Dt. Immobilien , Die Plünderer kommen , Achtung oder Gott sei Dank ?! - 500 Beiträge pro Seite

[Erich Honecker]

Hallo ,
Ihr habt sicherlich auch die massiven Einkäufe in den letzten Monaten am Deutschen Immobilienmarkt von ausländischen Fonds ( Cerberus, Lone Star, Blackstone , KKR ,Permira ,Fortress , carlyle und wie Sie alle heißen ) beobachtet.
Die genauen Zahlen habe ich mir nicht notiert , meisst waren es jedoch große Blöcke ( 10.000er Einheiten von Firmen und Wohnungsbaugesellschaften ( Eon,Thyssen,GSW etc. )in Millardenhöhe.
Glaubt man der Presse wurden und werden auch respekable Preise erzielt ( durch Bieterkämpfe).
Der sich aufdrängende Schluß ist simpel......" Die Immobilienpreise in Deutschland sind unterbewertet " !
Oft ,und am Immobilienmarkt schon gar nicht,ist jedoch die einfachste Lösung nicht immer die Beste und Richtige.
Ich würde mich daher über einen gepflegten Gedankenaustausch diesbezüglich freuen.......

E.H.

[invest2002]

es ist schon auffallend, dass ausländische investoren in deutschland gezielt immobilien kaufen...dies kann mehrere gründe haben: unterbewertung der deutschen immobilien, attraktive rendite bei z.b sale und lease back, langfristige spekulation auf währungsveränderungen also z.b auf einen steigenden euro und einen fallenden dollar...wem fallen noch andere gründe ein???

invest2002

[SOM.you.]

RE:

die Kaufpreise pro Wohnung sind aber auch sehr günstig, wie ich meine.

SOM

[Erich Honecker]

" Sale an lease back "..die neue Zauberformel.....!!! Ich würde gern mal wissen ob bei diesen Größenordnungen die Leasingraten an höhere Verkaufserlöse ( natürlich indirekt ! ) gekoppelt werden.
Gilt eigentlich die alte Kaufmannsformel noch , wonach man "Dinge" die man ständig benützt lieber im Eigentum behalten sollte und andere " Dinge " die nicht voll ausgelastet sind lieber zumietet ???
Mir scheint es ist nicht so...???

E.H.

[invest2002]

sale and lease back kann man unter verschiedenen gesichtspunkten betreiben...heute dürften wohl finanzprobleme in erster linie dafür ausschlaggebend sein, weniger die steuerlichen gesichtspunkte...

invest2002

[Erich Honecker]

an som.you...
Das Stimmt....nimmt man den Taschenrechner kommt man so aud Preise von 30.000-60.000 Euro je Wohnung.
Jetzt müßte man noch die Qualität dieser Wohnanlagen sehen...?? Da habe ich aber keinen Einblick. Wäre mal interessant wenn sich einer der Mieter der verkauften Wohnungen zum Thema äußert.
Trotzdem kann ich mir nur " Eines " nicht vorstellen..........nämlich das die gesamte ausländische Finanzwelt bei den Deals draufzahlt...

E.H

[invest2002]

das wird sie auch nicht...da kannst du sicher sein...

invest2002

[Erich Honecker]

an invest 2002:
Stimmt...Beispiel Karstadt !
Natürlich würde ich mit dem Rücken zur Wand auch dieses Angebot nutzen......!! Aber die Frage bleibt ob es Klug ist " Jetzt " zu verscherbeln......???
Ich bleibe dabei.......Die immobilienpreise in D. werden in Balde kräftig anziehen !
Die Pläne der neuen Regierung ( Afa nur noch linear 2 % , Mehrwertsteuer 3 % rauf...) werden zwangsläufig dafür sorgen.
Jeder Vermieter ( spreche von Wohnungen ) hat zukünftig nur noch eine tragende Säule " Die Miete "
In 10 Jahren wird dann wieder mit Steueranreizen gegen explodierende Mieten gegengesteuert
E.H.

[Azul Real]

[posting]19.233.434 von Erich Honecker am 10.12.05 12:48:34[/posting]sagen wir es mal anders


# die Immobilienmärkte in USA, GB, Frankreich und Spanien sind erheblich überbewertet. Daher suchen insbesondere angelsächsische und amerikanische Investmentgesellschaften zunehmend Anlagemöglichkeiten in D. Diese kaufen günstig paketweise im 1000er Bereich (Wohneinheiten) ein/auf.

