Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 87)

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.951 von Fondsaufloesung am 04.03.24 15:16:58

Lies bitte einfach korrekt, bevor du wieder sinnlos herumpöbelst und andere als dumm bezeichnest, auch wenn du offenbar nicht einen Beitrag ohne Beleidigung zustande bringst. Wo habe ich etwas gleichgesetzt?

60 Mio. sind 20% mehr als 50 Mio. - klar, wenn man grundsätzlich so rechnet, kommt bei einer Analyse auch was anderes raus - welchem Brain erzähle ich das aber. Kerngesundes Unternehmen, keine Finanzierungsprobleme, alle Marktteilnehmer sind dumme Schmeissfliegen oder Shorties usw... alles klar, dann feiere doch und haue dein Geld hier rein und freue dich, dass du der einzige bist, der diese Marktineffizienz entdeckt hat und davon profitieren kann. Aber so richtig nach Feiern wirkt mir deine kritikresistente und schlechtgelaunte Art nicht ganz...

[Fondsaufloesung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.762 von lazy_invest am 04.03.24 14:44:37

Tja, Signa und Branicks gleichsetzen...
Einfach mal die Ad-Hoc vom 1.2 genau lesen und auch den letzten Bericht. Oder ist da nicht genug Potential in der Rübe?

Zum FFO: Im 9M-Reporting waren es 49 Mio. insgesamt und 33 ohne Minderheiten.
Wenn man das hochrechnet, kommt man auf ca. 60-65 Unternehmensweit und 40-45 ohne Minderheiten. Aber Berichte lesen ist halt schon schwer.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.840 von pete_schmatz am 04.03.24 14:55:59

Das sollte kein Vergleich zwischen Branicks und Signa sein (da bin ich bei dir, dass es klare Unterschiede gibt). Es ging mir nur um die Behauptung, dass niemand ein Interesse an der Insolvenz hätte.
Der Gläubiger hat ausschliesslich ein Interesse daran, dass seine Forderungen bedient werden und er keinen Ausfall verzeichnen muss. Ob zwischendurch das Aktienkapital herabgesetzt wird, kann ihm relativ wurscht sein, solange die die Werte ausreichen und die Zuteilungsquote hoch genug ist. Sieht man ja auch gut an der Entwicklung der Anleihe im letzten Monat (Aktie -45%, Anleihe +-0). Ein Gläubiger spielt aber keinen Sanierer und schiesst Geld nach, um die Aktionäre zu retten.

Wir werden sehen. Sollte es klappen und in den nächsten zwei Wochen eine erfolgreiche Prolongierung vermeldet werden können, dürfte der Kurs einen deutlichen Sprung nach oben machen. Mir aber zu heiss.

[Fondsaufloesung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.762 von lazy_invest am 04.03.24 14:44:37

Tja, Signa und Branicks gleichsetzen...
Einfach mal die Ad-Hoc vom 1.2 genau lesen und auch den letzten Bericht. Oder ist da nicht genug Potential in der Rübe?
60 Mio. ist von "rund 50 Mio" ja irre weit weg...

Pete: Das ist ja genau der Punkt. Wir haben hier ein an sich gesundes Unternehmen, dass sich mit der Übernehme verhoben (sehr schlechtes Timing) hat.
Es ist ein relativ geringer Betrag aufzutreiben, wobei es eine Vielzahl an Lösungswegen gibt.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.762 von lazy_invest am 04.03.24 14:44:37

Meine Gedanken

Zitat von lazy_invest: Die finanzierenden Parteien haben grundsätzlich nie ein Interesse an einer Insolvenz. Und dennoch gibt es regelmässig welche. Auch bei Signa gab es wohl einige Banken, die ein sehr grosses Interesse gehabt hätten, dass es keinen Default gibt (#Julius Bär z.B.)

Wie erklärst du dir die Formulierung von Branicks mit der klaren Fristsetzung zum 27.03.24, wenn dieses Datum doch überhaupt keine Rolle spielen würde? Es ist wohl offensichtlich, dass hier ein Covenantbreach vorliegt.

Du erzählst von einem FFO für 2023 von 60 Mio., während das Management von "rund 50 Mio." spricht.

