Blue Chip Depot-antizyklisch & Sondersituationen (Seite 415)

[deSade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.401.655 von DOBY am 15.09.22 12:06:01

hast du eine kurze Erklärung warum Aroundtown bei 20 Mrd Eigenkapital nur 5 Mrd kostet um seit einem Jahr von 6 € auf 2,50 € gefallen ist?


GrußdeSade!

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.401.400 von Der Tscheche am 15.09.22 11:42:47

Richtig, Verkäufe deutlich unter Buchwert sollte man als Vorstand vermeiden, denn sowas heisst ja, dass die Wertansätze in der Bilanz fraglich sind-oder aber, dass man sich in einer Notsituation befindet. A la Adler Group, dort erfolgen bereits Verkäufe unter Buchwert, damit man den kurzfristigen Finanzbedarf bewältigen kann. Die Grenze ist aber selbst in so einem Fall, dass man Kreditbedingungen (z.B. max LTV - steigt, wenn man unter Buchwert verkauft) nicht verletzen darf, sonst gibt es plötzlich eine Flut von Gläubigern, die sofort ihr Geld haben wollen.
Aroundtown hat seit 2020 wenn mich meine Erinnerung nicht täuscht, bereits Assets für 5 Mrd verkauft/Verkaufsverträge unterschrieben. Wäre auch den anderen anzuraten nicht bis auf den letzten Drücker zu warten, noch ist der Markt aufnahmebereit (dank jahrelanger Erziehung-geh in Sachwerte, Geld wird wertlos)

[Der Tscheche]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.401.028 von DOBY am 15.09.22 10:58:29

Zitat von DOBY:

Zitat von Der Tscheche: Kannst Du das etwas näher erläutern? Verstehe ich so nicht.

Asset Verkäufe (zu Buchwert oder mehr) sollten sinnvollerweise solange erfolgen, bis sich die Aktienkurse wieder den Buchwerten annähern. Das eingenommene Geld kann z.B. zu Aktienrückkäufen genutzt werden und den Buchwert je verbliebener Aktie deutlich steigern.
Im Extremfall (bei penetrantem Mißtrauen des Marktes, d.h. Preisung unter Buchwert) ist eine Liquidation für Aktionäre die beste Lösung, denn nur dadurch können sie einen Wert erhalten, der dem Buchwert nahe kommt. Bei einer Liqudation verlieren Vorstände aber ihre Daseinsberechtigung und mittelfristig ihren Anstellungsvertrag. Eingeschränkt gilt das auch für einen teilweisen Asset-Verkauf, da in vielen Vorstandsverträgen variable Vergütungskompontenten vereinbart sind, die an EBIT oder gar EBITA, bei Immo-Bestandshaltern eher FFO 1 +2 gebunden sind. Verkauft ein Management wesentliche Asset Teile, dann reduzieren sich ab diesem Zeitpunkt die zugrundeliegenden Erfolgsgrößen. D.h. das Interesse von Vorständen kann massiv von Aktionärs-Interessen abweichen, die u.U. nicht wollen, dass durch ständige Zukäufe zwar EBITA und FFO steigen, dies aber auf Kosten z.B. irrsinniger Verwässerung (a la TAG Immob.) oder Erhöhung der Risiken (größere Fremdkapitalhebelung)-z.B. Adler Group in der Vergangenheit/Vonovia durch Übernahme Dt. Wohnen. Der Größenwahn mancher Vorstände ist durch falsche Anreize im Anstellungsvertrag verursacht. Geht es schief, verlieren die Eigner zwar viel Geld, der Vorstand aber maximal seinen Job- oft sogar mit fetter Abfindung. Vorstände geraten deshalb manchmal in einen Drang, dass sie gegen Gewinnbeteiligung mit fremden Geld zocken bzw. extreme Risiken eingehen. Das galt auch schon bei mancher Fusion "made in Heaven", die die Gehälter von Vorständen vervielfachte..um wenige Jahre später als finazielles Desaster zu enden.

Alles klar, danke (auch an Orator). Die Verkaufsstrategie steht und fällt aber auch mit einem Auseinanderfallen von Immobilienmarkt und Aktienmarkt, weil ich sonst ja nicht die Immobilien zu den veranschlagten Buchwerten verkaufen kann. Selbst wenn der Konzern mit einem 0,5er KBV bewertet wird und er am Immobilienmarkt für ein Asset-Paket 0,8 erlösen kann, wird das Ganze ja schon ein Stück weit zu einem zweischneidigen Schwert, weil es zu einem Verlust in Höhe von 20% des Buchwertes der verkauften Assets führt und das Misstrauen des Marktes weiter nährt. Oder?

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.400.644 von Der Tscheche am 15.09.22 10:17:31

Zitat von Der Tscheche: Kannst Du das etwas näher erläutern? Verstehe ich so nicht.