# die Immobilienpreise sind in Deutschland im Vergleich zu Spanien, Frankreich, England und USA in den letzten 7 Jahren nur marginal gestiegen, teilweise regional sogar stark gefallen. In den vorgnannten Ländern sind Wertsteigerungen zwischen 125 - 200% in der Spitze erzielt worden. (Housing Bubbeling

# öffentliche deutsche Bestandshalter trennen sich massiv vom Bestand - Paketweise - um die Haushalte zu sanieren.

# viele deutsche Unternehmen verkaufen nicht betriebsnotwendige Immobilien, die die externe Unternehmensbewertung im Zuge von Basel 2 künftig belasten könnten oder werden. Stichwort "Unternehmens-Rating"

# trotz historisch, niedriger Bauzinsen in Deutschland kauft kaum ein Inländer eine Immobilie (Häuslebauer und Selbstnutzer).. Aber über die noch anhaltende Geiz ist Geil-Mentalität und der allgemeinen Konsumverweigerung ächzen ja ganze konsumabhängige Branchen

[Erich Honecker]

an azul real....
......und dein Fazit ? Über oder unterbewertet ????

E.H.

[manunikat]

[posting]19.233.999 von Azul Real am 10.12.05 13:32:42[/posting]guter Beitrag,

endlich mal einer der das Thema etwas genauer betrachtet hat.

die Frage ist nicht, ob der deutsche Immobilienmarkt unterbewertet ist, sondern wie die Renditen auf anderen Märkten aussehen.

Und da ist meines Erachtens momentan die Hölle los.

Paris und London sind da die besten Beispiele.

es liegt momentan soviel Liquidität im Markt, so dass die Einkaufsrenditen drastisch sinken.

Selbst in Osteuropa sind die Renditen extrem stark gefallen.

In diesem Zusammenhang wirkt der deutsche Immobilienmarkt ins Verhältnis zum Risiko gesetzt relativ attraktiv bewertet.

Aufsteigende Netto-Mieten wegen einer MWST.-Erhöhung würde ich nicht spekulieren, da die höhere MWst einfach an den Mieter weitergereicht( soweit der MIeter optiert) wird.

Für weitere Mietsteigerungen ist auf dem Markt der Leerstand noch zu hoch. Da wird sich wohl erst etwa in 12 Monaten etwas bewegen.

Daher konzentrieren sich die ausländischen Investoren auch eher auf Wohnimmobilien (viterra), Fachmärkte (Praktiker), Shopingcenter/ Einzelhandel (Karstadt).

Im Bereich der Büroimmobilien bewegt sich momentan nicht so viel.



manunikat

[manunikat]

ach und bei den Deals mit Bund, Ländern und Gemeinden wird eher der cash gekauft als die Immobilie.

A-Rating

und lange MV ( Hessen bis zu 30 Jahre)

um dann noch auf eine einigermassen angenehme Rendite zu kommen müssen die Objekte sehr hoch finanziert werden.



manunikat

[Erich Honecker]

[posting]19.234.315 von manunikat am 10.12.05 13:50:00[/posting].....alles richtig ...außer Deine Prognose mit den " 12 Monaten "......ich rechne eher in den nächsten 5-10 Jahren mit einer "erfreulichen Entspannung" des Marktes auf Vermieterseite....noch ist zuviel Leerstand wie Du richtig feststellst.
Aber glaube mir......ab 2007 ( Wegfall EHZ ) wird kein Aas mehr in Wohnungen investieren ( es sei denn er kann vor Geld nicht aus den Augen gucken ).......

E.H.

[Erich Honecker]

.....denn Zusammenhang mit der Erhöhung der mehrwertsteuer etc. sehe ich eher in den steigenden baukosten ( 80 % sind Bau´kosten mit Mwstanteil ! )und in der Unlust dann zu investieren. Dies führt m.E.zum Abbau des Überhangs an Wohnungen und dem Preisauftrieb.

E.H.

[Dorfrichter]

Merkst Du jetzt erst, daß Deutschland komplett aufgekauft wird?! Das geht vom Gold, über die Autobahnen, von den DAX-Werten bis zu den Immobilien.

Von Crossboarder-Leasing (öffentliche Bauten und Einrichtungen wie Wasserversorgung) bis zu den Banken.

Wen kümmerts denn noch?! Peer Steinbrück fördert das doch sogar.

[Michi52]

Eines sollte man nicht aus den Augen verlieren:
Wenn mehrere 100.000 Wohneinheiten in der Hand von Finanzinvestoren sind, werden diese mit großer Sicherheit auch daran arbeiten, die extrem mieterfreundlichen Regelungen in Deutschland allmählich zu Gunsten der Vermieter zu verändern. Das könnte mittelfristig ebenfalls steigende Mieten bedeuten.

