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    INCITY IMMOBILIEN (Seite 144)

    eröffnet am 26.03.07 10:17:17 von
    neuester Beitrag 25.04.24 09:56:19 von
    Beiträge: 2.544
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      schrieb am 09.07.10 14:08:24
      Beitrag Nr. 1.114 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.799.346 von Freibauer am 09.07.10 13:46:00Rechne mit keiner nachhaltigen Bewegung in irgendeine Richtung während der Sommerzeit.

      da bin ich aber ganz anderer meinung.

      du gehst davon aus, dass keine nachrichten, keine HV ?

      oder meinst du das hätte keine auswirkung auf den kurs ?
      Avatar
      schrieb am 09.07.10 13:46:00
      Beitrag Nr. 1.113 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.798.626 von harald1050 am 09.07.10 11:49:07Gar nicht.....gerade 9079 Stück bei 5,5e Verkauft worden.
      Die positive Stimmung an der Börse färbt nicht ab.

      Und schwupp Restorder 1571 Stück weggenommen.

      Hier wird systematisch eingesammelt-Rechne mit keiner nachhaltigen Bewegung in irgendeine Richtung während der Sommerzeit.
      Avatar
      schrieb am 09.07.10 11:49:07
      Beitrag Nr. 1.112 ()
      und im orderbuch stehen jetzt 10.650 bei 5,500

      keine ahnung was da noch hinter der 500 order bei 5,55 steckt, ist ja so eine versteckte :(

      ein wilder tanz auf ganz dünnen eis, ach was bin ich gespannt wie es weitergeht :laugh:
      Avatar
      schrieb am 09.07.10 11:28:45
      Beitrag Nr. 1.111 ()
      uiiiiiiiiiiiiiiii

      der kampf der giganten hat begonen, jetzt kommen die großen stückzahlen :D

      Times & SalesUhrzeit Kurs Anzahl Gesamt
      11:11:05 5,550 5.000 19.030
      11:10:59 5,550 10.000 14.030
      Avatar
      schrieb am 09.07.10 10:33:58
      Beitrag Nr. 1.110 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.797.425 von gate4share am 09.07.10 08:53:37Nur, wo soll jetzt noch eine Wertsteigerung herkommen?

      das kommt doch immer auf den zeitraum an, auf den man es betrachtet. wer hätte denn 1980 gedacht, dass er seine gekaufte wohnung 20 jahre später für das 3 oder 4 fache verkaufen kann. klar waren die letzten 10 jahre nicht so berauschend, aber das kann doch in weiteren 10 oder 20 jahren wieder ganz anders aussehen.

      ich glaube 2002 war das, da hatte ich über wölbern eine beteiligung erworben, frankreich (paris) ein einkaufszentrum, das volumen war einfach irre und ich dachte damals eigentlich das 100% der beteiligung kaum noch wieder zu bekommen sind. die rendite hat halt gelockt :D
      nach 3 jahren super rendite kam eine abstimmung von wölbern an die gesellschafter, die hatten einen käufer der 130 % zahlt. ging dann auch weg, also hatte ich 3 x 8 % und nach abzug der franz. steuer noch etwa 25 % gewinn an der beteiligung.

      solche größeren projekte in guten lagen, kann man einfach mit nichts anderem vergleichen, wobei du natürlich recht hast, zwischen 1a und 1b gibts schon unterschiede. ich kenne nicht genau die örtlichkeiten, aber wenn die 1b lage in 10 jahren zur fussgängerzone erklärt wird, ist die dann doch auch schnell zur 1a lage geworden.

      wer bei incity die guten verbindungen hat oder gehabt hatte ist natürlich auch eine sehr gute frage. ich habe durch meine nachforschungen über lemberg den eindruck, der lemberg hat auch in der vergangenheit bei incity viel mehr mitgemischt wie das nach aussen erkennbar war. wie lemberg bisher seine geschäfte abgewickelte, hat mich einfach beeindruckt.

      wenn noch vor meinem urlaub die meldung kommt, dass lemberg der nachfolger von peto würde, dann würde ich bis 6,00 nochmal nachkaufen und ganz beruhigt in den urlaub fahren :D

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      schrieb am 09.07.10 08:53:37
      Beitrag Nr. 1.109 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.795.807 von harald1050 am 08.07.10 20:03:58Der Gutachter, muss in dem Fall noch gar nicht mal was falsch gemacht haben.

      Er hat vielleicht einfach nur darauf abgezielt, das vermietet ist, und was für vermietete Objekte, in ähnlicher Lage gezahlt wird. Und wenn man das dann, "Gutachtermässig" mit Grundstückszins, Restnutzungsjahre etc., auswertet, dann kommt man auf Ertragswerte , die hoch sind. Auch der Sachwert könnte so hoch gewesen sein.

      Und ich sage mal ehrlich, so richtig nach Betrug hört sich das auch nicht an. Denn "nur" 150 tsd , für ein Gebäude, was noch einen Supermarkt beherbergt ist nun wirklich nicht teuer. Nur nützt das alles nichts, wenn das nicht vermietet bekommt!

