ERWE Immobilien AG -- ehemals DeTeBe Erfreut die Aktionäre! (Seite 8)

[HMIC]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.166.602 von Muckelius am 17.07.23 16:09:50

Zitat von Muckelius: von gestern nachmittag
pta20230716001
Veröffentlichung von Insiderinformationen gemäß Artikel 17 MAR
ERWE Immobilien AG: ERWE Immobilien AG einigt sich mit dem gewählten gemeinsamem Vertreter der Anleihegläubiger auf Schuldenschnitt
https://www.pressetext.com/news/20230716001

Für die Anleihegläubiger sieht der Deal auf den ersten Blick nicht gut aus, da wäre bei einer Insolvenz doch auch nicht sehr viel weniger rausgekommen. Andererseit frage ich mich, ob der heutige Kursanstieg wirklich gerechtfertigt ist, immerhin wird es zu einer massivern Verwässerung kommen.

[Muckelius]

von gestern nachmittag
pta20230716001
Veröffentlichung von Insiderinformationen gemäß Artikel 17 MAR
ERWE Immobilien AG: ERWE Immobilien AG einigt sich mit dem gewählten gemeinsamem Vertreter der Anleihegläubiger auf Schuldenschnitt
https://www.pressetext.com/news/20230716001

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.105.509 von HMIC am 04.07.23 22:20:51

Die Ablehnung war nicht überraschend, in der Präsentation, die auf der SdK Seite abrufbar ist, sieht man auf Seite 17, dass einige Gläubiger etwa die Hälfte der Anleihe in Besitz haben. Sie hatten angekündigt, den Vorschlag zunächst abzulehnen.
Auch die SdK vertritt zahlreiche Gläubiger.

Es wird also weitere Verhandlungen geben müssen.
Wobei man allerdings nicht wissen kann, was die Fonds genau anstreben und wie hoch da gepokert wird.
Dass sie zuvor bereits angesprochen wurden, ist durchaus wahrscheinlich, aber die Vorstellungen zu einer Einigung können mehr oder weniger weit auseinander liegen. Nur aus der Ablehnung des Vorschlags und der Beanstandung von Informationsdefiziten, kann man nicht allzuviel folgern.

SdK Seite zu ERWE
https://sdk.org/leistungen/glaeubigervertretung/erwe-immobil…
Direktlink zur Präsentation:
https://sdk.org/assets/Glaeubigervertretung/ERWE-Immobilien-…
Investorenveranstaltung der SdK auf youtube:

[HMIC]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.104.042 von Muckelius am 04.07.23 17:39:31

Zitat von Muckelius: zur Info

pta20230704034
Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt
ERWE Immobilien AG: Ergebnis der Abstimmung der Anleihegläubiger ohne Versammlung vom 29. Juni bis zum 2. Juli 2023

https://www.pressetext.com/news/20230704034

Ist ja interessant, dass Top 2 ( Umtausch der Schuldverschreibungen in Erwerbsrechte auf neue Aktien der ERWE Immobilien AG) so klar abgelehnt wurde. Ich hätte gedacht, dass ERWE sich vorab mit den wesentlichen Investoren abgestimmt hat. Ohne Debt-Equity Swap wird es eng, bzw. ERWE muss sich was neues überlegen. Vielleicht können ja die Mehrheitseigner etwas Geld hinzugeben. So arm werden die wohl nicht sein. Dann vielleicht noch eine Verlängerung der Anleihen und die Firma sollte erstmal gerettet sein.

[Muckelius]

zur Info

pta20230704034
Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt
ERWE Immobilien AG: Ergebnis der Abstimmung der Anleihegläubiger ohne Versammlung vom 29. Juni bis zum 2. Juli 2023

https://www.pressetext.com/news/20230704034

[McNamara]

mzs Rechtsanwälte vereidigter Buchprüfer Meyer zu Schwabedissen und Partner mbB halten den Sanierungsvorschlag der Emittentin für derzeit nicht akzeptabel und bereiten Gegenantrag vor

https://www.eqs-news.com/news/corporate/aufruf-zur-unterstut…

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.009.370 von Andrija am 15.06.23 12:28:53

Zitat von Andrija: ... Für eine realistische Einschätzung erscheint mir als Bewertungsmaßstab eine Nachfrage auf der Gläubigerversammlung / Hauptversammlung, wie hoch der IFRS-Aufschlag gegenüber den HGB-Buchwerten nach bilanziellen Abschreibungen und zu Anschaffungskosten zzgl. aktivierten Herstellkosten ist, sinnvoll zu sein.

