung heute 20% bis 50% oberhalb des Mietspiegels vermieten kann, da dieser s.o. bereits manipuliert ist.
Kellerräume und Stellplätze vermiete ich - auch aus optischen Gründen - bereits seit ein paar Jahren separat (Keller zugegeben, damit kein Mieter diesen anmietet, da häufig Müll bei Auszug zurückbleibt). Maklerkosten sind für mich ein kleines Problem, da dieses die Hausverwaltungen meist mitmachen (teilweise bis auf die Anzeigen, die ich selbst schalte).
Was extrem ärgert sind halt die Tricksereien Mieten runterzurechnen.
Es gibt noch ein weiteres Problem, das ist wenn Mieten nicht steigen wird stärker gewechselt was weitere Kosten verursacht und Mieten auch nicht mehr steigen lässt.
VERMIETEN WIRD ANSTRENGENDER UND NUR WAS FÜR PROFIS!!!
Es handelt sich schon um Transparenz, da bei vielen Wohnungen Stellplätze und Keller nicht vorhanden sind und die Mieter meist die Preise pro qm vergleichen. Ein normaler Wohnungsmieter hat bisher bei mir noch keinen Keller angemietet (schon aber Gewerbemieter)....Der separate Ausweis von Kosten für den Stellplatz wurde bisher immer akzeptiert.
Über die Häufigkeit von Mieterwechseln mache ich mir keine Sorgen, da es in einem preisregulierten Markt immer zu Schwarzmärkten und Knappheit kommen wird (d.h. die Mieter sind sehr froh, wenn Sie den Nachmieter stellen können und dafür ihre billige Ikea-Küche an den Nachmieter für horrende Summen verkaufen können und so der Makler wegfällt).
Über die Häufigkeit von Mieterwechseln mache ich mir keine Sorgen, da es in einem preisregulierten Markt immer zu Schwarzmärkten und Knappheit kommen wird (d.h. die Mieter sind sehr froh, wenn Sie den Nachmieter stellen können und dafür ihre billige Ikea-Küche an den Nachmieter für horrende Summen verkaufen können und so der Makler wegfällt).
Zitat von deepvalue: Es handelt sich schon um Transparenz, da bei vielen Wohnungen Stellplätze und Keller nicht vorhanden sind und die Mieter meist die Preise pro qm vergleichen. Ein normaler Wohnungsmieter hat bisher bei mir noch keinen Keller angemietet (schon aber Gewerbemieter)....Der separate Ausweis von Kosten für den Stellplatz wurde bisher immer akzeptiert.
Über die Häufigkeit von Mieterwechseln mache ich mir keine Sorgen, da es in einem preisregulierten Markt immer zu Schwarzmärkten und Knappheit kommen wird (d.h. die Mieter sind sehr froh, wenn Sie den Nachmieter stellen können und dafür ihre billige Ikea-Küche an den Nachmieter für horrende Summen verkaufen können und so der Makler wegfällt).
Vermiete den Keller nicht separat, sondern er wird mit seinen Anteil an der Gesamtmiete aufgeführt, was die QMetermiete senkt.
Es wird halt alles bewertet fertig.
Ein Teil regulierter Markt wird irgendwann kollapieren.
Mietpreisbremse
wie ist denn der Stand zur Mietpreisbremse. Kommt sie jetzt sicher und dann auch deutschlandweit?
wie ist denn der Stand zur Mietpreisbremse. Kommt sie jetzt sicher und dann auch deutschlandweit?
11€.
Die Luft wird dünner, sofern der Bestand nicht aufgewertet wird und/oder die Mieten steigen. Aber das soll im gegenwärtigen Umfeld durchaus vorkommen.
Gruß
Beilage
Die Luft wird dünner, sofern der Bestand nicht aufgewertet wird und/oder die Mieten steigen. Aber das soll im gegenwärtigen Umfeld durchaus vorkommen.
Gruß
Beilage
jetzt ist ein guter Ausstiegszeitpunkt.
Nach dem Durchbruch der 11 Euro dürfte der Kurs Richtung 12 Euro laufen.
Keine Handlungsempfehlung. Nur meine Meinung. Irrtum vorberhalten.
Keine Handlungsempfehlung. Nur meine Meinung. Irrtum vorberhalten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.174.485 von deepvalue am 07.01.14 17:08:34der kurs - auch von der betriebswirtschaftlichen Seite - ist weiter nach oben gerichtet und wird m.E. nur durch die Abverkäufe der Investmentbanken und Forrress gebremst.
Hannes, dann vermietest du heute, statt einer ca 70 qn mit Einbauküche, 15 qm Keller , ca 100qm eigenen Garten und Stellplatz für 750 Euro dann die Wohnung für 650 Euro, die Küche für 70 Euro, den Stellplatz 30, den Keller für 20 und den Garten für 20.
Ist das so in der Tendenz richtig? So kannst du zwar auch bei der Wohnung nur um 10% über den Mietspiegel gehen, aber für die anderen Bestandteile kann man nehmen was richtig ist , und auch so allgemein akzeptiert wird.
Es gibt wohl Gebiete wo eine Einbauküche üblich ist. Also ich hätte da immer Angst, dass man mal einen Mieter erwischt, der die ganze Küche verhunzt...zuerst gehen die ganzen Geräte kaputt und man muss diese neu kaufen und nachher sind die neuen Geräte wie die ganze Küche nur noch Schrott.
Ist das so in der Tendenz richtig? So kannst du zwar auch bei der Wohnung nur um 10% über den Mietspiegel gehen, aber für die anderen Bestandteile kann man nehmen was richtig ist , und auch so allgemein akzeptiert wird.
Es gibt wohl Gebiete wo eine Einbauküche üblich ist. Also ich hätte da immer Angst, dass man mal einen Mieter erwischt, der die ganze Küche verhunzt...zuerst gehen die ganzen Geräte kaputt und man muss diese neu kaufen und nachher sind die neuen Geräte wie die ganze Küche nur noch Schrott.
Zitat von gate4share: Hannes, dann vermietest du heute, statt einer ca 70 qn mit Einbauküche, 15 qm Keller , ca 100qm eigenen Garten und Stellplatz für 750 Euro dann die Wohnung für 650 Euro, die Küche für 70 Euro, den Stellplatz 30, den Keller für 20 und den Garten für 20.
Ist das so in der Tendenz richtig? So kannst du zwar auch bei der Wohnung nur um 10% über den Mietspiegel gehen, aber für die anderen Bestandteile kann man nehmen was richtig ist , und auch so allgemein akzeptiert wird.
Es gibt wohl Gebiete wo eine Einbauküche üblich ist. Also ich hätte da immer Angst, dass man mal einen Mieter erwischt, der die ganze Küche verhunzt...zuerst gehen die ganzen Geräte kaputt und man muss diese neu kaufen und nachher sind die neuen Geräte wie die ganze Küche nur noch Schrott.
Richtig so ungefähr, aber ob objektiv sicher vor Gericht - das weiss ich auch nicht denke aber schon?
Dafür ist dann noch Luft nach oben wo bei Anderen die schon lange raus ist.
Sch... SPD sag ich nur und das hat nichts mit Wucher zu tun, sondern mit ein bisschen normalen Markt.
Mich ärgernt die ständige teuere Bevormundung durch die Politik.
Wie Rauchmelderpflicht (könnte auch der Mieter organisieren oder ist der zu dumm!glaube ich nicht), Legionellen, Energie-,Wasser-,Müllverteuerungen usw. wobei der Vermieter immer in Vorkasse muss!!!
Die Grundsätzliche Besserwisserei was die Bürger machen sollen, ärgert uns wohl alle. Man kann je wirklich froh sein, dass man jetzt nicht den Veggi Day einführt.
Man da soll den Bürgern vorgeschrieben werden, dass sie an einem bestimmten Tag keinen Fleisch essen sollen. Es ist gut und richtig mal einen Tag auf Fleisch zu verzichten -hatten wir im Christentum eigentlich immer, am Freitag - aber es ist nicht Aufgabe der Politik das vorzuschreiben.
Tja, was so Wohnungsischerungsmassnahmen betrifft, ist es wohl vom Grundsatz so, dass der Hausbesitzer sie tragen muss. Es gibt da wohl Verordnungen nur auf Länderebene, wenn ich das richtig verstanden habe. Rauchmelder, mag mann als sinnig empfinden, aber wenn wir einmal jemanden durch einen Hausbrannd verloren hätten, daann finden wir das auch nötig. So ein Melder kostet nicht viel, wie das inkl. Installation und bei einem sehr zuverlässigen Gerät ist, weiss ich nicht!
Wir rechnet mman denn solche Massnahmen ab? Wird das mit 11% auf die anschaffungskosten verrechnet und bei Neuvermietungen eben durch eine entsprechend höhere MIete? Dann gingen diese Erhöhungne ab extra und über die 10% hinaus.
Das die Politik was tun musste, war sie den Bürgern schuldig!
Also ich verstehe deepvalue nicht, warum er meint, es gäbe zukünftig damit fast gar keine Erhöhungen mehrl Es mag richtig sein, dasss der Berliner Mietspiegel leicht geschönt ist, aber, dass im grossen Stil die WOhnungsgesllschaften in Berlin die Mieten zu niedrig ansetzen und /oder lange hinten lassen, halte ich für unwahrscheinlich, denn diese sind ja auch alle im Druck gute Ergebnisse zu erzielen umso gegebennenfalls den Bestand aus zu bauen um so die Wohnungsnot etwas zu lindern,
Man da soll den Bürgern vorgeschrieben werden, dass sie an einem bestimmten Tag keinen Fleisch essen sollen. Es ist gut und richtig mal einen Tag auf Fleisch zu verzichten -hatten wir im Christentum eigentlich immer, am Freitag - aber es ist nicht Aufgabe der Politik das vorzuschreiben.
Tja, was so Wohnungsischerungsmassnahmen betrifft, ist es wohl vom Grundsatz so, dass der Hausbesitzer sie tragen muss. Es gibt da wohl Verordnungen nur auf Länderebene, wenn ich das richtig verstanden habe. Rauchmelder, mag mann als sinnig empfinden, aber wenn wir einmal jemanden durch einen Hausbrannd verloren hätten, daann finden wir das auch nötig. So ein Melder kostet nicht viel, wie das inkl. Installation und bei einem sehr zuverlässigen Gerät ist, weiss ich nicht!
Wir rechnet mman denn solche Massnahmen ab? Wird das mit 11% auf die anschaffungskosten verrechnet und bei Neuvermietungen eben durch eine entsprechend höhere MIete? Dann gingen diese Erhöhungne ab extra und über die 10% hinaus.
Das die Politik was tun musste, war sie den Bürgern schuldig!
Also ich verstehe deepvalue nicht, warum er meint, es gäbe zukünftig damit fast gar keine Erhöhungen mehrl Es mag richtig sein, dasss der Berliner Mietspiegel leicht geschönt ist, aber, dass im grossen Stil die WOhnungsgesllschaften in Berlin die Mieten zu niedrig ansetzen und /oder lange hinten lassen, halte ich für unwahrscheinlich, denn diese sind ja auch alle im Druck gute Ergebnisse zu erzielen umso gegebennenfalls den Bestand aus zu bauen um so die Wohnungsnot etwas zu lindern,
Gate zu Deinen Punkten:
1. die Berliner Wohnungsbaugesellschaften dürfen nur sehr zurückhaltend die Mieten im Bestand oder auch in der Neuvermietung an die Marktmieten anpassen (Siehe Tagespresse). Hierüber ist das Management dieser Gesellschaften sehr unglücklich (so wenigstens einige Komillitonen, die dort arbeite (ten).
2. Der Berliner Mietspiegel wird, wie der in vielen anderen Städten, systematisch manipuliert. Siehe auch die Presseerklärung von Haus und Grund Berlin, die nur wegen der Wahrung des Rechtsfriedens zugestimmt haben.
3. Die Mechanik der in Zukunkft möglichen Erhöhungen ist ziemlich einfach:
a. Maximal mögliche Erhöhung ggü. Mietspiegel in Neuvermietung: 10% (heute 50%).
b. Es schöpfen lediglich max. 50% der Vermieter diesen Spielraum aus, da die übrigen aus unterschiedlichen Gründen dieses nicht machen (städtische Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, Privatvermieter, die übervorsichtig oder an Freunde etc. vermieten).
c. Der Mietspiegel wird alle 2 Jahre veröffentlicht, zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist die Datenerhegung seit ca. 9 Monaten abgeschlossen. Es fließen (in Berlin) die Daten der letzten 4 Jahre zu gleichen Teilen ein. Somit sind die Daten im Schnitt 5 bis 6 Jahre alt.
d. Die Rechnung lautet: 10% mal 0,5 durch 5 Jahre= 1% p.a.
e. Hinzu kommen neue, nicht umlegbare Belastungen für die Vermieter wie Einbau von Abzapfmöglichkeiten für Trinkwasserprüfung, davon ausgelöste Reparaturen, der in Zukunft erforderliche Austausch funktionierender und effizienter Heizungen (EnEV 2014). Die Reale Rendite aus Immobilien dürfte also in Zukunft stark rückläufig sein.
Aus diesem Grunde wandele das Gros meiner MFH/WGH in Wohnungs- und Teileigentum um und werde diese nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußern.
Keine Rechts oder Steuerberatung.Keine Handlungsempfehlung. Irrtum vorbehalten.
1. die Berliner Wohnungsbaugesellschaften dürfen nur sehr zurückhaltend die Mieten im Bestand oder auch in der Neuvermietung an die Marktmieten anpassen (Siehe Tagespresse). Hierüber ist das Management dieser Gesellschaften sehr unglücklich (so wenigstens einige Komillitonen, die dort arbeite (ten).
2. Der Berliner Mietspiegel wird, wie der in vielen anderen Städten, systematisch manipuliert. Siehe auch die Presseerklärung von Haus und Grund Berlin, die nur wegen der Wahrung des Rechtsfriedens zugestimmt haben.
3. Die Mechanik der in Zukunkft möglichen Erhöhungen ist ziemlich einfach:
a. Maximal mögliche Erhöhung ggü. Mietspiegel in Neuvermietung: 10% (heute 50%).
b. Es schöpfen lediglich max. 50% der Vermieter diesen Spielraum aus, da die übrigen aus unterschiedlichen Gründen dieses nicht machen (städtische Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, Privatvermieter, die übervorsichtig oder an Freunde etc. vermieten).
c. Der Mietspiegel wird alle 2 Jahre veröffentlicht, zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist die Datenerhegung seit ca. 9 Monaten abgeschlossen. Es fließen (in Berlin) die Daten der letzten 4 Jahre zu gleichen Teilen ein. Somit sind die Daten im Schnitt 5 bis 6 Jahre alt.
d. Die Rechnung lautet: 10% mal 0,5 durch 5 Jahre= 1% p.a.
e. Hinzu kommen neue, nicht umlegbare Belastungen für die Vermieter wie Einbau von Abzapfmöglichkeiten für Trinkwasserprüfung, davon ausgelöste Reparaturen, der in Zukunft erforderliche Austausch funktionierender und effizienter Heizungen (EnEV 2014). Die Reale Rendite aus Immobilien dürfte also in Zukunft stark rückläufig sein.
Aus diesem Grunde wandele das Gros meiner MFH/WGH in Wohnungs- und Teileigentum um und werde diese nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußern.
Keine Rechts oder Steuerberatung.Keine Handlungsempfehlung. Irrtum vorbehalten.
Gagfah will wieder eine Dividende zahlen
Der Luxemburger Immobilienkonzern Gagfah (ISIN: LU0269583422) plant die Wiederaufnahme von Dividendenzahlungen und erwartet eine erste Dividende für das Geschäftsjahr 2014. Gagfah hatte im Mai 2011 die Dividende gestrichen.
Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2013 konkretisiert das Management seine Prognose für den nachhaltigen FFO für das laufende Geschäftsjahr mit 0,80 Euro bis 0,82 Euro je Aktie (ein Plus von ca. 35 Prozent gegenüber Vorjahr) und 0,88 Euro bis 0,90 Euro je Aktie für 2015 (ein Plus von ca. 10 Prozent gegenüber 2014). Das Management plant, für 2014 eine Anfangsdividende zwischen 0,20 Euro und 0,25 Euro je Aktie auszuschütten (zahlbar in 2015), welche sich aus der freien Liquidität speist (Cash Available for Distribution, CAD). Für 2015 und Folgejahre rechnet das Management mit einem Total Shareholder Return zwischen ca. 5 Prozent und 7 Prozent, der sich aus einer adäquaten Dividendenrendite auf den NAV und einem stabilen Wachstum des NAV zusammensetzt, wie das Unternehmen am Mittwoch mitteilt
Der Luxemburger Immobilienkonzern Gagfah (ISIN: LU0269583422) plant die Wiederaufnahme von Dividendenzahlungen und erwartet eine erste Dividende für das Geschäftsjahr 2014. Gagfah hatte im Mai 2011 die Dividende gestrichen.
Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2013 konkretisiert das Management seine Prognose für den nachhaltigen FFO für das laufende Geschäftsjahr mit 0,80 Euro bis 0,82 Euro je Aktie (ein Plus von ca. 35 Prozent gegenüber Vorjahr) und 0,88 Euro bis 0,90 Euro je Aktie für 2015 (ein Plus von ca. 10 Prozent gegenüber 2014). Das Management plant, für 2014 eine Anfangsdividende zwischen 0,20 Euro und 0,25 Euro je Aktie auszuschütten (zahlbar in 2015), welche sich aus der freien Liquidität speist (Cash Available for Distribution, CAD). Für 2015 und Folgejahre rechnet das Management mit einem Total Shareholder Return zwischen ca. 5 Prozent und 7 Prozent, der sich aus einer adäquaten Dividendenrendite auf den NAV und einem stabilen Wachstum des NAV zusammensetzt, wie das Unternehmen am Mittwoch mitteilt
ja top, alles wie erwartet. keine überraschungen.
Hat schon jemand die Präsentation durchgesehen?
http://www.gagfah.com/fileadmin/redakteur/pdf/praesentatione…
Es findet sich hier auch der NAV zum 31.12.2013: 13,27€
Auf dessen Basis lässt sich auch die Aussage:
"~3%-4% dividend yield on NAV
~2%-3% NAV growth
~5%-7% total shareholder return"
für 2015 in Euro übersetzen:
13,27€ x ~3%-4% = ~0,40-0,51€ Dividende
dazu gibt es dann noch:
~0,27-0,40€ NAV-Wachstum.
hinzu kommt noch der in 2014 stattfindende NAV-Wachstum, welcher die Basis (13,27€) weiter anhebt. Da 0,59€ bis 0,62€ FFO für 2014 angestrebt werden, aber nur 0,20 bis 0,25€ ausgeschüttet werden sollen, kann wohl auch mit einem 3% höheren NAV gerechnet werden --> entsprechend höheres NAV-Wachstum in 2015 und entsprechend höhere Dividende. Ende 2015 könnte der NAV somit bei 14 € liegen. Die Dividendenrendite läge dann 2015 (ausgehend vom aktuellen Kursniveau!) bei 3,8 bis 4,9%.
Wer mag, kann die von Gagfah in der Präsentation genannten Zahlen gern weiter auseinander nehmen. Mir fehlt hierzu heute die Zeit (und in Teilen die Kenntnis).
Gruß
Beilage
PS: Nur meine Meinung, keine Handlungsempfehlung. Wer Rechenfehler findet, darf dies gerne kundtun.
http://www.gagfah.com/fileadmin/redakteur/pdf/praesentatione…
Es findet sich hier auch der NAV zum 31.12.2013: 13,27€
Auf dessen Basis lässt sich auch die Aussage:
"~3%-4% dividend yield on NAV
~2%-3% NAV growth
~5%-7% total shareholder return"
für 2015 in Euro übersetzen:
13,27€ x ~3%-4% = ~0,40-0,51€ Dividende
dazu gibt es dann noch:
~0,27-0,40€ NAV-Wachstum.
hinzu kommt noch der in 2014 stattfindende NAV-Wachstum, welcher die Basis (13,27€) weiter anhebt. Da 0,59€ bis 0,62€ FFO für 2014 angestrebt werden, aber nur 0,20 bis 0,25€ ausgeschüttet werden sollen, kann wohl auch mit einem 3% höheren NAV gerechnet werden --> entsprechend höheres NAV-Wachstum in 2015 und entsprechend höhere Dividende. Ende 2015 könnte der NAV somit bei 14 € liegen. Die Dividendenrendite läge dann 2015 (ausgehend vom aktuellen Kursniveau!) bei 3,8 bis 4,9%.
Wer mag, kann die von Gagfah in der Präsentation genannten Zahlen gern weiter auseinander nehmen. Mir fehlt hierzu heute die Zeit (und in Teilen die Kenntnis).
Gruß
Beilage
PS: Nur meine Meinung, keine Handlungsempfehlung. Wer Rechenfehler findet, darf dies gerne kundtun.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.230.499 von deepvalue am 15.01.14 10:22:40Deepvalue, dass der Mietspiegel gerade in Berlin zukünftig, weniger stark steigt, ist sicherlich richtig.
Aber, dass daraus insgesamt nur noch 1% p.a. rauskommen soll, ist schon sehr niedrig angesetzt. Irgendwie erklärst du das logisch, jedoch aufgrund von Manipulationen.
Politisch mag gewollt sein, dass die Mieten niedrig sind, aber andererseits sitzt ja gerade Berlin die übergrosse Verschuldung im Nacken - oder macht das gar nichts? Könnte man manchmal annehmen, wenn man sieht wie Wowi und Co weiter das Geld raus hauen.
Was ich dachte, ist eben, wenn man bei 5,000 Wohnungen die eine Genossenschaft betreibt, die Miete um ja 2% erhöht, dann könnte man jedes Jahr rechnerisch von der Mehrmiete 2 neue Wohnungen komplett bauen, ohne weitere Finanzierung, die Nettomieten draus stehen für weitere Neubauten in kommenden Jahren zur Verfügung.
Aber, dass daraus insgesamt nur noch 1% p.a. rauskommen soll, ist schon sehr niedrig angesetzt. Irgendwie erklärst du das logisch, jedoch aufgrund von Manipulationen.
Politisch mag gewollt sein, dass die Mieten niedrig sind, aber andererseits sitzt ja gerade Berlin die übergrosse Verschuldung im Nacken - oder macht das gar nichts? Könnte man manchmal annehmen, wenn man sieht wie Wowi und Co weiter das Geld raus hauen.
Was ich dachte, ist eben, wenn man bei 5,000 Wohnungen die eine Genossenschaft betreibt, die Miete um ja 2% erhöht, dann könnte man jedes Jahr rechnerisch von der Mehrmiete 2 neue Wohnungen komplett bauen, ohne weitere Finanzierung, die Nettomieten draus stehen für weitere Neubauten in kommenden Jahren zur Verfügung.
Berlin wurde schon immer subventioniert. Der Westen wollte es den Ossis zeigen und auch die DDR hat Geld nach Ost-Berlin gempumt.
Letztlich lebten die Berliner immer auf Pump. Wenn dazu noch eine rote Stadtverwaltung kommt, kannst dir ja vorstellen dass Berlin sich noch mehr verschuldet, die anderen zahlen ja…
Letztlich lebten die Berliner immer auf Pump. Wenn dazu noch eine rote Stadtverwaltung kommt, kannst dir ja vorstellen dass Berlin sich noch mehr verschuldet, die anderen zahlen ja…
Heute Gagfah extrem schwach!
bis auf 10,4€ runter wisst ihr den Grund?
bis auf 10,4€ runter wisst ihr den Grund?
Zitat von gate4share: Deepvalue, dass der Mietspiegel gerade in Berlin zukünftig, weniger stark steigt, ist sicherlich richtig.
Aber, dass daraus insgesamt nur noch 1% p.a. rauskommen soll, ist schon sehr niedrig angesetzt. Irgendwie erklärst du das logisch, jedoch aufgrund von Manipulationen.
Politisch mag gewollt sein, dass die Mieten niedrig sind, aber andererseits sitzt ja gerade Berlin die übergrosse Verschuldung im Nacken - oder macht das gar nichts? Könnte man manchmal annehmen, wenn man sieht wie Wowi und Co weiter das Geld raus hauen.
Was ich dachte, ist eben, wenn man bei 5,000 Wohnungen die eine Genossenschaft betreibt, die Miete um ja 2% erhöht, dann könnte man jedes Jahr rechnerisch von der Mehrmiete 2 neue Wohnungen komplett bauen, ohne weitere Finanzierung, die Nettomieten draus stehen für weitere Neubauten in kommenden Jahren zur Verfügung.
Gate,
selbst ohne Manipulation und wenn alle Vermieter die theoritisch maximal erlaubte Miete nehmen würden, käme aufgrund des Timelags von 5 Jahren eine Erhöhung ggü. Mietspielgel um 2% p.a. heraus. 1% halte ich daher für absolut realistisch, da aus den bereits erwähnten Gründen viele nicht das Maximum nehmen (dürfen). Berücksichtigt man, daß viele Vermieter (auch ich) in den letzten Jahren zu Marktmieten (d.h. deutlich höher als der heutige Mietspiegel) vermietet haben, so kommt es zu echten Mietsenkungen im Rahmen der Neuvermietung.
Eine ähnliche Politik hat nach dem Krieg dazu geführt, daß es in Charlottenburg etc. immer noch tolle 200 qm große Wohnungen gibt, die an ältere alleinstehende Damen für weniger als 1 oder 2 Euro pro qm Nettokaltmiete vermietet sind (bei 15% alle 3 Jahre dauert es halt Jahrzehnte, bis die Marktmiete erreicht ist).
Ich halte eine derartige Gesetzgebung für Enteignung und stelle mich entsprechend auf (d.h. kein Neubau, kein weiterer Zukauf und Verkauf der Häuser als Eigentumswohnungen nach Ablauf der Spekulationsfristen).
M.E. werden auch viele andere Investoren spätestens nach Ablauf der Eurokrise diese Entwicklung berücksichtigen. Es wird damit zum Zusammenbruch des unsubventionierten Neubaus von Mietwohnungen kommen und zu einer Renaissance des Subventionsunsinns des "sozialen Wohnungsbaus" (Ursache für die immense Verschuldung Berlins).
Rechnet man übrigens den Neubau von 2 Wohnungen p.a. bei 5000 Wohnungen Deiner fiktiven Genossenschaft hoch, so kommt man bei dem Gesamtbestand im Eigentum von berliner Genossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Höhe von ca. 500.000 auf einen Neubau in Höhe von 200 p.a.(was bei einem zusätzlichen Bedarf in Höhe von ca. 20.000 p.a. nicht besonders viel ist).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Zitat von deepvalue:Zitat von gate4share: Deepvalue, dass der Mietspiegel gerade in Berlin zukünftig, weniger stark steigt, ist sicherlich richtig.
Aber, dass daraus insgesamt nur noch 1% p.a. rauskommen soll, ist schon sehr niedrig angesetzt. Irgendwie erklärst du das logisch, jedoch aufgrund von Manipulationen.
Politisch mag gewollt sein, dass die Mieten niedrig sind, aber andererseits sitzt ja gerade Berlin die übergrosse Verschuldung im Nacken - oder macht das gar nichts? Könnte man manchmal annehmen, wenn man sieht wie Wowi und Co weiter das Geld raus hauen.
Was ich dachte, ist eben, wenn man bei 5,000 Wohnungen die eine Genossenschaft betreibt, die Miete um ja 2% erhöht, dann könnte man jedes Jahr rechnerisch von der Mehrmiete 2 neue Wohnungen komplett bauen, ohne weitere Finanzierung, die Nettomieten draus stehen für weitere Neubauten in kommenden Jahren zur Verfügung.
Gate,
selbst ohne Manipulation und wenn alle Vermieter die theoritisch maximal erlaubte Miete nehmen würden, käme aufgrund des Timelags von 5 Jahren eine Erhöhung ggü. Mietspielgel um 2% p.a. heraus. 1% halte ich daher für absolut realistisch, da aus den bereits erwähnten Gründen viele nicht das Maximum nehmen (dürfen). Berücksichtigt man, daß viele Vermieter (auch ich) in den letzten Jahren zu Marktmieten (d.h. deutlich höher als der heutige Mietspiegel) vermietet haben, so kommt es zu echten Mietsenkungen im Rahmen der Neuvermietung.
Eine ähnliche Politik hat nach dem Krieg dazu geführt, daß es in Charlottenburg etc. immer noch tolle 200 qm große Wohnungen gibt, die an ältere alleinstehende Damen für weniger als 1 oder 2 Euro pro qm Nettokaltmiete vermietet sind (bei 15% alle 3 Jahre dauert es halt Jahrzehnte, bis die Marktmiete erreicht ist).
Ich halte eine derartige Gesetzgebung für Enteignung und stelle mich entsprechend auf (d.h. kein Neubau, kein weiterer Zukauf und Verkauf der Häuser als Eigentumswohnungen nach Ablauf der Spekulationsfristen).
M.E. werden auch viele andere Investoren spätestens nach Ablauf der Eurokrise diese Entwicklung berücksichtigen. Es wird damit zum Zusammenbruch des unsubventionierten Neubaus von Mietwohnungen kommen und zu einer Renaissance des Subventionsunsinns des "sozialen Wohnungsbaus" (Ursache für die immense Verschuldung Berlins).
Rechnet man übrigens den Neubau von 2 Wohnungen p.a. bei 5000 Wohnungen Deiner fiktiven Genossenschaft hoch, so kommt man bei dem Gesamtbestand im Eigentum von berliner Genossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Höhe von ca. 500.000 auf einen Neubau in Höhe von 200 p.a.(was bei einem zusätzlichen Bedarf in Höhe von ca. 20.000 p.a. nicht besonders viel ist).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Deshalb wünscht man sich die FDP statt der SPD wieder in die Regierung.
Und ich werde einen Teufel tun... jemals eine Wohnung bei Neuvermietung und Nachfrage billiger anzubieten trotz der viele Mieterbundhurenanwälte liebe Freunde!
Schimmelbefall: Mieter klagen gegen Gagfah
Die Immobiliengesellschaft Gagfah wurde 2013 für ihre hervorragende Krisenkommunikation ausgezeichnet. Für den Dialog mit den eigenen Mietern gilt das offenbar nicht: Mieter eines Wohnblocks in Osterholz wollen nun vor Gericht ziehen. Der Vorwurf: Die Wohnungen sind schon lange feucht und von Schimmel befallen, aber die Gagfah als Eigentümer unternimmt nichts. Als Gast im Studio: Wirtschaftswissenschaftler Rudolf Hickel.
http://www.radiobremen.de/fernsehen/buten_un_binnen/video569…
Die Immobiliengesellschaft Gagfah wurde 2013 für ihre hervorragende Krisenkommunikation ausgezeichnet. Für den Dialog mit den eigenen Mietern gilt das offenbar nicht: Mieter eines Wohnblocks in Osterholz wollen nun vor Gericht ziehen. Der Vorwurf: Die Wohnungen sind schon lange feucht und von Schimmel befallen, aber die Gagfah als Eigentümer unternimmt nichts. Als Gast im Studio: Wirtschaftswissenschaftler Rudolf Hickel.
http://www.radiobremen.de/fernsehen/buten_un_binnen/video569…
Man wenn man alles liest und hört was es gibt,dann wird man mind einmal im Monat die grossen Vermiete, beschuldigt sehen!
Lassen wir mal dahin gestellt wie weit es stimmt! Also die Mieten brauchen keinen Gesamtprotest veranstalten , da kann auch jeder einzelne Mieter selber tätig werden.
Übrigens in dem meisten Fällen findet Schimmel in der Wohnung seine Verursachung im Lüftungsverhalten der Mieter!
Lassen wir mal dahin gestellt wie weit es stimmt! Also die Mieten brauchen keinen Gesamtprotest veranstalten , da kann auch jeder einzelne Mieter selber tätig werden.
Übrigens in dem meisten Fällen findet Schimmel in der Wohnung seine Verursachung im Lüftungsverhalten der Mieter!
GAGFAH-Discount-Zertifikate: GAGFAH zahlt wieder - Erste Dividende seit Jahren - Zertifikateanalyse
16.01.2014 | 17:01
Schwarzach am Main (www.zertifikatecheck.de) - Die Experten vom "ZertifikateJournal" präsentieren in ihrer aktuellen Ausgabe zwei Discount-Zertifikate (ISIN DE000CZ6RV14/ WKN CZ6RV1, ISIN DE000CB5E8X4/ WKN CB5E8X) der Commerzbank auf die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT).
