Tausch des Besicherungsobjektes / ETW --> EFH - 500 Beiträge pro Seite

[Art Bechstein]

Hai Experten,

ein guter Freund von mir fragte mich gestern (als Immobilienexperten :laugh, ob ich ihm im folgenden Fall helfen könnte (Zahlen begradigt):

- ETW 300.000 Euro KP
- Hypodarlehen über 250.000 Euro (AnnuDarlehen)
- Stand heute nach 3 Jahren 218.000 Euro
- Restlaufzeit Darlehen 2,5 Jahre mit 4,65%
- Wiederverkauf zu 300.000 Euro möglich (Angebot liegt vor)

So weit so gut - nun will er aber auf dem Lande ein EFH bauen, was ca. folgende Daten hat:

- Kosten/Wert EFH 270.000 Euro (77T Grund / 193T Haus)
- Grundstück ist bereits erworben aus Eigenmitteln
--> Kapitalbedarf für Hausbau ca. 170T


Was macht man in so einem Fall am besten mit dem Hypodarlehen ?

a) Vorfälligkeit und beim günstigsten Anbieter neu finanzieren
b) Vorfälligkeit und beim selben Anbieter neu finanzieren
c) versuchen, Darlehen zu behalten/verlängern und lediglich den Besicherungsgegenstand auszutauschen nebst Sondertilgung oder ähnlichen Ausgleich/Teilrückzahlung


Hat jemand mit solch einem Fall Erfahrungen ?

Danke für Eure Hilfe und enttäuscht meinen Kumpel nicht, denn ich hab ihm erzählt, dass hier im Board die echten HypoFüchse sitzen...

Art

[schubert79]

Ich verstehe die Rechnung nicht!!

300 TEU bekommt er für die Wohnung. Schulden hat er (heute) noch 218 TEU. Damit hat er nach Verkauf der Wohnung 82 TEU Überschuss (Vorfälligkeit evtl. noch nicht berücksichtigt). Das Haus kostet 270 TEU wovon 193 TEU für das Haus sind. Grund ist schon bezahlt. Das heist 193 TEU-82 TEU Überschuss macht 111 TEU zu finanzieren?? Für was ist der Rest?? Für ein Auto oder sonstige Ausgaben. Das ist wichtig, denn nicht jede Bank die evtl. die Neufinanzierung macht wird dir so einen Betrag ohne Bedarf rausrücken zu Konditionen einer Baufinanzierung!!


Schubi

[Art Bechstein]

@ Schubi

es geht eben gerade um die Optimierung des Nebenkostenproblems.

Vorfälligkeitsentschädigung dürfte so um die 6.000 Euro liegen in diesem Fall.

Natürlich braucht er nicht die volle Restdarlehenssumme, sondern max. 120.000 Euro.

Das ist ja die Frage, wie man das am besten hinbekommt.

Versucht man, bei der gleichen Bank zu bleiben und das bestehende Darlehen anzupassen (Höhe, Zinssatz, Laufzeit) oder muß man in der Tat kündigen und ein vollkommen neues Darlehen abschließen. Im letzteren Fall stellt sich nich die Frage, ob die Bank dann etwas nachgibt, wenn man neues Darlehen bei ihr abschließt.

Ich hatte meinem Kumpel nämlich erzählt, dass es ein Urteil vom BFH gibt, wonach die Bank dann einen Wechsel des Besicherungsgegenstandes zu akzeptoeren habe, wenn dieser mind. genauso werthaltig sei, wie der alte (das alte Objekt). Das ist hier nicht der Fall und deswegen die Frage nach der möglicherweisen besten Herangehensweise.

Art

[Art Bechstein]

@ all

habe die beste Lösung dann doch noch selbst gefunden..


BGB §§ 242 Be, 607 a.F.

Darlehensnehmer kann auch Austausch des Sicherungsobjektes verlangen (anstelle Vertragsaufhebung bzw. Kündigung gegen Vorfälligkeitsentschädigung)

a) Hat ein Darlehensnehmer gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung, kann er, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Darlehens nicht erfordert, statt dessen auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.



b) Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muß, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.

BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - XI ZR 398/02 - LG Berlin

[kaufprima]

Hallo,

nun, Du bzw. Dein Freund kann ja auch versuchen, die ETW samt Schulden zu verkaufen, vorausgesetzt, der neue Käufer hat eine ähnliche Bonität wie Dein Freund.

Oder aber die 110 TEuro auf das Haus umfinanzieren und den Rest auf der ETW mit dem neuen Käufer als Schulder stehenlassen.


Gruß

kaufprima

[kaufprima]

Hallo,

ist denn mein Vorschlag so abwegig, als dass er nicht diskutiert wird? Das ist doch eigentlich die beste Möglichkeit, wie ich finde? Oder nicht?


kaufprima

[Art Bechstein]

@ Kaufprima

danke für den Beitrag; ich bin mir aber nicht sicher, ob man mit dieser Lösung nicht den Darlehensvertrag verletzt. Bin mir jetzt auch nicht sicher, ob eine solche Lösung rechtlich überhaupt funktioniert...werd ich mal so weitergeben

Danke + Ciao

Art

[kaufprima]

Hallo Bechstein,

nun, das kann man natürlich nicht von sich aus und alleine entscheiden, sondern muss mit der Bank abgesprochen werden, aber bei gleicher Bonität sollte das eigentlich keine Probleme geben. (Sicherlich verlangen die dann wieder eine Bearbeitungsgebühr, was sie ja immer gerne machen, aber das wird dann sicherlich billiger sein, als die Vorfälligkeitsentschädigung.


Gruß


kaufprima

[MLippi]

Hallo

es wird mit Sicherheit unmöglich sein jemanden zu finden der die Schulden mit übernimmt (auch wenn der Kaufpreis um die gleiche Summe niedriger liegt).

Denn ansonsten müsste er ja dann alle Bedingungen akzeptieren die im bestehenden Vertrag sind und andernfalls kann er sich erstens die Bank aussuchen bei der er finanziert und zweitens die Kondtionen auch selbst aushandeln.

Zweitens wird sich mit ziemlicher Sicherheit auch keine Bank finden die das so ohne weiteres mit macht.

Ausserdem würd ich dir raten nicht das Beleihungsobjekt auszutauschen sondern auch mit dem Verkauf die Schulden zurückzuzahlen und für das EFH ein neues Darlehen aufzunehmen, da du momentan für eine Wohnbaufinanzierung günstigere Konditionen bekommst als die 4,65%

MfG

[MurphysGesetz]

eine Schuldnerübernahme ist zwar theoretisch möglich, aber wer möchte schon ein Darlehen mit 4,65 für 2,5 J. Das gibt es schon deutlich günstiger.

Ansonsten muss man es sich von der Bank mal ausrechnen lassen und die Berechnungen vergleichem, welche die günstiger Variante ist.
1. komplette Abwicklung Altvertrag mit voller VE und Abschluss neues Darlehen auf aktuellen günstigeren Konditionen oder
2. Pfandtausch mit Übertrag des geringeren Darlehensbetrages (ca. 1% Gebühr) und Bezahlung VE für den nicht mehr benötigten Teil.
Letztendlich wird es dir nur die Bank sagen können, da die auch mit sich reden lassen, wenn du eine neue Finanzierung ins Haus bringst.
Gruß
MG