Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) - Älteste Beiträge zuerst (Seite 163)
eröffnet am 16.07.05 00:02:33 von
neuester Beitrag 08.05.24 19:46:56 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 53.203.188 von walker333 am 04.09.16 14:56:53
Moin walker333,
die EPS der vergangenen Jahre waren durch höhere Verkaufsgewinne positiv beeinflusst, weil man ja seit einigen Jahren seinen Immobilienbestand abbaut. Da man nicht immer nur verkaufen kann, dieser Prozess ist ja endlich, stehen für 2016 "nur noch" weitere 100 Mio. an Bestand zum verkauf an, daher wird das EPS auch entsprechend nicht so hoch ausfallen wie in den Vorjahren. Die FFO hingegen enthalten ja keine Verkaufsgewinne, sondern sind die Erträge aus dem operativen Immobiliengeschäft. Sie schwanken daher nicht so stark wie das EPS (daher wird bei Immobilienunternehmen ja auch viel stärker auf die FFO abgestellt als auf das EPS, weil es die nachhaltige Entwicklung anzeigt, ohne die starken Ausschläge aus Veräußerungsgewinnen).
Zitat von walker333: Bei DIC ist auffällig, dass die EPS (Earnings per Share) niedriger sind als die FFO I.
Ich schaute in folgendes Dokument:
http://www.dic-asset.de/investor-relations/download/DAZ-Anal…
Darin werden für 2016 durchschnittlich 0,65 € FFO pro Aktie erwartet. EPS (Ergebnis je Aktie) jedoch nur 0,36 €!
Für 2017: 0,65 € FFO und nur 0,25 € EPS!!!
Verbrennen die Cash bei den übrigen Aktivitäten, abseits der Bewirtschaftung eigener Immobilien? Oder sinken jedes Jahr die Bewertungen dieser Immobilien? Die Verkäufe 2015 fanden jedenfalls nicht unter Buchwert statt.
Bei oberflächlicher Betrachtung der Finanzdaten 2015 auf der Webseite ist mir nur die exorbitante Zinslast von gut 70 Mio. € negativ aufgefallen.
Also nochmal:
=> Warum sinken bei DIC Asset die Erträge (EPS)?
Moin walker333,
die EPS der vergangenen Jahre waren durch höhere Verkaufsgewinne positiv beeinflusst, weil man ja seit einigen Jahren seinen Immobilienbestand abbaut. Da man nicht immer nur verkaufen kann, dieser Prozess ist ja endlich, stehen für 2016 "nur noch" weitere 100 Mio. an Bestand zum verkauf an, daher wird das EPS auch entsprechend nicht so hoch ausfallen wie in den Vorjahren. Die FFO hingegen enthalten ja keine Verkaufsgewinne, sondern sind die Erträge aus dem operativen Immobiliengeschäft. Sie schwanken daher nicht so stark wie das EPS (daher wird bei Immobilienunternehmen ja auch viel stärker auf die FFO abgestellt als auf das EPS, weil es die nachhaltige Entwicklung anzeigt, ohne die starken Ausschläge aus Veräußerungsgewinnen).
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.203.608 von sirmike am 04.09.16 16:46:40
Auch mich interessieren zuallererst die FFO I. Erst dann FFO II, EPS, KGV, NAV u.a.
Normalerweise müssten die EPS aber gleich oder höher als die FFO I liegen (wie z.B bei WCM).
Also bleibt meine Frage bestehen: Wie bekommt es DIC hin, trotz rentabler Immobilien (ersichtlich in den FFO I) am Ende bei den EPS so schlecht dazustehen?
Das KGV wird ja meist mithilfe der EPS berechnet. Und so gerechnet ist DIC gar nicht billig. Auch wenn hohe Substanz vorhanden ist (siehe NAV).
Zitat von sirmike: Moin walker333,
die EPS der vergangenen Jahre waren durch höhere Verkaufsgewinne positiv beeinflusst, weil man ja seit einigen Jahren seinen Immobilienbestand abbaut. Da man nicht immer nur verkaufen kann, dieser Prozess ist ja endlich, stehen für 2016 "nur noch" weitere 100 Mio. an Bestand zum verkauf an, daher wird das EPS auch entsprechend nicht so hoch ausfallen wie in den Vorjahren.
Auch mich interessieren zuallererst die FFO I. Erst dann FFO II, EPS, KGV, NAV u.a.
Normalerweise müssten die EPS aber gleich oder höher als die FFO I liegen (wie z.B bei WCM).