[AlterMann]

Das Thema hat die Wiwo vor kurzem analysiert, grob zusammengefasst:

- Verwaltungskosten straffen
- einzelne WE an Mieter oder Kleinanleger teurer verkaufen
- Miete erhöhen
- Leerstand senken

zusammen mit der extrem hohen Fremdfinanzierung (bis 95%) kommen da fette EK-Renditen bei geringem Risiko raus.

hier die wichtigste Modellrechnung:

[Lanzalover]

[Erich Honecker]

[posting]19.237.270 von AlterMann am 10.12.05 19:35:51[/posting]...stand denn auch was im Artikel " Wie " man leerstand , Verwaltungskosten etc. auf die schnelle verändern möchte ? Das klingt so als würden die denken , die die es vorher machten waren Blinde ! Ich glaube eher die Fonds gehen nicht so ins Detail sondern warten nur auf die trendumkehr am markt...?!
Wie gesagt es wäre interessant wenn sich mal ein " Betroffener Mieter " zu eventl. Massnahmen / Kaufangeboten / Aktionen nach dem Verkauf melden würde...

Auch was Michi sagt bezügl. Mieterrechten ist richtig....habt Ihr gemerkt wie sich die Sendungen über Mietnomaden etc. in den letzten Wochen häufen..?! Vor 1-2 Jahren waren die Hauptakteure noch " skrupellose Vermieter "

E.H.

[invest2002]

[posting]19.240.255 von Erich Honecker am 11.12.05 10:34:45[/posting]es wird auch zeit, dass ein vermieter wieder mehr rechte hat...ich kenne selbst einige fälle, in denen durch das ausbleiben von mietzinszahlungen der vermieter in grosse schwierigkeiten gekommen ist...in deutschland gibt es einen viel zu überzogenen mieterschutz...ein räumungsprozess dauert im schnitt 1,5 jahre...viel zulange, wie ich meine...

invest2002

[Azul Real]

[posting]19.234.124 von Erich Honecker am 10.12.05 13:39:20[/posting]Fazit meines Erachtens:
Gesamtheitlich attraktiv für den möglichen Einstieg und dem Erwerb von Eigentum, sowohl unter Renditebetrachtungen als auch und dem Aspekt von Wertsteigerungsmöglichkeiten.

Insbesondere unter Anbetracht, dass sich in Deutschland die Marktpreise für Wohnimmobilien kaum entwickelt haben in den letzen 7 Jahren, tendenziell sogar rückläufig waren.
.....und das in einem exportführenden Industriestaat/Land mit 80 Millionen Einwohnern

Deutschland ist aus diesem Grunde für ausländische Investeren Immo-Schnäppchen-Land, angesichts der Vergleichspreise und Preisentwicklungnen auf den eigenen Heimatmärkten. Ferner ist Deutschland Mietermarkt und die Investoren kaufen in der Regel günstige Bestände auf, die gut vermietet sind und können somit die Finanzierung der Objekte wesentlich absichern.

Wobei nicht vergessen werden darf, dass der deutsche Wohn-Immomarkt sehr stark regional zerpflückt ist. Es also darauf geachtet werden muss, wo und unter welchen Umständen ein Engagement stattfindet.

Man siehe nur den teilweise, katastrophalen ostdeutschen Markt, der nach dem Wiedervereinigungsboom massiv eingebrochen ist und teilweise regional unter starken Abwanderungsbewegungen leidet, einhergehend mit Wertverfall, Leerstand, sinkende Mieten und Rückbauversuchen der grossen Wohnungsbaugesellschaften, um den regionalen Markt zu stabilsieren.

Ballungszentren wie München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf oder Hamburg - nicht Berlin - haben Sonderrollen und werden kaum unter Mietpreisverfall oder stagnierede Immopreise zu leiden haben.

Vielmehr kommt nachweislich jene Entwicklung zum tragen, dass die Summe der Haushalte bis ca. 2020 in Deutschland weiter steigen wird, trotz fallender Gesamtbevölkerungungszahl.
Ergo zu wenig Wohnungen, da auch gleichzeitig der Wohraumbedarf pro Person und qm steigt.

