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    CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 232)

    eröffnet am 03.02.12 13:52:14 von
    neuester Beitrag 07.12.23 12:24:19 von
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      schrieb am 12.05.12 19:36:52
      Beitrag Nr. 294 ()
      Zitat von babbelino: Diese Rechnung ist Unfug. Die verwendeten Prozentangaben beziehen sich bereits auf die Verkehrswerte. Von daher ist es nicht richtig, die Verschuldungsangaben noch zu addieren (jedenfalls bei den direkt gehaltenen Immos). Ich halte es für zielführender, anhand der konkreten Angaben aus dem Jahresbericht zu arbeiten.

      Im Fall Spanien sieht das wie folgt aus:
      Verkehrswerte 279,0 Mio.
      Verbindlichkeiten 101,5 Mio.
      NAV 177,5 Mio.
      NAV je Anteil 1,74 Euro

      Abwertung 50%
      Verkehrswerte 139,5 Mio.
      Verbindlichkeiten 101,5 Mio.
      VK-Nebenkosten 4% 5,5 Mio.
      NAV neu 32,5 Mio.
      NAV je Anteil 0,32 Euro

      Bezüglich Deiner Annahmen hinsichtlich Inflation / Deflation gilt es regional zu unterscheiden. Fakt ist, dass die Rezession in Italien und Spanien in diesen Ländern deflationär wirkt. Die Folge ist es, dass Mietpreissteigerungen im Rahmen indexierter Mietverträge nicht zu erwarten sind. Hier gilt es vielmehr Hurdelrates und ggf. umsatzabhängige Mieten zu beachten. Parallel hat sich aufgrund der Schuldenkrise die Rendite der Staatsanleihen erhöht was sich extrem negativ auf die Bewertung auswirkt. Hierzu ein Beispiel:

      Angenommen die ewige Mieteinnahe (anlog zur ewigen Rente) einer Immobilie ist 100 Euro. Der Diskontfaktor (abgeleitet aus den Government Bonds) betrage 4%. Folglich hat die Immo einen Wert von 2.500 Euro. Bei 40% FK-Anteil (= 1.000 Euro) beträgt der NAV 1.500.
      Jetzt steigt der Diskontfaktor aufgrund der Schuldenkrise auf 6% und die ewige Miete sinkt infolge der Rezession auf 90. Neuer Wert der Immo ist dann 1.500 Euro. Abzüglich des FK-Anteils beträgt der NAV noch 500. Also 66% weniger.

      Bevor jetzt das Geschrei losgeht: Das war nur ein Beispiel für die Bewertungsprozesse, die momentan in Spanien, Italien etc ablaufen. Es bleibt jedem selber überlassen abzuschätzen, ob der NAV-Diskont im CS ausreichen wird, diese Effekte abzufangen.




      Du hast natürlich recht. Es waren die Verkehrswerte, da ist die Verschuldung schon drin. Dies macht die Rechnung aber nur noch besser. Man verliert also nur 1,20 Euro von vielleicht 55 Euro demnaechst, also noch deutlich weniger als 3%. Nehmen wir also tendenziell in Italien ebenfalls leicht bessere Werte an, kommen wir vielleicht auf knapp 5%, welche vom NAV weggeknabbert werden. Keine besonders beunruhigende Zahl würde ich meinen.
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 17:54:53
      Beitrag Nr. 293 ()
      @babbelino

      Selten habe ich eine derart einseitige Argumentation gelesen.

      Zum Einen schreibst Du, im Falle einer davon galoppierenden Inflation wären die OIF in Abwicklung genau die falsche Anlage, da die Sachwerte dann verkauft würden, wenn sie am dringendsten benötigt werden.

      Was auf den ersten Blick nachvollziehbar klingt, ist nach längerem Überlegen irreführend und haltlos.

      Mit welchen Inflationsraten rechnest Du hier? Soweit ich kampfhundstreichler richtig verstanden habe, geht es um Inflationsraten von 5-10% p.a.. Hier macht es sehr wohl Sinn, einen günstig erworbenen Sachwert zu einem erhöhten Wert in einem Angebotsmarkt zu verkaufen - um sich von dem Erlös möglicherweise weitere Sachwerte zu kaufen.

      Rechnest Du hingegen mit Inflationsraten wie in der Weimarer Republik, so hilft Deine Lösungsstrategie "Kauf einer eigenen Immobilie" auch nicht wirklich weiter. Zum Einen dürften die meisten hier bereits in den eigenen vier Wänden leben, zum zweiten ist es in einem Land mit einer Mietquote von knapp 60% nicht machbar, dass alle Häuslekäufer im Falle einer Wirtschaftskatastrophe fein raus sind, während die Mieter die Zeche zahlen.