Also bleibt meine Frage bestehen: Wie bekommt es DIC hin, trotz rentabler Immobilien (ersichtlich in den FFO I) am Ende bei den EPS so schlecht dazustehen?
Das KGV wird ja meist mithilfe der EPS berechnet. Und so gerechnet ist DIC gar nicht billig. Auch wenn hohe Substanz vorhanden ist (siehe NAV).
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.203.752 von walker333 am 04.09.16 17:24:12
Habe ich doch beantwortet. Umfangreiche(re) Verkäufe von Bestandsimmobilien mit entsprechenden Veräußerungsgewinnen und Auswirkungen auf das damalige EPS.
Zitat von walker333: Also bleibt meine Frage bestehen: Wie bekommt es DIC hin, trotz rentabler Immobilien (ersichtlich in den FFO I) am Ende bei den EPS so schlecht dazustehen?
Habe ich doch beantwortet. Umfangreiche(re) Verkäufe von Bestandsimmobilien mit entsprechenden Veräußerungsgewinnen und Auswirkungen auf das damalige EPS.
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.203.995 von sirmike am 04.09.16 18:32:55
Bei DIC sinken also die Earnings per Share (EPS) bei jedem erfolgreichen Immobilienverkauf über Buchwert ?!
Das wäre aber eine falsche Welt ...
DIC wird dieses Jahr laut durchschnittlicher Analystenschätzung FFO I von 0,65 € erzielen. Nun mal angenommen, noch Objektverkäufe von 100 Mio. € über Buchwert. Und ein paar Höherschreibungen wegen Immobilienboom.
So gerechnet würde ich vielleicht von 1,00 € EPS träumen. Aber nein – DIC kriegt es laut Analysten hin, dieses Jahr sogar unterhalb der FFO I zu beenden, nämlich bei 0,36 € EPS!!!
Ich schätze Deinen Blog sehr, aber bei Dir und auch nirgendwo sonst konnte ich bisher klar lesen, warum bei DIC in den letzten Jahren unter dem Strich so wenig hängen blieb (EPS geringer als FFO I).
Zitat von sirmike:Zitat von walker333: Also bleibt meine Frage bestehen: Wie bekommt es DIC hin, trotz rentabler Immobilien (ersichtlich in den FFO I) am Ende bei den EPS so schlecht dazustehen?
Habe ich doch beantwortet. Umfangreiche(re) Verkäufe von Bestandsimmobilien mit entsprechenden Veräußerungsgewinnen und Auswirkungen auf das damalige EPS.
Bei DIC sinken also die Earnings per Share (EPS) bei jedem erfolgreichen Immobilienverkauf über Buchwert ?!
Das wäre aber eine falsche Welt ...DIC wird dieses Jahr laut durchschnittlicher Analystenschätzung FFO I von 0,65 € erzielen. Nun mal angenommen, noch Objektverkäufe von 100 Mio. € über Buchwert. Und ein paar Höherschreibungen wegen Immobilienboom.
So gerechnet würde ich vielleicht von 1,00 € EPS träumen. Aber nein – DIC kriegt es laut Analysten hin, dieses Jahr sogar unterhalb der FFO I zu beenden, nämlich bei 0,36 € EPS!!!
Ich schätze Deinen Blog sehr, aber bei Dir und auch nirgendwo sonst konnte ich bisher klar lesen, warum bei DIC in den letzten Jahren unter dem Strich so wenig hängen blieb (EPS geringer als FFO I).
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.204.991 von walker333 am 04.09.16 22:00:39
Ich denke, Folgendes ist der entscheide Punkt: DIC Asset ist stark kreditfinanziert, das ist ja seit jeher ein Kritikpunkt. Der NAV (Substanzwert) beträgt €13 je Aktie, während der Kurs bei knapp €9 liegt. Die ganz normalen Abschreibungen, die jedes Immobilienvermögen treffen, fallen allerdings auf die €13 je Aktie an und sind damit überdurchschnittlich hoch. Das relativiert sich, je mehr Immobilien die DIC Asset veräußert und damit Kredite tilgt. Bei den FFO werden die Abschreibungen nicht berücksichtigt, bei den EPS hingegen schon - als ist ja der Jahresüberschuss je Aktie. Je höher also die Abschreibungen, desto größer die Differenz zwischen FFO und KGV.