      Gehe ja viel zu Zwangsversteigerungen, und da liegen ja zu jedem Objekt die Gutachten da. Die allermeisten sind schlecht, schlecht deshalb weil sie eben irgendwie Lehrbuchmässig - zumeist den Ertragswert ermitteln. Und das oft noch falsch, weil bestimmte Umstände, wie Erbpacht oder Wohn-, bzw. Nutzungsrecht nicht bewertet,oder falsch bewertet werden.
      Aber wirklich aussergewöhnlich gute Gutachten. Wo der, bzw. in dem Fall wo ich das so ausserordendlich gut gesehen hatte, die Gutachterin, alle drei Werte ermittelt: Sachwert, Ertragswert, Vergleichwert. Das letztere ist eigentlich ja der Verkehrswert. Denn es wird immer das gezahlt, was für vergleichbare Objekte auch gezahlt wird. Und da hat die Dame sich sehr, sehr viel Mühe gegeben. Vergleiche rausgesucht, auch aus anderen Stadtteilen, Branchen verglichen , Verkaufsfälle analysiert etc....und wenn dann Werte nicht schlüssig , bzw. übereinstimmend waren, nochmals neu überlegt. Konnte man alles im Gutachten nachlesen.
      Andere machen einfach nur einen Wert - egal, ob der markt auch nur ein viertel zahlen würde.
      Und da das so ist, ist meine grosse Vermutung, dass bei einer Immogesellschaft, man von einem offiziellen vereidigten Gutachter, fast jeden Wert bescheinigt bekommen kann.

      Incity scheint ja bisher nur mit Gewinn verkauft zu haben. Jedenfalls wird es so dargestellt. Sehr überrascht und beeindruckt war ich auch, von dem sehr grossen Bestand den man hält. Aber das liegt sicherlich nicht an der Incity selber direkt, sondern an der übernommenen Informica.
      Die Werte in sehr guten Lagen, sind aber auch schon extrem hoch. Aber es wird auch ständig bezahlt.

      Bin nur skeptisch, wenn wie in Köln, der Quadratmeter Bürofläche, wie in dem Haus Breite Strasse, für 18 Euro angeboten wird, und wohl auch teilweise vermietet wird, und in Köln ja ähnlich ausgestattete Flächen locker für 10 bis 12 Euro zu haben sind. Auch die Einzelhandelsflächen sind sehr hoch, habe 30 bis 80 Euro Quadratmeter gehört, vermietet worden.
      80 Euro wäre in 1 a Kölner Lage ein totales Schnäppchen, aber es ist eine 1 b Lage, auch wenn Karstadt direkt gegenüber ist.
      Und dann scheint das ganze wohl um die 20 fache Jahresmiete verkauft worden zu sein.
      Nur, wo soll jetzt noch eine Wertsteigerung herkommen?
      Das ist aber das Problem des Käufers, und nicht das von Incity.
      Incity hat da sehr gut gearbeitet.
      Und dazu gehört schon wirklich was, so ein Objekt für ca 6 Mio in der Zwangsversteigerung zu kaufen und teilweise neu und eingehend umzubauen, dass es wohl für fast 30 Mio verkauft werden kann.
      Denn die vermietbare Fläche konnte ja gar nicht mehr gesteigert werden. Man musste die vorhandene Fläche so gestalten, aufteilen, veredeln, etc, das man fast das 3 fache der vorhandenen Miete erzielen konnte.

      Zwar mag es richtig sein, dass Peto nun die Firma verlassen hat. Aber er war doch wohl auch , einer der beiden massgeblichen (DER Massgebliche?) Geschäftsführer und Macher.
      Läuft es weiter so gut, wenn er nicht mehr mitmacht?

      Denn so ganz einfach und selbstlaufend ist das Geschäft ja wohl wirklich nicht!
      Avatar
      schrieb am 08.07.10 20:03:58
      Beitrag Nr. 1.108 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.795.128 von gate4share am 08.07.10 18:14:40erstmal vielen dank für deine ausführungen.

      vertrauen aufzubauen wird einem ja leider zur zeit nicht leicht gemacht von incity und ihrer pr :(

      ich hoffe das die bald mal jemanden mit ins boot holen, der sich auch mit pr etwas auskennt und sich dem wissensdurst der aktionäre annimmt.

      mit den gutachten und die möglichkeiten eines sachverständigen, das problem kenne ich. anfang letzten jahres kam ein bekannter zu mir, total blauäugig. wollte ein grundstück im hintertaunus kaufen. da gab es ein aktuelles gutachten über 975.000 und verkauft werden sollte es für knapp über 500.000
      war ein supermarkt, mieter rewe ist ja nicht der schlechteste.
      er hat mir das mindestens 10 mal vorgerechnet wie die rate an die bank und die mieteinnahme .. blabla .. und er bekommt ja für jeden euro den er zahlt eigentlich 2 steht doch schwarz auf weis in dem gutachten :laugh:

      zum schluss war dann klar, mietvertrag ging noch bis 2010 .. totale bruchbude .. und preis für das nackte grundstück war halt nur 350.000, zwar riesen grundstück, aber in der pampa bekommt man ja auch noch günstig grund und boden.