Ich würde Signa nicht unbedingt mit Branicks vergleichen. Bei Signa war das Geschäftsmodell tatsächlich ein dauerhaftes Aufwerten der Bestände und neue Beleihen. Nicht umsonst ist Signa die vergangenen Jahre zu so einem Mega-Imperium angewachsen. Dass das nicht ewig gut geht, war ja irgendwie klar.
Auch bei Branicks war die VIB-Übernahme schlecht getimet und reist ein Finanzierungsloch.
Der Stichtag hat wohl mit Rückführungsverpflichtungen der Brückenfinanzierung zu tun.

https://branicks.com/branicks-group-ag-einigung-mit-kreditge…

"Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, hat heute mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren können. Damit wurde der Weg geebnet für die weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung."

Leider alles sehr intransparent und hat für mich sicher einen bitteren Beigeschmack. Aber die Beträge sind doch im Vergleich zu anderen krisengebeutelten Immobilienunternehmen (wie z.B.: Signa) ein Witz. Selbst eine Deutsche Konsum Reit verhandelt über 107 Mio mit Anleihegläubigern (was im Verhältnis viel höher als bei Branicks ist) und hat dennoch eine ca. 2,5-fach so hohe Bewertung (im Bezug auf das buchhalterische Eigenkapital).

Sind die FFO Zahlen nicht jeweils ohne Fremdanteile (50 Mio) und mit Fremdanteile (60 Mio)?

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.762 von lazy_invest am 04.03.24 14:44:37

Meine Gedanken

Zitat von lazy_invest: Die finanzierenden Parteien haben grundsätzlich nie ein Interesse an einer Insolvenz. Und dennoch gibt es regelmässig welche. Auch bei Signa gab es wohl einige Banken, die ein sehr grosses Interesse gehabt hätten, dass es keinen Default gibt (#Julius Bär z.B.)

Wie erklärst du dir die Formulierung von Branicks mit der klaren Fristsetzung zum 27.03.24, wenn dieses Datum doch überhaupt keine Rolle spielen würde? Es ist wohl offensichtlich, dass hier ein Covenantbreach vorliegt.

Du erzählst von einem FFO für 2023 von 60 Mio., während das Management von "rund 50 Mio." spricht.

Ich würde Signa nicht unbedingt mit Branicks vergleichen. Bei Signa war das Geschäftsmodell tatsächlich ein dauerhaftes Aufwerten der Bestände und neue Beleihen. Nicht umsonst ist Signa die vergangenen Jahre zu so einem Mega-Imperium angewachsen. Dass das nicht ewig gut geht, war ja irgendwie klar.
Auch bei Branicks war die VIB-Übernahme schlecht getimet und reist ein Finanzierungsloch.
Der Stichtag hat wohl mit Rückführungsverpflichtungen der Brückenfinanzierung zu tun.

https://branicks.com/branicks-group-ag-einigung-mit-kreditge…

"Die Branicks Group AG („Branicks“), ISIN: DE000A1X3XX4, hat heute mit den Darlehensgebern der noch in Höhe von 200 Mio. Euro valutierenden Brückenfinanzierung für den im Jahr 2022 vollzogenen Erwerb ihrer Anteile an der VIB Vermögen AG die Aussetzung bestimmter Kreditbedingungen und Rückführungsverpflichtungen zunächst bis zum 27. März 2024 vereinbaren können. Damit wurde der Weg geebnet für die weiteren Verhandlungen zu einer nachhaltigen Neuregelung der Finanzierung."

Leider alles sehr intransparent und hat für mich sicher einen bitteren Beigeschmack. Aber die Beträge sind doch im Vergleich zu anderen krisengebeutelten Immobilienunternehmen (wie z.B.: Signa) ein Witz.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.372 von Fondsaufloesung am 04.03.24 13:46:15

Die finanzierenden Parteien haben grundsätzlich nie ein Interesse an einer Insolvenz. Und dennoch gibt es regelmässig welche. Auch bei Signa gab es wohl einige Banken, die ein sehr grosses Interesse gehabt hätten, dass es keinen Default gibt (#Julius Bär z.B.)

Wie erklärst du dir die Formulierung von Branicks mit der klaren Fristsetzung zum 27.03.24, wenn dieses Datum doch überhaupt keine Rolle spielen würde? Es ist wohl offensichtlich, dass hier ein Covenantbreach vorliegt.

Du erzählst von einem FFO für 2023 von 60 Mio., während das Management von "rund 50 Mio." spricht.

