Hasen Immobilien AG - 12 Euro Dividende!
eröffnet am 21.08.06 17:20:57 von
neuester Beitrag 26.03.24 11:58:23 von
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Es wurde bereits im HJ-Bericht kurz angerissen, das Modehaus Rübsamen hatte leider keinen Investor gefunden (s. https://www.augsburger-allgemeine.de/augsburg/augsburg-das-m…) und die Insolvenz im Eigenverantwortungsverfahren ist leider nicht von Erfolg gekrönt, so dass bis Ende April der Abverkauf noch läuft und die Schließung feststeht (s. https://www.augsburger-allgemeine.de/wirtschaft/bayerisches-…). Der Brandschaden des Hauses Karolinenstr. 15 und die dann folgende "ewige Baustelle" ist nicht förderlich für die Gewerbetreibenden der Karolinenstraße. Fraglich ist, wie jetzt die Neupositionierung des Objekts Karolinenstr. 8 erfolgt, da beide Objekte links und rechts jeweils vom Modehaus Rübsamen belegt waren.
der Bericht zum 30.06. wurde veröffentlicht
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/08_Zwischenberich…
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/08_Zwischenberich…
Kleiner Nachtrag zum ersten Absatz: Der Entschließungsantrag für die GEG-Novelle ist leider noch negativer ausgefallen als von mir bereits erwartet. Die Bestandshalter werden durch niedrige maximal förderfähige Investitionskosten und durch eine niedrige staatliche Grundförderung doppelt zur Kasse gebeten.
Falls keine Fernwärmeanschlussmöglichkeit bestehen sollte, handelt es sich in praxi für die Hauseigentümer immer noch um ein "Wärmepumpeneinbaugesetz", wenn auch durch die Hintertüre, da dieser Zwang de facto durch die geforderte "Umweltfreundlichkeit der Anlagentechnik" besteht. Die Pelletheizungen werden sich m.E. sehr bald als Irrweg herausstellen, da die Feinstaubbelastung dieser Anlagen leider in praxi nicht auf ein niedriges Niveau verringert werden kann. Diese Anlagentechnik dürfte innerhalb der nächsten zehn Jahre verboten werden, da die EU-Grenzwerte für Feinstäube nicht einzuhalten sind, wenn solche Anlagentechnik in großem Umfang in den Städten und Dörfern installiert wäre. Mittlerweile ist die Diskussion bereits weiter und befasst sich mit Feinststäuben, doch hierfür existieren noch keine EU-Grenzwerte, so dass die Flughafenbetreiber und Airlines vorerst noch durchatmen können.
Damit ändert sich nichts am Fazit vom 01.07.2023, es bestätigt nur die immer größer werdenden negativen Belastungsfaktoren denen die gesamte Branche ausgesetzt ist. Mithin sinkt das langfristige Gewinnpotential und die Fähigkeit free cash flows zu generieren c.p. weiter.
Falls keine Fernwärmeanschlussmöglichkeit bestehen sollte, handelt es sich in praxi für die Hauseigentümer immer noch um ein "Wärmepumpeneinbaugesetz", wenn auch durch die Hintertüre, da dieser Zwang de facto durch die geforderte "Umweltfreundlichkeit der Anlagentechnik" besteht. Die Pelletheizungen werden sich m.E. sehr bald als Irrweg herausstellen, da die Feinstaubbelastung dieser Anlagen leider in praxi nicht auf ein niedriges Niveau verringert werden kann. Diese Anlagentechnik dürfte innerhalb der nächsten zehn Jahre verboten werden, da die EU-Grenzwerte für Feinstäube nicht einzuhalten sind, wenn solche Anlagentechnik in großem Umfang in den Städten und Dörfern installiert wäre. Mittlerweile ist die Diskussion bereits weiter und befasst sich mit Feinststäuben, doch hierfür existieren noch keine EU-Grenzwerte, so dass die Flughafenbetreiber und Airlines vorerst noch durchatmen können.
Damit ändert sich nichts am Fazit vom 01.07.2023, es bestätigt nur die immer größer werdenden negativen Belastungsfaktoren denen die gesamte Branche ausgesetzt ist. Mithin sinkt das langfristige Gewinnpotential und die Fähigkeit free cash flows zu generieren c.p. weiter.