GAGFAH-Aktionäre dürften sich freuen. Der MDAX-Konzern wolle wieder eine Dividende zahlen. Konkret gehe es um 20 bis 25 Cent je Aktie für 2014. Bei aktuellen Aktienkursen um 10,81 Euro errechne sich somit eine Dividendenrendite zwischen 1,9 und 2,3 Prozent. Aufgrund der Refinanzierung von Schulden sowie von Investitionen für die Instandhaltung von Wohnungen hätten die in Luxemburg beheimatete Gesellschaft die Zahlungen zwischenzeitlich ausgesetzt.
Die letzte Dividende habe GAGFAH im April 2011 springen lassen. Danach sei Schluss gewesen. Die Nachricht vom Dividendenausfall habe damals heftige Verkaufsreaktionen ausgelöst. Schließlich habe GAGFAH gerade wegen den kontinuierlichen Ausschüttungen zu den Lieblingen unter den Immobilienwerten gehört.
Auch nach 2014 sollten Aktionäre etwas vom Gewinn abbekommen. Das Unternehmen wolle 2015 und danach drei bis vier Prozent des Nettoinventarwertes ausschütten. Der Grund: Es laufe wieder besser. Nach vorläufigen Berechnungen sei der viel beachtete operative Ergebniswert "Funds from Operations" (FFO) um rund acht Prozent oder 60 Cent je Aktie gestiegen. Für das laufende Jahr rechne das Unternehmen gar mit einem Plus von 35 Prozent auf 80 bis 82 Cent je Aktie. Bislang sei ein Gewinnsprung um 25 Prozent in Aussicht gestellt worden.
2015 solle das Ergebnis dann um weitere zehn Prozent steigen. Die optimistische Prognose "basiert auf dem Erfolg der Refinanzierung", so Vorstandschef Thomas Zinnöcker. Das Unternehmen konnte seine Verbindlichkeiten zu deutlich günstigeren Konditionen durch neue Wertpapiere und Darlehen ablösen.
Im Schnitt zahle GAGFAH nur noch 3,1 Prozent Zinsen auf seine mehr als vier Milliarden Euro Schulden, nach zuvor 4,35 Prozent. Das bringe ein Ersparnis von 40 Mio. Euro im Jahr. Gleichzeitig profitiere das Unternehmen von höheren Mieteinahmen (2013: plus ein Prozent) und einer geringeren Leerstandsquote. Diese habe in 2013 voraussichtlich nur noch bei 4,5 Prozent gelegen.
An der Börse sei es zum Handelsauftakt dennoch erst mal nach unten gegangen. Schuld daran sei wohl eine aktuelle Analystenstudie von J.P. Morgan gewesen. Die US-Amerikaner hätten ihre Empfehlung für die Aktie von "overweight" auf "neutral" gesenkt, das Kursziel würden die Experten bei 11,50 Euro sehen. Allerdings hätten sich die Börsianer nur kurzzeitig irritieren lassen. Am Ende sei die Aktie mit kleinem Minus von 0,1 Prozent auf 10,82 Euro aus dem Tag gegangen.
Vom Fünf-Jahres-Hoch bei 11,00 Euro würden den Titel demnach nur noch schlappe 1,8 Prozent trennen. Schaffe die Aktie den nachhaltigen Sprung über diese Marke - und danach sehe es aus technischer Sicht aus -, würde sie ein neues Kaufsignal generieren. Die nächsten Hürden lägen in diesem Fall bei etwa 12,00 Euro und 12,70 Euro.
Mit einem Discounter der Commerzbank können Anleger darauf setzen, dass der Immobilienwert in den nächsten neun Monaten zumindest die erste Hürde, also das Fünf-Jahres-Hoch nimmt, so die Experten vom "ZertifikateJournal". Notiere die GAGFAH-Aktie im September über 11,00 Euro, würden Investoren eine attraktive Maximalrendite von zehn Prozent oder 14,5 Prozent p.a. erzielen. Der Abschlag gegenüber dem Direktinvestment betrage derzeit rund 7,4 Prozent. D.h. Erst ab Aktienkursen um 10,00 Euro am Laufzeitende mache der Anleger Verlust.
Mehr Rendite sei natürlich drin, wenn man die Latte etwas höher lege, sprich einen Cap weiter "aus dem Geld" wähle. So seien bei einem ebenfalls von der Commerzbank begebenen Rabatt-Papier mit identischer Laufzeit rund 14,1 Prozent oder 20,5 Prozent p.a., wenn die GAGFAH-Aktie am finalen Bewertungstag bei mindestens 11,80 Euro durchs Ziel gehe. Von diesem Niveau würden den MDAX-Wert aktuell rund 9,3 Prozent trennen. Der Discount sei bei diesem Papier etwas geringer, er betrage aktuell 4,2 Prozent. Verluste mache man am Laufzeitende also bereits dann, wenn die Immobilien-Aktie unter 10,34 Euro schließe. Genau in diesem Bereich verlaufe allerdings eine Unterstützung. (Ausgabe 2/2014) (16.01.2014/zc/a/a)
Quele Zertifikaten Börse Frankfurt
16.01.2014 | 17:01
Schwarzach am Main (www.zertifikatecheck.de) - Die Experten vom "ZertifikateJournal" präsentieren in ihrer aktuellen Ausgabe zwei Discount-Zertifikate (ISIN DE000CZ6RV14/ WKN CZ6RV1, ISIN DE000CB5E8X4/ WKN CB5E8X) der Commerzbank auf die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT).
GAGFAH-Aktionäre dürften sich freuen. Der MDAX-Konzern wolle wieder eine Dividende zahlen. Konkret gehe es um 20 bis 25 Cent je Aktie für 2014. Bei aktuellen Aktienkursen um 10,81 Euro errechne sich somit eine Dividendenrendite zwischen 1,9 und 2,3 Prozent. Aufgrund der Refinanzierung von Schulden sowie von Investitionen für die Instandhaltung von Wohnungen hätten die in Luxemburg beheimatete Gesellschaft die Zahlungen zwischenzeitlich ausgesetzt.
Die letzte Dividende habe GAGFAH im April 2011 springen lassen. Danach sei Schluss gewesen. Die Nachricht vom Dividendenausfall habe damals heftige Verkaufsreaktionen ausgelöst. Schließlich habe GAGFAH gerade wegen den kontinuierlichen Ausschüttungen zu den Lieblingen unter den Immobilienwerten gehört.
Auch nach 2014 sollten Aktionäre etwas vom Gewinn abbekommen. Das Unternehmen wolle 2015 und danach drei bis vier Prozent des Nettoinventarwertes ausschütten. Der Grund: Es laufe wieder besser. Nach vorläufigen Berechnungen sei der viel beachtete operative Ergebniswert "Funds from Operations" (FFO) um rund acht Prozent oder 60 Cent je Aktie gestiegen. Für das laufende Jahr rechne das Unternehmen gar mit einem Plus von 35 Prozent auf 80 bis 82 Cent je Aktie. Bislang sei ein Gewinnsprung um 25 Prozent in Aussicht gestellt worden.
2015 solle das Ergebnis dann um weitere zehn Prozent steigen. Die optimistische Prognose "basiert auf dem Erfolg der Refinanzierung", so Vorstandschef Thomas Zinnöcker. Das Unternehmen konnte seine Verbindlichkeiten zu deutlich günstigeren Konditionen durch neue Wertpapiere und Darlehen ablösen.
Im Schnitt zahle GAGFAH nur noch 3,1 Prozent Zinsen auf seine mehr als vier Milliarden Euro Schulden, nach zuvor 4,35 Prozent. Das bringe ein Ersparnis von 40 Mio. Euro im Jahr. Gleichzeitig profitiere das Unternehmen von höheren Mieteinahmen (2013: plus ein Prozent) und einer geringeren Leerstandsquote. Diese habe in 2013 voraussichtlich nur noch bei 4,5 Prozent gelegen.
An der Börse sei es zum Handelsauftakt dennoch erst mal nach unten gegangen. Schuld daran sei wohl eine aktuelle Analystenstudie von J.P. Morgan gewesen. Die US-Amerikaner hätten ihre Empfehlung für die Aktie von "overweight" auf "neutral" gesenkt, das Kursziel würden die Experten bei 11,50 Euro sehen. Allerdings hätten sich die Börsianer nur kurzzeitig irritieren lassen. Am Ende sei die Aktie mit kleinem Minus von 0,1 Prozent auf 10,82 Euro aus dem Tag gegangen.
Vom Fünf-Jahres-Hoch bei 11,00 Euro würden den Titel demnach nur noch schlappe 1,8 Prozent trennen. Schaffe die Aktie den nachhaltigen Sprung über diese Marke - und danach sehe es aus technischer Sicht aus -, würde sie ein neues Kaufsignal generieren. Die nächsten Hürden lägen in diesem Fall bei etwa 12,00 Euro und 12,70 Euro.
Mit einem Discounter der Commerzbank können Anleger darauf setzen, dass der Immobilienwert in den nächsten neun Monaten zumindest die erste Hürde, also das Fünf-Jahres-Hoch nimmt, so die Experten vom "ZertifikateJournal". Notiere die GAGFAH-Aktie im September über 11,00 Euro, würden Investoren eine attraktive Maximalrendite von zehn Prozent oder 14,5 Prozent p.a. erzielen. Der Abschlag gegenüber dem Direktinvestment betrage derzeit rund 7,4 Prozent. D.h. Erst ab Aktienkursen um 10,00 Euro am Laufzeitende mache der Anleger Verlust.
Mehr Rendite sei natürlich drin, wenn man die Latte etwas höher lege, sprich einen Cap weiter "aus dem Geld" wähle. So seien bei einem ebenfalls von der Commerzbank begebenen Rabatt-Papier mit identischer Laufzeit rund 14,1 Prozent oder 20,5 Prozent p.a., wenn die GAGFAH-Aktie am finalen Bewertungstag bei mindestens 11,80 Euro durchs Ziel gehe. Von diesem Niveau würden den MDAX-Wert aktuell rund 9,3 Prozent trennen. Der Discount sei bei diesem Papier etwas geringer, er betrage aktuell 4,2 Prozent. Verluste mache man am Laufzeitende also bereits dann, wenn die Immobilien-Aktie unter 10,34 Euro schließe. Genau in diesem Bereich verlaufe allerdings eine Unterstützung. (Ausgabe 2/2014) (16.01.2014/zc/a/a)
Quele Zertifikaten Börse Frankfurt
Wie wir sehen, war Gagfah eine sehr, sehr gute Anlage über die letzten jahre.
Also ich kurz nach meinem Einstieg, der mehr durch Zufall geschah die Zahlen richtig anschaute und die Kurse mit 2,40 auch mich leicht in den Verlust drückten, meinte ich erst, hier müsste ich ganz gross einsteigen und auch noch mit geliehenen Geld an der Börse spekulieren.
Alle warnten mich und so beliess ich es bei 40 tsd Eigenkapital und 50 tsd Darlehien, die ich beim Kurstand von 3,30 schon wieder tilgte.
Und nun sind die Aussichten durchaus wieder grandios, nach einer fast verfünffachung des Kurses.
Nur auch wenn die Aussichten gut sind, man ist eben nahe am NAV, wird es jetzt nicht mehr die Chancen geben, wie früher!
Aber wo und wann gibt es schon mit einem guten und nachhalitgen Geschäftskonzept 500% Kursgewinne? In der Regel sind 20% im Jahr schon sehr gut, alles in allem!
Gagfah ist wohl bestens augestellt, besser als jemals zu vor!
Man hat seine Bestände so gut verteilt, immer weiter optimiert, dass man eben Bestände die allein stehend waren verkaufte und eher in den Stammregionen dazu kaufte.
Man besitzt immer noch die Woba Dresden, und in Dresden ist jetzt Wohnungsnot. Die Mieten sind dort wie auch in vielen anderen Gebieten wo Gagfah aktiv ist, in Hamburg beispielsweise massiv gestiegen und viel spricht dafür, dass auch zukünftig , zumindest mal 1 oder 2 % Mietsteigerungen da sind, eher ein bisschen mehr!
Und so erhöhen sich die Einnahmen ganz automatisch bei gleichbleibenden Kosten udn Aufwendungen, bzw. leicht sinkenden Aufwendungen, weil man ja immer kostengünstiger verwalten will und immer niedrigere Zinsen zahlt.
Man hat nun die 4 Mrd Schulden im Schnitt zu 3,1% Zinsen finanzieren. Wenige kleine Beträge stehen noch zur Neufinanzierung in den kommenden Jahren an, die man sicher noch günstiger als zuvor fiannziern kann, auch da kommen somit ehr geringere Belastungen auf die Gesellschaft zu!
Gleichzeitig hat man doch sehr viel Geld in den letzen Jahren in die Instandhaltung gesteckt. Alles was wir sonst an Dividendne mit 80 cent im Jahr bekommen haben, ging wohl in den letztn 3 jahren fast vollständig in die INstandhaltung.
Letztlich sind die Amis, nicht mehr nur die obersten Chefs bei Gagfah, es gibt nun gute und erfahrende Manager aus dem Fach!
Also ich kurz nach meinem Einstieg, der mehr durch Zufall geschah die Zahlen richtig anschaute und die Kurse mit 2,40 auch mich leicht in den Verlust drückten, meinte ich erst, hier müsste ich ganz gross einsteigen und auch noch mit geliehenen Geld an der Börse spekulieren.
Alle warnten mich und so beliess ich es bei 40 tsd Eigenkapital und 50 tsd Darlehien, die ich beim Kurstand von 3,30 schon wieder tilgte.
Und nun sind die Aussichten durchaus wieder grandios, nach einer fast verfünffachung des Kurses.
Nur auch wenn die Aussichten gut sind, man ist eben nahe am NAV, wird es jetzt nicht mehr die Chancen geben, wie früher!
Aber wo und wann gibt es schon mit einem guten und nachhalitgen Geschäftskonzept 500% Kursgewinne? In der Regel sind 20% im Jahr schon sehr gut, alles in allem!
Gagfah ist wohl bestens augestellt, besser als jemals zu vor!
Man hat seine Bestände so gut verteilt, immer weiter optimiert, dass man eben Bestände die allein stehend waren verkaufte und eher in den Stammregionen dazu kaufte.
Man besitzt immer noch die Woba Dresden, und in Dresden ist jetzt Wohnungsnot. Die Mieten sind dort wie auch in vielen anderen Gebieten wo Gagfah aktiv ist, in Hamburg beispielsweise massiv gestiegen und viel spricht dafür, dass auch zukünftig , zumindest mal 1 oder 2 % Mietsteigerungen da sind, eher ein bisschen mehr!
Und so erhöhen sich die Einnahmen ganz automatisch bei gleichbleibenden Kosten udn Aufwendungen, bzw. leicht sinkenden Aufwendungen, weil man ja immer kostengünstiger verwalten will und immer niedrigere Zinsen zahlt.
Man hat nun die 4 Mrd Schulden im Schnitt zu 3,1% Zinsen finanzieren. Wenige kleine Beträge stehen noch zur Neufinanzierung in den kommenden Jahren an, die man sicher noch günstiger als zuvor fiannziern kann, auch da kommen somit ehr geringere Belastungen auf die Gesellschaft zu!
Gleichzeitig hat man doch sehr viel Geld in den letzen Jahren in die Instandhaltung gesteckt. Alles was wir sonst an Dividendne mit 80 cent im Jahr bekommen haben, ging wohl in den letztn 3 jahren fast vollständig in die INstandhaltung.
Letztlich sind die Amis, nicht mehr nur die obersten Chefs bei Gagfah, es gibt nun gute und erfahrende Manager aus dem Fach!
Gut, warum der Mietspiegel zukünftig ehr aus Gründen, niedrigere Mieten zeigt verstehe ich.
Nehmen wir eine Beispielwohnung mit 60 qm in durchschnittlicher Lage da hat der Mietspiegel vor 6 Jahren vielleicht bei 4,50 gelegen. Dann zog der Mieter aus und man konnte vor ca 5 Jahren wieder neu vermieten. Da eine grosse Nachfrage da war konnte man für 5,50 vermieten- die Mietpreismiete lag indes nur bei 4,30, weil eben da auch die Mieten reinfliessen, die schon vor 5 Jahren vereinbart wurden!