[Fondsaufloesung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.282 von GAP-Minder am 04.03.24 13:34:03

Danke für den konstruktive Antwort.
Das sind alles ganz normale öffentlich zugängliche Informationen, aus den Berichten und den Präsentationen.
Was könnte Deiner Meinung nach eine Insider-Info sein ?
Einige Informationen stehen da direkt drinnen, andere kann man daraus ableiten (Zins der Brückenfinanzierung, quarteilsweise Fälligkeiten.
Auch das mit der Fälligkeit der Brückenfinanzierung steht da drin.

Die Shortseller haben ja bei 3-4 Euro oder höher angefangen. Viele gehen da einfach auf den Trend, der ist natürlich intakt.
Andere hedgen vielleicht eine Long-Position in der Anleihe...
Und ich war jahrelang im Portfoliomanagement um zu wissen, dass solche SSD bei Versicherungen und Pensionskassen liegen, wahrscheinlich auch welche Kunden im Insti-Business sind. Die haben wirklich Null Interesse an einem Default.

[GAP-Minder]

Vielleicht hilft uns ja der Bund-Future, der sich gerade ein wenig stabilisiert. Irgendwann muss ja der Rückgang der Inflation am Kapitalmarkt Wirkung zeigen…

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.389.078 von Fondsaufloesung am 04.03.24 13:07:40

Zitat von Fondsaufloesung: Nachdem ja einigen die Rübe platzt, wenn man ein paar simple Fakten und vor allem Zahlen postet:

Aktueller Cashbestand zwischen 250 Mio. Euro und 300 Mio. Euro.
Fälligkeiten 2024 nach Quartalen in Mio. Euro
Q1: 109
Q2: 92
Q3: 258 (200 Brückenfinanzierung)
Q4: 122

Die Deadline ist also nicht etwa Ende Q1 sondern der 31.7., wenn die Brückenfinanzierung fällig ist.
Das steht nicht so auch nicht in der unglücklich formulierten letzten Ad-Hoc.

FFO:
Der FFO dürfte in 2023 bei ca. 60 Mio. Euro gelegen haben.
Die Brückenfinanzierung dürfte ca. 10% Zinsen zahlen, somit würde eine Rückführung (auch teilweise) den FFO erhöhen.
Die Zinsbelastung könnte bald eher sinken und Mieterlöse sind positiv für den FFO.


Um die nötigen ca. 300 Mio. Euro zu beschaffen gibt es folgende Möglichkeiten (ergänzend, nicht ausschliessend):
Verkauf von Immobilien, dabei ist auch das Institutional Business hilfreich.
Einigung mit den Kreditnehmern, insbesondere Schuldscheindarlehen.
Der Anteil der langfr. Bankfinanzierungen an den Immobilien ist bei Branicks ex. VIB nur bei 28%. Es sollten sich also genug Immobliien finden lassen, bei denen ein Verkauf zu einem relativ zum Preis hohen Liquiditätszuwachs führen bzw. eine Bankfinanzierung möglich ist.

Es gibt also genug Wege um die Liquidationsproblematik zu lösen.

Niemand (außer den Shortsellern und den Forumsschmeissfliegen) hat Interesse an einer Pleite. Keine Bank oder Versicherung oder Pensionskasse, die hier Darlehen oder SSD hält, hat irgendein Interesse daran, insbesondere, da es sich (im Gegensatz zu Signa oder irgendwelchen Projektierern) um ein an sich gesundes Unternehmen handelt ( positiver FFO). Die Qualität des Portfolios (Lage, Vermietung, Baujahr) ist gut, mir fällt keine Immoaktie ein, wo das offensichtlich besser ist.

Und jetzt bitte ich doch die Schmeissfliegen sich inhaltsfern an den Ausführungen auszurülpsen, damit nicht die Rübe platzt.

Ich bin fett investiert in Branicks, daher hoffe ich natürlich, dass Deine Analyse zutrifft. Es stellt sich mir allerdings die Frage, woher Du das alles weißt. Vor allem, dass die Brückenfinanzierung vor Ende Juli keinen Stress macht. Und wieso wissen das die professionellen Shortseller alle nicht? Hast Insiderwissen oder verfügst Du über bessere Informationen als der Rest der Marktteilnehmer. Denn der Trend nach unten geht ja bisher ungebrochen weiter.