Und genau hier zeigt sich, weshalb man bei Immobilienunternehmen die FFO zur Bewertung heranzieht und nicht die EPS und damit das KGV. Denn die EPS sind manipulierbar! Die Unternehmen hauen alles an Aufwendungen in die Abschlüsse und drücken so den Jahresgewinn. So sparen sie Steuern. Andererseits bauen sich durch die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, die ja den Wert der Immobilien wieder erhöhen, hohe stille Reserven im Bestand auf, die allerdings erst zum Vorschein kommen, wenn die Immobilien verkauft werden - und dann muss dieser Gewinn versteuert werden. Das Unternehmen hat sich also jahrelang die Steuern stunden lassen vom Finanzamt.
Konkret bezogen auf DIC Asset zeigt sich das EPS wie folgt:
2013: 0,33
2014: 0,22
2015: 0,48
2016: 0,65
2017: 0,25
Die für 2017 erwarteten 0,25 passen in die Reihe der Jahre 2012 und 2013 - sie sind der Regelfall. In 2014 und 2015 standen massive Verkäufe bei DIC Asset an und diese haben zu hohen Veräußerungsgewinnen (Hebung der stillen Reserven) geführt. Die beiden Jahre sind daher EPS-Ausreißer nach oben.
Die FFO sind weit weniger geschwankt in den Jahren:
2013: 45,9
2014: 47,9
2015: 48,3
2016: 43,5
2017: 47,4
Daher zieht man die FFO heran, denn die sind das Nettoergebnis zzgl. Abschreibungen und zeigen viel realistischer, wie das Unternehmen operativ agiert.
Quelle der Zahlen: Analyse Bankhaus Lampe vom Dez 2015
Zitat von walker333:Zitat von sirmike: ...
Habe ich doch beantwortet. Umfangreiche(re) Verkäufe von Bestandsimmobilien mit entsprechenden Veräußerungsgewinnen und Auswirkungen auf das damalige EPS.
Bei DIC sinken also die Earnings per Share (EPS) bei jedem erfolgreichen Immobilienverkauf über Buchwert ?!
DIC wird dieses Jahr laut durchschnittlicher Analystenschätzung FFO I von 0,65 € erzielen. Nun mal angenommen, noch Objektverkäufe von 100 Mio. € über Buchwert. Und ein paar Höherschreibungen wegen Immobilienboom.
So gerechnet würde ich vielleicht von 1,00 € EPS träumen. Aber nein – DIC kriegt es laut Analysten hin, dieses Jahr sogar unterhalb der FFO I zu beenden, nämlich bei 0,36 € EPS!!!
Ich schätze Deinen Blog sehr, aber bei Dir und auch nirgendwo sonst konnte ich bisher klar lesen, warum bei DIC in den letzten Jahren unter dem Strich so wenig hängen blieb (EPS geringer als FFO I).
Ich denke, Folgendes ist der entscheide Punkt: DIC Asset ist stark kreditfinanziert, das ist ja seit jeher ein Kritikpunkt. Der NAV (Substanzwert) beträgt €13 je Aktie, während der Kurs bei knapp €9 liegt. Die ganz normalen Abschreibungen, die jedes Immobilienvermögen treffen, fallen allerdings auf die €13 je Aktie an und sind damit überdurchschnittlich hoch. Das relativiert sich, je mehr Immobilien die DIC Asset veräußert und damit Kredite tilgt. Bei den FFO werden die Abschreibungen nicht berücksichtigt, bei den EPS hingegen schon - als ist ja der Jahresüberschuss je Aktie. Je höher also die Abschreibungen, desto größer die Differenz zwischen FFO und KGV.
Und genau hier zeigt sich, weshalb man bei Immobilienunternehmen die FFO zur Bewertung heranzieht und nicht die EPS und damit das KGV. Denn die EPS sind manipulierbar! Die Unternehmen hauen alles an Aufwendungen in die Abschlüsse und drücken so den Jahresgewinn. So sparen sie Steuern. Andererseits bauen sich durch die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, die ja den Wert der Immobilien wieder erhöhen, hohe stille Reserven im Bestand auf, die allerdings erst zum Vorschein kommen, wenn die Immobilien verkauft werden - und dann muss dieser Gewinn versteuert werden. Das Unternehmen hat sich also jahrelang die Steuern stunden lassen vom Finanzamt.
Konkret bezogen auf DIC Asset zeigt sich das EPS wie folgt:
2013: 0,33
2014: 0,22
2015: 0,48
2016: 0,65
2017: 0,25
Die für 2017 erwarteten 0,25 passen in die Reihe der Jahre 2012 und 2013 - sie sind der Regelfall. In 2014 und 2015 standen massive Verkäufe bei DIC Asset an und diese haben zu hohen Veräußerungsgewinnen (Hebung der stillen Reserven) geführt. Die beiden Jahre sind daher EPS-Ausreißer nach oben.