Indirekt lässt sich das aber dem Jahresabschluss entnehmen, da Ende 2021 14.467.306 latente Steuern für die Immobilien gebildet wurden. Ich schätze mal etwa 30% Steuersatz KSt und Gewerbesteuer zusammen, dann entspräche das etwa 48 Mio Bewertungsunterschied zur Steuerbilanz.

Bedeutet aber auch, dass im Fall meiner Berechnung mit 45 Mio Wertberichtigungen auf 190 Mio, diese 14 Mio latente Steuern auch wieder aufgelöst werden könnten und das Eigenkapital erhöhen.

Steuerlich galt außerdem laut Geschäftsbericht 2021:
"Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von rd. 17,1 Mio. EUR (31. Dezember 2020: rd. 8,4 Mio. EUR) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge von rd. 29,9 Mio. EUR (31. Dezember 2020: rd. 18,7 Mio. EUR) werden keine aktiven latenten Steuern gebildet, da deren Realisierbarkeit nicht hinreichend konkretisiert ist."

Allerdings übersehe ich vielleicht, dass die Sacheinbringung der Anleihe ja vielleicht einen steuerlichen Gewinn auslöst, also dann an der Stelle auch wieder Steuer anfällt.

[babbelino]

@Andrija

Meine Berechnungen beziehen sich auf die zuletzt publizierten Neunmonatsergebnisse:

Finanzverbindlichkeiten:
102,3 + 65,5 = 167,9 - 40 Mio debt/equity = 128 Mio.
Liquidität:
2,2 Mio + 12 Mio KE = 14,2 Mio.
LTV = (128-14)/225,5 =50,6%
Die Beteiligung an Covivo Office VI habe ich nicht bewertet. Wer Du magst, kannt Du einen Wert von 0 bis 8 Mio auf das Immovermögen addieren, es ändert leider nichts an der hohen Verschuldung.

Problematisch ist m.E folgendes: 7 Mio. Ertrag aus Immos nach neun Monaten = 9,3 Mio nach 12 Mo. Davon 80% = 7,5 Mio. Nettomieterlös = 3,3% Nettomietrendite auf den angesetzten Immowert. Dies ist viel zu wenig. In Anbetracht der Ausrichtung und der B&C-Städte brauchen wir mind. 5% = Mietmultiple 20 = 150 Mio. Immowert = 75,5 Mio. Abschreibungen. Wenn dies stimmen sollte, würde der neue "wahre" LTV weiter bei 114/150 = 76% liegen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.008.728 von babbelino am 15.06.23 10:42:06

Die Rechnung zum 31.12.2022 wäre ungefähr Immobilien (Finanzinvestition + Beteiligungen) = 235 Mio
Finanzverbindlichkeiten 176 Mio - 5 Mio Liquidität = 171 Mio
Kapitalmaßnahmen Zuführung 40 Mio Anleihen und 12 Mio Kapitalerhöhung = 52 Mio

171 - 52 = 119 Mio Loan
235 Mio Value
119 / 235 = 51% LTV

Kapitalschnitt von über 20 Mio zur Deckung von Verlusten, damit können vor allem künftige Bewertungsverluste gemeint sein. Und nochmal 20-25 Mio, wenn auch Gewinn- und Kapitalrücklage durch Bewertungsverluste verbraucht würden. Das hieße absehbar Immobilienwerte von nur 190 statt 235 Mio.

119 / 190 wäre LTV 63%.

2022 ungeprüft / 2021 geprüft:
Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung 9.861.521 7.890.836
Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung -3.476.322 -3.468.499
Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung 6.385.199 4.422.337

Diese Mieteinnahmen wären relativ zu den Immobilienwerten zu sehen, wobei wohl vor allem die Projekte ohne Mieterträge problematisch sind, auf die 20% der Immobilienwerte entfällt.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.008.728 von babbelino am 15.06.23 10:42:06

Mahlzeit,

kannst Du uns grob Deine Berechnungen skizzieren?

Ein realistisches Niveau ist schwer zu definieren. Die Wirtschaftsprüfer haben den Bewertungen zugestimmt. Ich finde das Portfolio recht interessant. Für eine realistische Einschätzung erscheint mir als Bewertungsmaßstab eine Nachfrage auf der Gläubigerversammlung / Hauptversammlung, wie hoch der IFRS-Aufschlag gegenüber den HGB-Buchwerten nach bilanziellen Abschreibungen und zu Anschaffungskosten zzgl. aktivierten Herstellkosten ist, sinnvoll zu sein.