Asset Verkäufe (zu Buchwert oder mehr) sollten sinnvollerweise solange erfolgen, bis sich die Aktienkurse wieder den Buchwerten annähern. Das eingenommene Geld kann z.B. zu Aktienrückkäufen genutzt werden und den Buchwert je verbliebener Aktie deutlich steigern.
Im Extremfall (bei penetrantem Mißtrauen des Marktes, d.h. Preisung unter Buchwert) ist eine Liquidation für Aktionäre die beste Lösung, denn nur dadurch können sie einen Wert erhalten, der dem Buchwert nahe kommt. Bei einer Liqudation verlieren Vorstände aber ihre Daseinsberechtigung und mittelfristig ihren Anstellungsvertrag. Eingeschränkt gilt das auch für einen teilweisen Asset-Verkauf, da in vielen Vorstandsverträgen variable Vergütungskompontenten vereinbart sind, die an EBIT oder gar EBITA, bei Immo-Bestandshaltern eher FFO 1 +2 gebunden sind. Verkauft ein Management wesentliche Asset Teile, dann reduzieren sich ab diesem Zeitpunkt die zugrundeliegenden Erfolgsgrößen. D.h. das Interesse von Vorständen kann massiv von Aktionärs-Interessen abweichen, die u.U. nicht wollen, dass durch ständige Zukäufe zwar EBITA und FFO steigen, dies aber auf Kosten z.B. irrsinniger Verwässerung (a la TAG Immob.) oder Erhöhung der Risiken (größere Fremdkapitalhebelung)-z.B. Adler Group in der Vergangenheit/Vonovia durch Übernahme Dt. Wohnen. Der Größenwahn mancher Vorstände ist durch falsche Anreize im Anstellungsvertrag verursacht. Geht es schief, verlieren die Eigner zwar viel Geld, der Vorstand aber maximal seinen Job- oft sogar mit fetter Abfindung. Vorstände geraten deshalb manchmal in einen Drang, dass sie gegen Gewinnbeteiligung mit fremden Geld zocken bzw. extreme Risiken eingehen. Das galt auch schon bei mancher Fusion "made in Heaven", die die Gehälter von Vorständen vervielfachte..um wenige Jahre später als finazielles Desaster zu enden.

[orator]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.400.644 von Der Tscheche am 15.09.22 10:17:31

Doby meint damit, dass für diese Gesellschaften das Refinanzierungsvolumen und damit die Frage der Solvenz nur durch Immobilienverkäufe verbessert werden kann. Dadurch werden gleichzeitig stille Reserven gehoben und die FK Last sowie zukünftige Zinslast reduziert. Damit nimmt man dem Markt die Begründung für eine Bewertung deutlich unter dem Buchwert, da durch die Verkäufe die Werthaltigkeit des Portfolios dokumentiert und gleichzeitig die Liquiditätslage verbessert wird.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.400.596 von DOBY am 15.09.22 10:12:55

Grundsätzlich bin ich bei Dir. Allerdings sind die Unternehmensbewertungen nur relativ wenig gefallen. Die EK-Bewertungen (ohne Schulden auf Immos) liegen in dem von Dir dargestellten Rahmen. Daher helfen nur Immobilienverkäufe bis ca. 20% Abschlag vom NAV.

[Der Tscheche]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.400.596 von DOBY am 15.09.22 10:12:55

Zitat von DOBY: Alles andere wie Asset-Verkäufe bei Unternehmensbewertungen von weniger als 50% der Buchwerte (zum Teil aktuell bereits nur noch 1/3 !) ist wirtschaftlicher Schwachsinn und nur durch Eigeninteressen von Vorständen erklärbar, die kein Interessse daran haben die Fleischtöpfe aufzugeben, von denen sie zehren.

Kannst Du das etwas näher erläutern? Verstehe ich so nicht.

[DOBY]

langsam wird die Kursentwicklung deutscher Immoaktien dramatisch:
https://www.comdirect.de/inf/aktien/detail/chart.html?timeSp…

ich habe kleine Positionen von LEG und Aroundtown im Depot. Diese Unternehmen sind im Vergleich zur Konkurrenz meiner Meinung nach rel. robust aufgestellt (keine wesentlichen Refinanzierungsnotwendigkeiten bis 2024/25, LTV im gemäßigten Bereich).
Am schlechtesten (neben Skandalwert Adler Group) steht meiner Meinung nach TAG da, gefolgt von Vonovia, falls nicht endlich mal Immo-Verkäufe eingetütet werden. Aroundtown hat die Situation am besten im Griff, da man dort schon seit 2020 im Krisenmodus arbeitet. Alles andere wie Asset-Verkäufe bei Unternehmensbewertungen von weniger als 50% der Buchwerte (zum Teil aktuell bereits nur noch 1/3 !) ist wirtschaftlicher Schwachsinn und nur durch Eigeninteressen von Vorständen erklärbar, die kein Interessse daran haben die Fleischtöpfe aufzugeben, von denen sie zehren.

[DOBY]

https://www.comdirect.de/inf/aktien/US03743Q1085?ID_NOTATION…

heute habe ich angesichts haussierender Ölwerte erneut auf den Verkaufsknopf gedrückt. APA Corp und Mararthon Oil sind jetzt raus. Öl-Produzenten habe ich aktuell noch Chevron, Exxon, Shell und Dt. Rohstoff. Nach der "Sanierung" meiner Dt. Rohstoff-Position liegt der durchnittl. Einstandspreis bei ca. 24 € (tiefster erwischter Kurs war 23,0, höchster bei 24,80). Bei APA, die ich vor ca. 6 Wochen gekauft hatte, konnte ich 36,5% Gewinn realisieren. Der Sektor taugt also für satte Gewinne, wenn man zum richtigen Zeitpunkt kauft und verkauft..

[orator]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.396.894 von DOBY am 14.09.22 17:24:38

Aktuell ist Disziplin alles!