Die FFO sind weit weniger geschwankt in den Jahren:
2013: 45,9
2014: 47,9
2015: 48,3
2016: 43,5
2017: 47,4
Daher zieht man die FFO heran, denn die sind das Nettoergebnis zzgl. Abschreibungen und zeigen viel realistischer, wie das Unternehmen operativ agiert.
Quelle der Zahlen: Analyse Bankhaus Lampe vom Dez 2015
Trading Spotlight
In irgendeinem Anlegermagazin stand in der vergangenen Woche, dass sich die DIC komplett von ihrem Bestandsgeschäft trennen möchte - zugunsten der WCM?
Hat das wer gelesen?
Ist das plausibel und logisch? Warum hat man dann eine Beteiligung an WCM? Sehr seltsam!
Hat das wer gelesen?
Ist das plausibel und logisch? Warum hat man dann eine Beteiligung an WCM? Sehr seltsam!
Antwort auf Beitrag Nr.: 53.253.366 von Kuhziel0Euter am 11.09.16 12:02:44
Weshalb seltsam?
DIC Asset: Lohnenswerte Substanzspekulation. Und noch mehr..…
Zitat von Kuhziel0Euter: In irgendeinem Anlegermagazin stand in der vergangenen Woche, dass sich die DIC komplett von ihrem Bestandsgeschäft trennen möchte - zugunsten der WCM?
Hat das wer gelesen?
Ist das plausibel und logisch? Warum hat man dann eine Beteiligung an WCM? Sehr seltsam!
Weshalb seltsam?
DIC Asset: Lohnenswerte Substanzspekulation. Und noch mehr..…
DIC Asset macht ernst mit dem Fonds-Konzept...
DIC Asset AG erwirbt Büroimmobilie in Hannover mit rund 18.000 Quadratmetern
- Ankauf erfolgte für den Fonds DIC Office Balance II
- Zwei Ankermieter aus den Zukunftsbranchen Telekommunikation und Immobiliendienstleistung
- Objekt in unmittelbarer Nähe zur Messe Hannover mit sehr guter Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
Die DIC Asset AG (WKN A1X3XX / ISIN DE000A1X3XX4) hat für ihren Fonds DIC Office Balance II die Büroimmobilie Office Center Plaza in Hannover für ca. 32 Millionen Euro erworben. Der Verkäufer ist ein privater Investor. Das Objekt hat eine Gesamtmietfläche von 17.700 Quadratmetern und grenzt an das Messegelände Hannover mit seinen weltweit bedeutsamen Messen CeBit und Hannover Messe. Ankermieter auf rund 13.200 Quadratmetern sind die Niedersächsische Landesentwicklungsgesellschaft (NILEG) Immobilien GmbH, ein zum Vonovia-Konzern gehörender Baudienstleister und Grundstücksentwickler, sowie die htp GmbH, ein im Raum Hannover tätiges Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche. Die Vermietungsquote der 2002 errichteten Immobilie liegt aktuell bei 93 Prozent.
(...)
Mit dem Ankauf steigert die DIC Asset ihr Investitionsvolumen im Fondsbereich für 2016 auf über 330 Millionen Euro. Dies sind bereits zwei Drittel des für 2016 definierten Zielvolumens in Höhe von 500 Millionen Euro, das nach der Präsentation des Halbjahresberichts Anfang August erhöht wurde.
Quelle
DIC Asset AG erwirbt Büroimmobilie in Hannover mit rund 18.000 Quadratmetern
- Ankauf erfolgte für den Fonds DIC Office Balance II
- Zwei Ankermieter aus den Zukunftsbranchen Telekommunikation und Immobiliendienstleistung
- Objekt in unmittelbarer Nähe zur Messe Hannover mit sehr guter Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
Die DIC Asset AG (WKN A1X3XX / ISIN DE000A1X3XX4) hat für ihren Fonds DIC Office Balance II die Büroimmobilie Office Center Plaza in Hannover für ca. 32 Millionen Euro erworben. Der Verkäufer ist ein privater Investor. Das Objekt hat eine Gesamtmietfläche von 17.700 Quadratmetern und grenzt an das Messegelände Hannover mit seinen weltweit bedeutsamen Messen CeBit und Hannover Messe. Ankermieter auf rund 13.200 Quadratmetern sind die Niedersächsische Landesentwicklungsgesellschaft (NILEG) Immobilien GmbH, ein zum Vonovia-Konzern gehörender Baudienstleister und Grundstücksentwickler, sowie die htp GmbH, ein im Raum Hannover tätiges Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche. Die Vermietungsquote der 2002 errichteten Immobilie liegt aktuell bei 93 Prozent.