Heute, also ca 5 Jahren später wo eine Wohnung für 5,50 vermietet wird, die wird heute mit Sicherheit für 8 Euro gesucht und gemietet sein. Da aber die Neuvermietungen in den letzten 5 Jahren vielleicht im Schnitt bei 4,30 - 4,60 - 5,20 - 6,10 und 7,00 Euro lagen, kommt man vielleicht auf - 5,50 (geschätzt, nicht rechnerisch ermittelt) und so kann man zukünftig so eine Wohnung, die man ohne gesetzliche Regelung für 8,00 Euro bis 8,50 nabieten würde, nur für 6,05 anbieten. Und auch diese 6,05, die weit unterhalb einer freien Marktmiete liegen, geht wieder in den Mietspiegel für die nächsten 5 Jahre ein und zieht den Mietspiegel nach unten.
Da muss man was ändern. Das geht ja so nicht!
Meine deepvalue, du hättest auch mal von einem Eingang der letzten 3 Jahre in den Mietspiegel etwas erzählt!
Nun eine Neuvermietung, zu nur 10 % höheren Preisen, des Schnitts der letzten Jahren, ist massiv mietsenkend!
Gleichzeitig wird wohl auch der Streiterei massiv angezettelt.
Musste man bisher nur bei Mieterhöhungsverlangen etwa über Lage und Ausstattung der Wohnung streiten- einfach, gute, sehr Lage, oder einfache, gute, und luxeriöse Ausstattung streiten kann das jetzt schon direkt nach Mietvertragsabschluss los gehen.
Denn jeder Mieter könnte einen Mietvertrag mit 11,50 Miete unterschreiben und dann nachher klagen, die Miete wäre in der Lage nur 7,50 nach Mietspiegel , und somit dürfte die Miete im neuen Mietvertrag nur bei 8,25 liegen.
So geht das echt nicht!
Nehmen wir eine Beispielwohnung mit 60 qm in durchschnittlicher Lage da hat der Mietspiegel vor 6 Jahren vielleicht bei 4,50 gelegen. Dann zog der Mieter aus und man konnte vor ca 5 Jahren wieder neu vermieten. Da eine grosse Nachfrage da war konnte man für 5,50 vermieten- die Mietpreismiete lag indes nur bei 4,30, weil eben da auch die Mieten reinfliessen, die schon vor 5 Jahren vereinbart wurden!
Heute, also ca 5 Jahren später wo eine Wohnung für 5,50 vermietet wird, die wird heute mit Sicherheit für 8 Euro gesucht und gemietet sein. Da aber die Neuvermietungen in den letzten 5 Jahren vielleicht im Schnitt bei 4,30 - 4,60 - 5,20 - 6,10 und 7,00 Euro lagen, kommt man vielleicht auf - 5,50 (geschätzt, nicht rechnerisch ermittelt) und so kann man zukünftig so eine Wohnung, die man ohne gesetzliche Regelung für 8,00 Euro bis 8,50 nabieten würde, nur für 6,05 anbieten. Und auch diese 6,05, die weit unterhalb einer freien Marktmiete liegen, geht wieder in den Mietspiegel für die nächsten 5 Jahre ein und zieht den Mietspiegel nach unten.
Da muss man was ändern. Das geht ja so nicht!
Meine deepvalue, du hättest auch mal von einem Eingang der letzten 3 Jahre in den Mietspiegel etwas erzählt!
Nun eine Neuvermietung, zu nur 10 % höheren Preisen, des Schnitts der letzten Jahren, ist massiv mietsenkend!
Gleichzeitig wird wohl auch der Streiterei massiv angezettelt.
Musste man bisher nur bei Mieterhöhungsverlangen etwa über Lage und Ausstattung der Wohnung streiten- einfach, gute, sehr Lage, oder einfache, gute, und luxeriöse Ausstattung streiten kann das jetzt schon direkt nach Mietvertragsabschluss los gehen.
Denn jeder Mieter könnte einen Mietvertrag mit 11,50 Miete unterschreiben und dann nachher klagen, die Miete wäre in der Lage nur 7,50 nach Mietspiegel , und somit dürfte die Miete im neuen Mietvertrag nur bei 8,25 liegen.
So geht das echt nicht!
Mir ist es ein grosses Rätsel, warum die Deutschen diese sozialistischen Parteien, die für die Wegnahme der Eigenuverantwortung stehen und für weniger Freiheit und Individualismus, so massiv gewählt haben.
Und die, die als einzige, für die Rückdrängung des Staates und weniger Steuern waren und vor allem weniger staatliche Vorschriften,FDP, nicht gewählt wird.i
Man muss ja annehmen, die Leute wollen diese Gängelung,diese Fremdbestimmung!
An der Arbeitslosigkeit eines Menschen ist in erster Linie er selber verantwortlich. Nicht die Firma, das Arbeitsamt etc.
Sondern in dem Arbeitslosen selber liegt die Möglichkeit sich wieder eine Stelle zu besorgen.
Solche Basics sind schon den meisten Menschen abhanden gekommen!
Ganz früher hatte jeder Angst vor einer Arbeitslosigkeit - heute ist es für manche noch ein Freudenfest, weil es heisst genauso viel Geld, weil kein Fahrgeld mehr für den Weg zur Arbeit anfällt und faulenzen auf Staastskosten!
Sowas kann nicht richtig sein!
Und die, die als einzige, für die Rückdrängung des Staates und weniger Steuern waren und vor allem weniger staatliche Vorschriften,FDP, nicht gewählt wird.i
Man muss ja annehmen, die Leute wollen diese Gängelung,diese Fremdbestimmung!
An der Arbeitslosigkeit eines Menschen ist in erster Linie er selber verantwortlich. Nicht die Firma, das Arbeitsamt etc.
Sondern in dem Arbeitslosen selber liegt die Möglichkeit sich wieder eine Stelle zu besorgen.
Solche Basics sind schon den meisten Menschen abhanden gekommen!
Ganz früher hatte jeder Angst vor einer Arbeitslosigkeit - heute ist es für manche noch ein Freudenfest, weil es heisst genauso viel Geld, weil kein Fahrgeld mehr für den Weg zur Arbeit anfällt und faulenzen auf Staastskosten!
Sowas kann nicht richtig sein!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.585.489 von gate4share am 07.03.14 16:05:54Das wird noch schlimmer Gate, den der Staat garantiert finanziell die physische Fortpflanzung bildungsferner globaler ethnischer Schichten hier in Deutschland.
Diese wählen eher links, so schafft man sich sein Wahlvolk.
Drum vermiete ich nur in absoluten Ausnahmefällen an ALG II Einwohner.
Diese wählen eher links, so schafft man sich sein Wahlvolk.
Drum vermiete ich nur in absoluten Ausnahmefällen an ALG II Einwohner.
Ja richtig!
Und gerade diese bildungsfernen Schichten, vermehren sich ja am stärksten! Und es ist die absolute Ausnahme, dass da kinder aus den Shichten raus aus dem Milenlieu kommen. Es gibt in einigen Stadtteilen gande Dynastien von Hartz4 Empfänger, die Grosseltern beziehen, die Eltern die Geschwister und die Onkel und Tanten, teilweise kennt man überhaupt keine Leute die arbeiten gehen!
Und die vernünftigen Leute, die eine Ausbildung habe, ob nun Akedamiker oder Facharbeiter lassen wir mal dahin gestellt, bekommen 1 Kind, machmal auch gar keines, und wenn es hoch kommt mal 2, 3 Kinder ist schon eine grosse Ausnahme.
Und so setzt sich das ganze über Generationen fort - wir bekommen immer mehr Leistungsunfähige, die keine Stütze für die Gesellschaft sind und es werden immer weniger Menschen hier sein, und hier bleiben, die mit ihrem Wissen, Können und Fleiss, das erwirtschaften, was die Faulenzer grosszügig, erhalten sollen.
Deutschland ist das wo Menschen die nichts können hin ziehen wollen und wo die gut ausgebildeten auswandern!
Und gerade diese bildungsfernen Schichten, vermehren sich ja am stärksten! Und es ist die absolute Ausnahme, dass da kinder aus den Shichten raus aus dem Milenlieu kommen. Es gibt in einigen Stadtteilen gande Dynastien von Hartz4 Empfänger, die Grosseltern beziehen, die Eltern die Geschwister und die Onkel und Tanten, teilweise kennt man überhaupt keine Leute die arbeiten gehen!
Und die vernünftigen Leute, die eine Ausbildung habe, ob nun Akedamiker oder Facharbeiter lassen wir mal dahin gestellt, bekommen 1 Kind, machmal auch gar keines, und wenn es hoch kommt mal 2, 3 Kinder ist schon eine grosse Ausnahme.
Und so setzt sich das ganze über Generationen fort - wir bekommen immer mehr Leistungsunfähige, die keine Stütze für die Gesellschaft sind und es werden immer weniger Menschen hier sein, und hier bleiben, die mit ihrem Wissen, Können und Fleiss, das erwirtschaften, was die Faulenzer grosszügig, erhalten sollen.
Deutschland ist das wo Menschen die nichts können hin ziehen wollen und wo die gut ausgebildeten auswandern!
Deutschland ist das wo Menschen die nichts können hin ziehen wollen und wo die gut ausgebildeten auswandern!
Willkommen im Gutmenschenland!
Willkommen im Gutmenschenland!
AGFAH S.A. veröffentlicht Geschäftsergebnisse für 2013 am 26. März
2014
19.03.2014 / 14:03
---------------------------------------------------------------------
Pressemitteilung: 19. März 2014
GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422
Frankfurter Wertpapiermarkt, Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH S.A. veröffentlicht Geschäftsergebnisse für 2013 am 26. März 2014
Luxemburg, 19. März 2014 - Die GAGFAH S.A. (Börse Frankfurt: GFJ) wird am
26. März 2014 vor Handelsbeginn an der Frankfurter Börse die Ergebnisse für
das Geschäftsjahr 2013 veröffentlichen. Das Management hat für den gleichen
Tag um 12:00 Uhr Luxemburger Zeit (11:00 Londoner Zeit, 07:00 Uhr New
Yorker Zeit) eine Telefonkonferenz zu den Ergebnissen angesetzt. Alle
interessierten Personen sind eingeladen, daran teilzunehmen. Bitte wählen
Sie dazu zehn Minuten vor Beginn der Telefonkonferenz:
- 0800 101 4960 aus Deutschland
- 1 866 966 9439 aus den USA
- 0800 694 0257 aus Großbritannien
- 8002 7512 aus Luxemburg
- +44 (0) 1452 555 566 aus allen anderen Ländern.
2014
19.03.2014 / 14:03
---------------------------------------------------------------------
Pressemitteilung: 19. März 2014
GAGFAH S.A.
2-4, rue Beck
L-1222 Luxemburg
ISIN: LU0269583422
Frankfurter Wertpapiermarkt, Regulierter Markt (Prime Standard)
GAGFAH S.A. veröffentlicht Geschäftsergebnisse für 2013 am 26. März 2014
Luxemburg, 19. März 2014 - Die GAGFAH S.A. (Börse Frankfurt: GFJ) wird am
26. März 2014 vor Handelsbeginn an der Frankfurter Börse die Ergebnisse für
das Geschäftsjahr 2013 veröffentlichen. Das Management hat für den gleichen
Tag um 12:00 Uhr Luxemburger Zeit (11:00 Londoner Zeit, 07:00 Uhr New
Yorker Zeit) eine Telefonkonferenz zu den Ergebnissen angesetzt. Alle
interessierten Personen sind eingeladen, daran teilzunehmen. Bitte wählen
Sie dazu zehn Minuten vor Beginn der Telefonkonferenz:
- 0800 101 4960 aus Deutschland
- 1 866 966 9439 aus den USA
- 0800 694 0257 aus Großbritannien
- 8002 7512 aus Luxemburg
- +44 (0) 1452 555 566 aus allen anderen Ländern.
http://www.n-tv.de/politik/Maas-uebertoelpelt-Union-article1…
Die SPD will den "reichen" Vermietern wieder ans Geld.
Den Makler bezahlt zukünftig der Vermieter. Ich selbst habe hochbelastete Immos und komme gerade so über die Runden.
Bei 13 Neuvermietungen in 2013 kommen dann 26 Monatmieten plus MWst auf mich zu!!!
ca. 9000€ Kosten
Des Weiteren kann ich diese Kosten kaum in Mieterhöhungen umlegen.
Folge viele Vermieter verdienen mit ihren Immos ehe wenig, zukünftig werden diese dank der SPD in den Ruin gestürzt.
Danke das musste mal raus.
Die SPD will den "reichen" Vermietern wieder ans Geld.
Den Makler bezahlt zukünftig der Vermieter. Ich selbst habe hochbelastete Immos und komme gerade so über die Runden.
Bei 13 Neuvermietungen in 2013 kommen dann 26 Monatmieten plus MWst auf mich zu!!!
ca. 9000€ Kosten
Des Weiteren kann ich diese Kosten kaum in Mieterhöhungen umlegen.
Folge viele Vermieter verdienen mit ihren Immos ehe wenig, zukünftig werden diese dank der SPD in den Ruin gestürzt.
Danke das musste mal raus.
Die Nichtumlegbarkeit von Maklerkosten ist das kleinere Problem.
Richtig ins Geld geht die sog. Mietpreisbremse.
Kurzfristig ist sie vor allem im Rahmen der Neuvermietung ein Problem. Da die Herrschaften auch Staffel- und Indexmieten defacto verbieten kommen sehr schnell sehr hohe Beträge zusammen (ich schätzte im ersten Jahr ca. 10.000 Euro, im zweiten 20.000 Euro, danach 30.000 Euro etc. nur für meinen Bestand). Da die Handwerkerleistungen um 5 bis 10% (teilweise noch mehr) pro Jahr teurer werden, bleibt immer weniger übrig.
Einzige Alternative: ich werde - soweit ich aus der 10 jährigen Spekulationsfrist heraus bin - meine MFHs als ETWs verkaufen (daher wandel ich seit letztem Jahr fleissig um).
Wenn es keine Neuvermietung mehr gibt, dann können sich alle Mieter bei den Sozialisten in BErlin bedanken....
Richtig ins Geld geht die sog. Mietpreisbremse.
Kurzfristig ist sie vor allem im Rahmen der Neuvermietung ein Problem. Da die Herrschaften auch Staffel- und Indexmieten defacto verbieten kommen sehr schnell sehr hohe Beträge zusammen (ich schätzte im ersten Jahr ca. 10.000 Euro, im zweiten 20.000 Euro, danach 30.000 Euro etc. nur für meinen Bestand). Da die Handwerkerleistungen um 5 bis 10% (teilweise noch mehr) pro Jahr teurer werden, bleibt immer weniger übrig.
Einzige Alternative: ich werde - soweit ich aus der 10 jährigen Spekulationsfrist heraus bin - meine MFHs als ETWs verkaufen (daher wandel ich seit letztem Jahr fleissig um).
Wenn es keine Neuvermietung mehr gibt, dann können sich alle Mieter bei den Sozialisten in BErlin bedanken....
Meine auch, man müsste ja als Vermieter keinen Makler beschäftigen!
Glaube nicht, dass es soviel mehr Arbeit und Aufwand für den Vermieter ist, bestimmten Interessenten selber die Wohnungen zu zeigen, bzw. vom Hausmeister zeigen zu lassen!
Weisss selber gar nicht,wie das in Gebieten ist, wo praktisch jede Wohnung über einen Makler läuft- bekamen dann die Vermieter von den Maklern nen cashback?
Glaube nicht, dass es soviel mehr Arbeit und Aufwand für den Vermieter ist, bestimmten Interessenten selber die Wohnungen zu zeigen, bzw. vom Hausmeister zeigen zu lassen!
Weisss selber gar nicht,wie das in Gebieten ist, wo praktisch jede Wohnung über einen Makler läuft- bekamen dann die Vermieter von den Maklern nen cashback?
Ich habe von Kickbacks gehört....
Darum beschäftige ich in Mangelgebieten keinen Makler (macht die HV, daher habe ich höhere Mieten und Fluktuation...)
Darum beschäftige ich in Mangelgebieten keinen Makler (macht die HV, daher habe ich höhere Mieten und Fluktuation...)
Ja verstehe, in gewisser Weise, geht die Provision schon in die Attraktivität der Wohnung mit ein!
Und dann kann man auch durchaus eine etwas höhere Miete nehmen, wenn im Gegensatz zu den meisten anderen Angeboten, keine Courtage anfällt.