      Wie stellst Du Dir das eigentlich vor?

      In Zeiten der Weimarer Republik hatten wir ein sehr starkes National- und Zusammengehörigkeitsgefühl, wir hatten eine hohe Eigentumsquote, sehr viele Menschen wohnten in einer Familie unter einem Dach zusammen - und dennoch kam es zu Plünderungen durch Mitbürger sowie durch den Staat infolge von Zwangshypotheken.

      Was meinst Du was los wäre wenn wir eine ähnliche wirtschaftliche Depression in der heutigen Zeit bekämen?

      Wenn Du derartige Vorstellungen von der Zukunft hast, dann solltest Du mit ganz anderen Maßnahmen beginnen. Vorratsspeicher anlegen, Deine Ernährung auf Kriegszustand umstellen, Waffenarsenal besorgen und Gruppierungen wie den Hells Angels beitreten.

      Und Deine Rechnungen bezüglich der Immobilienwerte in den südlichen Ländern kann ich ebensfalls nicht nachvollziehen. Deiner Argumentation zufolge hätten die Immobilienpreise in Deutschland ja geradezu explodieren müssen, denn hier erleben wir das genaue Gegenteil zu Spanien & Co. Die Renditen sinken fast wöchentlich, schau Dir den Bund-Future an, und das Land wird gleichzeitig als Hort der Sicherheit wahrgenommen.

      Wenn die Rendite der Staatsanleihen in Spanien steigt, dann ist das alleiniger Ausdruck des Mißtrauens des Marktes in die Rückzahlungsfähigkeit des Staates und hat mit den privat gehaltenen Sachwerten des Landes erst mal nicht viel zu tun. Mit der gleichen Argumentation müssten ja auch die Unternehmen des Landes plötzlich viel weniger wert sein.

      Von der Theorie mag das stimmen, aber die Praxis lehrt uns seit Jahren, dass der Markt nicht gewillt ist, diese Renditespreads regelmäßig auszugleichen. Deutsche Staatsanleihen haben bei einer Umlaufrendite von 1,22% ein KGV von 82. Deutsche Aktien haben hingegen eines von 10. Schön wäre es, wenn dies gleich bedeuten würde, dass der DAX nun auf 52.000 Punkte steigen würde, um pari zu ziehen.
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 17:32:03
      Beitrag Nr. 292 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 43.157.161 von babbelino am 12.05.12 17:19:04Merci fürs Nachrechnen.
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 17:31:28
      Beitrag Nr. 291 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 43.157.174 von Winzer2 am 12.05.12 17:24:47Aber was? :-)
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 17:24:47
      Beitrag Nr. 290 ()
      Mich wundert nur eins, dass heute beim SEB im Forum fast die doppelten Abrufe wie beim CS waren. Absolut unerklärlich, zumal beim Seb wirklich nichts mehr Neues gibt.

      Trgendetwas mnuss beim CS (genauer bei seinen Anlegern) anderst sein
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      schrieb am 12.05.12 17:19:04
      Beitrag Nr. 289 ()
      @chiro

      Die Zahlen von did_doedel sind nicht korrekt. Dem einen Artikel ist zu entnehmen, dass durch den wohlgemerkt nicht bestätigten Verkauf in Amsterdam die Liquiquote auf 27% angestiegen sein könnte. Sollte Saarbrücken verkauft worden sein, kämen nach Abzug der Verbindlichkeiten netto 90 Mio. bzw. 1,5% dazu. Zuzüglich des NAV-Abwertungseffekts von 1% liegt die Cashquote also BESTENFALLS bei 29,5%.

      Persönlich halte ich es für problematisch, nicht bestätigte Verkäufe als Cash auszuweisen und dabei elementarste Korrekturen wie Bankverbindlichkeiten völlig wegzulassen. Von etwaigen Verkaufsnebenkosten oder Abwertungen mal ganz zu schweigen.

      So, für heute ist Schluß. Es hat aufgehört zu regnen....
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      Avatar
      schrieb am 12.05.12 16:09:24
      Beitrag Nr. 288 ()
      Zitat von didi_doedel: Neue Rechnung:

      Liqui Ankündigung 25,2%
      Verkauf 140m +2,33%
      Verkauf 170m +2,83%
      Verkauf 100m +1,67%
      NAV -3,5%: +1%
      CS-Beitrag: 3%

      macht 36,2% !!!

