SEB Immoinvest, sell out nutzen! - Älteste Beiträge zuerst (Seite 637)

[steuerheld]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.117.053 von Tradehub am 19.01.17 12:19:04

Eine, wenn auch kleine Immobilie weniger...

http://m.immobilien-zeitung.de/1000040805/savills-im-kauft-l…

[Herbert H]

Trotz Immobilien-Boom weiterhin eine äußerst triste Performance zeigen die ehemaligen SEB-Fonds (jetzt Savills). Beim SEB Immoinvest wurde in den letzten Tagen scheibchenweise der NAV herabgesetzt und dann schießt heute der Schwester-Fonds SEB ImmoPortfolio TargetReturn mit einer desaströsen Meldung und einer NAV-Absenkung um satte 3 % den Vogel ab. Kommentiert wird seitens Savills wie folgt: "Grund für die Änderung ist im Wesentlichen die Abwertung des Objektes in Warschau, Domaniewska 49 ;Trinity III. Aufgrund des anhaltenden Leerstands im Objekt und der schwierigen Marktsituation in Warschau wurde der Liegenschaftszins entsprechend angepasst und zudem – aufgrund des Alters – die Instandhaltungskosten leicht erhöht."

[Shubu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.376.042 von Herbert H am 21.02.17 19:42:47

Ich kann den Käse auch nicht verstehen. Die offenen Fonds quillen vor lauter Liquidität und der SEB bekommt seine Objekte nichts los. Ist schon sehr fragwürdig. Und jahrelang zahlt der Anleger dieses schlechte Management.

[ConcernedInvestor]

Auf der Website von Savills Fonds Management GmbH <http://www.savillsim-publikumsfonds.de/de/startseite-fondsfi… ist zu den Anteilspreisreduzierungen seit 17.01.2017 folgendes zu lesen:

News

02.03.2017 - Fondsmanagement verkauft Objekt in Birmingham

Das Fondsmanagement des SEB ImmoInvest hat das aktuelle Marktfenster genutzt und das Objekt 2 St. Philips Place in Birmingham veräußert. Das Gebäude liegt im CBD der in den West Midlands gelegenen Stadt und wurde im Dezember 2009 für den Fonds erworben. Mieter des rund 5.900 Quadratmeter umfassenden Büroobjekts, welches 2002 gebaut wurde, ist die Royal Bank of Scotland.
Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert von rund EUR 38 Millionen. Ausschlaggebend für den verhandelten Kaufpreis sind eine Break-Option im Mietvertrag sowie die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den bevorstehenden Brexit. Nachdem die Transaktionsaktivität am Markt wieder zunahm, hat das Fondsmanagement das Momentum genutzt, um das Objekt zu veräußern.
Somit beeinflusst der Übergang von Nutzen und Lasten des Objekts die Performance des Fonds negativ.
Der Anteilwert des Fonds sinkt am 2. März 2017 um 7 Cent von EUR 18,75 auf EUR 18,68.


28.02.2017 - Anteilpreisreduzierung am 28. Februar 2017

Der am 28. Februar 2017 veröffentlichte Anteilwert des SEB ImmoInvest sinkt um 0,04 EUR von EUR 18,79 auf EUR 18,75.
Grund für die Änderung sind im Wesentlichen die turnusgemäßen Folgebewertungen von zwei finnischen Objekten und einem Objekt in den USA.
In Harrison, Manhattanville Road, USA, konnten die Mietverträge nicht verlängert werden und der Leerstand steigt somit in diesem Jahr auf rund 32 % der Flächen. Dies hat der Gutachter in einer verlängerten Leerstandzeit sowie in einem angehobenen Liegenschaftszins berücksichtigt.
Bei den finnischen Objekten wurde die nachhaltige Miete aufgrund von Neuvermietungen gesenkt und altersbedingt die Instandhaltungskosten leicht erhöht, was sich in der Senkung des Verkehrswertes niederschlug.

