LEG Immobilien AG (Seite 8)

[Immo_Freund]

Daneben bitte nicht vergessen, dass Italien, Griechenland und Co. auch keine weiteren Zinssteigerungen auf Dauer vertragen. Deswegen ist der Spuk im Jahr 2024 vorbei.

[Immo_Freund]

Eigene 4 Wände bleibt der Traum der Deutschen. Auch wenn immer mehr Menschen mit dem Mieter- Dasein werden leben müssen. In so einem Umfeld brechen die Preise nicht zusammen. Übrigens hat LEG im vergangenen sogar 2 Prozent aufgewertet. Preis-Monitoring auf Quartalsbasis ist bei Immobilien auch wenig sinnvoll.

[MrEstate]

Mein Kursziel ist 40 Eur, wenn die Zinsen auf 6 Prozent steigen sollten eher 20 €, denn dann geht es mE ans Eingemachte.

[MrEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.441.122 von shagerage am 09.03.23 18:19:33

Zitat von shagerage: 6) faktor km qm 6,32€, zu qm preis 1789€ mit knapp 24, bei 153,52€ nta. also etwa faktor 8 bei 60€. das ist wirklich spottbillig.

Also ein Faktor 24 impliziert einen Verzinsung von 4,1 Prozent. Bei FK Zinsen und Opportunitätszinsen von mehr als 4 Prozent (Tendenz steigend) mE kein gutes Geschäft.

Ich befürchte, da ist eine Abwertung eher wahrscheinlich als Aufwertung. Und dann sinken die Beleihungswerte und der Bedarf an Liquidität nimmt zu. Und das Mietergebnis ist aus meiner Sicht nicht so üppig, dass hier große Lücken gefüllt werden können, wenn nichts zu angemessenen Preisen verkauft werden kann.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.441.122 von shagerage am 09.03.23 18:19:33

Zitat von shagerage: 6) faktor km qm 6,32€, zu qm preis 1789€ mit knapp 24, bei 153,52€ nta. also etwa faktor 8 bei 60€. das ist wirklich spottbillig.

Was ist Faktor 8 ????

Immobilienbewertungen zur 24fachen Kaltmiete in den Bilanzen ist natürlich der Bewertungs- und Bilanzierungspraxis geschuldet, die sich aufgrund des jahrelangen Nullzinses etabliert hat. Aber historisch gesehen kann das natürlich nur die Ausnahme sein. Und eine nachhaltige Bewirtschaftung sollte natürlich Fremdkapitalzins und 2% Tilgung bzew die entsprechende Abschreibung und Instandhaltungskosten über die Mieteinnahmen decken und nicht über bilanzielle Höherbewertung nach IFRS, wie das in den letzten Jahren möglich war.

Ich fürchte, dass die Bestandshalter auf den Boden der Tatsachen zurück geholt werden.
Dass man zur Behebung der Probleme schnell die Mieten anheben kann oder innerhalb von Monaten wieder völlige Entspannung an der Zinsfront eintritt, scheint mir nicht so wahrscheinlich.

[Immo_Freund]

7.) Rekord-Leerstand und stark steigende Mieten.

Das ALLES begründet wirklich keine Untergangsstimmung.
LEG -Vorstand hat heute übrigens auch gekauft :-)

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.440.972 von Immo_Freund am 09.03.23 18:00:33

6) faktor km qm 6,32€, zu qm preis 1789€ mit knapp 24, bei 153,52€ nta. also etwa faktor 8 bei 60€. das ist wirklich spottbillig.

[Immo_Freund]

Heute nur Kaufkurse bei LEG, Vonovia und Co.
1.) Langfristig waren Immobilien als Sachwerte in Hochinflationszeiten noch nie die Verlierer
2.) 1,2 Mio. Ukrainer drücken auf den dt. Wohnungsmarkt
3.) Bauprojekte werden reihenweise gestoppt. Unrentabel bei den aktuellen Zinsen und Baukosten! Das vergoldet aber die vorhandenen Bestände.
4.) Kaufkurse jetzt mit rd. 65 % unter NAV. Billiger kann man in Wohnimmobilien kaum einsteigen...
5.) Ende des Jahres kommt die erste Zinssenkung, dann gehen die Kurse durch die Decke

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.440.612 von aufgepasst am 09.03.23 17:19:55

Zitat von aufgepasst:

Zitat von shagerage: du kannst also im schnitt eher von 900mio€ mieteinnahmen p.a. ausgehen, wobei ich deutlich höherer mietsteigerungen als 2,93% p.a. sehe in den nächsten jahren.

Im Schnitt sicher nicht - denn wenn man von den 3,1 % ausgeht (wovon 1,8 % über die Mietspiegel und 1,3 % über die Modernisierung kam S. 14) kommen Jahr für Jahr rund 25 Mio dazu und in 4 Jahren wäre man dann bei 900 Mio Bruttokaltmiete.

Ich habe aber auch Kosten unberücksichtigt gelassen, zum Beispiel die 25 Mio jährlichen Mietausfall, 40 Mio Holdingverwaltung und wie gesagt man kann die 330 Mio Capex ja auch nicht gegen 0 fahren. Daneben sind die Preise für Instandhaltung im letzten Jahr +18 % gestiegen, die Mitarbeiter werden auch keine Nullrunden akzeptieren. Auch die Mietsteigerungen lösen also nicht das Grundproblem - der Leverageeffekt wirkt bei aktuellen Finanzierungskosten gegen die Eigenkapitalrendite. Bleibt aktuell nur Margenverfall bei deleveraging oder schnellerer Verfall bei gleichbleibendem Leverage.

im schnitt über den zeitraum der anleihefälligkeiten, wobei ich fälschlicherweise von 7 jahren endfälligkeit ausging, die allerdings nur die durchschnittliche fälligkeit ist. so sind wir dann eher bei einer knappen mrd€ mieteinnahmen p.a. zur durchschnittlichen fälligkeit, bei 2,93% organischem mietwachstum.

nicht eingerechnet der nachholeffekt der prozentual zweistelligen inflation 2022ff. der kommt mit etwa 2-3 jahren verzögerung über den mietspiegel, also ab 2024/25.

solange die anleihezinsen 5%+x betragen, führt an der div aussetzung erstmal keine vernünftiger weg vorbei, damit der margenverfall nicht ausufert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.439.661 von shagerage am 09.03.23 15:44:29

Zitat von shagerage:

Zitat von gate4share: DIe Ursache ist in der abnorm hohen Steigerung der Wert zu sehen. MIttelältere ohnungen aus dem 60 iger Jahren jetzt mit über 2.000 je qm zu bewerten hätte man früher nie gedacht.werten hätte man früher nie gedacht. Wenn man diese Werte ansetzt, ergibt sich der jetztige Zinssatz. Man musste aber nie Wohnungen aus den 60 iger jahren für über 2.000 je qm ankaufen.

hast du mal eine quelle für deine ü 2k pro qm? ich habe 1789€ pro qm gelesen.

jabe 2000 je qm sp dahin gesagt, wenn es im Schnitt nur 1.800 dann hat man wohl nur billigere Lagen als vivacom.