CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 214)

[babbelino]

Moin,

im Ausblick des Halbjahresbericht (S.24) finden sich zwei Äußerungen, die mir übel aufstoßen.

1. "Außerdem ist es möglich und notwendig, dass für einzelne Immobilien teilweise auch umfangreichere Vermietungs-, Neu-, Umbau- und/oder Modernisierungsaktivitäten durchgeführt werden, um eine bessere Vermarktung und damit Veräußerbarkeit zu erreichen."

Das heißt nichts anderes, dass die Bewertungsansätze für einzelne Immobilien nicht marktgerecht sind bzw. dass sie sich nicht verkaufen lassen. Eine nette Verklausulierung dafür, dass der NAV nicht passt und dass die zukünftig zu erwartenden Erträge wohl so nicht anfallen werden wie in der Vergangenheit.

2. "Es besteht die Möglichkeit, in Teilmärkten einen positiven Zyklus zu nutzen. So eignet sich nach derzeitiger Einschätzung beispielsweise schwerpunktmäßig in den nächsten beiden Jahren grundsätzlich ein Verkauf von in stabilen Kernländern Europas gelegenen Fondsimmobilien.."

Das heißt nichts anderes, dass die Immobilien in Südeuropa derzeit nicht verkauft werden können. Man glaubt das Problem aussitzen zu können. Das wird nicht funktionieren.

Diese Äußerungen werfen ein fahles Licht auf das Fondsmanagement. Warum befinden sich die Immobilien nicht im optimalen Zustand? Warum wird der nun eingestandenen Unveräußerbarkeit von Teilbereichen nicht durch BewertungsanpassungenRechnung getragen? Wurden hier in der Vergangenheit Probleme unter dem Teppich gehalten, damit bei günstigem Verlauf der Fonds hätte fortgeführt werden können? In meinen Augen problematische und möglicherweise sogar justiziable Äußerungen. Was für ein Trauerspiel.

[Vampy56]

Zum DAF-Beitrag:

http://www.daf.fm/video/dax---deutliche-kursverluste-seit-an…

Zeitindex etwa 3:40 Min.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.195.327 von Baldur74 am 22.05.12 10:22:54

@ Baldur

Du unterschlägst auch die laufenden Mieteinnahmen.

Und die Verkaufsmaschinerie ist ja auch am laufen. Die vor einer Woche avisierten 340 Mio. € sollen lt. telef. CS Auskunft in den "nächsten paar Wochen" abgeschlossen werden.

[Vampy56]

Habe gerade im DAF einen Beitrag gesehen, u.a. über CS Euroreal. Da war von einer Rückgabequote von 27% die Rede. Kann diese Zahl jemand bestätigen?
Ich denke, wenn 27% wirklich stimmt, hätte man den Fonds mit etwas gutem Willen öffnen können. Dann hat man einfach nicht gewollt.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.195.327 von Baldur74 am 22.05.12 10:22:54

@ Baldur

Außer den 32% Bruttoliquidität unterschlägst Du die laufenden Mieterträge.

Und die Verkaufsmaschinerie ist ja auch am laufen. Die vor einer Woche avisierten 340 Mio. € sollen lt. telef. CS Auskunft in den "nächsten paar Wochen" abgeschlossen werden.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.195.327 von Baldur74 am 22.05.12 10:22:54

du vergisst die 30% Cash

von 55 Euro 30% Cash abgezogen = 38,5 Euro zu 19,50 (Börsenkus - 16,5 Euro / Cash) somit hast du fast 50% Discount auf die Immobilien

dieser ist m.p.Einschätzung nach deutlich zu hoch ... but we will see

[Baldur74]

Hat jemand schon mal den Wert durchgerechnet.
Ich gebe zu, ich bin dazu wahrscheinlich nicht in der Lage.

Wenn ich es grob verprobe gibt es jetzt einen Abschlag von 35%. 15% sind vielleicht gerechtfertigt.

20% Gewinn (35% - 15%) in 5 Jahren sind 4% p.a. bei hohem Risiko.

Mir ist das zu heikel. Ich halt meine Anteile, aber aufstocken werde ich nicht.

Was meint Ihr?

[walker333]

Nochmal zur ersten Rückzahlung:

CS plant - genau wie SEB - die erste Rückzahlung in Kürze, nämlich "Juni / Juli 2012" lt. telef. Auskunft von CS.

Es müsse zuvor mit den Banken geklärt werden, wo eventuell Kredite jetzt fällig gestellt würden (Aber so kann eine Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verdienen, meine Meinung).

Aber SEB hat das ja auch hinbekommen, daß eine hohe, zeitnahe Rückzahlung erfolgt.

Hier hatte ich nachgefragt:

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Zitat von babbelino: @didi_doedel

Auf Seite 28 im Jahresbericht findest Du alle Angaben über Kreditlaufzeiten etc. Der im Zeitrahmen von 2-5 Jahren fällig werdende Betrag addiert sich auf 769 Mio. Euro.

Man sollte aber auch nochmal daraif hinweisen das im NAV an sich das Fremdkapital abgezogen ist.
Das heisst, hat eine Immobilie einen NAV Wert von 100 Millionen und ist mit 20% FK finanziert, so steht die Immobilie zwar zu 100 Millionen in den Büchern aber der Gutachterwert ist 120 Millionen.

Wird die Immobilie zu 120 Millionen verkauft, entspricht dies faktisch dem NAV Wert.
Wird die Immobilie für 100 Millionen verkauft, dann müssen die 20 Millionen Fremdkapital natürlich auch zurückgeführt werden und es entsteht für diese Immobilie 20% Abwertung vom NAV.

[babbelino]

@didi_doedel

Auf Seite 28 im Jahresbericht findest Du alle Angaben über Kreditlaufzeiten etc. Der im Zeitrahmen von 2-5 Jahren fällig werdende Betrag addiert sich auf 769 Mio. Euro.