17.01.2017 - Anteilpreisreduzierung am 17. Januar 2017
Der Anteilwert des SEB ImmoInvest sank am 17. Januar 2017 um 12 Cent von EUR 19,08 auf EUR 18,96. Grund für die Wertänderung sind die turnusgemäßen Folgebewertungen von sechs Immobilien in den USA.
Insgesamt sank der Verkehrswert des Chesterbrook Portfolios um 6,5 %, nachdem der Gutachter unter anderem das schwierige Marktumfeld für suburbane Businessparks über eine Erhöhung des Liegenschaftszinses abbildete. Darüber hinaus haben die 30 % Leerstand und die durchschnittliche Mietvertragsdauer von unter 5 Jahren, sowie die weiteren 40 % der Mietverträge, die in den nächsten 3 Jahren auslaufen, zu der Abwertung geführt.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.452.691 von ConcernedInvestor am 02.03.17 19:50:21

...auch wieder ein Beispiel für die deutlich schlechtere Objekt- und Managementqualität des SEB im Vergleich zu seinen peers KanAm grundinvest und CS Euroreal.
Ich persönlich rechne beim SEB mit einer Abwicklung bis ins Jahr 2030, da sie m.E. noch 3-4 Jahre brauchen werden, um alle Immobilien zu verkaufen ( 2030 werden dann die letzten Reste aus Einbehalten ausgekehrt ) und einem Auflösungsergebnis von 16,40 €, was ca. 12 % unter aktuellem NAV liegt. Weitere annahmen: SEB Immoinvest verkauft Restimmobestand 2017-2021 ratierlich zu 15 % unter aktuellen Verkehrswerten. Einnahmen und Kosten neutralisieren sich. Endauflösung 2030. Rückflüsse: je 15 % 2017-21, 25 % ratierlich 2022-2030. Dies ergibt eine ( wenig berauschende )
Rendite nach IRR von ca. 4,45 % p.a.
Deutlich unattraktiver als z.B. KaNam grundinvest, der schon 95 % seiner Immobilien verkauft hat - also deutlich risikoärmer ist - und CS Euroreal, die nach meinen Berechnungen im niedrigen 6 % bzw. hohen 5 %-Bereich notieren.

nanu

nanu

[Trendfighter]

Ganz so schimm wirde s nicht kommen, dennoch liegt mein Schwerpunkt beim Kanam und beim CS,
allerdings völlig richtig: Der SEB hatte wohl das shclechteste Portfolio und folglich auch Managment.....

[steuerheld]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.462.726 von Trendfighter am 03.03.17 21:44:13

Die 7 Cent Abschlag bedeuten rund 8,2 Mio Verlust bei einem Verkehrswert von 38 Mio. oder einem Abschlag von rund 21%. Dafür, dass das nun wahrscheinlich bereits mehrfach abgewertet wurde nicht sonderlich berauschend. Aber noch geringer als der Abschlag an der Börse...

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.473.631 von steuerheld am 06.03.17 10:43:13

naja

Zitat von steuerheld: Die 7 Cent Abschlag bedeuten rund 8,2 Mio Verlust bei einem Verkehrswert von 38 Mio. oder einem Abschlag von rund 21%. Dafür, dass das nun wahrscheinlich bereits mehrfach abgewertet wurde nicht sonderlich berauschend. Aber noch geringer als der Abschlag an der Börse...

wenn wir ehrlich sind war jedoch der Buchwert der Immo wie es anfänglich bewertet war unseriös.

Keine Qualitäts - Immobilie verliert innerhalb von ein paar Jahren 40% und mehr...........

Ich möchte nicht wissen was bei solchen Fonds auch bei Immokäufen abläuft und
welche Taschen da gefüllt werden.

Ich werde nie wieder in so etwas intransparentes investieren............

[seniortrader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.475.230 von Trendfighter am 06.03.17 14:07:27

Es wurde doch anfangs mal um 5%? abgewertet um irgendwelche Steuer?rücklagen zu bilden.
Kann sich da noch jemand erinnern?

Gruß

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.482.439 von seniortrader am 07.03.17 12:18:28

Zitat von seniortrader: Es wurde doch anfangs mal um 5%? abgewertet um irgendwelche Steuer?rücklagen zu bilden.
Kann sich da noch jemand erinnern?

Gruß

natürlich, und soweit ich wiess bei allen Immofonds in Abwicklung.

Somit konnte man schonmal ein Teil des Anlegerbetrugs vertuschen........

Soweit ich wiess wurden manche Objekte inkl. der 5% schon 40% und mehr abgewertet