Aufgrund der in der Vergangenheit massiv eingebrochen Anzahl der erteilten Baugenemigungen im Wohnungsbau, kann es regional zu einer Verknappung von Wohnraum kommen mit einem Preisanstieg für Mieten und Eigentum. Gleichzeitig ist ein Trend auszumachen, der da heisst, zurück in die Städte und weg von der Peripherie. Schon aufgrund der steigenden Kosten für Energie (Benzin) und Kappung der Pendlerpauschalen.

Ergo: meines Erachtens werden mittelfrsitg die Preise für Mieten und Eigentumswohnungen steigen - regionale Besonderheiten sind wie immer zu berücksichtigen.

[Azul Real]

[posting]19.234.347 von Erich Honecker am 10.12.05 13:59:40[/posting]Auch wenn die Eigenheimzulage entfällt, ist das kein Grund warum man sich gegen den Erwerb einer Eigentumswohnung oder ein Häusle entscheiden sollte.

Bereits heute vergeben die Finanzierer kaum Kredite an Interessenten, die nicht in der Lage wären auch ohne Eigenkapitalzulage Eigentum finanzieren zu können., Vielmehr sind ferner die Anforderungen an das einzubringende Eigenkapital (Höhe)gestiegen.

und auf Kante genähte Finanzierungen, sind einfach nicht der Hammer.

[Erich Honecker]

[posting]19.242.785 von Azul Real am 11.12.05 14:30:53[/posting]....welch ausführliches Fazit...!!! Sehe mich ja regelrecht bestätigt
.....in 1 Punkt bin ich leicht abweichender Meinung .
Man propagiert ja gern die schwindende Bevölkerungszahl und irgendwer spricht sogar von Halbierung bis zur nächsten Generation !
Hat sich mal einer überlegt welche Einflüsse diese Schrumpfung auf Renten-und Krankenkassen oder unseren Staatshaúshalt hätte !!!
...ich hoffe wirklich nicht das es so schwarz ausgeht für D. aber falls doch der Staat pleite gehen sollte gibt es Leute die noch Ärger dran sind wie Immobilienbesitzer !
Zumindest zeigt das die Rückschau der letzten 100 jahre !
Wollte vor 1 Jahr 6 Fam. Haus von 1900 in erbärmlichen Zustand kaufen......ein Blick in 3. Abteilung Grundbuch war amüsant....die Eigentümer hatten damals so 3000 Goldmark oder so an Belastung eingetragen.....dann gabs immermal nachbelastungen die man so nicht zuordnen konnte....Eines scheint jedoch sicher ...die erzielten 300 TEuro sind bestimmt mehr wie die 3000 Goldmark seinerzeit ( wobei ich nicht weiß wieviel EK da war 9....einfach so ` ne Story um bisserl Mut zu machen

E.H.

P.S...hat`s letzte Woche einer gelesen.......??? Für die Auszahlung der Dezemberrenten mußten erstmals in der Geschichte 1 Mrd. Darlehen beim Bund aufgenommen werden...welche " bis Ende des Jahres zurückgezahlt werden sollen ...!!!

[Erich Honecker]

übrigens...ist der ostdeutsche Markt wirklich so im Eimer......??
Schau mich gerade in Dresden um....Donnerwetter haben die Preise angezogen

E.H.

[AlterMann]

Ne, ist nicht im Eimer - im Gegenteil, ich glaube nicht, das man im Westen so leicht 15-20% Mietrendite bei MFH bekommt. Es sind nur sooooo viele mit den Sonderafa-superobjekten auf die Fresse gefallen, das jetzt die Käufer fehlen. Ich finds gut und bin frei weg am Einkaufen.

Ach ja, alle neueren Mietspiegel in der Ostzone die mir die letzte Zeit untergekommen sind zeigen deutliche Steigerungen auf.

Thema Leerstand: In der Regionalpresse Mecklenburg war gerade ein Artikel zum Leerstand. Die Großvermieter (über 90% Marktanteil) haben 32.000 WE Leerstand. Fördermittel stehen für den Abris von 30.000 WE Bereit. Noch Fragen?

[Erich Honecker]

[posting]19.243.312 von AlterMann am 11.12.05 15:32:23[/posting]...na dann bleiben ja nur noch 2000 Whg. über..!
Noch Fragen....Ja !!!
1.Wie sind Deine Erfahrungen mit den Maklern im Osten ??? Ich habe mich ca. auf 10-15 Objekte von Maklern gemeldet und nur 2 Expose`s bekommen.....!!!
Haben die`s nicht mehr nötig ???
2.Ist man nicht was spät dran wegen gescheiter Objekte ??? Oder baust Du neu ???
3.Handwerkerpreise....??? Meine Erfahrungen aus 99 waren nicht so positiv....Fast Westpreisniveau !!! Aber immer der Spruch " Wir arbeiten zum halben Lohn wie Ihr " ....trotzdem waren die Preise damals fast schon ran !!! Stand aber auch unter zeitdruck !!! Muß aber zur Ehrrettung der Osthandwerker sagen das ich noch "Nie" so gute vielseitige und willige handwerker hatte ( kann aber auch Glücksgriff sein ? )
4.Welche Regionen bevorzugst Du denn Old man..??