Wenn dann ein stark nachgefragten Gebieten die Fluktuation hoch ist, wegen einer hohen Miete, kommt das ja dem Vermieter auch wieder entgegen, weil er dann zu der inzwischen höheren Mieten neu vermieten kann.
Glaube das war im Wesentlichen Deine Aussage und von mir weiter gedacht.
Selber habe ich grosse Probleme mit mit meinen beiden Wohn- und Geschäftshäusern. Bis auf zwei Einheiten stehen da alle gewerblichen Einheiten leer, und die 2 noch vermieteten, sind auch schon gekündigt oder werden wohl wahrscheinlich gekündigt.
Die Mieten waren hoch- ca 7 bis 16 Euro pro qm, bei Wohnungsmieten, von 3,60 bis maximal 5,50 !
Alle Geschossflächen, auser eben die Erdgeschosse werden wohl nicht mehr als Gewerbefläche vermietbar sein, wegen Lage und vieler Leerstände in unserer Stadt und in der Nachbarschaft.
Es ist eigentlich nicht wirklich interessant, da in Wohnungen um zu bauen, weil das erst mal doch hohe Aufwendungen erfordert ( neue Wände einziehen, andere Endfernen, wohl je Einheit 2 Badezimmer(wegen grosser Fläche wohl nur in zwei Wohnungen vermietbar.
Und das dann für eine niedrigere Miete und eher mehr Probs mit den Mietern!
Aber dafür konnte ich hier zwei Problemwohnungen die bisher schon 3 Jahre leer standen vermieten; aber das in Bezug zu den effekten Mieten, kein Ausgleich.
Das es so kommen würde, dass so schnell nacheinander dann 6 Mieter wegfallen, das hätte ich nie gedacht!
Tja so ist es eben unserer strukturschwachen Mittelstadt mit einem Überangebot an Flächen.
Damit ist wohl auch in einem Rutsch der Wert um mehr als 100 tsd gesunken! Da sind Wohnimmobilien weniger riskant.
Und dann kann man auch durchaus eine etwas höhere Miete nehmen, wenn im Gegensatz zu den meisten anderen Angeboten, keine Courtage anfällt.
Wenn dann ein stark nachgefragten Gebieten die Fluktuation hoch ist, wegen einer hohen Miete, kommt das ja dem Vermieter auch wieder entgegen, weil er dann zu der inzwischen höheren Mieten neu vermieten kann.
Glaube das war im Wesentlichen Deine Aussage und von mir weiter gedacht.
Selber habe ich grosse Probleme mit mit meinen beiden Wohn- und Geschäftshäusern. Bis auf zwei Einheiten stehen da alle gewerblichen Einheiten leer, und die 2 noch vermieteten, sind auch schon gekündigt oder werden wohl wahrscheinlich gekündigt.
Die Mieten waren hoch- ca 7 bis 16 Euro pro qm, bei Wohnungsmieten, von 3,60 bis maximal 5,50 !
Alle Geschossflächen, auser eben die Erdgeschosse werden wohl nicht mehr als Gewerbefläche vermietbar sein, wegen Lage und vieler Leerstände in unserer Stadt und in der Nachbarschaft.
Es ist eigentlich nicht wirklich interessant, da in Wohnungen um zu bauen, weil das erst mal doch hohe Aufwendungen erfordert ( neue Wände einziehen, andere Endfernen, wohl je Einheit 2 Badezimmer(wegen grosser Fläche wohl nur in zwei Wohnungen vermietbar.
Und das dann für eine niedrigere Miete und eher mehr Probs mit den Mietern!
Aber dafür konnte ich hier zwei Problemwohnungen die bisher schon 3 Jahre leer standen vermieten; aber das in Bezug zu den effekten Mieten, kein Ausgleich.
Das es so kommen würde, dass so schnell nacheinander dann 6 Mieter wegfallen, das hätte ich nie gedacht!
Tja so ist es eben unserer strukturschwachen Mittelstadt mit einem Überangebot an Flächen.
Damit ist wohl auch in einem Rutsch der Wert um mehr als 100 tsd gesunken! Da sind Wohnimmobilien weniger riskant.
Man hat die Gagfah gute Zahlen und extrem gute Aussichten.
Auch der Leerstasnd der schon bei unter 5% lag, soll noch weiter sinken. Man einen FFO von über 60 cent erwirtschaftet, denn man für 2014 mind um 35% erhöhen möchte.
Also es ist sogar möglich, dass man auch wieder die alten 20 cent Dividende im Quartal ausschütten würde, aber das sollte man nicht machen.
Man könnte aber 20 cent für das gesamte Jahr 2013 ausschütten, oder es wäre evtl besser, das Geld noch in der Firma zu lassen, um so die Eigenkapitalquote zu erhöhen und evtl noch mehr von niedrigeren Zinsen profitieren.
Da man ja erst nach mitte 2013 die neuen niedrigeren Zinsen vereinbart hat, wird man jetzt in 2014 das erste ganze Jahr komplett von den niedrigen Zinsen profitieren!
Und in Hamburg, Berlin und Dresden und evtl noch in einigen anderen Städten und Gebieten wird man wohl stark von den Mietsteigerungen profitieren.
Für Gagfah ist wohl die Mietpreisbremse kein so grosses Problem, weil so glaube ich mal, hat man sonst auch selten über 10% über des Mietspiegelpreises bei Neuvermietung drauf geschlagen. Man hat eben viele gleichförmige Wohnungen, da ist es sehr schlecht für das Verständnis der Mieter, wenn die Spreitzung der Mieten zu gross ist.
Also glaube nicht, dass diese Gesetzgebung den Gewinn von Gagfah stark beeinträchtig. Es ist such die Frage ob wohl diese Mietpreisremse auch in Dresden eingeführt wird, wenn nicht, besteht gar keine Gefahr!
Wir haben hier jetzt echt einen vernünftigen Wohnungsbestandshalter der sehr gut finanziert ist, kaum Leerstände hat und das Portfolio durch ständige Optimierung in den letzten Jahren wohl optimal aufgestellt ist - also man hat viele Wohnungen in einzelnen Regionen und wo nur wenige Wohnungen in Landstrichen waren hat man diese abgegeben.
Hätte nicht erwartet, dass wir so schnell einen ganz normalen und wertvollen Bestandshalter in der Gagfah präsentiert bekommmen würden.
Man hat einen guten, sehr kompenten Vorstand nun, man hat sich zu sehr niedrigen Zinsen finanziert und man hat wohl auch einige in die Intandhaltung der Wohnungen in den letzten zwei Jahren investiert.
Somit müsste alles für einen weiteren Erfolg sprechen!
Auch der Leerstasnd der schon bei unter 5% lag, soll noch weiter sinken. Man einen FFO von über 60 cent erwirtschaftet, denn man für 2014 mind um 35% erhöhen möchte.
Also es ist sogar möglich, dass man auch wieder die alten 20 cent Dividende im Quartal ausschütten würde, aber das sollte man nicht machen.
Man könnte aber 20 cent für das gesamte Jahr 2013 ausschütten, oder es wäre evtl besser, das Geld noch in der Firma zu lassen, um so die Eigenkapitalquote zu erhöhen und evtl noch mehr von niedrigeren Zinsen profitieren.
Da man ja erst nach mitte 2013 die neuen niedrigeren Zinsen vereinbart hat, wird man jetzt in 2014 das erste ganze Jahr komplett von den niedrigen Zinsen profitieren!
Und in Hamburg, Berlin und Dresden und evtl noch in einigen anderen Städten und Gebieten wird man wohl stark von den Mietsteigerungen profitieren.
Für Gagfah ist wohl die Mietpreisbremse kein so grosses Problem, weil so glaube ich mal, hat man sonst auch selten über 10% über des Mietspiegelpreises bei Neuvermietung drauf geschlagen. Man hat eben viele gleichförmige Wohnungen, da ist es sehr schlecht für das Verständnis der Mieter, wenn die Spreitzung der Mieten zu gross ist.
Also glaube nicht, dass diese Gesetzgebung den Gewinn von Gagfah stark beeinträchtig. Es ist such die Frage ob wohl diese Mietpreisremse auch in Dresden eingeführt wird, wenn nicht, besteht gar keine Gefahr!
Wir haben hier jetzt echt einen vernünftigen Wohnungsbestandshalter der sehr gut finanziert ist, kaum Leerstände hat und das Portfolio durch ständige Optimierung in den letzten Jahren wohl optimal aufgestellt ist - also man hat viele Wohnungen in einzelnen Regionen und wo nur wenige Wohnungen in Landstrichen waren hat man diese abgegeben.
Hätte nicht erwartet, dass wir so schnell einen ganz normalen und wertvollen Bestandshalter in der Gagfah präsentiert bekommmen würden.
Man hat einen guten, sehr kompenten Vorstand nun, man hat sich zu sehr niedrigen Zinsen finanziert und man hat wohl auch einige in die Intandhaltung der Wohnungen in den letzten zwei Jahren investiert.
Somit müsste alles für einen weiteren Erfolg sprechen!
Die Deutsche Wohnen und TAG ,auch beides Wohnungsbestandshalter, aber mit weniger Wohnungen, notieren oberhalb des NAV, also über dem Wert aller Aktiva abzüglich der Schulden.
Das ist praktisch der "richtige" de facto Wert, wenn man die assets der Firma auch verkaufen würde.
Bei Gagfah hat man glaube ich ca 13,80 NAV, und man liegt noch weit drunter.
Und da TAG und Deutsche Wohnen über dem NAV stehen, warum sollte denn Gagfah als grösster Bestandshalter niedriger stehen?
Das ist praktisch der "richtige" de facto Wert, wenn man die assets der Firma auch verkaufen würde.
Bei Gagfah hat man glaube ich ca 13,80 NAV, und man liegt noch weit drunter.
Und da TAG und Deutsche Wohnen über dem NAV stehen, warum sollte denn Gagfah als grösster Bestandshalter niedriger stehen?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.708.155 von gate4share am 26.03.14 16:46:06Der NAV ist eben nicht objektiv bestimmbar. Wichtig ist EV/(A)FFO oder mcap/(A)FFO.
Beim NAV wird z.B. die Kostenstruktur der Firma nicht berücksichtigt.
Auch die Bestimmung des NAV ist nicht möglich. Eigentlich müsste man ein Intervall angeben.
Wenn z.B. ein Kaltmietenmultiplikator von 14 benutzt wird, ist die bessere Immobilie mit besserer Lage immer noch mehr Wert als die aktuelle Miete suggeriert und die Immobilie mit Investitionsstau eben weniger.
Beim NAV wird z.B. die Kostenstruktur der Firma nicht berücksichtigt.
Auch die Bestimmung des NAV ist nicht möglich. Eigentlich müsste man ein Intervall angeben.
Wenn z.B. ein Kaltmietenmultiplikator von 14 benutzt wird, ist die bessere Immobilie mit besserer Lage immer noch mehr Wert als die aktuelle Miete suggeriert und die Immobilie mit Investitionsstau eben weniger.
Grundsätzlich ist NAV schon klar errechenbar!
Dafür gibt es gerade für Immobilienunternehmen klar Vorgaben.
Die Kosten sind auch völlig gleichgültig, ist geht ja um das Vermögen der AG abzüglich Verbindlichkeiten.
Richtig ist indes, dass die Bestimmung der Werte der einzelnen Immobilien unterschiedlich sein kann- wie du schon sagst nach der Jahresmiete, oder möglich ist es auch den Cashzufluss der nächsten Jahre zu diskontieren.
Dafür gibt es gerade für Immobilienunternehmen klar Vorgaben.
Die Kosten sind auch völlig gleichgültig, ist geht ja um das Vermögen der AG abzüglich Verbindlichkeiten.
Richtig ist indes, dass die Bestimmung der Werte der einzelnen Immobilien unterschiedlich sein kann- wie du schon sagst nach der Jahresmiete, oder möglich ist es auch den Cashzufluss der nächsten Jahre zu diskontieren.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.713.081 von gate4share am 27.03.14 08:48:08Klar man einen einen NAV errechnen, aber eben nicht objektiv ohne Annahmen zu machen. Am Ende kommt eine Zahl heraus, aber eine andere Zahl wäre ebenso vertretbar. Beschäftige Dich mal ein bisschen damit.
Klare Vorgaben gibt es nicht. Um den NAV vergleichbar zu machen, muss man alle Annahmen "normalisieren" und den NAV neu berechnen. Beim diskontieren der Zahlungsströme sind Kosten/Wohneinheit, Instandhaltungskosten etc. durchaus relevant für den NAV.
Die Overheadkosten der Gesamtfirma beeinflussen den NAV nicht, aber eben den Cashflow, der bim Aktionär ankommt.
rein fiktives Beispielt:
Ob der CEO jetzt z.B. eine Gehaltserhöhung von 1 Million auf eine 1 Milliarde bekommt ist für den NAV ersteinmal egal. Langfristig ist das jedoch schon wichtig.
Klare Vorgaben gibt es nicht. Um den NAV vergleichbar zu machen, muss man alle Annahmen "normalisieren" und den NAV neu berechnen. Beim diskontieren der Zahlungsströme sind Kosten/Wohneinheit, Instandhaltungskosten etc. durchaus relevant für den NAV.
Die Overheadkosten der Gesamtfirma beeinflussen den NAV nicht, aber eben den Cashflow, der bim Aktionär ankommt.
rein fiktives Beispielt:
Ob der CEO jetzt z.B. eine Gehaltserhöhung von 1 Million auf eine 1 Milliarde bekommt ist für den NAV ersteinmal egal. Langfristig ist das jedoch schon wichtig.
Die Kosten einer Gesellschaft, nach der Ermittlung des diskontierten Cash Flows, ist vollkommen egal.
Klar , führt das zu schlechteren Betriebsergebnissen, wenn der Vorstand hohe Gehälter bekommt.
Mir ist sehr wohl bekannt, dass vereidigte Sachverständige, mit sehr guter und richtiger Begründung, für eine Immobilie auf einen Wert von 4 Mio oder auch 10 Mio kommen können!
Und beides ist rechtmässig.
Aber der Vorstand der Gesellschaft, der Aufsichtsrat etc, hat doch Interesse daran, korrekte Daten an zu geben. Somit muss man zunächst mal davon ausgehen, dass die NAV Angaben korrekt sind .
Jeder, habe ich auch bei jeder AG gemacht,wo ich Interesse hatte, kann für sich eine Plausibilitätskontrolle machen. Die Mieten pro qm errechnen, die Preise je Wohnung errechnen und mit den Preisen aus Internetangeboten vergleichen.
Klar , führt das zu schlechteren Betriebsergebnissen, wenn der Vorstand hohe Gehälter bekommt.
Mir ist sehr wohl bekannt, dass vereidigte Sachverständige, mit sehr guter und richtiger Begründung, für eine Immobilie auf einen Wert von 4 Mio oder auch 10 Mio kommen können!
Und beides ist rechtmässig.
Aber der Vorstand der Gesellschaft, der Aufsichtsrat etc, hat doch Interesse daran, korrekte Daten an zu geben. Somit muss man zunächst mal davon ausgehen, dass die NAV Angaben korrekt sind .
Jeder, habe ich auch bei jeder AG gemacht,wo ich Interesse hatte, kann für sich eine Plausibilitätskontrolle machen. Die Mieten pro qm errechnen, die Preise je Wohnung errechnen und mit den Preisen aus Internetangeboten vergleichen.
Anbei meine 5 cents zum Thema Bewertung (Basis: ein paar Jahrzehnte Bewertungserfahrung..)
Aus Sicht einer normalen Unternehmensbewertung sind die Overhead- und Zentralkosten natürlich in der DCF-Bewertung abzuziehen. Der Aktienkurs sollte also niedriger sein als der NAV (in einer perfekten Welt ohne Transaktionskosten). Gegenläufig wären allerdings vorhandene, im NAV nicht berücksigte sonstige Assets (z.B. die teilweise immensen steuerlichen Verlustvorträge).
Im Vergleich der Peer Group sollte man m.E. immer mehrere Parametern berücksichtigen. Der NAV (egal welcher Definition) sollte dabei nur eine Kennzahl sein. Weitere sind:
EV/NKM, Höhe Verlustvorträge/steuerliche Situation (hier ist GAGFAH recht ungünstig positioniert), Qualität der Assets (hier ist GAGFAH besser als TAG aber deutlich schlecher als Dt. Wohnen/GSW), Mietwachstumspotential (z.B. gegenüber Markt) etc.