Nach Durchsicht der beiden Abschlüsse würde ich das GJ 2022 als wenig spektakulär bezeichnen. Die Belastungsfaktoren (Entwicklung der Bauzinsen und -kosten, Energetische Bau-/Sanierungsvorschriften, Mieterschutz) sind hinlänglich bekannt und werden im Chancen-Risikenbericht kurz dargestellt.
Leider hat sich das Zinsumfeld weiter - wie von mir bereits im Herbst 2022 geschrieben - verdüstert. Es sind daher weitere Zeitwertsenkungen jeweils für 2023 und 2024 zu erwarten. Die in 2022 verbuchte Zeitwertsenkung i.H.v. € 5,653 Mio. entsprach zwar nur ca. 0,0247 % des Bilanzansatzes der Immobilien zum 01.01.2022, verhagelte aber trotzdem völlig das Ergebnis (EPS -4,58 €), da diese € 5,653 Mio. bereits weit über der Hälfte der jährlichen Bruttomieten/-Pachten liegt. Kurzum, der verwaltete Bestand ist in Summe gem. IFRS relativ hoch bewertet.
Hätten die Projekte Klausenberg 2, Friedberger Str. 103 und Karolinenstr. 6/8 vor drei Jahren Baubeginn gehabt, hätte niemand daran gezweifelt, dass diese wertsteigernd wären. Jetzt sind die Rahmenbedingungen völlig anders. Zum Glück neigt der Vorstand nicht zu unüberlegten Schnellschüssen, sondern ist bereit geduldig Pläne zu optimieren und Maßnahmen ggfs. zurückzustellen.
FAZIT: In deutschen Immobilienbestandshaltern muss man derzeit nicht investiert sein, da die Branche keinen Rücken- sondern sehr starken Gegenwind hat.
Leider hat sich das Zinsumfeld weiter - wie von mir bereits im Herbst 2022 geschrieben - verdüstert. Es sind daher weitere Zeitwertsenkungen jeweils für 2023 und 2024 zu erwarten. Die in 2022 verbuchte Zeitwertsenkung i.H.v. € 5,653 Mio. entsprach zwar nur ca. 0,0247 % des Bilanzansatzes der Immobilien zum 01.01.2022, verhagelte aber trotzdem völlig das Ergebnis (EPS -4,58 €), da diese € 5,653 Mio. bereits weit über der Hälfte der jährlichen Bruttomieten/-Pachten liegt. Kurzum, der verwaltete Bestand ist in Summe gem. IFRS relativ hoch bewertet.
Hätten die Projekte Klausenberg 2, Friedberger Str. 103 und Karolinenstr. 6/8 vor drei Jahren Baubeginn gehabt, hätte niemand daran gezweifelt, dass diese wertsteigernd wären. Jetzt sind die Rahmenbedingungen völlig anders. Zum Glück neigt der Vorstand nicht zu unüberlegten Schnellschüssen, sondern ist bereit geduldig Pläne zu optimieren und Maßnahmen ggfs. zurückzustellen.
FAZIT: In deutschen Immobilienbestandshaltern muss man derzeit nicht investiert sein, da die Branche keinen Rücken- sondern sehr starken Gegenwind hat.
Trading Spotlight
Einzel- und Konzernabschluss 2022 wurden veröffentlicht
Einzel
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/Jahresabschluss_2…
Konzern
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/Konzernabschluss_…
Einzel
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/Jahresabschluss_2…
Konzern
https://www.hasen-ag.de/images/stories/PDF/Konzernabschluss_…
Danke für den Link.
Leider hat der Konzern mit einem Halbjahresverlust das 1. HJ abgeschlossen. Die Sanierung in der Konrad-Adenauer-Allee wird teurer werden, da zusätzlich zur Kellersanierung die Dachdämmung und Fenster in einem der beiden Gebäude saniert werden müssen. Vorstand wird vorsichtiger und betont bereits die voraussichtichen Folgen der BK-Abrechnungen für die Mieter und die daraus möglichen Risiken für die Vermieter. Problematischer könnten aus meiner Sicht die steigenden Bauzinsen werden und die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Diskontierungsfaktoren, die Zeiten der Zeitwertsteigerungen sind zu Ende.