(...)
Mit dem Ankauf steigert die DIC Asset ihr Investitionsvolumen im Fondsbereich für 2016 auf über 330 Millionen Euro. Dies sind bereits zwei Drittel des für 2016 definierten Zielvolumens in Höhe von 500 Millionen Euro, das nach der Präsentation des Halbjahresberichts Anfang August erhöht wurde.
Quelle
Ich habe mir vor ein paar Tagen ein paar Aktien gekauft.
Durch die relativ hohen Umsätze am Verfallstag konnte ich mir ein kleines Paket zu einem ordentlichen Preis sichern. An 'normalen' Börsentagen ist es aufgrund der geringen Umsätze schwierig eine größere Position zu vernünftigen Kursen zu bekommen. Für Fonds bzw. Großanleger muß es ein Graus sein hier einzusteigen.
Ich denke schon, daß die Aktie unterbewertet ist (sonst wäre ich auch nicht eingestiegen), aber ob diese Unterbewertung ohne den Einstieg von größeren Adressen in absehbarer Zukunft egalisiert werden kann, ist die Frage.
Die Immobilienpreise sind derzeit sicher ziemlich hoch und nach oben ist m.E. auch nicht mehr so viel Platz und sollten die Zinsen doch mal wieder anziehen und die Konjunktur stärker abkühlen, dann könnten die Preise auch den anderen Weg, nämlich nach unten, einschlagen. Dann wird der Abschlag zum NAV reduziert und die Aktie erscheint plötzlich nicht mehr so attraktiv. Aber soweit ist es ja noch nicht und der 'große NAV-Abschlag' könnte die Aktie sukzessive auf höhere Kursniveaus heben.
Als Hauptgrund für den Kauf der Position ist für mich die Chance einer Übernahme. Der Wert ist nun mal derzeit relativ günstig bewertet und sollte sich die Einschätzung von Ulrich Höller Anfang 2015 bewahrheiten, daß die Konsolidierung bei den gewerblichen Immobilfirmen in den nächsten 24 bis 30 Monaten kommen soll, dann kann man als DIC-Aktionär nur hoffen, daß DIC auf der richtigen Seite steht, also übernommen wird.
Durch die relativ hohen Umsätze am Verfallstag konnte ich mir ein kleines Paket zu einem ordentlichen Preis sichern. An 'normalen' Börsentagen ist es aufgrund der geringen Umsätze schwierig eine größere Position zu vernünftigen Kursen zu bekommen. Für Fonds bzw. Großanleger muß es ein Graus sein hier einzusteigen.
Ich denke schon, daß die Aktie unterbewertet ist (sonst wäre ich auch nicht eingestiegen), aber ob diese Unterbewertung ohne den Einstieg von größeren Adressen in absehbarer Zukunft egalisiert werden kann, ist die Frage.
Die Immobilienpreise sind derzeit sicher ziemlich hoch und nach oben ist m.E. auch nicht mehr so viel Platz und sollten die Zinsen doch mal wieder anziehen und die Konjunktur stärker abkühlen, dann könnten die Preise auch den anderen Weg, nämlich nach unten, einschlagen. Dann wird der Abschlag zum NAV reduziert und die Aktie erscheint plötzlich nicht mehr so attraktiv. Aber soweit ist es ja noch nicht und der 'große NAV-Abschlag' könnte die Aktie sukzessive auf höhere Kursniveaus heben.
Als Hauptgrund für den Kauf der Position ist für mich die Chance einer Übernahme. Der Wert ist nun mal derzeit relativ günstig bewertet und sollte sich die Einschätzung von Ulrich Höller Anfang 2015 bewahrheiten, daß die Konsolidierung bei den gewerblichen Immobilfirmen in den nächsten 24 bis 30 Monaten kommen soll, dann kann man als DIC-Aktionär nur hoffen, daß DIC auf der richtigen Seite steht, also übernommen wird.
Der heutige Tag war zwar umsatzmäßig relativ gut, aber leider ist der Kurs heute im Vgl. zum Gesamtmarkt sehr schwach. Vielleicht nur technisch bedingt, vielleicht kommt bald auch eine (negative) News zur Erklärung.
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