      den sachverständigen hätte man steinigen müssen für sein gutachten.

      in den citylagen von großstädten halte ich jedenfalls eine investition für rentabler, deshalb gefällt mir ja incity so gut :D
      Avatar
      schrieb am 08.07.10 18:14:40
      Beitrag Nr. 1.107 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.794.804 von harald1050 am 08.07.10 17:35:41Nein hatte NICHT gekauft..........hatte zum Zeitpunkt als incity gekauft hatte, die schon so.....4 Monate beobachtet.. und immer gehofft, dass es noch weiter runter geht. Und die letzten 5 Wochen schon gar nicht mehr damit gerechnet. Aber auch 78 cent vor Incity Einstieg, und 90 cent danach am anfang , wäre noch ein guter Preis gewesen.

      Als dann Incity kaufte, war ich erst nen bisschen sauer auf Incity, dass die nun kommen, bevor ich zum Zuge kam. Aber wahrschlich hätte ich auch noch länger gewartet. Auch ich, wie vielleicht viele andere tun sich schwer, allein für sich, zu kaufen. Hier in den threads redet man und andere kaufen auch. Dann kann es so ganz falsch nicht sein, meint man......

      Die Informica habe ich mir nie genau angesehen, auch die Objekte selber nicht.
      Habe mal in die Bilanz geschaut und mir da den NAV errechnet. Und eine gewisse Plausibilität der Werte mit den Mieten und der Quadratmeter und Quadratmeterpreise und Quadratmetermieten vorgenommen - eben so ganz grob!

      Also wenn der Quadratmeter ältereer Gewerbefläche, Einzelhandel und Büro, in normalen Lagen mit über 3.000 bewertet wird, dann hätte ich genauer geschaut. Oder wenn Wohnungsmieten von über 120 Euro im Jahr da wären.

      Wir müssen ohnehin den Firmen bzw. dem Vorstand mehr oder weniger vertrauen. Es ist nicht schwer, 20 oder auch 30 % mehr oder weniger an vermeidlichen Verkehrswert geschätzt zu bekommen. Allerdings wird ja immer dargestellt, wie man das berechnet, nach einer abgezinsten Zuflussmethode,das lässt auch einfach variieren, durch den Zinssatz, oder auch indem man die Zuflüsse, steigend, oder gleichbleibend, oder gar sinkend, einsetzt und die Kosten höher oder niedriger schätzt. Und dann liest man auch wieder, dass man vereidigte Sachverständige von aussen damit beauftragt hätte.
      Und da habe ich schon Gutachten über zwei Appartments im gleichen haus von zwei Verschiedenen Gutachtern gesehen, wo das 31 qm grosse auf 74.000 Euro und das andere mit 29 qm auf 132.000 geschätzt wurde. Beide lagen zur Strasse, das erste war im 2.Stock vermietet, das zweite im 4. Stock frei.

      Also ich kann da nichts näher zu sagen... und selbst wenn man sich alles genau anschaut, sogar die Objekte selber direkt sich ansieht, betritt, können die Zahlen so falsch sein, und das in beiden Richtungen.

      Man muss eben im Wesentlichen ein gewissen Vertrauen haben und die Schlüssigkeit hinterfragen. Mehr kann man als Kleinaktionär nicht tun.
      Avatar
      schrieb am 08.07.10 18:08:54
      Beitrag Nr. 1.106 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.794.642 von gate4share am 08.07.10 17:17:24o.k. nun hab ich das auch verstanden, du hattest die aktien bei 0,72 beobachtet, aber nicht gekauft !

      und was du vorher getippt hattest, die 5,00-marke wird nochmal unterschritten. klar alles möglich, ich hoffe es natürlich nicht, weil ich jetzt wieder drinne bin.

      beim kurs von 5,50 eine wahrscheinlichkeitsquote zu erstellen, ob 5,00 oder eher 6,00 kommt ist natürlich ohne neue nachrichten fast unmöglich.

      ich hoffe halt auf baldige gute nachrichten :D
      Avatar
      schrieb am 08.07.10 17:35:41
      Beitrag Nr. 1.105 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 39.794.642 von gate4share am 08.07.10 17:17:24wie und die informica-aktien hast du noch ? oder hab ich eben zu schnell gelesen und den verkauf übersehen :D

      da ich weiss, dass du dich mit immo-aktien sehr intensiv beschäftigst, würde mich echt mal dein eindruck nur rein von den objekten der informica interessieren. klar, was nutzen super projekte wenn die überschuldet sind oder viel zu hoch bewertet.

      nur deine meinung über die objekte selbst würde mich schon interessieren.

      http://www.informica-real-invest.ag

      bissi blöd gemacht mit der seite, aber bei objekte dann oben nochmal die jeweilige stadt anklicken, dann sieht man auch was :laugh:
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