E.H.

[Azul Real]

[posting]19.243.312 von AlterMann am 11.12.05 15:32:23[/posting]Naja, regionale Kernmärkte und gute Objekte gibt es nach wie auch in Ostdeutschland.

Leipzig + Dresden sowieso interessant.

[AlterMann]

Du stellst ja schwere Fragen.

zu 1. Mit Maklern hatte ich bisher auch nur schlechte Erfahrungen, also meide ich sie

zu 2. gebraucht ist 1000mal billiger als Neubau! Bevorzugt die berühmten Sonderafa-Schrottis fürn Appel&Ei. Also 15-30% des Ursprungspreises aus den 90ern. Noch sind die Preise o.k. wenn nicht mehr wird eben getilgt statt weiter gekauft.

zu 3. Handwerker sind stark schwankend. Da gibts nur 2 Möglichkeiten a) auf Empfehlungen hören b) Angebote vergleichen. Wenn man den richtigen findest bekommt man top Arbeit für sehr wenig Geld.

zu 4. Mecklenburg/Brandenburg, aber nur weil ich nicht weiter als 100km weg kaufen mag. Ich schätze es gibt viele interessante Ecken im Osten. Vor allem auch außerhalb der Leuchtürme, also die grauen Mäuse(Städte)

[Erich Honecker]

.....der nächste deal...jetzt kauft man schon von Privat

02.02.2006 11:25:16 (dpa-AFX) news:
Cerberus / Cerberus-Gruppe erwirbt 2.000 Wohneinheiten in ...
Frankfurt (ots) - Die Cerberus Gruppe hat von verschiedenen Privatinvestoren rund 2.000 Wohneinheiten erworben. Die Objekte liegen in West-Berlin (rund 600 Wohnungen in Neuköln, Wedding und Kreuzberg), im Rhein-Maingebiet sowie in Sachsen und Sachsen Anhalt. Das Transaktionsvolumen bewegt sich im unteren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Die neu erworbenen Wohnungen werden zukünftig dem Management der BauBeCon in Hannover unterstellt. In Deutschland hat Cerberus in den letzten anderthalb Jahren über 110.000 Wohneinheiten erworben, unter anderem im November letzten Jahres die BauBeCon GmbH in Hannover.

Über Cerberus:
Die Cerberus-Gruppe ist eine der weltweit größten Fondsmanagementgruppen. Sie betätigt sich in den Geschäftsfeldern Private Equity, Restrukturierung von Unternehmen, Immobilien und dem Ankauf von Kreditportfolien. Seit ihrer Gründung vor mehr als 12 Jahren hat die Cerberus-Gruppe an verschiedenen Standorten in den USA, Asien und Europa insgesamt mehr als 35 Milliarden US-Dollar investiert und verwaltet zur Zeit ein Vermögen von mehr als 16 Milliarden US-Dollar.

Originaltext:

Cerberus Digitale Pressemappe: http://presseportal.de/story.htx?firmaid=53427 Pressemappe via RSS : feed://presseportal.de/rss/pm_53427.rss2

[Blue Max]

#1

Wieso "Plünderer" ?

Wenn die Verkäufer in D so dumm sind, ihren Immo-Besitz derart billig zu verscherbeln - selber schuld !



#2

Steuergründe...

[DresdnerBeobachter]

[posting]19.233.434 von Erich Honecker am 10.12.05 12:48:34[/posting]Ein gutes Beispiel wie sich alles ausregelt ( Kybernetik).

Frag mal deine Tochter, die hat in Ilmenau Kybernetik studiert.

[Erich Honecker]

...übrigens......auch dieser Chart hat m.E. mit unserem Thema zu tun......
E.H. ( glaubt nicht mehr an Zufälle seit 1989 )

[Erich Honecker]

... heute war in der Tagespresse zu lesen , dass als erweiterte Riestervariante und zum Ersatz der EHZ bald bei selbstgenutzten Eigentum die Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sein sollen......

Lasst Euch das mal auf der Zunge zergehen......

Übrigens in den USA seit Jahren usus...

E.H.