Leider hat der Konzern mit einem Halbjahresverlust das 1. HJ abgeschlossen. Die Sanierung in der Konrad-Adenauer-Allee wird teurer werden, da zusätzlich zur Kellersanierung die Dachdämmung und Fenster in einem der beiden Gebäude saniert werden müssen. Vorstand wird vorsichtiger und betont bereits die voraussichtichen Folgen der BK-Abrechnungen für die Mieter und die daraus möglichen Risiken für die Vermieter. Problematischer könnten aus meiner Sicht die steigenden Bauzinsen werden und die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Diskontierungsfaktoren, die Zeiten der Zeitwertsteigerungen sind zu Ende.
Wie ist denn die heutige HV verlaufen, hat man gehoert welche Objekte die Veränderung der Zeitwerte von Immobilien von plus 20.879.700,00 EUR betrifft. Ist da noch mehr drin.
Antwort auf Beitrag Nr.: 71.859.284 von Muckelius am 26.06.22 13:30:30Vielen Dank für den Link.
Operativ lief es besser als im Vorjahr und vor allem mussten keine Abwertungen verkraftet werden, sondern es konnte eine relativ hohe Aufwertung verbucht werden, die sicherlich in dieser Höhe nicht mehr vorkommen wird und deren timing für Langfristinvestoren sowieso irrelevant ist.
Als Hauptgrund für die über Erwartung liegende Ergebnisentwicklung habe ich nach Durchsicht der verlinkten pdfs die sehr umsichtige und konsequente Geschäftsführung ausgemacht. Die Stahlträgersanierung in der Konrad-Adenauer-Allee wurde noch nicht durchgeführt, sondern wird weiter vorbereitet und optimiert, was zu einer Verschiebung von Aufwand ins lfd. GJ führt. Außerdem müssen die Mietverträge angepasst worden sein und so wurde die COVID-Delle ausgeglichen. Das ist - nach meiner Beobachtung - nur wenigen Bestandshaltern mit hohem Gewerbeanteil so gut gelungen wie der Hasen. Die Verwaltung des Bestandes ist sicherlich die Stärke dieser kleinen AG. Die rasant gestiegenen Baukosten werden der Verwaltung noch viele harte Verhandlungen bescheren und haben nicht nur auf den jeweiligen Baubeginn der drei vorbereiteten Projekte, sondern auch der Kellersanierung durchgeschlagen. Auch die geäußerte Prognose für das laufende GJ 2022 trägt dieser negativen Entwicklung bereits Rechnung.
Operativ lief es besser als im Vorjahr und vor allem mussten keine Abwertungen verkraftet werden, sondern es konnte eine relativ hohe Aufwertung verbucht werden, die sicherlich in dieser Höhe nicht mehr vorkommen wird und deren timing für Langfristinvestoren sowieso irrelevant ist.
Als Hauptgrund für die über Erwartung liegende Ergebnisentwicklung habe ich nach Durchsicht der verlinkten pdfs die sehr umsichtige und konsequente Geschäftsführung ausgemacht. Die Stahlträgersanierung in der Konrad-Adenauer-Allee wurde noch nicht durchgeführt, sondern wird weiter vorbereitet und optimiert, was zu einer Verschiebung von Aufwand ins lfd. GJ führt. Außerdem müssen die Mietverträge angepasst worden sein und so wurde die COVID-Delle ausgeglichen. Das ist - nach meiner Beobachtung - nur wenigen Bestandshaltern mit hohem Gewerbeanteil so gut gelungen wie der Hasen. Die Verwaltung des Bestandes ist sicherlich die Stärke dieser kleinen AG. Die rasant gestiegenen Baukosten werden der Verwaltung noch viele harte Verhandlungen bescheren und haben nicht nur auf den jeweiligen Baubeginn der drei vorbereiteten Projekte, sondern auch der Kellersanierung durchgeschlagen. Auch die geäußerte Prognose für das laufende GJ 2022 trägt dieser negativen Entwicklung bereits Rechnung.
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