      Ich kauf dann wohl mal nach.



      Wenn ich mir die Rechnung ansehe, dann hätte der CS rund 11% mehr Liquidität welche für Rücknahmen zur Verfügung steht (netto)
      Falls die Rechnung so stimmt. Die 3% von CS sind ja eher spekulativ.
      Wenn man diese abzieht, dann sind es 33%.

      Wenn nun ebenso stimmt, dass die Umfragen ergeben haben, dass die Mehrzahl der Anleger dabeibleiben (also über 50%)dann kaufe ich glaube ich auch mal nach. Blöd ist nur, dass man nicht weiß,wie groß die Mehrzahl ist. Wenn es 60% wären, dann müssten nur 7% von den übrigen 40% umdenken nach Kenntnis der Fakten. Das ist durchaus denkbar.
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 15:29:51
      Beitrag Nr. 287 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 43.156.968 von rollybolly am 12.05.12 15:25:01Stop, habe heute wirklich einen schlechten Tag. Die Zahlen von babbelino stimmen, also nur 2,46% Abschlag durch die 50%-Abwertung der Spanienimmobilien..
      Avatar
      schrieb am 12.05.12 15:25:01
      Beitrag Nr. 286 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 43.156.851 von babbelino am 12.05.12 14:20:33Komme imm Falle Spaniens mit diesen ansonsten wohl korrekten Zahlen auf einen NAV je Anteil von 2,96 Euro und nach 50% Abwertung auf 0,45 Euro. Bin dabei von einem Fondsvermögen (NAV) von 6 Mrd ausgegangen. Dies ergibt dann(2,96 - 0,45) / 57,80 = 4,3%, mit 1,74 bzw. 0,23 Euro wären es nur 2,46%!
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      schrieb am 12.05.12 14:20:33
      Beitrag Nr. 285 ()
      Antwort auf Beitrag Nr.: 43.156.678 von kampfhundstreichler am 12.05.12 12:56:27Diese Rechnung ist Unfug. Die verwendeten Prozentangaben beziehen sich bereits auf die Verkehrswerte. Von daher ist es nicht richtig, die Verschuldungsangaben noch zu addieren (jedenfalls bei den direkt gehaltenen Immos). Ich halte es für zielführender, anhand der konkreten Angaben aus dem Jahresbericht zu arbeiten.

      Im Fall Spanien sieht das wie folgt aus:
      Verkehrswerte 279,0 Mio.
      Verbindlichkeiten 101,5 Mio.
      NAV 177,5 Mio.
      NAV je Anteil 1,74 Euro

      Abwertung 50%
      Verkehrswerte 139,5 Mio.
      Verbindlichkeiten 101,5 Mio.
      VK-Nebenkosten 4% 5,5 Mio.
      NAV neu 32,5 Mio.
      NAV je Anteil 0,32 Euro

      Bezüglich Deiner Annahmen hinsichtlich Inflation / Deflation gilt es regional zu unterscheiden. Fakt ist, dass die Rezession in Italien und Spanien in diesen Ländern deflationär wirkt. Die Folge ist es, dass Mietpreissteigerungen im Rahmen indexierter Mietverträge nicht zu erwarten sind. Hier gilt es vielmehr Hurdelrates und ggf. umsatzabhängige Mieten zu beachten. Parallel hat sich aufgrund der Schuldenkrise die Rendite der Staatsanleihen erhöht was sich extrem negativ auf die Bewertung auswirkt. Hierzu ein Beispiel:

      Angenommen die ewige Mieteinnahe (anlog zur ewigen Rente) einer Immobilie ist 100 Euro. Der Diskontfaktor (abgeleitet aus den Government Bonds) betrage 4%. Folglich hat die Immo einen Wert von 2.500 Euro. Bei 40% FK-Anteil (= 1.000 Euro) beträgt der NAV 1.500.
      Jetzt steigt der Diskontfaktor aufgrund der Schuldenkrise auf 6% und die ewige Miete sinkt infolge der Rezession auf 90. Neuer Wert der Immo ist dann 1.500 Euro. Abzüglich des FK-Anteils beträgt der NAV noch 500. Also 66% weniger.

      Bevor jetzt das Geschrei losgeht: Das war nur ein Beispiel für die Bewertungsprozesse, die momentan in Spanien, Italien etc ablaufen. Es bleibt jedem selber überlassen abzuschätzen, ob der NAV-Diskont im CS ausreichen wird, diese Effekte abzufangen.
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