Wenn man den NAV vergleicht, sollte man natürlich die üblichen Prämissen ansehen: Diskontierungszinsatz, Wachtsum Terminal Value, Mietwachstum. Operative Annahmen wie Instandhaltung, Verwaltungskosten, Mietausfall sollte man mit dem Ist-vergleichen (hier haben die Gesellschaften je nach Struktur unterschiedliche langfristige Vor-und Nachteile.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Aus Sicht einer normalen Unternehmensbewertung sind die Overhead- und Zentralkosten natürlich in der DCF-Bewertung abzuziehen. Der Aktienkurs sollte also niedriger sein als der NAV (in einer perfekten Welt ohne Transaktionskosten). Gegenläufig wären allerdings vorhandene, im NAV nicht berücksigte sonstige Assets (z.B. die teilweise immensen steuerlichen Verlustvorträge).
Im Vergleich der Peer Group sollte man m.E. immer mehrere Parametern berücksichtigen. Der NAV (egal welcher Definition) sollte dabei nur eine Kennzahl sein. Weitere sind:
EV/NKM, Höhe Verlustvorträge/steuerliche Situation (hier ist GAGFAH recht ungünstig positioniert), Qualität der Assets (hier ist GAGFAH besser als TAG aber deutlich schlecher als Dt. Wohnen/GSW), Mietwachstumspotential (z.B. gegenüber Markt) etc.
Wenn man den NAV vergleicht, sollte man natürlich die üblichen Prämissen ansehen: Diskontierungszinsatz, Wachtsum Terminal Value, Mietwachstum. Operative Annahmen wie Instandhaltung, Verwaltungskosten, Mietausfall sollte man mit dem Ist-vergleichen (hier haben die Gesellschaften je nach Struktur unterschiedliche langfristige Vor-und Nachteile.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.
Nun, wir wissen ja nun ja nicht, ob das unterschiedliche Zahlen unterstellt wurden.
Deshalb meine ich schon, da ja alle Geschäftsberichte geprüft sind, wir können bei allen von korrekten Werten ausgehen.
Zumindest ist der jeweils erwähnte NAV ein Anhaltspunkt.
Meine aber, grundsätzlich kann eine Firma an sich, aufgrund der Struktur, der guten ausgebildeten Mitarbeiter und den Verbindungen und dem Ruf, allein schon einen Wert haben.
Das wird aber nur dann wichtig, wenn alle Wettbewerter zum NAV bewertet werden und man dann den besten Halter ausmachen will.
Alo grösster Wohnungsbestandshalter, der jetzt sehr günstig finanziert ist, und die Bestände fast vollständig optimiert hat (Einzelbestände verkauft ), und mit dieesr guten Geschäftsführung
Deshalb meine ich schon, da ja alle Geschäftsberichte geprüft sind, wir können bei allen von korrekten Werten ausgehen.
Zumindest ist der jeweils erwähnte NAV ein Anhaltspunkt.
Meine aber, grundsätzlich kann eine Firma an sich, aufgrund der Struktur, der guten ausgebildeten Mitarbeiter und den Verbindungen und dem Ruf, allein schon einen Wert haben.
Das wird aber nur dann wichtig, wenn alle Wettbewerter zum NAV bewertet werden und man dann den besten Halter ausmachen will.
Alo grösster Wohnungsbestandshalter, der jetzt sehr günstig finanziert ist, und die Bestände fast vollständig optimiert hat (Einzelbestände verkauft ), und mit dieesr guten Geschäftsführung
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.719.467 von deepvalue am 27.03.14 20:32:57Danke Deepvalue. Das geht so in die Richtung, wie ich es meinte. Es ist mir zu einfach einen Abschlag zum NAV festzustellen und zu sagen die Aktie ist ein Kauf.
@gate4share: Ich kenne schon aus, dass die Zahlen in den Berichten stimmen, aber man muss die Berichte dennoch genauestens durchlesen. Nur dann kann man seinen eigenen NAV basierend auf vergleichbaren Annahmen berechnen.
Die Kosten einer Gesellschaft, nach der Ermittlung des diskontierten Cash Flows, ist vollkommen egal.
Meiner Meinung nach sind die Kosten eben wichtig, denn die DCF der Unternehmen bezieht sich nur auf die Bewertung ihrer Immobilien. Ich rechne auch Overhead/Nettokaltmieten aus. Kleine Gesellschaften können z.B. manchmal noch sehr gut skalieren. Bei den großen ist es eine Frage der Effizienz.
@gate4share: Ich kenne schon aus, dass die Zahlen in den Berichten stimmen, aber man muss die Berichte dennoch genauestens durchlesen. Nur dann kann man seinen eigenen NAV basierend auf vergleichbaren Annahmen berechnen.
Die Kosten einer Gesellschaft, nach der Ermittlung des diskontierten Cash Flows, ist vollkommen egal.
Meiner Meinung nach sind die Kosten eben wichtig, denn die DCF der Unternehmen bezieht sich nur auf die Bewertung ihrer Immobilien. Ich rechne auch Overhead/Nettokaltmieten aus. Kleine Gesellschaften können z.B. manchmal noch sehr gut skalieren. Bei den großen ist es eine Frage der Effizienz.
Weis jemand ob es im Jahr 2014 bereits Dividende gibt oder für das Geschäftsjahr 2014.
Soweit ich das verstanden habe, soll es jetzt für 2013 keine Dividende geben.
Finde ich auch gut und sinnvoll, weil man so ja eine höhere Eigenkapitalquote hat und auch noch etwas Geld im Rückhalt, ein Ankauf neuer Bestände ist wohl eher unwahrscheinlich, oder?
Soweit ich das in Erinnerung habe, hatten wir doch eben mit 11,22 den Höchstkurs seit so 6 Jahren, oder?
Finde ich auch gut und sinnvoll, weil man so ja eine höhere Eigenkapitalquote hat und auch noch etwas Geld im Rückhalt, ein Ankauf neuer Bestände ist wohl eher unwahrscheinlich, oder?
Soweit ich das in Erinnerung habe, hatten wir doch eben mit 11,22 den Höchstkurs seit so 6 Jahren, oder?
Leute, will denn jetzt einer etwas konkretes sagen?
Oder war es nur die Absicht, mir zu widersprechen, weil man auch mal etwas sagen wollte?
Oder war es nur die Absicht, mir zu widersprechen, weil man auch mal etwas sagen wollte?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.726.487 von gate4share am 28.03.14 17:38:50Es geht mir nur darum, dass einiges was du schreibst schlicht falsch ist und es andere vielleicht glauben.
zu Gagfah:
- Hohe Visibilität auf die erwartete 35%-Steigerung des FFO I in 2014, Leerstandsquote von 3,5% und Mietwachstum von 2%
- Das Management erwartet eine Dividende zwischen 0,20 und 0,25 Euro je Aktie für 2014 und zwischen 0,40 und 0,50 Euro je Aktie für 2015
- Konkrete Maßnahmen im Rahmen des neuen nachhaltigen Geschäftsmodells angestoßen, um das Loan-to-Value Verhältnis (LTV) bis 2018 auf ca. 53% zu reduzieren
Ich warte noch auf die Steigerung des FFO und die erste Dividende für 2014 und werde dann verkaufen.
zu Gagfah:
- Hohe Visibilität auf die erwartete 35%-Steigerung des FFO I in 2014, Leerstandsquote von 3,5% und Mietwachstum von 2%
- Das Management erwartet eine Dividende zwischen 0,20 und 0,25 Euro je Aktie für 2014 und zwischen 0,40 und 0,50 Euro je Aktie für 2015
- Konkrete Maßnahmen im Rahmen des neuen nachhaltigen Geschäftsmodells angestoßen, um das Loan-to-Value Verhältnis (LTV) bis 2018 auf ca. 53% zu reduzieren
Ich warte noch auf die Steigerung des FFO und die erste Dividende für 2014 und werde dann verkaufen.
Nun das iat ja alles ganz schön, nur was soll man mit diesen Zahlen anfangen?
ist denn 50 cent FFo besser als 60 cent? Je Aktie?
Doch eigentlich wohl, aber viel sagt mir ein FFO auch nicht.
Also ich bin der festen Überzeugung der NAV, ist der Wert, der das Ziel einer AG sein sollte, die in der Immobilienvermietung tätig ist.
Und ich kann für mich, eigentlich nur erkennen, dass hier die sinnvollste Vergleichsgrösse liegt.
Natürlich könnten NAV falsch ausgerechnet oder angegeben sein. Aber das könnte man auch mit allen anderen Zahlen machen.
Deutsche Wohnen und GSW notieren schon länger über dem NAV ( ist übrigens DAS NAV richgtig, oder eher DER oder DIE?).
Im Falle GSW könnte man das dadurch rechtfertigen, dass diese Gesellschaft wenige Kosten hat, weil man die Wohnungen nur in Berlin hat und eben hier eine hohe Wertsteigerung bevorsteht und teilwesise schon da ist, aber nicht auf die Mietwohnungen der GSW übertragen wurden, weil man die Mieten wohl noch nicht in dem Ausmasse angehoben hat.
Sehr eingeschränkt mag das bei Deutsche WOhnen auch zutreffen, aber die haben auch eine Menge Wohnungen , die ehr in schlechten Lagen sind mit hohem Leerstand und niedrigen Mieten.
Wenn es nicht das NAV gäbe , wüsste ich nicht, wie ich verlgeichene, sollte, und erkennen sollte welche AG ich kaufe und wie lange ich diese halten sollte.
Die Kosten haben ja nichts mit den Werten der Immobilien zu tun!
Also die Immobilien im Wert von 200 MIo bleiben soviel wert,egal ob die Firma nun 1 Mio Kosten hat oder 25 Mio!
Das macht sich sicher in der Rentabilität bemerktbar, aber die werden doch dadurch nicht weniger wert, wenn man unwirtschaftlich arbeitet.
ist denn 50 cent FFo besser als 60 cent? Je Aktie?
Doch eigentlich wohl, aber viel sagt mir ein FFO auch nicht.
Also ich bin der festen Überzeugung der NAV, ist der Wert, der das Ziel einer AG sein sollte, die in der Immobilienvermietung tätig ist.
Und ich kann für mich, eigentlich nur erkennen, dass hier die sinnvollste Vergleichsgrösse liegt.
Natürlich könnten NAV falsch ausgerechnet oder angegeben sein. Aber das könnte man auch mit allen anderen Zahlen machen.
Deutsche Wohnen und GSW notieren schon länger über dem NAV ( ist übrigens DAS NAV richgtig, oder eher DER oder DIE?).
Im Falle GSW könnte man das dadurch rechtfertigen, dass diese Gesellschaft wenige Kosten hat, weil man die Wohnungen nur in Berlin hat und eben hier eine hohe Wertsteigerung bevorsteht und teilwesise schon da ist, aber nicht auf die Mietwohnungen der GSW übertragen wurden, weil man die Mieten wohl noch nicht in dem Ausmasse angehoben hat.
Sehr eingeschränkt mag das bei Deutsche WOhnen auch zutreffen, aber die haben auch eine Menge Wohnungen , die ehr in schlechten Lagen sind mit hohem Leerstand und niedrigen Mieten.
Wenn es nicht das NAV gäbe , wüsste ich nicht, wie ich verlgeichene, sollte, und erkennen sollte welche AG ich kaufe und wie lange ich diese halten sollte.
Die Kosten haben ja nichts mit den Werten der Immobilien zu tun!
Also die Immobilien im Wert von 200 MIo bleiben soviel wert,egal ob die Firma nun 1 Mio Kosten hat oder 25 Mio!
Das macht sich sicher in der Rentabilität bemerktbar, aber die werden doch dadurch nicht weniger wert, wenn man unwirtschaftlich arbeitet.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.727.501 von martin365 am 28.03.14 19:34:05Ich werde verkaufen wenn zu erwarten ist, dass die Zinsen nach oben drehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.729.815 von hannes24 am 29.03.14 10:01:00... ja, vor erst. dass kann ganz schnell drehen. man muss wachsam sein. Wenn die ökonomischen daten eine stabilen Wachstumsdrend andeuten, kann das sehr schnell gehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.731.167 von hannes24 am 29.03.14 17:51:04http://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/geldpolitik/e…
Schäuble erwartet baldige Zinswende
30.03.2014, 13:07 Uhr
Die Euro-Krise rückt in den Hintergrund, die Inflation ist niedrig: Wann wird die EZB den Leitzins wieder erhöhen? Laut einem Medienbericht glaubt das Finanzministerium: schon bald. Das hätte Folgen für den Haushalt.
Das Bundesfinanzministerium erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in absehbarer Zeit ihren Leitzins anheben wird. Das gehe aus einem internen Vermerk des Ministeriums hervor, berichtet der „Spiegel“. Weil die Euro-Staatsschuldenkrise zunehmend in den Hintergrund rücke und die Konjunktur anziehe, sei von der EZB „ein aktiver Beitrag zur Überwindung der Niedrigzinspolitik zu erwarten“, heiße es in dem Papier der Beamten. Die EZB hatte im November den Leitzins auf das historisch niedrige Niveau von 0,25 Prozent gesenkt und damit auf den niedrigen Preisauftrieb in der Euro-Zone reagiert.
Dem „Spiegel“ zufolge rechnet das Ministerium damit, dass der deutsche Staat schon in einem Jahr mehr für seine Kredite zahlen muss als derzeit. Demnach seien „zum Beispiel bei den zehnjährigen Renditen für Bundesanleihen moderate Zinssteigerungen auf über zwei Prozent möglich“. Derzeit liegen die Zinsen bei rund 1,5 Prozent. Dieses Jahr profitiert der Bundeshaushalt noch von den niedrigen Finanzierungskosten. 2014 muss der Bund knapp 30 Milliarden Euro und damit gut vier Milliarden Euro weniger für Zinsen ausgeben als noch 2013.
„Wenn das Bundesfinanzministerium ein baldiges Ende der Niedrigzinspolitik der EZB erwartet, ist das eine sehr gute Nachricht für Millionen Sparerinnen und Sparer sowie die Versicherten“, kommentierte FDP-Präsidiumsmitglied Volker Wissing am Sonntag den Bericht. „Allerdings handelt es sich um eine weniger gute Nachricht für den Haushalt des Bundes. Nicht zuletzt aufgrund der ausgabentreibenden Beschlüsse von Union und SPD wurde der Schuldenabbau vertagt.“
Welche Waffen die EZB noch in ihrem Arsenal hat
Ein noch niedriger Leitzins
Der Spielraum der EZB beim Leitzins ist inzwischen sehr eng. Maximal einen Viertel-Prozentpunkt kann sie nach der jüngsten Zinssenkung noch nach unten gehen. Dass EZB-Chef Mario Draghi so weit geht, glaubt so gut wie kein Experte. Eher wahrscheinlich ist, dass die EZB im Notfall erstmals in ihrer Geschichte vom Prinzip der Viertelprozent-Schritte abweicht und beispielsweise einen Leitzins von 0,1 Prozent setzt.
Trotz der anhaltend niedrigen Inflation hatte die EZB den Leitzins im Euroraum bei der letzten Ratssitzung Anfang März bei 0,25 Prozent gehalten. Im Februar verharrte die Jahresteuerung im Euroraum wie in den beiden Vormonaten bei 0,8 Prozent. Der Wert liegt deutlich unterhalb der Zielmarke der EZB von knapp unter zwei Prozent. Das hatte bereits die Wahrscheinlichkeit einer erneuten Zinssenkung steigen lassen.
Bisher erwartet die Notenbank im laufenden Jahr eine Teuerung von 1,1 Prozent. Viele Ökonomen sorgen sich vor einer Deflation – einem anhaltenden Preisverfall auf breiter Front, der die Konjunktur abwürgen könnte. Niedrige Zinsen verbilligen tendenziell Kredite und Investitionen und kurbeln so die Wirtschaft an. Das stärkt den Preisauftrieb.
Schäuble erwartet baldige Zinswende
30.03.2014, 13:07 Uhr
Die Euro-Krise rückt in den Hintergrund, die Inflation ist niedrig: Wann wird die EZB den Leitzins wieder erhöhen? Laut einem Medienbericht glaubt das Finanzministerium: schon bald. Das hätte Folgen für den Haushalt.
Das Bundesfinanzministerium erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in absehbarer Zeit ihren Leitzins anheben wird. Das gehe aus einem internen Vermerk des Ministeriums hervor, berichtet der „Spiegel“. Weil die Euro-Staatsschuldenkrise zunehmend in den Hintergrund rücke und die Konjunktur anziehe, sei von der EZB „ein aktiver Beitrag zur Überwindung der Niedrigzinspolitik zu erwarten“, heiße es in dem Papier der Beamten. Die EZB hatte im November den Leitzins auf das historisch niedrige Niveau von 0,25 Prozent gesenkt und damit auf den niedrigen Preisauftrieb in der Euro-Zone reagiert.
Dem „Spiegel“ zufolge rechnet das Ministerium damit, dass der deutsche Staat schon in einem Jahr mehr für seine Kredite zahlen muss als derzeit. Demnach seien „zum Beispiel bei den zehnjährigen Renditen für Bundesanleihen moderate Zinssteigerungen auf über zwei Prozent möglich“. Derzeit liegen die Zinsen bei rund 1,5 Prozent. Dieses Jahr profitiert der Bundeshaushalt noch von den niedrigen Finanzierungskosten. 2014 muss der Bund knapp 30 Milliarden Euro und damit gut vier Milliarden Euro weniger für Zinsen ausgeben als noch 2013.
„Wenn das Bundesfinanzministerium ein baldiges Ende der Niedrigzinspolitik der EZB erwartet, ist das eine sehr gute Nachricht für Millionen Sparerinnen und Sparer sowie die Versicherten“, kommentierte FDP-Präsidiumsmitglied Volker Wissing am Sonntag den Bericht. „Allerdings handelt es sich um eine weniger gute Nachricht für den Haushalt des Bundes. Nicht zuletzt aufgrund der ausgabentreibenden Beschlüsse von Union und SPD wurde der Schuldenabbau vertagt.“
Welche Waffen die EZB noch in ihrem Arsenal hat
Ein noch niedriger Leitzins
Der Spielraum der EZB beim Leitzins ist inzwischen sehr eng. Maximal einen Viertel-Prozentpunkt kann sie nach der jüngsten Zinssenkung noch nach unten gehen. Dass EZB-Chef Mario Draghi so weit geht, glaubt so gut wie kein Experte. Eher wahrscheinlich ist, dass die EZB im Notfall erstmals in ihrer Geschichte vom Prinzip der Viertelprozent-Schritte abweicht und beispielsweise einen Leitzins von 0,1 Prozent setzt.
Trotz der anhaltend niedrigen Inflation hatte die EZB den Leitzins im Euroraum bei der letzten Ratssitzung Anfang März bei 0,25 Prozent gehalten. Im Februar verharrte die Jahresteuerung im Euroraum wie in den beiden Vormonaten bei 0,8 Prozent. Der Wert liegt deutlich unterhalb der Zielmarke der EZB von knapp unter zwei Prozent. Das hatte bereits die Wahrscheinlichkeit einer erneuten Zinssenkung steigen lassen.
Bisher erwartet die Notenbank im laufenden Jahr eine Teuerung von 1,1 Prozent. Viele Ökonomen sorgen sich vor einer Deflation – einem anhaltenden Preisverfall auf breiter Front, der die Konjunktur abwürgen könnte. Niedrige Zinsen verbilligen tendenziell Kredite und Investitionen und kurbeln so die Wirtschaft an. Das stärkt den Preisauftrieb.
Die Versicherungen wird's freuen.
Wenn Schäuble höhere Zinsen vermeiden will, kann er ja die Hochzinsanleihen aufkaufen und durch neue, niedriger Verzinste, ersetzen.
Wenn Schäuble höhere Zinsen vermeiden will, kann er ja die Hochzinsanleihen aufkaufen und durch neue, niedriger Verzinste, ersetzen.
Ist es wirklich so eine grosse Gefahr, wenn die Zinsen steigen?
Meine muss man dann sooo schnell handeln?
Klar die Kurse von Aktien nehmen solche Entwicklung oft schon voraus, aber auch oft sehen wir, dass der Markt manchmal erst Tage und Wochen auf eine Nachricht reagiert.
Solange es noch diese Schwierigkeiten in der Eurozone in einigen Staaten gibt, wird es kein hohes Wachstum geben. Und auch das weltweite Wachstum wird jetzt nicht so extrem in den nächsten Monaten oder Jahren steigen.
Da auch die Preissteigerung niedrig ist, spricht nichts dafür , dass so bald die Zinsen steigen sollte,
Aber selbst, wenn man in ein paar Jahren die Zinsen steigen, wird das nicht sofort (höchstwahrscheinlich) negative Auswirkungen auf die Wohnungsbestandhalter haben. In der Regel, ist man ja längerfristig finanziert - über 5 bis 8 Jahre; darüber hinaus, hat man die varibalen Bestandteile von Finanzierungen durch entsprechende Gegengeschäfte (Optionen, Hedgeanlagen) gesichert.
Somit wird man erst mit grösser Verzögerung von höheren Zinsen betroffen sein. Höher Zinsen werden aber nur dann auch kommen, wenn das Wachstum und die Preissteigerung hoch ist, Und wenn das jeweils hoch ist, werden auch die Mieten .
Meine muss man dann sooo schnell handeln?
Klar die Kurse von Aktien nehmen solche Entwicklung oft schon voraus, aber auch oft sehen wir, dass der Markt manchmal erst Tage und Wochen auf eine Nachricht reagiert.
Solange es noch diese Schwierigkeiten in der Eurozone in einigen Staaten gibt, wird es kein hohes Wachstum geben. Und auch das weltweite Wachstum wird jetzt nicht so extrem in den nächsten Monaten oder Jahren steigen.
Da auch die Preissteigerung niedrig ist, spricht nichts dafür , dass so bald die Zinsen steigen sollte,
Aber selbst, wenn man in ein paar Jahren die Zinsen steigen, wird das nicht sofort (höchstwahrscheinlich) negative Auswirkungen auf die Wohnungsbestandhalter haben. In der Regel, ist man ja längerfristig finanziert - über 5 bis 8 Jahre; darüber hinaus, hat man die varibalen Bestandteile von Finanzierungen durch entsprechende Gegengeschäfte (Optionen, Hedgeanlagen) gesichert.
Somit wird man erst mit grösser Verzögerung von höheren Zinsen betroffen sein. Höher Zinsen werden aber nur dann auch kommen, wenn das Wachstum und die Preissteigerung hoch ist, Und wenn das jeweils hoch ist, werden auch die Mieten .
Also wenn ich etwas jetzt langfristig finanzieren müsste, würde ich mind die Hälfte über 20 Jahre finanzieren, es sei denn man plant innerhalb der ersten 15 Jahren eine höhere Tilgung als 50%!
Denn man bekommt ja heute für nur ca 0,6% Zinsausschlag 20 Jahre Festschreibung gegenüber 10 Jahre, und 15 Jahre gibt es schon ab 0,3 % Aufschlag.
Auf jeden Fall sollte man nicht mit den niedrigen Zinsen auf Dauer kalkulieren, Wenn Immobilienkauf sich nur bei Zinsen von 3 oder 4% sich rechnet, dann sollte man das nicht machen.
Wenn man aber von anfang an min 2 % tilgt, dann kann kaum was schlecht laufen.
Denn man bekommt ja heute für nur ca 0,6% Zinsausschlag 20 Jahre Festschreibung gegenüber 10 Jahre, und 15 Jahre gibt es schon ab 0,3 % Aufschlag.
Auf jeden Fall sollte man nicht mit den niedrigen Zinsen auf Dauer kalkulieren, Wenn Immobilienkauf sich nur bei Zinsen von 3 oder 4% sich rechnet, dann sollte man das nicht machen.
Wenn man aber von anfang an min 2 % tilgt, dann kann kaum was schlecht laufen.
Tatsächlich hat es diesmal 2 Seiten. Die Kreditaufnahme der öffentlichen Haushalte wird wieder teurer (könnte aber gleichzeitig zu einer erhöhten Haushaltsdisziplin führen).
Versicherungen und andere Altersversorger hätten es wieder einfacher, Zinsen für die Rente zu erwirtschaften. Das würde vermutlich auch deren Geschäft am Endkunden wieder attraktiver machen.
Versicherungen und andere Altersversorger hätten es wieder einfacher, Zinsen für die Rente zu erwirtschaften. Das würde vermutlich auch deren Geschäft am Endkunden wieder attraktiver machen.
Die EZB fragt doch niemand in Deutschland wegen den Zinsen - sondern der Zinssatz orientiert sich an der Lastfähigkeit der Südstaaten Italien,Spanien, Portugal und Griechenland.
Das dauert noch Jahre.
Deswegen bin ich seit Monaten in Griechenland und Italien schon erfolgreich via ETFs investiert.
Das dauert noch Jahre.
Deswegen bin ich seit Monaten in Griechenland und Italien schon erfolgreich via ETFs investiert.
eam 1. April hat der Herr einen neuen 911er in Aktien investiert
Mi, 02.04.14 16:39
DGAP-DD: GAGFAH S.A. deutsch
Mitteilung über Geschäfte von Führungspersonen nach §15a WpHG
Directors'-Dealings-Mitteilung übermittelt durch die DGAP.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Mitteilungspflichtige verantwortlich.
---------------------------------------------------------------------------
Angaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Zinnöcker
Vorname: Thomas
Firma: GAGFAH S.A.
Funktion: Geschäftsführendes Organ
Angaben zum mitteilungspflichtigen Geschäft
Bezeichnung des Finanzinstruments: GAGFAH S.A. Aktie
ISIN/WKN des Finanzinstruments: LU0269583422
Geschäftsart: Kauf
Datum: 01.04.2014
Kurs/Preis: 11,188
Währung: EUR
Stückzahl: 18000
Gesamtvolumen: 201384
Ort: Frankfurter Wertpapierbörse (Xetra)
Mi, 02.04.14 16:39
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Angaben zum Mitteilungspflichtigen
Name: Zinnöcker
Vorname: Thomas
Firma: GAGFAH S.A.
Funktion: Geschäftsführendes Organ
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Bezeichnung des Finanzinstruments: GAGFAH S.A. Aktie
ISIN/WKN des Finanzinstruments: LU0269583422
Geschäftsart: Kauf
Datum: 01.04.2014
Kurs/Preis: 11,188
Währung: EUR
Stückzahl: 18000
Gesamtvolumen: 201384
Ort: Frankfurter Wertpapierbörse (Xetra)
einen Turbo S meinte ich
Der Insider-Kauf auf der einen Seite, aber dies auf der anderen, daher heute schwächer auf 11 Euro:
Großinvestor platziert 30 Millionen Gagfah-Aktien
Der US-Finanzinvestor Fortress verkauft 30 Millionen Gagfah-Aktien. Die Deutsche Bank platziert für den Großaktionär 30 Millionen Gagfah-Aktien im Wert von 336 Millionen Euro. Die Aktien sollen in einer Preisspanne von elf bis 11 Euro 20 angeboten werden. Gagfah nutzt damit die zuletzt gute Performance der Gagfah-Aktie. Durch die Platzierung sinkt Fortress-Anteil an Gagfah auf etwa 27 von zuletzt 41 Prozent.
daf - Redakteur: Antje Cznottka
Großinvestor platziert 30 Millionen Gagfah-Aktien
Der US-Finanzinvestor Fortress verkauft 30 Millionen Gagfah-Aktien. Die Deutsche Bank platziert für den Großaktionär 30 Millionen Gagfah-Aktien im Wert von 336 Millionen Euro. Die Aktien sollen in einer Preisspanne von elf bis 11 Euro 20 angeboten werden. Gagfah nutzt damit die zuletzt gute Performance der Gagfah-Aktie. Durch die Platzierung sinkt Fortress-Anteil an Gagfah auf etwa 27 von zuletzt 41 Prozent.
daf - Redakteur: Antje Cznottka
Hallo gate4share, der NAV liegt nur bei 13,07. Freundliche Grüße
magictrader danke für die Ausage- bin aber jetzt schon enttäuscht 13,07 , aber wenn Gagfah genauso die Miethäuser in Dresden zu relativ ähnichen Zahlen wie GSW in Berlin hat, dann ist der wahre Wert ja weit höher!
Verstehe auch nicht diese geringen Mietsteigerungen. Ob diese Grossvermieter gar nicht, zu den aktuellen Mietspiegelpreisen neu vermietten sondern , sich mehr an die aktuellen Mieten in dem Haus orientieren?
Denn gerade in Berlin , sind ja evtl zum Beispiel die Mietspiegelpreise bei 6 Euro, die eigenen Wohnungen hat man noch für 4,20 vermieter und be einer Neuvermietung nimmt jeder mind 8,70.
Wenn man dann nicht zu den üblichen Preise die neuvermietung macht, dann verzichtet man freiwilig auf Werte!
Der Vorstand hat ja dann jetzt wohl den Höchstkurs der lezten Jahre bezahlt- immer vorher und jetzt auch immer nachher, konnte er günstiger kaufen.
Aber der Mann weiss wie es läuft! Der geht dann davon aus, dass die Aktie wirklich massiv steigt.
Verstehe auch nicht diese geringen Mietsteigerungen. Ob diese Grossvermieter gar nicht, zu den aktuellen Mietspiegelpreisen neu vermietten sondern , sich mehr an die aktuellen Mieten in dem Haus orientieren?
Denn gerade in Berlin , sind ja evtl zum Beispiel die Mietspiegelpreise bei 6 Euro, die eigenen Wohnungen hat man noch für 4,20 vermieter und be einer Neuvermietung nimmt jeder mind 8,70.
Wenn man dann nicht zu den üblichen Preise die neuvermietung macht, dann verzichtet man freiwilig auf Werte!
Der Vorstand hat ja dann jetzt wohl den Höchstkurs der lezten Jahre bezahlt- immer vorher und jetzt auch immer nachher, konnte er günstiger kaufen.
Aber der Mann weiss wie es läuft! Der geht dann davon aus, dass die Aktie wirklich massiv steigt.
Und noch wieder eine günstige neue Finanzierung:
Der Immobilienkonzern Gagfah hat mit der HSH Nordbank eine Refinanzierung für ein bestehendes Darlehen abgeschlossen. Das Volumen liegt, aufgeteilt in zwei Tranchen, bei 176 Millionen Euro. Die erste Tranche läuft über sieben Jahre und hat ein Volumen von 134 Millionen Euro, der Rest ist über drei Jahre finanziert. Damit habe sich die Laufzeit gegenüber dem abgelösten Darlehen deutlich verlängert, so Gagfah, die den gewichteten durchschnittlichen Zins mit 3,05 Prozent angibt bisher zahlte man 1,3 Prozentpunkte mehr.
Die Gagfah-Aktie notiert am Mittwochmittag mit 0,18 Prozent im Plus bei 11,415 Euro.
Wertpapier: Gagfah
Man zahlt 1,3 Prozentpunkte weniger an Zinsen, somit wohl über 2 Mio Ersparnis, die zum Grossteil gleich so in einen zusätzlichen Gewinn übergehen könnten!
Interessant auch, dass man plant knapp 30 % des Heidenheimportfolios innerhalb der nächsten drei Jahre zu verkaufen. Dieses Portfolio war noch nie interessant und hat schon häufiger Ärger gemacht, weil man hohe Leerstände hatte, oder eben extrem teuer finanzieren müsste, in den Jahren zuvor.
Der Immobilienkonzern Gagfah hat mit der HSH Nordbank eine Refinanzierung für ein bestehendes Darlehen abgeschlossen. Das Volumen liegt, aufgeteilt in zwei Tranchen, bei 176 Millionen Euro. Die erste Tranche läuft über sieben Jahre und hat ein Volumen von 134 Millionen Euro, der Rest ist über drei Jahre finanziert. Damit habe sich die Laufzeit gegenüber dem abgelösten Darlehen deutlich verlängert, so Gagfah, die den gewichteten durchschnittlichen Zins mit 3,05 Prozent angibt bisher zahlte man 1,3 Prozentpunkte mehr.
Die Gagfah-Aktie notiert am Mittwochmittag mit 0,18 Prozent im Plus bei 11,415 Euro.
Wertpapier: Gagfah
Man zahlt 1,3 Prozentpunkte weniger an Zinsen, somit wohl über 2 Mio Ersparnis, die zum Grossteil gleich so in einen zusätzlichen Gewinn übergehen könnten!
Interessant auch, dass man plant knapp 30 % des Heidenheimportfolios innerhalb der nächsten drei Jahre zu verkaufen. Dieses Portfolio war noch nie interessant und hat schon häufiger Ärger gemacht, weil man hohe Leerstände hatte, oder eben extrem teuer finanzieren müsste, in den Jahren zuvor.
Nun ist der Kurs deutlich über 11 Euro- teilweise bis 11,50 und es gibt Prognosen von Analyten die von 12,50 ausgehen, was innerhalb der nächsten Monate erreicht werden kann.
Möchte nun mal an die Zeit erinnern, auch hier im Thread nachlesbar, inkl. meiner Beiträge wo die Aktie bei 2,80 stand (auch noch 2,20?, weiss im mom nicht mehr ,ob wir auch da waren,oder ob das nur für die TAG Aktie galt, die dann auch intraday auf unter 2 Euro gefallen war).
Die Aktie war lange für 2,80 zu kaufen und fiel dann nochmals tiefer auf 2,60 und noch tiefer. Und das sogar in der Zeit wo man noch alle 3 Monate eine Dividende von 20 cent ausschüttete.
Im Grund hat sich wenig an der AG, oder am Wohnungsbestand geändert. Es ist schon das gleiche Portfolio und die gleiche AG, die dann vor so 5 bis 7 Jahren nur 2,6o je Aktie wert war, heute 11,50 kostet und sogar 12,50 wert sein soll!
Gut ausgestiegen ist, zumindest mit der Mehrheit eine sprichwörtliche Heuschrecke, Glaube das hat weniger Einfluss direkt auf das Geschäft gehabt, sondern mehr sind es die Erwartungen und Hoffnungen des Marktes!
Fortress hat ja auch in der Tat weniger glücklich agiert. Die deutsche Sozialduselei ist eben für einen Ami nicht so einfach nach zu vollziehen!
Möchte nun mal an die Zeit erinnern, auch hier im Thread nachlesbar, inkl. meiner Beiträge wo die Aktie bei 2,80 stand (auch noch 2,20?, weiss im mom nicht mehr ,ob wir auch da waren,oder ob das nur für die TAG Aktie galt, die dann auch intraday auf unter 2 Euro gefallen war).
Die Aktie war lange für 2,80 zu kaufen und fiel dann nochmals tiefer auf 2,60 und noch tiefer. Und das sogar in der Zeit wo man noch alle 3 Monate eine Dividende von 20 cent ausschüttete.
Im Grund hat sich wenig an der AG, oder am Wohnungsbestand geändert. Es ist schon das gleiche Portfolio und die gleiche AG, die dann vor so 5 bis 7 Jahren nur 2,6o je Aktie wert war, heute 11,50 kostet und sogar 12,50 wert sein soll!
Gut ausgestiegen ist, zumindest mit der Mehrheit eine sprichwörtliche Heuschrecke, Glaube das hat weniger Einfluss direkt auf das Geschäft gehabt, sondern mehr sind es die Erwartungen und Hoffnungen des Marktes!
Fortress hat ja auch in der Tat weniger glücklich agiert. Die deutsche Sozialduselei ist eben für einen Ami nicht so einfach nach zu vollziehen!
Ja ,die deutsche Sozialduselei der Gutmenschen hier... Richtig Gate!
Du darfst aber nicht vergessen der Kurs war bereits früher über 25€.
Du darfst aber nicht vergessen der Kurs war bereits früher über 25€.
Ja wir hatten bis vor ca 8 Jahren an der Börse ganz andere Verhältnisse in Bezug auf ImmobilienAktien.
Die wurden in der Regel weit über NAV bewertet! Mir war das da immer ein Rätsel, und obwohl ich immer schon gern in Immobilienaktien investiert hätte, habe ich das nicht gemacht.
Es ist ja auch durchaus etwas Wert eine eingeführte Firma zu haben, mit einem kompletten Bestand , inkl. Mitarbeitern und der ganzen Struktur. Aber das sind nie mehr Wert als vielleicht 10% des nAV.
Es gab da Aktien und Gagfah war es wohl auch, die notierten bei 200% vom NAV.
Das kann doch nie etwas werden und konnte auch nicht.
Aus Anlasse der Banken bzw. Staatsschuldenkrise, ginge die Kurse bei den ImmoAktien runter und sind wohl auch nie wieder auf alte Höhen gekommen.
Ganz sicher werde ich die Immobiienaktien verkaufen , sobald sie einen Kurs von ca 120% des NAV erreicht haben.
Die wurden in der Regel weit über NAV bewertet! Mir war das da immer ein Rätsel, und obwohl ich immer schon gern in Immobilienaktien investiert hätte, habe ich das nicht gemacht.
Es ist ja auch durchaus etwas Wert eine eingeführte Firma zu haben, mit einem kompletten Bestand , inkl. Mitarbeitern und der ganzen Struktur. Aber das sind nie mehr Wert als vielleicht 10% des nAV.
Es gab da Aktien und Gagfah war es wohl auch, die notierten bei 200% vom NAV.
Das kann doch nie etwas werden und konnte auch nicht.
Aus Anlasse der Banken bzw. Staatsschuldenkrise, ginge die Kurse bei den ImmoAktien runter und sind wohl auch nie wieder auf alte Höhen gekommen.
Ganz sicher werde ich die Immobiienaktien verkaufen , sobald sie einen Kurs von ca 120% des NAV erreicht haben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.864.400 von gate4share am 23.04.14 21:44:12Aber der Chef von Gagfah spricht selbst davon, das man nicht mehr so weiter machen konnte wie Fortress es wollte: Zu wenig in den Bestand investieren und stattdessen mehr von den Mieteinnahmen entnehmen. Das brachte kurzfristig Geld für Fortress - aber langfristig geht der Bestand kaputt und das wirkt sich dann auch beim Wiederverkaufswert bzw. der Werthaltigkeit der bilanzierten Buchwerte aus.
Insofern war "die Revolte" gegen Fortress schon ein richtiger Schritt im Unternehmen. Und ein sehr wichtiger für Mieter einer in die Jahre gekommener Gagfah-Wohnung. Nur dauert es auch noch viele Jahre, um die Versäumnisse der Fortress-Ära im Immobilienbestand aufzuarbeiten.
Die Gewoba AG hat 99,7 % Vermietungsquote in ihrem Bestand erreicht. Das ist quasi Vollvermietung, denn der ein oder andere Monat steht immer mal eine Wohnung leer, wenn es um Mieterwechsel oder den Verkauf einer vorherigen Mietwohnung geht. Mit diesen Mieteinnahmen kann man auch investieren und trotzdem gute Dividenden an die Aktionäre auszahlen.
Insofern war "die Revolte" gegen Fortress schon ein richtiger Schritt im Unternehmen. Und ein sehr wichtiger für Mieter einer in die Jahre gekommener Gagfah-Wohnung. Nur dauert es auch noch viele Jahre, um die Versäumnisse der Fortress-Ära im Immobilienbestand aufzuarbeiten.
Die Gewoba AG hat 99,7 % Vermietungsquote in ihrem Bestand erreicht. Das ist quasi Vollvermietung, denn der ein oder andere Monat steht immer mal eine Wohnung leer, wenn es um Mieterwechsel oder den Verkauf einer vorherigen Mietwohnung geht. Mit diesen Mieteinnahmen kann man auch investieren und trotzdem gute Dividenden an die Aktionäre auszahlen.
Es ist wirklich fast unglaublich , was der neue Vorstandsvorsitzende in so kurzer Zeit erreichen konnte!
Man fragt sich da wirklich, waren die Fortress Leute zu dumm, dazu? Denn Aushandlung von günstigen Finanzierungen müssten die doch auch genauso gut können.
Klar geht das nicht ewig, überhaupt keine Instandhaltung zu machen und alle Mieteinnahmen die man nicht für Verwaltung, und Zinsen braucht, sofort aus zu schütten!
Ob es wirklich so lange dauert ehe man die sogenannten Versäumnisse aufgeholt hat? Also ich persönlich bin auch der Meinung, dass man möglichst wenig in Instandhaltung und Modernisierung investieren sollte! Allein schon, weil in drei oder vier Jahren, die Investitionen kaum noch einen Wert haben und es dann wieder bessere Mögichkeiten gibt.
Bisher bin ich eigentlich bei allen meinen Immobilien ganz gut damit gefahren wenig in Instandhaltung zu stecken. Klar mein grösstes Objekt hat stark an Wert verloren, aber das führe ich eben nicht auf die mangelnde Intandhaltung zurück.
Eines ist bei Renovierungen immer sehr sicher, man muss dafür viel Geld bezahlen. Und da gehen auch für relativ wenig arbeiten oft schon mehrere Jahresmieten drauf.
Man fragt sich da wirklich, waren die Fortress Leute zu dumm, dazu? Denn Aushandlung von günstigen Finanzierungen müssten die doch auch genauso gut können.
Klar geht das nicht ewig, überhaupt keine Instandhaltung zu machen und alle Mieteinnahmen die man nicht für Verwaltung, und Zinsen braucht, sofort aus zu schütten!
Ob es wirklich so lange dauert ehe man die sogenannten Versäumnisse aufgeholt hat? Also ich persönlich bin auch der Meinung, dass man möglichst wenig in Instandhaltung und Modernisierung investieren sollte! Allein schon, weil in drei oder vier Jahren, die Investitionen kaum noch einen Wert haben und es dann wieder bessere Mögichkeiten gibt.
Bisher bin ich eigentlich bei allen meinen Immobilien ganz gut damit gefahren wenig in Instandhaltung zu stecken. Klar mein grösstes Objekt hat stark an Wert verloren, aber das führe ich eben nicht auf die mangelnde Intandhaltung zurück.
Eines ist bei Renovierungen immer sehr sicher, man muss dafür viel Geld bezahlen. Und da gehen auch für relativ wenig arbeiten oft schon mehrere Jahresmieten drauf.
Oh, oH oh.
das Bollinger wurde nach oben durchbrochen!
das Bollinger wurde nach oben durchbrochen!
Instandhaltung ist bei Immobilien meist sinnvoll, egal ob Alt- oder Neubau. Allerdings ist das Ausmaß immer abhängig vom Gebäudestandard und Standort (d.h. ein Wohnungsstandard, wo die Mieter in Berlin Schlange stehen, kann in Chemnitz oder Pirmasens unvermietbar sein). Die Außenhaut (Fassade, Dach, Fenster) sollte i.d.R. immer ordentlich sein (daß kann aber auch heißen, daß man das Dach nur flickt, dieses sollte man aber bei Löchern unbedingt sofort machen, gleiches gilt für den undichten Balkon etc.).
Ich persönlich stecke meist nach Kauf relativ hohe Summen in die Instandhaltung, da ich oft vernachlässigte Gebäude aus Bankensanierung kaufe. Nach dieser anfänglichen Investition habe ich meist Vollvermietung bei den Wohnungen (vorher bis zu 70% Leerstand). Entsprechend rechnen sich Investitionen in stark vernachlässigte Gebäude super.
Angesichts der kommenden Lohnsteigerungen für Handwerker (Mindestlohn, Nachwuchsprobleme etc.), dem Mangel an Objekten aus Bankensanierung und niedriger Zinsen investiere ich momentan auch in längerfristige Projekte ohne schnellen Rückfluß (Dachkompletterneuerung, Fassadenerneuerung etc.).
Übersetzt für GAGFAH heißt dieses m.E. daß GAGFAH die Quick Wins im Leerstand zuerst angehen muß wie Wohnungsinnensanierung; Dinge wie Wärmedämmung etc. sind zwar nett, bringen aber erst sehr sehr langfristig etwas. Insgesamt stimmt aber die Richtung, auch wenn ich etwas weniger in die Außenhülle stecken würde als GAGFAH (d.h. nur neuer Anstrich und ggf. neues Dach, evtl. Balkone, keine Wärmedämmung)
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Ich persönlich stecke meist nach Kauf relativ hohe Summen in die Instandhaltung, da ich oft vernachlässigte Gebäude aus Bankensanierung kaufe. Nach dieser anfänglichen Investition habe ich meist Vollvermietung bei den Wohnungen (vorher bis zu 70% Leerstand). Entsprechend rechnen sich Investitionen in stark vernachlässigte Gebäude super.
Angesichts der kommenden Lohnsteigerungen für Handwerker (Mindestlohn, Nachwuchsprobleme etc.), dem Mangel an Objekten aus Bankensanierung und niedriger Zinsen investiere ich momentan auch in längerfristige Projekte ohne schnellen Rückfluß (Dachkompletterneuerung, Fassadenerneuerung etc.).
Übersetzt für GAGFAH heißt dieses m.E. daß GAGFAH die Quick Wins im Leerstand zuerst angehen muß wie Wohnungsinnensanierung; Dinge wie Wärmedämmung etc. sind zwar nett, bringen aber erst sehr sehr langfristig etwas. Insgesamt stimmt aber die Richtung, auch wenn ich etwas weniger in die Außenhülle stecken würde als GAGFAH (d.h. nur neuer Anstrich und ggf. neues Dach, evtl. Balkone, keine Wärmedämmung)
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.915.072 von deepvalue am 02.05.14 22:21:09Können Dinge wie Wärmedämmung nicht über die Modernisierungsumlage umgelegt werden und sich sofort rechnen?
Mich wundert immer wieso die Mieter auf die Kaltmiete schauen und nicht auf die Gesamtmiete, dadurch lohnen sich solche Dinge etwas weniger.
Mich wundert immer wieso die Mieter auf die Kaltmiete schauen und nicht auf die Gesamtmiete, dadurch lohnen sich solche Dinge etwas weniger.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.916.976 von martin365 am 03.05.14 15:56:44Klar, Wärmedämmung macht immer Sinn, wenn man die Wohnungen in der Neuvermietung deutlich über Mietspiegel vermieten kann, bzw. Mieter loswerden möchte. Sonst fährt man mit normalen Mieterhöhungen besser.
Ich habe leider keine Objekte in derartigen Gegenden, bzw. wo ich welche habe, darf ich aufgrund der städtebauliochen Erhaltungssatzung bzw. Denkmalschutz keine Wärmedämmung durchführen, bzw. ich habe überwiegend Verträge mit Staffel- oder Indexmiete wo ich die Kosten nicht weitergeben kann. In der Neuvermietung interessiert es allerdings kaum einen Mieter, ob Wärmedämmung vorhanden ist (was m.E. auch verständlich ist, da die Modellrechnungen für die Einspareffekte an der Realität vorbeigehen). Im Zweifelsfalle bringen neue Fenster oder ein neuer Heizkessel viel höhere Einspareffekte.
Die bei GAGFAH geplanten Wärmedämmprogramme zielen m.E. auf großteils leerstehende Gebäude in eher problematischen Standorten ab. M.E. wäre es sinnvoll auf die Wärmedämmung zu verzichten und lieber nur in Balkone (lieben alle Mieter) und eine gute Innenausstattung zu investieren. Die Außenhaut sollte o.k. sein, dabei reicht aber meist ein Neuanstrich für inkl. Gerüst ca. 20 Euro plus MWSt statt 80 bis 100 Euro plus MWst für Wärmedämmung (ostdeutsche Preise, jeweils pro qm).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung, keine Rechtsberatung.
Ich habe leider keine Objekte in derartigen Gegenden, bzw. wo ich welche habe, darf ich aufgrund der städtebauliochen Erhaltungssatzung bzw. Denkmalschutz keine Wärmedämmung durchführen, bzw. ich habe überwiegend Verträge mit Staffel- oder Indexmiete wo ich die Kosten nicht weitergeben kann. In der Neuvermietung interessiert es allerdings kaum einen Mieter, ob Wärmedämmung vorhanden ist (was m.E. auch verständlich ist, da die Modellrechnungen für die Einspareffekte an der Realität vorbeigehen). Im Zweifelsfalle bringen neue Fenster oder ein neuer Heizkessel viel höhere Einspareffekte.
Die bei GAGFAH geplanten Wärmedämmprogramme zielen m.E. auf großteils leerstehende Gebäude in eher problematischen Standorten ab. M.E. wäre es sinnvoll auf die Wärmedämmung zu verzichten und lieber nur in Balkone (lieben alle Mieter) und eine gute Innenausstattung zu investieren. Die Außenhaut sollte o.k. sein, dabei reicht aber meist ein Neuanstrich für inkl. Gerüst ca. 20 Euro plus MWSt statt 80 bis 100 Euro plus MWst für Wärmedämmung (ostdeutsche Preise, jeweils pro qm).
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung, keine Rechtsberatung.
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